資產(chǎn)評估學(xué)(上冊教學(xué)課件166P)

對資產(chǎn)評估的基本認(rèn)識

一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。1．資產(chǎn)評估已經(jīng)發(fā)展成為重要的經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)行業(yè)。2．資產(chǎn)評估是一個(gè)專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的學(xué)科，涉及資產(chǎn)的門類繁多，它要求執(zhí)業(yè)人員既有工程技術(shù)方面的知識，又有財(cái)務(wù)會計(jì)方面的知識，同時(shí)還要有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。2023/7/211第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及基本要素第三節(jié)資產(chǎn)評估的對象第四節(jié)資產(chǎn)評估目的與價(jià)值類型第五節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)第六節(jié)資產(chǎn)評估的原則第七節(jié)資產(chǎn)評估于會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系2023/7/212第一章總論

第一節(jié)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、資產(chǎn)評估發(fā)展歷程資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，資產(chǎn)擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，資產(chǎn)評估為確定資產(chǎn)的交易價(jià)格做準(zhǔn)備。

可以說資產(chǎn)評估活動(dòng)的產(chǎn)生與人類社會的資產(chǎn)交易行為一樣久遠(yuǎn)，歷經(jīng)長期的發(fā)展與完善，已經(jīng)成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的專業(yè)服務(wù)行業(yè)之一。2023/7/213資產(chǎn)評估大體經(jīng)歷了以下三個(gè)

發(fā)展階段1、原始評估階段

原始社會后期，隨著剩余財(cái)產(chǎn)及私有制的出現(xiàn)，產(chǎn)生了產(chǎn)品或資產(chǎn)的交易?；诋a(chǎn)品或資產(chǎn)的交易必須遵循等價(jià)交換規(guī)律的客觀要求，于是產(chǎn)生了估計(jì)剩余財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最原始意義上的資產(chǎn)評估活動(dòng)。2023/7/214這一階段資產(chǎn)評估的主要特點(diǎn)（1）非專業(yè)性：資產(chǎn)評估專業(yè)化尚未形成，缺乏獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)與專業(yè)人士（2）直觀性：評估人員主要依賴其直觀感覺、主觀偏好進(jìn)行評估，缺乏專業(yè)測評手段（3）無償性：資產(chǎn)交易雙方無需支付評估人員報(bào)酬。這一特點(diǎn)是與早期資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的偶發(fā)性、方法的簡單性及其評估過程的非專業(yè)性特點(diǎn)相適應(yīng)的。2023/7/2152、經(jīng)驗(yàn)評估階段

隨著商品經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)達(dá)，資產(chǎn)交易頻率也不斷提高，社會對資產(chǎn)評估的需要與日俱增，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)逐步走向?qū)I(yè)化。伴隨著資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專業(yè)化進(jìn)程，社會上產(chǎn)生了一批具有實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的評估人員。這些評估人員利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，依托自身長期實(shí)踐所累積的評估知識和經(jīng)驗(yàn)開展工作，使得其對財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評定更加準(zhǔn)確，資產(chǎn)交易雙方因此都愿意委托他們進(jìn)行評估，從而推動(dòng)了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)一步繁榮。2023/7/216這一階段的主要特點(diǎn)（1）經(jīng)驗(yàn)性：頻繁發(fā)生的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，使得評估人員得以積累豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。（2）有償性：資產(chǎn)評估人員對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行有償服務(wù)。（3）責(zé)任性：評估機(jī)構(gòu)或人員對評估結(jié)果特別是對欺詐行為和其他違法行為而產(chǎn)生的后果負(fù)有法律上的責(zé)任。2023/7/2173、科學(xué)評估階段產(chǎn)業(yè)革命促使資本主義經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，生產(chǎn)要素市場日臻發(fā)達(dá)，資產(chǎn)業(yè)務(wù)急劇擴(kuò)大，資產(chǎn)業(yè)務(wù)的社會化分工日益細(xì)密，從而推動(dòng)了資產(chǎn)評估活動(dòng)向職業(yè)化方向不斷發(fā)展。公司化的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評估人員開始出現(xiàn)，評估理論和方法日趨成熟，行業(yè)管理逐漸規(guī)范，資產(chǎn)評估的發(fā)展已經(jīng)步入了科學(xué)評估階段。2023/7/218這一階段的主要特點(diǎn)（1）公司化的評估機(jī)構(gòu)：評估機(jī)構(gòu)通常是產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)，經(jīng)自主經(jīng)營、自負(fù)盈專虧的企業(yè)法人形式進(jìn)行經(jīng)營管理。其客戶是參與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的交易雙方，其產(chǎn)品是以評估報(bào)告形式提交客戶的優(yōu)質(zhì)評估報(bào)告。（2）專業(yè)化的評估人員：評估機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員必須了解、掌握資產(chǎn)評估的專業(yè)理論與業(yè)務(wù)知識，評估報(bào)告只能由具備注冊資產(chǎn)評估師或價(jià)值評估師等資格者簽發(fā)。2023/7/219這一階段的主要特點(diǎn)（3）多元化的評估業(yè)務(wù)：評估內(nèi)容十分豐富，不僅包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估，而且細(xì)化到專項(xiàng)資產(chǎn)、金融資產(chǎn)的評估，從整個(gè)資產(chǎn)評估行業(yè)看，評估業(yè)務(wù)幾乎無所不包。（4）科學(xué)化的評估方法：現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和方法在資產(chǎn)評估中廣泛運(yùn)用，極大地提高了資產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。（5）法律化的評估結(jié)果：評估人員必須在評估報(bào)告上簽章，評估機(jī)構(gòu)和評估人員對簽章的資產(chǎn)評估報(bào)告須負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。2023/7/2110二、資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展中國現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評估是在改革開放和建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的過程中興起的，它首先是從維護(hù)國有資產(chǎn)、加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理起步的。歷經(jīng)20多年的發(fā)展，資產(chǎn)評估活動(dòng)及其行業(yè)已經(jīng)與注冊會計(jì)師行業(yè)、律師業(yè)一樣，成為我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)改革開放來可缺少的的基礎(chǔ)性中介服務(wù)行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的歷史進(jìn)程中發(fā)揮著日益重要的作用。2023/7/2111資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展，可大體分為四個(gè)階段：1、1989—1992年，產(chǎn)生與初步奠定基礎(chǔ)階段改革開放以后，國有企業(yè)對外合資合作、承包租賃、兼并破產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)行為日益增多，為確定合理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，維護(hù)所有者的合法權(quán)益，防止國有資產(chǎn)流失，在20世紀(jì)80年代末期出現(xiàn)了國有資產(chǎn)評估活動(dòng)。2023/7/2112奠定基礎(chǔ)階段1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定》。1990年，國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估中心，負(fù)責(zé)全國的國有資產(chǎn)評估工作。1991年11月，國務(wù)院發(fā)布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，標(biāo)志著我國國有資產(chǎn)評估制度基本形成，有力地推動(dòng)了中國資產(chǎn)評估事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。2023/7/2113奠定基礎(chǔ)階段這些行政法規(guī)確立了我國資產(chǎn)評估的基本依據(jù)、基本方針和基本政策，系統(tǒng)地規(guī)定了工作要求，形成了初步的法律基礎(chǔ)。2023/7/21142、1993—2019年，行業(yè)自律與初具規(guī)模階段1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立，開始了資產(chǎn)評估在政府監(jiān)督指導(dǎo)下的行業(yè)自律性管理體制，評估對象擴(kuò)展到除國有資產(chǎn)以外的其他各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。2019年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國評估行業(yè)加入了國際評估準(zhǔn)則委員會，標(biāo)志著我國評估業(yè)管理組織已經(jīng)與國際評估組織接軌。2023/7/2115行業(yè)自律與初具規(guī)模階段2019年5月，發(fā)布了《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，建立了我國的注冊資產(chǎn)評估師制度，組織了全國統(tǒng)一考試，在公平競爭的機(jī)制下，確認(rèn)了我國第一批注冊資產(chǎn)評估師。2023/7/21163、2019—2000年，逐步邁科學(xué)化與規(guī)范化階段2019年5月，我國發(fā)布了施行了《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》，標(biāo)志著資產(chǎn)評估行業(yè)從此走向科學(xué)化、規(guī)范化操作的新階段。該法規(guī)的出臺，不僅有利于提高評估業(yè)務(wù)水平，規(guī)范評估業(yè)務(wù)，同時(shí)也為以后制定行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)奠定了基礎(chǔ)。2023/7/2117科學(xué)化與規(guī)范化階段2019年6月1日開始實(shí)行注冊資產(chǎn)評估師簽字制度，旨在強(qiáng)化注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識。這一制度使評估師的責(zé)權(quán)利有機(jī)結(jié)合起來，進(jìn)一步規(guī)范了評估師的行為。在2019年北京國際評估準(zhǔn)則委員會年會上，中國成為國際評估準(zhǔn)則委員會常任理事國。2023/7/21184、2019年至今，執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)工程取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，初步建立了中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系2019年9月1日，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》頒布并實(shí)施，這是我國資產(chǎn)評估第一個(gè)執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則；2019年2月25日財(cái)政部正式頒布并實(shí)施《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系初步建立。2023/7/2119第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及基本要素

