某商城招商經(jīng)營(yíng)方案和某商城招商營(yíng)銷策劃書

《怡和·現(xiàn)代商城》招商經(jīng)營(yíng)方案一、商鋪建設(shè)規(guī)劃面積：1、總面積128187.89㎡。其中，一期建筑面積64000㎡，二期建筑面積64187.89㎡。1）A區(qū)總面積20864.19㎡。其中，一期1-3層商業(yè)面積19290.65㎡，內(nèi)街面積1573.54㎡。2）B區(qū)總面積34590.89㎡。其中，一期1-3層商業(yè)面積3712.50㎡，4層商業(yè)面積637.70㎡；二期1-3層商業(yè)面積，區(qū)內(nèi)N/H3839.00㎡，西側(cè)臨街W7936.20㎡，東側(cè)臨街W5838.00㎡，四層6188.16㎡，5-12層公寓面積6188.16㎡。內(nèi)街面積1046.50㎡。3）C區(qū)總面積33814.35㎡。其中，一期1-3層商業(yè)面積27277.65㎡，四層商業(yè)面積1176.10㎡，五層商業(yè)面積1176.10㎡，內(nèi)街面積4184.50㎡。4）D區(qū)總面積33277.59㎡。其中，一期1-3層商業(yè)面積4505.10㎡，四層商業(yè)面積752.80㎡。二期1-3層商業(yè)面積,區(qū)內(nèi)N/H2664.20㎡,臨街W7693.65㎡，四層商業(yè)面積3933.84㎡，5-16層酒店13224.00㎡。內(nèi)街面積504.00㎡。5）E區(qū)總面積5640.90㎡。其中，一期1-3層商業(yè)面積5640.90㎡。二、商鋪招商銷售成本預(yù)算商鋪建設(shè)成本2146元/㎡，銷售招商費(fèi)33元/㎡，宣傳推廣費(fèi)22元/㎡。三、商鋪?zhàn)馐郾壤桨福阂黄?4000㎡，二期64187.89㎡。1、回遷購(gòu)買：29140.00㎡（指已簽訂購(gòu)銷意向的回遷戶所購(gòu)店鋪）。2、自主經(jīng)營(yíng)：33329.00㎡（指暫時(shí)只租不售的店鋪，位置相對(duì)差些，待商業(yè)氛圍濃厚后銷售）。其中，一期10000.00㎡，二期10858.89㎡，旗艦出租13329.00㎡（引入宣傳概念，租金相對(duì)較低）。3、投資返租：30000.00㎡（指投資戶購(gòu)買后，簽訂委托租賃合同）。其中，一期10000.00㎡，二期20000.00㎡。4、投資自營(yíng)：35718.89㎡（投資自營(yíng)業(yè)戶，自行購(gòu)買，自主經(jīng)營(yíng)）。其中，一期14860.00㎡，二期20858.89㎡。四、商鋪銷售價(jià)格體系：A-W-11、44號(hào)3580元/㎡已售回遷（2580元/㎡）A-W-12-5號(hào)3380元/㎡已售回遷（2580元/㎡）A-W-16-43號(hào)3380元/㎡待售A-N-120-21號(hào)3080元/㎡已售回遷（2580元/㎡）A-H-11-2號(hào)3380元/㎡已售回遷（2580元/㎡）A-H-13-26號(hào)3580元/㎡待售A-H-127-34號(hào)3580元/㎡已售回遷（2580元/㎡）B-W-21-19號(hào)5300元/㎡待售B-W-120-27號(hào)3180元/㎡待售B-N-29a、3a、10號(hào)3080元/㎡待售B-H-21-18號(hào)3180元/㎡待售B-H-119-21號(hào)3080元/㎡待售C-H-11-32號(hào)3580元/㎡已售回遷（2580元/㎡）C-H-133-40、54號(hào)3580元/㎡待售C-H-141-53號(hào)3580元/㎡已售回遷（2580元/㎡）C-H-155-66號(hào)3380元/㎡已售回遷（2580元/㎡）C-N-11-24號(hào)3380元/㎡待售C-N-125-43號(hào)3380元/㎡待售C-N-144號(hào)3580元/㎡待售C-N-145-47號(hào)3380元/㎡已售回遷（2580元/㎡）C-N-148-55號(hào)3380元/㎡待售C-N-156-58號(hào)3380元/㎡已售回遷（2580元/㎡）C-N-159-71號(hào)3380元/㎡待售C-N-172-73號(hào)3380元/㎡已售回遷（2580元/㎡）C-N-174-84號(hào)3380元/㎡已售回遷（2580元/㎡）C-N-185-90號(hào)3380元/㎡待售D-W-21-15號(hào)5300元/㎡待售D-W-116-22號(hào)3280元/㎡已售回遷（2580元/㎡）D-W-123號(hào)3480元/㎡已售回遷（2580元/㎡）D-N-26號(hào)3380元/㎡待售D-N-210號(hào)3080元/㎡待售D-H-21號(hào)5000元/㎡待售D-H-22號(hào)3580元/㎡已售回遷（2580元/㎡）D-H-23-12號(hào)3380元/㎡待售D-H-112-19號(hào)3080元/㎡已售回遷（2580元/㎡）E-W-11-10號(hào)3580元/㎡已售回遷（2580元/㎡）E-H-11-10號(hào)3580元/㎡已售回遷（2580元/㎡）五、店鋪價(jià)格優(yōu)惠方案：1、價(jià)格優(yōu)惠方案一：1）全款購(gòu)置商鋪的自營(yíng)業(yè)主：享受全款房?jī)r(jià)的9.5折優(yōu)惠；2）全款購(gòu)置商鋪的投資業(yè)主：享受全款房?jī)r(jià)的9.8折優(yōu)惠；3）按揭購(gòu)置商鋪的自營(yíng)業(yè)主：享受全款房?jī)r(jià)的9.7折優(yōu)惠；4）按揭購(gòu)置商鋪的投資業(yè)主：不享受優(yōu)惠價(jià)格。