商業(yè)物業(yè)投資分析報告課件

黃埔文沖綜合商業(yè)物業(yè)投資分析報告黃埔文沖綜合商業(yè)物業(yè)投資分析報告

商業(yè)

規(guī)劃設計要點酒店寫字樓/公寓

項目定位

項目研究

專題研究

規(guī)劃發(fā)展

城市分析

經(jīng)濟預算分析開發(fā)推廣策略報告思路商圈分析商業(yè)規(guī)劃設計要點酒店寫字樓/公寓項目定位項目研究專2城市分析1項目地塊處于什么樣的區(qū)域環(huán)境下具有什么樣的優(yōu)劣勢具有多少價值屬性具有多大發(fā)展空間……城市分析1項目地塊處于什么樣的區(qū)域環(huán)境下3珠三角是全國最強的經(jīng)濟圈，是中國GDP和稅收比重貢獻最大的區(qū)域。廣州市在珠三角經(jīng)濟圈中處于龍頭地位，是中國的一線城市，是國際最重要的商貿(mào)中心之一。經(jīng)濟群排名1長三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山東半島城市群5遼中南城市群6

川渝城市群7中原城市群8海峽西岸城市群9湘中城市群10關中城市群11長江中游城市群12哈大齊城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部灣城市群17環(huán)鄱城市群珠三角經(jīng)濟圈城市.小珠三角:廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶9個城市組成的區(qū)域;大珠三角:有兩個不同的概念，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粵港澳。泛珠三角:包括珠江流域地域相鄰、經(jīng)貿(mào)關系密切的福建、江西、廣西、海南、湖南、四川、云南、貴州和廣東9省區(qū)，以及香港、澳門2個特別行政區(qū)，簡稱“9＋2”。亞運會結束后，廣州將開始新的戰(zhàn)略規(guī)劃的修編，抓住國際商貿(mào)中心和世界文化名城兩點，發(fā)揮國家中心城市的作用，國際上要有更大的分量，對南中國的影響力要更高。泛珠三角地區(qū)廣州

城市分析---廣州地位珠三角是全國最強的經(jīng)濟圈，是中國GDP和稅收比重貢獻最大的區(qū)4城市分析---黃埔地位黃埔中心區(qū)位于廣州市東部，珠江前后航道的東部，距離廣州市傳統(tǒng)中心（人民公園）約15公里，臨近琶洲-員村、廣州大學城、奧體中心等廣州市重點發(fā)展片區(qū)，屬于中心城區(qū)的重要組成部分，是“與廣州西部的白鵝潭相對應的東部綜合門戶地區(qū)”，具有良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景，是帶動黃埔高端臨港服務業(yè)發(fā)展的重點地區(qū)。黃埔區(qū)中心組團位于廣州市東部黃埔區(qū)中心，南部瀕臨珠江與番禺區(qū)相接，北至廣園路，西與天河區(qū)交界，東至東二環(huán)高速公路?？傆玫孛娣e約49.06平方公里，其中城市建設用地面積約為22.35平方公里，水域和其他用地約為26.71平方公里。城市分析---黃埔地位黃埔中心區(qū)位于廣州市東部，珠江前后航道5廣州市2007年各區(qū)部分主要經(jīng)濟指標指標名稱荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)南沙區(qū)蘿崗區(qū)增城市從化市地區(qū)生產(chǎn)總值43020441198954442270561235801968876754706439628902542090993051754807802141105051276389第一產(chǎn)業(yè)比重0.89%0.00%0.47%0.22%3.45%0.27%5.27%5.29%2.97%0.68%7.67%11.59%第二產(chǎn)業(yè)比重31.40%2.59%24.28%19.82%27.65%68.56%47.04%65.36%83.15%84.54%60.37%49.75%第三產(chǎn)業(yè)比重67.71%97.41%75.25%79.95%68.89%31.17%47.69%29.35%13.88%14.78%31.96%38.66%人均GDP6103110387446576185213899492418956541866035205367470747地產(chǎn)開發(fā)投資160767246231860407615889231262994305666145941436523036583449472867190087黃埔區(qū)GDP總量與廣州市其他各區(qū)、縣級市相比，水平居中；第二產(chǎn)業(yè)總量、工業(yè)增加值和高新技術企業(yè)總產(chǎn)值較大，僅次于蘿崗位于第二，與蘿崗一起，形成廣州東部重要的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；在各區(qū)中，黃埔工業(yè)所占比重最高第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分布情況極不均衡，相關產(chǎn)業(yè)鏈還未形成，從業(yè)人員所占比重最高的批發(fā)零售與交通運輸在廣州各比較中也不占優(yōu)勢，未能形成其在城市中的唯一性地位。城市分析---經(jīng)濟廣州市2007年各區(qū)部分主要經(jīng)濟指標指標名6城市分析---支柱產(chǎn)業(yè)航運產(chǎn)業(yè)化工產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)食品制造產(chǎn)業(yè)能源產(chǎn)業(yè)黃埔緊鄰中心城區(qū)，面積較小，而產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出密度/稅收密度均占據(jù)高位，但由于航運、化工行業(yè)等龍頭企業(yè)均為央企，對地產(chǎn)財政收入貢獻不大。第三產(chǎn)業(yè)/財政收入以及高端服務水平都比較低。航運、石化、能源產(chǎn)業(yè)等提高經(jīng)濟收益同時給城市帶來較大的交通負擔，和總量較大的直接與間接污染，嚴重影響居住環(huán)境。同時此類產(chǎn)業(yè)提供的工作崗位也有限。城市分析---支柱產(chǎn)業(yè)航運產(chǎn)業(yè)化工產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)食品制造產(chǎn)業(yè)能7黃埔區(qū)私營企業(yè)情況黃埔區(qū)個體經(jīng)濟情況時間企業(yè)戶數(shù)（戶）從業(yè)人員(人)注冊資本(萬元)2004年2865276142546582005年3271312283132702006年3798341913628592007年4047360163996942008年502041568433931時間企業(yè)戶數(shù)(個)從業(yè)人員(人)注冊資本(萬元)2004年65179499145792005年873911836322442006年906012343146532007年1340017686183382008年131811757520107廣州的非國有經(jīng)濟所占比重很大，私營企業(yè)發(fā)展迅猛。但相對廣州市城中心而言，黃埔私營企業(yè)發(fā)展不活躍，個體經(jīng)濟增速緩慢。這勢必不利于寫字樓的租售，難以匹配副城中心的地步。城市分析---私營個體經(jīng)濟黃埔區(qū)私營企業(yè)情況黃埔區(qū)個體經(jīng)濟情況時間企業(yè)戶數(shù)（戶）從業(yè)人8通常來說城市居住區(qū)的居住人口密度一般在500-1000人/公頃，黃埔區(qū)中心組團居住用地上的平均人口密度是424.46人/公頃。人口最密集的居住區(qū)主要集中在大沙東和大沙西路兩側，而周邊的一些城中村如雙沙、夏園等村的居住人口密度都較高，與之相比，魚珠、長洲等地區(qū)的居住人口密度則相對較低，這與黃埔區(qū)公共服務設施的空間布局有很大的關系。黃埔區(qū)中心涉及大沙街（廣園路以南部分）、黃埔街、魚珠街、長洲街和文沖街（石化路以西部分）共5個街道，32個社區(qū)。2007年末戶籍人口數(shù)量為124877人，總戶數(shù)為40129戶。而外來人口達83159人，約為當?shù)貞艏丝诘娜种３鞘蟹治?--行政區(qū)劃及人口通常來說城市居住區(qū)的居住人口密度一般在500-1000人/公9城市分析---公共設施空間分布現(xiàn)狀公共設施空間分布雜亂，主要沿城市幾條主干道分布，外圍缺乏大型公共設施?，F(xiàn)狀公共服務設施層級不完善，大型區(qū)級公共服務設施服務輻射范圍不夠，缺乏片區(qū)和社區(qū)級公共設施，文化及體育設施相對缺乏?，F(xiàn)狀公共服務設施總體服務水平較低，不成體系，與構建副中心城市的配置標準有較大差距。與近來發(fā)展蓬勃的番禺、花都相比，黃埔區(qū)由于工業(yè)產(chǎn)業(yè)太多，宜居性差，商品住宅太少，城市化的程度較低。在近年地產(chǎn)迅猛發(fā)展時，黃埔的樓盤并不熱賣。這與黃埔工業(yè)污染外，也與黃埔的公共服務配套差關系較大。公共配套充足的地方，人口密度也較大。城市分析---公共設施空間分布現(xiàn)狀公共設施空間分布雜亂，主要10城市分析---土地利用現(xiàn)狀圖長期以來，黃埔區(qū)作為廣州市的工業(yè)組團，工業(yè)污染較嚴重，生產(chǎn)包圍生活。近年來，通過一系列相關舉措，環(huán)境質量已有所改善。但仍存在不足，如生活性綠地系統(tǒng)建設滯后。據(jù)統(tǒng)計，黃埔區(qū)公園面積僅占全區(qū)土地面積的0.7%，遠遠低于天河區(qū)的8.1%和越秀區(qū)的8.4%。黃埔中心區(qū)居住用地比例偏低，且大部分是村居居用地，呈“城包村”布局形態(tài)，而較高比便宜的倉儲物流用地也給城市生活帶來一定的負面影響，綠地系統(tǒng)不成體系，缺乏帶狀綠地系統(tǒng)，人均綠地面積嚴重不足。土地面積(km2)公園面積（ha）公園占總用地比例天河區(qū)96.33778.78.1%荔灣區(qū)59.151.060.9%越秀區(qū)33.8282.488.4%海珠區(qū)90.4192.112.1%白云區(qū)795.79356.360.4%黃埔區(qū)88.8367.270.7%番禺區(qū)786.15946.941.2%花都區(qū)970.04179.090.2%南沙區(qū)527.6577.30.1%蘿崗區(qū)393.222990.8%城市分析---土地利用現(xiàn)狀圖長期以來，黃埔區(qū)作為廣州市的工業(yè)11近年黃埔區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況公共設施差是劣勢，同時也是市場空白點，是房地產(chǎn)機遇。黃埔中型社區(qū)黃埔花園開盤三個月已售超過七成，城市萬科花園的二手樓也較受歡迎。反映出黃埔居民希望有完善的生活配套設施，追求更高層次的生活質量。住宅地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)（社區(qū)型的商業(yè)）的重要支撐點。城市分析---地產(chǎn)開發(fā)近年黃埔區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況公共設施差是劣勢，同時也是市場空12城市分析---交通狀況交通現(xiàn)狀問題：區(qū)域發(fā)展定位模糊，道路交通建設滯后道路系統(tǒng)不完善，交通擁堵嚴重公共交通處于發(fā)展初級階段配套交通設施發(fā)展落后疏港貨運交通引起黃埔東路在豐東路、石化路交叉口交通擁堵，對現(xiàn)狀BRT交通運作造成很大影響水運方面，黃埔區(qū)擁有華南地區(qū)水上交通運輸?shù)臉屑~——黃埔港。公路運輸方面，國道G107、廣深高速公路、即將建成的東二環(huán)高速公路穿越該區(qū)，其中東二環(huán)高速公路與廣園路交匯處將設置大型互通式立交。鐵路軌道運輸方面，廣九鐵路橫貫全區(qū)，在黃埔區(qū)內(nèi)有35公里的貨運支線。多條地鐵軌道線將經(jīng)過黃埔區(qū)。城市分析---交通狀況交通現(xiàn)狀問題：水運方面，黃埔區(qū)擁有華南13歷年城鎮(zhèn)居民家庭人均收入社會消費品零售總額及其增長速度調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，隨著地鐵、BRT等交通網(wǎng)絡的完善，整體交通效率不斷提高，把更為廣泛的區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)節(jié)點放在同一個競爭平臺，以往的所謂區(qū)位優(yōu)勢將隨著交通的發(fā)達而逐漸減弱。區(qū)內(nèi)巨大的消費需求將通過高速的交通網(wǎng)絡流失到其他商業(yè)中心。由于黃埔區(qū)購物環(huán)境不能滿足需求，已出現(xiàn)消費市場外流情況，例如部分石化、文船中高收入職工下班、周末時間到天河居住、消費。

