房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀課件

1Contents我國(guó)近些年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策新華天璽的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略未來(lái)房地產(chǎn)趨勢(shì)分析房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀2023/7/2321949－1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序1956－1965年：確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位1966年－1978年:“十年動(dòng)亂”時(shí)期，城市房地產(chǎn)管理混亂1978年以后:在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了

我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀2023/7/233第1章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。同年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。

1988年2月25日，國(guó)務(wù)院印發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。

1988年，萬(wàn)科通過(guò)股份化改組，正式更名為“深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司”。這年11月18日，萬(wàn)科以2000萬(wàn)元的價(jià)格參與投標(biāo)買地，一舉奪得荔泉地塊，萬(wàn)科正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)內(nèi)較早進(jìn)行住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。1991年，1月29日，萬(wàn)科A股在深圳證券交易所掛牌交易。2023/7/2341991年到1992年，是中國(guó)房地產(chǎn)的爆發(fā)期1993年是宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)得到抑制。1991年9月13日，馮侖等人注冊(cè)了海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合總公司，當(dāng)時(shí)馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、潘石屹、王啟富6人大約占到了公司總股份的65%?！稗r(nóng)高投”成為萬(wàn)通的前身。1992年萬(wàn)科確立房地產(chǎn)為主導(dǎo)行業(yè)，開始進(jìn)行由多元化轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的專一化戰(zhàn)略調(diào)整。1997年11月6日，保利地產(chǎn)參加廣州市用地制度改革首次用地招標(biāo)拍賣活動(dòng)，以8798萬(wàn)元獨(dú)家投得北京南路地塊。——引起了廣泛的哄動(dòng)

2023/7/2351998年，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項(xiàng)政策一出，銀行按揭順勢(shì)推出。從此中國(guó)房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場(chǎng)化的活躍期，真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生。2002年3月，潘石屹成立SOHO中國(guó)有限公司。

2002年8月8日，中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳注冊(cè)成立，8月28日，中海地產(chǎn)正式通過(guò)批準(zhǔn)進(jìn)入在內(nèi)地A股上市。

2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》即“國(guó)八條”。

2006年4月28日央行宣布：將人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2006年5月17日，“國(guó)六條”出臺(tái)，引發(fā)諸多爭(zhēng)議、產(chǎn)生巨大反響。

國(guó)十條、限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅…………

2023/7/23近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策年份政策目標(biāo)政策內(nèi)容政策效果1991 規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深化房改全面推行房改，房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)全面起步房地產(chǎn)投資開始增長(zhǎng)1992-1993加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)步伐“南巡講話”，加快改革步伐，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開放房地產(chǎn)價(jià)格，下放權(quán)力經(jīng)濟(jì)高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速膨脹，部分地區(qū)出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫1993-1995加快房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，深化房改進(jìn)行宏觀調(diào)控，控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，緊縮銀根經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)增速下降1996-1997規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提供住宅產(chǎn)業(yè)“兩點(diǎn)論”全面推行住房公積金制度，安居工程順利推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始恢復(fù)1998促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需房改取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，停止福利分房，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)投資和銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，個(gè)人住房比重增大1999-2001促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)行積極財(cái)政政策，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展2023/7/236近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策2002-2003規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，整頓市場(chǎng)秩序，警惕房地產(chǎn)泡沫有關(guān)主管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，整頓市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，局部地區(qū)有過(guò)熱現(xiàn)象2004-2005完善土地管理制度，從嚴(yán)控制非農(nóng)業(yè)土地供給實(shí)施“三個(gè)暫?！保C合運(yùn)用多種貨幣政策工具，行政手段加強(qiáng)。投機(jī)性購(gòu)房得到有效控制，房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張幅度有所減緩2006穩(wěn)定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格圍繞住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等六方面展開房地產(chǎn)和住宅開放投資增幅有所減緩，但房?jī)r(jià)漲幅未得到有效控制2007解決低收入家庭的住房問(wèn)題明確廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小型套房的建設(shè)用地比例保障性住房品種開始得到加強(qiáng)2008-2010調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為目標(biāo)，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜實(shí)況，國(guó)十條的威力未能完全釋放2012年限購(gòu)、限貸2012年5月，包括北京、上海等40多個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等等2013年以后推行房產(chǎn)稅2023/7/237國(guó)八條——深度解讀（2005年）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)——廉租房和閑置土地的處理嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求——控制拆遷正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查2023/7/238國(guó)六條（2006年）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向2023/7/239國(guó)十條（2010年）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用增加居住用地有效供應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)2023/7/2310國(guó)十條（2010年）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。國(guó)土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地加大交易秩序監(jiān)管力度，對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息2023/7/2311全國(guó)房地產(chǎn)情況：2012年1-11月份一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2012年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長(zhǎng)16.7%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44606億元，增長(zhǎng)11.9%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%。2023/7/2312