5）關(guān)系戶、回遷戶介紹的投資或自營(yíng)業(yè)主，除享受以上優(yōu)惠條件外，另享受全款房?jī)r(jià)的1%優(yōu)惠。2、價(jià)格優(yōu)惠方案二：1）全款購(gòu)置商鋪的自營(yíng)業(yè)主：享受全款房?jī)r(jià)的9.0折優(yōu)惠；2）全款購(gòu)置商鋪的投資業(yè)主：享受全款房?jī)r(jià)的9.4折優(yōu)惠；3）按揭購(gòu)置商鋪的自營(yíng)業(yè)主：享受全款房?jī)r(jià)的9.6折優(yōu)惠；4）按揭購(gòu)置商鋪的投資業(yè)主：享受全款房?jī)r(jià)的9.8折優(yōu)惠。5）關(guān)系戶、回遷戶介紹的業(yè)主，除享受以上優(yōu)惠條件外，另享受全款房?jī)r(jià)的1%優(yōu)惠。六、商鋪投資返租方案：1、投資業(yè)主（不包括回遷戶）購(gòu)買商鋪后，須簽署5年返租合同，每年按全額購(gòu)房款的10%享受返租租金，第一年租金在購(gòu)買商鋪時(shí)當(dāng)場(chǎng)返還，直接折扣購(gòu)房款。簽訂5年返租合同方式，投資業(yè)主每年所得租金除返還銀行按揭款外仍有盈余，開發(fā)商存在很大風(fēng)險(xiǎn)。其他商業(yè)地產(chǎn)的通常做法是將店鋪售價(jià)提高1倍以上，從而降低市場(chǎng)風(fēng)。根據(jù)濰坊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況，如將店鋪價(jià)格提高1倍銷售以上，該商業(yè)地產(chǎn)將可能成為死盤，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。2、投資業(yè)主購(gòu)買商鋪后，須簽署3年返租合同，三年共計(jì)返還全額購(gòu)房款的20%。在半年租期簽滿時(shí)，按全額購(gòu)房款的6%返還第一年全年租金；在一年租期屆滿時(shí)，按全額購(gòu)房款的7%返還第二年全年租金；在二年租期屆滿時(shí)，按全額購(gòu)房款的7%返還第三年全年租金；在此情況下，如業(yè)主按50%向銀行按揭，分10年償還按揭貸款，每年租金除可滿足銀行還款需要，還可略有盈余。采用3年返租形式，通過(guò)微量提高店鋪銷售價(jià)格，可大大降低開發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)濰坊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況，只要市場(chǎng)營(yíng)銷和宣傳策劃方案到位，應(yīng)該具有較好的市場(chǎng)前景。七、銷售控制方案：1、一期商鋪在銷售過(guò)程中，實(shí)行早、中、后三期控制銷售方式進(jìn)行，市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)隨著未售商鋪存量的減少而逐漸上升，以期帶動(dòng)二期商鋪價(jià)格的逐漸上揚(yáng)，盡可能增加銷售商鋪的利潤(rùn)空間。2、一期商鋪的早期銷售對(duì)象主要以回遷戶為主，目前該項(xiàng)工作已經(jīng)結(jié)束；中期銷售的旺季應(yīng)在商城主體封頂時(shí)達(dá)到高峰。前期銷售方式應(yīng)以市場(chǎng)宣傳的靜態(tài)方式及招商流動(dòng)方式互補(bǔ)開展銷售活動(dòng)，促使銷售旺季早日形成；后期銷售應(yīng)根據(jù)招商情況，主要對(duì)一期預(yù)留自營(yíng)（暫租不售）的10000㎡商鋪進(jìn)行控量投放銷售，以成功招商的概念帶動(dòng)商鋪銷售價(jià)格的整體上揚(yáng)。3、因回遷戶訂購(gòu)的店鋪大部分位置比較優(yōu)越，應(yīng)將這些店鋪的市場(chǎng)標(biāo)價(jià)全部拉升到中期銷售的最高價(jià)位3580元/㎡，以便提高回遷戶的投資信心，并拉動(dòng)中期投資者的心理價(jià)位提升，為后期店鋪價(jià)位提升進(jìn)行市場(chǎng)鋪墊。4、租賃預(yù)留的10000㎡自營(yíng)店鋪的租賃業(yè)主，對(duì)有意向購(gòu)買已租店鋪的，向其承諾預(yù)留時(shí)段（有意設(shè)置），在預(yù)留時(shí)段內(nèi)可享受優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在該商鋪有銷售意向時(shí)，在預(yù)留時(shí)段內(nèi)應(yīng)事先征求該租賃業(yè)戶的意見，刺激其購(gòu)買心理。5、在一期商鋪開展中期銷售的同時(shí)，二期商鋪應(yīng)以預(yù)訂、預(yù)購(gòu)方式進(jìn)入初期銷售階段，利用二期入駐時(shí)間滯后的時(shí)間差，吸引暫時(shí)沒(méi)有條件和持觀望態(tài)度的各類業(yè)主對(duì)商城的關(guān)注，通過(guò)人脈的信息傳遞進(jìn)行二期商鋪的銷售宣傳。