物業(yè)公司工程部設(shè)備操作保養(yǎng)及巡查制度

物業(yè)公司工程部設(shè)備操作保養(yǎng)及巡查制度（一）、值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量2、適用范圍適用于工程部值班工作3、職責(zé)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查工程部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作4、交接班操作交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常；搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況；發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助；確認(rèn)無(wú)異常情況再回到值班室進(jìn)行交接程序交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽(tīng)，如有疑問(wèn)可向交班人提問(wèn)，直到雙方清楚接班人查看上班的《機(jī)電運(yùn)行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好交接雙方認(rèn)為無(wú)誤后共同在《機(jī)電運(yùn)行交接班記錄》上簽名確認(rèn)交接完畢后所發(fā)生的問(wèn)題由接班人負(fù)責(zé)有下列情況之一不能交接班：上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；在倒閘操作和事故處理過(guò)程中；若交接班過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故。5、值班操作要點(diǎn)值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行接班，堅(jiān)守崗位，不得串崗按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫(xiě)調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電維修部領(lǐng)班同意并簽字主可調(diào)班6、值班操作要點(diǎn)值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行接班，堅(jiān)守崗位，不得串崗按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫(xiě)調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電維修部領(lǐng)班同意并簽字主可調(diào)班7、停送電操作要領(lǐng)正常情況下的倒閘操作：工程部經(jīng)理提前兩天書(shū)面通知運(yùn)行組停、送電范圍（包括變壓器報(bào)停、啟用）；運(yùn)行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作；立即通知供配電專(zhuān)業(yè)人員即到現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性；若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說(shuō)明原因；若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由強(qiáng)電領(lǐng)班（工程師）審批，同時(shí)將停、送電情況書(shū)面通知客服部。客服部接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之業(yè)戶(hù)；倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，在確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作：停電：先停負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后停隔離開(kāi)關(guān)；送電：先送隔離開(kāi)關(guān)，后送負(fù)荷開(kāi)關(guān)。倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置，做好各項(xiàng)相關(guān)記錄緊急狀態(tài)下的倒閘操作：發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開(kāi)低壓配電柜上電源開(kāi)關(guān)，或斷開(kāi)高壓柜高壓開(kāi)關(guān)；停電后立即通知工程部經(jīng)理，領(lǐng)班到現(xiàn)場(chǎng)后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對(duì)損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告工程部經(jīng)理。8、值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生各專(zhuān)業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專(zhuān)業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作，水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對(duì)不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格各專(zhuān)業(yè)早班值班人員為該專(zhuān)業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)（二）、供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施，確保人身不發(fā)生安全及責(zé)任事故2、適用范圍適用于大廈內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的操作3、職責(zé)工程部強(qiáng)電領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況變配電室值班維保員負(fù)責(zé)供配設(shè)備設(shè)施的操作4、安全操作注意事項(xiàng)操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿操作低壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對(duì)操作設(shè)備嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，需具備如下條件：有監(jiān)護(hù)人；工作場(chǎng)地空間足夠大，光線(xiàn)足夠；所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等）；工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不允許強(qiáng)行送電，必要時(shí)允許試送電一次電流互感器不得開(kāi)路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測(cè)量帶電體的絕緣電阻變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)5、供配電設(shè)備設(shè)施操作配電變壓器停電的操作要領(lǐng)：拉開(kāi)各低壓出線(xiàn)開(kāi)關(guān)；拉開(kāi)低壓總開(kāi)關(guān)；拉開(kāi)配電變壓器高壓側(cè)開(kāi)關(guān)自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)：拉開(kāi)發(fā)電機(jī)配電柜總開(kāi)關(guān)；關(guān)掉發(fā)電機(jī)控制電源配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：合上配電變壓器高壓側(cè)開(kāi)關(guān)；合上低壓總開(kāi)關(guān)；合上各低壓出線(xiàn)開(kāi)關(guān)自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)：合上發(fā)電機(jī)控制電源；合上發(fā)電機(jī)配電柜總開(kāi)關(guān)在配電壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下：拉開(kāi)高、低壓兩側(cè)電源；驗(yàn)電，確認(rèn)無(wú)電；兩側(cè)分別掛三相短路接地線(xiàn)；高壓安全圍欄，掛上：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于高、低壓開(kāi)關(guān)處在配電柜開(kāi)關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)如下：拉開(kāi)開(kāi)關(guān)、有明顯的開(kāi)路點(diǎn)；驗(yàn)電，確認(rèn)無(wú)電；掛三相短路接地線(xiàn)；設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6cm以下者）；掛上：“有人工作，禁止合閘“標(biāo)示牌于停電開(kāi)關(guān)處；站在絕緣墊上工作（三）、供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好2、適用范圍適用于大廈內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)3、職責(zé)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督、實(shí)施該計(jì)劃值班電工負(fù)責(zé)對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)物業(yè)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停電的情況。4、《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定每年的１２月１５日前，由工程部經(jīng)理組織值班維保員一起研究、制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》制定的原則：供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；備品、備件計(jì)劃；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班維保員負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班維保員負(fù)責(zé)5、變壓器維修保養(yǎng)外委維修保養(yǎng)：每年的１１月份委托專(zhuān)業(yè)公司對(duì)大廈內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由變配電室值班維保員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并將結(jié)果記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、１０月份對(duì)大廈內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)：測(cè)定變壓器線(xiàn)圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測(cè)定的數(shù)值下降３０％－５０％時(shí)，如果變壓器的絕緣電阻還低于是２０m，則應(yīng)對(duì)變壓器線(xiàn)圈進(jìn)行處理（外委完成）；清掃變壓器外殼；擰緊變壓器引出線(xiàn)的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過(guò)熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；檢查變壓器的接地線(xiàn)是否良好。