房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點教學課件

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點41、俯仰終宇宙，不樂復(fù)何如。42、夏日長抱饑，寒夜無被眠。43、不戚戚于貧賤，不汲汲于富貴。44、欲言無予和，揮杯勸孤影。45、盛年不重來，一日難再晨。及時當勉勵，歲月不待人。房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到交付之全流程及要點41、俯仰終宇宙，不樂復(fù)何如。42、夏日長抱饑，寒夜無被眠。43、不戚戚于貧賤，不汲汲于富貴。44、欲言無予和，揮杯勸孤影。45、盛年不重來，一日難再晨。及時當勉勵，歲月不待人。房地地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點包商銀行房地產(chǎn)2016.3BaoshangBank房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期bsb房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目,從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到誚售等一系列經(jīng)營行為,再加上物業(yè)管理。上地前期投資獲取開發(fā)可行性研究規(guī)劃與建設(shè)級開發(fā)分析階段土地階段與立項階段的報批階段銷售階段土地;生地變熟企業(yè):側(cè)重政治獲取形式:分為可行性研究:為項冒的建設(shè)規(guī)劃商品房的銷售地(互通或七垂經(jīng)濟,社區(qū)、項府出讓,其他項目提供決策分為:項目前準分為現(xiàn)房和期平)為二綠日投資的前期調(diào)企業(yè)轉(zhuǎn)讓,與其備階段項目施市場提供開發(fā)用胞企業(yè)合作三種項:是向主惜個段同銷售所具備銀行:調(diào)研的內(nèi)形式都門抵批振建工驗收階。均件有所不銀行:一輟開發(fā)外部指標,同時眼行:通過土地以獲得項目批準報批:項目的“五可用子判斷項日獲取方式和出讓銀行:鈉售資金變向幸地本金,判斷自有資銀行:判新項目銀行:合規(guī)性鉤封閉運作,保氧項日利潤空金比例合規(guī)性和可行項口連度判斷證還來源性,資金投入與銷售前準備回報情況土地整理開發(fā)資金注人階段項目開發(fā)階段資金同收階段古土倩機構(gòu)7資公所汪后曉立士地出讓客銷售國款,預(yù)售款項上儲與企業(yè)臺作投入我校投資股爾款地補償日建設(shè)期權(quán)約業(yè)合伏和金業(yè)行帶技建設(shè)E本目司售期一、農(nóng)村留守兒童基本特點（一）教育特點。由于父母外出務(wù)工，有的致使家務(wù)甚至是一些農(nóng)活都在了留守兒童身上，嚴重地影響到孩子們的正常學習，導(dǎo)致學習成績下降。大都由于委托監(jiān)護人文化水平的限制，根本無法對孩子們進行學習輔導(dǎo)，有的由于對孩子們的學習督管不夠或方法不當，使他們產(chǎn)生厭學、棄學現(xiàn)象。留守兒童與父母的分離造成家庭教育的弱化，由祖輩管護的大都因隔代教育，缺乏共同的語言，家庭教育難以到位，有的甚至由于祖輩們的溺愛致使留守兒童?B成任性的性格。而外出務(wù)工的父母，只有在節(jié)假期間返鄉(xiāng)，他們普遍存在“補償”心理，帶給孩子物質(zhì)方面的多，精神方面的少。此外，由于他們長年在外務(wù)工，與學校聯(lián)系少，無法與老師一起對留守兒童進行教育，因而，大都留守兒童學習成績都不夠理想。（二）心理特點?！叭笔Ц改浮睂r(nóng)村留守兒童的成長帶來巨大困惑，情感孤寂成為留守兒童巨大的心理障礙。留守兒童由于長期得不到家庭的溫暖和父母的關(guān)愛照顧，委托監(jiān)護的難以到位，使他們在家都是以自我為中心，無論做什么事，做好無人鼓勵，做錯無人指教，與外界的接觸溝通很少，容易造成他們心理孤獨、離群和自我封閉，這對他們以后的人際交往、學業(yè)發(fā)展、心理性格等都將產(chǎn)生不良影響。（三）生活狀況特點。與其他的孩子相比，留守兒童由于大都跟年邁的祖輩們或其他親友生活在一起，缺少父母悉心的照顧，常常只能是填飽肚子就不錯了，在營養(yǎng)狀況和衛(wèi)生健康方面難以得到完全保障，此外，由于缺乏正常的引導(dǎo)，一些孩子也容易出現(xiàn)諸如抽煙之類的不良生活習慣。