6、在二期商鋪的初期銷售階段，根據(jù)銷售和招商形勢(shì)的發(fā)展，應(yīng)隨時(shí)調(diào)整各階段的銷售進(jìn)程。八、租金優(yōu)惠方案：為盡快使商城形成濃厚的商業(yè)氛圍，通過(guò)近期市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合目前成功的市場(chǎng)招商慣用做法，特提出本租金優(yōu)惠方案。1、對(duì)簽訂3年以上租賃合同，并一次性支付半年租金作為信譽(yù)保證金的租賃業(yè)戶，可享受第一年免租金，第二年租金減半的優(yōu)惠條件。2、對(duì)簽訂3年以上租賃合同，并一次性支付一年租金作為信譽(yù)保證金的租賃業(yè)戶，可享受2年免租的優(yōu)惠條件。3、租賃業(yè)戶應(yīng)按租賃合同規(guī)定，在第一年租賃期滿前30天，一次性支付第二年的全額租金；在第二年租賃期滿前60天，一次性支付第三年全額租金。4、租賃業(yè)戶在支付第三年全額租金時(shí)，應(yīng)支付5000元信譽(yù)保證金，第一年繳納的信譽(yù)保證金將作為第三年店鋪?zhàn)饨饹_抵。5、租賃業(yè)戶如在三年租賃期內(nèi)有任何違約行為，所支付的全額押金將作為違約金處理，不再退還。6、自營(yíng)業(yè)戶不再享受任何租金優(yōu)惠條件。7、租金按0.6元/㎡核算。北京百榮世貿(mào)商城招商策劃方案第一部分：招商策略第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經(jīng)濟(jì)分析第五部分招商費(fèi)用預(yù)算第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容第八部分：廣告宣傳策略第九部分：開業(yè)慶典第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全國(guó)、走向國(guó)際以北京為重點(diǎn)，在確保北京地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，各招商部門安排出20％的招商力量，對(duì)外地（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證北京地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及國(guó)際）招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：北京地區(qū)招商占60％左右；外地招商占20％左右；國(guó)際招商占一五％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。其中：北京地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60％；外地招商、國(guó)際招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過(guò)保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過(guò)預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20％。2、首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過(guò)20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。首期就一次性交納5年租金?？色@得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過(guò)20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得12年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交納5年租金?？色@得贈(zèng)送6個(gè)月無(wú)償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過(guò)20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得11年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。三、分析（以均價(jià)8.5元計(jì)算）：第6年租金收入：1一五472.04*365*8.5*1.05＝3.761646億元；第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823億元；五年的貸款利息：17.91260億元*0.07＝1.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.1＝1.79126億元；租五送6個(gè)月?lián)p失：1.880823－1.253882＝0.626941億元；租五送一年的損失：3.761646－1.253882＝2.507764億元；‘租五送一’比‘租五打9折’多損失：0.716504億元；‘租五送半年’比‘租五打9折’少損失：1.164319億元；從上面的分析來(lái)看，一次性交納5年租金免費(fèi)送6個(gè)月對(duì)公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬(wàn)，而從對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。