上海商鋪?zhàn)饨鸱治鰣?bào)告書(shū)

上海商鋪?zhàn)饨鸱治稣{(diào)查2021年上海的商鋪售價(jià)租金節(jié)節(jié)上升?，F(xiàn)在中心商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)35元/平方米/天以上，副中心商業(yè)區(qū)商鋪超過(guò)8元/平方米/天，城市邊緣區(qū)和社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?元/平方米/天左右。上海的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的平均價(jià)格近10年間呈現(xiàn)曲線增長(zhǎng)，城郊結(jié)合部和郊區(qū)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格有較大起伏。但中心區(qū)商用物業(yè)受土地稀缺影響而供不應(yīng)求，價(jià)格一路攀升，目前銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)萬(wàn)元以上。商業(yè)地產(chǎn)與軌道交通形成的結(jié)合點(diǎn)——軌道交通樞紐商業(yè)中心也正發(fā)展起來(lái)。預(yù)計(jì)將成為2021年的新熱點(diǎn)。軌道交通帶來(lái)的大客流引向商業(yè)項(xiàng)目，由此形成了一個(gè)“交通＋商業(yè)”的商業(yè)形態(tài)。軌道交通1號(hào)線北延伸段的正式通車(chē)運(yùn)營(yíng)使寶山和閔行被連接在一小時(shí)交通圈內(nèi)。延伸段正常運(yùn)營(yíng)后，可以增加25萬(wàn)人次的日均客流，使目前65萬(wàn)人次的日均客流逐步增至90萬(wàn)今后幾年上海商鋪鋪源充裕但需求大于供給，社區(qū)商鋪、沿街中小型商鋪仍是未來(lái)的投資熱點(diǎn)，有自由經(jīng)營(yíng)權(quán)的街鋪廣泛受到市場(chǎng)歡迎。中原地產(chǎn)研究咨詢中心有關(guān)人士日前預(yù)計(jì)，進(jìn)入2021年，沿街商鋪、社區(qū)商鋪以及產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等產(chǎn)品仍是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主力供應(yīng)產(chǎn)品。隨著城市化進(jìn)程城市規(guī)模的擴(kuò)大和延伸，上海外圍區(qū)域不斷涌現(xiàn)一些大規(guī)模的社區(qū)，給投資者帶來(lái)了前所未有的商機(jī)，隨著大型樓盤(pán)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)日益成熟，社區(qū)商鋪投資成為繼股票、住宅后一種新的投資熱點(diǎn)。而沿街中小型商鋪，由于受市政規(guī)劃等限制，未來(lái)沿街中小型商鋪將具有一定的稀缺性。但這類商鋪具有的獨(dú)立性強(qiáng)、增值性強(qiáng)的特點(diǎn)，仍是未來(lái)的投資熱點(diǎn)。2021年上半年整體租金將進(jìn)一步走高，但升幅不會(huì)很大，這個(gè)趨勢(shì)將一直延續(xù)到2021年。期間市中心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租金的振幅變化不會(huì)很明顯，屆時(shí)比較活躍的是城市邊緣地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金，預(yù)計(jì)在今明兩年會(huì)有比較明顯的上升過(guò)程。在2021年，產(chǎn)權(quán)式、分割式和返租式類商場(chǎng)商鋪的銷(xiāo)量和產(chǎn)量將會(huì)減少。售價(jià)：繼續(xù)走上升通道今后幾年上海商鋪市場(chǎng)由于受到國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求加大、外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)其他投資者三方面的影響，需求大于供給的不平衡狀況將持續(xù)一段時(shí)間。上海商鋪市場(chǎng)在2021年世博會(huì)之前將會(huì)漲跌交錯(cuò)，但總體向上的趨勢(shì)不變。2021年上海商鋪市場(chǎng)隨著郊區(qū)土地供應(yīng)總量的放大和市區(qū)土地供應(yīng)總量的減少，市中心商鋪尤其是沿街商鋪將會(huì)變得炙手可熱。因此一些市中心的商業(yè)改造力度將有所加大，使其商業(yè)配套更為完善，得到進(jìn)一步的發(fā)展。按照《上海市商業(yè)發(fā)展行動(dòng)方案》推算，上海未來(lái)商業(yè)物業(yè)總保有量將在2400萬(wàn)-2500萬(wàn)平方米之間，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)量在2021年前可能就會(huì)達(dá)到。城市化的進(jìn)一步深入將掀起城市邊緣商業(yè)地產(chǎn)的新一波高潮，在2021年下半年以及2021年初，將有較多的近郊或郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的商鋪集中上市。租金：向上攀升2021年特色商業(yè)街租金價(jià)格飆升迅速，上海市級(jí)商業(yè)街市的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格基本保持在原每天每平方米38-48元內(nèi)，但周邊橫向路段上的商鋪，借其環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)和特色專賣(mài)街的形成定向消費(fèi)人群的集聚，個(gè)別商鋪的租金價(jià)格飆升。比如與襄陽(yáng)市場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路，近幾年陸續(xù)開(kāi)出了許多服飾、鞋子、裝飾品小店，成了一條吸引時(shí)髦人士的特色購(gòu)物街。據(jù)有關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這條路上的最高商鋪價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每天每平方米56元。據(jù)悉，盧灣區(qū)雁蕩路休閑街2021-2021年的年租金增長(zhǎng)率為12.5%，吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長(zhǎng)率均達(dá)16.7%，徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)年租金增長(zhǎng)率為22.2%，新天地更是高達(dá)100%。社區(qū)商鋪的主要服務(wù)對(duì)象之一就是社區(qū)內(nèi)的居民，巨大穩(wěn)定的消費(fèi)群體給了社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)者穩(wěn)定的客源，社區(qū)又是一個(gè)消費(fèi)型的生活圈，因此商鋪在經(jīng)營(yíng)上會(huì)非常靈活，自營(yíng)或出租皆可；經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也較廣泛，可根據(jù)自身實(shí)際情況和周?chē)h(huán)境需求“量身定做”經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，且營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定，租金收入的持續(xù)時(shí)間也較久，因此投資回報(bào)穩(wěn)定。上海的淮海路、南京路、徐家匯等中心商業(yè)區(qū)的臨街店基本滿租,由于沒(méi)有大型新鋪面的集中投入市場(chǎng),一些次級(jí)商業(yè)區(qū)新上市商鋪的租金在繁華地段達(dá)到每天30元/平方米。如淮海路旺鋪?zhàn)饨疬_(dá)每天40--52元/平方米；徐家匯旺鋪?zhàn)饨馂槊刻?5--30元/平方米；南京西路旺鋪每天20--28元/平方米左右。

