太子湖高層后期營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-課件

風(fēng)云變幻，我們周邊正在發(fā)生什么？1ppt課件12月9日，營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限2年變5年……－－國(guó)家又一輪宏觀(guān)調(diào)控的第一把利劍，劍鋒首指投資性置業(yè)客戶(hù)，但這一措施帶來(lái)的成本增加會(huì)被市場(chǎng)之手有效的轉(zhuǎn)化為購(gòu)房成本，而成本的增加遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的漲幅，這一政策，對(duì)于抑制投資性置業(yè)的實(shí)際意義十分有限。2ppt課件12月14日，“國(guó)四條”出臺(tái)，鮮明提出支持自住，抑制投資……－－政府的老生常談之語(yǔ)，態(tài)度始終堅(jiān)決，效果歷來(lái)有限，中央和地方搏弈的結(jié)果，獲勝的往往是開(kāi)發(fā)商利益，“國(guó)四條”在09年房?jī)r(jià)猛漲的背景下推出，充分強(qiáng)調(diào)了政府調(diào)控的決心，但卻也僅僅只能是決心。3ppt課件1月7日，國(guó)十一條出臺(tái)，二套房首付比例不低于40%……－－重申以家庭為單位的二套房首付比例，是本輪政策的唯一著力點(diǎn)，對(duì)房產(chǎn)投資市場(chǎng)有一定沖擊。但對(duì)于30萬(wàn)左右的小戶(hù)型產(chǎn)品而言，政策效果基本為零，更多的停留在心理預(yù)期的層面。4ppt課件空轉(zhuǎn)試點(diǎn)擴(kuò)大，物業(yè)稅風(fēng)聲四起……－－做為根治高房?jī)r(jià)的“靈丹”，物業(yè)稅承載了太多購(gòu)房者的希望，如果物業(yè)稅開(kāi)征，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到有效扼制，但從空轉(zhuǎn)到實(shí)施，顯然會(huì)有一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，況且，物業(yè)稅差級(jí)征收是必然之勢(shì)。故，房?jī)r(jià)下跌也僅僅停留在風(fēng)聲階段。5ppt課件出于民生壓力，國(guó)家出手調(diào)控；出于GDP指標(biāo)，政府出手維持，政策的執(zhí)行，曲折而漫長(zhǎng)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)確已被房地產(chǎn)劫持，政府想抑制房?jī)r(jià)，奈何左右掣肘，始終無(wú)能為力；省級(jí)政府負(fù)責(zé)的條款意味深長(zhǎng)，中央想依靠地方政府的力量解決調(diào)控中的搏弈現(xiàn)象；從政策走勢(shì)來(lái)看，針對(duì)投資型需求的政策收緊預(yù)期不強(qiáng)，尚有一個(gè)寬松的環(huán)境。小結(jié)6ppt課件盤(pán)點(diǎn)四周，我們擁有什么？7ppt課件一期現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，極具示范效應(yīng)；大量一直關(guān)注的客戶(hù)群體；穩(wěn)重、大氣、原味的歐式建筑；雙面湖景，一線(xiàn)親湖景觀(guān)園林；高層建筑，引領(lǐng)區(qū)域標(biāo)桿形象；70年產(chǎn)權(quán)的小戶(hù)型產(chǎn)品（約2/3體量）；外校旁，地鐵口，沌口標(biāo)桿；前期奠定的良好市場(chǎng)口碑；立足于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)；開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)。優(yōu)勢(shì)8ppt課件樓號(hào)房型數(shù)量（套）配比合計(jì)預(yù)計(jì)面積備注一號(hào)樓一房23035.11%31935-45平米不含3-6樓寫(xiě)字樓，其中有207套為40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品二房8913.59%約65平米二號(hào)樓一房18428.09%33635-45平米

