轉(zhuǎn)塘房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

杭州轉(zhuǎn)塘項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

本項(xiàng)目是獨(dú)特的創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)態(tài)屬于第四代專業(yè)市場(chǎng)集群，但又必須采用百貨商場(chǎng)模式運(yùn)營(yíng)管理方能確保項(xiàng)目的成功和穩(wěn)定持續(xù)的盈利。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，人才戰(zhàn)略、資源整合、品牌運(yùn)作、資本運(yùn)作、政企合作等一系列戰(zhàn)略規(guī)劃與計(jì)劃必須專業(yè)化、系統(tǒng)化的精耕細(xì)作與執(zhí)行到位！

此次方案主要針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)前期的整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略及初步的投資財(cái)務(wù)分析，待發(fā)展思路達(dá)成共識(shí)，接下來的一系列工作，我們將提供嚴(yán)謹(jǐn)周詳?shù)墓ぷ饔?jì)劃與執(zhí)行內(nèi)容。前言之江轉(zhuǎn)塘板塊區(qū)域解讀杭州市場(chǎng)解讀12市場(chǎng)解讀Part.11杭州市場(chǎng)解讀杭州城市介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析酒店式公寓市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)分析小結(jié)杭州是長(zhǎng)三角主要城市，浙江省省會(huì)，著名的旅游文化城市；2.杭州經(jīng)濟(jì)水平高，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，居民收入高，民間資本購買力強(qiáng)；3.杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，發(fā)展成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度高，產(chǎn)品品質(zhì)佳，剛性需求旺盛，市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供小于求的狀態(tài)；4.杭州住宅及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)較為成熟，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)剛剛起步；5.杭州是沿海及內(nèi)地最主要及最具規(guī)模的市場(chǎng)之一，建議以商業(yè)和住宅市場(chǎng)為突破口，結(jié)合城市規(guī)劃選擇項(xiàng)目。城市介紹前言上海是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的龍頭城市，也是經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散的中心。杭州在空間結(jié)構(gòu)分布上處于第一擴(kuò)散圈層，與上海這個(gè)增長(zhǎng)極聯(lián)系最為緊密，戰(zhàn)略地位優(yōu)勢(shì)明顯。揚(yáng)州南通泰州舟山湖州臺(tái)州紹興常州南京嘉興無錫寧波蘇州戰(zhàn)略地位第一擴(kuò)散圈第二擴(kuò)散圈第三擴(kuò)散圈長(zhǎng)三角位于大陸海岸線中部、長(zhǎng)江入?？?，土地面積1010萬平方公里，占全國的1%。人口近8000萬人，占全國的6%。目前區(qū)域內(nèi)共有16個(gè)城市，包括1個(gè)直轄市—-上海，以及江蘇省中南部沿江8市、浙江北部環(huán)杭州灣6市以及浙江省臺(tái)州市。長(zhǎng)三角各城市GDP比重杭州市區(qū)位條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名靠前，受上海輻射明顯，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了很好的宏觀鋪墊杭州市地理區(qū)位與經(jīng)濟(jì)區(qū)位地理行政杭州地理位置優(yōu)越，交通便捷，自然景觀優(yōu)美

杭州地處長(zhǎng)江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運(yùn)河南端，是長(zhǎng)江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐，是浙江省省會(huì)、經(jīng)濟(jì)中心和著名的旅游文化城市，有“人間天堂”的美譽(yù)。杭州市全市總面積16596平方千米，其中市區(qū)面積3068平方千米。杭州市現(xiàn)轄八個(gè)區(qū)：

上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)。三個(gè)縣級(jí)市：富陽市、臨安市、建德市兩個(gè)縣：桐廬縣、淳安縣杭州市同時(shí)處于“上海-南京-杭州”和“上海-杭州-寧波”小三角都市圈內(nèi)，受上海兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射，是長(zhǎng)江三角洲南翼區(qū)域的中心。杭州城市格局：一主三副的城市格局，各組團(tuán)依托不同資源和產(chǎn)業(yè)，形成各自的區(qū)域定位資料來源：杭州規(guī)劃局網(wǎng)站杭州市城市總體規(guī)劃圖發(fā)展方向:“西湖時(shí)代”走向“錢塘江時(shí)代”

規(guī)劃布局:一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶

①一主三副:主“中心城區(qū)”副“江南城臨平城下沙城”

②雙心雙軸:旅游商業(yè)文化服務(wù)中心、城市新中心

城市生態(tài)軸、城市發(fā)展軸

③六大組團(tuán):北片—塘棲、良渚和余杭組團(tuán)

南片—義蓬、瓜瀝和臨浦組團(tuán)

④六條生態(tài)帶:西湖風(fēng)景名勝區(qū)湘湖旅游區(qū)等城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略：東勱、西靜、南新、北秀、中興城市規(guī)劃杭州快速路網(wǎng)模式：高速公路+快速路+主干道杭州市城市總體規(guī)劃—城市綜合交通①城市公共交通：形成以軌道交通和地面快速公共交通為主導(dǎo)，高效方便的換乘系統(tǒng)為依托，常規(guī)公共汽(電)車為基礎(chǔ)，其它公共交通工具為輔的現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)。②城市道路交通：一環(huán)三縱五橫一環(huán)即繞城公路，三縱由南北向的上塘路-中河路-時(shí)代大道、石橋路-秋濤路-風(fēng)情大道、東湖路-通惠路組成；五橫由東西向的石祥路及延伸線、德勝路及延伸線、天目山路-環(huán)城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道組成五橫③對(duì)外交通——“一主一輔”“一小時(shí)半圈”“一港五線四支”

(1)鐵路：鐵路編組站按“一主一輔”設(shè)置，客運(yùn)樞紐由杭州東站、杭州站、杭州南站(蕭山站)組成。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及北塘河北側(cè)綠帶至杭州南站出地面。鐵路望江門道口以南既有浙贛線鐵路以及所有場(chǎng)站設(shè)施的功能轉(zhuǎn)化為城市交通設(shè)施。規(guī)劃滬杭甬高速客運(yùn)專線、寧杭城際列車和滬杭磁懸浮列車引入杭州東站，在錢江二橋附近選擇越江通道。

(2)公路：強(qiáng)化城市對(duì)外交通，完成繞城公路及十七條對(duì)外公路，加強(qiáng)與上海、南京、寧波、黃山等周邊城市的聯(lián)系，形成市域“一小時(shí)半”公路交通圈。

(3)水路：建設(shè)“一港五線四支”骨干航運(yùn)網(wǎng)，提高錢塘江通航能力至四級(jí)，改造京杭運(yùn)河，在九堡東規(guī)劃建設(shè)京杭運(yùn)河二通道。

(4)航空：杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)是國內(nèi)干線機(jī)場(chǎng)和國際定期航班機(jī)場(chǎng)，遠(yuǎn)期年旅客吞吐量約3000萬人次，遠(yuǎn)景用地控制規(guī)模約10平方千米。交通體系運(yùn)用地鐵緩解城市交通，造就杭州這一“大都市”近期目標(biāo)（09年3月—2011年內(nèi)）：

開工建設(shè)軌道交通一期工程，2011年底之前建成1號(hào)線部分、2號(hào)線部分和錢江新城試驗(yàn)段，并爭(zhēng)取開工建設(shè)錢江新城至東站交通樞紐（4號(hào)線部分）、至蕭山國際機(jī)場(chǎng)（7號(hào)線部分）連接線，形成連接杭州主城至江南、臨平、下沙三個(gè)副城的軌道交通骨干線路。中期目標(biāo)（2011年－2020年）：

建成1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)線和7號(hào)線部分，形成杭州軌道交通基本網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。遠(yuǎn)期目標(biāo)（2020年－2050年）：建成6號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線，形成國內(nèi)一流、國際先進(jìn)的較為完善的軌道交通網(wǎng)絡(luò)體系，成為杭州城市公共交通的骨干網(wǎng)絡(luò)交通體系鐵路建設(shè)圍繞“四線一橋一樞紐”展開，即滬杭高鐵和磁浮、杭寧高鐵、杭甬高鐵、杭長(zhǎng)客運(yùn)專線、錢江鐵路新橋、杭州東站樞紐

杭州未來重點(diǎn)鐵路工程:"四線一橋一樞紐"

"四線"指杭寧客專、杭甬客專、滬杭客專、杭長(zhǎng)客專;

"一樞紐"指杭州火車東站原址擴(kuò)建，成浙江及杭州規(guī)模最大的綜合交通樞紐中心;