一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估：由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和評估人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算的過程。2023/7/2120二、資產(chǎn)評估的基本要素1、評估主體：進(jìn)行資產(chǎn)評估的評估公司（法人）或具備評估資格的個(gè)人，必須是符合國家有關(guān)規(guī)定、具有從事資產(chǎn)評估資格的機(jī)構(gòu)和人員，資產(chǎn)評估人員只有取得相應(yīng)的評估執(zhí)業(yè)資格，才能開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。2、評估客體：指被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱為評估對象，是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定。2023/7/2121二、資產(chǎn)評估的基本要素3、評估依據(jù)：指資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)等其他參考依據(jù)。一般情況下，資產(chǎn)評估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：（1）是與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)。如《公司法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》等，這些法律、法規(guī)是開展資產(chǎn)評估工作必須遵守的；2023/7/21223、評估依據(jù)（2）是反映資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)行為的文件。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文、資產(chǎn)管理部門同意公司與外方合作組建中外合資公司的有關(guān)批文等，這些反映經(jīng)濟(jì)行為的有關(guān)文件是開展資產(chǎn)評估的基本前提；（3）是與被評估資產(chǎn)相關(guān)的重大合同協(xié)議。2023/7/2123二、資產(chǎn)評估的基本要素4、評估目的：即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。5、評估程序：資產(chǎn)評估必須按一定的程序進(jìn)行，評估程序是資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。6、評估價(jià)值類型7、評估方法2023/7/2124例：XX有限公司為取得銀行貸款，以成都XX花園1—5號樓及地下車庫在建工程房地產(chǎn)抵押，為此委托四川省同正房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司進(jìn)行資產(chǎn)評估。該評估公司結(jié)合抵押貸款的估價(jià)目的，采用了假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法計(jì)算，最終確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2019年11月22日的正常、公開市場價(jià)值為16789萬元，綜合單位價(jià)格為2357元/平米。2023/7/2125現(xiàn)實(shí)性市場性預(yù)測性公正性咨詢性三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)2023/7/2126三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)現(xiàn)實(shí)性－－是指以評估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。評估基準(zhǔn)期：指確定的資產(chǎn)評估價(jià)值的基準(zhǔn)日前。

各種資產(chǎn)都處于不斷運(yùn)動(dòng)和變化之中，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價(jià)值也就不可能長期不不變，因此，只能是評估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)，它不能完全反映各個(gè)時(shí)期的資產(chǎn)狀況。

2023/7/2127表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：資產(chǎn)評估以評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)是否現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)，對現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)值評估活動(dòng)，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況。資產(chǎn)評估是以資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)為基礎(chǔ)反映未來?，F(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)的是客觀存在。2023/7/2128三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)市場性－－是對被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的市場基礎(chǔ)資產(chǎn)評估活動(dòng)來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價(jià)結(jié)果必須接受市場的檢驗(yàn)2023/7/2129三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)預(yù)測性是指資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的確認(rèn)依賴于對資產(chǎn)未來繼續(xù)利用價(jià)值的預(yù)測，也就是說沒有未來繼續(xù)利用價(jià)值的資產(chǎn)，其現(xiàn)實(shí)評估價(jià)值是不存在的。表現(xiàn)形式：

1.用未來預(yù)期收益折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值

2.用預(yù)期使用年限和功能來評估某類資產(chǎn)的價(jià)值2023/7/2130三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)公正性－－評估結(jié)論對雙方當(dāng)事人來講是公正的評估作價(jià)的全過程按照公允及法定的準(zhǔn)則和規(guī)范化程序進(jìn)行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評估作價(jià)的模擬交易過程和相關(guān)信息來源是市場化的，由此得出的評估結(jié)論必須接受市場的檢驗(yàn)。評估主體的身份是獨(dú)立于資產(chǎn)業(yè)務(wù)雙方之外的第三者。2023/7/2131咨詢性－－評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價(jià)意見

是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估師只能對結(jié)論本身合符職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，最終的成交價(jià)取決于當(dāng)事人的決策動(dòng)機(jī)、談判地位和談判技巧等綜合因素。

