寫字樓運(yùn)營(yíng)管理課件

寫字樓運(yùn)營(yíng)管理

資產(chǎn)管理目標(biāo)資產(chǎn)保值&增值寫字樓運(yùn)營(yíng)管理提高租金收入服務(wù)品質(zhì)不斷提升優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施提升改造樹立品牌形象保值增值寫字樓運(yùn)營(yíng)管理寫字樓運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位開業(yè)前的籌備年度商業(yè)計(jì)劃客戶維護(hù)租賃管理固定資產(chǎn)投資管理工程管理物業(yè)服務(wù)管理安全&消防管理權(quán)限管理財(cái)務(wù)管理檔案管理行政管理租賃管理1租賃管理租賃管理市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)推廣租賃策略租約管理優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范全面了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)品分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、建立數(shù)據(jù)庫123準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息將幫助我們確定項(xiàng)目的租金定位實(shí)時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)，以便及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的營(yíng)銷策略租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研表日期：2014-11編號(hào)區(qū)域項(xiàng)目可租面積/最新成交入住率租金

（不含）

（元/月/M2）成交價(jià)

（不含）

（元/月/M2）物業(yè)管理費(fèi)

（元/月/M2）交房標(biāo)準(zhǔn)停車位數(shù)量

（個(gè)）停車費(fèi)

（元/月/個(gè)）1CBD及周邊金地中心A座可出租面積/近期成交

32白墻、吊頂、網(wǎng)絡(luò)地板742

AB座總計(jì)固定1500

流動(dòng)12002CBD及周邊金地中心B座可出租面積/近期成交

32白墻、吊頂、網(wǎng)絡(luò)地板742

AB座總計(jì)固定1500

流動(dòng)12003CBD及周邊華貿(mào)中心可出租面積/近期成交

32吊頂白墻網(wǎng)絡(luò)地板1400地下固定1250

流動(dòng)10004CBD及周邊世茂大廈可出租面積/近期成交

28提供吊頂材料地上400

地下109固定1500

非固定8元/小時(shí)5CBD及周邊中海廣場(chǎng)可出租面積/近期成交

29白墻、吊頂、網(wǎng)絡(luò)地板共計(jì)744固定1500

非固定5元/小時(shí)6CBD及周邊遠(yuǎn)洋光華國(guó)際可出租面積/近期成交

27白墻、網(wǎng)絡(luò)地板975固定15007CBD及周邊漢威大廈可出租面積/近期成交

29遺留裝修500地上700

固定1200

非固定6元/小時(shí)租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研成交時(shí)間區(qū)域簽約項(xiàng)目公司名稱面積（m2）樓層合同

租金（元/月/m2)租期（月）裝修期/免租期（月）原辦公地點(diǎn)代理公司簽約類型(租/售)行業(yè)備注2014Q4M11CBD招商局大廈泰禾集團(tuán)3000--29024------新租投資--2014Q4M11CBD華貿(mào)中心大唐凱勝文化傳媒650--410--------新租傳媒--2014Q4M11四惠惠通時(shí)代廣場(chǎng)金山軟件30000--------DTZ新租軟件--2014Q4M11三元橋太陽宮大廈北京綠凱投資公司650--257--------新租投資--2014Q4M11金融街太平洋保險(xiǎn)大廈貴陽銀行420--57036------新租金融--2014Q4M11望京保利國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)代汽車金融1600018-2530072------新租金融--2014Q4M11望京浦項(xiàng)友利銀行4000--24536--天元港--新租金融--市場(chǎng)成交信息租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研年份

2014F2015F2016F2017F2018F2019F2020F可租賃新增供給(平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000凈吸納量(平方米)90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率

6%5%7%14%15%20%19%全市租金(人民幣/平方米/月)350~370350~370340~360330-350320-340310-330300-320租金增長(zhǎng)率

0%~-2%0%~-4%-3%~-1%-5%~-3%-4%~-2%-4%~-2%-3%~-1%租賃管理—市場(chǎng)調(diào)研廣告宣傳與投放方案及預(yù)算渠道選擇投放時(shí)間租賃管理—市場(chǎng)推廣1銷售展廳

樣板間位置布局2銷售工具

內(nèi)部外部3市場(chǎng)活動(dòng)