"一橋"指錢江鐵路新橋，位于錢江二橋上游20.9米處，全長(zhǎng)2222米，總投資12億元新東站建設(shè)目標(biāo):形成長(zhǎng)三角2小時(shí)交通圈序號(hào)現(xiàn)在需時(shí)建成后需時(shí)出發(fā)點(diǎn)目的地11小時(shí)37分鐘38分鐘杭州上海24小時(shí)1小時(shí)杭州南京32小時(shí)19分鐘36分鐘杭州寧波杭州新東站效果圖交通體系杭州市是長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)中心城市之一，其總體經(jīng)濟(jì)水平僅次于上海與蘇州，人均GDP接近全國水平3倍GDP總額，年均增長(zhǎng)近15%人均GDP總額，年均增長(zhǎng)超11.6%地區(qū)長(zhǎng)三角珠三角渤海灣2011年上海蘇州無錫深圳廣州東莞北京天津GDP總額（億元）19195.69105006900約11000123804735.3916000.411190.99人均GDP（元）8256010038210832010236996860953248039486495.57經(jīng)濟(jì)發(fā)展近年來杭州市錢江新城與濱江新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，其固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資都較有規(guī)模固定資產(chǎn)投資：“十一五”時(shí)期，全社會(huì)固定資產(chǎn)累計(jì)投資10170.15億元，年均增長(zhǎng)13.1％。房地產(chǎn)開發(fā)投資：經(jīng)過了06年的調(diào)整，開始穩(wěn)步上升，年均增長(zhǎng)15.6％近八年社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）近八年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2548.36億元，比上年增長(zhǎng)18.7％，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)13.7％。其中城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額2432.51億元，增長(zhǎng)18.8％；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額115.85億元，增長(zhǎng)18.4％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額2274.84億元，增長(zhǎng)18.4％；住宿餐飲業(yè)零售額273.52億元，增長(zhǎng)21.6％。不斷快速增長(zhǎng)的零售品總額給杭州商業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)力的保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)與儲(chǔ)蓄水平與日俱增，人均居住面積相當(dāng)于全國平均水平收入水平：杭州市藏富于民的特征；消費(fèi)與儲(chǔ)蓄水平增長(zhǎng)快，且傳統(tǒng)上具有置業(yè)的消費(fèi)習(xí)慣。居住水平：人均居住面積相當(dāng)于全國主要城市的平均水平。杭州居民收入與消費(fèi)情況2011年全年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34065元，人均生活消費(fèi)性支出22642元，全市農(nóng)村居民人均純收入15245元，人均生活消費(fèi)性支出12125元。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)5547.48億元。人民生活1.杭州市是長(zhǎng)三角乃至全國的重要經(jīng)濟(jì)中心城市，也是我國的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，榮獲“中國十佳宜居城市”、“中國最佳旅游城市”及“中國最佳商業(yè)城市”等殊榮。2.杭州總體經(jīng)濟(jì)水平與人均GDP在全國及長(zhǎng)三角主要城市中位居前列。3.杭州城市擴(kuò)張速度快，固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資規(guī)模較大，有一定發(fā)展?jié)摿Α?.杭州是華東地區(qū)重要的交通樞紐，未來的滬杭磁懸浮將使其與上海聯(lián)系更緊密，在建的城市軌道交通將使市內(nèi)交通更便捷。5.杭州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)及外資經(jīng)濟(jì)均較發(fā)達(dá)，民間資本豐厚，居民收入及消費(fèi)能力較高，購買力很強(qiáng)。6.杭州的周邊縣市是中國富裕度最高的區(qū)域，且傳統(tǒng)上有移居至杭州置業(yè)的習(xí)慣，是杭州房地產(chǎn)業(yè)的主要購買群體之一。小結(jié)市場(chǎng)規(guī)模：2011年，杭州主城區(qū)累計(jì)成交各類商品房共23346套，較2010年下滑35.1%價(jià)格趨勢(shì)：11年商品房成交均價(jià)元/平方米，同比上漲客源結(jié)構(gòu)：住宅市場(chǎng)以自用剛性需求為主，主要客戶群為本地改善性客戶及新家庭置業(yè)（本地及浙江臨近新移民），由于浙江民間資本發(fā)達(dá)，也有一定比例的本地及周邊外來投資者。市場(chǎng)成熟度：市場(chǎng)成熟度較高，產(chǎn)品品質(zhì)高，客戶檔次高。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度：國內(nèi)（萬科、保利、中海等）及國際知名開發(fā)商（新鴻基，華潤(rùn)，九龍倉，吉寶）集中，本地開發(fā)商（綠城、濱江、雅戈?duì)柕龋┰萍?，?jìng)爭(zhēng)十分激烈。版塊及區(qū)域：上城區(qū)、下城區(qū)、拱墅區(qū)（運(yùn)河、申花）、江干區(qū)（錢江新城、九堡、下沙）、西湖區(qū)（文教、西溪、三墩、轉(zhuǎn)塘）及濱江區(qū)。發(fā)展趨勢(shì)：鑒于經(jīng)濟(jì)預(yù)期仍將保持持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2011杭州樓市：縮量飆升與殺跌，住宅庫存迭創(chuàng)新高較年初翻番

單位：套單位：套2011年，杭州主城區(qū)共成交23346套新房，較2010年下滑35.1%，較09年下滑64.8%，僅略高于08年的23202套從2月到11月整整十個(gè)月的時(shí)間里，杭州只有三個(gè)月的成交在2000套之上，成交最多一個(gè)月，也只有2349套供求及價(jià)格在成交大幅下滑的同時(shí)，09年、10年出讓的天量土地，在今年形成集中供應(yīng)，杭州主城區(qū)樓市庫存不斷攀升，迭創(chuàng)新高。其中，住宅庫存由去年年底的13603套，飆升至今年年底的27792套，翻了一倍都不止。下面的表格，非常清晰地顯示了杭州主城區(qū)今年每個(gè)月住宅庫存的變化情況。2010年12月31日和2011年12月31日杭州主城區(qū)存量房、存量住宅變化住宅庫存迭創(chuàng)新高較年初翻番供求及價(jià)格2012年2月降價(jià)求量成交、預(yù)定量列五年同月第二2月杭州主城區(qū)商品房共成交1256套，同比去年2月增加23.62%，環(huán)比1月增幅為53.17%2月的成交量有所回升，重回千套以上，與近五年同月數(shù)據(jù)相比位列第二2月主城區(qū)商品房共預(yù)定791套，環(huán)比漲幅高達(dá)427.33%，同比大幅增加332.24%，與近五年同月相比位列第二2月份預(yù)定成交量與近5年同月數(shù)據(jù)相比皆位列第二，春節(jié)的影響很大。08年-12年，僅09和12年的春節(jié)在1月份，而這兩年2月份的預(yù)定成交量在近5年同月數(shù)據(jù)排名中均占據(jù)前二位置。另外，本月杭城許多樓盤加入價(jià)格戰(zhàn)，實(shí)打?qū)嵉慕祪r(jià)優(yōu)惠吸引了許多購房者，成交量有所回升。供求及價(jià)格樓市低迷，但房地產(chǎn)開發(fā)投資的腳步并未放慢。據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局杭州調(diào)查隊(duì)提供的最新數(shù)據(jù)，1~2月，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)投資134.40億元，增長(zhǎng)45.6%，增速比上年同期回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，但高于全省平均水平12.9個(gè)百分點(diǎn)，居全省第4位。

從商品房用途看，商品住宅投資77.59億元，增長(zhǎng)20.3%，辦公樓投資17.71億元，增長(zhǎng)82.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資15.16億元、其他用房投資23.93億元，分別增長(zhǎng)103.4%和124.6%。

1~2月，杭州市商品房新開工面積288.05萬平方米，增長(zhǎng)123.5%，增速比上年同期提高81.8個(gè)百分點(diǎn)。但新開工住宅面積增幅呈回落態(tài)勢(shì)，前兩個(gè)月僅135.48萬平方米，增長(zhǎng)31.8%，增速比上年同期回落21.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工面積122.83萬平方米，增長(zhǎng)64.3%，增速比上年同期提高44.9個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅竣工面積87.18萬平方米，增長(zhǎng)51.6%，增速比上年同期提高38個(gè)百分點(diǎn)。