區(qū)位分析---消費力分析年份居民年人均純收入（元/人）年增長比例200410906-0.01%2005119969.99%2006126095.11%2007136288.08%2008136600.23%年份社會消費品零售總額（萬元）年增長比例200327184714.22%200445038666%200552608017%2006480789-9%200758472810.90%歷年城鎮(zhèn)居民家庭人均收入社會消費品零售總額及其增長速度調(diào)查還14小結——黃埔印象工業(yè)城市，水體、空氣污染嚴重生活交通和貨運交通混雜公共交通處于初級階段大中型、中高檔次樓盤少，居住質量低嚴重缺乏公共服務設施“馬路經(jīng)濟”突出消費外流但兩年隨著城中心用地減少，城市向四周推進，東部新樓盤不斷增多，黃埔居住環(huán)境有一定改善。亞運會的穿衣戴帽工程也給黃埔街道的面貌煥然一新。小結——黃埔印象工業(yè)城市，水體、空氣污染嚴重但兩年隨著城中心15黃埔主要商圈狀況2黃埔主要商圈狀況216大沙商圈概述大沙商圈是黃埔區(qū)商業(yè)最繁華地帶，商業(yè)主要集中大沙地東路、大沙地西路、港灣路、豐樂路、石化路等街道上，這些街道上擁有眾多大型的綜合商場，如：百佳超市、國美電器、惠潤廣場、百事佳百貨商場、潮樓名店城、大沙時尚匯等。商業(yè)街的業(yè)態(tài)也是包羅萬象，分布著新華書店、士多店、服飾店、鞋店、花店、藥店、攝影沖印店、中式快餐店、麥當勞餐廳、西餐廳、酒店、棋牌沐足等。其中，大沙地商業(yè)街是區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣息最濃厚的街道，充當著最核心角色。根據(jù)黃埔區(qū)政府的規(guī)劃，預計將建設服務功能完善的大沙地“回”型商圈，即在地鐵5號線黃埔區(qū)段主要設置了魚珠、大沙地、大沙東和文沖4個地鐵站出口，大沙地“回”型商圈以4座站點為核心、以地鐵線路為軸展開。黃埔區(qū)的商業(yè)市場尚欠發(fā)達，未來有很大的發(fā)展空間。大沙商圈概述大沙商圈是黃埔區(qū)商業(yè)最繁華地帶，商業(yè)主要集中大沙17大沙地東路大沙地東路是黃埔區(qū)的商業(yè)龍頭，它是一條集美食、購物、休閑、娛樂于一體的綜合商業(yè)街道，商業(yè)氛圍濃厚，是區(qū)域內(nèi)最聚人氣的地段；商業(yè)氛圍兩邊旺中間差，核心商業(yè)主要集中在街道的西段，即黃埔區(qū)政府以西至港灣路該路段是整個黃埔區(qū)人氣最旺的地段，亦是商業(yè)價值最高的地段，商業(yè)影響力大，輻射面廣；該路段交通通達性良好，公交線路多達15條，且地鐵五號線文沖站和大沙東站設在該路段兩端，交通帶動力強。該街道的街容整潔美觀，是一條以零售為主的綜合性商業(yè)街道，集約了大沙時尚坊、黃埔新天地、盛景大廈購物城、國美、蘇寧等大型商場，同時也云集了棋牌、沐足、游藝、酒店等服務性場所。大沙地東路大沙地東路是黃埔區(qū)的商業(yè)龍頭，它是一條集美食、購物18大沙地東路商鋪共約150間，其中服飾類為主打業(yè)態(tài)，占57%，集合了361度、安踏、七匹狼、百事、百麗、以純、kappa、奈瑞兒等著名品牌；其次為餐飲業(yè)，占10%，麥當勞與肯德基成為了該路段的重要的標志，剛好分布在大沙地東路最旺的位置，其余的餐飲業(yè)多數(shù)位于該路段偏東的位置；但對于一條人流量如此龐大的商業(yè)街道而言，10%的餐飲還是無法滿足消費者的需求；除此，電子通訊、美容美發(fā)、商店、酒店等業(yè)態(tài)也占據(jù)了一部分，占總數(shù)的33%。該路段商業(yè)檔次多數(shù)在中等以上，可見，該區(qū)域的消費水平相對較高。