1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長(zhǎng)19.4%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，增長(zhǎng)19.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)。

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3%，增速與1-10月份持平；其中，住宅施工面積416657萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.8%。房屋新開工面積162413萬(wàn)平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積119905萬(wàn)平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.1%，增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積54310萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.7%。2023/7/23131-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積31638萬(wàn)平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。2023/7/2314二、商品房銷售和待售情況

1-11月份，商品房銷售面積91705萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，1-10月份為下降1.1%；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)11.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)1.7%。商品房銷售額53526億元，增長(zhǎng)9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.4%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)4.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)4.2%。2023/7/2315三、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為95.71，比上月提高1.15點(diǎn)。

2023/7/2316以沈陽(yáng)為核心的遼寧中部城市群，縱深東南西北四條經(jīng)濟(jì)帶，打破沈陽(yáng)原有的圈層式發(fā)展，轉(zhuǎn)向軸線式的多空間發(fā)展，增強(qiáng)城市間相互聯(lián)系，構(gòu)筑沈陽(yáng)大都市圈經(jīng)濟(jì)地位2003年，遼寧省提出了關(guān)于建設(shè)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的設(shè)想。2005年4月7日，七城市領(lǐng)導(dǎo)共同簽署了《遼寧中部城市群合作協(xié)議》。遼寧中部城市群分布著全國(guó)最為密集的鐵路網(wǎng)。京哈、長(zhǎng)大、沈吉等主要鐵路干線在沈陽(yáng)交會(huì)，緊密地連接起其他六個(gè)中部城市，分布在沿線的有超過(guò)47個(gè)大小車站。每天至少有30萬(wàn)人乘坐火車在七城市之間流動(dòng)。遼寧中部城市（沈、撫、本、鐵、遼）城際軌道規(guī)劃研究中指出：未來(lái)輻射撫、本、鐵、遼（陽(yáng)）城際軌道共215公里，大連、營(yíng)口港岸貿(mào)易職能逐步強(qiáng)化，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈功能將前移。以沈陽(yáng)為中心，以鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)和鐵嶺為主體構(gòu)成的城市密集地區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：逐步打造成世界級(jí)先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，全國(guó)重要精品鋼材基地、石油化工基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，東北亞商貿(mào)物流金融服務(wù)中心。規(guī)劃格局：一核、四帶、六群沈陽(yáng)城市宏觀分析2023/7/2317城市概況沈陽(yáng)地位：東北的第一大城市，經(jīng)濟(jì)、文化的中心、交通的樞紐沈河和平鐵西皇姑大東主城區(qū)行政區(qū)劃：全市市域總面積1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，建成區(qū)面積約700平方公里。現(xiàn)轄和平、沈河、皇姑、大東、鐵西、東陵、于洪、沈北、蘇家屯、渾南10個(gè)市區(qū)。以及新民（市）、遼中、法庫(kù)、康平4個(gè)縣。地理位置：沈陽(yáng)是遼寧省省會(huì)，因地處古沈水（今渾河）之北而得名，位于中國(guó)東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，也是全國(guó)的重工業(yè)基地和歷史文化名城。其優(yōu)越的地理位置，整合了周邊以鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)和鐵嶺為主體的遼寧中部城市群，加強(qiáng)了城市間的內(nèi)外聯(lián)系，進(jìn)一步提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。沈陽(yáng)城市宏觀分析2023/7/2318城市規(guī)劃金廊、銀帶的十字架構(gòu)的城市格局東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓、北統(tǒng)四大發(fā)展空間，加快城市升級(jí)金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西工業(yè)走廊沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū)東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)北部：東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工基地西部：裝備制造核心區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū)城市中心區(qū)：建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和大都市形象展示區(qū)；東部：依托棋盤山國(guó)際風(fēng)景旅游區(qū)，建成國(guó)內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)南部：民用航空整機(jī)制造及維修產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代化的文體中心、會(huì)展中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研制出口基地沈陽(yáng)城市宏觀分析2023/7/2319沈陽(yáng)主要商圈分布：太原街商圈中街商圈長(zhǎng)江街商圈金廊商圈北市商圈北站商圈鐵百商圈五愛(ài)商圈三好街商圈南塔商圈西塔商圈沈陽(yáng)主要商圈分布2023/7/23202012上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)：今年以來(lái)，沈陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)保持適度較快的增長(zhǎng)速度。一季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1,430億元，同比增長(zhǎng)11%，低于去年同期增長(zhǎng)水平，但高于全國(guó)水平。固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。1-5月共完成固定資產(chǎn)投資總額1,564.4億元，同比增長(zhǎng)29.0%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資467.2億元，同比增長(zhǎng)18.1%，增速較去年同期下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，投資結(jié)構(gòu)改善。