2012年頭兩個(gè)月杭州房產(chǎn)開發(fā)投資增四成趨勢(shì)預(yù)測(cè)1.杭州土地市場(chǎng)起步早，市場(chǎng)較為規(guī)范，自1999年開始實(shí)行土地公開招拍掛。2.杭州土地市場(chǎng)有序供應(yīng)，供求穩(wěn)步上升，總量平衡，但是中心供應(yīng)已近枯竭，土地供應(yīng)外圍化趨勢(shì)形成。3.中心城區(qū)的拱墅區(qū)（運(yùn)河沿岸舊城改造）、江干區(qū)的九堡和下沙（地鐵利好）、西湖區(qū)的三墩（基礎(chǔ)設(shè)施提高）和轉(zhuǎn)塘（旅游環(huán)境）為熱點(diǎn)區(qū)域，供應(yīng)量較大，地價(jià)有望進(jìn)一步提高。4.杭州土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，外來與本地實(shí)力房企云集，土地價(jià)格長(zhǎng)期高位運(yùn)行。土地市場(chǎng)概況2011年主城區(qū)地價(jià)水平依然堅(jiān)挺，全年主城區(qū)共賣地收入為316.7081億元，創(chuàng)三年來的新低，為去年同期的64%，僅為2009年同期的40%。2008年-2011年主城區(qū)推地總量走勢(shì)圖2011年主城區(qū)板塊出讓分布圖統(tǒng)計(jì)顯示，全年主城區(qū)共賣地收入為316.7081億元，創(chuàng)三年來的新低，為去年同期的64%，僅為2009年同期的40%?？傮w分析宅地平均成交樓面價(jià)8920元/平米多個(gè)板塊跌幅小宅地平均成交樓面價(jià)8920元/平米多個(gè)板塊跌幅小總價(jià)：316.71億，僅為09年4成統(tǒng)計(jì)顯示，全年主城區(qū)共賣地收入為316.7081億元，創(chuàng)三年來的新低，為去年同期的64%，僅為2009年同期的40%。地價(jià)堅(jiān)挺！多板塊樓面價(jià)跌幅小今年主城區(qū)住宅用地成交量大幅萎縮，然而地價(jià)并未呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)，多數(shù)板塊出讓地塊的地價(jià)僅僅發(fā)生小幅下降，個(gè)別板塊甚至刷新記錄。

2011年板塊地價(jià)新紀(jì)錄：

7月5日出讓的位于拱宸橋的18號(hào)地塊，以13050萬元成交。由于該地塊配保面積比例高達(dá)32%，剔除保障房部分的成本，樓面價(jià)格已經(jīng)刷新了城北宅地價(jià)格新紀(jì)錄。

8月16日出讓的26號(hào)長(zhǎng)睦地塊，成交樓面價(jià)為4934元/平米，甚至要高于2009年底緊鄰該地塊的城發(fā)云錦城4347元/平米的拿地單價(jià)?？傮w分析

2011年主城區(qū)共出讓土地56宗，其中城東板塊和之江板塊共推地24宗，約占43%；成交面積達(dá)79.1公頃，占主城區(qū)總和的53.8%，超過半數(shù)。城東板塊成功出讓14宗地塊，成交金額86.76億元，成為主城區(qū)今年吸金力度最強(qiáng)的板塊。杭州主城區(qū)板塊吸金力排行榜城東板塊和之江板塊共推地24宗，成交面積達(dá)79.1公頃，占主城區(qū)總和的53.8%，超過半數(shù)?？傮w分析

2011年，主城區(qū)共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商業(yè)用地34宗。住宅用地成交總面積1192畝，可建面積189萬方，土地成交總額168.95億元，占賣地總收入的53%。在住宅市場(chǎng)整整一年都處在寒冬之際，商業(yè)用地市場(chǎng)反而表現(xiàn)出熱度。2011年主城區(qū)商業(yè)用地成交額相比2010年不降反升，共計(jì)147.7575億元，同比上漲8%。商業(yè)用地占47%，價(jià)格不跌反漲總體分析杭州2011年商業(yè)用地成交表2011年商業(yè)用地出讓詳情編號(hào)出讓日期地塊坐落出讓面積用途容積率可建面積競(jìng)得單位樓面價(jià)[2011]12.28西湖區(qū)（浮山單元C2/C6-A-1-2地塊）37555商業(yè)金融科研設(shè)計(jì)兼容用地275110浙江大有實(shí)業(yè)有限公司、浙江利有資產(chǎn)管理有限公司3542[2011]2西湖區(qū)（轉(zhuǎn)塘H-C2-03地塊）55589商業(yè)金融業(yè)用地2111178杭州榮興旅游開發(fā)有限公司3530[2011]3杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙中心單元C2-D-37地塊)30446商業(yè)金融業(yè)用地3.6109605.6杭州鵬云投資有限公司3578[2011]4杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙中心區(qū)單元C2-B-28地塊)9924商業(yè)金融業(yè)用地4.746642.8浙江大鴻實(shí)業(yè)投資有限公司3590[2011]53.29拱墅區(qū)(祥符東單元C6/C2-10地塊)6894商業(yè)金融科研設(shè)計(jì)兼容用地3.524129溫州市龍林實(shí)業(yè)有限公司8394[2011]6濱江區(qū)(中興單元BJ09-C2-09地塊)19283商業(yè)辦公用地3.567490.5浙江中贏控股集團(tuán)有限公司4484[2011]7濱江區(qū)(中心單元BJ10-C2-48、49地塊)29408商業(yè)辦公用地4117632杭州興耀建設(shè)集團(tuán)有限公司5508.5[2011]125.5西湖區(qū)（留下單元F-9地塊）32627商業(yè)金融業(yè)用地2.684830.2杭州傳富網(wǎng)絡(luò)科技有限公司5560[2011]217.14下城區(qū)（創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)FG03-C2/C6-01A地塊）9277商業(yè)金融兼教育科研設(shè)計(jì)用地4.339891.1杭州新天地集團(tuán)有限公司5141[2011]22下城區(qū)（創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)FG03-C2/C6-01B地塊）10107商業(yè)金融兼教育科研設(shè)計(jì)用地4.343460.1杭州新天地集團(tuán)有限公司5139總體分析2011年商業(yè)用地出讓詳情編號(hào)出讓日期地塊坐落出讓面積用途容積率可建面積競(jìng)得單位樓面價(jià)[2011]29西湖區(qū)（轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元C-25地塊）33638商業(yè)金融業(yè)用地2.584095金昌嘉信國際投資有限公司3456[2011]308.31西湖區(qū)（浮山單元C2/C6-A-1-2地塊）24952住宅（設(shè)配套公建）用地2.254894.4浙江城建房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司8136[2011]32杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙中心單元C2-D-37地塊)16988商業(yè)金融業(yè)用地2.237373.6天陽置有限公司業(yè)8079[2011]349.2220347商業(yè)金融業(yè)用地2.346798.1浙江信維信息科技有限公司3533[2011]3610.14杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙中心區(qū)單元C2-B-28地塊)31987商業(yè)金融業(yè)用地3.5111954.5浙江徐龍房地產(chǎn)投資有限公司5644[2011]3710.25拱墅區(qū)(祥符東單元C6/C2-10地塊)9991商業(yè)辦公兼容公交用地6.564941.5浙江省國際貿(mào)易集團(tuán)有限公司等14392[2011]3910.31濱江區(qū)(中興單元BJ09-C2-09地塊)97045文化旅游兼容商業(yè)金融用地1.6155272匯輝控股集團(tuán)有限公司3686[2011]42濱江區(qū)(中心單元BJ10-C2-48、49地塊)14718商業(yè)金融業(yè)用地3.145625.8杭州歐聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司5889[2011]43西湖區(qū)（留下單元F-9地塊）22566商業(yè)金融業(yè)用地6.6148935.6杭州市地鐵置業(yè)有限公司18007杭州2011年商業(yè)用地成交表總體分析2011年商業(yè)用地出讓詳情編號(hào)出讓日期地塊坐落出讓面積用途容積率可建面積競(jìng)得單位樓面價(jià)[2011]4411.3西湖區(qū)（之江C3/C2-C-9地塊）32306文化旅游商業(yè)兼容用地1.651689.6中維地產(chǎn)股份有限公司3699[2011]45西湖區(qū)（之江度假區(qū)單元R21-C-10-1地塊）52489住宅（設(shè)配套公建）用地2.4125973.68583[2011]4811.1江干區(qū)（彭埠?jiǎn)卧狢2-30地塊）7869商業(yè)金融業(yè)用地3.225180.8杭州灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6603.8[2011]5211.22上城區(qū)（近江單元B-C2-06地塊）4285商業(yè)金融業(yè)用地3.816283杭州東鐵集團(tuán)有限公司10247[2011]5411.22江干區(qū)（七格單元C2-A-85地塊）29301商業(yè)金融業(yè)用地3.5102553.5杭州中豪國順投資有限公司3416[2011]5812.01江干區(qū)（江干科技園區(qū)單元FG09-C1/C2/C6-10地塊）8186商業(yè)金融業(yè)用地3.427832.4九聯(lián)投資有限公司48082011年，主城區(qū)共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商業(yè)用地34宗。2011年主城區(qū)商業(yè)用地成交額相比2010年不降反升，共計(jì)147.7575億元，同比上漲8%。杭州2011年商業(yè)用地成交表總體分析杭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程一般可以用三個(gè)階段來進(jìn)行總結(jié)與回顧：1995年，延安路南段建設(shè)促進(jìn)了吳山商圈的形成；解百等大型百貨沿路興起，湖濱、河坊等街區(qū)依托旅游發(fā)展興旺。1998年，銀泰百貨開業(yè)；1999年杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)；幾大百貨相繼興起標(biāo)志著以百貨為主力商家的武林商圈形成，并促進(jìn)了延安路沿線商業(yè)的成熟。湖濱名品街、利星名品廣場(chǎng)等項(xiàng)目的建立進(jìn)一步促進(jìn)湖濱商圈從依托旅游特產(chǎn)類商業(yè)向市區(qū)高檔名品購物和休閑娛樂商圈轉(zhuǎn)型，確立了湖濱商圈作為高檔消費(fèi)集中地的形象。經(jīng)過三個(gè)階段的發(fā)展，武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈逐步成熟，并成為了杭州傳統(tǒng)的核心商業(yè)區(qū)，人口聚集的盛地。商業(yè)市場(chǎng)前沿杭州商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣集中在主商圈內(nèi)，缺乏區(qū)域性商業(yè)綜合體，二級(jí)商圈尚未形成

