西安香江灣二次投標報告(美城機構)41P課件

Part1：本項目當前面臨怎樣的問題與劣勢？重審Investigation2010，香江灣產(chǎn)品營造思考產(chǎn)品篇：

核心區(qū)：主要是看重便利的居住環(huán)境，和傳統(tǒng)不出城的觀念，但城內整體供應受限，目前主要以投資型小戶型產(chǎn)品為主。

西高新：高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)，西安房地產(chǎn)市場發(fā)展較早、較為成熟；目前仍為眾多置業(yè)者首選。高新、城南為主，有一定經(jīng)濟能力，部分客戶具有投資傾向。曲江區(qū)：高檔人文居住區(qū)，當前西安公認的富人區(qū)，區(qū)域價值得到高端客戶認可。經(jīng)開區(qū)：借助行政中心北移，區(qū)域發(fā)展日益成熟，區(qū)域客為主，公務員置業(yè)比例逐漸增大，同時整體房價較低，吸引大量全市范圍內的首置客戶。浐灞：崛起中的生態(tài)區(qū)，其價值尚未得到普遍認可，目前以區(qū)域改善型客戶為主，投資客占據(jù)相當比例。曲江、經(jīng)開是目前置業(yè)焦點區(qū)域，浐灞則屬于長期看好宏觀問題：城東、城北供應量較大且新興區(qū)域受政策影響大，成熟老區(qū)成交穩(wěn)定宏觀問題：分城區(qū)成交價走勢圖7月全市除城北、城東區(qū)域外，其他區(qū)域成交量均小幅上漲，可以看出新政對于城北、城東等供應量較大的新興區(qū)域的影響最大；而成熟區(qū)域受政策影響較小，成交趨于穩(wěn)定，例如：城南、高新。7月城東成交13.7萬㎡，環(huán)比下降6%，主要是受浐灞半島別墅項目推售及浐灞1號房源限制，從而整體影響了區(qū)域成交量，同時由于西岸國際花園的集中開盤成交，才沒有引起過大跌幅出現(xiàn)。供應量方面，7月城東供應總量激增至46.76萬㎡，環(huán)比上升284%，供求比高達3.41，供應量的集中釋放將引起區(qū)域內更加激烈競爭。單位：㎡數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心

浐灞生態(tài)區(qū)近兩年來招商引資工作出色，土地集中放量，因為儲備土地較多，未來幾年內該區(qū)域將迎來集中開發(fā)高峰期。從土地容積率來看所有項目未來都為高層或高層混搭低密度產(chǎn)品，同質化競爭激烈。單從目前該區(qū)域儲備土地來看，未來幾年內該區(qū)域總建筑面積近1000萬㎡。拿地企業(yè)：深振業(yè)容積率：2.7總建面：27萬㎡企業(yè)：中登容積率：5.0總建面：20萬㎡企業(yè)：浐灞發(fā)展容積率：3.5總建面：17萬㎡企業(yè)：浐灞發(fā)展容積率：3.0總建面：20萬㎡企業(yè)：和黃容積率：2.0總建面：106萬㎡企業(yè)：銀河容積率：3.5總建面：42萬㎡企業(yè)：永坤容積率：2.9總建面：25萬㎡企業(yè)：香江國際容積率：2.0總建面：100萬㎡企業(yè)：浐灞發(fā)展容積率：5.5總建面：20萬㎡企業(yè)：深振業(yè)容積率：2.9總建面：25萬㎡企業(yè)：龍湖容積率：2.4總建面：130萬㎡本案土地集中放量導致未來2-3年總供應量達1000萬㎡，競爭愈加激烈區(qū)域問題：企業(yè)：綠地容積率：2.0總建面：530萬㎡5雖有利好前景，但區(qū)域價值兌現(xiàn)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)尚屬啟動階段，區(qū)域配套尚不完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)尚處啟動期，短期內并不能對本項目發(fā)展提供足夠支撐區(qū)域問題：20042006200720082009201020112012201320142015201630004000500060007000800010000浐灞管委會成立浐灞河流基礎投入，廣運潭基礎開建歐亞經(jīng)濟論壇舉行國際F1摩托艇大賽，中新浐灞半島桃花潭景區(qū)浐灞河堤防整治工作開始絲綢之路國際區(qū)，紡織城改造開始西安金融中心，國際港務區(qū)，領事館、財富廣場世園會雁鳴湖地鐵一號線開通，桃花潭市場大勢整體向好，區(qū)域配套進一步升級9000本項目首期地塊受隴海線鐵路影響最大，直接影響客戶購買信心本體問題：廣運潭本案僅160余米隴海鐵路線隴海鐵路：是中國東西向的主要鐵路干線之一。它橫貫江蘇、安徽、河南、陜西、甘肅五省，東起連云港東站，與海運港口相接；西行經(jīng)徐州、商丘、開封、鄭州、洛陽、西安、寶雞、天水至蘭州西站，與蘭新、包蘭、蘭青鐵路銜接；并與京滬、京廣、焦枝、南同蒲、咸銅、寶成等鐵路相交，全長1759公里。