同時(shí)保證提前還貸提高公司的信用級(jí)別，綜合考慮利大于弊。注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過(guò)程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及時(shí)還貸將有利于公司信用等級(jí)的提高，對(duì)將來(lái)的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。另外，兼顧將來(lái)中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。第四部分：經(jīng)濟(jì)分析一、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按1一五472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：9元/㎡天樓層租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層7.5一八503.89一八503.89*7.5*365*31.51963四層8.020454.3020454.30*8*365*31.79一八0三層8.520454.3020454.30*8.5*365*31.90378二層9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一層1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1層9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)9元1一五472.04共回收五年租金費(fèi)用11.29429說(shuō)明：⑴、11.29429億元的30％為：3.38829億元。⑵、綜合管理費(fèi)：1一五472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元。⑷、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪2萬(wàn)元收?。?億元。二、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、據(jù)可出租實(shí)際使用面積按1一五472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：8.5元/㎡天樓層租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層6.0一八503.89一八503.89*6*365*31.2一五71四層7.020454.3020454.30*7*365*31.56782三層8.020454.3020454.30*8*365*31.79一八0二層9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一層1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1層9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)8.5元1一五472.04共回收五年租金費(fèi)用10.65441說(shuō)明：⑴、10.65441億元的30％為：3.19632億元。⑵、綜合管理費(fèi)：1一五472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元。⑷、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪2萬(wàn)元收?。?億元。三、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）：1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按1一五472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：9元/㎡天樓層租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層7.5一八503.89一八503.89*7.5*365*52.53272四層8.020454.3020454.30*8*365*52.98633三層8.520454.3020454.30*8.5*365*53.17297二層9.020006.6620006.66*9*365*53.28609一層1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1層9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)9元1一五472.04共回收五年租金費(fèi)用一八.82381說(shuō)明：⑴、一八.82381億元的30％為：5.64714億元。