面向客戶面向代理租賃管理—市場(chǎng)推廣租賃管理—租賃策略租賃策略控制銷售節(jié)奏價(jià)格體系制定新租/續(xù)租策略租區(qū)分配客戶定位代理公司的管理客戶首次到訪，等級(jí)客戶信息洽談商務(wù)條款&出具《意向書》簽訂《意向書》并支付定金&合同談判合同簽署并支付首期款租區(qū)交付并&物業(yè)接入租賃策略—新租租賃策略—新租進(jìn)度數(shù)量面積租金成交談判跟進(jìn)來訪制表日期：客戶進(jìn)度月報(bào)表提前到期日6個(gè)月發(fā)生續(xù)租通知提醒租戶到期前三個(gè)月必須簽訂下棋合同到期日前三個(gè)月訂立新合同或者發(fā)生到期不續(xù)租通知租賃策略—續(xù)租通知租戶租區(qū)恢復(fù)、報(bào)價(jià)和服務(wù)通知相鄰客戶或?qū)ふ倚伦鈶舾落N控表續(xù)租不續(xù)租如何識(shí)別“主力”客戶，主力租戶能更好的為企業(yè)帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。租賃策略—續(xù)租策略≤450㎡450㎡-1200㎡1500㎡≥1500㎡租戶數(shù)量（個(gè)）171361租賃面積（㎡）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/㎡）500450460400挽留優(yōu)質(zhì)租戶的重要性節(jié)約成本空置成本裝修/免租期代理傭金其他費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)停車費(fèi)降低風(fēng)險(xiǎn)租賃策略—續(xù)租策略正確認(rèn)識(shí)代理公司（客戶資源、專業(yè)服務(wù)、市調(diào)分析等）1選擇正確的代理公司（口碑、品質(zhì)）2公平對(duì)待，明確傭金支付規(guī)則3

銷控管理4不同級(jí)層的溝通和聯(lián)系5租賃策略—代理公司的管理單一租戶承租面積傭金比例2000㎡以下（Gross)金融類公司/知名跨國(guó)公司1.7個(gè)月其他公司1.5個(gè)月2000㎡-整層金融類公司/知名跨國(guó)公司1.8個(gè)月其他公司1.6個(gè)月1層-2層（不含1層）金融類公司/知名跨國(guó)公司1.9個(gè)月其他公司1.7個(gè)月2層以上金融類公司/知名跨國(guó)公司2個(gè)月其他公司1.8個(gè)月有效期自*年*月*日-*年*月*日租賃策略—代理公司的傭金政策Q：上述傭金政策反應(yīng)的信息？A:Q：在制定傭金方案時(shí)，業(yè)主應(yīng)考慮哪些要素？A:租賃策略—代理公司的傭金政策租約到期狀態(tài)FL#

高區(qū)281530.35sqM

271530.35sqM

26251530.35sqM

231530.35sqM

22722.05sqM

357.4sqM

450.9

211530.35sqM

201530.35sqM

191530.35sqM

181530.35sqM

17839.84sqM

358.83sqM

331.68sqM

16648.84sqM

358.83sqM

522.68sqM

數(shù)據(jù)總出租面積34561.32空置面積155.43已出租面積34405.89空置面積百分比0.04%已出租面積百分比99.96%FL#

低區(qū)

15839.84sqM

358.83sqM

331.68sqM

121530.35sqM

111018.65

356.27sqM

155.43sqM

101530.35sqM

91198.67sqM

331.68sqM8436.43spM

155.43sqM

247.98spM690.51sqM7436.43sqM

403.41sqM

358.83sqM

331.68sqM

6436.43aqM

403.41sqM

690.51sqM

5284.5sqM

555.34sqM

358.83sqM

331.68sqM

4A

1530.35sqM

43416.61sqM

596.54sqM

517.2sqM2393.97sqM

232sqM

1267.65sqM

大堂

B11919sqM圖例租戶數(shù)量面積（㎡）到期百分比

空置面積*1155.430.04%

2015年2314974.6143.33%

2016年1713394.2138.75%

2017年53595.7810.4%

2019年1358.831.04%

2021年119195.55%

2022年1267.650.08%租賃管理—租約管理FL#低區(qū)

15839.84sqM

358.83sqM331.68sqM121530.35sqM111018.65sqM356.27sqM155.43sqM101530.35sqM91198.67sqM331.68sqM8436.43spM*155.34sqM247.98spM690.51sqM7436.43sqM403.41sqM358.83sqM331.68sqM6436.43aqM403.41sqM

690.51sqM5284.5sqM555.34sqM358.83sqM331.68sqM4A1530.35sqM43416.61sqM596.54sqM

517.2sqM2393.97sqM232sqM萬通國(guó)際1267.65sqM

B1919sqMFL#高區(qū)281530.35sqM271530.35sqM26251530.35sqM231530.35sqM22722.05sqM357.4sqM450.9sqM211530.35sqM201530.35sqM191530.35sqM181530.35sqM17839.84sqM358.83sqM331.68sqM16648.84sqM358.83sqM522.68sqM六個(gè)月以上到期客戶三個(gè)月內(nèi)到期客戶六個(gè)月內(nèi)到期客戶空置六個(gè)月內(nèi)到期客戶狀態(tài)租賃管理—租約管理避免集中到期降低風(fēng)險(xiǎn)25%/30%穩(wěn)定收益租賃管理—租約管理行業(yè)類別