主商圈1武林商圈2湖濱商圈3吳山商圈次商圈4錢江新城5黃龍6慶春7城西8濱江9錢江世紀(jì)城10九堡11下沙12城北市級(jí)商業(yè)中心主要為武林、湖濱及吳山三個(gè)商圈，是商業(yè)環(huán)境最為成熟的區(qū)域，杭州百貨集中區(qū)域。周邊次商圈主要為以大型超市賣場(chǎng)為中心社區(qū)性商業(yè)中心。縱向觀察十年以來杭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正朝著從商場(chǎng)到商街，從商街到商圈，由點(diǎn)到線，由線到面的發(fā)展進(jìn)程。商圈概況商圈第一篇：西湖時(shí)代，四大傳統(tǒng)商圈引領(lǐng)杭城武林、湖濱、吳山、黃龍四個(gè)商圈的發(fā)展依托旅游資源，是圍繞著西湖的……商圈概況武林商圈湖濱商圈吳山商圈黃龍商圈定位—杭州最繁華的核心商業(yè)圈：武林商圈成為了杭州大廈購物中心、杭州百貨大樓、國大百貨、銀泰百貨等大型商場(chǎng)集聚地，也成為了杭城人氣的集聚地。坤和中心、同方財(cái)富大廈等50處商務(wù)辦公樓群林立；集中了全市70%的各級(jí)、各類金融機(jī)構(gòu)入駐于此；浙江電信總部、浙江移動(dòng)總部、浙江聯(lián)通總部等浙江省級(jí)通訊企業(yè)總部坐落于此……商圈范圍：

河至文暉路，與朝暉大型居住區(qū)相鄰，南

至慶春路，東至中山北路，西與武林路時(shí)

尚女裝街相接。商圈內(nèi)從北到南海包括密

渡橋路、環(huán)城北路、體育場(chǎng)路、百井坊巷、

鳳起路、孩兒巷和延安路交慶春路北段；杭州(武林)中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)塊：東臨

河北路、南起慶春路、西至武林路、環(huán)城北路轉(zhuǎn)密渡橋路接京杭運(yùn)河，北到文暉路，面積約2.5平方公里；商圈分布1998年，銀泰百貨開業(yè)；1999年杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)；以百貨為主力商家的武林商圈逐步形成2009年位于西湖文化廣場(chǎng)的浙江省科技館新館和浙江自然博物館新館開張；杭州大廈C座坤和店開張，十余萬平方米的超大型高端消費(fèi)購物城整體面市，代表杭州最高商務(wù)水準(zhǔn)的純租賃國際5A甲級(jí)寫字樓坤和中心正式交付投入使用；以武林CBD為中心的武林商圈正逐步發(fā)展成為杭州市的商貿(mào)中心和浙江省時(shí)尚消費(fèi)大潮的引領(lǐng)者武林商圈品牌升級(jí)加速；年之后，在現(xiàn)在杭州國際大大廈原址上將矗立起一座130米，28層的新樓，并與五星級(jí)雷迪森酒店及裙樓共同形成一個(gè)集體驗(yàn)式商業(yè)、國際級(jí)酒店式商務(wù)港于一體的大型品質(zhì)生活綜合體。（注：國大城市廣場(chǎng)建成后地上總建筑面積約11萬平方米，其中地下2層到10層為新的購物中心，共6萬平方米，11層到28層為國際級(jí)酒店式商務(wù)港，為住戶提供白金五星級(jí)的辦公生活體驗(yàn)，總投資約12億元）商圈的發(fā)展：武林商圈

湖濱商圈吳山商圈黃龍商圈以百貨為主力商家的武林商圈逐步形成以武林CBD為中心的武林商圈正逐步發(fā)展成為杭州市的商貿(mào)中心和浙江省時(shí)尚消費(fèi)大潮的引領(lǐng)者商圈分布武林商圈湖濱商圈吳山商圈黃龍商圈定位—高檔化和國際化的商業(yè)路線：國際名品街、特色連鎖餐飲店、休閑消費(fèi)帶；以后，湖濱不僅專注于國內(nèi)外知名品牌專賣店、專業(yè)店和特色店的經(jīng)營(yíng)，而且將引進(jìn)老字號(hào)、茶吧、咖啡吧、酒吧業(yè)以及旅游紀(jì)念品、古玩、字畫等，這些行業(yè)比較適合湖濱的整體商業(yè)業(yè)態(tài)。商圈范圍：到解放路，東鄰中山中路，西沿湖濱路；商圈構(gòu)成：湖濱商圈內(nèi)解百、元華、利星加上國際名品街以及名品街近7萬平方米的二期工程(吳山路、延安路、解放路、平海路四條主要道路圍起的部分)，在經(jīng)營(yíng)面積上將大大超過武林商圈；商圈分布“嘉里中心”將如何升級(jí)湖濱商圈：在2007年，嘉里中心公布了其概念性規(guī)劃方案中，今后這里成為一個(gè)綜合性消費(fèi)休閑中心，總開發(fā)規(guī)模約27.6萬㎡；靠長(zhǎng)壽路一側(cè)，將建起5萬平方米的五星級(jí)酒店——香格里拉大酒店及宴會(huì)中心；靠延安路一側(cè)將建起甲級(jí)寫字樓和購物中心，靠近孩兒巷處則是商場(chǎng)和公寓式酒店；所有建筑環(huán)繞著供市民集散、休閑的中心廣場(chǎng)——廣場(chǎng)面積1萬平方米，采用傳統(tǒng)的中國園林式設(shè)計(jì)，與地塊東南級(jí)文角的省保單位“紅樓”融合；同時(shí)擬建的還有10萬平方米的三層地下空間，沿南北向與規(guī)劃地鐵一號(hào)線的鳳起路站連接——嘉里中心的地下商場(chǎng)與地鐵的地下商業(yè)連接，并配備了大型停車場(chǎng)，有望緩解延安路停車難題。地鐵龍翔橋站過街通道體系出爐：龍翔橋站共有4個(gè)出入口，1號(hào)口進(jìn)入工聯(lián)大廈地塊的下沉式廣場(chǎng)；2、3號(hào)出入口進(jìn)入龍翔橋地下室；4號(hào)口進(jìn)入工聯(lián)大廈地下室。武林商圈湖濱商圈吳山商圈黃龍商圈商圈分布武林商圈湖濱商圈吳山商圈