三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)2023/7/2132第三節(jié)資產(chǎn)評估的對象資產(chǎn)評估的對象就是被評估的資產(chǎn)2023/7/2133一、資產(chǎn)的含義（一）經(jīng)濟(jì)學(xué)中的定義資產(chǎn)是指未來的經(jīng)濟(jì)利益。（二）會計(jì)學(xué)中的定義資產(chǎn)是指企業(yè)的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。（我國2019年頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》）第三節(jié)資產(chǎn)評估的對象2023/7/2134（三）資產(chǎn)評估學(xué)中的定義目前資產(chǎn)評估學(xué)中還沒有權(quán)威的資產(chǎn)定義，但資產(chǎn)評估學(xué)中的資產(chǎn)與會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)不是一個(gè)概念，這里對資產(chǎn)評估學(xué)中的資產(chǎn)提出以下幾方面的理解：

1、資產(chǎn)是一種權(quán)利（同樣的資產(chǎn)載體，其權(quán)利是不同的。被評估的對象是資產(chǎn)的權(quán)利，而不是資產(chǎn)本身）

2、資產(chǎn)是一種獲利能力（資產(chǎn)的價(jià)值是其獲利能力決定的，不是評估人員評出來的，獲利能力的大小決定其價(jià)值的大?。?/p>

3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容，權(quán)屬模糊不清，就無法界定資產(chǎn)范圍，也就無從估算其價(jià)值）例如：定理、公式2023/7/2135二、資產(chǎn)的分類

1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類有形資產(chǎn)具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。商譽(yù)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)2023/7/21362、按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類單項(xiàng)資產(chǎn)單臺、單件的資產(chǎn)整體資產(chǎn)一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的綜合體。整體資產(chǎn)的價(jià)值不等于各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值的總額，企業(yè)整體資產(chǎn)評估主要考慮的是它作為一個(gè)整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲利能力，所以其價(jià)值不只包括各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。2023/7/2137二、資產(chǎn)的分類3、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，所有的有形資產(chǎn)與除商譽(yù)外的無形資產(chǎn)均為可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。2023/7/2138

可確指(辨認(rèn)）資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)商譽(yù)是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過可辨認(rèn)資產(chǎn)正常獲利能力（如社會平均投資回報(bào)率）的資本化價(jià)值。商譽(yù)是企業(yè)整體價(jià)值的組成部分。在企業(yè)合并時(shí)，它是購買企業(yè)投資成本超過被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額。

2023/7/21394、按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類短期資產(chǎn)長期資產(chǎn)2023/7/2140第四節(jié)資產(chǎn)評估目的與價(jià)值類型一、資產(chǎn)評估的目的被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。它直接或間接地決定和制約著資產(chǎn)評估的條件及價(jià)值類型的選擇。2023/7/21411、資產(chǎn)評估目的對資產(chǎn)評估的影響

（1）確定在什么條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)該或可以評估（是界定評估對象的基礎(chǔ)）；（2）不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評估價(jià)值類型的差異，從而引致資產(chǎn)評估結(jié)果的差異（對于價(jià)值類型的選擇具有約束作用）。

2023/7/21422、我國資產(chǎn)評估實(shí)踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

（1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為；（2）企業(yè)兼并指一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實(shí)體的經(jīng)濟(jì)行為2023/7/2143

（3）企業(yè)出售指獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為；（4）企業(yè)聯(lián)營國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實(shí)體的行為；2、我國資產(chǎn)評估實(shí)踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

2023/7/2144（5）股份經(jīng)營資產(chǎn)占有單位實(shí)施股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票；（6）中外合資、合作；（7）企業(yè)清算（包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算）；（8）抵押是指資產(chǎn)占有單位，以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進(jìn)行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟(jì)行為；2、我國資產(chǎn)評估實(shí)踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

2023/7/2145（9）擔(dān)保資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為；（10）企業(yè)租賃資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為；（11）債務(wù)重組債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。2、我國資產(chǎn)評估實(shí)踐中存在的資產(chǎn)評估的特定目的

2023/7/2146二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型

資產(chǎn)評估價(jià)值的含義

1、資產(chǎn)評估價(jià)值與馬克思《資本論》中所稱的價(jià)值不是同一概念。馬克思《資本論》中的價(jià)值是由勞動(dòng)耗費(fèi)決定的，是確定的、內(nèi)在的；資產(chǎn)評估價(jià)值是根據(jù)評估的特定目的、價(jià)值類型和具體方法確定的，是動(dòng)態(tài)的，是價(jià)值的一種表現(xiàn)形式，類似于價(jià)格。

2023/7/21472、資產(chǎn)評估價(jià)值由資產(chǎn)的使用價(jià)值決定。資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要依據(jù)。資產(chǎn)評估價(jià)值是指在某一特定時(shí)期為獲得該資產(chǎn)以取得未來收益或好處的權(quán)利所支付的貨幣總額。二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型2023/7/2148區(qū)分：固定資產(chǎn)的投資行為和變現(xiàn)行為對評估價(jià)值的影響

投資行為：評估價(jià)值取決于該固定資產(chǎn)在投資企業(yè)中的獲利能力、是否有用及其有用的程度變現(xiàn)行為：變賣，其價(jià)值取決于市場的交換條件和需求者對使用價(jià)值的判斷。2023/7/2149二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型資產(chǎn)評估中的價(jià)值類型：是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式，它是對資產(chǎn)評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性，制約著各類資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇。

2023/7/2150分類：市場價(jià)值自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人，交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人2023/7/2151分類：清算價(jià)格清算價(jià)值是在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。只有在快速變現(xiàn)或強(qiáng)制出售的前提條件，評估結(jié)果的價(jià)值類型才可以選擇清算價(jià)值。2023/7/2152

市場供求狀況決定了清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場價(jià)格原因：1、因經(jīng)營失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，急于將資產(chǎn)裝讓或拍賣

2、交易活動(dòng)主要取決于買方，占有主動(dòng)權(quán)的買方必然極力壓低成交價(jià)格2023/7/2153資產(chǎn)評估中的其他價(jià)值類型

在用價(jià)值投資價(jià)值持續(xù)經(jīng)營價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值課稅價(jià)值2023/7/2154第五節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)使用假設(shè)的原因：由于認(rèn)識的無限性和階段性，人們不得不依據(jù)已掌握的事實(shí)對某一事物做出合乎邏輯的推斷，這種推斷以事實(shí)為依據(jù)，有其合理性，但畢竟不是全部事實(shí)，因此，假設(shè)就是指依據(jù)有限事實(shí)而做出合理推斷的狀態(tài)。假設(shè)對任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上，如，會計(jì)的四大假設(shè)：會計(jì)主體、會計(jì)分期、持續(xù)經(jīng)營、貨幣計(jì)量2023/7/2155一、資產(chǎn)評估的假設(shè)由于同一資產(chǎn)在不同用途和不同經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)效用與價(jià)值含量不同，因此評估人員在評估時(shí)就必須對被評估資產(chǎn)的未來用途和經(jīng)營環(huán)境做出合符邏輯的假定與說明，這就是資產(chǎn)評估假設(shè)。2023/7/2156資產(chǎn)評估的假設(shè)