⑵、綜合管理費(fèi)：1一五472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元。⑷、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪2萬(wàn)元收?。?億元。四、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按1一五472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：8.5元/㎡天樓層租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層6.0一八503.89一八503.89*6*365*52.026一八四層7.020454.3020454.30*7*365*52.6一三04三層8.020454.3020454.30*8*365*52.98633二層9.020006.6620006.66*9*365*53.28609一層1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1層9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)8.5元1一五472.04共回收五年租金費(fèi)用17.91260說(shuō)明：⑴、17.91260億元的30％為：5.37378億元。⑵、綜合管理費(fèi)：1一五472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元。⑷、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪2萬(wàn)元收?。?億元。第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購(gòu)買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在3000萬(wàn)－3600萬(wàn)之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）備注廣告制作300印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3D、展具、戶外、流動(dòng)。媒體購(gòu)買2400電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng)辦公用品一五0車輛、演示用具、移動(dòng)辦公人員管理400薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)差旅20交通、住宿、招待外埠費(fèi)用200場(chǎng)地、日常費(fèi)用電話費(fèi)用30電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)DM費(fèi)用5郵寄、夾報(bào)、散發(fā)公關(guān)活動(dòng)100發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、合計(jì)3605分析：其中廣告制作費(fèi)用約占8.3％；媒體購(gòu)買約占66.6％；行政與管理費(fèi)用約占25.1％，應(yīng)占比例符合正常市場(chǎng)運(yùn)作中的比例分配。第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位樓層商品布局備注六樓餐飲、休閑娛樂(lè)、健身、電玩、圖書五樓溫馨家居用品、床上用品、窗簾布藝、國(guó)際精品廳四樓針紡織品、服裝配飾、文化用品、五金電氣、家用小電器、工藝禮品、小百貨、汽車飾品三樓童裝、兒童玩具、哺幼產(chǎn)品二樓男裝、男士皮衣首層女裝、女式皮衣B1鞋類、皮具、箱包、服裝輔料、布料備選方案：樓層商品布置備注六樓餐飲、休閑娛樂(lè)、健身、電玩、圖書五樓溫馨家居用品、床上用品、窗簾布藝、國(guó)際精品廳四樓鞋類、皮具、箱包、服裝輔料、布料三樓童裝、兒童玩具、哺幼產(chǎn)品二樓男裝、男士皮衣首層女裝、女式皮衣B1針紡織品、服裝配飾、文化用品、五金電氣、家用小電器、工藝禮品、小百貨、汽車飾品第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容一、招商準(zhǔn)備工作（只針對(duì)配合招商部分）：1、完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的CI設(shè)計(jì)并注冊(cè)。2、注冊(cè)中文及英文的國(guó)內(nèi)域名（xx）及國(guó)際域名（x）。3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。4、完成設(shè)計(jì)制作百榮世貿(mào)中心招商文告、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。5、完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的POP，3D資料光盤。6、完成設(shè)計(jì)制作百榮世貿(mào)中心的主體、各分體剖面模型沙盤。7、完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。