該街道的商鋪租金為全區(qū)最高價，租金區(qū)間跨度大，在300-600元/㎡/月之間，面積以20-40㎡居多，開間在3.5-6m之間，其中，品牌服飾及美容美發(fā)等業(yè)態(tài)的開間稍大，約8-12m。該街道的臨街商鋪出租率為100%，無一空置的商鋪，其最旺位置的轉讓費高達50萬元。大沙地東路商鋪共約150間，其中服飾類為主打業(yè)態(tài)，占57%，19港灣路港灣路南起港前路，北連北正街，中間串接了黃埔東路、大沙地東路。該街道由黃埔東路分為南北兩段，南段主要為住宅區(qū)，臨街商鋪較少，北段則為區(qū)內(nèi)商業(yè)氣息最為濃厚的商業(yè)街道之一，北段長約600m，共有商鋪約80間，街容街貌良好，但人行道相對過窄。該街道由于是黃埔區(qū)的主要商業(yè)街道，黃埔東路上的多數(shù)公交線路都經(jīng)過該街道，車流量和人流量均比較大，它是連接黃埔東路與大沙地東路之間的主要橋梁。該街道多數(shù)以臨街商鋪為主，商場比較少，僅在街道最北端有一個百事佳商業(yè)廣場和一個港灣北市場。該街道的商鋪租金比較高，租金區(qū)間跨度也比較大，在300-540元/㎡/月之間，其中，臨近大沙地東路的路段價格居高不下，大部分在450元/㎡/月以上，商鋪以小面積為主，多數(shù)在10-20㎡之間，開間以3-5m居多。該街道的臨街商鋪亦受商家們的熱捧，出租率為100%，無一空置的商鋪。該街道業(yè)態(tài)以商店、餐飲以及服飾為主，其中，所占比例最大的是商店，約占總數(shù)的40%，其包括文具店、日用品店、百貨店、珠寶行、眼鏡店、超市、打印店、煙酒行等，為消費者提供了的日常所需的產(chǎn)品；餐飲業(yè)也是該街道的主流商業(yè)，約占總數(shù)的24%，該路段餐飲業(yè)的存在，不僅滿足了周邊居住、辦公的人群，也正好彌補了大沙地東路餐飲業(yè)態(tài)相對較少的空缺，吸附大量的大沙地東路人氣；服飾類所占比例不大，約占總數(shù)的13%，主要是由于大沙地東路主打業(yè)態(tài)服飾類的輻射影響；其他附帶的業(yè)態(tài)包括藥店、銀行、中介和賓館等。港灣路港灣路南起港前路，北連北正街，中間串接了黃埔東路、大沙20黃埔潮樓名店城總體規(guī)劃/規(guī)模：共6層（含負層）共12000㎡、每層2000㎡門面鋪規(guī)格：3.5-5m場內(nèi)鋪規(guī)格2.5-3m，進深4-5m電梯數(shù)量：扶手梯8、垂直1入口數(shù)量：3車位數(shù)量：無停車場

裝修檔次：中高檔出租/在營率：負二14%負一7%首層3%二層8%三層17%四層100%

交通狀況及周邊配套：黃埔區(qū)最旺的商業(yè)街好大沙地東路與港灣路的交匯處，地鐵五號線上蓋，負一、負二以及首層與地鐵站相互貫通。周邊有酒店、銀行、飲食、寫字樓、劇院等樓層業(yè)態(tài)分布：-2f特色飲食、美甲、服飾、鞋包-1f餐飲、服飾、鞋包、彩妝、日用1f數(shù)碼、服飾、金飾、手表、餐飲2f服飾、鞋包、彩妝、餐飲3f服飾、鞋包、彩妝、餐飲4f東川名店運動城主要品牌：屈臣氏、大禾壽司、大家樂、HDK數(shù)碼館、六福、美心西餅、第一面、星皇時間廊、雅子服飾、東川名店運動城等經(jīng)營狀況一樓、二樓及負一樓經(jīng)營狀況良好，其它樓層均比較冷清商鋪租金門面鋪單價：300-350各樓層單價：負一：240-300元/㎡負二：200元/㎡一、300元/㎡二、220元/㎡三、190元/㎡四、150元/㎡黃埔潮樓名店城總體規(guī)劃/規(guī)模：共6層（含負層21從經(jīng)營上看，該商城定位為中高檔，場內(nèi)的商品均比較昂貴，但由于缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，目前來說依然存在低檔與高檔產(chǎn)品混雜的現(xiàn)象，出現(xiàn)了個別商品低價值賣高價，消費者無法正中下懷，投訴呼聲層出不窮。12000㎡的經(jīng)營面積在當?shù)貋碚f算是一個體量很大的商場，但商場內(nèi)卻無設置停車場，這給駕車消費的群體造成了諸多不便；

優(yōu)勢綜合評價：從區(qū)位上看，該商城屬于黃埔的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，交通十分便利，屬于真正的地鐵上蓋物業(yè)，周邊配套設施相當完善，正如招商負責人所言，該地段是黃埔區(qū)的中心中的中心，地段決定了商鋪的價值；從外觀上看，該商城在設計上很有特色，重點突出了其主題“潮”，燈光、廣告、出入口設計，都與主題緊密聯(lián)系，白天色彩鮮艷、晚上燈光璀璨，吸引了不少人的眼球。從內(nèi)部規(guī)劃上看，該商城在商場人流動線的設計上比較合理，充分利用地鐵出入口的優(yōu)勢，從首層到負二層很好地把地鐵的客流引導到商場的內(nèi)部里來；再者，商城在裝修上下大了功夫，燈光的溫和和地板的光滑，電梯周邊玻璃墻的設計，讓顧客感覺到寬敞與舒適；劣勢從經(jīng)營上看，該商城定位為中高檔，場內(nèi)的商品均比較昂貴，但由于22文沖商圈概述文沖商業(yè)圈位于黃埔區(qū)大沙地“回”型商圈之內(nèi)，在黃埔區(qū)商業(yè)規(guī)劃中鐵地文沖站屬于三個專業(yè)性商業(yè)服務節(jié)點中的一點，即在地鐵文沖站附近形成一定規(guī)模的社區(qū)商貿(mào)服務中心，因此，文沖街最繁華的商業(yè)地段則剛好位于這個點上，并環(huán)繞著這個點向石化路的兩邊和大沙東路西向逐漸擴散。文沖商業(yè)主要集中在大沙地東路東段（區(qū)政府以東至石化路）及石化路上，除此，也引進了好又多等知名超市，周邊的商業(yè)日益繁華，雖然影響力和人流量雖然不比大沙地商業(yè)街，但大沙地商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)趨于成熟，發(fā)展彈性不大，而文沖商業(yè)街正迎上改革的春風，正在進行的舊城改造，待開發(fā)的地塊也逐漸動身，發(fā)展空間巨大。文沖商圈概述文沖商業(yè)圈位于黃埔區(qū)大沙地“回”型商圈之內(nèi)，在黃23大沙地東路東段該路段商業(yè)氣息良好，其業(yè)態(tài)主要為餐飲、賓館、棋牌、書店、便利店等，其中餐飲業(yè)、旅業(yè)、棋牌等營業(yè)狀況良好。該路段除臨街商鋪外，還有購書中心、步東商業(yè)大廈、好又多等購物場所，其中，購書中心相對來說經(jīng)營慘淡，人流量很少，由于消費群的的局限性，同時又缺乏對人流的拉動，因此二層出租較難，二層全部空置，定位偏差是其主要的淵源。另外，位于地鐵大沙地站和文沖站之間的步東商業(yè)大廈，是一座底商加寫字樓的綜合物業(yè)，其首次為商鋪，二層以上為寫字樓。該大廈雖然展示性良好，但由于其西面為河涌和政府，東面離好又多有一定的距離，旁邊亦沒有住宅樓支撐，好又多周邊的商業(yè)氣息沒有延伸到該處，目前，該大廈的底商全部空置。該路段的商鋪租金整體來說不算高，臨街商鋪以40-80元/㎡/月居多，越往東租金越高，其中好又多對面的商鋪基本在120元/㎡/月以上。而區(qū)政府對面的時尚金都雖然為正式招租，但地鐵口給他們帶來的價值不可低估，因此其租金非常高，一層的租金150-300元/㎡/月，二層的100元/㎡/月左右。臨街商鋪開間以4-6m居多，營業(yè)面積為50-60㎡。大沙地東路東段該路段商業(yè)氣息良好，其業(yè)態(tài)主要為餐飲、賓館、棋24石化路石化路為文沖街道的南北主干道，北接廣園快速路，南連黃埔東路，中間串接了大沙東路和廣新路。石化路是該區(qū)域中商業(yè)最繁華的一條路，其與這兩條路的交匯點構成了文沖街道商業(yè)的最旺點和租金的最高點。石化路主要業(yè)態(tài)以服務社區(qū)的商業(yè)居多，如飲食業(yè)、便利店、棋牌、網(wǎng)吧、五金店、房屋租賃等，由于周邊高樓林立，集中了大量的住宅樓群，他們?yōu)榻謪^(qū)的臨街商業(yè)帶來相對穩(wěn)定的消費群體。該路段有一個更重要的商業(yè)亮點，即位于石化路大沙東路交匯處的好又多超市，其服務的主要是周邊萬科城市花園大樓盤、文沖村乃至更遠的大沙地周邊的大部分居民，再加上地鐵上蓋，為該處帶來了更大的人流量，這樣一個大型的主力店開業(yè)同時也帶旺了周邊的臨街商鋪，使一條本來難于納人氣的交通要道熱鬧起來。該路段商鋪租金是文沖商圈最高點，一樓的臨街商鋪普遍在80-150元/㎡/月之間，其中好又多附近最高的要達到300元/㎡/月，該路段商鋪的開間多數(shù)在4-7m之間，營業(yè)面積以40-80㎡居多，品牌店的營業(yè)面積相對大一些，都在200㎡以上。