黃龍商圈商圈范圍：延安南路北至解放路，與湖濱商圈相連，南至吳山廣場(chǎng)，東接清河坊街，西臨南山路藝術(shù)街區(qū)，與武林商圈位居延安路兩頭，遙相呼應(yīng)；定位—依山傍水，兼具歷史文化特色：商圈內(nèi)有眾多知名品牌專賣店、專業(yè)店、特色餐飲店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休閑娛樂業(yè)以及畫廊、古玩字畫店、旅游紀(jì)念品和老字號(hào)等業(yè)態(tài)也比較適合吳山商圈的商業(yè)氛圍。它不僅擁有一條仿古商街——清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫字樓也很密集：涌金廣場(chǎng)、清波商廈、耀江廣廈、元華廣場(chǎng)、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公，有一種古今交融的感覺。商圈分布武林商圈湖濱商圈吳山商圈黃龍商圈商圈范圍：以黃龍?bào)w育中心為軸向四周輻射擴(kuò)散，主要覆蓋南北走向的保俶路、杭大路、黃龍路和東西走向的西溪路、曙光路、天目山路；定位—杭州城內(nèi)的高尚商務(wù)圈：黃龍區(qū)域一直是杭州集生態(tài)、人文、旅游、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)的主要區(qū)域。黃龍世茂區(qū)域已經(jīng)聚集了諸如世茂麗晶城、公元大廈、嘉華國際等知名寫字樓，形成了相對(duì)集中的商業(yè)氛圍。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要位于杭大路、玉古路、天目山路、曙光路等范圍的黃龍商圈寫字樓體量約達(dá)40萬平方米。黃龍商圈的購買力十分強(qiáng)，因?yàn)檫@一帶相繼建造了世茂中心、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國際、國際花園、求是大廈、中田大廈等高檔寫字樓，還有世茂麗晶、丁香公寓、黃龍雅苑等高檔住宅樓，是城市高收入者的聚集地。商圈分布商圈第二篇：錢塘江時(shí)代，錢江新城崛起2001年，“大杭州”規(guī)劃概念的出臺(tái)，錢江新城—這片過去為魚塘菜地之用的處女地未來將成為杭州的CBD。標(biāo)志著杭州從“西湖時(shí)代”走向了“錢塘江時(shí)代”……商圈分布星光大道位于錢江南岸三橋和四橋之間，毗鄰濱江區(qū)政府。項(xiàng)目集購物、美食、娛樂、休閑、居住、商務(wù)、旅游、運(yùn)動(dòng)八大功能，旨在將商業(yè)與文化藝術(shù)相結(jié)合，打造美國好萊塢“星光大道”和中國香港“星光大道”的杭州版。項(xiàng)目輻射整個(gè)濱江區(qū)，是濱江地標(biāo)性建筑。位于杭城黃龍商務(wù)區(qū)的世貿(mào)麗晶城，是目前杭州城市中心規(guī)模最大的綜合性樓盤之一。作為該區(qū)域壓軸之作，項(xiàng)目定位較高，無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是物業(yè)管理，都是以國際標(biāo)準(zhǔn)來打造的，是杭城目前最具國際化的商務(wù)辦公寫字樓。很杭州很經(jīng)典，它們是杭城商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿經(jīng)典項(xiàng)目發(fā)展商專業(yè)化/各商圈遍地開花/類型多樣化發(fā)展商專業(yè)化：杭州現(xiàn)有購物中心絕大多數(shù)都由本地房產(chǎn)開發(fā)商投建，而大批籌建的購物中心的發(fā)展商則不乏國內(nèi)外的專業(yè)購物中心發(fā)展商，規(guī)劃項(xiàng)目包括濱江區(qū)的菲律賓SM城市廣場(chǎng)（亞洲連鎖摩爾之王）、香港瑞安集團(tuán)的西湖天地2期、錢江世紀(jì)城由擁有全美洲最大購物中心的加拿大三五集團(tuán)投建的555MALL等；另外大批實(shí)力型零售商也加入了杭州購物中心的開發(fā)大軍，例如上海百聯(lián)集團(tuán)籌建百聯(lián)祥符購物中心、IKEA宜家籌建8萬平方米的綜合購物中心、銀泰集團(tuán)籌建的城西銀泰天地、杭州大廈籌建杭州大廈武林綜合體、國大百貨籌建國大城市廣場(chǎng)等等。各商圈遍地開花：隨著新興居住區(qū)和新興CBD的不斷出現(xiàn)以及地鐵的推動(dòng)，錢江新城、濱江區(qū)、慶春廣場(chǎng)、祥符鎮(zhèn)、運(yùn)河商務(wù)區(qū)都將填補(bǔ)購物中心的空白，彭埠、三堡、丁橋、閑林以及各地鐵站上蓋也將出現(xiàn)社區(qū)型購物中心，而已率先擁有購物中心的武林、湖濱、城西、下沙、九堡、蕭山的購物中心數(shù)量則將繼續(xù)增加?？芍^老城新城東南西北到處開花。類型多樣化：除了杭州已出現(xiàn)的社區(qū)購物中心、景觀休閑型購物中心、街區(qū)型購物中心、都會(huì)型購物中心、OUTLETS型、百貨購物中心型6種購物中心之外，超大型跨區(qū)域購物中心、交通樞紐型購物中心、價(jià)格殺手型購物中心、區(qū)域購物中心、地下購物中心5種購物中心也都陸續(xù)出現(xiàn)在杭州。發(fā)展特點(diǎn)寫字樓市場(chǎng)概況2011年，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，寫字樓市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，在需求的帶動(dòng)下，租金略微上揚(yáng)，寫字樓市場(chǎng)持續(xù)向好。由于寫字樓投資空間較大，杭州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，成交客戶仍以國有大中型企業(yè)及私營(yíng)企為主導(dǎo)，另外，眾多外資和外地零售商也已經(jīng)開始為其在杭州的擴(kuò)張積極布局。

杭州市中心城區(qū)是杭州商務(wù)企業(yè)最為集中的區(qū)域，在經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮后，各大商業(yè)機(jī)構(gòu)開始持續(xù)發(fā)力，需求持續(xù)增大，成為寫字樓交易主力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，就目前杭州寫字樓落成情況來看，由于還有新項(xiàng)目尚未落成，供應(yīng)量趨緊，中心城區(qū)成為2011年交易熱點(diǎn)區(qū)域。就目前寫字樓成交量來看，大宗成交多為小業(yè)主散售為主，成交活躍。其中也有多宗大客戶成交，一些知名房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)購整棟寫字樓，成為該區(qū)域的交易亮點(diǎn)。典型代表：三瑞大廈、東清大廈分析：品質(zhì)低下、物業(yè)管理落后、設(shè)計(jì)差等典型代表：世貿(mào)中心、浙金廣場(chǎng)等；分析：規(guī)劃、功能、配套等方面均有較大改觀；板塊聯(lián)動(dòng)：黃龍商務(wù)區(qū)、文教區(qū)、武林商務(wù)區(qū)、慶春商務(wù)區(qū)、城站商務(wù)區(qū)、吳山商務(wù)區(qū)、錢江新城CBD、濱江高新區(qū)；典型代表：黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)等分析：產(chǎn)品、景觀、物業(yè)、智能化越發(fā)受到重視多樣化：迎合市場(chǎng)多樣化需求，出現(xiàn)“公寓式寫字樓”、“景觀寫字樓”“LOFT寫字樓”等具有鮮明個(gè)性的樓盤。分析：人性化是第四代寫字樓產(chǎn)品的核心。特征：綠色環(huán)保理念。以“人性化、人情化、生態(tài)化辦公”為核心內(nèi)涵增強(qiáng)了對(duì)景觀的要求。第一階段：?jiǎn)⒚善?0年代末到95年第二階段：初步成型期1996到2000年第三階段：快速發(fā)展期2001年到2005第四階段：生態(tài)型寫字樓2006年起1990199520012006發(fā)展歷程杭州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初慶春路金融街的產(chǎn)業(yè)定位，90年代初的杭州寫字樓基本上是企業(yè)自建的大樓，有富余的物業(yè)就用來出租，如中山花園，東清大廈等等，這些并不是真正意義上的“寫字樓”。90中后期，市場(chǎng)化操作的寫字樓項(xiàng)目大量開發(fā)，于2000年，寫字樓市場(chǎng)步入正軌，2000年后，新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯。2005年后，以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場(chǎng)所大量出現(xiàn)。從空間發(fā)展上來看，杭州寫字樓起源于慶春路金融街，隨后是黃龍、武林商圈等板塊的發(fā)展。近期，隨著杭州城市的東進(jìn)，錢江新城成為了寫字樓的主要集聚地，錢江新城、錢江世紀(jì)城、濱江等地的寫字樓將成為未來的寫字樓主要供應(yīng)地。時(shí)間與空間進(jìn)程發(fā)展歷程各寫字樓板塊特征發(fā)展特點(diǎn)各寫字樓板塊比較

為了更好的進(jìn)行寫字樓各板塊之間的比較，對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行定量化評(píng)估，從優(yōu)到劣按5到1進(jìn)行打分，暫不考慮各因素對(duì)于寫字樓板塊影響的權(quán)重；發(fā)展特點(diǎn)錢江新城黃龍武林藍(lán)鯨國際迪凱國際環(huán)球中心鈦合國際歐美中心宏程國際浙江財(cái)富金融中心泛海光彩國際中心高德置地項(xiàng)目坤和發(fā)展中心萬銀國際大廈華聯(lián)錢江時(shí)代廣場(chǎng)集美國際大廈泛海光彩市場(chǎng)主要板塊/項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間規(guī)模單位：方發(fā)展特點(diǎn)●黃龍商務(wù)區(qū)黃龍商務(wù)區(qū)中目前房產(chǎn)建筑類（包括萬科及浙江本地的知名企業(yè)如綠城、耀江）與咨詢服務(wù)類企業(yè)所占比例最高，而知名的外企如日立、愛立信、飛利浦及強(qiáng)生等500強(qiáng)企業(yè)也選擇落戶于此。區(qū)內(nèi)主要供應(yīng)包括了浙江世貿(mào)中心、公元大廈及嘉華國際商務(wù)中心等，入住率在85%左右?！駪c春商務(wù)區(qū)慶春路被規(guī)劃為杭州的金融街，區(qū)域內(nèi)行業(yè)以金融保險(xiǎn)證券行業(yè)為主，目前吸引了匯豐、星展以及東亞銀行等中外銀行入駐。具有代表性的大樓有廣利大廈，嘉德廣場(chǎng)及興業(yè)銀行大廈等，目前平均入住率約為82%?！裎淞稚虅?wù)區(qū)武林商務(wù)區(qū)由于靠近政府機(jī)構(gòu)所在地，吸引了以金融證券、貿(mào)易貨運(yùn)及大型集團(tuán)為主的租戶入駐，區(qū)內(nèi)亦有BP、屈臣氏等區(qū)域總部。作為浙江省的省會(huì)，此處集中了較多與政府行政機(jī)構(gòu)相聯(lián)系的企業(yè)。此外，具有代表性的辦公物業(yè)有綠城深藍(lán)廣場(chǎng)及新落成的浙商時(shí)代大廈等。區(qū)別于市中心另兩個(gè)商務(wù)區(qū)，武林區(qū)域在未來1-2年中仍有新增供應(yīng)可進(jìn)入市場(chǎng)，目前入住率約在80%?！皴X江新城近幾年供應(yīng)集中于錢江新城區(qū)域，錢江新城作為即將崛起的新型商務(wù)區(qū)，具有整體規(guī)劃好，高規(guī)格設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，但是目前配套設(shè)施不成熟，交通不便亦是其比較明顯的缺陷。在3年中面臨集中大量供應(yīng)面市，短期內(nèi)由于商務(wù)環(huán)境的制約，租賃情況尚不明朗。各板塊供求情況供求情況寫字樓客戶特征第一，本地中小企業(yè)：杭州寫字樓入駐客戶70%是杭州本地或省級(jí)客戶，以第三產(chǎn)業(yè)的中小型公司為主（如物流商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)等）。第二，投資客：隨著證券投資風(fēng)險(xiǎn)的增大、住宅商鋪價(jià)格的高啟、政策的打壓，部分消費(fèi)者把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，占?jù)了寫字樓購買客戶一半的分額；