注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地使用評估假設(shè)，并在評估報(bào)告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)果的影響。公開市場假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)2023/7/2157是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件及資產(chǎn)在市場條件下將受何種影響的一種假設(shè)與說明。（一）公開市場假設(shè)2023/7/2158（一）公開市場假設(shè)它是指資產(chǎn)可以在充分競爭的產(chǎn)權(quán)市場上自由買賣，其價(jià)格高低取決于一定市場供求狀況下獨(dú)立的買賣雙方對資產(chǎn)價(jià)值的判斷。資產(chǎn)買賣雙方地位平等，彼此都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間。凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設(shè)前提進(jìn)行評估。2023/7/2159（一）公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，是實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置的前提條件。在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，只有遵循公開市場假設(shè)處理資產(chǎn)業(yè)務(wù)或做適當(dāng)調(diào)整，才能體現(xiàn)出資產(chǎn)的真正市場價(jià)值，使資產(chǎn)得到最佳利用。2023/7/2160（二）繼續(xù)使用假設(shè)該假設(shè)首先設(shè)定待估資產(chǎn)處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。這一假設(shè)既說明了待估資產(chǎn)所面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時(shí)著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。該假設(shè)要求：一般情況下不能按資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來估價(jià)，而應(yīng)將資產(chǎn)看成是一種獲利能力而不是物的堆積。2023/7/2161（三）清算假設(shè)清算假設(shè)的使用是較為特殊的，它首先是基于待估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在被清算的現(xiàn)實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定待估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)狀態(tài)。因此清算假設(shè)下的資產(chǎn)評估是對處于非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)的價(jià)值估算。在這一特殊條件下，資產(chǎn)交易雙方地位不平等，交易時(shí)間短，待估資產(chǎn)的評估值要低于同樣資產(chǎn)在公開市場或持續(xù)使用假設(shè)前提下的評估值。這一假設(shè)的特殊性表明：在該假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍十分有限。2023/7/2162第六節(jié)資產(chǎn)評估的原則即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。它是資產(chǎn)評估工作應(yīng)遵循的基本要求。分為工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。2023/7/2163

一、資產(chǎn)評估的工作原則

（一）獨(dú)立性原則（二）客觀性原則（三）科學(xué)性原則（四）專業(yè)性原則2023/7/2164一、資產(chǎn)評估的工作原則

一、工作原則1、獨(dú)立性原則：評估機(jī)構(gòu)自身應(yīng)是一個(gè)獨(dú)立的、不依附于他人的社會公正性中介組織，與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒有任何利益和利害關(guān)系。評估機(jī)構(gòu)和評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)始終保持獨(dú)立的立場，不受任何干擾地開展工作。2023/7/2165一、工作原則2、客觀性原則：該原則要求評估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際；3、科學(xué)性原則：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，制定科學(xué)合理的評估方案，并根據(jù)評估目的選擇科學(xué)的評估方法。2023/7/2166二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范與業(yè)務(wù)準(zhǔn)則，它們?yōu)樵u估人員進(jìn)行專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)與保證。1、預(yù)期原則：在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格確定，而是基于對未來收益的期望值決定的。按照這一原則，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量。該原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)必須合理預(yù)測資產(chǎn)未來的獲利能力及這一獲利能力持續(xù)的有效期限。2023/7/21672、貢獻(xiàn)原則：資產(chǎn)中某一部分或部件價(jià)值可以根據(jù)它對資產(chǎn)整體的貢獻(xiàn)來衡量，或者假設(shè)缺少它時(shí)整體價(jià)值的下降值來確定。這就要求在評估整體資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮考慮在整體資產(chǎn)中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。2023/7/2168資產(chǎn)評估的原則3、替代原則：任何理性投資者對具有相同效用的物品，必須選擇價(jià)格便宜的；而在價(jià)格相同時(shí)，必定選擇效用較大的。因此，在同一市場上，如果有兩種以上可相互替代的商品存在，其價(jià)格會相互牽引而趨于同一水平，這就要求在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，必須考慮資產(chǎn)的可替代性，以正確評估資產(chǎn)價(jià)值。2023/7/2169第七節(jié)、資產(chǎn)評估于會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系（1)資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系

(1)資產(chǎn)評估與會計(jì)的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下資產(chǎn)會計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評估結(jié)論,以及資產(chǎn)評估需要參考會計(jì)數(shù)據(jù)資料兩個(gè)方面。2023/7/2170(2)從我國的實(shí)際情況來看,資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ①資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段,就其工作方法而言,包括對委托方申報(bào)的評估對象進(jìn)行核實(shí)和界定,有相當(dāng)部分工作采用了審計(jì)的方法,具有“事實(shí)判斷”的性質(zhì)。2023/7/2171②根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)要求,流動(dòng)資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價(jià)值評估范圍之內(nèi),而流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行。 ③在企業(yè)價(jià)值評估中,經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。2023/7/21722)資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的區(qū)別

資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)以及相互利用的情況只是在特定的條件下才能夠發(fā)生或成立,在大多數(shù)情況下,兩者的區(qū)別是明顯的。

2023/7/2173第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法一、市場法及其適用的前提條件1、市場法的含義也稱現(xiàn)行市價(jià)法或市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出（交易）的類似資產(chǎn)的異同，將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。2023/7/2174市場法