石化路石化路為文沖街道的南北主干道，北接廣園快速路，南連黃埔25黃埔發(fā)展與規(guī)劃3黃埔發(fā)展與規(guī)劃326區(qū)域發(fā)展背景區(qū)域一體化建設：2004年，《珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》提出了灣區(qū)行動計劃，并提出要將灣區(qū)作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)核心和生態(tài)核心，實施經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護并重的策略，建成珠三角重要的新興產(chǎn)業(yè)基地、專門化服務中心和環(huán)境優(yōu)美的新型小區(qū)。2009年，《環(huán)珠江口宜居灣區(qū)建設重點行動計劃》提出：將大珠江三角洲地區(qū)打造成為具有安全舒適的生態(tài)環(huán)境、富裕宜居的城市群、便捷高效的交通聯(lián)絡、優(yōu)質便利的公共服務、多元共享的現(xiàn)代文化的可持續(xù)發(fā)展區(qū)域。環(huán)珠江口宜居灣區(qū)建設重點行動計劃：打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)核心、生態(tài)核心、交通樞紐和多元化融合區(qū)，通過明確的行動計劃，在功能布局，海域開發(fā)、土地利用等各方面進行引導和協(xié)調(diào)，建設宜居灣區(qū)。廣州市沿珠江沿線土地相對儲量大，未來還有系列宜居新城的建設計劃，灣區(qū)建設目標不僅僅針對珠江口南沙片區(qū)，也應當成為廣州珠江沿線整體城市建設的指引準則。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)狀評價：全社會固定資產(chǎn)投資增速減緩，發(fā)展推動力弱化。廣州同樣也呈現(xiàn)下降的趨勢，發(fā)展動力不足；今年出口減速，出口對經(jīng)濟拉動力減弱；經(jīng)濟增長方式粗放，主要以資源消耗為代價，可持續(xù)不強；珠三角內(nèi)部發(fā)展差異較大，形成了一個不均衡增長的局面，而且內(nèi)部絕對差距在發(fā)展過程中呈現(xiàn)加大趨勢。區(qū)域發(fā)展背景區(qū)域一體化建設：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)狀評價：27產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展策略廣州東擴穗莞聯(lián)合的重要節(jié)點珠江東西岸產(chǎn)業(yè)帶與城市生活的交匯與激發(fā)節(jié)點廣州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與服務業(yè)發(fā)展的重要帶動點廣州市現(xiàn)代城市生活在珠江口宜居灣區(qū)的代表節(jié)點現(xiàn)狀評價黃埔區(qū)在整體珠江三角洲中占據(jù)重要位置，位于珠江西岸/珠江東岸與灣區(qū)三區(qū)交界處，處于珠江前后航道的東部交匯處，航道從灣區(qū)自南向西急速變窄變淺。發(fā)展契機廣州代表著珠三角重要的經(jīng)濟腹地，而黃埔就是這一經(jīng)濟總量重要的物流出口；廣州本身第二與第三產(chǎn)業(yè)仍需大規(guī)模提升，是未來進一步向大珠區(qū)域擴張所需，黃埔作為廣州產(chǎn)業(yè)區(qū)重要部分，肩負這一任務。黃埔區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)主要是化工、汽車和食品制造等，廣州的生產(chǎn)性服務業(yè)與黃埔的核心產(chǎn)業(yè)有明顯重合，但其中部分又具有空間上的唯一特性，黃埔的產(chǎn)業(yè)有此形成明顯區(qū)域優(yōu)勢，結合廣州交通樞紐物流中心的背景，這一優(yōu)勢被進一步放大。發(fā)展目標產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展策略廣州東擴穗莞聯(lián)合的重要節(jié)點現(xiàn)狀評價黃埔區(qū)在28廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃該規(guī)劃2000年編制完成，規(guī)劃提出廣州市未來的空間發(fā)展策略是“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”。在“東進”策略中提出：構建城市東部黃埔中心區(qū)和蘿崗新城綜合生活服務副中心，疏解主中心的生活服務功能。重點打造黃埔中心組團和知識城-科學城創(chuàng)新型生產(chǎn)性服務業(yè)聚集區(qū)，促進新塘、永和等地區(qū)制造產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級，強化對珠三角東岸的服務帶動功能。廣州城市總體規(guī)劃綱要（2010-2020）對東部片區(qū)的定位是：先進制造業(yè)基地、高新技術產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)基地和技術創(chuàng)新中心，宜居宜業(yè)的綜合城區(qū)。對黃埔-蘿崗的定位是東部副中心城區(qū)，廣州東部的行政和公共服務中心，區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)承載地；珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進制造業(yè)基地、高新技術產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務也基地和技術創(chuàng)新中心，宜居宜業(yè)的綜合城區(qū)。廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃廣州城市總體29廣州東部發(fā)展對黃埔北部組團的規(guī)劃目標是實現(xiàn)廣州“東進”發(fā)展戰(zhàn)略的重要功能區(qū)，是廣州市東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要組成部分；所提出的發(fā)展策略和政策市結合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)逐步轉移和調(diào)整，優(yōu)化北部工業(yè)區(qū)空間結構與產(chǎn)業(yè)結構，重點發(fā)展先進制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)已經(jīng)物流業(yè)。對黃埔中心組團的規(guī)劃目標是廣州東部綜合服務中心，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)中心、文化旅游中心與現(xiàn)代交通物流樞紐；所提出的發(fā)展策略和政策是利用黃埔港的交通優(yōu)勢以及創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，結合產(chǎn)業(yè)升級和城市臨港現(xiàn)代服務業(yè)，休閑旅游以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，結合產(chǎn)業(yè)升級和城中村改造，優(yōu)化城市結構與空間布局，提升城市人居環(huán)境。廣州東部發(fā)展30黃埔發(fā)機的機遇與挑戰(zhàn)黃埔中心區(qū)SWOT分析S優(yōu)勢：黃埔區(qū)是珠江灣區(qū)戰(zhàn)略地位上的重要節(jié)點，是穗港合作/珠江東西岸合作的重要橋頭堡；黃埔區(qū)周邊目前集中了城市大量重要公共設施與先進城市功能區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?；同時黃埔處于多條城市重要發(fā)展軸線上，在東部片區(qū)具有不可代替的特殊中心價值。W劣勢：琶洲-員村地塊北岸及以西區(qū)域還有大量城市備用土地發(fā)展，黃埔濱江城市中心區(qū)競爭強烈；交通與環(huán)境污染態(tài)勢嚴重。O機遇：濱江多個重點地區(qū)連片發(fā)展，臨港商務區(qū)的前期規(guī)劃和土地整理及釋放，市政府對于廣州唯一尚未開發(fā)的大島——長洲島的開發(fā)，都給予黃埔中心區(qū)發(fā)展巨大的動力和機遇。T威脅：黃埔區(qū)目前功能混雜，與中心區(qū)品質差異巨大。港口-城市-工業(yè)的“三明治”布局形成了黃埔缺乏宜居性的最大問題。受疏港及貨運交通與由此產(chǎn)生的大量污染衍生的長期影響，其城市生活品質產(chǎn)生了很大的影響。而且，港口經(jīng)濟目前仍然是區(qū)域發(fā)展的核心功能，且處于積極發(fā)展狀態(tài)之中，港城問題如何改善的黃埔中心區(qū)發(fā)展的關鍵。區(qū)域發(fā)展定位黃埔區(qū)已經(jīng)進入到了一個全面更新的關鍵性階段，城市功能必須進行大幅度提升更新。對于黃埔來說目前應是以“中調(diào)”為主，兼顧“東進”?！爸姓{(diào)”，要與中心城區(qū)差異性發(fā)展；“東進”，作為廣州向東拓展的起點，核心節(jié)點，黃埔必須兼顧宜業(yè)宜居。黃埔發(fā)機的機遇與挑戰(zhàn)黃埔中心區(qū)SWOT分析區(qū)域發(fā)展定位31黃埔定位及方向黃埔區(qū)功能定位珠江東西岸產(chǎn)業(yè)帶與城市生活的交匯與激發(fā)節(jié)點廣州市東擴穗莞聯(lián)合的重要節(jié)點廣州市現(xiàn)代化城市生活在珠江口宜居灣區(qū)的代表節(jié)點廣州市東部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域與沿江現(xiàn)代服務業(yè)功能區(qū)域的重要交集——區(qū)域性產(chǎn)業(yè)服務中心及高品質生活服務中心具體功能定位：輻射華南地區(qū)的航運服務中心和專業(yè)性臨港商務中心廣州國際油輪碼頭廣州東部高端濱江商業(yè)中心廣州東部片區(qū)的公共服務中國家級近代革命歷史旅游中心/廣州廣府文化旅游中心之一，未來可規(guī)劃中國國共合作研討論壇等國家級文化設施。中等密度高品質多元化生活片區(qū)