（四）道德行為特點。在兒童的成長過程中，家長的言傳身教、潛移默化有著重要的引導(dǎo)作用。而留守兒童由于家庭教育的缺失，一般難以養(yǎng)成良好的行為習慣和道德品質(zhì)。特別是由于委托監(jiān)管的不到位，父母的物質(zhì)補償心理，更易使孩子們形成重物質(zhì)、講享樂、不節(jié)儉等不健康的人生觀和價值觀。我在對留守兒童的管理中發(fā)現(xiàn)，有的留過兒童養(yǎng)成了亂花錢、擺闊氣的陋習；有的認為父母沒讀什么書，同樣能掙錢，產(chǎn)生讀書無用的意識和厭學和情緒，學習不求上進，得過且過。二、分類施策，精準轉(zhuǎn)化（一）自由散漫無紀律型這類學生大都是單親家庭，跟隨父母一方生活，或由爺爺奶奶等親戚照顧。父親或母親對于孩子的教育采取聽之任之的辦法，而爺爺奶奶年事已也無暇顧及，就這樣，由于長期放任自流，養(yǎng)成了自由散漫的個性。數(shù)學學習不積極主動，很少能夠獨立完成作業(yè)。數(shù)學課堂上，沒有約束力，我行我素，課堂對于他而言是自由市場。這類學生紀律觀念淡薄，遲到、早退的事時有發(fā)生。因為得不到父母的重視，他們可能厭惡自己的家庭，因此到處游蕩，行為散漫。面對這樣的學生，我建議的做法是：（1）每班建立班級數(shù)學學習互助小組，把班集體“普遍的友愛”傾注給留守兒童數(shù)學學習后進生，讓他們能夠感受到集體溫暖，感受到自己在班上有一席之地。（2）數(shù)學任課教師要有愛心，經(jīng)常設(shè)身處地地為他們考慮、解決問題，讓他們得到你的關(guān)心、愛心。如舉辦數(shù)學活動，注意好中差的搭配，要求好生幫助差生；課堂提問，多鼓勵他們踴躍發(fā)言，讓他們注意力集中，沒有時間讓他們思想開小差；班級數(shù)學活動，多給他們一展身手，表現(xiàn)自我的機會。（3）父母離異的學生，老師要經(jīng)常與他們交談，解開他們思想中的困惑，化解他們的心理障礙，使他們能無心理障礙地投入到數(shù)學學習中。（二）逆反不尊長型通過調(diào)查研究，這類學生大都從小父母外出打工，或托付給爺爺奶奶，或托付在親戚朋友家，得不到父母的呵護，更得不到家庭的溫暖。稍有錯誤就受到訓(xùn)斥打罵，久而久之，產(chǎn)生了強烈的逆反心理，導(dǎo)致父母與孩子之間無法交流，無法溝通。他們常把這種心態(tài)帶到數(shù)學課堂上，對于老師的批評，他們甚至會選擇和老師頂撞。遇事毫不冷靜，成績始終無法提高。對這樣的學生我們?nèi)魶]有足夠的關(guān)心，就可能使他產(chǎn)生抵觸心理，他們仇視父母，與老師作對，甚至在同學身上尋找報復(fù)。面對這樣的學生，我建議的做法是：（1）和他們交心，經(jīng)常和他們談?wù)劶页?，談?wù)勔恍┡c學習無關(guān)的事，在生活上面多關(guān)心他們。比如天冷了，提醒他多穿點衣服。從小事入手，讓你成為他們的朋友。所謂“親其師，信其道”就是這個道理，只有他認可你這個老師了，他才會在你的課堂上配合你，學習的提升也不是不可能。（2）當他們數(shù)學課堂上犯錯時不當眾批評，否則必定會刺傷他們的自尊心，增加轉(zhuǎn)化工作的難度。（3）這些學生大都有“俠義”之心，對于別人的事比自己的事要上心的多。我們可以利用這點，在和他們成為朋友的基礎(chǔ)上要求他們盡力學好數(shù)學，為老師爭光，為同學爭光，使他們身上的“俠義”之氣用在數(shù)學學習上。（三）冷漠不合群型這類學生由于家庭環(huán)境和親情教育不同，入學之初，由于父親或母親常年在外務(wù)工，由母親或父親單獨帶大，知道父母的辛苦，數(shù)學成績相當好，各方面表現(xiàn)也很好，甚至有一技之長；但后來由于種種原因受到打擊，在數(shù)學課堂上，冷漠孤獨，開小差，課后不完成作業(yè)。在兒童的人格發(fā)育過程中，家庭環(huán)境和親情教育非常重要，將直接關(guān)系到孩子心理的健康發(fā)展。他渴望親人的關(guān)愛，渴望父母和睦，渴望擁有一個幸福的家！面對這樣的學生，我建議的做法是：（1）做好家校聯(lián)系，溝通家長，了解學生，同時，把數(shù)學課堂的實際情況告知家長，師長緊密配合，使他們心理健康發(fā)展。（2）反復(fù)，耐心教育，對癥下藥。（3）多關(guān)愛，注意心理輔導(dǎo)。