估價(jià)復(fù)習(xí)資料

房地產(chǎn)估價(jià)：指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)要素：（1）估價(jià)當(dāng)事人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人（2）估價(jià)目的，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途（3）估價(jià)對(duì)象（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（5）價(jià)值類型（6）估價(jià)依據(jù)（7）估價(jià)假設(shè)（8）估價(jià)原則（9）估價(jià)程序（10）估價(jià)方法（11）估價(jià)結(jié)果舉例說明房地產(chǎn)估價(jià)的目的？P22第三節(jié)房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。物業(yè)是房地產(chǎn)的其他名稱之一，中國香港地區(qū)通常使用這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。中國內(nèi)地現(xiàn)在也大量使用這個(gè)詞，最典型的是“物業(yè)管理”，并把其中的“物業(yè)”定義為，“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地?！卑撮_發(fā)程度劃分的房地產(chǎn)種類有：生地（指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地）毛地（指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋兀┦斓兀ㄖ妇哂休^完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地）在建工程（指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)）現(xiàn)房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地）按基礎(chǔ)設(shè)施完備程度可將熟地分為三通一平（通路、通水、通電和場(chǎng)地平整）、五通一平（有道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)地平整）和七通一平（有道路、供水、排水、電力、電信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)地平整）。房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格種類：⑴價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值；⑵成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格；⑶市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值；⑷買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值；⑸房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格；；⑹原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值；⑺市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)；⑻基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)；⑼土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格；⑽總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)；⑾名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格；⑿現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格；⒀起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)；⒁評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。商品租金由8項(xiàng)組成，即房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。成本租金由5項(xiàng)組成即房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤率控制在3%以下?；鶞?zhǔn)地價(jià)：也稱為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，是指對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率評(píng)估的土地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)：指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。房屋重置價(jià)格：也稱為重置成本、重置價(jià)值，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格P108看看樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地總價(jià)/總建筑面積*土地總面積/土地總面積=土地單價(jià)/容積率房屋價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格影響因素：一般因素（制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會(huì)因素和國際因素）、區(qū)域因素（區(qū)位因素和心理因素）和個(gè)別因素（實(shí)物因素和權(quán)益因素）。房地產(chǎn)估價(jià)原則：①獨(dú)立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳利用原則；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑤替代原則；⑥謹(jǐn)慎原則。市場(chǎng)法：是將估價(jià)對(duì)象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。理論依據(jù)：市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。適用范圍：市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場(chǎng)法估價(jià)；②寫字樓；③商鋪；④標(biāo)準(zhǔn)廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。選取可比實(shí)例的要求：一：選取可比實(shí)例的數(shù)量要求，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）；二：選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，選取房地產(chǎn)的要求：①可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；②可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；③可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5—2倍范圍內(nèi)；④可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；⑤可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；⑥可比實(shí)例在權(quán)力上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。（2）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格；三：選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題。1公頃=10000平方米=15畝1畝=666.67平方米1平方英尺=09290304平方米1坪=3.30579平方米價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)，如果是以上一個(gè)時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基法：某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價(jià)格為1800元/㎡,現(xiàn)在需要將其調(diào)到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2005年1月1日為100）。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格。解：該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：1800*98.1/76.7=2302.22元/㎡環(huán)比法：某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價(jià)格為2000㎡,現(xiàn)在需要將其調(diào)到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個(gè)月為100）。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格。解：該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：2000*105/100*109.2/100*112.5/100*118.1/100=3046.80元/㎡比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)收益法：是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折現(xiàn)到估價(jià)日期現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。理論依據(jù)：房地產(chǎn)價(jià)格通常波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長期來看，會(huì)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。以此，當(dāng)需要評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長一段時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑦@些歷史價(jià)格編排成時(shí)間序列，從而找出該宗房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。基本公式：適用范圍：價(jià)