據(jù)分析,目前上海的商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性供需矛盾:一是開(kāi)發(fā)商指定的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)劃與上海商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)需求相矛盾。主要體現(xiàn)在發(fā)展商開(kāi)發(fā)理念與上海商業(yè)發(fā)展的形勢(shì)脫節(jié),開(kāi)發(fā)出來(lái)的店鋪大多只適應(yīng)雜貨店、五金店、小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要,而現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)需要的便利店、專賣(mài)店等新興的需要被不同程度的忽視；二是開(kāi)發(fā)商缺乏相應(yīng)的商業(yè)知識(shí),不了解不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于商鋪使用的不同需要；三是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃,導(dǎo)致商鋪布局不合理,部分區(qū)域商鋪過(guò)于密集,部分區(qū)域商鋪又難以滿足居民的生活需求。服務(wù)業(yè)態(tài)的盈利能力加強(qiáng)，流通業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)及商鋪供應(yīng)量放大導(dǎo)致不同用途商鋪的價(jià)格分化。據(jù)在行機(jī)構(gòu)2021年中旬對(duì)上海休閑餐飲主題街市專門(mén)調(diào)查反映：上海餐飲服務(wù)行業(yè)的租金承租能力大大提升，2021年，上海休閑業(yè)態(tài)的茶坊、酒吧類的租金上限為每天每平方米5元，到2021年中期，這些數(shù)字已經(jīng)翻了四倍，許多街市已經(jīng)達(dá)到每天每平方米二十元左右，相對(duì)應(yīng)的是上海一批知名的休閑餐飲街的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格快速上揚(yáng)，如“新天地”、“衡山路”、“吳江路”等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)態(tài)的商鋪價(jià)值大大提升。從發(fā)展速度較快的外地商鋪市場(chǎng)(如廣東、遼寧、山東)的來(lái)看，進(jìn)行實(shí)物銷(xiāo)售的流通貿(mào)易業(yè)、零售業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一年或數(shù)年零租金的商鋪，這類商鋪主要是大型商場(chǎng)類的商鋪。明年起上海也有很多類似的商鋪面市，由于市場(chǎng)去化速度放緩，有可能導(dǎo)致該商鋪市場(chǎng)價(jià)值下降。產(chǎn)商在推廣住宅項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)向消費(fèi)者承諾一個(gè)穩(wěn)定的未來(lái)；而對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，講的是投資概念。商業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)有著明顯的沖突，前者為動(dòng)而后者為不動(dòng)，前者注重的是公開(kāi)而后者注重的是隱私。