支撐“廣州東部城市副中心，港城一體、宜居宜業(yè)的濱江城區(qū)”發(fā)展目標。港城一體貨物運輸工業(yè)港/重型工業(yè)物流服務集裝箱運輸/物流低物流貨運運輸客運運輸客運運輸油輪港，游艇港服務服務生活港港口物流服務港口物流服務港口管理服務港口生活服務港口信息服務港口生活服務港口信息服務港口物流服務港口管理服務港口管理服務港口信息服務港口現(xiàn)代中介服務港口生活服務港口現(xiàn)代中介服務港口現(xiàn)代中介服務現(xiàn)狀物流與生活矛盾巨大老港設備陳舊，產(chǎn)出相對低效，功能相對混雜中期目標傳統(tǒng)物流現(xiàn)代化控制物流指向設施的優(yōu)化，管理的優(yōu)化，竟然創(chuàng)新遠期目標全球供應鏈的價值延伸逐步完善以高端航運現(xiàn)代服務業(yè)為核心的國際航宇中心功能黃埔定位及方向黃埔區(qū)功能定位港城貨物運輸服務集裝箱運輸/物流32項目地塊分析4項目地塊分析433

項目分析-指標凈用地面積：？平方米商業(yè)用地（不兼容住宅）容積率：？高度：建筑密度：綠地率：停車位：項目屬性：20萬平米的綜合體項目（不兼容住宅）根據(jù)合作方式，塔樓為我司經(jīng)營，其中一期面積約4萬平方米，二期約6萬平方米項目分析-指標凈用地面積：？平方米項目屬性：20萬平米的綜34

項目分析-四至

四至情況：東面：好又多超市、地鐵文沖站、石化路；好又多周邊的商業(yè)氛圍相當濃厚，地鐵文沖站又是五號線的始發(fā)站，線路直通市中心，半小時內(nèi)可直到琶洲、體育中心、珠江新城等商務會展中心南面：文沖村、大沙地東路；文沖村是一個比較臟亂差的城中村，現(xiàn)正在進行改造，據(jù)了解，目前簽約進度緩慢。西面：黃埔區(qū)政府；項目距區(qū)政府、法院等政府機關只有兩百米左右的距離北面：住宅區(qū)；主要由萬科花園以及規(guī)劃保障性住房構成北南東西本案本案黃埔區(qū)政府住宅區(qū)好又多文沖村項目分析-四至四至情況：北南東西本案本案黃埔區(qū)政府住宅35

項目分析-道路

地塊臨大沙地東路北面，非臨城市主干道，非位于交通路口，周邊主要道路均為循環(huán)道，通達性較差。離地鐵三分鐘路程道路情況：大沙地東路，項目南面，雙向四車道石化路：雙向六車道，相隔了好又多商圈。地鐵：離五號線文沖站約150米作為大型商業(yè)中心，項目地理位置不佳，非交叉路口位。與黃埔東路和豐樂南路相比，項目臨近的大沙地東路與石化路，交通便利性和商業(yè)氛圍較差。但估計大沙地東路石化路以東段修建完畢后，將會改善項目的交通劣勢。將能順接、吸納大沙地商圈的部分人流和車流。項目分析-道路地塊臨大沙地東路北面，非臨城市主干道，非位36

項目分析--交通公交線路城市干道地鐵交通主要公交線路包括：570路、506路空調(diào)、517路空調(diào)、566路空調(diào)、569路等，與BRT站步行距離較遠周邊主要干道有石化路和大沙地東路，均為六車道區(qū)域內(nèi)目前已運營地鐵五號線，五號線東西橫穿天河、越秀、荔灣，項目分析--交通公交線路城市干道地鐵交通主要公交線路包括：37項目S.W.O.T分析

項目分析優(yōu)勢：臨公交主要站點及地鐵終點站位于黃埔未來中高住宅區(qū)中心展示面長，占地面積大，可塑性強與政府、法院等事業(yè)機關距離近周邊有石化廠、船廠等大企業(yè)劣勢：區(qū)域內(nèi)人口增長有限，目前消費力弱商圈欠成熟，本案非核心商圈位置容積率高，建筑面積大，市場難消化地理位置不佳，非臨主干道經(jīng)營管理經(jīng)驗及品牌機遇：文沖村改造，未來周邊中高消費群導入黃埔副城中心推進發(fā)展區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展趨向成熟未來將有大量高收入人群導入威脅：區(qū)域內(nèi)商業(yè)未來競爭激烈，大潤發(fā)品牌商將于現(xiàn)黃埔華苑酒家位置建商業(yè)廣場，離本案不足1公里大沙東惠潤廣場已經(jīng)成功招商，黃埔商業(yè)中心地位定于大沙地一帶政府大力扶持以漁珠為臨港商務區(qū)核心，保利強勢進駐，爭奪寫字樓客戶項目S.W.O.T分析項目分析優(yōu)勢：劣勢：機遇：威脅：38小結綜上所述，如果針對大區(qū)域的客戶群體，本項目無明顯優(yōu)勢，反而劣勢突出，威脅非常大。若定位為城區(qū)型商業(yè)中心，本案位于未來黃埔中高檔住宅的中心位置，且距政府、事業(yè)單位、大型支柱企業(yè)近，有較大優(yōu)勢。因此，項目應以周邊社區(qū)和企業(yè)事業(yè)單位居為主要對象，打造為——

文沖商圈的商業(yè)中心社區(qū)型的商業(yè)應如何打造？如何進行精位的定位和市場細分？如何能消化大體量的商業(yè)面積？我們將在以下章節(jié)詳述。小結綜上所述，如果針對大區(qū)域的客戶群體，本項目無明顯優(yōu)勢，反39項目定位5項目定位540核心問題與矛盾周邊樓盤售價高，租金低，靠出租回收成本，報資回報期非常長居住需求大，而商業(yè)辦公需求小，但項目是商業(yè)性質用地，無法變更為居住用地片區(qū)內(nèi)潛在競爭對手多，如萬科、大潤發(fā)、恒大等大鱷已經(jīng)進駐。不但搶占先機，且占據(jù)有利的地理位置。但我司品牌號召才不強，項目優(yōu)勢不明顯。周邊消費力低，商業(yè)氛圍不足。但項目要求容積率高，體量大，市場難消化項目面積大，需投入資金多，啟動資金大。但本項目為村自留地，無房產(chǎn)證，不能出售，融資渠道少，資金成本高，資金壓力大。核心問題與矛盾周邊樓盤售價高，租金低，靠出租回收成本，報資回41尋求出路周邊消費力低，商業(yè)氛圍不足。但項目要求容積率高，體量大，市場難消化分階段以不同的產(chǎn)品入市，適合市場的中檔定位利用規(guī)模影響力，以良好形象奠定大社區(qū)的中心商業(yè)地位尋求出路周邊消費力低，商業(yè)氛圍不足。但項目要求容積率高，體量42居住需求大，而商業(yè)辦公需求小，但項目是商業(yè)性質用地，無法變更為居住用地減少寫字樓比重適當增加適合居住型的公寓、酒店公寓居住需求大，而商業(yè)辦公需求小，但項目是商業(yè)性質用地，無法變更43合理降低裝修標準，控制成本多種營銷手段出售物業(yè)，加速回籠資金周邊樓盤售價高，租金低，靠出租回收成本，報資回報期非常長項目面積大，需投入資金多，啟動資金大。但本項目為村自留地，無房產(chǎn)證，不能出售，融資渠道少，資金成本高，資金壓力大。合理降低裝修標準，控制成本周邊樓盤售價高，租金低，靠出租回收44借用相關行業(yè)品牌，或與大品牌合作