212023/7/2322沈陽(yáng)的土地市場(chǎng)

2012年上半年，沈陽(yáng)市共出讓各類土地面積1,205.62萬(wàn)平方米，較去年同期減少了21.9%，但已超過(guò)2010年全年70%的水平。分區(qū)域來(lái)看，鐵西區(qū)出讓的土地最多，總面積達(dá)326.9萬(wàn)平方米。其次是東陵區(qū)(渾南新區(qū))和沈北新區(qū)，土地成交面積分別為282.3萬(wàn)平方米和238.9萬(wàn)平方米。沈河、和平、皇姑等市內(nèi)區(qū)域出讓土地面積相對(duì)較少。價(jià)格方面，沈河、和平等市內(nèi)區(qū)域的土地樓面價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域。2023/7/23商品住宅市場(chǎng)今年以來(lái)，受持續(xù)的宏觀調(diào)控政策影響，沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)銷售量較去年同期有所下滑，購(gòu)房者持幣觀望情緒增加。前五個(gè)月，商品住宅銷售面積為372.2萬(wàn)平方米，同比減少18.2%。而前五個(gè)月住宅供應(yīng)面積達(dá)561.78萬(wàn)平方米，初步扭轉(zhuǎn)了2009年以來(lái)整體上供不應(yīng)求的局面。從價(jià)格走勢(shì)上來(lái)看，前五個(gè)月住宅銷售均價(jià)達(dá)6019元/平方米，同比增長(zhǎng)5.87%。住宅價(jià)格增速放緩，且低于居民收入增長(zhǎng)速度。2023/7/2323甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)截至第二季度末，沈陽(yáng)市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量為41.77萬(wàn)平方米，總體空置率16.41%，市場(chǎng)需求保持穩(wěn)定。寫字樓租金較去年同期大幅增長(zhǎng)。至第二季度末，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金達(dá)每月每平方米159.20元，同比增長(zhǎng)26.2%。2023/7/2324住宅市場(chǎng)方面，短期內(nèi)調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的跡象。由于市場(chǎng)觀望情緒的增加，剛性需求在一定程度上受到抑制。商住公寓市場(chǎng)，定位略顯模糊。除少量自住外，大多數(shù)是投資。當(dāng)前市場(chǎng)整體狀況不是很理想，與辦公需求相關(guān)。寫字樓方面，未來(lái)3年內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有接近100萬(wàn)平方米的新供應(yīng)入市。大量新項(xiàng)目的入市將會(huì)在短期內(nèi)使市場(chǎng)總體空置率上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步顯現(xiàn)。而新的高品質(zhì)項(xiàng)目的入市也將帶動(dòng)整體平均租金繼續(xù)上漲。商業(yè)市場(chǎng)方面，未來(lái)大量商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)將會(huì)促使市場(chǎng)上優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈顯激烈。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的流行，也造成了客戶分流。但同時(shí)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化進(jìn)程加速、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善等因素，也會(huì)為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。252023/7/23整體分析存在問(wèn)題：土地市場(chǎng)萎縮房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不活躍采取的對(duì)策：提高貨幣化補(bǔ)償比例吸引外地人購(gòu)房利用公積金房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化（溫泉、養(yǎng)老、工業(yè)）加快城邊村改造力度2023/7/2326北京:272023/7/2327鄂爾多斯：30萬(wàn)百平方米房子隨便挑?。∪司鵊DP超越香港，位居中國(guó)第一資產(chǎn)過(guò)億人數(shù)超過(guò)7000倚靠民間借貸發(fā)展房地產(chǎn)。原因：民間借貸，利率高！政府限購(gòu)。首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款，而鄂爾多斯人均住房已達(dá)2.7套，幾近飽和。賣給誰(shuí)?。。?/p>