據(jù)美城機構團隊現(xiàn)場勘查，平均每2-5分鐘，就有一趟列車駛過。鐵路最大的影響在于噪聲，特別是在晚上休息時對人的干擾極大。其次是貨車經(jīng)過鐵路橋引起的震動，對客戶的心理影響及生理影響極大。本項目同時面臨宏觀政策、區(qū)域現(xiàn)狀不成熟、緊鄰隴海線三大問題問題總結：一期地塊離隴海線太近宏觀問題：受政策影響，城東受沖擊較大區(qū)域問題：區(qū)域產(chǎn)業(yè)前景雖好，但目前尚不成熟區(qū)域配套目前尚不完善金融區(qū)剛成立本體問題：7月全市除城北、城東區(qū)域外，其他區(qū)域成交量均小幅上漲，可以看出新政對于城北、城東等供應量較大的新興區(qū)域的影響最大；而成熟區(qū)域受政策影響較小，成交趨于穩(wěn)定，例如：城南、高新。200020042006200720082009201020112012201320142015201630004000500060007000800010000浐灞管委會成立浐灞河流基礎投入，廣運潭基礎開建歐亞經(jīng)濟論壇舉行國際F1摩托艇大賽，中新浐灞半島桃花潭景區(qū)浐灞河堤防整治工作開始絲綢之路國際區(qū)，紡織城改造西安金融中心，國際港務區(qū)，領事館、財富廣場世園會雁鳴湖地鐵一號線開通，桃花潭市場大勢整體向好，區(qū)域配套進一步升級以上三大問題短期難以規(guī)避，因而本項目必須要從開發(fā)戰(zhàn)略實際出發(fā)以實現(xiàn)落地！數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心Part2：在核心問題的直接影響下，本項目應當采取何種開發(fā)戰(zhàn)略？

思索Speculation2010，香江灣產(chǎn)品營造思考產(chǎn)品篇：—建立低成本開發(fā)優(yōu)勢—搭區(qū)域便車的借勢—資源的擁有者緊隨大流者，借勢區(qū)域引領者短期難以跨越—制定游戲規(guī)則—前期投入較大—資源的擁有者挑戰(zhàn)者區(qū)域挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調新的評估標準—強調產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點市場補缺機會把握風險較大機會主義者受制于首期地塊不利因素影響，質素難以形成超越，因而短期內難以實現(xiàn)受制于經(jīng)濟環(huán)境，風險較大，不利于穩(wěn)健經(jīng)營未來本案戰(zhàn)略選型借勢區(qū)域發(fā)展借勢主流產(chǎn)品首期投入小風險最小本項目同時面臨宏觀政策、區(qū)域現(xiàn)狀不成熟、緊鄰隴海線三大問題戰(zhàn)略分析：可供香江選擇的幾種戰(zhàn)略，與項目匹配度分析：首期做追隨者借勢區(qū)域發(fā)展，結合區(qū)域的發(fā)展，隨著區(qū)域價值兌現(xiàn)，中后期成為區(qū)域引領者。最終實現(xiàn)與區(qū)域價值共生的穩(wěn)健開發(fā)！宏觀政策影響開發(fā)投入影響宏觀政策影響開發(fā)投入影響區(qū)域現(xiàn)狀影響地塊質素影響首期戰(zhàn)略模式運作機理優(yōu)缺點適用條件契合程度均衡穩(wěn)健型少量依托溢價產(chǎn)品樹立價值標竿，以主流中端產(chǎn)品回現(xiàn)為目標，安全、穩(wěn)健溢價產(chǎn)品搭配流量產(chǎn)品聯(lián)動銷售，通過溢價產(chǎn)品，不斷拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品價格，兼顧價值和速度對前期資金量低，規(guī)避風險相對的多元產(chǎn)品線純高端物業(yè)投入高端物業(yè)和最核心資源，完全樹立高端形象難以保證前期銷售回現(xiàn)速度，損失了高端物業(yè)價值，后期產(chǎn)品缺乏資源支撐企業(yè)無回款需求，不要求前期回現(xiàn)速度高性價比先行以低于市場預期的價格，大量推出中檔產(chǎn)品，造成哄搶，聚集人氣容易造成前期產(chǎn)品銷售速度過快而損失物業(yè)價值以回款要求為前提，需要保證前期現(xiàn)金流，物業(yè)類型單一，無法實現(xiàn)溢價×√×首期以均衡穩(wěn)健型戰(zhàn)略啟動，以較低的前期投入，兼顧價值和速度首期戰(zhàn)略：均衡穩(wěn)健型戰(zhàn)略的優(yōu)勢：借現(xiàn)有的資源，借勢區(qū)域廣運潭開園、建立相對低成本開發(fā)優(yōu)勢Part3：基于首期戰(zhàn)略，如何對首期高層進行定位