商鋪是不動(dòng)產(chǎn)與商業(yè)兩種屬性有機(jī)結(jié)合的特殊產(chǎn)品。對(duì)商鋪的深入了解需要對(duì)商鋪概念的內(nèi)涵與外延的深層次挖掘。本篇主要通過(guò)探討商鋪的種類來(lái)分析商鋪這種特殊的商品。

商鋪的發(fā)展與分類

上海商鋪市場(chǎng)的發(fā)展是最近幾年的事情。在2021年以前人們對(duì)于商鋪的投資還沒(méi)有形成意識(shí)，只有極少數(shù)的投資者愿意投資比較“冷”的商鋪。而連鎖商業(yè)的大發(fā)展給眾多的商鋪經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)了希望以及挑戰(zhàn)，投資商鋪的意識(shí)開(kāi)始形成。

市場(chǎng)的發(fā)展一定程度上豐富了商鋪的內(nèi)涵。通常來(lái)說(shuō)，按照經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)商鋪可以分為百貨、大賣(mài)場(chǎng)、超市、便利店、服飾、餐飲、美容美發(fā)、五金建材、娛樂(lè)、休閑等一些較為常見(jiàn)的商鋪，也有專業(yè)的服務(wù)商鋪，如輪胎專賣(mài)、涂料專賣(mài)、汽車(chē)修理、琴行等等。

衡量一個(gè)商鋪價(jià)值最重要的指標(biāo)之一即為“地段”。不同的商圈特征、商業(yè)環(huán)境對(duì)商鋪業(yè)態(tài)的選擇、主要消費(fèi)群體的定位有很大的影響。按照這種標(biāo)準(zhǔn)，商鋪又可以分為社區(qū)商鋪、底鋪、鬧市區(qū)商鋪、地鐵商鋪、賣(mài)場(chǎng)內(nèi)商鋪、專業(yè)商鋪、商場(chǎng)商鋪、聚集型商鋪等多種形式。我們?cè)趯?duì)上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城、浦東新上海商業(yè)城）進(jìn)行分析后，認(rèn)為社區(qū)配套商鋪、地鐵商鋪、聚集型商鋪以及賣(mài)場(chǎng)內(nèi)商鋪是極具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>

社區(qū)商鋪是商鋪投資的“潛力股”，主要以經(jīng)營(yíng)日用商品為主

上海近幾年社區(qū)配套商鋪發(fā)展相當(dāng)迅速。隨著高檔商品向中心商業(yè)街區(qū)聚集，社區(qū)配套商鋪主要以經(jīng)營(yíng)日用商品為主。相對(duì)于專業(yè)商鋪的高價(jià)位，社區(qū)商鋪以其低價(jià)位贏得了小商品經(jīng)營(yíng)者的普遍青睞。某些小區(qū)的商業(yè)門(mén)店成為稀缺資源，推墻開(kāi)店“居轉(zhuǎn)非”的居民業(yè)大有人在。

日常生活中，人們的“購(gòu)物半徑”通常在500-1000米之間。這是決定社區(qū)商鋪存在的一個(gè)利好因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市已經(jīng)形成114個(gè)大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的配套商鋪面積將迅速增長(zhǎng)，待開(kāi)發(fā)的商鋪面積達(dá)到了250萬(wàn)平方米左右，銷(xiāo)售額可達(dá)到600億元。

地鐵商鋪：上海軌道交通的高度發(fā)展造就了新的商鋪形態(tài)----地鐵商鋪。有跡象表明，地鐵經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為上海最受歡迎的商鋪形態(tài)之一，也受到越來(lái)越多的人的關(guān)注。

地鐵商鋪是上海商鋪的“新寵”，越來(lái)越多投資者把眼光投向地下

地鐵商鋪的發(fā)展主要依靠地鐵人流。上海目前的兩條地鐵加上輕軌明珠線每天的客流量可以達(dá)到100萬(wàn)人次，占上海人口總數(shù)的6%。其中一號(hào)地鐵線每日流量達(dá)到268萬(wàn)人次，二號(hào)線每日流量達(dá)到223萬(wàn)人次。根據(jù)上海軌道交通的規(guī)劃發(fā)展方向，每日軌道交通人流量將達(dá)到700萬(wàn)人次。地鐵商鋪的發(fā)展的空間由此可見(jiàn)。數(shù)字顯示，地鐵沿線的餐飲、咖啡、書(shū)店、服裝等商鋪2021年創(chuàng)造了超過(guò)3000億元的營(yíng)業(yè)收入。

因?yàn)榈罔F的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于普通公共交通系統(tǒng)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，乘坐地鐵的大多是經(jīng)過(guò)高等教育、有體面的工作與收入、穿梭在城市黃金地段的寫(xiě)字樓的年輕人。而縱觀各地鐵商鋪，絕大大多數(shù)的商鋪鎖定的消費(fèi)群體也是20-35歲的學(xué)生或白領(lǐng)，消費(fèi)能力在中等偏上。

目前在上海幾個(gè)主要的地鐵商鋪主要是徐家匯地下商城、人民廣場(chǎng)迪美購(gòu)物中心、靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)。

商鋪的面積與數(shù)量附注

徐家匯地下商城占地7000-8000平方米，分上下兩層，約200多家商鋪?zhàn)饨鹌骄鶠?元/平方米/天，最高可達(dá)到11元/平方米/天，換收率為6%左右

人民廣場(chǎng)地下商圈商業(yè)占地4萬(wàn)余平方米左右，約500家商鋪?zhàn)饨鸢ǖ昝孓D(zhuǎn)讓費(fèi)與月租金，不同區(qū)域的租金相差較大，10-25元/平方米/天

靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)共有上、下兩層，商鋪總數(shù)324家整個(gè)廣場(chǎng)的布局反而造成人流的分流，發(fā)展時(shí)間較短，并不成熟，租金在10元/平方米/天左右

聚集型商鋪憑借便利的交通、發(fā)達(dá)的商業(yè)以及大量的人流做依托

所謂的聚集型商鋪是指地處繁華地帶的商鋪，發(fā)展時(shí)間較為久遠(yuǎn)。襄陽(yáng)路商鋪的發(fā)展可以作為聚集型商鋪發(fā)展的代表。2021年10月底，原華亭路服裝市場(chǎng)約400戶經(jīng)營(yíng)者搬入“襄陽(yáng)路服飾禮品市場(chǎng)”。目前，整個(gè)“襄陽(yáng)路服飾禮品市場(chǎng)”占第2.4萬(wàn)平方米，共計(jì)733個(gè)攤位。每日實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)額150萬(wàn)元，平均每日的客流量達(dá)到5萬(wàn)人次，節(jié)假日達(dá)到12萬(wàn)人次，場(chǎng)內(nèi)的換手率不足5%。開(kāi)辦時(shí)租金僅每日每平方米8至9元，通過(guò)4至5年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在已經(jīng)漲到60多元。

隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)城市副商業(yè)中心的迅速崛起，聚集型商鋪的重要性會(huì)更加明顯的顯露出來(lái)。中山公園、五角場(chǎng)以及四川北路正在不斷建設(shè)聚集型商圈以吸引更多的客流。這些商圈通常擁有輻射型的交通線路、發(fā)達(dá)的商業(yè)以及大量的人流做依托。

大賣(mài)場(chǎng)內(nèi)商鋪相互“利用”，為自己謀求利益

上海大賣(mài)場(chǎng)經(jīng)過(guò)了快速發(fā)展期已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的增長(zhǎng)階段。按照上海市商業(yè)“十五”規(guī)劃，2021年末達(dá)賣(mài)場(chǎng)的數(shù)量將限制在60家左右。而實(shí)際上目前已經(jīng)營(yíng)業(yè)的大賣(mài)場(chǎng)已經(jīng)超過(guò)了70家，這還不包括正在建設(shè)中的大賣(mài)場(chǎng)。目前，大賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展趨于緩和。

早期的大賣(mài)場(chǎng)并沒(méi)有在其中開(kāi)辟租賃區(qū)域，如上海第一家大賣(mài)場(chǎng)---曲陽(yáng)家樂(lè)福店，而后來(lái)各大賣(mài)場(chǎng)意識(shí)到，賣(mài)場(chǎng)中場(chǎng)地的租賃對(duì)大賣(mài)場(chǎng)以及租賃業(yè)主都能帶來(lái)收益。一方面對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)而言，可以通過(guò)租賃商鋪增加收入而減輕自身的租金壓力（據(jù)了解，有的大賣(mài)場(chǎng)的出租收入甚至可以完全抵消賣(mài)場(chǎng)向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遞交的租金），一方面對(duì)于租賃業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們可以借助大賣(mài)場(chǎng)聚集的人氣為自己帶來(lái)更大的客流。的客流量一般維持在6000-7000人之間，雙休日能達(dá)到萬(wàn)人以上。通常情況下，賣(mài)場(chǎng)內(nèi)商鋪的租金水平與賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)。經(jīng)營(yíng)良好的賣(mài)場(chǎng)的租金能夠達(dá)到10-15元/平方米/天的水平，而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不是很好的大賣(mài)場(chǎng)的租金也有7元/平方米/天。

商鋪投資可以帶來(lái)高收益，同時(shí)意味著高風(fēng)險(xiǎn)。由于商鋪市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)比較晚，研究技術(shù)跟不上，無(wú)論是商鋪投資群體還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于商鋪投資都由很大的不確定性。宏觀規(guī)劃、區(qū)域文化、市場(chǎng)供求關(guān)系、投資群體偏好、消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略等很多因素都會(huì)對(duì)商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響。只

運(yùn)營(yíng)較為成功的大賣(mài)場(chǎng)有科學(xué)的分析商鋪市場(chǎng)的特征、按照市場(chǎng)需求操作才能做出正確的決策。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷(xiāo)售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買(mǎi)兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買(mǎi)常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫(xiě)在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷(xiāo)售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者在營(yíng)運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營(yíng)資金合理的調(diào)派與運(yùn)用?？傊?，以上所列的六項(xiàng)基本計(jì)劃(營(yíng)業(yè)額、商品采購(gòu)、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù))是咖啡店管理不可或缺的。當(dāng)然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實(shí)際需要制訂一些其他輔助性計(jì)劃。第六部分：市場(chǎng)分析2019-2021年中國(guó)咖啡市場(chǎng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的階段，在此期間咖啡市場(chǎng)總體銷(xiāo)售的復(fù)合增長(zhǎng)率到達(dá)了17%;高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)為咖啡生產(chǎn)企業(yè)帶給了廣闊的市場(chǎng)空間，國(guó)外咖啡生產(chǎn)企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國(guó)的投資力度，為爭(zhēng)取未來(lái)中國(guó)咖啡市場(chǎng)的領(lǐng)先地位打下了良好的基礎(chǔ)?？Х蕊嬃现饕侵杆偃芸Х群凸嘌b即飲咖啡兩大類咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)規(guī)模年均增長(zhǎng)率到達(dá)16%，顯示出還處于成長(zhǎng)階段的中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)的高增長(zhǎng)性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2008-2010年間中國(guó)灌裝即飲咖啡市場(chǎng)年均增長(zhǎng)率也同樣到達(dá)15%;未來(lái)幾年，中國(guó)咖啡飲料的前景仍將被看好。現(xiàn)今咖啡店主要是以連鎖式經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)主要被幾個(gè)集團(tuán)壟斷。但由于幾個(gè)集團(tuán)的咖啡店并沒(méi)有個(gè)性主題，很難配合講求特式的年青人。我們亦有思考到其他飲品店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，但發(fā)現(xiàn)這些類似行業(yè)多不是以自助形式經(jīng)營(yíng)，亦很難配合講求效率的年青人。