2023/7/2328溫州房地產(chǎn)——官方說(shuō)法：11月，溫州一手住房市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”實(shí)際：房?jī)r(jià)被腰斬！最高8萬(wàn)，現(xiàn)在4-5萬(wàn)！2023/7/2329貴陽(yáng)房地產(chǎn)——供大于求一個(gè)名為花果園的超級(jí)大盤，總建筑規(guī)模更是達(dá)到了1830萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口50萬(wàn)人，堪稱中國(guó)第一大盤。貴陽(yáng)的另一個(gè)超級(jí)大盤名為中天未來(lái)方舟，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口約17萬(wàn)人。在貴陽(yáng)總共有花果園、中天未來(lái)方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國(guó)鐵建國(guó)際城、金陽(yáng)新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、樂(lè)灣國(guó)際等13個(gè)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤。僅這13個(gè)樓盤，總建筑面積接近4500萬(wàn)平方米，其中規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)總計(jì)約達(dá)110萬(wàn)人。貴陽(yáng)市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%；居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人，占31.87%。

2023/7/23302023/7/2331金廊項(xiàng)目分析：南起渾南新區(qū)南界，北至沈北新區(qū)蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個(gè)區(qū)及開發(fā)區(qū)——這就是沈陽(yáng)金廊區(qū)域，全長(zhǎng)約30公里，面積約75平方公里。未來(lái)在這條中軸線上將會(huì)建起140個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)模5250萬(wàn)平方米，投資總額約2625億元。恒隆集團(tuán)、世貿(mào)集團(tuán)、新世界地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭齊聚于此。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、求異化發(fā)展，金廊商業(yè)或?qū)⒚媾R一場(chǎng)生死大戰(zhàn)。是新的商圈？還是萬(wàn)年坑？2023/7/2332金廊工程起于2003年7月。截至2010年年底，金廊規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目共140項(xiàng)，規(guī)劃建設(shè)總面積5253萬(wàn)平方米，總投資達(dá)2600多億元。在7年多的時(shí)間里，先后有皇朝萬(wàn)鑫大廈、昌鑫置地廣場(chǎng)、匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、奉天銀座、華府天地一期、財(cái)富中心、銀河國(guó)際大廈等31個(gè)項(xiàng)目竣工并投入使用。

2011年，繼華府天地、領(lǐng)先國(guó)際、茂業(yè)百貨、華潤(rùn)中心·萬(wàn)象城先后開業(yè)之后，卓越大廈、沈陽(yáng)天地、億豐時(shí)代廣場(chǎng)、新洲大廈、瑞寶國(guó)際、泛華廣場(chǎng)、興隆大都會(huì)和遼寧鑫匯大廈等也均選擇在同一年開門納客。沈陽(yáng)市目前超過(guò)10萬(wàn)平方米規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)55家以上，金廊沿線占25家(如茂業(yè)、恒隆、嘉里中心等)。且為確保第十二屆全運(yùn)會(huì)順利召開，2013年前金廊沿線工程需全面完工。（相當(dāng)有難度?。。┠壳?，金廊沿線開工、竣工、在建項(xiàng)目分別達(dá)28個(gè)、15個(gè)和13個(gè)。按照當(dāng)前商業(yè)綜合體的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，金廊確實(shí)存在著商業(yè)同質(zhì)化過(guò)剩的隱憂。2023/7/2333西武撤了（青年大街211號(hào)的香港迪生集團(tuán)投資的西武百貨，作為沈陽(yáng)老字號(hào)的奢侈品購(gòu)物百貨，于2010年9月撤離了沈陽(yáng)）泛華廣場(chǎng)購(gòu)物中心——入不敷出世貿(mào)百貨——門可羅雀黃金三角卓展——市府恒隆——萬(wàn)象城2023/7/2334沈陽(yáng)華潤(rùn)中心·萬(wàn)象城2023/7/2335沈陽(yáng)華潤(rùn)中心·萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃布局整個(gè)綜合體由：購(gòu)物中心（萬(wàn)象城）、5A級(jí)寫字樓（華潤(rùn)大廈）、高端精品住宅（悅府）、五星級(jí)酒店（君悅酒店）構(gòu)成，總占地面積約8.05萬(wàn)平方米，總建筑面積近70萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)50億港幣。一期包括近25萬(wàn)平米購(gòu)物中心萬(wàn)象城、7萬(wàn)平方米國(guó)際5A寫字樓華潤(rùn)大廈；二期為超五星級(jí)君悅酒店、悅府高檔住宅；三期為酒店式公寓，全部工程預(yù)計(jì)將于2012年底完成。2023/7/2336沈陽(yáng)華潤(rùn)中心·萬(wàn)象城開發(fā)商：華潤(rùn)置地地理位置：沈陽(yáng)市和平區(qū)青年大街288號(hào)（文藝路與青年大街交界，原遼寧省體育館）建筑面積：25萬(wàn)建筑設(shè)計(jì)：RTKL開業(yè)時(shí)間：2011年5月15日營(yíng)業(yè)時(shí)間：9:30am-10:00pm可達(dá)公交線路：21條地鐵2號(hào)線可直達(dá)（即將開通）項(xiàng)目概況2023/7/2337嘉里中心：超大型全業(yè)態(tài)城市綜合體住宅起價(jià)13000元/平方米，均價(jià)16000元/平方米，含精裝標(biāo)準(zhǔn)4000...