8、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。9、確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。10、招商處的籌建。11、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。12、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。一三、制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。14、根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。二、招商時(shí)間安排：招商前期準(zhǔn)備工作階段為：2002/11/01——2003/02/10正式招商時(shí)間確定為：2003/02/一八——2003/12/30后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：2003/12/30——2004/04/281、2002/11/01——2002/12/01完成招商人員招聘（10天）及培訓(xùn)工作（10天），同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。2、2002/11/20——2003/01/01完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列CI設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語(yǔ)。3、2003/01/01——2003/02/10完成前期招商文告、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購(gòu)買選擇等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。完成各種POP、3Dvision、沙盤等的制作。完成招商部籌建工作。4、2003/02/10前完成一切招商準(zhǔn)備工作。5、2003/02/一八招商工作正式開始。6、2003/02/一八——2003/03/30配合組織公關(guān)活動(dòng)，針對(duì)對(duì)象為行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門的；針對(duì)國(guó)際招商部分的。如有香港招商計(jì)劃單列。7、2003/02/一八——2003/05/01招商第一階段。以北京為重點(diǎn)的招商工作，招商比例按計(jì)劃控制在總體的60％以內(nèi)。同時(shí)負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。國(guó)際招商部通過(guò)各駐華商務(wù)參贊、外商駐華代表處、國(guó)外產(chǎn)品在華代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商。外埠招商設(shè)2個(gè)月試探期，如果反應(yīng)良好，則由負(fù)責(zé)人員作出報(bào)告提交招商部，由招商部作出外埠實(shí)地設(shè)點(diǎn)招商計(jì)劃（包括地點(diǎn)選擇、招商規(guī)模、策劃廣告宣傳配合、費(fèi)用預(yù)算等），報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理審批。于8、2003/05/01前完成所有外地實(shí)地招商工作準(zhǔn)備。9、2003/05/01——2003/08/01招商進(jìn)入第二階段。在確保北京地區(qū)招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場(chǎng)二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加中心商品的名、特、優(yōu)、新、獨(dú)、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與國(guó)際商品在這一階段列為重點(diǎn)。10、2003/08/01——2003/11/01招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合百榮世貿(mào)中心的原定市場(chǎng)定位及功能分布設(shè)計(jì)。根據(jù)實(shí)際招商情況制定招商收尾計(jì)劃，對(duì)招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最后突擊攻關(guān)。11、2003/11/01——2003/12/30招商進(jìn)入尾聲。所有招商目標(biāo)在2003/12/30前責(zé)成有關(guān)分部確實(shí)完成。根據(jù)招商階段預(yù)先挑選商鋪情況、對(duì)未決定位置的商鋪策劃商戶抓號(hào)的準(zhǔn)備工作（地點(diǎn)、方式、安全保障、公正程序）。12、2003/12/30——2004/04/28后招商期、開業(yè)慶典。招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。