6、高壓開(kāi)關(guān)柜維修保養(yǎng)每年１２月份委托專(zhuān)業(yè)公司對(duì)大廈內(nèi)所有高壓開(kāi)關(guān)柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由變配電房維保員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的４月、１０月份對(duì)大廈內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭刀開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：檢查安裝螺栓是否緊固如松馳則擰緊；檢查刀開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；檢查刀開(kāi)關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過(guò)熱痕跡，如有問(wèn)題則進(jìn)行機(jī)械高速或整修處理；用500V搖表測(cè)量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MQ，則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換熔斷器維修保養(yǎng)：新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換7、配套設(shè)備保養(yǎng)交流接觸器維修保養(yǎng)：清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線(xiàn)端相間的污垢；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯表面的油污及臟物；擰緊所有緊固件自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)表絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MQ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線(xiàn)電容器維修保養(yǎng)：清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；檢查電容有無(wú)膨漲、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；檢查接頭處，接地線(xiàn)是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；檢查電容三相不平衡電流是否超過(guò)額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換斷路器（自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)）維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MQ，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆料，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；斷路器（自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)）在閉合和斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零件應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面；各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤(rùn)滑油；檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒里時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；檢查手動(dòng)（3次）、電動(dòng)（3次）閉合與斷開(kāi)是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱磁式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；檢查接頭處有無(wú)松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊二次回路維修保養(yǎng)：號(hào)碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新號(hào)碼管；接頭處是否松馳，如松馳則擰緊主回路維修保養(yǎng)：標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；接頭處是否有過(guò)熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；母線(xiàn)排油漆是否脫落，如是則重新油漆8、注意事項(xiàng)供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)間：不允許超過(guò)8小時(shí)，工程部電工填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》，工程部經(jīng)理審核、物管部主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)對(duì)計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作：應(yīng)由領(lǐng)班盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中，對(duì)于突然襲擊發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)領(lǐng)班口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司9、最后變配室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，變配電室電工每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為長(zhǎng)期停電管理。供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需要停電時(shí)，應(yīng)由工程部經(jīng)理填寫(xiě)《停電申請(qǐng)表》，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后通知物業(yè)部，由物業(yè)部提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)戶(hù)。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)業(yè)戶(hù)作出解釋?zhuān)ㄋ模?、電梯維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運(yùn)行2、適用范圍適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作3、職責(zé)電梯分包公司和電梯維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊急維修工作。工程部維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控的工作4、電梯故障處理電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（值班人員、電梯工和電梯公司駐場(chǎng)電梯工10分鐘內(nèi)；）先查看故障現(xiàn)象，分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置根據(jù)不同的故障，進(jìn)行相應(yīng)的處理5、一般常見(jiàn)機(jī)械故障及處理措施機(jī)房：電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過(guò)大，則須更換軸承（委外）選層器故障：一般有以下幾種：滑鏈：應(yīng)調(diào)整鏈條長(zhǎng)度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置；選層器三角觸頭動(dòng)：多為污塵太多所致，應(yīng)除污劑清除污染。此劑除污快、去污強(qiáng)，而且還有滑潤(rùn)作用；上、下滑桿不靈活：主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰](méi)潤(rùn)滑、主導(dǎo)軸生銹、沒(méi)有潤(rùn)滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油、除去主導(dǎo)軸銹污、加潤(rùn)滑油（委外）制動(dòng)器故障：制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動(dòng)閘瓦，更換制動(dòng)閘瓦，除制動(dòng)輪上的油污（委外）限速故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承（委外）6、井道與轎廂轎廂門(mén)和自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)故障：開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)有抖動(dòng)聲、不開(kāi)門(mén)、不關(guān)門(mén)，開(kāi)門(mén)時(shí)有碰聲、門(mén)隙過(guò)大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等廳門(mén)故障同上開(kāi)門(mén)刀故障：運(yùn)行時(shí)碰聲、或突然停車(chē)。應(yīng)調(diào)整開(kāi)門(mén)刀位置（開(kāi)門(mén)刀與廳門(mén)地坎間隙、開(kāi)門(mén)刀與廳門(mén)掛輪間隙）導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動(dòng)等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道盡寸，用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口導(dǎo)靴故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動(dòng)等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對(duì)等，應(yīng)更換導(dǎo)靴，調(diào)整導(dǎo)靴座位置安全鉗故障：運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲，嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車(chē)，或單邊剎車(chē)。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)運(yùn)機(jī)構(gòu)，加油潤(rùn)滑，保證各活動(dòng)部位靈活7、底坑補(bǔ)償鏈故障：運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲，由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長(zhǎng)度安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時(shí)有磨鋼繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承緩沖故障：緩沖器生銹，不活動(dòng)，液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹，補(bǔ)充液壓油8、電梯一般常見(jiàn)的電氣故障及維修處理方法機(jī)房：保險(xiǎn)絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開(kāi)關(guān)短路。應(yīng)排除短路點(diǎn)、換上相同保險(xiǎn)絲、廳門(mén)轎門(mén)安全回路；井道有水，回路有短路點(diǎn)。應(yīng)斷去來(lái)水源，排除斷路點(diǎn)，換上相同保險(xiǎn)絲、指示燈回路；廳外指示有水或有線(xiàn)破裂斷路。應(yīng)排干水，排除短路點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲，控制回路；控制線(xiàn)圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線(xiàn)圈和控制元件，排除線(xiàn)路斷路點(diǎn)、換上相同保險(xiǎn)絲接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器工作，由于接觸器和斷電器線(xiàn)圈燒壞，控制線(xiàn)路或插件有斷開(kāi)點(diǎn)，控制線(xiàn)路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開(kāi)點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲井道與轎箱：上、下限位及極限開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車(chē)，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸目點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等轎門(mén)、廳門(mén)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門(mén)不走車(chē)，一般是由于聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接觸不好或開(kāi)關(guān)損壞、線(xiàn)路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，更換開(kāi)關(guān)排除線(xiàn)路斷點(diǎn)等安全鉗開(kāi)關(guān)、安全窗開(kāi)關(guān)、轎開(kāi)開(kāi)關(guān)、轎頂急停：此故障出出電梯不走車(chē)，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，更換開(kāi)關(guān)底坑緩沖器開(kāi)關(guān)、底坑急停開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車(chē)，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過(guò)長(zhǎng)，對(duì)重碰到緩沖器開(kāi)關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開(kāi)關(guān)張緊輪斷繩開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車(chē)，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，縮短安全鉗鋼絲，更換開(kāi)關(guān)9、最后電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長(zhǎng)期保存本規(guī)程作為電梯工的績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一（五）、電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范電梯困人救援工程的程序，確保乘客與電梯安全2、適用范圍適用于本大廈內(nèi)電梯困人后的救援工作3、職責(zé)電梯管理員各電梯公司駐場(chǎng)人員負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作保安協(xié)助電梯管理員進(jìn)行救援工作4、困人后的救援措施當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯管理員通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或喊話(huà)與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎門(mén)外。如果轎廂門(mén)處于半開(kāi)閉狀態(tài)，電梯支行維保員應(yīng)設(shè)法將轎廂門(mén)完全關(guān)閉根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開(kāi)廳門(mén)觀察判斷轎廂所在位置5、不平層時(shí)的救援轎廂停于距廳門(mén)0.5米左右（高于或低于）位置時(shí)的救援拉下電梯電源開(kāi)關(guān)用專(zhuān)用廳門(mén)鑰匙開(kāi)啟廳門(mén)在轎頂用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂門(mén)重新關(guān)好廳門(mén)轎廂停于距離廳門(mén)0.5米以外位置的救援方法進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開(kāi)制動(dòng)器，利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)行危險(xiǎn)，操作時(shí)就一撬一放使轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門(mén)（0.5米左右）為止遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請(qǐng)救電梯公司幫助救援6、最后困人救援工作完畢后，電梯管理員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在《電梯運(yùn)行日記》內(nèi)（六）、電梯日常保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好2、適用范圍適用于大廈內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)3、職責(zé)公司管理部負(fù)責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作電梯維保供應(yīng)商負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)物業(yè)部負(fù)責(zé)各有關(guān)用戶(hù)通知電梯停用的情況4、《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的制定每年的12月15日之前，由工程部經(jīng)理組織電梯主管和電梯技工一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)公司審批制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是：電梯使用的頻度；電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用5、電梯管理員監(jiān)督和督促電梯供應(yīng)商的維修保養(yǎng)電梯供應(yīng)商進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行6、電梯維修保養(yǎng)安全操作維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作:在電梯基站門(mén)口處放置“檢修停用”標(biāo)牌；關(guān)好廳門(mén)，不能關(guān)廳門(mén)時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道;有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門(mén)檢修過(guò)程中的安全注意事項(xiàng)：給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯;人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒；人在轎頂上準(zhǔn)備開(kāi)動(dòng)電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開(kāi)電梯時(shí)，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯;禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；檢修電器部件時(shí)就盡可能避免帶作業(yè)，必須帶電操作難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人，必備的工具的材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行；使用的手燈必須采用護(hù)罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒；嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門(mén)上坎之間進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的檢修操作；底坑深度超過(guò)1.5m的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線(xiàn)和轎底其他部位上下。進(jìn)入坑底后，應(yīng)將坑檢視燈箱上的急停開(kāi)關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開(kāi)關(guān)斷開(kāi)；應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時(shí)作業(yè)，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽；7、檢修未完，檢修人員需暫離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到關(guān)閉所有廳門(mén)，暫時(shí)關(guān)上不的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門(mén)口懸掛“危險(xiǎn)、切勿靠近”警告牌，并派人看守；切斷電梯總電源關(guān)開(kāi)；排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等8、檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到將所有開(kāi)關(guān)恢復(fù)到原業(yè)狀態(tài)，檢查工具、材料有無(wú)遺落在設(shè)備上清點(diǎn)工具、材料、打掃工作現(xiàn)場(chǎng)，摘除懸掛的告示牌送電試運(yùn)行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行9、檢查項(xiàng)目電梯供應(yīng)商負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理另做計(jì)劃完成每?jī)芍軐?duì)電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤(rùn)滑（著重對(duì)各安全裝置效能檢查，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對(duì)大廈內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱有無(wú)異常響聲，如有則應(yīng)對(duì)曳引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤(rùn)滑油，對(duì)減速箱加入蝸輪桿潤(rùn)滑油檢查曳引電動(dòng)機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無(wú)損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱地腳螺栓有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊檢查制動(dòng)器電磁鐵與銅間是否潤(rùn)滑良好、動(dòng)作是否靈活無(wú)阻礙，否則應(yīng)加潤(rùn)滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無(wú)松動(dòng)，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。制動(dòng)器溫升不超過(guò)60℃門(mén)機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損如果超過(guò)新新時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換限速器旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油，限速器輪、張緊輪槽應(yīng)無(wú)常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無(wú)油污；限速夾繩鉗口處應(yīng)無(wú)油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固檢查張緊裝置動(dòng)作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；檢查限位開(kāi)關(guān)是否處于正常位置，如未在正常位置則應(yīng)扳回檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否靈活無(wú)卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)處加潤(rùn)滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2~4MM。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無(wú)油污清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常響聲，觸點(diǎn)有無(wú)打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無(wú)松動(dòng)、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號(hào)是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷齒、開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是滯靈活無(wú)阻滯，如阻滯則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；檢查電氣觸頭或開(kāi)關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理清除橋門(mén)、各廳門(mén)導(dǎo)軌的灰塵、油污檢查各廳門(mén)門(mén)鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門(mén)鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部門(mén)應(yīng)注放潤(rùn)滑油；檢查操縱按鈕、開(kāi)關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更換檢查自動(dòng)門(mén)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門(mén)機(jī)皮帶有無(wú)損傷，開(kāi)關(guān)門(mén)動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門(mén)限位開(kāi)關(guān)、減速開(kāi)關(guān)、門(mén)鎖接點(diǎn)、電阻器等有無(wú)損壞。要求門(mén)刀距廳門(mén)地坎5~8MM，運(yùn)行中門(mén)刀不能碰門(mén)轱轆，門(mén)刀與門(mén)轱轆間隙為3MM，廳門(mén)不能從外面用手扒開(kāi)。對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑油，保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，安全觸板動(dòng)作靈敏可靠檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為2/3油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無(wú)開(kāi)裂、膨脹，如開(kāi)裂、膨脹則應(yīng)列換檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門(mén)和轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開(kāi)關(guān)急停開(kāi)關(guān)、安全鉗天關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、終端限位安全裝置是滯動(dòng)作可靠，對(duì)不符合要求的調(diào)整或更換，對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤(rùn)滑油清除對(duì)重架、對(duì)重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒檢查各廳門(mén)門(mén)鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門(mén)鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部門(mén)應(yīng)注放潤(rùn)滑油；檢查操縱按鈕、開(kāi)關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更換檢查自動(dòng)門(mén)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門(mén)機(jī)皮帶有無(wú)損傷，開(kāi)關(guān)門(mén)動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門(mén)限位開(kāi)關(guān)、減速開(kāi)關(guān)、門(mén)鎖接點(diǎn)、電阻器等有無(wú)損壞。要求門(mén)刀距廳門(mén)地坎5~8MM，運(yùn)行中門(mén)刀不能碰門(mén)轱轆，門(mén)刀與門(mén)轱轆間隙為3MM，廳門(mén)不能從外面用手扒開(kāi)。對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑油，保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，安全觸板動(dòng)作靈敏可靠檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為2/3油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無(wú)開(kāi)裂、膨脹，如開(kāi)裂、膨脹則應(yīng)列換檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門(mén)和轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開(kāi)關(guān)急停開(kāi)關(guān)、安全鉗天關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、終端限位安全裝置是滯動(dòng)作可靠，對(duì)不符合要求的調(diào)整或更換，對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤(rùn)滑油清除對(duì)重架、對(duì)重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物檢查曳引鋼絲張力是否一致，繩有無(wú)伸長(zhǎng)，如什長(zhǎng)則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。曳引輪繩槽應(yīng)清潔無(wú)油污檢查導(dǎo)軌連接板、壓道螺栓是否緊固，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊做好中間接盒外部清潔，緊固各端子板壓線(xiàn)螺母每年對(duì)大廈內(nèi)所有電梯進(jìn)行曲一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試，此項(xiàng)目工作于每年12月上旬以前完成每年對(duì)減速箱更換一次新的蝸輪桿油檢查制動(dòng)片磨損情況，如磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/2時(shí)則應(yīng)更換清潔限速輪、張緊輪并加潤(rùn)滑油張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50MM，超過(guò)規(guī)定的應(yīng)予以截繩檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值2~4MM），試驗(yàn)安全鉗動(dòng)作是否靈敏可靠，如滿(mǎn)足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整清潔機(jī)械選層器，對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，損霈的元器件應(yīng)予以更換清潔廳門(mén)吊門(mén)輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門(mén)輪、地腳滑塊，調(diào)整好門(mén)機(jī)速度調(diào)整廳門(mén)吊門(mén)位置、門(mén)鎖位置，緊固各部螺栓，門(mén)刀與層門(mén)地坎、門(mén)鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5~8MM緊固對(duì)重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈，運(yùn)行應(yīng)無(wú)撞擊聲加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作準(zhǔn)確，傳動(dòng)部分應(yīng)靈活對(duì)終端限位開(kāi)關(guān)做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳門(mén)地坎以遠(yuǎn)50~~70MM對(duì)終端極限開(kāi)頭做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150~200MM檢查動(dòng)力部分絕緣電阻應(yīng)在其余電氣線(xiàn)路應(yīng)在0.25MΩ以上，電氣設(shè)備的金屬外殼對(duì)應(yīng)在4MΩ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作正常，如果不行則應(yīng)更換9、最后每次電梯維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過(guò)8小時(shí)，若要超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由工程部經(jīng)理填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)(特殊情況除外)對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部經(jīng)理口頭批準(zhǔn)后，按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行緊急維修電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊(cè)后交機(jī)電維修部存檔，保存期為長(zhǎng)期電梯停用管理：電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí)，應(yīng)由工程部經(jīng)理填寫(xiě)《停申請(qǐng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知物業(yè)部，由物業(yè)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶(hù)作出解釋?zhuān)ㄆ撸?、給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施2、適用范圍適用于大廈內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作3、職責(zé)工程部運(yùn)行/維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。運(yùn)行人員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的操作4、啟動(dòng)水泵（潛水泵）前的檢查檢查水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥是否已打開(kāi)，否則應(yīng)擰開(kāi)閘閥排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣（換水、停電、維保時(shí)）檢查電壓表、信號(hào)燈指示情況手動(dòng)水泵（潛水泵）合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開(kāi)頭將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“手動(dòng)”位置按下啟動(dòng)按鈕，水泵（潛水泵）啟動(dòng)，注意觀察啟動(dòng)電流如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)兩次，每次應(yīng)間隔3分鐘。如果3次都未啟動(dòng)成功，則應(yīng)停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再啟動(dòng)啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽(tīng)有無(wú)異常聲響，聞?dòng)袩o(wú)異常氣味，檢查漏水是否嚴(yán)重（漏水成線(xiàn)）確認(rèn)一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵（潛水泵）自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行5、停止水泵（潛水泵）將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”（停止）位置，水泵（潛水泵）停止運(yùn)轉(zhuǎn)拉下水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥（如果需要）關(guān)水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥（如果需要）檢查有無(wú)不正常情況，如有則及時(shí)處理（八）、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好2、適用范圍適用于大廈內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)3、職責(zé)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施運(yùn)行維保人員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。物業(yè)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停水的情況4、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定每年的12月15日之前，由工程部經(jīng)理組織水泵房運(yùn)行維保員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；備品、備件計(jì)劃；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用5、水泵房維修保養(yǎng)水泵房運(yùn)行維保人員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行大廈內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房運(yùn)行維保人員負(fù)責(zé)水泵機(jī)組維修保養(yǎng)：水泵房運(yùn)行維保人員每年的4月、10月份對(duì)大廈內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0．5M以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；清潔電動(dòng)機(jī)外殼；檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)懲則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆水泵維修保養(yǎng)：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根；清潔水泵外表；如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊6、控制柜維修保養(yǎng)水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)大廈內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外表，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物檢查、緊固所有接線(xiàn)頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)更換檢查柜內(nèi)所有線(xiàn)頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改7、交流接觸器維修保養(yǎng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯上的油污及臟物；檢查復(fù)位調(diào)簧情況；擰緊所有緊固件自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0．5M，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線(xiàn)熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換；檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換8、自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100M、否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦試中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表9、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)檢查表內(nèi)是否有積水、如有則應(yīng)干燥處理；檢查信號(hào)線(xiàn)接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；偏差很大或信號(hào)線(xiàn)腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換10、閘閥維修保養(yǎng)檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩；對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆止回閥維修保養(yǎng)：檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；檢查止回閥彈簧力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆浮球閥維修保養(yǎng)：檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)較直；檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換液位控制器維修保養(yǎng)：檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；緊固所以螺母11、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0．25M以上，否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵對(duì)線(xiàn)圈進(jìn)行烘干處理檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母12、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)；檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改；檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍；檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）13、結(jié)束每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由工程部經(jīng)理填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)對(duì)于計(jì)劃中示列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部經(jīng)理盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部經(jīng)理口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由工程部領(lǐng)班整理成冊(cè)后交工程部存檔，保存期為長(zhǎng)期停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由工程部經(jīng)理填寫(xiě)《停電申請(qǐng)表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知物業(yè)部，由物業(yè)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶(hù)作出解釋?zhuān)ㄊ?、中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)2、適用范圍適用于大廈內(nèi)的中央空調(diào)操作3、職責(zé)工程部經(jīng)理/組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查《中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況當(dāng)值維保員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的操作4、開(kāi)機(jī)前的檢查確認(rèn)下列情況正常后方可開(kāi)機(jī)：電壓表指示是否在額定值的±10%范圍以?xún)?nèi)各種信號(hào)燈顯示是否正常各種閥是否均已打開(kāi)5、開(kāi)機(jī)啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī)啟動(dòng)冷卻塔水泵檢查冷卻塔水位及補(bǔ)水情況啟動(dòng)冷凍泵確認(rèn)冷卻水供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過(guò)5~10分鐘后啟動(dòng)壓縮機(jī)壓縮機(jī)啟動(dòng)后，觀察壓縮機(jī)運(yùn)行電流，壓縮機(jī)吸排氣壓力，檢查區(qū)異常振動(dòng)、噪音或異常氣味，確認(rèn)一切正常后才算啟動(dòng)成功6、停機(jī)停壓縮機(jī)過(guò)5~10分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)全部關(guān)停后，嚴(yán)禁將總電源開(kāi)關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機(jī)繼續(xù)預(yù)熱以便下次啟動(dòng)確認(rèn)無(wú)異常情況后才算停機(jī)成功7、記錄關(guān)機(jī)后進(jìn)行記錄存檔（十）、中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、目的規(guī)范中央空調(diào)和輔助設(shè)施及末端設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)系統(tǒng)各項(xiàng)性能完好2、適用范圍適用于大廈內(nèi)各類(lèi)空調(diào)的維修保養(yǎng)3、職責(zé)公司管理部負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織制定《中央空計(jì)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施工程部制冷空調(diào)技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)主機(jī)（由供應(yīng)商負(fù)責(zé)維保）及其輔助設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。物業(yè)部負(fù)責(zé)各有關(guān)用戶(hù)通知停用中央空調(diào)的情況4、《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定每年的12月15日之前，由工程部經(jīng)理組織制冷運(yùn)行維保人員一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》原則：中央空調(diào)使用的頻度；中央空調(diào)運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用；備品、備件計(jì)劃5、維保原則對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《中央空調(diào)保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行暖通工程師及運(yùn)行維保員負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成6、冷卻塔維修保養(yǎng)制冷運(yùn)行維保人員每月應(yīng)對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)用500V搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線(xiàn)圈，干燥處理后仍達(dá)不到0.5MΩ以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線(xiàn)圈檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承檢查皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個(gè)月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則就整修檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）冬季停用時(shí)應(yīng)放干冷卻塔里面水，預(yù)防冰凍夏季啟用前應(yīng)對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次全面檢查方可投入使用7、風(fēng)機(jī)盤(pán)管維修保養(yǎng)制冷維保員每隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)每月清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)（制冷期內(nèi)），排除盤(pán)管內(nèi)的空氣（不定期）檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，遇應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承用500V搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻就不低于0.5MΩ，否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無(wú)變形、鼓脹或開(kāi)裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線(xiàn)頭是否牢固，是否有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤(pán)管、積水盤(pán)上的污物用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤(pán)管內(nèi)壁的水垢擰緊所有緊固件清潔風(fēng)機(jī)盤(pán)管外殼8、風(fēng)柜保養(yǎng)（新風(fēng)機(jī)）制冷維保人員每月對(duì)新風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)每月清洗次空氣過(guò)濾網(wǎng)根據(jù)換熱情況清潔表冷器散熱片每月清潔接水盤(pán)9、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢由供應(yīng)商承擔(dān)）配制10%的鹽酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）拆開(kāi)冷疑器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿(mǎn)酸溶液，酸洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為12小時(shí)）酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封墊已老化則應(yīng)更換）10、冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)制冷維保員每月對(duì)外冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承；檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理水泵維修保養(yǎng)：轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵；檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根（不定期）；檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)擰緊水泵過(guò)濾網(wǎng)清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍每年中央空調(diào)停用后應(yīng)對(duì)冷卻水管路一次保養(yǎng)檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)重做保溫層閥類(lèi)維修保養(yǎng)：制冷維保員每月對(duì)閥類(lèi)進(jìn)行一次保養(yǎng)節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)：檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；檢查閥門(mén)破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門(mén)；檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閃維修保養(yǎng)：干燥過(guò)濾器：檢查干燥過(guò)濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過(guò)濾器；電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥；通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠，如有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥；對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填處泄漏則應(yīng)加壓填料11、檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng)制冷維保員每月對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換；送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方右再使用；檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn)，對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換；檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊12、控制部分維修保養(yǎng)清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物檢查、緊固所有接線(xiàn)頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)更換交流接觸器維修保養(yǎng):清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；清潔鐵芯上的灰塵及臟物；擰緊所有緊固螺栓熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換自動(dòng)空氣開(kāi)頭維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆料，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；清除觸頭表面上的小顆粒（不要修銼）信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換13、中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)對(duì)中間繼電器、信號(hào)器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出的信號(hào)是否正常，否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器PC中央處理器、印刷線(xiàn)路板如出出問(wèn)題，則申請(qǐng)外委維修14、中央空調(diào)壓縮機(jī)（離心式）維修保養(yǎng)（由供應(yīng)商負(fù)責(zé)）每月應(yīng)對(duì)離心式壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)檢查壓縮機(jī)油位、油色、油壓。如油位低于觀察鏡的1/2或2/3位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù):壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（正常0.5MΩ以上）；壓縮機(jī)運(yùn)行電流（正常為額定值，三相基本平衡）；壓縮機(jī)油壓、壓縮機(jī)外殼溫度、吸氣壓力、排氣壓力、蒸發(fā)溫度和排氣溫度是否在正常值。檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音、喘振或振動(dòng)；檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味通過(guò)上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)運(yùn)行是否有故障，如有則應(yīng)查明原因后更換相關(guān)損壞的零器件（外委維修）擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)15、最后中央空調(diào)主機(jī)年度維修保養(yǎng)時(shí)間應(yīng)在機(jī)組停用后，或在使用前進(jìn)行，但必須在使用前一個(gè)月保養(yǎng)調(diào)試完畢。以免夏季來(lái)臨時(shí)影響使用對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部經(jīng)理盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部經(jīng)理口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時(shí)，應(yīng)由工程部經(jīng)理填寫(xiě)《停用申請(qǐng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知物業(yè)部，由物業(yè)部提前一周通知有關(guān)部門(mén)。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向有關(guān)部門(mén)作出解釋?zhuān)ㄊ唬┫老到y(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.目的為貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”消防方針，落實(shí)各項(xiàng)防范措施，確保大樓消防設(shè)施保持良好的狀態(tài)，保證在發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防設(shè)施設(shè)備能迅速有效地投入滅火搶險(xiǎn)工作，特制定本檢查制度。2.適用范圍建正東方中心內(nèi)所有消防設(shè)備。3.職責(zé)3.1消防中心值班人員主要負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)中心各項(xiàng)設(shè)備進(jìn)行檢查。3.2秩序部負(fù)責(zé)檢查各樓層消防栓、手提滅火器、消防電話(huà)、破玻按鈕。3.3工程部負(fù)責(zé)檢查煙感、溫感、應(yīng)急照明、正壓風(fēng)機(jī)、防火卷閘、噴淋系統(tǒng)。4.方法和過(guò)程控制4.1每月檢查4.1.1消防值班中心檢查消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)各項(xiàng)功能及消防廣播是否正常。4.1.2秩序部負(fù)責(zé)檢查A．消防器箱：檢查滅火器壓力是否正常（壓力表針在綠色區(qū)），零件是否完整，可見(jiàn)部分防蝕層是否完好，檢驗(yàn)標(biāo)志（卡）是否齊全。B．消防電話(huà)：檢查電話(huà)插孔是否良好，按5%比例通話(huà)測(cè)試；C．破玻按鈕：檢查安裝是否牢固、完好無(wú)損。D．防火門(mén)：檢查回門(mén)器關(guān)閉是否良好，把手?jǐn)[動(dòng)是否靈活，門(mén)的各部件有無(wú)缺損。E．正壓送風(fēng)閥：檢查走火通道正壓送風(fēng)閥檢查安裝是否牢固，窗頁(yè)有無(wú)積塵，零部件是否完整，開(kāi)啟/關(guān)閉是否良好。4.1.3工程部負(fù)責(zé)檢查A．煙感器：檢查安裝是否牢固，工作情況是否正常。B．應(yīng)急照明：檢查燈箱安裝是否牢固，燈箱面有無(wú)積塵，電源及指示燈是否正常。C．正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)：在消防中心啟動(dòng)（或停止）運(yùn)行是否正常；運(yùn)行參數(shù)是否符合要求。4.2要求：A．秩序部負(fù)責(zé)檢查的項(xiàng)目后填寫(xiě)《消防設(shè)備檢查表》、《滅火器箱檢查記錄表》，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)項(xiàng)目發(fā)單給工程部。B．每次檢查時(shí)必須對(duì)消防栓進(jìn)行清潔保養(yǎng)。C．工程部負(fù)責(zé)檢查項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。工程部負(fù)責(zé)檢查項(xiàng)目，填寫(xiě)《事故照明、消防導(dǎo)向及出口指示燈檢查保養(yǎng)記錄》、《消防風(fēng)機(jī)檢查記錄表》，并及時(shí)修復(fù)。4.3滅火器檢查4.3.1檢查時(shí)間：每月檢查一次4.3.2檢查項(xiàng)目：高、低壓配電房氣溶性滅火器、干粉滅火器、二氧化碳4.4半年檢查4.4.1檢查項(xiàng)目：消防栓加壓泵、恒壓泵。4.4.2檢查內(nèi)容：加壓泵、恒壓泵能否按設(shè)計(jì)要求對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行加壓或平衡管網(wǎng)的啟動(dòng)，中心能否正常啟動(dòng)。4.4.3要求：由工程部負(fù)責(zé)，秩序部協(xié)助。4.5防火門(mén)檢查4.5.1檢查時(shí)間：每月檢查一次。4.5.2檢查項(xiàng)目：各樓層防火門(mén)。4.5.3檢查內(nèi)容：防火門(mén)開(kāi)關(guān)是否正常，4.5.4要求：由秩序部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。4.6噴淋系統(tǒng)檢查4.6.1檢查項(xiàng)目：噴淋系統(tǒng)A.檢查時(shí)間：每月、季、年檢查一次。B.檢查內(nèi)容：打開(kāi)各樓層噴淋管網(wǎng)放水閘閥（尾端），檢查水流指示器能否運(yùn)作，消防中心能否及時(shí)報(bào)警。C．由工程部負(fù)責(zé)，秩序部協(xié)助。4.6.2噴淋閘閥的定期檢查A．每月檢查一次，由工程部責(zé)任技工負(fù)責(zé)檢查。B．檢查內(nèi)容：噴淋閘閥應(yīng)在打開(kāi)位置，如關(guān)閉的必須查明原因并跟進(jìn)，在可能的情況下盡快打開(kāi)4.3.6消防栓的定期檢查A．每月檢查一次，由秩序部負(fù)責(zé)。B．檢查內(nèi)容：檢查消防栓內(nèi)設(shè)施是否齊全，帆布水帶、水槍、卷盤(pán)（含噴嘴）、門(mén)及門(mén)較是否完好；警鈴、破玻按鈕是否完好無(wú)損。（十二）消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1．目的確保消防系統(tǒng)設(shè)備性能良好，保證安全運(yùn)行。2．適用范圍適用于建正東方中心消防系統(tǒng)，設(shè)備的維修保養(yǎng)。3．職責(zé)3．1工程部消防工程師、消防技工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修保養(yǎng)。3．2消防供應(yīng)商負(fù)責(zé)制定維修保養(yǎng)計(jì)劃。4．方法和過(guò)程控制4.1消防中心設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序。4.1.1消防中心設(shè)備由工程維修人員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。4.1.2工程經(jīng)理/消防工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督消防供應(yīng)商每年12月制定下一年《消防設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按設(shè)備運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。4.1.3水電維修人員按各保養(yǎng)計(jì)劃表的要求進(jìn)行維修修養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于相應(yīng)記錄內(nèi)。4.1.4消防設(shè)備維修后，必須恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)，不得隨意更改器材、線(xiàn)路。4.1.4中心設(shè)備故障維修一般不超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的故障，應(yīng)將故障原因、解決時(shí)間上報(bào)項(xiàng)目，限期解決。4.1.5凡是夜間發(fā)生的，不影響業(yè)主或租戶(hù)工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的中心設(shè)備故障，可以由早班機(jī)電維修工進(jìn)行維修。4.1.6工程經(jīng)理對(duì)維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.2消防中心消防設(shè)備檢查保養(yǎng)。4.2.1火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)。A．每日對(duì)消防火災(zāi)報(bào)警控制器進(jìn)行自檢功能檢查：按自檢鍵，讓報(bào)警控制器進(jìn)行自檢，然后按消聲鍵，消去控制器的聲音。B．月檢查保養(yǎng)：（1）完成日檢查保養(yǎng)全部?jī)?nèi)容；控制器主要工作電壓測(cè)試；公共場(chǎng)所、房間內(nèi)的煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45度角，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈、完好；隨機(jī)抽取不低于5%的煙感器，噴煙后檢查報(bào)警是否正確；手動(dòng)報(bào)警按鈕、檢查安裝是否牢固，有無(wú)破損及丟失；任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，進(jìn)行模擬報(bào)警，測(cè)試報(bào)警功能是否正常；對(duì)樓層內(nèi)道中各支箱（就地區(qū)域支控制、顯示箱）進(jìn)行外觀檢查、外接線(xiàn)是否固定良好；（8）對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜等進(jìn)行清掃除塵，檢查線(xiàn)路連接情況，有松動(dòng)的要上緊。對(duì)自檢、消音、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電源切換，報(bào)警檢查。C．年檢查保養(yǎng)按《消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄表》執(zhí)行。4.2.2消防泵、恒壓泵和加壓泵的維修保養(yǎng)。泵體：（1）檢查、補(bǔ)充、替換潤(rùn)滑油，如油質(zhì)變色、變硬，有金屬屑，應(yīng)全部更換；（2）泄漏檢查——盤(pán)根良好，泵體無(wú)滲水、溢水、砂眼、泵軸滲水無(wú)溢到地面；（3）轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)卡殼，泵轉(zhuǎn)與電機(jī)軸在同一中心線(xiàn)，機(jī)座緊固，螺絲無(wú)銹（有防銹措施），墊 片齊；（4）外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚、銘牌字跡清清晰。B．閥門(mén)、管道及附件：閥門(mén)開(kāi)閉靈活，無(wú)卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無(wú)漏水；（2）閥體、手柄完好，閥桿潤(rùn)滑好，外觀整潔；（3）單向閥動(dòng)作靈活，無(wú)漏水；（4）壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰，位置便于觀察，堅(jiān)固良好，表閥及接頭不滲水；（5）管道外表潔凈、無(wú)銹蝕，油漆脫落的要補(bǔ)齊；C．電機(jī)（檢查時(shí)要關(guān)電源）：（1）外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固牢靠，聯(lián)軸器有保護(hù)罩；（2）線(xiàn)耳聯(lián)接端緊密牢靠，無(wú)變色跡象，無(wú)裸露部分，對(duì)地絕緣良好，外殼接地良好；（3）檢查潤(rùn)滑油情況，如油質(zhì)變鈀、發(fā)硬，應(yīng)全部更換。D．每年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄于《消防水泵每年保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。4.2.3風(fēng)機(jī)保養(yǎng)A．?dāng)嚅_(kāi)主電源，掛上警告牌，檢查電機(jī)接地是否良好。B．緊固各部分松動(dòng)的螺絲及聯(lián)抽器。C．測(cè)量電動(dòng)機(jī)絕緣電阻，應(yīng)大于1MW。檢查主接觸器觸點(diǎn)，是否起麻點(diǎn)，凹坑，若有慶用砂紙平，如觸頭磨損過(guò)大，應(yīng)更換。D．調(diào)節(jié)皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)是否良好。E．檢查和更換接合面間的墊片和密封填料。F．清潔電機(jī)外表，打開(kāi)電機(jī)風(fēng)葉罩，清潔風(fēng)葉等。清潔風(fēng)口濾器和風(fēng)機(jī)風(fēng)葉。G．檢查風(fēng)機(jī)軸承潤(rùn)滑情況，加潤(rùn)滑油。（如潤(rùn)滑油變色、變質(zhì)、發(fā)硬，要全部更換）。H．檢查調(diào)節(jié)閥的機(jī)械開(kāi)閉動(dòng)作、開(kāi)閉角度標(biāo)志。I．手動(dòng)開(kāi)機(jī)、測(cè)量三相電流值，檢查指示燈，電壓電流表，聽(tīng)查風(fēng)機(jī)，電機(jī)各部件運(yùn)行聲音。J．檢查各風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)控制柜（含箱內(nèi)元件）連續(xù)三次開(kāi)、停機(jī)，檢查其聯(lián)動(dòng)的正確性、可靠性。K．連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)驗(yàn)證風(fēng)機(jī)動(dòng)轉(zhuǎn)正常。L．每半年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄。4.2.4疏散出口指示燈的保養(yǎng)。月保養(yǎng)內(nèi)容：檢查出口指示燈玻璃面板有無(wú)劃或破裂現(xiàn)象；出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應(yīng)查清原因或修理；檢查出口指示燈安裝是否牢固；針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷，取下來(lái)進(jìn)行修復(fù)，再裝回原位；（5）燈停外殼及面板擦抹干凈。B．每3個(gè)月進(jìn)行一次備電池亮燈（半小時(shí)），使電池放電后再充電，延長(zhǎng)電池使用壽命。4.2.5滅火器使用及保養(yǎng)A．滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng)、干燥、清潔的地點(diǎn)，不得受到烈日的曝曬，不得接近熱源或受劇烈振動(dòng)。B．滅火器懸掛地點(diǎn)的環(huán)境溫度為-10~55℃。C．滅火器設(shè)置地點(diǎn)位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車(chē)式滅火器與其保護(hù)對(duì)象之間的通道應(yīng)暢通無(wú)阻。D．滅火器（干粉、二氧化碳）要每月進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容為：（1）噴筒是否暢通（如堵塞要及時(shí)清通）；（2）壓力指示表是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，檢查后要重新灌裝；（3）零件是否完整（有無(wú)松動(dòng)、變形、銹蝕、損壞）；（4）可見(jiàn)部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時(shí)補(bǔ)好，明顯腐蝕應(yīng)送專(zhuān)業(yè)部門(mén)維修及進(jìn)行耐壓試驗(yàn)）。E．每半年檢查一次噴嘴和噴射管有無(wú)堵塞，腐蝕損壞，剛性連接式噴筒是否能繞其軸線(xiàn)回轉(zhuǎn)，并可在任意位置停留，推車(chē)式滅火器的行車(chē)機(jī)構(gòu)是否靈活，有否檢驗(yàn)標(biāo)志。F．滅火器由消防部門(mén)進(jìn)行灌裝。4.2.6消火栓的保養(yǎng)。每季度逐個(gè)檢查一次：檢查栓門(mén)關(guān)閉是否良好，玻璃有無(wú)損壞，栓門(mén)封條是否完好；隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的10%測(cè)試，按消火栓報(bào)警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報(bào)警顯示，檢查箱內(nèi)元件是否良好，有無(wú)脫落，栓內(nèi)水龍頭有無(wú)滲漏；（3）栓門(mén)封條脫落破損的補(bǔ)貼封條。B．每年逐個(gè)打開(kāi)消火栓檢查一次——與管道放水沖洗同步：完成季檢查中栓外檢查部分；開(kāi)栓門(mén)取出水帶、仔細(xì)檢查有無(wú)破損，如有應(yīng)即修補(bǔ)或替換，檢查有無(wú)發(fā)黑、發(fā)霉，如有，應(yīng)取出刷凈，晾干；將水帶交換摺邊或翻動(dòng)一次；檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否方便牢固、有無(wú)缺損，如有、立即修復(fù)，然后擦凈，在栓內(nèi)放好；查接口墊圈是否完好無(wú)缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油；檢查修整全部支架，掉漆部位應(yīng)重新補(bǔ)刷，關(guān)上栓門(mén)、貼上封條；（7）將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門(mén)、貼上封條。消防泵房設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1．目的確保泵房設(shè)備性能良好，保證安全運(yùn)行。2．適用范圍適用于建正東方中心消防系統(tǒng)，設(shè)備的維修保養(yǎng)。3．職責(zé)3．1工程部設(shè)備運(yùn)行班負(fù)責(zé)消防設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，綜合維修班協(xié)助。3．2工程部經(jīng)理對(duì)維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。4．方法和過(guò)程控制4.1消防班負(fù)責(zé)定期對(duì)消防泵房設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)；由秩序部配合檢查工作并將異常情況知會(huì)工程部。對(duì)水泵的檢查：4.2.1檢查、補(bǔ)充、替換潤(rùn)滑油，如油質(zhì)變色，有鐵屑應(yīng)全部替換。4.2.2盤(pán)根良好，泵體無(wú)滲水、溢水、砂眼，泵軸滲水無(wú)溢流到地面。4.2.3轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線(xiàn)，機(jī)座緊固，螺絲無(wú)銹（有防銹措施），墊片齊。4.2.4外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。4.2對(duì)閥門(mén)、管道及附件的檢查：4.2.1閥門(mén)開(kāi)閉靈活、無(wú)卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無(wú)漏水；4.2.2閥體、手柄完好，閥桿潤(rùn)滑好，外觀整潔；4.2.3單向閥動(dòng)作靈活，無(wú)漏水；4.2.4壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰，位置便于觀察，堅(jiān)固良好，表閥及接頭不滲水。4.3對(duì)水泵電機(jī)的檢查：4.3.1外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固牢固，聯(lián)軸器有保護(hù)罩；4.3.2線(xiàn)耳聯(lián)接端緊密牢靠，無(wú)變色跡象，無(wú)裸露部分，接地良好。（十四）消防設(shè)施巡檢標(biāo)準(zhǔn)1．目的確保消防設(shè)施設(shè)備性能良好，保證正常使用。2．適用范圍適用于建正東方中心消防設(shè)備的檢查。3．職責(zé)3．1安管部負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的檢查。3．2工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)。4．方法和過(guò)程控制4.1滅火器4.1.1封條應(yīng)完好，并按規(guī)定時(shí)間檢查。4.1.2器材安裝牢固、齊全、無(wú)缺陷，鉛封和保險(xiǎn)插應(yīng)完整。4.1.3壓力足夠、重量/砂量達(dá)到規(guī)定要求。4.2消防栓/箱4.2.1封條應(yīng)原好，并按規(guī)定時(shí)間檢查。4.2.2箱內(nèi)器材安裝牢固、齊全、無(wú)缺陷。4.2.3閘閥、水嘴無(wú)滴漏，水帶無(wú)破損潮濕。4.3手動(dòng)破玻手破碎玻璃設(shè)施完好。4.4防火門(mén)4.4.1防火門(mén)無(wú)損壞，開(kāi)關(guān)靈活。4.4.2防火門(mén)無(wú)物品阻擋、堵塞。4.4.3閉門(mén)器無(wú)損壞。4.5走火通道/疏散照明4.5.1走火通道暢通。4.5.2照明良好、指引牌發(fā)光良好。4.6防火卷閘門(mén)防火卷閘門(mén)下方無(wú)阻礙物。4.7地下消防栓/消防接洽器4.7.1無(wú)滴漏，外觀完好無(wú)銹漬。4.7.2機(jī)件齊全。（十五）化糞池清潔管理規(guī)程1.目的為了便于化糞池的清潔管理2.范圍建正東方中心管理范圍內(nèi)所有化糞池。3．職責(zé)客服部負(fù)責(zé)、工程部協(xié)助對(duì)化糞池清理跟進(jìn)工作。4.方法和過(guò)程控制4.1標(biāo)準(zhǔn)每半年清疏一次，清潔后池內(nèi)渠道口通暢，池內(nèi)無(wú)積物浮面。4.2作業(yè)程序A．確定清理日期后，提前一天通知到與化糞池相鄰的業(yè)主/租戶(hù)，關(guān)好門(mén)窗，減少影響；B．準(zhǔn)備好吸糞車(chē)（含5米長(zhǎng)膠管3條，8米長(zhǎng)竹竿一條）；C．用鐵鉤打開(kāi)化糞池蓋板，再用長(zhǎng)竹竿攪散化糞池內(nèi)雜物結(jié)塊層；D．把車(chē)開(kāi)到化糞池旁，套好吸糞管放入化糞池內(nèi)；E．啟動(dòng)吸糞車(chē)的開(kāi)關(guān)，吸出糞便直至池內(nèi)的化糞結(jié)塊物吸完為止；F．蓋好化糞池井蓋，用清水沖洗工作現(xiàn)場(chǎng)和所有的工具；H．通知業(yè)主/租戶(hù)可正常打開(kāi)窗戶(hù)。4.3注意事項(xiàng)A.應(yīng)在作業(yè)范圍內(nèi)設(shè)立警示牌或警示燈；B.在化糞池井蓋打開(kāi)后10~15分鐘，人不要站在池邊，禁止在池邊點(diǎn)火或吸煙，以防沼氣著火燒傷作業(yè)人員；作業(yè)人員勿下池工作，防止人員中毒或陷入池水中；D.化糞池井蓋打開(kāi)后，工作人員不能離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員靠近作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，清潔完畢后，確保蓋好井蓋，以防行人或小孩掉入井內(nèi)發(fā)生意外；E.吸糞作業(yè)，盡量避免污染工作現(xiàn)場(chǎng)或周?chē)木G化等；5.記錄表格5.1《清理化糞池登記表》（十六）裝修管理規(guī)定1.目的為了協(xié)助和指引業(yè)主/租戶(hù)室內(nèi)裝修的規(guī)范進(jìn)行,避免違例裝修,影響公共安全。2.適用范圍適用于建正東方中心二次裝修的裝修管理。3.職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)裝修的審批和管理；裝修監(jiān)管小組對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查；服務(wù)中心前臺(tái)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)證件。4.方法和過(guò)程控制4.1規(guī)定項(xiàng)目4.1.1在規(guī)劃驗(yàn)收前，任何裝修工程均不得改變樓宇外觀，不得影響整體外貌觀瞻等。電話(huà)線(xiàn)、電視天線(xiàn)、網(wǎng)絡(luò)用線(xiàn)、電纜、給水管等均不準(zhǔn)在外墻敷設(shè)；不得擅自在外墻打孔洞或安裝懸掛設(shè)備、設(shè)施。4.1.2在規(guī)劃驗(yàn)收前已經(jīng)收樓的不得拆、改原建筑間隔及內(nèi)部設(shè)施，如室內(nèi)間隔墻需拆除或改動(dòng)須事先向服務(wù)中心提出申請(qǐng)，由地產(chǎn)項(xiàng)目部、物業(yè)客服部、物業(yè)工程部認(rèn)定可行方可施工。否則承擔(dān)由此導(dǎo)致的一切后果。4.1.3室內(nèi)隔墻必須采用輕質(zhì)隔墻，如石膏板、木夾板墻、各種輕質(zhì)磚墻（容重≤1000kg/㎡）等。隔墻的位置要沿梁位設(shè)置，控制在偏移梁位0.5M以?xún)?nèi)的位置，石膏板墻，木夾板墻不受此限。所有隔墻在表面裝飾前需到管理公司報(bào)驗(yàn)及確認(rèn)，不能擅自提高單位地面的標(biāo)高超出樓板容許的負(fù)載。4.1.4不得改變寫(xiě)字樓外觀，更不得在公區(qū)或外墻加設(shè)任何招牌、遮蓬、鐵籠、花架、骨架天線(xiàn)及其它裝置。4.1.5不得改變室內(nèi)衛(wèi)生間的使用用途和原設(shè)計(jì)位置，不得損壞衛(wèi)生間內(nèi)的變壓式煙道。4.1.6室內(nèi)所有排水管的出口不得改動(dòng)，并按原設(shè)計(jì)（排污、排糞）分別駁接。4.1.7衛(wèi)生間地面更改時(shí)必須要做好防水層，以避免漏水影響相鄰物業(yè)。而交付使用的樓宇衛(wèi)生間、地面已做防水層，衛(wèi)生間吊天花時(shí)，請(qǐng)勿在凹池樓板鉆孔。一經(jīng)改動(dòng)，業(yè)主/租戶(hù)將自行負(fù)責(zé)相關(guān)的一切責(zé)任。4.1.8為保持樓宇整體外觀，嚴(yán)禁在窗戶(hù)外嚴(yán)禁架設(shè)防盜網(wǎng)、晾曬架等其它物件，單元戶(hù)門(mén)（包括單元門(mén)牌）。4.1.9所有裝修材料應(yīng)按國(guó)家頒布的《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，選用不燃或難燃裝修材料，天花內(nèi)木質(zhì)材料表面應(yīng)涂防火漆，以防止或減少火災(zāi)的發(fā)生。4.1.10運(yùn)載裝修材料或垃圾廢物須按管理公司安排之指定電梯及通道“打包”運(yùn)載，并按指定時(shí)間進(jìn)行，避免影響其他業(yè)主/租戶(hù)。4.1.11一切運(yùn)輸工具只能使用膠輪胎或木輪，絕對(duì)禁止使用鐵輪或石輪運(yùn)輸工具，如因此而造成地面磚出現(xiàn)開(kāi)裂或者磨花等現(xiàn)象,業(yè)主/租戶(hù)負(fù)責(zé)進(jìn)行修繕。4.1.12裝修施工用電不得超過(guò)該裝修單元的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂接亂拉電源線(xiàn)；否則，造成的一切后果由業(yè)主/租戶(hù)承擔(dān)。4.1.13業(yè)主/租戶(hù)如不按規(guī)定裝修，一