第三，二次騰飛的省內(nèi)企業(yè)：出于成本考慮，將總部和研發(fā)創(chuàng)意基地設(shè)在杭州，將制造基地放在人力成本更低的寧波和臺(tái)州；

第四，進(jìn)入杭州的外企和杭州的一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)，盡管這部分人群現(xiàn)在所占比例并不多，但隨著杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將有越來越多的此類客戶，這類客戶對(duì)寫字樓要求比較好，均是甲A級(jí)寫字樓。不同行業(yè)整體使用面積及員工規(guī)模

從下圖可以看到，服務(wù)業(yè)的平均使用面積最大，為234方，企業(yè)平均辦公人數(shù)為18人；其次是外貿(mào)業(yè)的辦公平均使用面積為210平方米，企業(yè)平均辦公人數(shù)為19人。物流/外貿(mào)業(yè)的平均使用面積并不小，但平均辦公人數(shù)相對(duì)較低，這剛好與IT業(yè)相反。除了IT業(yè)、機(jī)械/電子行業(yè)，其他行業(yè)眾數(shù)都在150－200平方米之間，這對(duì)本項(xiàng)目寫字樓確定基本分隔單位具有較大的參考意義。發(fā)展特點(diǎn)

杭州寫字樓總建筑面積達(dá)到1200萬方，具體分去看，我們將統(tǒng)計(jì)了杭州四個(gè)主要寫字樓分布區(qū)域目前存在和正在建設(shè)的大部分寫字樓項(xiàng)目，就其相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，具體配額如下：寫字樓產(chǎn)品分布寫字樓檔次分析

目前寫字樓市場(chǎng)上主要的產(chǎn)品為甲B或乙級(jí)寫字樓，占82.56%，而甲A級(jí)寫字樓相對(duì)數(shù)量較少，近兩年才出現(xiàn)。發(fā)展特點(diǎn)發(fā)展特點(diǎn)杭州寫字樓入駐客戶70%是杭州本地或省級(jí)客戶，以第三產(chǎn)業(yè)的中小型公司為主（如物流商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)等），這決定了杭州的寫字樓主力面積非常小，主力面積集中在60-150平米之間，而200平方米以下的戶型占據(jù)了杭州寫字樓的70%以上。分割單元面積分析周邊配套需求

辦公樓周邊的配套設(shè)施方面，茶座/咖啡館的需求指數(shù)最高，這是午休及會(huì)客的選擇場(chǎng)所。其中多功能會(huì)議廳、公共展示廳等商務(wù)配套設(shè)施也有一小部分企業(yè)需求。發(fā)展特點(diǎn)從杭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，近年來，杭州大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)恰恰是寫字樓的需求主體，這決定了杭州寫字樓市場(chǎng)有更進(jìn)一步的發(fā)展空間。從辦公樓占整個(gè)商品房供應(yīng)總量的比重來看，僅占10%，與發(fā)達(dá)國家的20%的比例還有相當(dāng)?shù)牟罹?。未來市?chǎng)發(fā)展走向從地段分布來看，錢江新城是新的商務(wù)中心杭州寫字樓目前主要集中在杭州寫字樓區(qū)域集中的黃龍、武林廣場(chǎng)、慶春沿線、錢江新城、濱江板塊，黃龍、武林廣場(chǎng)、慶春沿線附近的寫字樓大多年代較久，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，這些地區(qū)不能滿足杭州企業(yè)對(duì)寫字樓的需求，地域的限制使得錢江新城有了開發(fā)的契機(jī)。另一方面，杭州地鐵的建成延伸了城市的空間，沿江十個(gè)新城的建設(shè)也是未來寫字樓的主要供應(yīng)地趨勢(shì)預(yù)測(cè)從產(chǎn)品形態(tài)上來看，專業(yè)化寫字樓將成為主流從近年來崛起的華榮時(shí)代大廈、嘉華國際商務(wù)中心等寫字樓，無論從配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都使杭州的辦公商務(wù)氣質(zhì)不斷提升，與國際接軌、高起點(diǎn)、高規(guī)劃3A－5A級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)思路與理念日益深入人心。取而代之的將是品質(zhì)更高的純商務(wù)寫字樓或者更多是辦公樓與商業(yè)街區(qū)的混合型產(chǎn)品。從商務(wù)環(huán)境來看，新生態(tài)化寫字樓成為亮點(diǎn)從SARS到禽流感，健康成為人們?cè)絹碓疥P(guān)注的一個(gè)話題，寫字樓客戶對(duì)辦公環(huán)境的要求大大提升。隨之，在產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套環(huán)境相對(duì)較好的城市二線區(qū)出現(xiàn)了接軌國際流行的商務(wù)花園形式的新型辦公項(xiàng)目，這些非傳統(tǒng)核心地段寫字樓由于較低的容積率和高綠化率，提供了客戶一種新的辦公模式

【商務(wù)公寓】商務(wù)公寓是介于標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和公寓之間的“變種”。從配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。【產(chǎn)權(quán)式酒店】產(chǎn)權(quán)式酒店是隨著旅游房產(chǎn)的發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式，是集休閑、度假和投資于一體的新型房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在浙江，產(chǎn)權(quán)式酒店最早興起于風(fēng)光秀麗的千島湖，西湖邊的皇冠假日酒店是杭州首家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店?！揪频晔焦ⅰ烤频晔椒?wù)公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理的公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”，這些物業(yè)就是酒店式公寓的雛形。結(jié)論：直到目前，并沒有酒店式公寓的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)中所謂的酒店式公寓只是開發(fā)商增加了服務(wù)的附加值，就產(chǎn)品本身而言并沒有太大的改進(jìn)。而且酒店式服務(wù)開始嫁接寫字樓市場(chǎng)，酒店式寫字樓等產(chǎn)品開始出現(xiàn)在杭州市場(chǎng)。公寓的概念內(nèi)涵隨著市場(chǎng)的發(fā)展不斷的變化，最常見和典型的公寓：商務(wù)公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展模式酒店式公寓市場(chǎng)概況截止2011年8月24日，杭州主城區(qū)酒店式公寓（類住宅）庫存量各面積段分布示意圖此外，存量中的類住宅產(chǎn)品主要以小面積為主，70平方米以下的庫存量為4914套，庫存面積為245936.84平方米，占總庫存套數(shù)的69.57%；70—90平方米的庫存量為1152套，庫存面積為87025.69平方米；90-120平方米的庫存量為502套，庫存面積為51161.33平方米。2011年，錢江新城、大城西、城東新城、下沙等熱門的居住板塊，都有酒店式公寓類產(chǎn)品面市，銷售勢(shì)頭很好。去年杭州市區(qū)（含余杭、蕭山）賣了8700多套酒店式公寓，已占全年商品房總銷量的20%。供求及價(jià)格戶型模式較為清晰市場(chǎng)上的酒店式公寓根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的不同層高，一般分為兩大類：平層和LOFT。平層的層高在3米左右，LOFT層高在4-5米。功能和定位多樣不同客戶對(duì)酒店式公寓有不同的使用功能定位，自住、辦公、投資等都有很大的需求。酒店式公寓的目標(biāo)客戶群中，將公寓作為過渡性住宅的客戶占很大部分。他們往往是小年輕，手中資金不多，購入酒店式公寓暫住幾年，之后可以更換改善型的住宅。而且酒店式公寓作為商業(yè)地產(chǎn)，不能入戶，考慮到孩子的教育等因素，更換成住宅也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。酒店式公寓的區(qū)域價(jià)值至關(guān)重要，位置、配套、物業(yè)管理、完整計(jì)劃、推廣、整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)都是影響其投資價(jià)值的關(guān)鍵因素。多數(shù)沒有產(chǎn)權(quán)，無法落戶作為商業(yè)地產(chǎn)，酒店式公寓無法像住宅一樣讓業(yè)主享有70年的產(chǎn)權(quán)，一般只享有40-50年的使用權(quán)，也就是簽訂40-50年的租賃合同。在這種情況下，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，不能為每戶住戶登記產(chǎn)權(quán)。但少數(shù)樓盤可為業(yè)主提供產(chǎn)權(quán)，可以拿到三證。不過作為商業(yè)地產(chǎn)，想要落戶就是不可行的了，因此酒店式公寓也不能作為學(xué)區(qū)房使用。發(fā)展特點(diǎn)總價(jià)較住宅較低