二房14622.29%約65平米

三房60.92%約100平米

合計(jì)總套數(shù)：

655100%655

9ppt課件劣勢(shì)高層產(chǎn)品電梯明顯不足；停車(chē)位嚴(yán)重不足；1號(hào)樓無(wú)天然氣；工期緩慢，流失大量客戶(hù)；面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)壓力。10ppt課件站在巨人的肩上起跳，自然先人一步；產(chǎn)品精雕細(xì)琢，三年磨劍，必成大器；外校、地鐵、沌口標(biāo)桿、雙湖景支撐起高層價(jià)值優(yōu)勢(shì)；差異化營(yíng)銷(xiāo)需要貫穿于產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)等層面，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)11ppt課件環(huán)顧四周，何人在臥榻旁酣睡？12ppt課件嘎納印象二期2008年6月份開(kāi)盤(pán)，推出二房、三房產(chǎn)品600余套；面積區(qū)間從83～130平方米，80平方米左右的戶(hù)型占比約60%；二期均價(jià)約5200元；現(xiàn)只剩下13套尾盤(pán)銷(xiāo)售，均為高層，均價(jià)5800左右；12號(hào)樓09年12份加推，現(xiàn)銷(xiāo)售60%，均價(jià)5500，面積區(qū)間與前相同。嘎納印象二期13ppt課件總共約500余套單位，小戶(hù)型產(chǎn)品占到90%以上；11月1日開(kāi)盤(pán)，推出約200余套，從30～86平方米，毛坯產(chǎn)品；40年產(chǎn)權(quán)，4梯23戶(hù)，首期推出高、中、低三段的樓層；戶(hù)戶(hù)天然氣到戶(hù)，號(hào)稱(chēng)住宅水電；現(xiàn)均價(jià)5400，開(kāi)盤(pán)均價(jià)5100，開(kāi)盤(pán)期間每平方米優(yōu)惠200元，實(shí)際成交價(jià)格4900元/平方米；剩余房源預(yù)計(jì)在2010年3月份推出，均為全裝修產(chǎn)品，裝修范圍包括：廚衛(wèi)全裝、地板、墻、頂棚、門(mén)窗、電路；裝修檔次未定，預(yù)計(jì)約500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)在5900～6000價(jià)格水平。城市BLOG14ppt課件博學(xué)華府四棟高層，總房源920套，面積從41～135平方米，主力戶(hù)型在85～120平方米；一期、二期已售完，剩余約120余套還未開(kāi)盤(pán)，推出時(shí)間未知；二期9月13日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)推出283套，當(dāng)天銷(xiāo)售180套；目前，還剩余約40套，銷(xiāo)售率達(dá)到約85%；現(xiàn)剩余房源均價(jià)5500元，開(kāi)盤(pán)時(shí)成交價(jià)格約5000元。15ppt課件王家灣龍陽(yáng)大道復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，總體量約4萬(wàn)平方米；主體為兩棟酒店式公寓塔樓，裙樓為四層商業(yè)；毛坯產(chǎn)品，主力戶(hù)型從44-85平方米；1月23日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8300元/平方米，當(dāng)天成交約40套。王+ONE16ppt課件官湖郡總建筑面積13萬(wàn)方，高層＋別墅產(chǎn)品，分兩期開(kāi)發(fā)；一期3.8萬(wàn)方，30套別墅，1棟18層高層，1棟24層高層；面積從87～177平方米；2009年11月開(kāi)盤(pán)，高層開(kāi)盤(pán)均價(jià)4800元，開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)60%；現(xiàn)一期剩余尾盤(pán)，均價(jià)5000元。17ppt課件萬(wàn)科12月24日萬(wàn)科以13.58億元拿下武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)320畝土地；樓面地價(jià)達(dá)到2545元/平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)將至少超過(guò)7000元/平方米水平；如此體量，如此土地成本，應(yīng)該會(huì)有較大體量的小戶(hù)型產(chǎn)品；萬(wàn)科的進(jìn)入，在拉高區(qū)域房?jī)r(jià)的同時(shí)，也會(huì)造成客戶(hù)分流。萬(wàn)科地塊18ppt課件其它未上市產(chǎn)品金色港灣五期中小戶(hù)型住宅33層法式公寓19層法式酒店公寓7900㎡酒店5448㎡數(shù)量不詳戶(hù)型待定五期原計(jì)劃6月左右動(dòng)工，但遲遲未能開(kāi)工。另外，在住宅樓中有少量小戶(hù)型。宏松大酒店改造項(xiàng)目小戶(hù)型公寓整體約4萬(wàn)方數(shù)量不詳戶(hù)型不詳酒店原址改造，尚面臨諸多不可預(yù)見(jiàn)因素，預(yù)計(jì)面市日期將在2010年下半年。東合中心酒店式公寓約4萬(wàn)㎡約800套戶(hù)型未公布規(guī)劃為專(zhuān)家商務(wù)公寓和白領(lǐng)公寓，專(zhuān)家商務(wù)公寓為精裝修酒店式服務(wù)公寓，白領(lǐng)公寓為對(duì)外出租的高檔公寓。該項(xiàng)目目前有兩棟寫(xiě)字樓在售，公寓暫未動(dòng)工。19ppt課件睡獅猛醒，我們?nèi)绾握覝?zhǔn)自己的位置？20ppt課件外校旁地鐵口沌口標(biāo)桿雙湖景70年產(chǎn)權(quán)精致戶(hù)型投資居住SOHO套餐精裝修特色智能化產(chǎn)品特色目標(biāo)客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)策略21ppt課件投資居住SOHO