實行差異化戰(zhàn)略，并在差導領域內(nèi)領先片區(qū)內(nèi)潛在競爭對手多，如萬科、大潤發(fā)、恒大等大鱷已經(jīng)進駐。不但搶占先機，且占據(jù)有利的地理位置。但我司品牌號召才不強，項目優(yōu)勢不明顯。借用相關行業(yè)品牌，或與大品牌合作

實行差異化戰(zhàn)略，并在差導領45綜上，在解決項目的核心問題，化解的重點矛盾基礎上，趨利避弊。目前項目商業(yè)價值不高，但未來潛在價值巨大，故我們主要站在未來的高度，以長遠的目光前瞻項目未來發(fā)展前景，將項目定位為——大社區(qū)型都市綜合體HOPSCA綜上，在解決項目的核心問題，化解的重點矛盾基礎上，趨利避弊。46公寓寫字樓酒店商業(yè)展覽……

國務院發(fā)展研究中心等機構對2003年以來的建成或在建的100個新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。

解析大社區(qū)型都市綜合體公寓寫字樓酒店商業(yè)展覽……國務院發(fā)展研究中心等機構47都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、多元復雜而統(tǒng)一的建筑群落。HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB

解析綜合體——定義都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛48都市綜合體的九大特征123456789高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值

解析綜合體—特征都市綜合體的九大特征123456789高可達性高密度、集約性49區(qū)域環(huán)境/功能規(guī)劃/交通組織/

商業(yè)主體及銜接/立面形象區(qū)域環(huán)境城市金融中心商業(yè)中心城市CBD功能規(guī)劃商業(yè)酒店寫字樓商務公寓酒店式公寓交通組織對外聯(lián)系通達項目內(nèi)部交通快捷地面交通便利地下交通開闊三面立體交通凝聚商業(yè)主體及銜接商業(yè)起到領銜作用溝通各大功能昭示性極強增強娛樂休閑空間立面形象城市建筑標簽與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)各功能立面協(xié)調(diào)5要素引導都市綜合體區(qū)域環(huán)境/功能規(guī)劃/交通組織/區(qū)域環(huán)境城市金融中心功能規(guī)劃商50城市綜合體發(fā)展的五種模式模式特征典型案例模式一商業(yè)核心模式城市核心區(qū)；交通可達性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理深圳華潤中心、日本福岡博多運河城、合肥元一時代廣場模式二酒店核心模式不遠離城市核心區(qū)；交通可達性好，沿主干道沿線；商務客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力；頂級商場配套設施上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場、公寓等配套完善廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財富廣場模式四住宅核心模式項目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；深圳星河國際、合肥金地國際城、萬科運河東一號模式五均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；建筑面積20萬㎡

以上；開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理香港太古廣場北京華貿(mào)中心模式分析√城市綜合體發(fā)展的五種模式模式特征典型案例模式一商業(yè)核心模式城51不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔的功能酒店：項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。寫字樓：價值標桿，可樹立項目高端形象，保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源。在既定的開發(fā)目標和限制條件下，需要結合不同物業(yè)所承擔的功能來確定項目的功能組合和規(guī)模配比。模式分析不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔的功能模式分析52商業(yè)辦公酒店公寓公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項目整體檔次外向性較強的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對公寓帶來負面影響寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂提升整體檔次的有力手段標志性（尤其是對外地和外籍人士）酒店為公寓或者辦公提供共享的服務和配套設施酒店可以提高項目整體檔次保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項目過程中需采用相關分析法。例如在確定項目的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布各種物業(yè)類型之間的相互影響模式分析

作用

相互關系商業(yè)辦公酒店公寓公寓為商業(yè)提供客源外向性較強的組成部分商業(yè)為53定位說明由于我司在零售商業(yè)的管理經(jīng)驗不足，且大型商業(yè)須通過知名品牌商家作為主力店吸引人流。我司初步確定裙樓主要由五百強超市經(jīng)營。（我司可盡量爭取部分底層臨街商鋪轉租來獲取盈利）塔樓產(chǎn)品：寫字樓+酒店+公寓通過大型的都市綜合體，奠定文沖商圈核心地位，以服務文沖、紅山、大沙東、文船、石化等周邊消費群體為主，輻射黃埔東及周邊商圈側重特色打造，突出特色消費定位說明由于我司在零售商業(yè)的管理經(jīng)驗不足，且大型商業(yè)須通過知54公寓定位為什么要做公寓——

切合黃埔區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的情況，現(xiàn)時黃埔?guī)缀鯖]有在售的一手樓盤，存在明顯的市場空白，同時隨著地鐵的開通，大量吸引了天河區(qū)白領人士到黃埔居住，因而大大增加了住宅的需求。市場的剛性需求為項目發(fā)展公寓業(yè)帶來了契機。從地塊從分來說，周邊的商業(yè)氛圍不濃厚，居住需求遠比商業(yè)需求大，但限于項目用地性質不能變更。同時商業(yè)中心生活配套完善，本項目交通便利，有市場需求。做什么樣的公寓——

公寓模式的設定需要考慮黃埔區(qū)市場將來的發(fā)展情況。地鐵的開通大大縮減了黃埔至天河區(qū)的時間，同時林和村、揚箕村、文沖村等城中村的拆遷產(chǎn)生了大量有住宅需求的上班族。交通的優(yōu)勢以及商業(yè)配套成熟必然吸引天河區(qū)上班族向東遷移。有見及此，項目將定位為：

白領精英公寓公寓定位為什么要做公寓——55目標客戶群體：地鐵沿線白領人士——年齡在22-30歲，一般以外來務工人員為主，有穩(wěn)定的收入來源，在交通的吸引下前來黃埔居住的人群。黃埔區(qū)SOHO精英——年齡在18-35歲的高端自由職業(yè)者，職業(yè)多以IT、廣告、動漫等為主。祟尚自由，追求私密性，渴望獨立空間去激發(fā)創(chuàng)意的群體。新組建家庭——以18-35歲為主，計劃結婚但沒能力購買昂貴的住房的新婚人士，渴望有屬于自己的私人空間，而項目的長租計劃正適合這類人士的需求。企業(yè)接待洽談處——針對在黃埔區(qū)內(nèi)長期有業(yè)務往來需求的企業(yè)，此類企業(yè)由于長期有普通客戶往來，預訂酒店尤其在交易會期間經(jīng)常出現(xiàn)客滿的情況。這里基本可以滿足普通規(guī)格的接待需要，省錢、省時、也省心。中長期出差人員——需要黃埔出差一個月或以上，對黃埔不太熟悉，公司預算難天天住酒店。這里的公寓生活便利，提供寬帶等必備辦公設施，廣州的客戶大都知道這個地方，還可利用裙樓酒店等配套進行商務活動。公寓定位——客戶定位目標客戶群體：公寓定位——客戶定位56酒店定位一期：經(jīng)濟型酒店二期:四星級酒店酒店定位一期：經(jīng)濟型酒店二期:四星級酒店57寫字樓定位廣州市東部各區(qū)寫字樓主要分布黃埔港口物流企業(yè)天河核心商務CBD區(qū)蘿崗高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)廣州市政府重點支持的寫字樓發(fā)展區(qū)域主要有：天河區(qū)是廣州市乃至華南地區(qū)的CBD核心商務區(qū)，珠江新城-員村定位為金融商務區(qū)。北面的蘿崗區(qū)則是高新技術產(chǎn)業(yè)的搖藍，廣州開發(fā)區(qū)定位廣州金融創(chuàng)新服務區(qū)。白云新城定位為副城中心。天河、開發(fā)區(qū)、白云新城的寫字樓項目都有廣州市政府的政策的扶持，而寫字樓定位廣州市東部各區(qū)寫字樓主要分布黃埔港口物流企業(yè)天河核58寫字樓定位

黃埔區(qū)內(nèi)寫字樓多以中低檔寫字樓為主，檔次較低，以未能滿足客戶需求，因而項目的推出將以高檔次打造，搶占高品位寫字樓這一塊的市場空白，同時區(qū)別于區(qū)內(nèi)其他寫字樓，本項目將考慮以全新的理念打造，本項目的定位為：高品位酒店式管理寫字樓寫字樓定位59什么是酒店式寫字樓？酒店式寫字樓含義