租戶數(shù)量（個(gè)）租賃面積（㎡）占比（%）平均有效租金（元/月/㎡）金融類1510380.832%500IT類45007.6619%400高端服務(wù)類84003.212%480貿(mào)易類52979.959%500能源類22481.388%400建筑類31851.116%450傳媒類31406.744%400其他2751.972%400租賃管理—租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化1關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及經(jīng)濟(jì)因素、政府部門的各種政策（如營(yíng)業(yè)稅改增值稅）2租戶資質(zhì)的審核3高押金4嚴(yán)格把控合同拆分&名稱變更，降低違約風(fēng)險(xiǎn)5重點(diǎn)關(guān)注租金支付異常的租戶租賃管理—風(fēng)險(xiǎn)防范客戶維護(hù)2客戶維護(hù)滿意度目的忠誠(chéng)度各職能部門全程全方位服務(wù)客戶維護(hù)投訴處理滿意度調(diào)查客戶拜訪客戶活動(dòng)客戶維護(hù)客戶維護(hù)—客戶拜訪客戶拜訪對(duì)象目的跟進(jìn)時(shí)間/頻次滿意度調(diào)查時(shí)間租戶需求/期望改進(jìn)措施項(xiàng)目存在的問題客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查市場(chǎng)阻力系數(shù)6%x1061%x30.33忠誠(chéng)度TRI*M市場(chǎng)阻力指數(shù)高低代表的意義口碑好

<1口碑中立 =1口碑不好 >1被動(dòng)的忠誠(chéng)3%叛離6%唯利是圖30%滿意度滿意但不忠誠(chéng)經(jīng)常關(guān)注市場(chǎng)上有沒有其它的替代產(chǎn)品,價(jià)格敏感度高高度滿意而且忠誠(chéng)市場(chǎng)運(yùn)作的目標(biāo)不滿意也不忠誠(chéng)，可能會(huì)傳播不良的口碑被動(dòng)的忠誠(chéng)不滿意,但基于被動(dòng)的原因沒有轉(zhuǎn)換到其它的品牌忠實(shí)追隨61%2012:60%2012:31%2012:8%2012:1%2012:0.5亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：42%基數(shù)90亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：20%亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：22%亞洲區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：16%大堂及電梯廳等公共區(qū)域空調(diào)電梯保潔安保工程部提供的服務(wù)樓宇外部環(huán)境停車場(chǎng)公關(guān)工作客戶服務(wù)客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查優(yōu)先次序預(yù)算工作計(jì)劃依據(jù)調(diào)查結(jié)果，盡最大可能去完成。若所做的工作超出了客戶的預(yù)

期，則忠誠(chéng)度將大幅提升。客戶維護(hù)—滿意度調(diào)查接到投訴第一時(shí)間了解問題，迅速解決。分析投訴內(nèi)容及數(shù)量，提出合理解決（解釋）方案及時(shí)跟進(jìn)解決問題之后的效果根據(jù)具體投訴內(nèi)容事后進(jìn)行客戶拜訪或贈(zèng)送客戶小禮品客戶維護(hù)—投訴處理專業(yè)的、反應(yīng)迅速的團(tuán)隊(duì)時(shí)效性舉辦活動(dòng)的原則及要點(diǎn)明確目的面對(duì)群體年度預(yù)算123客戶維護(hù)—客戶活動(dòng)經(jīng)營(yíng)的最佳實(shí)踐3提升樓宇品質(zhì)LEED認(rèn)證24小時(shí)機(jī)房制冷系統(tǒng)停車場(chǎng)智能系統(tǒng)升級(jí)改造室內(nèi)空氣質(zhì)量治理/PM2.5速通門/門禁系統(tǒng)屋頂綠化經(jīng)營(yíng)的最佳實(shí)踐—提升樓宇品質(zhì)植樹活動(dòng)相親活動(dòng)一紙回收

節(jié)電垃圾分類減量意見采集爬樓比賽行政下午茶綠樓行動(dòng)高端客戶答謝經(jīng)營(yíng)的最佳實(shí)踐—客戶活動(dòng)感恩回饋情感維系—客戶活動(dòng)爬樓比賽高端客戶答謝消防演習(xí)一紙回收“光盤”行動(dòng)消防演習(xí)咖啡廳專屬優(yōu)惠

倡導(dǎo)節(jié)約

增強(qiáng)客戶的安全防范意識(shí)及自救常識(shí)。

業(yè)主讓利經(jīng)營(yíng)的最佳實(shí)踐—其他活動(dòng)43

租戶很滿意44

謝謝勞動(dòng)創(chuàng)造財(cái)富，安全帶來幸福。7月-237月-23Wednes