382023/7/23沈陽(yáng)佳兆業(yè)——高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目

項(xiàng)目位于青年大街與文萃路交匯處，金廊的中心地帶。項(xiàng)目占地面積2萬(wàn)余平，總建筑面積近30萬(wàn)平，由1棟35層的5A級(jí)寫字樓，兩棟55層的超高層酒店服務(wù)式住宅，加之6萬(wàn)余平的高端商業(yè)廣場(chǎng)組成。起價(jià)11000元/平米，均價(jià)13000元/平米，含2000元/平米裝修。392023/7/23茂業(yè)中心金廊壹號(hào)：占地2.5萬(wàn)多平方米，規(guī)劃建設(shè)商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓與住宅，總建筑面積38萬(wàn)多平方米，總投資20億元人民幣。其中主塔樓地下3層，地上71層。均價(jià)10000元/平方米，最高價(jià)13000元。2023/7/2340華府天地——總占地面積17萬(wàn)平方米、總建筑面積約190萬(wàn)平方米，號(hào)稱是沈陽(yáng)乃至東北地區(qū)唯一的、最大的豪布斯卡（HOPSCA）城市綜合體，更同時(shí)創(chuàng)下了沈陽(yáng)市規(guī)模最“大”、業(yè)態(tài)最“全”的標(biāo)志建筑群紀(jì)錄。全案涵括五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、城市景觀花園/停車場(chǎng)、會(huì)議會(huì)展中心及高檔公寓，建成后將成為一個(gè)充分滿足一站式服務(wù)需要，集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、文化康體、服務(wù)、旅游、酒店、寫字樓、會(huì)議會(huì)展中心、酒店式公寓等多功能為一體的城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，并開創(chuàng)沈陽(yáng)市史無(wú)前例的新地標(biāo)。均價(jià)10401元/㎡