發(fā)現(xiàn)Discovery2010，香江灣產(chǎn)品營造思考產(chǎn)品篇：區(qū)域置業(yè)客戶分析研究方法：強調對比分析重在趨勢研判通過對區(qū)域內典型項目—浐灞半島成交客戶分析，進一步明確

區(qū)域內置業(yè)客戶特征區(qū)域客群研究：2009年出現(xiàn)的趨勢隨著周邊配套的日益成熟，浐灞生態(tài)價值逐漸得到市場認可；東郊和北郊郊的客戶比例增加，多以改善自住為主；代表投資型的南郊客戶比例減少，主要受價格快速提升影響；

周邊城鎮(zhèn)及外地置業(yè)客戶比例有所上升，主要關注灞河邊產(chǎn)品。區(qū)域置業(yè)客戶分析

從右圖中可以看出：區(qū)域來客的高低次序依次為東郊、南郊、其他區(qū)域、北郊、西郊、高新、城內。其中城東占到41%，本案的區(qū)域客仍占到主流。南郊客戶占16%，相對北郊13%的比例，投資比重較大。其他區(qū)域客戶，如周邊縣市、陜北、外省市成交比例較大，隨著項目成熟該類型客戶成交比例還會放大。浐灞半島成交客戶來源比例圖區(qū)域置業(yè)客戶分析項目成交客戶主要依托東郊置業(yè)群體，南郊、北郊為項目的二級輻射區(qū)，隨市場轉暖，置業(yè)客戶開始向全市擴展區(qū)域客群研究：區(qū)域置業(yè)客戶分析構成比例：31-40歲比例為33%;41-50歲比例為29%；項目早期年輕客戶較少，逐年遞增，30歲以下客戶從07的25%，增長到09年的30%，證明區(qū)域發(fā)展力逐漸被認可，隨著價格提升投資比例下降；構成項目成交主力客戶（31-50歲）比例各年度比例穩(wěn)定，證明項目剛性需求是消費主力。浐灞半島成交客戶年齡段比例圖07年客戶年齡段比例08年客戶年齡段比例09年客戶年齡段比例區(qū)域置業(yè)客戶分析區(qū)域置業(yè)客戶分析項目早期年輕客戶較少，隨著區(qū)域認可度提升，逐年提升區(qū)域客群研究：區(qū)域置業(yè)客戶分析浐灞半島07年總價段成交套數(shù)浐灞半島09年總價段成交套數(shù)2007年總價區(qū)間主要集中在20-40萬；2009年（1-10月）總價區(qū)間集中在兩段，其中：二房總價集中在30-40萬，三房總價集中在50-60萬；其中100萬以上產(chǎn)品成交129套，中高端客戶開始進駐浐灞區(qū)域置業(yè)，支付能力增強。區(qū)域置業(yè)客戶分析區(qū)域置業(yè)客戶分析隨著區(qū)域認知度提升，中高端客戶進入，支付能力增強區(qū)域客群研究：區(qū)域置業(yè)客戶分析數(shù)據(jù)來源：2009年（1-10月）銷售部來客、成交統(tǒng)計表客戶置業(yè)次數(shù)產(chǎn)品喜好客戶來源渠道付款方式區(qū)域置業(yè)客戶分析區(qū)域置業(yè)客戶分析浐灞半島成交客戶其他特征：投資、首改為主；看重項目性價比、升值潛力及生態(tài)環(huán)境區(qū)域客群研究：區(qū)域置業(yè)客戶分析客戶來源客戶細分置業(yè)焦點置業(yè)特征市外客戶向往城市類注重性價比周邊城鎮(zhèn)居民，選擇城市外圍，如東郊、北郊等陜北富人地緣關系置業(yè)、注重資源占有多選擇經(jīng)開和曲江，也有因地緣因素而選擇本區(qū)域，扎堆現(xiàn)象較明顯市內客戶工薪階層一般有政府福利房待遇分布在城西、東郊政府福利房社區(qū)白領階層注重時間成本和性價比該部分置業(yè)人群集中在西高新和城內，選擇區(qū)域多為經(jīng)開區(qū)、城南中產(chǎn)階層追求生活品質，改善居住條件多為企事業(yè)單位高管、公務員、外企員工等，目前這部分人選擇生活便利的高新和居住環(huán)境較佳的曲江。富人階層注重資源占有、身份感一般為政府高級官員、大型企業(yè)高管等，多集中在高新、曲江置業(yè)，很難短期內再實現(xiàn)居住環(huán)境遷移。區(qū)域內客戶區(qū)域中產(chǎn)階層地緣因素和產(chǎn)品品質多為政府官員、高校教師、醫(yī)生等，選擇工作區(qū)域較近的位置，交通便利康復路生意人地緣關系選擇區(qū)域置業(yè)，一般不愿花很高代價購房企事業(yè)單位職工工作區(qū)域內，注重交通便利區(qū)域置業(yè)客戶分析區(qū)域置業(yè)客戶分析區(qū)域發(fā)展初期投資客占據(jù)一定比例，逐步發(fā)展為看重整體生態(tài)環(huán)境、性價比的各消費階層區(qū)域客群研究：主力客群素描——投資、首改為主；看重項目性價比、升值潛力及區(qū)域生態(tài)環(huán)境的三大類客戶客戶定位：在本項目置業(yè)客戶必然存在消費行為的共性，在項目初期，主要表現(xiàn)為對如下因素對項目距離沒有明顯抗性對區(qū)域配套現(xiàn)狀能承受一定時間對灞河資源有強烈喜好有郊區(qū)化置業(yè)傾向對浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展前景看好有車一族或有購車意向者西安泛高收入人群多數(shù)為非首次置業(yè)，有換房需求，追求舒適生活，強調居住的生活品質對浐灞新區(qū)發(fā)展有信心或未來浐灞商務區(qū)工作我們的首期客戶必然是受不同因素驅動的、有郊區(qū)化傾向的城市泛富裕階層資源驅動型客戶產(chǎn)品驅動型客戶區(qū)域驅動