三、結(jié)束語留守兒童的健康成長，關(guān)系到新時代中國夢的實現(xiàn)，是特殊歷史背景下，千千玩玩外出務(wù)工人員的真摯期盼，作為一線執(zhí)教人員，我認為這不僅政府和職能部門責無旁貸，教育工作者更要立足本職，深入調(diào)查，分類研討，繼續(xù)探索農(nóng)村留守兒童學困生的有效轉(zhuǎn)化路徑，促進新時代，新農(nóng)村教育事業(yè)的健康發(fā)展。加涅說：“學習者被置于（和發(fā)現(xiàn)自己處于）一個問題情境中，他們回憶先前已掌握的規(guī)則以試圖找出一個‘答案’。在進行這樣的一個思維過程中，學習者會嘗試許多假設(shè)并檢驗它們的可應(yīng)用性。當他們找到一個適合這一情境的規(guī)則的特定聯(lián)合的時候，他們不僅僅‘解決了這個問題’，而且也學會了某些新的東西。”他認為這些新學會的東西是一種“高級規(guī)則”，它使學習者能解決相似類型的其他問題。一、基本知識的儲備是創(chuàng)新解題思路的前提數(shù)學教學的目的是要求學生掌握好數(shù)學的基礎(chǔ)知識和基本技能，基礎(chǔ)知識和基本技能是學生進一步掌握知識的階梯，是培養(yǎng)創(chuàng)新思維的前提，是提高學生學習能力的基礎(chǔ)，更是創(chuàng)新思維的沃土。因此，教學中教師必須加強基礎(chǔ)知識和基本技能的教學，并從不同角度、不同層面去努力實現(xiàn)。只有在學生掌握了一定知識的基礎(chǔ)上才可能有創(chuàng)新。有些數(shù)學問題可能涉及到多個概念，需要運用多個公式。這樣，解決起來一般會很費力氣，需要學生有充足的知識準備。如果知識沒學好，解決過程極有可能會出現(xiàn)“卡殼”的情況。所以在面對一個數(shù)學問題的時候，必須確認自己已經(jīng)掌握了與該問題相聯(lián)系的知識（包括一些概念和規(guī)律），只有在準備好了相關(guān)的知識后，解答才有可能進行下去。二、在對概念和規(guī)律的應(yīng)用中尋找解題思路學生若想獲取一些問題解決的策略，最好的途徑是在對概念和規(guī)律的應(yīng)用中進行。這是因為在概念形成和規(guī)律獲得的過程中存在直接或間接的問題解決活動。問題解決也是一個產(chǎn)生新的學習的過程。在數(shù)學教學中只有合理安排教學，才能達到發(fā)散學生思維，提高學生學習積極性、靈活性、獨創(chuàng)性的目的。筆者曾聽了一節(jié)有關(guān)對稱的習題課，授課教師在復(fù)習了直線方程的五種形式、直線垂直平行的條件及中點坐標公式之后，分析了點關(guān)于點的對稱點、點關(guān)于直線的對稱點之后，以這樣一個例題展開了直線關(guān)于點的對稱直線問題。已知直線l：2x-y+1=0，求其關(guān)于點P（-4，2）對稱的直線方程。學生經(jīng)過積極的討論思考之后，得到了兩種解法。解法一：在直線l上取兩點A、B，分別求其關(guān)于點P的對稱點C、D，再利用直線方程兩點式即可求得直線方程。解法二：畫出圖形，利用數(shù)形結(jié)合的方法可知，所求直線與已知直線是互相平行的，故而可得直線斜率，再在直線l上取一點M，求其關(guān)于點P的對稱點N，可利用直線方程的點斜式求出直線方程。在得到這兩種解法之后，教師又問有沒有其他的解法，學生沒有回應(yīng)。該教師于是給出了解法三：根據(jù)對稱可知，點P到兩直線的距離相等，在解法二的基礎(chǔ)上，利用點到直線的距離公式可得直線方程。解法四：在直線上任取一點（x，y），則其關(guān)于點P（-4，2）的對稱點（-8-x，4-y）在直線l上。這是一道典型的一題多解的問題，解法一、二、三、四都很好地解決了該問題。但是據(jù)筆者觀察，班級的大多數(shù)學生對于解法一和二，都能很好地掌握理解，而對于解法三和四，尤其是解法四，更多地流露出一種茫然的神色。因為他們還沒有學到點到直線的距離公式和相關(guān)點法求方程。三、在質(zhì)疑中培養(yǎng)學生的創(chuàng)新思維善于發(fā)現(xiàn)和提出問題是一個人具有創(chuàng)造性潛力的重要標志。愛因斯坦曾說過：“提出一個問題比解決一個問題更重要?！薄百|(zhì)疑”是開啟創(chuàng)新之門的鑰匙。初中學生對身邊的事物充滿了好奇與幻想，他們愛提很多的問題，解釋他們所看到的一切，而這些心理因素正是培養(yǎng)學生創(chuàng)新精神的基礎(chǔ)。以對“每隔幾分”與“每幾分”意思探討為例，提問：“每隔幾分”與“每幾分”意思相同嗎？從本義理解：“隔”在《現(xiàn)代漢語詞典》中有兩個義項：1.間隔，距離；2.遮斷，阻隔?？梢娺@兩個義項中都含有“斷”“不相連”的意思。在日常生活中我們說“每隔一天寫一篇日記”是理解為1號寫了日記，3號再寫，中間斷開1天，而不是理解為1號上午8時寫了日記，隔1天24小時，2號上午8時又寫日記，也就是“每隔一天寫一篇日記”與“每2天寫一篇日記”意思相同。那么記數(shù)單位是“天”時這樣理解，記數(shù)單位是“小時”或“分”“秒”……更小的單位時，筆者以為也應(yīng)這樣理解?！?路車7：00發(fā)車，每隔7分再發(fā)車”理解為第一次發(fā)車與第二次發(fā)車之間斷開7分，而不包括兩個指定時間在內(nèi)，與之斷開計算。所以，“每隔7分”與“每8分”意思相同。筆者認為，教材不管是“每隔幾分”還是“每幾分”都有是用數(shù)學知識解決日常生活中遇到的問題，因而在解決時應(yīng)尊重社會中約定俗成的理解，依據(jù)生活經(jīng)驗，將“每隔幾分”與“每幾分”區(qū)分開來，把“隔”統(tǒng)一理解為不包括兩個指定時間在內(nèi)更合適。數(shù)學源于現(xiàn)實，寓于現(xiàn)實，而又用于現(xiàn)實，學生在學校中所學的數(shù)學知識與存在于社會中的數(shù)學若不一致，在使用上會造成混亂。數(shù)學語言是人類語言的組成部分，與一般語言是相通的，它的表達必須是合理的、科學的，不會引起理解上的歧義。房地地產(chǎn)開發(fā)全流程及要點包商銀行房地產(chǎn)2016.3BaoshangBank房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期bsb房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目,從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到誚售等一系列經(jīng)營行為,再加上物業(yè)管理。上地前期投資獲取開發(fā)可行性研究規(guī)劃與建設(shè)級開發(fā)分析階段土地階段與立項階段的報批階段銷售階段土地;生地變熟企業(yè):側(cè)重政治獲取形式:分為可行性研究:為項冒的建設(shè)規(guī)劃商品房的銷售地(互通或七垂經(jīng)濟,社區(qū)、項府出讓,其他項目提供決策分為:項目前準分為現(xiàn)房和期平)為二綠日投資的前期調(diào)企業(yè)轉(zhuǎn)讓,與其備階段項目施市場提供開發(fā)用胞企業(yè)合作三種項:是向主惜個段同銷售所具備銀行:調(diào)研的內(nèi)形式都門抵批振建工驗收階。均件有所不銀行:一輟開發(fā)外部指標,同時眼行:通過土地以獲得項目批準報批:項目的“五可用子判斷項日獲取方式和出讓銀行:鈉售資金變向幸地本金,判斷自有資銀行:判新項目銀行:合規(guī)性鉤封閉運作,保氧項日利潤空金比例合規(guī)性和可行項口連度判斷證還來源性,資金投入與銷售前準備回報情況土地整理開發(fā)資金注人階段項目開發(fā)階段資金同收階段古土倩機構(gòu)7資公所汪后曉立士地出讓客銷售國款,預(yù)售款項上儲與企業(yè)臺作投入我校投資股爾款地補償日建設(shè)期權(quán)約業(yè)合伏和金業(yè)行帶技建設(shè)E本目司售期房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程bsb——房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為土地整理、獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)資源流通項目報建施工建設(shè)與管理推廣銷售交付使用資源獲取資源加工物業(yè)管理前期(決策期中期(實施期):后期(運營期)由拿地到方案確由項目設(shè)計規(guī)劃到項由銷售到售后管重在決策目竣工驗收一重在執(zhí)理一重在服務(wù)目成敗的關(guān)鍵)行(過程管理)(總結(jié)反饋房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程bsb-企業(yè)視角的流程控制口項目啟動(即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間)口國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)口建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間)口總平國規(guī)劃設(shè)計完成(指規(guī)劃設(shè)計完成時間,以上報規(guī)劃局的簽收時間為準)口方案設(shè)計完成(指方案通過集團事會批準的時間);口方案圖報建(指取得政府相關(guān)部門批文時間,以最后部門的批文時間為準口樁基施工圄完成〔指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間)口主體施工圍完成(指可用于招標及施工的施工國完成時間)口建設(shè)工程規(guī)劃許可證(指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間)口精裝交樓標準施工圄及材料定板〔指擬批〓精裝交樓項目可用于招標及施工的施工囯完成時間);口項目開工(指項目動土時間,以土方開挖或樁基施工的開始時間為準);口施工許可證〔指施工許可證的簽發(fā)時間)口主體開工(指總包單位進場,以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準口預(yù)售證(指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間口開盤(指取得預(yù)售證后,正式開盤銷售的時間);口主體封頂頁(指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間)口峻工驗收〔指峻工驗收備案證明的簽發(fā)時間);口售后管理(售后管理的時間)。bsb目錄土地一級開發(fā)前期投資分析階段23456獲取開發(fā)土地階段可行性研究與立項階段規(guī)劃及建設(shè)的報批階段銷售階段物業(yè)管理bsb土地一級開發(fā)(生地一熟地)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件熟地),再對熟地行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)土地—級市場是指發(fā)行市場,二級市場是交易市場。前序—土地基礎(chǔ)知識bsb獲取土地三種方式行政命令式:劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里資本市場投資參股:用資金入股或用土地入股,通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司②土地收購:直接收購獲得土地,這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地増增值稅、所得稅、卬花稅、契稅等稅費③收購有土地的公司:為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等,一股都通過直接收購公司的股權(quán),這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費,不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。2015年恒大地產(chǎn)共斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地等港資巨頭收購了15個超大型地產(chǎn)項目。土地市場:通過土地一級整理,以及土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地,這也是自2002年7月以來,獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得為唯一的衡量標準土地一級整理bsb°土地一級開發(fā)模式1)企業(yè)主2)政府主導(dǎo)3)政企結(jié)合式(較為普遍)4)借殼上市導(dǎo)式政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔府授權(quán)的企由士地儲備機構(gòu)級開發(fā)根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利目前圍內(nèi)土地業(yè),根自己武專門成立由政辦法不司,在實際操作中又行生為多種形式,可與境外有釋議意愿拿地,自府主導(dǎo)的國有公委托