412023/7/23沈陽(yáng)裕景中心——沈陽(yáng)裕景中心位于沈陽(yáng)市沈河區(qū)青年大街與中山路的交匯處，沈陽(yáng)CBD核心區(qū)域，毗鄰沈陽(yáng)市府廣場(chǎng)?？傉嫉孛娣e8.4萬(wàn)㎡，總建筑面積約128萬(wàn)㎡，規(guī)劃建設(shè)為集五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字間、國(guó)際商業(yè)中心、酒店式公寓、高端城市住宅、大型停車場(chǎng)等多維業(yè)態(tài)的大型國(guó)際都市綜合體。是裕景集團(tuán)在建和規(guī)劃中的最高綜合體。類型：寫字樓、公寓價(jià)格——待定422023/7/23新華天璽與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析——地段？?jī)r(jià)格？項(xiàng)目質(zhì)量？口碑？配套的完善程度？………………..2023/7/2343營(yíng)銷策略整合核心策略主導(dǎo)方向操作模式特征目標(biāo)制約條件適用條件契合度銷售直接銷售當(dāng)即變現(xiàn)短期實(shí)現(xiàn)盈利適用條件要求高部分單位銷售難度很大業(yè)態(tài)難以控制地段好、總面積不大，街鋪以售賣為主非銷售面積小30%，以小主力店帶動(dòng)整體商鋪銷售短期實(shí)現(xiàn)盈利需要良好的規(guī)劃如經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)后期項(xiàng)目有較大影響大部分為臨街街鋪有返租銷售對(duì)投資小業(yè)主有吸引力售價(jià)相對(duì)高一些短期實(shí)現(xiàn)盈利須請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司，運(yùn)作復(fù)雜高售價(jià)之下可能要貼一點(diǎn)錢風(fēng)險(xiǎn)很高大商場(chǎng)一般6~8%承諾帶租約銷售小業(yè)主收益有保障，有利于物業(yè)增值中短期實(shí)現(xiàn)盈利售價(jià)低操作復(fù)雜，招商困難兌現(xiàn)困難易引起信用危機(jī)大規(guī)模商場(chǎng)租售結(jié)合出租為主引入主力店，其余部分劃鋪銷售中長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)盈利主力店的前期租金不高風(fēng)險(xiǎn)不高集中商業(yè)＋街鋪出租店鋪經(jīng)營(yíng)主力店大于80%，核心主力店大于60%獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益資金回流慢，租價(jià)較低，分批收益須請(qǐng)經(jīng)營(yíng)公司規(guī)劃回報(bào)期長(zhǎng)，要求有雄厚的資金實(shí)力大型集中商業(yè)擬合度最高擬合度最低商業(yè)操作模式對(duì)照表2023/7/2344房地產(chǎn)營(yíng)銷目的是什么？——把產(chǎn)品賣出去（賣拐）手段（或途徑）是什么？廣告、推介會(huì)等分幾個(gè)階段？……………….市場(chǎng)推廣階段項(xiàng)目銷售階段目標(biāo)人群定位產(chǎn)品定位戶型等定位核心賣點(diǎn)提煉開盤方式、定價(jià)方法等媒體投放策略活動(dòng)策劃2023/7/2345房地產(chǎn)廣告趙琛創(chuàng)意——大連某房地產(chǎn)項(xiàng)目2023/7/2346核心策略包容市場(chǎng)，尊重需求。舍小利，賣未來(lái)。培育氛圍。梳理投資客，堅(jiān)定中小品牌商家的投資信心。招商先行，用品牌主力店捆綁提升商業(yè)價(jià)值，前期需適當(dāng)放寬對(duì)商家客戶的條件，并給予特殊優(yōu)惠支持及保障針對(duì)自營(yíng)型商家重點(diǎn)進(jìn)行洽談，特別是返租和開業(yè)返點(diǎn)基金的使用，縮短客戶成交周期。在尾盤期，部分性價(jià)比低的商鋪采用“帶租約”銷售的方式快速清盤。投入營(yíng)銷推廣成本，傳播未來(lái)價(jià)值造勢(shì)。招商先行，租售并舉主力捆綁，先舍后得營(yíng)銷策略整合——商業(yè)2023/7/2347推售策略1、推售順序結(jié)合核心策略，建議先針對(duì)主力店核心區(qū)進(jìn)行招商。再針對(duì)其余商業(yè)進(jìn)行分類推售，先推售自營(yíng)型商鋪，再推售投資型商鋪2、定價(jià)：

方法一市場(chǎng)比較法租金反推法客戶訪談反饋法方法三方法二本案商鋪價(jià)格定價(jià)方法營(yíng)銷策略整合——商業(yè)2023/7/2348由于項(xiàng)目的特殊性，建議需要多約訪幾組客戶，進(jìn)行深入訪談，作為我們的定價(jià)依據(jù)，這樣更助于本案價(jià)格拿捏準(zhǔn)確。推售策略1、開盤價(jià)格策略采取適應(yīng)市場(chǎng)的低開策略，以相對(duì)低價(jià)在周邊眾多產(chǎn)品中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，順利入市，引爆銷售，快速成為區(qū)域市場(chǎng)的焦點(diǎn)。2、中期通過(guò)區(qū)域建設(shè)的不斷完善，客戶的積累，客戶認(rèn)可度的提高，則可根據(jù)銷量控制階梯式上漲價(jià)格，同時(shí)保持熱銷。3、在項(xiàng)目銷售的中后期，利用優(yōu)惠促銷手段，吸引客戶。營(yíng)銷策略整合——商業(yè)2023/7/2349營(yíng)銷策略新華商業(yè)廣場(chǎng)與區(qū)域競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)的差異化突破口，在于——入市包裝差異化定位，包裝出一個(gè)特色的商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策略整合——商業(yè)2023/7/2350

營(yíng)銷活動(dòng)——新華天璽商業(yè)廣場(chǎng)商家對(duì)接會(huì)活動(dòng)目的：在商家圈層形成影響力，增加商家關(guān)注度；通過(guò)主力商家簽約進(jìn)駐，吸引更多其他品牌商家進(jìn)駐簽約；增加投資客信心。參與人員：知名品牌商家、商鋪意向客戶、主力店商家。活動(dòng)形式：主要指項(xiàng)目所在商圈品牌商家簽約成功后，通會(huì)議的形式、小型PARTY的形式，將商界名流邀約，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽約