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一、項目概況1、區(qū)位環(huán)境

項目地塊位于建甌市水西新區(qū)55米大道以西，南面臨近市政府、新區(qū)體育館和閩源文化廣場，西面緊臨火車站，東臨汽車站，交通極為便利。附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。西南面是福源中高檔樓盤、盛海居住區(qū)，鄰近的有豐源小區(qū)、宏業(yè)佳園，東北面鄰近蓮花山莊、上峰錦城花園，東面集中了匯豐花園、宏發(fā)江景、金甌明珠、宏林花園、冠達(dá)園等多個中高檔居住區(qū)個。2、區(qū)位圖3、項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）總用地面積約4.2萬M2。（2）總建筑面積約21.9萬M2，計容建筑面積約16.4萬M2，住宅面積11.9萬M2，辦公面積1.5萬M2，商業(yè)面積

2.9萬M2，配套用房1287M2。（3）地下室（二層）：4.9萬M2（1245輛）。（4）規(guī)劃戶數(shù)：1048戶。（5）容積率3.9（6）綠地化率35%（7）建筑密度30%4、總平圖5、項目總體規(guī)劃項目地塊呈正方形，地勢平坦，東南西北，四面臨路，本案分南北兩個區(qū)。南面為商業(yè)區(qū)，北面高檔住宅區(qū)?！裆虡I(yè)區(qū)：規(guī)劃9#樓為寫字樓，9-3#、10#兩幢商業(yè)綜合樓?！?#、9-2#樓：負(fù)1層為地下室，1層為獨立商鋪，2-4層為商業(yè)用房，

5至17層為寫字樓。★9-3#、負(fù)1層為地下室，1層為獨立商鋪，2-4層為商業(yè)用房?！?0#樓：1層為獨立商鋪，2-4層為商業(yè)用房綜合樓為4層。●住宅區(qū)：7幢高層住宅（除1#、7#樓為32層，其它為33層）負(fù)一層、二層為地下室。1層為獨立商鋪，2層為商業(yè)用房。3層以上為住宅。層高：3幢商業(yè)綜合樓：一層至四層：層高4.5米。辦公樓（5層以上）：層高3.9米。住宅標(biāo)準(zhǔn)層：層高2.9米。鳥瞰圖效果圖效果圖二、項目優(yōu)劣分析優(yōu)勢1.地理位置可視性、可達(dá)性好，緊鄰火車站、汽車站。2.交通便捷，道路交通格局已形成，規(guī)劃充足停車位，滿足購物娛樂便捷性，易達(dá)性。3.項目片區(qū)目前沒有規(guī)模的商業(yè)競爭項目，由于土地資源的限制，未來該片區(qū)也難有大面積的商業(yè)規(guī)劃，可售商鋪緊缺，從發(fā)展眼光看，本項目商業(yè)一定程度上具有稀缺性，隨本項目片區(qū)人口聚集，商業(yè)氛圍逐漸形成，項目商業(yè)物業(yè)有較大的升值潛力。4.周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善。5.項目未來將是一個集多種服務(wù)等功能于一體；生活、娛樂、休閑、購物等配套設(shè)施完善，擁有良好的環(huán)境景觀與成熟商貿(mào)環(huán)境的舒適的生活空間基礎(chǔ)劣勢項目周邊缺乏商業(yè)氛圍，需要一定時間的市場培育期。宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生不確定的影響。機會1.項目片區(qū)目前店面供應(yīng)已經(jīng)飽和，一手商鋪很少，店面轉(zhuǎn)讓費用較高；2.周邊區(qū)域的臨街鋪位大部分為民宅，門面形象雜亂。商圈業(yè)態(tài)自發(fā)形成，分布雜亂；3.項目靠近市政府，項目片區(qū)公務(wù)員、企業(yè)主居民較多，政務(wù)、商務(wù)往來接待有餐飲、娛樂、健身休閑需求；4.項目規(guī)劃設(shè)有1200多個的停車位，可以大部分滿足前來購物娛樂的消費者的停車問題。也為吸引中高層消費群體提供了基礎(chǔ)保障。5.目前項目片區(qū)市場業(yè)態(tài)不夠豐富，許多實力的購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化經(jīng)營商對項目市場充滿期待。三、賣點提練1、交通便捷項目位于中山路直達(dá)市區(qū)；西面緊鄰火車站和市公交總站，東面緊鄰汽車站（距300米）；南面臨近的205國道緊倚市政府，并與環(huán)城交通對接。2、周邊配套齊全（1）西側(cè)中西結(jié)合醫(yī)院籌建中，急控中心在建。（2）南面臨近市政府、新區(qū)體育館和閩源文化廣場。（3）西面靠近市人民法院、檢察院、公安交警大隊、交通局、水利局等機關(guān)辦公聚集區(qū)。（4）項目東面2公里有新華都超市、建材市場、東風(fēng)日產(chǎn)汽車4S店、大眾汽車4S店。（5）第二小學(xué)、機關(guān)幼兒園、水西小學(xué)、竣德中學(xué)、芝華中學(xué)坐享就近教育。（6）2公里有3家星級酒店（家興、金龍、福興福）。3、小區(qū)自身配套（1）11000平方米中心花園（注重景觀設(shè)計，參照福州融喬外灘的設(shè)計理念）（2）2200平方米的商業(yè)內(nèi)廣場（3）辦公樓外廣場：1800平方米10#樓外廣場：1300平方米（4）兩層地下停車場，車位數(shù)1245輛，車位充足。（5）小區(qū)人車分流，封閉管理，提高居住品質(zhì)。（6）電路采用雙回路設(shè)計供電，無停電之憂。（7）商業(yè)連廊連接。4、商業(yè)配套項目定位：打造成集購物消費、餐飲娛樂、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、多元業(yè)態(tài)、復(fù)合型的商業(yè)步行街區(qū)。業(yè)態(tài)選擇和組合：超市＋百貨＋步行街＋次主力店和配套（包括社區(qū)大型餐飲、休閑、健身、美容，以及銀行、公共服務(wù)類等）商業(yè)業(yè)態(tài)9#樓（寫字樓）：1-3層裙樓：超市，4層裙樓：商務(wù)酒店。5-17層為辦公樓。9-3樓：1-2層：金融、電信、手機營業(yè)廳。3-4層：酒吧、咖啡廳、小型影院。商業(yè)業(yè)態(tài)10#樓：1至3層：百貨商場、婚紗影樓4層：動漫城、網(wǎng)吧步行街：1層：服飾專賣、土特產(chǎn)、煙酒專賣店、兒童樂園、休閑吧

2層：足浴休閑、健身、美容美發(fā)、培訓(xùn)屏風(fēng)路至西驛街（1至2層）家具、建材一條街、汽車美容芝寧街（1至2層）：藥店、鮮花店、休閑餐飲、快捷酒店商業(yè)建筑設(shè)計1、商業(yè)綜合區(qū)3幢商業(yè)樓二至四層通過大型平臺和連廊將建筑連為一體，并通過連廊與小區(qū)二層商業(yè)連為一體，提升二層零售商業(yè)的價值。2、3大主題廣場+步行街：