三位一體精裝修小戶(hù)型公寓外校旁地鐵口沌口標(biāo)桿雙湖景70年產(chǎn)權(quán)精致戶(hù)型沌口新地標(biāo)精裝小戶(hù)型22ppt課件傲立一方，誰(shuí)會(huì)買(mǎi)我們的產(chǎn)品？23ppt課件客戶(hù)來(lái)源區(qū)域：地鐵將有效拉近項(xiàng)目與城市的距離，地鐵沿線(xiàn)目標(biāo)客戶(hù)；因外校而集中的廣泛客戶(hù)群體；立足開(kāi)發(fā)區(qū)，覆蓋漢陽(yáng)區(qū)域，輻射大武漢。24ppt課件投資性置業(yè)為主兼顧自住型置業(yè)價(jià)格誘因的剛性需求外校陪讀家長(zhǎng)過(guò)渡型置業(yè)以出租為目的的投資置業(yè)看中升值潛力的投資置業(yè)外校教師自用置業(yè)東風(fēng)等開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)員工首次置業(yè)中小型機(jī)構(gòu)辦公置業(yè)地鐵帶來(lái)的區(qū)域外客戶(hù)新婚家庭首次置業(yè)因價(jià)格擠壓而來(lái)的中心城區(qū)客戶(hù)25ppt課件產(chǎn)品價(jià)值如何體現(xiàn)？26ppt課件項(xiàng)目名稱(chēng)比較因素權(quán)重項(xiàng)目可比實(shí)例的分值本項(xiàng)目王＋ONE城市BLOG嘎納印象萬(wàn)科新項(xiàng)目均價(jià)水平（元/㎡）P1=8200P2=5400P3=5500P4=7000P權(quán)重5%65%25%5%－－區(qū)位20%107768周邊環(huán)境15%67888周邊生活配套10%107868景觀(guān)10%77889小區(qū)配套10%878108戶(hù)型結(jié)構(gòu)10%77897物業(yè)管理5%877108規(guī)模5%688108開(kāi)發(fā)商5%788109升值潛力10%78878修正系數(shù)100%Q1=7.6Q2=7.3Q3=7.8Q4=8.4Q5=8.127ppt課件毛坯上市價(jià)格6100元/平方米精裝修產(chǎn)品7000元/平方米注：按照同區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品（城市BLOG）直接對(duì)比，價(jià)格比之高800元/平方米左右;

此價(jià)格依據(jù)目前銷(xiāo)售情況而定，后期項(xiàng)目面市時(shí)再根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整。P1'=8.107.608200436.97P2'=8.107.3054003894.66P3'=8.107.8055001427.88P4'=8.108.407000337.50價(jià)格合計(jì)