將酒店式寫字樓單從字面上拆分，可以分為酒店和寫字樓。寫字樓：為企業(yè)提供辦公的場所，具備完善的商務設置，強大的商務功能，配備簡單的物業(yè)管理服務。酒店與寫字樓雖然屬于地產(chǎn)兩個不同的范疇，有著本質的區(qū)別，但因為商務而有著微妙的聯(lián)系。酒店與寫字樓的共同點有機結合酒店式寫字樓:

酒店式寫字樓就是在寫字樓辦公中融入酒店式的貼心服務，使寫字樓客戶得到高標準的服務享受。以其軟件服務彌補硬件的不足。通過服務強化寫字樓的競爭力。酒

店：設立的最初是位旅游人士提供食、住的需要。隨著地區(qū)間交流的緊密，許多商務人士需異地交流，強調(diào)服務的酒店針對商務人士這一客戶群，商務中心便漸漸在酒店出現(xiàn)，為商務人士提供最基礎的商務設施和服務。什么是酒店式寫字樓？酒店式寫字樓含義寫字樓：酒

店：60寫字樓客戶群定位寫字樓客戶群應分兩期考慮，在前期從營運角度出發(fā)，應首先著重考慮項目的出租，因而需適應市場的情況，以船務、化工、機械等租值較低的企業(yè)為目標客戶；在項目度過培育期，周邊商業(yè)步向成熟時，項目將以副城中心的規(guī)劃考慮以第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)為目標客戶，這將有助于拔高項目的檔次以及提升其價值。

目標客戶群體：

以依靠船廠、石化廠等大型廠房為發(fā)展的企業(yè)——行業(yè)包括：船務、物流、機械、化工等

在黃埔區(qū)經(jīng)營發(fā)展的零售企業(yè)——在大沙地、黃埔東等商業(yè)旺區(qū)經(jīng)營以及計劃在黃埔中心商業(yè)區(qū)經(jīng)營的企業(yè)

創(chuàng)業(yè)型企業(yè)——計劃開辦公司，一般以居住在本土的高收入人群為主，主要從事IT、廣告等。

幼教、攝影室及培訓機構——以對外經(jīng)營為主，為周邊居民提供生活配套的企業(yè)，這類企業(yè)一般租期時間較長同時租金穩(wěn)定，有利于項目的長期運營。

寫字樓客戶群定位寫字樓客戶群應分兩期考慮，61規(guī)劃設計要點6規(guī)劃設計要點662規(guī)劃思路從市場供需狀況來看，黃埔文沖目前缺乏具備良好形象的都市綜合體。但從市場發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)新增大量樓盤，將帶來有消費的群體，未來將會出現(xiàn)服務社區(qū)的綜合商業(yè)體。因此，本項目規(guī)劃設計的前瞻性是項目在片區(qū)同質化競爭中生存立足并且能夠脫穎而出的根本。根據(jù)上文的地塊分析和競爭策略，本項目的設計首先必須明確兩點：根據(jù)商業(yè)體的規(guī)劃，本案中間的購物中心必須是片區(qū)的標桿。從這個角度來說，項目的外立面設計除需獨具特色之外，在建筑符號、色彩元素上必須相互呼應、協(xié)調(diào)，增加辨識度的同時融入項目周邊的城市設計，拔高項目在區(qū)域內(nèi)的地位。從區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境來看，項目周邊知名競爭對手集聚，片區(qū)同質化競爭激烈，同時競爭對手存在不確定性，產(chǎn)品的設計和概念創(chuàng)新都有迅速被模仿的可能。根據(jù)差異化的競爭策略，本項目設計的差異性從功能分區(qū)的組合形式到立面造型的構圖與線條細節(jié)都應體現(xiàn)，功能設計應關注不同使用者的價值追求、心理行為、商務環(huán)境需求，滲透到細節(jié)的差異方能突破競爭。從項目定位的角度，差異化競爭策略是規(guī)劃的前提規(guī)劃思路從市場供需狀況來看，黃埔文沖目前缺乏具備良好形象的都63整體規(guī)劃建議車流動線整體規(guī)劃建議車流動線64從立面展示性考慮東西塔樓設計應以長方型擴大項目的可視面。考慮整體形象預計以60米*30米設計，具體因應外觀設計考慮。東西塔樓臨街部分作零售商鋪使用，預計諗街商鋪面積占基底面積50%東西塔樓分別與廣場貫通，方便塔樓客戶進出商場。整體規(guī)劃建議從立面展示性考慮東西塔樓設計應以長方型擴大項目的可視面?？紤]65西塔樓層分區(qū)東塔樓層分區(qū)12-26寫字樓7-11經(jīng)濟快捷酒店-1、-2停車場5-6健身+桌球+乒乓球等2-4餐飲+沐足等娛樂1大堂+品牌店+專賣店35層西餐廳35星空會所23-34精英白領公寓8-22準四星酒店5-7高檔餐廳、會議廳、多功能室2-4夜總會+KTV1大堂+品牌店+專賣店-1、-2停車場各樓層分布西塔樓層分區(qū)東塔樓層分區(qū)12-26寫字樓7-11經(jīng)濟快捷66立面風格：項目樓宇高度遠高于其他房屋，昭示性強，外立面設計如與黃埔區(qū)怡港大廈等建筑相同的話將毫無競爭力。因而從外墻拔高項目的高度，采用現(xiàn)代感強的玻璃幕墻打造。注重樓層整體風格的統(tǒng)一和相互協(xié)調(diào)在外立面統(tǒng)一設計的原則上需考慮到酒店、公寓、寫字樓的不同需求。兼顧通風、空調(diào)布置、陽臺等多項訴求，在設計上可參考朱美拉公寓。外立面同聚遠景保利中匯君臨國際公寓天河城富力威尼斯商務公寓立面風格：項目樓宇高度遠高于其他房屋，昭示性強，外立面設計如67大堂大門配合整體形象設計以鋼化玻璃配合石材布置。需注重燈光布置，突出明亮度注意大堂區(qū)與首層設備區(qū)（如：監(jiān)控室、員工室等）明確劃分，指引外立面大堂大門配合整體形象設計以鋼化玻璃配合石材布置。外立面68電梯設置東塔——設6臺垂直電梯，其中公寓3臺，經(jīng)適型酒店2臺，1臺為共用貨梯；1至4層商業(yè)需加裝6臺手扶電梯西塔——設9臺垂直電梯，其中寫字樓及星空會所合用3臺，酒店4臺，2臺貨梯，寫字樓和酒店各用一臺貨梯1至8層層商業(yè)需加裝14臺手扶電梯為方便管理，公寓、酒店、寫字樓、底層商業(yè)的人流要分流，有各自的電梯間。具體的風格和參數(shù)要根據(jù)不同功能而有所區(qū)別。電梯設置東塔——為方便管理，公寓、酒店、寫字樓、底層商業(yè)的人69寫字樓設計要點——裝修標準從用戶的實際使用考慮，套間內(nèi)部的裝修未必能適應商戶的使用需求，因而套間選擇毛坯的交付方式公建部分是項目顯示其品牌檔次的重點所在，是裝修的重點所在。大堂:首層入口地面采用高級地磚；墻身用瓷磚/玻璃/不銹鋼/木飾面裝飾；中空天花設造型吊頂；設休閑沙發(fā)及豪華接待臺.各層通道：地面鋪設防滑耐磨地磚，墻身煽灰或鋪設大理石采用中央空調(diào)抽風系統(tǒng)保證通風消防系統(tǒng)：完成各層鋪設寫字樓設計要點——裝修標準從用戶的實際使用考慮，套間內(nèi)部的裝70寫字樓設計要點——大堂

大堂面積的不足通過鏡面及燈光彌補，利用中空布置突出項目的高格調(diào)。體現(xiàn)酒店式寫字樓管理，在軟設施上突顯項目的人性化，包括管理、服務需做到以人為本。寫字樓設計要點——大堂大堂面積的不足通過鏡面71寫字樓設計要點——電梯間

從寫字樓通風采光角度考慮，應避免出現(xiàn)黑房套間，因而從利用最大化考慮應模仿中信大廈將電梯管井及相關的設備安設在塔樓的中心，方便各單元商戶出入同時可以規(guī)避黑房及死角位的出現(xiàn)。如右圖電梯間寫字樓設計要點——電梯間從寫字樓通風采光角度考慮，72寫字樓設計要點——通道

通道應以明亮為主考慮方向，以柔和的燈光削減寫字樓特有的硬線條感，同時采用大理石作墻身磚體現(xiàn)格調(diào)，走廊通道區(qū)需保證空氣流通，同時在電梯大堂以綠化點綴。寫字樓設計要點——通道通道應以明亮為主考慮方向，以73寫字樓設計要點——洗手間