型客戶特征：對于城區(qū)所不具備的稀缺資源的占有，領袖型客戶興趣點：稀缺景觀資源、稀缺產(chǎn)品資源（產(chǎn)品形式）特征：對于城區(qū)所不具備的低密產(chǎn)品形式的占有，主力客戶興趣點：多層洋房，看重細節(jié)與品質，中意低密的生活方式特征：認可區(qū)域現(xiàn)狀，看好區(qū)域發(fā)展前景及其帶來的未來生活環(huán)境興趣點：低密度社區(qū)，高性價比產(chǎn)品，講求實用客戶素描——資源驅動型客戶客戶定位：財富等級：富有階層年齡范圍：40-50歲主流職業(yè)：企業(yè)高管/企業(yè)主群體特征：有社會地位，有獨特見解，主觀意識強，往往是意見領袖注重生活品質，細節(jié)的極度要求，喜好投資認為具有價值潛力的事物置業(yè)特征：追求洋房等低密度產(chǎn)品，對于稀缺資源有占有欲對總價的承受均沒有太大抗性重視別墅、大平層、上躍、下躍、可觀景觀資源的產(chǎn)品客戶特征素描典型客戶語錄：“我就是投資，要投資就要投資價格較低的，這樣升值潛力大，高新那邊沒有太大意義””在全西安我都有房子，都是洋房或別墅，靠海湖，河的房子一定要買，就是我不住，以后也留給孩子們享有”“浐灞這幾年才在發(fā)展，主要打造的是生態(tài)，就從資源上講，是要比曲江更具有發(fā)展?jié)摿?，不過目前還沒有完善，還需要2、3年“”別人要開車來這，以后我在家就可觀賞景色””這塊以后會很好的，投資就是投資未來，好了就自己住了，況且世園會又不拆，以后比曲江好“客戶素描——產(chǎn)品驅動型客戶客戶定位：財富等級：泛富裕階層，高階中產(chǎn)階層年齡范圍：30-45歲主流職業(yè)：私營小老板/小中產(chǎn)階級群體特征：有一定的財富積累，開始追求生活品質，改善生活配套，容易追風比較注重細節(jié)，在乎物有所值，喜好別人的贊同與認可比較注重圈層生活置業(yè)特征：追求低密度產(chǎn)品住區(qū)，配套齊全，環(huán)境優(yōu)越，并且大家都認可的地方總價的承受能力較好，需要對比，權衡，挑選合理價位中資源最好的產(chǎn)品；對開發(fā)商，承建商的資質比較在意對于洋房，大平層是他們的首選，即享有別墅類的物業(yè)特點，總價也可接受客戶特征素描典型客戶語錄：“現(xiàn)在住的是高層，而且沒有小區(qū)環(huán)境，這兒了話，我上班去高新開車就20多分鐘，我老公也比較近，不過目前這里還需要幾年才會好”“三口之家，以后還有老人來，最好是三房““我比較喜歡住高層，這樣空氣好，景觀也好，小區(qū)內的洋房，也是風景之一”“洋房我比較感興趣，西安不是特別多，每個小區(qū)也就幾套，不過價格也肯定很貴”“這房子太大了，我一個人根本收拾不了，老公經(jīng)常在外面做生意，不過他喜歡多功能空間的高層，可以給我做SPA，他可以做影音，棋牌室”洋房的前后庭院土坯層多厚？我現(xiàn)在庭院里就種了桃樹，只不過楓林綠洲都是高層，想換一個樓層低點的?？蛻羲孛琛獏^(qū)域驅動型客戶客戶定位：財富等級：中高收入人群年齡范圍：28-38歲主流職業(yè)：企業(yè)白領/個體工商戶群體特征：有一定的經(jīng)濟基礎對于生活充滿激情，事業(yè)正在上升期，家庭生活相對穩(wěn)定對生活有一定的要求，想法比較多，敢于嘗試置業(yè)特征：追求優(yōu)越的環(huán)境，注重區(qū)域性的發(fā)展，高附加值的產(chǎn)品對于產(chǎn)品，區(qū)域價值都要具有有一定的認可才會購買總價的承受能力較好，對滿意的房源經(jīng)考慮，計算后會執(zhí)意購買除了總價過高的房源，會在相對資源較好，價格適中的房源中挑選客戶特征素描典型客戶語錄：“我就是老西安人了，對于東郊我的印象一直不是很好，感覺就是臟亂差，一個外地朋友來考察，我?guī)麃砜磸V運潭，沒想到環(huán)境這么好，那天心情都變得很舒暢，如果住在這邊一定很美，有個兩房就可以了””我覺得這不像西安，西安哪有這么好的生態(tài)環(huán)境“”跟著政府走是絕對不會錯的，我買房子從高新買到曲江，現(xiàn)在就這了，不過我覺得房子一定要有寬景陽臺，可以享受河邊的微風和陽光““這以后肯定很繁華，生態(tài)不用說，浐灞做的就是這個，關鍵還有金融商務區(qū)，以后都是白領，金領了，簡直就是現(xiàn)在高新，曲江的結合體””在西北，最稀缺的就是水，現(xiàn)在能依水而居的房子有幾個，能依大自然天然水景的又有幾個，西安只有這里了吧，只是希望政府能快點建設這里“08年--09年浐灞與全市其他區(qū)域成交價格對比浐灞區(qū)域分面積段成交套數(shù)分布主力成交區(qū)間銷售部訪談樓盤名稱客戶來源置業(yè)目的恒大綠洲城東大型廠礦職工、個體戶，少量其他區(qū)域客戶首置、區(qū)域改善型、投資普華淺水灣區(qū)域客為主，投資客范圍較廣，紡織城-城東周邊私營業(yè)主、灞橋區(qū)公務員投資、區(qū)域改善御錦城以城東區(qū)為主，覆蓋全市及其他地域，穩(wěn)定收入的上班族，事業(yè)單位工作人員首置、改善為主暖山康城區(qū)域客為主，周邊高校教師、廠礦退休職工較多自住、養(yǎng)老浐灞半島覆蓋全市，一期投資客占絕大比例，后期改善型客戶較多投資、改善通過過往成交看區(qū)域內客戶：首次置業(yè)、投資改善型需求旺盛面積段定位：月度分面積成交量走勢圖月度分面積段成交價走勢圖

從城東區(qū)各月度分面積段成交量走勢圖中可以看出，

80—90㎡和90—125㎡經(jīng)濟型產(chǎn)品成交量呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，一方面與宏觀政策下的市場需求有關，一方面與個案推售產(chǎn)品有關。價格段方面，城東70㎡以下的產(chǎn)品繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，舒適性房源（140㎡以上）成交價7月上升明顯，與浐灞別墅類產(chǎn)品供應及正常成交有一定關系。單位：㎡單位：元/㎡80—90㎡和90—125㎡及140㎡以上舒適型是區(qū)域成交的主力面積段定位：數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心本項目應當把握區(qū)域成交主流，建議兩房主做80-90㎡面積段，三房以110—120㎡、140--150㎡兩個面積段為主月度分房型成交比例圖戶型面積面積(㎡)套數(shù)（套）均價(元/㎡)110以下11001.021175265110-12019591.951715344120-1305442.26445116130-1406159.58455135140-15010097.53705168150以上4131.39265715二房分面積段交叉分析三房分面積段交叉分析戶型面積面積(㎡)套數(shù)（套）均價(元/㎡)70以下3636633670-801411.8118517880-9022260.33261522290-10017838.711885337100-1102205.75214792110以上8295.97685166數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心面積段定位：針對客戶的三種驅動因素與需求對位規(guī)劃三大類產(chǎn)品產(chǎn)品定位資源驅動型（少量）產(chǎn)品驅動型區(qū)域驅動型資源型產(chǎn)品標簽化產(chǎn)品低密產(chǎn)品高性價比現(xiàn)金流產(chǎn)品驅動因素需求對位產(chǎn)品產(chǎn)品類別產(chǎn)品敏感點洋房觀景高層高附加值高層稀缺資源占有稀缺產(chǎn)品形式占有創(chuàng)新產(chǎn)品低密度產(chǎn)品高舒適度細節(jié)及品質取勝低密居住社區(qū)高附加值產(chǎn)品潛力發(fā)展區(qū)域兩房主做80-90㎡面積段，三房以110—120㎡、140--150㎡兩個面積段為主Part4：基于高層定位，戶型競爭力如何打造？

超越Transcendence2010，香江灣產(chǎn)品營造思考產(chǎn)品篇：區(qū)域高層存量眾多，未來高層將繼續(xù)成為區(qū)域的主流供應產(chǎn)品御錦城水岸東方龍湖弗萊明戈恒大綠洲檀香園綠地國際生態(tài)城國際幸福暖山康城西岸國際花園普華淺水灣沁水新城本案項目名稱容積率總體量高層體量高層面積區(qū)間高層售價入市時間水岸東方2..2110萬---87-178㎡5700元/㎡2006年御錦城2.29268萬㎡7萬70-130㎡6500元/㎡2009年12月中旬沁水新城2.0260萬㎡---90-180㎡6800元/㎡2007年恒大綠洲2.670萬㎡12萬108-149㎡6400元/㎡2009年4月19日暖山康城3.4230萬---97-149㎡6000元/㎡2008年檀香園2.1818萬㎡（一期）---120-200㎡5300元/㎡2009年10月市場特征：目前主要包含高層產(chǎn)品的項目主要為：水岸東方、御錦城、沁水新城、恒大綠洲等現(xiàn)階段高層產(chǎn)品是區(qū)域的主流產(chǎn)品，但河景高層極度稀缺。后期從區(qū)域和產(chǎn)品的競爭上看，御錦城、水岸東方將成為本項目的最大競爭對手高層市場現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心中新浐灞半島—國際會議中心區(qū)的生態(tài)河景低密大盤高層產(chǎn)品掃描項目地址：城東東湖路與浐河交界處向東200米占地面積：3854畝建筑面積：310萬平米容積率：2.02綠化率：45%開發(fā)節(jié)奏：共分5期開發(fā)。一期32棟多層、小高，面積37-200㎡；二期34棟高層、小高，面積68-220㎡；三期50棟高層、小高，面積51-220㎡；四期32棟高層、小高、多層，面積70-160㎡，目前在售四期，已售完近90%，五期規(guī)劃暫未對外公布項目主要賣點：毗鄰亞歐經(jīng)濟論壇會址，知名度高；雙河交匯地段，優(yōu)質生態(tài)資源；西安第一大盤，大社區(qū)生活現(xiàn)階段推售及銷售情況：目前在售組團：四期聯(lián)排、疊拼別墅房源，9月份將推出高層房源。高層面積區(qū)間89-139㎡，聯(lián)排307㎡，疊拼146-213㎡。二期房源正在交房。目前的主流產(chǎn)品在售均價為：高層房源預計6500-6800元/㎡，聯(lián)排、疊拼別墅均價11000-25000元/㎡；目前以浐灞周邊及外地客戶為主，大都買來自住，驅動因素為景觀資源及區(qū)域發(fā)展前景。數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心御錦城—大型完善配套支撐的自然純水花園品質社區(qū)高層產(chǎn)品掃描項目地址：東臨三環(huán)路，南鄰長樂東路西臨浐河，北臨華清路占地面積：2000畝建筑面積：300萬平米容積率：2.29（一期）綠化率：42%（一期）開發(fā)節(jié)奏：共分10期開發(fā)。一期11棟高層，面積區(qū)間85-210㎡；二期“鷺灣”咨詢中項目主要賣點：自然純水花園品質社區(qū)，建筑風格帶有濃郁海外風格；一站式教育體系、大型醫(yī)院、商業(yè)及主題會所等完善配套設施現(xiàn)階段推售及銷售情況：目前在售房源：一期剩余高層，面積區(qū)間138-187㎡；二期“鷺灣”咨詢中，面積區(qū)間73-138㎡。目前的主流產(chǎn)品在售均價為：一期準現(xiàn)房，均價6500元/㎡；二期均價預計5000-5500元/㎡。目前以城東周邊客戶為主，如電廠、空工大、二炮、西京醫(yī)院及唐都醫(yī)院客戶，大都買來自住，驅動因素為景觀資源及項目自身完善配套資源。數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心普華淺水灣—交通干道旁，踞一線灞河景觀資源的景觀大盤高層產(chǎn)品掃描項目地址：城東浐灞區(qū)公園南路9號（灞河公園西鄰）占地面積：480畝建筑面積：64萬㎡容積率：2.61綠化率：35%開發(fā)節(jié)奏：共4期，一期13棟，二期12棟項目主要賣點：近千米一線灞河景觀資源，灞河公園、市政公園雙園環(huán)伺周邊相對完善的教育及商業(yè)配套近鄰東三環(huán)、長樂路、地鐵一號線等城市干道，交通便捷現(xiàn)階段推售及銷售情況：目前在售房源：一期高層，面積區(qū)間110-180㎡；二期高層，面積區(qū)間110-140㎡目前的主流產(chǎn)品在售均價為：朝向及景觀較差房源均價5500-6000元/㎡，河景樓王房源均價10000元/㎡目前以城東周邊客戶為主，外地客戶約占20%，主要來自新疆、上海、天津、深圳等地，驅動因素主要為景觀資源。

面積特征戶型暗空間南向開間客廳方位客廳開間主臥開間主臥附件次臥開間陽臺數(shù)量凸窗數(shù)量入戶花園空中花園中新浐灞半島106通透3-2-1無2朝南3.93.8無2.7-31300

120通透3-2-2兩個暗衛(wèi)2朝北3.93.8衛(wèi)生間2.8-31301

129通透3-2-21個衛(wèi)生間2朝北43.9衛(wèi)生間3.1-3.52300

117純南3-2-22個衛(wèi)生間4朝南3.93.5衛(wèi)生間衣帽間2.7-31300西岸國際花園135通透3-2-2無3朝南4.23.6衛(wèi)生間31100

127通透3-2-1無2朝北43.6無31100御錦城139通透3-2-2無3朝南4.53.9衛(wèi)生間衣帽間3.3-3.93200

124通透3-2-2無2.5朝南4.53.6衛(wèi)生間3.31300

128通透3-2-2無3朝南4.53.9衛(wèi)生間衣帽間3.51310普華淺水灣140通透3-2-2無3.5朝南4.53.6衛(wèi)生間衣帽間2.9-3.32201

157通透3-2-2無3.5朝南4.83.9衛(wèi)生間衣帽間32301部分研究的戶型的基本信息列表。上欄為三居，下欄為兩居中新浐灞半島82純南2-2-1一個3南3.93.6無30300

83純南2-2-1一個3南3.93.6無30300西岸國際花園88純南2-2-1一個2南4.23.5無31100

92.3純南2-2-103南4.33.6無2.81100

90.4純南2-2-102.5南3.93.6無3.10200御錦城85.1純南2-2-102.5南3.93.5無3.30200

88.9純南2-2-102南3.83.5無3.31300

88.7純南2-2-102.5南3.93.6無3.11200普華淺水灣110純南2-2-202.5南4.23.6衛(wèi)生間2.71111

90純南2-2-102南3.93.6無3.11210數(shù)據(jù)來源：美城市場研發(fā)中心總結而言，建議本項目的戶型基本質素的發(fā)展方向為項目建議小結面積(平米)南向開間數(shù)主臥開間主臥功能客廳開間贈送要求創(chuàng)新亮點80-90兩居2.5不低于3.6帶衛(wèi)生間及小型步入式衣帽間不低于3.9一個南向大陽臺，2-3個凸窗利用空中花園等多變空間，贈送出一間或半間房；端頭大戶型中引入雙錯露臺；飄窗可考慮設置為步入式；端頭戶型的北向采用落地觀景窗110-120小三居3-3.5不低于3.6帶衛(wèi)生間及步入式衣帽間不低于4.2，力爭4.5南北雙向陽臺，不少于3個凸窗140-150舒適三居3.5-4不低于3.9帶衛(wèi)生間及步入式衣帽間、小書房不低于4.5，力爭4.8南北雙向陽臺，不少于4個凸窗各面積區(qū)間的戶型中，主功能空間的開間尺度的競爭平臺有著明顯界限，應當遵循。多樣的贈送方式將是本項目的一大亮點。必須要杜絕任何暗空間的出現(xiàn)。按照市場導向下的戶型質素標準，現(xiàn)階段的戶型設計并不具備足夠的競爭力現(xiàn)階段設計評價目前戶型設計的最大優(yōu)點在于主臥套設計的引入，但整體仍然存在以下問題：南向開間數(shù)量雖多，但面寬整體不足，嚴重影響了戶型的整體舒適度。起居室及主臥的開間均低于市場的競爭平臺。贈送方式單一，且贈送方式有限，戶型無亮點。南向戶型出現(xiàn)暗空間。

價格制定——競品分析龍湖.弗蘭明戈項目概況：位置：龍湖弗萊明戈位于西安浐灞生態(tài)區(qū)浐河西岸

主要經(jīng)濟指標：占地200畝/建筑面積：150萬平方米/容積率：2物業(yè)類型：14棟6-9層純板式電梯花園洋房（一期），2010年底會推出高層（待定）建筑風格：西班牙風情總套數(shù)：534套戶型結構及面積：四室平層170㎡-186㎡；躍層（頂躍及底躍）：200㎡-230㎡價格（報價）：平層均價6200元/平米；躍層均價：9500元/平米（7500-10800元/平米）優(yōu)惠政策：待定項目主要賣點：別墅級標準的電梯洋房。（別墅的五重園林景觀系、獨享視角的下沉式庭院、溫馨浪漫的前后入戶花園、闊綽景觀客廳、地下私人會所等獨家設計首次應用于洋房社區(qū)，從而拉開西安洋房別墅化居感升級質變帷幕。）裝修標準：毛坯銷售進度：尚未開始銷售，預計2010年11月正式銷售。

價格制定——競品分析普華淺水灣項目概況：位置：浐灞生態(tài)區(qū)公園路灞河公園西鄰主要經(jīng)濟指標：占地480畝/建筑面積：64萬平方米/容積率：2.61物業(yè)類型：13棟高層，3棟小高層，7棟花園洋房。一期：5棟18-33層高層（8-11#河景高層，13#18層高層），1棟11層小高層（13#），7棟6層電梯花園洋房。目前在售

4棟洋房（2#、4#已售罄，在售3#及2010年6月推出的1#）、4棟高層（1#、

20#及河景房8#）建筑風格：現(xiàn)代風格總套數(shù)：6000套。一期526套（洋房：168套，高層358套）戶型結構及面積：花園洋房：148㎡-186㎡；躍層（一、二層）：200㎡-225㎡

高層：二居110㎡，三居140-160㎡，四居140-195㎡，復式220-230㎡價格（報價）：花園洋房均價：7500元/平米；高層均價：5500元/平米；河景高層：9200元/平米優(yōu)惠政策：一次性2%，按揭1%項目主要賣點：世界級灣區(qū)物業(yè)，華盛頓LeoADaly建筑設計，臨灞河景觀裝修標準：毛坯銷售進度：洋房；高層；2010年推出1號地塊單棟高層及裙樓商業(yè)，戶型為80-100平米的小戶型，目前正在排號，優(yōu)惠5000元抵1萬元。項目概況：位置：長樂路與浐河交匯處主要經(jīng)濟指標：占地2000余畝；建筑面積：300萬平方米；容積率：2.29物業(yè)類型：目前在售：12棟高層（正推9#-11#），3棟板式洋房及別墅（年底推出）建筑風格：現(xiàn)代簡約風格總套數(shù)：981套戶型結構及面積：板式洋房：139-166㎡；高層（2梯4戶）：73㎡、74㎡、82㎡、83㎡、108㎡、118㎡、130㎡價格（報價）：花園洋房均價：6000元/平米（一期已售罄）；高層均價：5000-5500元/平米；河景高層：9000元/平米優(yōu)惠：會員交200元抵5000元，加籌交5000抵1.5萬元，其他交1萬元抵2萬元（三項不累加）項目主要賣點：地鐵口物業(yè)，超大規(guī)模社區(qū)，新加坡雙語幼兒園裝修標準：毛坯銷售進度：此次推出600多套房源，9月18日開始排號，已排號516組，展會期間加推12#御錦城

價格制定——競品分析項目概況：位置：西安市未央?yún)^(qū)浐灞大道位于浐河及灞河交匯處主要經(jīng)濟指標：占地：23.4畝；建筑面積：33.6萬平方米；容積率：1.29物業(yè)類型：A11地塊17棟毛坯高層，A13地塊5棟精裝高層（河景樓王）及疊拼、聯(lián)排別墅建筑風格：新中式（目前要調整，調整結果未知）總套數(shù)：1985套（高層1613套，別墅372套）戶型結構及面積：高層兩室及三室89-139㎡；疊拼：130㎡-198㎡（4、5疊），聯(lián)排：269㎡、293㎡價格（報價）：毛坯高層均價6700元/平米；精裝高層均價11000元/平米；疊拼均價：13000元/平米；聯(lián)排：21000元/平米優(yōu)惠政策：一次性8折，按揭9折。憑價值5000元夏季購房節(jié)第二季感恩回饋券購買高層房源可額外優(yōu)惠10000元，憑2萬元回饋券購買別墅產(chǎn)品可優(yōu)惠4萬元房款。項目主要賣點：水景及規(guī)模裝修標準：毛坯及精裝，精裝標準1800元/平米銷售進度：