6097.0228ppt課件眾強(qiáng)環(huán)繞，我們?nèi)绾涡纬商厣?9ppt課件精裝修可以更好的滿(mǎn)足投資性需求，對(duì)于自住性需求也有積極的影響；精裝修能夠彌補(bǔ)戶(hù)型本身的缺陷，體現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn)；精裝修有利于提升產(chǎn)品附加值，與高單價(jià)對(duì)應(yīng)；小戶(hù)型產(chǎn)品精裝修已逐步成為市場(chǎng)主流，容易為客戶(hù)接受。精裝修精裝修容易形成“千房一面”的情況，無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)的個(gè)性化需求通過(guò)同一風(fēng)格不同類(lèi)型的裝修套餐滿(mǎn)足客戶(hù)不同需要30ppt課件本項(xiàng)目的裝修選擇強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力的需要彌補(bǔ)缺陷的需要順應(yīng)客戶(hù)需求的需要提升項(xiàng)目檔次的需要智能化的精裝修小戶(hù)型公寓31ppt課件現(xiàn)代風(fēng)格精裝修邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)室內(nèi)裝修方案；裝修方案以現(xiàn)代風(fēng)格為基礎(chǔ)，依據(jù)產(chǎn)品的面積、朝向、戶(hù)型等分別設(shè)計(jì)三種不同的裝修風(fēng)格套系，展現(xiàn)個(gè)性；在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，有選擇性的預(yù)留出創(chuàng)意空間，讓客戶(hù)自行發(fā)揮裝修創(chuàng)意；三種裝修套系均按照按800元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，分別在顏色、裝飾、樣式上體現(xiàn)于不同。32ppt課件現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格在處理空間方面一般強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間寬敞、內(nèi)外通透；在空間平面設(shè)計(jì)中追求不受承重墻限制的自由；墻面、地面、頂棚、家具陳設(shè)、燈具器皿等均以簡(jiǎn)潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細(xì)的工藝為其特征。裝飾要素：金屬燈罩、玻璃燈＋高純度色彩＋線(xiàn)條簡(jiǎn)潔的家具、到位的軟裝33ppt課件客戶(hù)需求細(xì)分對(duì)于房屋居住方面的要求投資性關(guān)注產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比，在意房間的整體裝修效果，往往忽略產(chǎn)品的朝向、采光等因素，對(duì)于居住功能分區(qū)較為看重，多選擇一房產(chǎn)品陪讀人群十分在意居住環(huán)境，生活便利性、噪聲、廚房是最優(yōu)先考慮的因素，同時(shí)強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，希望獲得較大的空間尺度，通常只會(huì)選擇一房產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)意思兼顧自用性和投資性家庭居住對(duì)于朝向、噪音、采光較為看重，注重室內(nèi)功能分區(qū)，對(duì)廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)有頻繁的使用，希望營(yíng)造舒適溫馨的家庭環(huán)境，希望有外部景觀(guān)，高層受青睞，多考慮二房或三房產(chǎn)品單身居住對(duì)于噪音、交通較為看重，喜歡個(gè)性化的裝修風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)臥室空間，對(duì)廚房、陽(yáng)臺(tái)要求不高，在層高的選擇上無(wú)明確目的，以一房產(chǎn)品為主商務(wù)辦公更愿意選擇低樓層，希望房型方正，面寬大，偏好實(shí)用型的裝修，無(wú)風(fēng)格要求，滿(mǎn)足基本功能需要即可，在意價(jià)格，對(duì)于朝向、采光等方面在意程度較小，多選擇一房產(chǎn)品或相連多套產(chǎn)品34ppt課件裝修風(fēng)格指向具體位置數(shù)量現(xiàn)代風(fēng)格－溫馨舒適1、2號(hào)樓兩房產(chǎn)品，占據(jù)每層四角位置及27層，約為241套約241套現(xiàn)代風(fēng)格－簡(jiǎn)約時(shí)尚1、2號(hào)樓的西北、東南向面寬為4.2的一房產(chǎn)品，約為202套約202套現(xiàn)代風(fēng)格－經(jīng)典雅致1、2號(hào)樓的東北、西南向面寬為3.75的一房產(chǎn)品，約為212套，另包括1號(hào)樓3～7層所有產(chǎn)品約212套

（不含1號(hào)樓3～６層產(chǎn)品）35ppt課件裝修范圍區(qū)位裝修范圍基本裝修建議品牌客臥地面復(fù)合地板圣象墻面墻紙郁金香頂棚統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)局部吊頂、涂料空調(diào)1.5P/房格力廚房櫥柜統(tǒng)一樣式海爾水槽、龍頭統(tǒng)一樣式摩恩抽油煙機(jī)統(tǒng)一樣式方太、老板灶具（電磁爐、灶臺(tái)）外置式，統(tǒng)一樣式方太、老板電路插座、開(kāi)關(guān)暗線(xiàn)入墻，飛雕TCL、飛雕燈具節(jié)能燈具飛利浦36ppt課件區(qū)位裝修范圍基本形式建議品牌衛(wèi)生間地面呂牌防滑地磚馬可波羅墻面品牌墻磚馬可波羅吊頂品牌塑鋼吊頂歐陸座廁節(jié)水型座便式箭牌洗臉臺(tái)盆獨(dú)立立式箭牌熱水器海爾海爾浴霸四頭奧普陽(yáng)臺(tái)地面品牌防滑地磚馬可波羅拖把池普通樣式箭牌曬衣架外伸式紅杏其它背景墻藝術(shù)墻紙郁金香墻面儲(chǔ)物格統(tǒng)一樣式無(wú)智能化系統(tǒng)詳見(jiàn)后述詳見(jiàn)后述裝修范圍（接上頁(yè)）37ppt課件裝修、質(zhì)保流程質(zhì)量保修流程

客戶(hù)物業(yè)裝修公司開(kāi)發(fā)商發(fā)票限定保修期質(zhì)量問(wèn)題聯(lián)絡(luò)裝修公司維修補(bǔ)發(fā)票稅款質(zhì)量保證金具體維修38ppt課件特色智能化物業(yè)服務(wù)/商網(wǎng)互動(dòng)呼叫物管家庭寶典電子相冊(cè)社區(qū)警報(bào)手機(jī)免提通話(huà)小區(qū)公告天氣預(yù)報(bào)物管信息溫度信息住戶(hù)信息留言便簽訪(fǎng)客信息計(jì)算器包裹郵件萬(wàn)年歷維修服務(wù)便民信息預(yù)約服務(wù)電器、電路燈光控制排號(hào)服務(wù)熱水器控制繳費(fèi)服務(wù)背景音響控制繳費(fèi)記錄分體空調(diào)社區(qū)帳戶(hù)遠(yuǎn)程監(jiān)控家政服務(wù)門(mén)禁安防門(mén)禁控制家教服務(wù)視頻語(yǔ)音通話(huà)子女接送門(mén)磁窗磁監(jiān)控洗衣服務(wù)紅外監(jiān)控商家預(yù)定攝像監(jiān)控購(gòu)物訂餐煤氣、煙霧監(jiān)控送水電梯自識(shí)別系統(tǒng)39ppt課件溫馨舒適40ppt課件簡(jiǎn)約時(shí)尚41ppt課件經(jīng)典雅致42ppt課件SOHO43ppt課件未雨綢繆，我們下一步的行動(dòng)計(jì)劃！44ppt課件45ppt課件2010年2月～2010年3月初確定高層產(chǎn)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)，明確樣板房位置和數(shù)量；聯(lián)系裝修設(shè)計(jì)單位，展開(kāi)樣板房裝修的招投標(biāo)工作；確保2010年3月初，裝修公司進(jìn)場(chǎng)裝修。46ppt課件2010年3月初～2010年4月30日按既定方案進(jìn)行樣板房裝修工作，預(yù)計(jì)約兩個(gè)月的裝修周期；展開(kāi)高層產(chǎn)品的宣傳物料設(shè)計(jì)制作；推廣的各項(xiàng)籌備工作同步展開(kāi)，確保5月1日樣板房交付使用時(shí)，高層的推廣工作同步啟動(dòng)；智能化管理的商網(wǎng)平臺(tái)搭建工作；智能化設(shè)備在樣板房予以展示。47ppt課件2010年5月1日～2010年7月2日樣板房開(kāi)放，正式啟動(dòng)推廣；以樣板房實(shí)景體驗(yàn)配合大力度的推廣，累積客戶(hù)；蓄客期預(yù)計(jì)累計(jì)客戶(hù)數(shù)量2500組；并完成對(duì)客戶(hù)意向的初步試探。48ppt課件2010年7月3日~8月8日開(kāi)盤(pán)前30天，公開(kāi)發(fā)售VIP卡，開(kāi)展項(xiàng)目認(rèn)籌；試探價(jià)格承受能力，甑選客戶(hù)意向，鎖定目標(biāo)客戶(hù)；以集中開(kāi)盤(pán)的形式開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)選房，強(qiáng)力沖擊銷(xiāo)售。49ppt課件形式規(guī)格數(shù)量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）備注戶(hù)型單張24*1512000張0.3元/張3產(chǎn)品戶(hù)型信息海報(bào)A350000份0.5元/張品牌形象樓書(shū)A43000本20元/本6智能化手冊(cè)B5約3000本10元/本3賣(mài)點(diǎn)信息（更換4次畫(huà)面）推廣計(jì)劃基礎(chǔ)宣傳物料四種，合計(jì)費(fèi)用約12萬(wàn)元。50ppt課件形式規(guī)格數(shù)量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）備注戶(hù)外廣告項(xiàng)目工地、1塊----中途更換畫(huà)面漢陽(yáng)大道跨街、1塊----王家灣至水廠(chǎng)沿線(xiàn)1塊----30樓體發(fā)光字項(xiàng)目樓體約600平方米230元/平方米2已有，更換內(nèi)容公交車(chē)身208、597、58510輛30000元/輛30

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