杭州的酒店式公寓均價(jià)基本在百萬以下，這樣的價(jià)位跟住宅相比，應(yīng)該說只是很多住宅價(jià)格的一個(gè)零頭。雖然在功能和政策保障上酒店式公寓無法與住宅相比，但是低價(jià)仍然可以成為酒店式公寓的一大殺手锏。居住功能較住宅較差不通燃?xì)猓荒苡秒姶艩t，廚房也多為開放式，廚房功能受到很大限制水電多為商用，價(jià)格較高餐廳客廳區(qū)分多不明顯，不適合招待客人，動(dòng)靜區(qū)分不明顯，臥室較易受外界打擾無法進(jìn)行室外衣物晾曬，多用烘干式洗衣機(jī)解決（也有少部分公寓有陽臺(tái)）衛(wèi)生間多為暗衛(wèi)，空間較小，一些面積較小的酒店式公寓會(huì)將洗漱臺(tái)、座便器、洗浴室放在一個(gè)空間內(nèi)，做不到干濕分離，體驗(yàn)不佳房間多為走廊式分布，上下電梯人流較大，居住感不佳不限購不限貸酒店式公寓作為商業(yè)地產(chǎn)，不受限購限貸影響，這也是其區(qū)別于住宅項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。在杭城，這個(gè)優(yōu)勢(shì)也成為了酒店式公寓成為投資熱點(diǎn)的強(qiáng)大支持。發(fā)展特點(diǎn)禁“酒”新政到來《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》《意見》對(duì)酒店式公寓影響最大的幾款條文有：“商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊式布局，公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)，但允許平均每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)不超過3個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元(因特殊地形限制，標(biāo)準(zhǔn)層面積小于600平方米的，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元不超過1個(gè)?！薄皟?nèi)部平面應(yīng)禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應(yīng)具備公共建筑的外立面形式與建筑特點(diǎn)，禁止設(shè)置外挑式陽臺(tái)、飄窗。”“在商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目中，對(duì)公開出讓經(jīng)營(yíng)性用地以及三類指標(biāo)用地(留用地、拆復(fù)建用地、開發(fā)性安置用地)中允許按規(guī)定轉(zhuǎn)讓的部分，可根據(jù)土地出讓合同的約定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證，其他項(xiàng)目只能按幢整體轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證，不得分割轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證。”“各審批職能部門在進(jìn)行審批時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目名稱嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)含有住宅性質(zhì)名稱的，地名管理部門不予地名登記，住保房管部門不予核發(fā)預(yù)售證。工商行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目銷售廣告宣傳的監(jiān)督管理。”從《意見》中我們不難看出，2011年紅極一時(shí)的酒店式公寓的“宜居性”將大打折扣：獨(dú)立的衛(wèi)生單元將不復(fù)存在挑空陽臺(tái)、飄窗等賣點(diǎn)將不會(huì)再有擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單套公寓將無法再買打著“公寓、家園、花園、花苑”等公寓旗號(hào)和暗示居住功能的項(xiàng)目將再難見到當(dāng)然，想靠非住宅項(xiàng)目來完成入戶或入學(xué)也行不通了“禁酒”政策研究政策影響新政對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)的影響和市場(chǎng)新趨勢(shì)利好于已報(bào)批樓盤和在售樓盤

對(duì)那些在2月11日的Deadline前成功報(bào)批的項(xiàng)目來說，新政是一個(gè)重大的利好。這類產(chǎn)品的“絕版”，意味著后繼競(jìng)爭(zhēng)者的減少；而消費(fèi)者要享受酒店式公寓的種種好處，也得抓緊時(shí)間下單了。以中天?西城紀(jì)為例，作為去年賣得十分火熱的酒店式公寓項(xiàng)目，在新政出臺(tái)之后，已打出“產(chǎn)品已成為稀缺品，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及一應(yīng)俱全的類住宅功能，賣一套少一套，絕不再有”的宣傳口號(hào)。另外，在此利好的鼓勵(lì)下，許多酒店式公寓的推盤速度明顯加快。僅3月-4月間，就會(huì)有海運(yùn)國際、綠城·蘭園等多個(gè)酒店式公寓全新開盤，杭州新天地、錢江·西溪和景、鐵建·國際城、百大綠城·西子國際和藍(lán)鉆天成等酒店式公寓供應(yīng)大戶也有望在今年夏天上市。限制了沒有報(bào)批的相關(guān)項(xiàng)目

對(duì)于規(guī)劃還沒報(bào)批通過的項(xiàng)目，尤其是很多去年拍下商業(yè)地塊的開發(fā)商，新政的到來無疑猶如晴天霹靂。如果某開發(fā)商去年拿下了一塊小型商業(yè)用地，原先考慮規(guī)劃自用寫字樓、酒店式公寓和商業(yè)街等各種類型，眼下新規(guī)一出，酒店式公寓部分只能另作他用了。此外，也有少數(shù)公司會(huì)在趕一下審批末班車，例如近百萬方綜合體項(xiàng)目遠(yuǎn)洋·杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)除了戶型較小、已經(jīng)批出的遠(yuǎn)洋·VSOHO外，還另設(shè)計(jì)有大戶型酒店式公寓產(chǎn)品，這一部分規(guī)劃方案已經(jīng)提交，目前正在等待批復(fù)。物業(yè)管理市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步規(guī)范

新政同樣具有了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的作用。因?yàn)樽≌瑯呛娃k公樓的物業(yè)管理要求是不一樣的，此舉有利于今后物業(yè)上統(tǒng)一管理，減少糾紛和安全隱患。政策影響開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目會(huì)愈加謹(jǐn)慎

開發(fā)商之所以熱衷于拿商業(yè)用地，除了商業(yè)地塊不受限購限貸影響外，占地面積不大，總價(jià)不高，資金量小是一個(gè)重要原因。但酒店式公寓被禁后，如果開發(fā)商繼續(xù)抱著賣住宅的思路去賣商業(yè)，可能就不那么容易了。商業(yè)用地一般逃不過3種用途：一是類住宅或酒店式公寓；一是自用；還有一種就是開發(fā)寫字樓和商鋪。前兩種絕對(duì)不能成為商業(yè)用地的主流開發(fā)方向。而開發(fā)后一種，項(xiàng)目是否成功除了取決于項(xiàng)目區(qū)位、將來的業(yè)態(tài)外，更考驗(yàn)操盤者的精細(xì)化運(yùn)作能力。比如單幢樓如果“五臟俱全”，商鋪、寫字樓、酒店式公寓都有，可能會(huì)降低品質(zhì)。接下去要拿商業(yè)地，開發(fā)商一定會(huì)事先做足功課，重新估量意向地塊周邊的商業(yè)飽合度和商業(yè)潛力。比如綜合體和特色商業(yè)區(qū)塊的寫字樓，就比較有前景。酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有更多的變化空間對(duì)于已開盤樓盤，如何判斷市場(chǎng)走勢(shì)，恰當(dāng)調(diào)整自己的價(jià)格體系，以保有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和保持高營(yíng)收對(duì)于已報(bào)批但未開盤樓盤，如何選擇合適的時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)，并準(zhǔn)確給出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品定位和形象對(duì)于非酒店式公寓項(xiàng)目的開發(fā)商，如何巧妙地利用酒店式公寓的行情變化，推出自己的產(chǎn)品，與周邊的酒店式公寓項(xiàng)目做到有效配合，提高效益新政對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)的影響和市場(chǎng)新趨勢(shì)政策影響