參照甲級洗手間裝修標準，墻身選用高檔瓷磚布置，智能化感應沖洗、感應式洗手池等系統(tǒng)；同時體現(xiàn)人性化，布置手紙、烘干系統(tǒng)、無障礙洗手間等設施。寫字樓設計要點——洗手間參照甲級洗手間裝修標準，墻745A智能化標準樓宇自動化電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；三表自動抄送系統(tǒng)消防自動化火災自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；自動噴淋系統(tǒng)；消火栓系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無線滅火系統(tǒng)；二氧化碳滅火系統(tǒng)保安自動化保安監(jiān)控系統(tǒng)；報警寬頻系統(tǒng)；巡更系統(tǒng)通訊自動化綜合布線系統(tǒng)；網(wǎng)絡寬頻系統(tǒng)；共用有線電視系統(tǒng)；電信覆蓋系統(tǒng)辦公自動化會議中心系統(tǒng)；會議管理系統(tǒng)；電子布告管理系統(tǒng)；專業(yè)軟件物業(yè)管理系統(tǒng)寫字樓設計要點——智能自動化區(qū)別于黃埔區(qū)其他寫字樓的無管理狀態(tài)，本項目

以5A智能化、人性化、專業(yè)化管理服務體現(xiàn)優(yōu)勢。5A智能化標準樓宇自動化電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)75寫字樓設計要點——戶型面積

綜合考慮現(xiàn)時黃埔區(qū)寫字樓情況，黃埔區(qū)寫字樓主要針對中小型企業(yè)，其中化工、機械、船務、物流等企業(yè)占了總體的80%以上。過大的面積將會成為其經(jīng)營負擔，因而適應市場發(fā)展，項目的寫字樓應開發(fā)以中小型面積為主，因而建議寫字樓面積應在40-150㎡主推面積為50-80㎡。寫字樓設計要點——戶型面積綜合考慮現(xiàn)時黃埔區(qū)76公寓設計要點——戶型配比面積套數(shù)比例40-60平方米60%70-80平方米35%80-100平方米5%平均面積：64平方米/套根據(jù)產(chǎn)品定位部分所分析，相比以40-60平方米小戶型為主的國內(nèi)大多數(shù)酒店式公寓。本項目公寓部分定位為城市精英領地，主要面向寫字樓白領人員。但為了增加客戶面，降低項目風險，本項目保持了50%的小戶型比重。公寓設計要點——戶型配比面積套數(shù)比例40-60平方米60%77公寓設計要點——戶型設計追求實用，小戶型也要做到麻雀雖小五臟俱全，尤其突出工作區(qū)的設置可考慮適當給增加飄窗、陽臺的面積，并為設置相關用途。中大戶型突出生活享受的理念，也要突出商務接待的概念小戶型中等戶型大戶型公寓設計要點——戶型設計追求實用，小戶型也要做到麻雀雖小五臟78公寓設計要點——裝修標準地面：鋪設簡易耐磨防滑地磚內(nèi)墻：客廳及臥室墻身局部貼墻紙或墻布，廚房貼墻磚,爐頭墻位配防污板，衛(wèi)生間鋪貼墻磚。門窗：窗戶采用鋼化玻璃，入戶大門選用實木大門、配防盜眼，配設門牌。臥室及衛(wèi)生間門選用選用趟門。廚房:配標準櫥柜，配油煙機、電爐及洗衣烘干機。衛(wèi)生間:選用立式沐浴間配沐浴花灑，安裝洗手盤及水龍頭設備，并配臺下柜、廁紙架、毛巾掛桿。供電:配電箱各一套，配全套空調(diào)，設獨立空調(diào)、照明專用線路。

供水:采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設獨立水電表。通訊:每戶客廳及各房間均預留電話插座、公共有線電視天線插座、寬帶網(wǎng)接線盒。

公寓設計要點——裝修標準79酒店設計要點項目酒店分別有經(jīng)濟型酒店及四星級酒店，酒店標準的差異直接影響到其裝修及提供服務的差異因而在規(guī)劃布置上將分別考慮分別標明。酒店設計要點項目酒店分別有經(jīng)濟型酒店及四星級酒店，酒店標準的80酒店設計要點——戶型面積經(jīng)濟型酒店在需求方面略低于四星級酒店，房間配置方面應以標準房、雙人房居多，因而在戶型面積上，建議大部分間隔為30㎡的房間。四星級酒店房間配比更加多樣化，在標準間的基礎上應設有豪華間、行政套間等。建議酒店戶型配比為：房間類別規(guī)劃面積規(guī)劃比例標準套房約30㎡48%豪華套房約50㎡47%行政套房約60㎡5%酒店設計要點——戶型面積經(jīng)濟型酒店在需求方面略低于四星級酒店81酒店設計要點——大堂四星級酒店大堂是酒店檔次的最重要體現(xiàn)，因而占用較大面積，預計面積在400-600㎡并采用中空吊頂體現(xiàn)大堂的宏偉大氣，同時在燈光選擇方面以以的聚光燈、大吊燈顯示莊重，同時配合酒店經(jīng)營，可設部分大堂商鋪經(jīng)營便利店、商務中心、票務中心等。經(jīng)濟型酒店的大堂選擇面積較少，約在80-120㎡以簡約實用為主基調(diào)，主要烘托出溫馨實用的感覺，擺設有服務臺、休息區(qū)沙發(fā)以及便利服務設施等。在燈光選擇上以明亮為主。酒店設計要點——大堂四星級酒店大堂是酒店檔次的最重要體現(xiàn)，因82在電梯選用方面，應主要考慮其穩(wěn)定性及安全性，應選用品牌電梯如三菱、日立、蒂森，同時轎箱選擇方面四星級酒店應選擇12人以上轎箱，并在電梯上安裝智能化多語種報層系統(tǒng)。酒店設計要點——電梯在電梯選用方面，應主要考慮其穩(wěn)定性及安全性83經(jīng)濟型酒店通道多采用簡約風格，裝修較為簡單因而預留通道寬度一般以1.8-2米為標準過闊通道容易造成實用率偏低不符合經(jīng)濟型酒店的需求酒店設計要點——通道經(jīng)濟型酒店通道多采用簡約風格，裝修較為簡單因而預留通道寬度一84四星級酒店較為注意裝修，在裝修風格上多以現(xiàn)代感強為主基調(diào)，同時可通過凹槽及拐角區(qū)增添擺設突出格調(diào)。預留通道寬度一般以2-2.2米，便于餐車及布草車往來。酒店設計要點——通道四星級酒店較為注意裝修，在裝修風格上多以現(xiàn)代感強為主基調(diào)，同85預設酒店設備：布草間布草槽員工休息室（員工洗手間）卸貨區(qū)貨運電梯酒店設計要點——設備設施卸貨區(qū)貨運電梯布草間預設酒店設備：酒店設計要點——設備設施卸貨區(qū)貨運電梯布草間86提升建議7提升建議787空中花園——制造賣點

將園林設計在裙樓臺平層上，架空層園林。以空中花園形色出現(xiàn)，力求精致，強調(diào)可觀賞性與參與性。同時增加裙樓臺平層的商業(yè)價值。目前黃埔地區(qū)的寫字樓和公寓對綠化、園林、景觀缺乏應有的重視，整體水平比較落后。號稱黃埔甲級寫樓的怡港大廈的門前綠化造得非常差，像荒涼之地。以綠色、環(huán)保、節(jié)能的生態(tài)概念推出市，必然能引起關注，將是一大賣點?？罩谢▓@——制造賣點將園林設計在裙樓臺平層上，架空層園林88參考圖片參考圖片89空中花園——演繹健康辦公新理念空中花園形態(tài)各異，可以栽花種草，也可以只擺幾個石凳，只是給使用者提供一個交談、休憩的共享空間，充分與室外新鮮空氣互動空中花園——演繹健康辦公新理念空中花園形態(tài)各異，可以栽花種草90展示因素＆空中花園

將自然引入的寫字樓空中花園

設計健康寫字樓，設置空中花園，通過開啟的窗戶及種植綠化，把自然引入高層建筑，改善辦公環(huán)境，提高附加值。展示因素＆空中花園將自然引入的寫字樓空中花園設計健康寫字91園林景觀——化劣為優(yōu)，突出特色黃埔周圍環(huán)境污染大，可以打造精致的綠化景觀園林，增設精致水景與烏沖江景相呼應。園林景觀——化劣為優(yōu)，突出特色黃埔周圍環(huán)境污染