招商整體工作做總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總報(bào)告公司董事會(huì)。開業(yè)慶典的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、廣告發(fā)布等。（備選方案）：1、同上。2、同上。3、2003/12/01——2003/01/10工作內(nèi)容同上。4、2003/01/10——2003/01/20完成媒體發(fā)布前期工作，一切就緒。5、2003/01/20（陰歷十二月十八日，大寒）招商正式開始。6、2003/01/20——2003/02/10春節(jié)招商工作正常進(jìn)行，并針對(duì)廣東、福建、浙江沿海地區(qū)春節(jié)港澳臺(tái)400萬(wàn)僑胞回鄉(xiāng)省親機(jī)會(huì)，進(jìn)行春節(jié)攻勢(shì)。結(jié)合韓國(guó)、日本、港臺(tái)商人回鄉(xiāng)探親機(jī)會(huì)，其擴(kuò)散力將會(huì)極有成效。7、其他同上。三、達(dá)成目標(biāo)（設(shè)定理由及達(dá)成手段）：達(dá)成目標(biāo)是按照商業(yè)項(xiàng)目招商的程序安排制定的最低限度招商進(jìn)展要求。實(shí)際招商過(guò)程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個(gè)招商的成功。2003/02/一八——2003/05/01第一階段完成招商任務(wù)的20％。此階段主要操作方案是通過(guò)項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及DM營(yíng)銷方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20％任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于20％的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。2003/05/01——2003/08/01第二階段完成招商任務(wù)的30％。此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會(huì)同時(shí)吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營(yíng)銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時(shí)外埠招商赴當(dāng)?shù)卦O(shè)點(diǎn)的大規(guī)模展開；以及國(guó)際招商部分預(yù)計(jì)于此階段到達(dá)見效最明顯階段；以上四方面支持本階段完成30％的任務(wù)指標(biāo)。2003/08/01——2003/11/01第三階段完成招商任務(wù)的50％。此階段由于建筑主體出地面，結(jié)構(gòu)達(dá)到封頂前階段，商戶對(duì)項(xiàng)目的信任度大大加強(qiáng)；招商比例中設(shè)計(jì)50％的生產(chǎn)型商戶（廠商及隸屬?gòu)S商營(yíng)銷機(jī)構(gòu)），40％的產(chǎn)品代理商及經(jīng)銷商，10％的普通經(jīng)營(yíng)商戶，前兩階段主要針對(duì)對(duì)象為比例設(shè)計(jì)中的前50％，此階段由于接納其余50％類型商戶，標(biāo)準(zhǔn)降低，招商難度相應(yīng)減?。煌ㄟ^(guò)招商進(jìn)展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動(dòng)，對(duì)剩余招商起到催化作用；恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)運(yùn)用精品商鋪拍賣會(huì)的形式，用奪標(biāo)宣傳刺激招商的最后階段工作；完成最后階段任務(wù)是具有一定可行性的。另外，具體招商過(guò)程中，最后階段的實(shí)際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計(jì)劃目標(biāo)，實(shí)際已處于收官（圍棋術(shù)語(yǔ)）微調(diào)階段。四、招商實(shí)施內(nèi)容：1、招商人員的招聘工作：為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒(méi)有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國(guó)性和國(guó)際客戶資源者。招商部人員招聘計(jì)劃：總?cè)藬?shù)為28人(暫定)。按樓層分招商分部。招商1部：B1層，4人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)對(duì)男女鞋類、皮具、箱包的招商工作。招商2部：F1、F2層，4人（暫定），設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)對(duì)男、女服裝、男女皮裝的招商。招商3部：F3層，4人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)童裝、童鞋、兒童玩具、兒童用品、哺乳用品等的招商。招商4部：F4層，4人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)針紡織品、服裝配飾、家用小五金、電氣產(chǎn)品、家用小電器、小百貨、文化用品、汽車飾品、工藝禮品等的招商。招商5部：F5層，4人，設(shè)招商主管一名。溫馨家居用品、床上用品、家紡布藝、窗簾、繩草編織、國(guó)際精品等的招商。招商6部：F6層4人，設(shè)主管一名。負(fù)責(zé)餐飲、娛樂(lè)、健身房、電玩廳、圖書、辦公間的招商。國(guó)際招商部：4人，設(shè)主管一名。負(fù)責(zé)國(guó)際商品的招商，任務(wù)是填充F5層的香港廳、臺(tái)灣廳、韓日廳、歐美廳的招商工作。管理組織架構(gòu)：百榮世貿(mào)中心百榮世貿(mào)中心董事會(huì)招招商總部總總協(xié)調(diào)處招商部市場(chǎng)部招商部市場(chǎng)部市場(chǎng)調(diào)查策劃廣告市場(chǎng)督導(dǎo)國(guó)際部市場(chǎng)調(diào)查策劃廣告市場(chǎng)督導(dǎo)國(guó)際部六部五部四部三部二部一部創(chuàng)意媒創(chuàng)意媒體公關(guān)外埠招商計(jì)劃。外埠招商以輕工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域、商品集散中心、區(qū)域代表中心城市為主要目標(biāo)。以下為招商（及廣告輻射）目標(biāo)城市：服裝鞋類：廣州（春夏時(shí)裝、鞋類皮具）；上海（名牌服裝、進(jìn)口服飾）；中山（休閑裝）；花都（皮鞋皮具）；增城新塘（牛仔服裝）；東莞虎門（春夏時(shí)裝、針織品、鞋）；東莞鹽步（§內(nèi)衣）；佛山南桂（§童裝）；深圳（春夏時(shí)裝）；杭州（春夏時(shí)裝、絲綢服裝）；石獅（牛仔、休閑、童裝）；寧波（名牌男裝、襯衫）；溫州（名牌男裝、童裝｛永嘉｝、鞋）；威海（韓國(guó)服飾）；義烏（針織、襪子）；海寧（皮衣）；河北辛集（皮衣）；晉江（運(yùn)動(dòng)服飾、鞋）；廈門（臺(tái)灣服飾產(chǎn)品）；哈爾濱（冬季服裝）；沈陽(yáng)（冬季服裝）；浙江湖州（§童裝）；遼寧海城（童裝）；針織家紡布藝類：寧波；浙江紹興（柯橋）；海寧；上海市；廣東南海（西樵）；山東青島；蘇州；常熟；箱包類：上海市（奉城）；浙江瑞安（仙降）；河北高碑店（白溝）；辛集（皮具箱包）；海寧；廣州（高檔箱包）；遼寧南臺(tái)；兒童玩具類：義烏；廣東?。?0％）；§深圳（外銷產(chǎn)品為主）；廣東澄海；文化用品類：上海市；義烏；溫州；寧波（寧海）；廣東潮陽(yáng)；深圳市；小百貨商品類：義烏；溫州；石家莊；除此之外，考慮到全國(guó)各經(jīng)濟(jì)區(qū)塊中心城市的輻射作用，在以上城市的有針對(duì)性的招商計(jì)劃以外，同時(shí)包含對(duì)典型中心城市的招商工作安排。主要有：天津；武漢；成都；重慶；杭州；南京；濟(jì)南；沈陽(yáng)；大連；福州；廈門；鄭州；長(zhǎng)沙。國(guó)際招商部分通過(guò)中國(guó)工商聯(lián)、貿(mào)促會(huì)的協(xié)助聯(lián)合各國(guó)駐華使館商務(wù)參贊、外商駐華機(jī)構(gòu)、有關(guān)外資企業(yè)及行業(yè)協(xié)會(huì)。主要針對(duì)的國(guó)家有：香港、臺(tái)灣、韓國(guó)、日本、美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、意大利、英國(guó)、澳大利亞等。3、（備選方案）外埠招商部分：在初期由公司自行進(jìn)行外埠招商工作，每月總結(jié)。同時(shí)做委托代理公司招商計(jì)劃，1－2個(gè)總結(jié)期之后，若在外埠自行招商進(jìn)展欠理想的情況下，全面考慮將外埠、國(guó)際部分招商進(jìn)行委托，同時(shí)公司的招商計(jì)劃繼續(xù)進(jìn)行（委托建議以松散式合作方式為主）。第八部分：廣告宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對(duì)招商工作又會(huì)起到極大影響的部分。廣告策劃得當(dāng)，會(huì)取得事半功倍的效果，取得良好的招商業(yè)績(jī)將成為順理成章（具體策劃工作視領(lǐng)導(dǎo)決定由公司進(jìn)行策劃，廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權(quán)委托廣告公司進(jìn)行策劃和實(shí)施）。一、廣告宣傳準(zhǔn)備工作：1、2002/12/01——2003/01/20由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預(yù)算由廣告公司做出)。由公司決策層及相關(guān)人員審定并提出修改意見。2、2002/12/01——2003/01/30完成所有招商印刷品的設(shè)計(jì)、排版、印刷。包括《招商文告》、《招商樓書》、名片設(shè)計(jì)制作、POP廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動(dòng)廣告、沙盤、