市場法是一種最簡單、最直接、最具有說服力的一種資產(chǎn)評估方法。（因?yàn)樵u估過程中和資料直接來源于市場，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務(wù)估價(jià)）但市場法的應(yīng)用，與市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與發(fā)展，資產(chǎn)的市場化程度密切相關(guān)。2023/7/21752、市場法應(yīng)用的前提條件1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場；在活躍公開市場上，資產(chǎn)成交價(jià)格基本上可以反映市場行情；按市場行情估測被評估資產(chǎn)價(jià)值，評估結(jié)果會更加貼近市場，更容易被資產(chǎn)交易各方所接受。2、公開市場上存在可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng)（參照物），且參照物與被評估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。2023/7/2176市場法應(yīng)用的前提條件資產(chǎn)及其交易的可比性：是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)及其資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評估資產(chǎn)的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進(jìn)行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：2023/7/2177市場法應(yīng)用的前提條件（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀態(tài)和交易條件等；（3）參照物成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能過長，應(yīng)一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)，同時(shí)時(shí)間對資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。2023/7/2178二、市場法評估的基本程序1、明確評估對象2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，尋找、選擇參照物是市場法的基礎(chǔ)，是整個(gè)評估過程的關(guān)鍵。不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對參照物的具體要求有所不同，但也存在有共同的地方：（1）參照物的基本數(shù)量要求：市場法是通過同類資產(chǎn)的市場行情來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的，如果只能找到一兩個(gè)交易案例，是不能反映市場行情的。2023/7/2179市場法評估的基本程序我國目前一般要求至少有3個(gè)或以上的交易案例，國外在正常情況下要求至少4—5個(gè)交易案例，才能有效運(yùn)用市場法。（2）參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)：參照物的成交價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)格。報(bào)價(jià)、拍賣底價(jià)等均不能視為成交價(jià)，它們不是實(shí)際成交的結(jié)果。（3）參照物成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果2023/7/2180市場法評估的基本程序關(guān)聯(lián)交易、特別交易不能反映市場行情，不能被選作參照物；但，如果能將非正常交易修正為正常交易，如能夠獲得關(guān)聯(lián)交易的成交價(jià)格高于或低于市價(jià)多少的信息，則可選用。此外，還要求參照物的成交時(shí)間應(yīng)盡可能接近評估基準(zhǔn)日，以提高參照物成交價(jià)格的可參照程度。2023/7/2181市場法評估的基本程序（4）參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代即要求參照物與被評估資產(chǎn)要盡可能相似。如：房地產(chǎn)評估中，要求參照物與被評估房地產(chǎn)應(yīng)在同一供需圈內(nèi)，處于同一區(qū)域或區(qū)段等；如：機(jī)器設(shè)備評估中，要求參照物與被評估機(jī)器設(shè)備功能相似，最好是規(guī)格型號相同、出產(chǎn)日期相近等；2023/7/2182市場法評估的基本程序又如：在企業(yè)整體資產(chǎn)評估中，要求參照物與被評估企業(yè)在行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、收益水平、市場定位、增長速度、企業(yè)組織行式、資信程度等方面相似。3、差異調(diào)整參照物與被評估資產(chǎn)之間具體存在哪些差異，需視具體資產(chǎn)業(yè)務(wù)采用定性或定量的方法分析確定。一般來說，可能需要調(diào)整的差異因素主要有以下幾方面：2023/7/2183市場法評估的基本程序（1）時(shí)間因素：參照物成交日期與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日不在同一時(shí)點(diǎn)，而在這段時(shí)間間隔內(nèi)參照物價(jià)格變動(dòng)對被評估資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響。調(diào)整方法：可采用定基物價(jià)指數(shù)法或環(huán)比物價(jià)指數(shù)法。（2）地域因素：指參照物所處區(qū)域與被評估資產(chǎn)所處區(qū)域條件差異對被評估資產(chǎn)價(jià)值的影響。地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響尤其突出。2023/7/2184市場法評估的基本程序（3）功能因素：指參照物與被評估資產(chǎn)的功能差異對被評估資產(chǎn)價(jià)值的影響。調(diào)整方法：可通過功能系數(shù)法，計(jì)算功能差異對評估值的影響。（生產(chǎn)能力比例法）（4）成新率因素：指參照物與被評估資產(chǎn)有形損耗差異對被評估資產(chǎn)價(jià)值的影響。成新率（除土地外）與有形損耗率之間反向關(guān)系2023/7/2185市場法評估的基本程序（5）交易情況調(diào)整：指由于參照物的成交價(jià)格高于或低于市場正常交易價(jià)格所需進(jìn)行的調(diào)整。如：融資條件差異所進(jìn)行的調(diào)整，即一次付款還是分期付款；如：銷售條件差異所進(jìn)行的調(diào)整，即單件購買還是批量購買對交易價(jià)格的影響。4、確定評估值在分別完成各差異因素調(diào)整后，即可獲得若干調(diào)整值，將這些調(diào)整值進(jìn)行算術(shù)平均或另權(quán)平均，從而確定評估值。2023/7/2186三、市場法的具體評估方法有兩類：1、直接比較法：是指利用參照物交易價(jià)格及參照物某一基本特征，直接與評估對象同一基本特征進(jìn)行比較，據(jù)此確定評估對象價(jià)值的一種方法。其公式：資產(chǎn)評估值=參照物成交價(jià)格×（評估對象某基本特征/參照物某基本特征）此法直觀簡捷，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。2023/7/2187直接比較法參照物與評估對象要達(dá)到相同或基本相同的程度，參照物與評估對象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時(shí)間等。具體方法有：（1）現(xiàn)行市價(jià)法：當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價(jià)格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格時(shí)，可以直接利用評估對象或參照物在評估基本準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格作為評估對象評估值。2023/7/2188直接比較法如：上市流動(dòng)的股票、債券，可按其在評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)作為評估價(jià)值；又如：批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品種、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備等現(xiàn)行市場價(jià)格作為評估值。（2）市場折扣法：是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮評估對象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑借評估人員經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門規(guī)定，設(shè)定一個(gè)折扣率來確定評估價(jià)值的方法。2023/7/2189直接比較法其公式：資產(chǎn)評估值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）此方法僅適用于評估對象與參照物僅存在交易條件差異的情況。例：甲企業(yè)與乙企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營，甲企業(yè)投入專用設(shè)備一臺，預(yù)計(jì)使用年限為15年，已使用年限8年。以調(diào)查，目前同樣設(shè)備的全新現(xiàn)行市價(jià)為120000元，預(yù)計(jì)凈殘值為12000元。則專用設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)為：120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）2023/7/2190直接比較法（3）功能價(jià)值類比法：指以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間僅存在功能差異，通過調(diào)整兩者功能差異估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。A、如果資產(chǎn)的功能與價(jià)值之間僅存在線性關(guān)系：可運(yùn)用生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)的評估值=參照物成交價(jià)×（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）2023/7/2191直接比較法例：某被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為900噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為1200噸，評估時(shí)點(diǎn)參照物資產(chǎn)市場價(jià)格為100萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價(jià)值為：100×900/1200=75（萬元）B：如果資產(chǎn)的功能與價(jià)值之間存在指數(shù)關(guān)系：可運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：資產(chǎn)評估值=參照物成交價(jià)×（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2023/7/2192直接比較法例：某被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估時(shí)點(diǎn)參照物資產(chǎn)的市場價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。由此確定被評估資產(chǎn)價(jià)值：10×（90/120）=8。41萬元。（4）價(jià)格指數(shù)法：指以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物成交日期與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)調(diào)整參照物成交價(jià)從而得到評估對象評估值的方法。2023/7/2193直接比較法此方法只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易時(shí)間差異且時(shí)間差異不能過長的情況。（5）成新率價(jià)格調(diào)整法：指以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮到參照物與評估對象之間僅存在新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算被評估對象價(jià)值的一種方法。資產(chǎn)評估值=參照物成交價(jià)×（評估對象成新率/參照物成新率）成新率通常按使用年限計(jì)算。該法只適用于評估對象與參照物之間僅存在新舊程度差異的情況。2023/7/21942、類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法。該方法不同于直接比較法；它不要求參照物與評估對象之間必須一樣或基本一樣；只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或類似，通過對比分析參照物和成交價(jià)格之間的差異，就能夠在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上確定評估對象的評估值。常用的方法有：2023/7/2195類比調(diào)整法（1）市場售價(jià)類比法：指以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮評估對象與參照物在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評估值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×?xí)r間差異修正系數(shù)等或資產(chǎn)評估值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值等。2023/7/2196類比調(diào)整法例：某商業(yè)用房，面積為800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營，需要進(jìn)行評估，評估基本準(zhǔn)日為2009年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到了3個(gè)成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體數(shù)據(jù)如下表：2023/7/2197類比調(diào)整法參照物ABC交易單價(jià)5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡成交日期2009年6月2009年9月2009年10月區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價(jià)4%正常2023/7/2198類比調(diào)整法被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似，新舊程度相似，故無需對功能因素和參照物因素進(jìn)行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，3個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域條件好，綜合評分分別為107、110、108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)月上漲率為4%。對參照物成交價(jià)格進(jìn)行差異因素的調(diào)整如下表：2023/7/2199類比調(diào)整法參照物ABC交易單價(jià)5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡時(shí)間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后價(jià)格5467元/㎡5418元/㎡5480元/㎡2023/7/21100類比調(diào)整法被評估資產(chǎn)單價(jià)=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被評估資產(chǎn)總價(jià)=5455×800=4364000（元）（2）成本市價(jià)法：是指以評估對象現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物成交市價(jià)比率來確定評估對象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評估值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）2023/7/21101類比調(diào)整法（3）市盈率乘數(shù)法：指以參照物的市盈率作為參數(shù)，并以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘來估算評估對象價(jià)值的方法。這種方法主要適用于企業(yè)整體價(jià)值評估和長期投權(quán)投資評估。資產(chǎn)評估值=評估對象收益額×參照物市盈率例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為18，則該企業(yè)的評估值=1000×18=18000（萬元）2023/7/21102四、市場法的優(yōu)缺點(diǎn)

1、優(yōu)點(diǎn)（1）原理簡單、易于理解和掌握。也是國際上公認(rèn)的三大基本評估方法之一；（2）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場取得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格，更能反映市場價(jià)格變動(dòng)趨勢；（3）評估結(jié)果易于被各方面接受和理解。2023/7/21103市場法的優(yōu)缺點(diǎn)2、缺點(diǎn)（1）對市場環(huán)境要求較為嚴(yán)格，需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)；（2）在進(jìn)行影響因素比較、差異調(diào)整時(shí)，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結(jié)果的準(zhǔn)確性；（3）該法只適用于以資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備和大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。2023/7/21104第二節(jié)成本法一、概念及其適用的前提條件1、概念：是指在被評估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重置成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。2、成本法適用的前提條件只有當(dāng)被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)的重置成本才能為那些潛在投資者和市場接受。從這個(gè)意義上講，成本法主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。2023/7/21105成本法適用的前提條件采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，應(yīng)具備下列4個(gè)前提條件：（1）被評估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原重置成本的計(jì)算、成新率的計(jì)算等，要求這些歷史資料可以收集。（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的各種損耗是必要的；2023/7/21106成本法適用的前提條件雖然成本法是從成本耗費(fèi)的角度評估資產(chǎn)的價(jià)值，但這些成本耗費(fèi)應(yīng)該是取得資產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，或者說應(yīng)該體現(xiàn)整個(gè)社會或行業(yè)的平均成本耗費(fèi)水平，而不是勞動(dòng)模范面資產(chǎn)的個(gè)別成本耗費(fèi)水平，（4）被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。不能再生的或不能復(fù)制的被評估資產(chǎn)，如土地、礦藏等，一般不適用成本法。2023/7/211073、成本法的基本要素成本法在應(yīng)用過程中主要涉及以下4個(gè)要素：（1）資產(chǎn)的重置成本：按其確定的依據(jù)分為：A、復(fù)原重置成本：指采用與評估對象相同的材料、相同的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、相同的設(shè)計(jì)、相同的規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。2023/7/21108成本法的基本要素B、更新重置成本：指采用新型材料、并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、新型規(guī)格及技術(shù)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。兩者的相同點(diǎn)：均采用資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等不同。2023/7/21109成本法的基本要素注意點(diǎn)：其一：在計(jì)算重置成本時(shí)，如果同時(shí)擁有計(jì)算復(fù)原重置成本和更新重置成本的信息資料時(shí)，應(yīng)該選擇計(jì)算更新重置成本。理由：①更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜，因?yàn)樾录夹g(shù)提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，使采用新技術(shù)生產(chǎn)相同功能資產(chǎn)所需的必要?jiǎng)趧?dòng)者時(shí)間減少，根據(jù)資產(chǎn)評估的替代原則應(yīng)選擇更新重置成本；2023/7/21110成本法的基本要素②采用新型材料、設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從使用性能還是從成本耗費(fèi)方面，都會優(yōu)于舊資產(chǎn)?？梢姡焊轮刂贸杀九c復(fù)原重置成本的差異主要體現(xiàn)在：超額投資成本和超額運(yùn)營成本兩方面。其二：在資產(chǎn)評估中，一般不刻意計(jì)算超額投資成本，只計(jì)算超額運(yùn)營成本。2023/7/21111成本法的基本要素因?yàn)樵谟?jì)算重置成本時(shí)，如果采用重置核算法和功能系數(shù)法，所選用的價(jià)格均為現(xiàn)行價(jià)格，該價(jià)格既反映了在現(xiàn)行物價(jià)水平下被評估資產(chǎn)的價(jià)格，也反映了在現(xiàn)有技術(shù)條件下生產(chǎn)該類資產(chǎn)的社會必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，這說明在重置成本的計(jì)算中已將超額投資成本剔除。而采用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的重置成本則沒有考慮勞動(dòng)生產(chǎn)率提高而產(chǎn)生的超額投資成本問題。2023/7/21112成本法的基本要素（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值：也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力的作用而導(dǎo)致的物理性能損耗或作用下降而引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。通常采用實(shí)體性貶值率來表示：實(shí)體性貶值率=實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本×100%2023/7/21113成本法的基本要素（3）資產(chǎn)的功能性貶值：指由于新技術(shù)的攤廣和應(yīng)用，使得原有資產(chǎn)在技術(shù)上明顯落后，性能下降而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失，包括超額投資成本引起的功能性貶值和超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值。（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值：指由于資產(chǎn)外部環(huán)境因素的變化，引起資產(chǎn)閑置、收益下降造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。2023/7/21114成本法的基本要素引起經(jīng)濟(jì)性貶值的原因主要有：①競爭加劇、社會總需求減少，導(dǎo)致資產(chǎn)開工不足；②原材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致生產(chǎn)中斷；③原材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；④在通貨膨脹情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)加重；⑤國家產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)；⑥環(huán)境保護(hù)；⑦其他原因。2023/7/21115二、成本法具體的評估方法根據(jù)成本法定義，其基本計(jì)算公式可以表述為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值1、重置成本的估算方法估算重置成本的方法有很多，常用的有重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能系數(shù)法等，評估時(shí)可根據(jù)具體評估對象和可以獲得的資料進(jìn)行選擇。2023/7/21116成本法具體的評估方法（1）重置核算法：它是利用成本核算原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用支出項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算并累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。購買型：是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程；自建型：是把自建資產(chǎn)作為重置資產(chǎn)的方式。2023/7/21117成本法具體的評估方法無論是購買型還是自建型，其重置成本的計(jì)算均可用下列公式表示：重置成本=直接成本+間接成本直接成本：指購建全新資產(chǎn)時(shí)所花費(fèi)的直接計(jì)入購建成本中的那部分成本，如買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、相關(guān)稅金等，通常按現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，逐項(xiàng)加總后得出。2023/7/21118成本法具體的評估方法間接成本：指購建成過程中不能直接計(jì)入成本，但又是與資產(chǎn)形成有關(guān)的成本。如購建資產(chǎn)發(fā)生的管理費(fèi)、折舊費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等。間接費(fèi)用一般不能直接計(jì)入資產(chǎn)成本，需按系統(tǒng)、合理的方法分配計(jì)入資產(chǎn)成本，如直接人工比例法、工作比例法、直接材料比例法等。2023/7/21119成本法具體的評估方法重置核算法即適合用于計(jì)量復(fù)原重置成本，也適合用于計(jì)量更新重置成本。但采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。（2）價(jià)格指數(shù)法：即根據(jù)被評估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值），通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)來調(diào)整、確定被評估資產(chǎn)的重置成本。如果即無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)，也無法獲得與被評估資產(chǎn)相似類參照資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)時(shí)，宜采用該法2023/7/21120成本法具體的評估方法其計(jì)算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×價(jià)格指數(shù)或=資產(chǎn)歷史成本×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）價(jià)格指數(shù)：可以是定基價(jià)格指數(shù)，也可是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。所選用的價(jià)格應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別價(jià)格指數(shù)2023/7/21121成本法具體的評估方法兩種方法的比較：兩者都是估算重置成本的常用方法，其區(qū)別：（1）價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；重置核算法既考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。2023/7/21122成本法具體的評估方法（2）價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類、甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。共同點(diǎn)：兩者都是建立在利用歷史成本資料基礎(chǔ)上2023/7/21123成本法具體的評估方法明確兩者的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的選擇與判斷。如一項(xiàng)科技進(jìn)步較快的資，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本通常偏高。（3）功能系數(shù)法：根據(jù)資產(chǎn)的功能與成本或價(jià)值之間的函數(shù)關(guān)系，又分為：A：生產(chǎn)能力比例法B：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法2023/7/21124成本法具體的評估方法前者運(yùn)用的前提條件是：資產(chǎn)的重置成本與其生產(chǎn)能力之間呈線性關(guān)系；后者運(yùn)用的前提條件是：資產(chǎn)的重置成本與其生產(chǎn)能力之間呈指數(shù)關(guān)系。注意：由于功能系數(shù)法所選擇的參照物一般為新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn)，因此通過調(diào)整被評估資產(chǎn)與參照物之間的功能差異所獲得的重置成本，一般已考慮了功能性損耗的更新重置成本，從而在計(jì)算評估值時(shí)無須再扣除功能性損耗。2023/7/21125成本法具體的評估方法（4）統(tǒng)計(jì)分析法：當(dāng)被評估資產(chǎn)單位價(jià)值較低、數(shù)量較多時(shí)，為降低評估成本，節(jié)約評估時(shí)間，可以采用統(tǒng)計(jì)分析法評估某資產(chǎn)的重置成本?；襟E：A、在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，將全部資產(chǎn)按照適當(dāng)?shù)姆诸悩?biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別；B、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能系數(shù)法等評估其重置成本。需注意權(quán)衡樣本量和評估成本。一般而言，樣本量越大，評估值越準(zhǔn)確，但工作量相應(yīng)也會增大；2023/7/21126成本法具體的評估方法C、依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)；其計(jì)算公式為：調(diào)整系數(shù)=∑（某類資產(chǎn)重置成本/該類資產(chǎn)賬面成本）D、依據(jù)模型，確定全部資產(chǎn)重置成本。被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)賬面歷史成本×調(diào)整系數(shù)2023/7/21127成本法具體的評估方法例：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備4臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該4臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為600萬元，則：調(diào)整系數(shù)=30/20=1.5該類通用設(shè)備的重置成本=600×1.5=900（萬元）2023/7/21128成本法具體的評估方法2、實(shí)體性貶值的估算方法（1）觀察法：指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，通過對資產(chǎn)實(shí)體各主要部位的觀察及儀器測量等方式進(jìn)行的技術(shù)鑒定，從而判斷被評估資產(chǎn)的成新率，也稱成新率法。(而非綜合成新率)資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1-實(shí)體性成新率）2023/7/21129成本法具體的評估方法又主要有兩種方式：A、總體觀察法：即對資產(chǎn)總體進(jìn)行觀察后，確定資產(chǎn)總體的實(shí)體性貶值；一般適用于簡單的單項(xiàng)資產(chǎn)；B、加權(quán)平均法：即將資產(chǎn)總體劃分為若干部分，分別進(jìn)行觀察，確定各自的實(shí)體性貶值，然后再以各部分成本占總成本的比重為權(quán)數(shù)，計(jì)算出總體性資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。2023/7/21130成本法具體的評估方法（2）使用年限法：即利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來確定資產(chǎn)的實(shí)體性損耗程度。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=實(shí)際已使用年限/總使用年限×（重置成本-預(yù)計(jì)殘值)應(yīng)計(jì)折舊總額總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率2023/7/21131成本法具體的評估方法資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100%注意：對于更新改造過的資產(chǎn)，其實(shí)體性損耗的計(jì)量還應(yīng)充分考慮更新改造投入的資金(資產(chǎn)的后續(xù)支出)對資產(chǎn)壽命的影響，否則會可能高估實(shí)體性損耗。其計(jì)算公式如下：成新率=尚可使用年限/[加權(quán)投資年限（或加權(quán)平均已使用年限）+尚可使用年限]2023/7/21132成本法具體的評估方法加權(quán)投資年限=∑（加權(quán)更新成本）/∑（更新成本）加權(quán)更新成本=已使用年限×更新成本例：某被評估資產(chǎn)購建于2000年，原價(jià)30000元，2019年和2019年兩次進(jìn)行更新改造，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元。2019年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估，假設(shè)從2000年至2019年每年的價(jià)值上升率為10%，該資2023/7/21133成本法具體的評估方法產(chǎn)的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年。要求：計(jì)算該資產(chǎn)的成新率（實(shí)體性損耗率）第一步：調(diào)整計(jì)算該資產(chǎn)的更新成本（現(xiàn)時(shí)成本）2023/7/21134成本法具體的評估方法投資日期原始投資額價(jià)值變動(dòng)系數(shù)更新成本2000年30000元2.60(1+10%)1078000元2019年3000元1.61(1+10%)54830元2019年2000元1.212420元合計(jì)35000元85250元2023/7/21135成本法具體的評估方法第二步:計(jì)算加權(quán)更新成本投資日期更新成本投資年限加權(quán)更新成本2000年78000元10780000元2019年4830元524150元2019年2420元24840元合計(jì)85250元808990元2023/7/21136成本法具體的評估方法第三步：計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5(年)第四步：計(jì)算成新率成新率=6/(6+9.5)=38.71%(3)修復(fù)費(fèi)用法：指利用修復(fù)資產(chǎn)功能所需支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法，也稱直接價(jià)值法。它一般適用于可以恢復(fù)功能的資產(chǎn)價(jià)值評估。2023/7/21137成本法具體的評估方法使用這種方法時(shí)，要盡可能把實(shí)體性貶值的可修復(fù)部分與不可修復(fù)部分區(qū)分開來，。其中，可修復(fù)部分是可以修復(fù)且經(jīng)濟(jì)上合算，而不可修復(fù)部分的實(shí)體性貶值則不能修復(fù)或者可修復(fù)，但經(jīng)濟(jì)上不合算。對于可修復(fù)部分的實(shí)體性貶值以直接支出來估算，對于不可修復(fù)部分的實(shí)體性貶值，則可運(yùn)用上述的觀察法和使用年限法來確定?？尚迯?fù)部分與不可修復(fù)部分的實(shí)體性貶值之和，構(gòu)成被評估資產(chǎn)的全部實(shí)體性貶值。2023/7/21138成本法具體的評估方法3、功能性貶值的估算方法估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異所造成的成本增加或效益降低，來相應(yīng)確定功能性貶值額。同時(shí)，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新替代程度2023/7/21139成本法具體的評估方法（1）由于超額運(yùn)營成本造成的功能性貶值主要體現(xiàn)在材料消耗、能源消耗、工時(shí)消耗的增加，廢品率上升，產(chǎn)品質(zhì)量下降等方面。其具體估算步驟：A、將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較；B、計(jì)算兩者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本；=超額運(yùn)營成本×（1-所得稅稅率）2023/7/21140成本法具體的評估方法C、估算被評估資產(chǎn)的剩余壽命；D、以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（一般選擇行業(yè)平均收益率）將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額年運(yùn)營成本加以折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性貶值。例：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用。有關(guān)資料和計(jì)算結(jié)果如下：2023/7/21141成本法具體的評估方法項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.81.2月工資成本800012000月差異額4000年工資成本超支額48000減：所得稅25%12000年凈工資超支額36000資產(chǎn)剩余使用年限5年（P/A，10%，5）年金現(xiàn)值系數(shù)3.7908功能性貶值額136468.82023/7/21142成本法具體的評估方法例：某設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，能源消耗超支30000元，人工消耗超支10000元。經(jīng)評估人員鑒定，該設(shè)備的尚可使用年限5年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%，所得稅率為25%，則設(shè)備的功能性貶值計(jì)算如下：功能性貶值=（30000+10000）×（1-25%）×（P/A，10%，5）=113724（元）2023/7/21143成本法具體的評估方法（2）由于超額投資成本造成的功能性貶值是指由于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，生產(chǎn)相同資產(chǎn)所需的社會必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間減少，從而使得原有資產(chǎn)的生產(chǎn)成本相對較高，形成超額投資成本。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)的功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本4、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法2023/7/21144成本法具體的評估方法其原因主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致社會總需求不足進(jìn)而影響對資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的需求，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策對資產(chǎn)所在行業(yè)的沖擊；國家環(huán)保政策對資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的限制；經(jīng)濟(jì)地理位置變化或污染問題對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響等。最終表現(xiàn)為：①資產(chǎn)利用率下降、閑置，②收益額減少，從而在用資產(chǎn)相對不值錢。2023/7/21145成本法具體的評估方法（1）估算前提和對象范圍主要以評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)是否閑置、停用或利用不足為前提。(是否具有獨(dú)立獲利能力)主要對象：生產(chǎn)線或機(jī)組、大型重要設(shè)備等。對于中小型、季節(jié)性使用資產(chǎn)、輔助生產(chǎn)設(shè)備等一般不單獨(dú)計(jì)算其經(jīng)濟(jì)性貶值。（2）估測方法①由于資產(chǎn)利用率下降而使資產(chǎn)相對閑置造成損失的2023/7/21146成本法具體的評估方法經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）X]×100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率例：某家電生產(chǎn)企業(yè)，其家電生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該企業(yè)家電產(chǎn)品銷量銳減，企業(yè)不得不將生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺（銷售價(jià)格和其他條件不變），這種局面在今后很長一段時(shí)間難2023/7/21147成本法具體的評估方法以改變。試估測該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(7/10)X]×100%=19%②如果由于外界因素變化,造成的收益減少額能夠直接計(jì)算出來,可直接按設(shè)備繼續(xù)使用期間每年的收益損失計(jì)算.經(jīng)濟(jì)性貶值=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅率)×(P/A,I,N)(每年損失相等)2023/7/21148成本法具體的評估方法或=∑[第t年資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅率）÷（1+i）t]例：承上例，如果家電生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售家電產(chǎn)品。假定原產(chǎn)品銷售價(jià)格為2000元/臺，要使10萬臺產(chǎn)品能夠賣掉，產(chǎn)品售價(jià)需降至1900元/臺。經(jīng)測算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)