由于2011年是酒店式公寓項(xiàng)目猛增的一年，在接下來的一段時(shí)間內(nèi)也會(huì)有大量酒店式公寓項(xiàng)目上市，整個(gè)市場(chǎng)在一兩年內(nèi)的供應(yīng)還是比較充足的。下沙：有保利灣天地、世貿(mào)江濱Cosmo、東東城、金沙湖一號(hào)、國際商務(wù)中心、綠城財(cái)通中心、可樂蝸、暴龍城市廣場(chǎng)等，供應(yīng)量至少還有5000套；濱江：有積家、東和時(shí)代、中奧江錦國際、漢峰峰公館、君尚金座、星光國際廣場(chǎng)、凱瑞金座等項(xiàng)目，供應(yīng)量1500套左右。申花、三墩、祥符：有西城博司、美達(dá)北城天地、創(chuàng)美華彩國際、藍(lán)鉆天城等項(xiàng)目。西溪：有定位比較高端的西溪天堂、華元天鵝堡、西溪誠園、錢江西溪和景等。城東新城、九堡：東方紅街存量不多，原筑壹號(hào)“悅LOFT”還剩300多套存量房。城北：有野風(fēng)現(xiàn)代中心、華盛達(dá)閱城、華元領(lǐng)駿世界、永富鉑金中心、泰地北上等，存量都不少。錢江新城：有東方君悅、萬銀雙子中心、綠城藍(lán)色錢江、城市之星、中豪五福天地、百大綠城西子國際等，均價(jià)較高，在4萬左右。市場(chǎng)在近兩年內(nèi)供應(yīng)充足需求預(yù)測(cè)2010年旅游收入連創(chuàng)新高，同比增27.7%，旅游收入占GDP比重達(dá)到17.25%2010年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）5945.82億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12％，連續(xù)20年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)2010年旅游總收入達(dá)到1025.7億元，增長(zhǎng)27.7％以旅游為核心產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展無污染工業(yè)，旅游與工業(yè)并重的發(fā)展思想旅游業(yè)所占比重旅游市場(chǎng)概況全年接待入境旅游者275.71萬人次，比上年增長(zhǎng)19.7％；接待國內(nèi)游客6304.89萬人次，增長(zhǎng)23.8％

旅游接待人數(shù)（萬人）全年接待入境旅游者275.71萬人次，比上年增長(zhǎng)19.7％；接待國內(nèi)游客6304.89萬人次，增長(zhǎng)23.8％。市場(chǎng)概況近幾年來，韓國、日本市場(chǎng)一直是外國人中最大的客源地市場(chǎng)，入境逗留時(shí)間、消費(fèi)穩(wěn)步上升

2010年1-12月份，列我市客源國前十名的國家分別是韓國、日本、美國、馬來西亞、新加坡、泰國、法國、英國、澳大利亞和德國?？蛻舴治鲑e館飯店平均出租率和房?jī)r(jià)，穩(wěn)步上升國內(nèi)旅游者人均花費(fèi)（元）賓館飯店平均出租率和房?jī)r(jià)2010年1-12月，全市賓館飯店的平均客房出租率為66.99%，比去年同期增長(zhǎng)6.5%；賓館飯店的平均房?jī)r(jià)為337.39元/間·天，與去年同期相比增長(zhǎng)4.4%。配套設(shè)施賓館、景區(qū)、旅行社等旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善

全市星級(jí)賓館全市旅行社市區(qū)星級(jí)景區(qū)全市各類旅行社達(dá)504家，比上年增長(zhǎng)18％；星級(jí)賓館達(dá)到236家，其中五星級(jí)酒店18家，比2010年增加2家；A級(jí)景區(qū)30個(gè)，其中5A景區(qū)2個(gè)，新增1個(gè)。配套設(shè)施杭州的旅游景點(diǎn)眾多，是典型的旅游城市。白居易說“憶江南，最憶是杭州”，一千多年后人們?nèi)匀贿@么認(rèn)為。如果讓世界各地的朋友選擇定居中國某個(gè)城市，一半以上會(huì)選擇杭州。西湖的長(zhǎng)椅上，蘇堤白堤斷橋邊，每天都在上演一個(gè)又一個(gè)愛情故事，也許梁山伯與祝英臺(tái)、許仙和白娘子的愛情傳說，使這個(gè)城市簡(jiǎn)直就是愛情和浪漫的代名詞。旅游景點(diǎn)東方休閑之都品質(zhì)生活之城杭州擁有兩個(gè)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)——西湖風(fēng)景名勝區(qū)、“兩江兩湖”（富春江——新安江——千島湖——湘湖）風(fēng)景名勝區(qū)；兩個(gè)國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)——天目山、清涼峰自然保護(hù)區(qū)；七個(gè)國家森林公園——千島湖、大奇山、午潮山、富春江、青山湖、半山和桐廬瑤琳森林公園；一個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)——之江國家旅游度假區(qū)；全國首個(gè)國家級(jí)濕地—西溪國家濕地公園。杭州還有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位25個(gè)、國家級(jí)博物館9個(gè)。全市擁有年接待1萬人次以上的各類旅游景區(qū)、景點(diǎn)120余處。著名的旅游勝地有瑤琳仙境、桐君山、雷峰塔、岳廟、三潭映月、蘇堤、六和塔、宋城、南宋御街、靈隱寺、跨湖橋遺址等。

2011年6月24日，杭州西湖正式列入《世界遺產(chǎn)名錄》。宋城西湖梅家塢度假區(qū)南宋御街西溪濕地錢塘江旅游景點(diǎn)小結(jié)杭州自古以來就是高頻率的旅游趨向城市。杭州作為以休閑、度假旅游為特色的旅游城市，在實(shí)現(xiàn)旅游活動(dòng)日常化、親近化方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。目前，旅游業(yè)已成為杭州市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)，國際化程度不斷提高，成為賺取外匯的主要產(chǎn)業(yè)之一。按照杭州市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在未來十年的時(shí)間里，杭州將形成全新旅游格局，未來“一心一軸七區(qū)五翼”的旅游空間格局也將得到確定。未來杭州旅游將從觀光產(chǎn)品“一支獨(dú)秀”，向觀光、休閑、會(huì)展產(chǎn)品“三位一體”轉(zhuǎn)變，從“景區(qū)時(shí)代”向“目的地時(shí)代”轉(zhuǎn)變。2020年的杭州將成為城市旅游品牌——在國際國內(nèi)市場(chǎng)的影響力已經(jīng)鞏固的“東方休閑之都，生活品質(zhì)之城，人間幸福天堂”。城市首位度、影響力城市可持續(xù)發(fā)展力城市資源GDP總量和人均GDP產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況城市人口狀況居民消費(fèi)水平具備豐富的自然旅游資源，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)，周邊區(qū)域、乃至中蒙貿(mào)易的投資和人口流動(dòng)形成強(qiáng)大吸引力。杭州經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP穩(wěn)健增長(zhǎng)，城市建設(shè)處于高速發(fā)展期。第三產(chǎn)業(yè)占GDP比例最高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出明顯的三、二、一格局。其中三產(chǎn)旅游產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)城市非農(nóng)人口處于滯漲狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)及流動(dòng)人口的涌入無法為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有力支撐。人均可支配收入以20%左右的速度增長(zhǎng)，人均消費(fèi)性支出占到可支配收入的64%，居民消費(fèi)能力較高。是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)，其第三產(chǎn)業(yè)及旅游中心的地位和影響力位居前列。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，強(qiáng)勁的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力為商業(yè)項(xiàng)目帶來有力支撐，但由于地理位置的原因，本項(xiàng)目存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但仍需扮演重要角色。房地產(chǎn)市場(chǎng)基本飽和，商業(yè)地產(chǎn)呈噴發(fā)狀態(tài)，眾多項(xiàng)目將在2011-2013年之間集中供應(yīng)。房地產(chǎn)狀況杭州市場(chǎng)小結(jié)2區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分研究Part.1之江與轉(zhuǎn)塘區(qū)域市場(chǎng)研究1杭州市場(chǎng)細(xì)分研究2區(qū)域介紹之江板塊規(guī)劃轉(zhuǎn)塘板塊規(guī)劃區(qū)域交通體系區(qū)域生活配套區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域酒店式公寓分析區(qū)域酒店業(yè)分析市場(chǎng)細(xì)分小結(jié)之江轉(zhuǎn)塘板塊整體定位區(qū)域采取“一地兩區(qū)”，即：生態(tài)一流、風(fēng)景優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)穩(wěn)定，生活富裕旅游休閑度假之地，生態(tài)示范區(qū)、城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)。之江商務(wù)旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘綜合服務(wù)區(qū)沿江生態(tài)保護(hù)區(qū)錢塘江龍塢旅游服務(wù)區(qū)浮山科研技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)綠地公園之江轉(zhuǎn)塘板塊分為五個(gè)小板塊依次為：龍塢旅游服務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)塘綜合服務(wù)區(qū)之江商務(wù)旅游度假區(qū)浮山科研技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)沿江生態(tài)保護(hù)區(qū)（本項(xiàng)目地塊位于轉(zhuǎn)塘綜合服務(wù)區(qū)板塊）之江新城區(qū)域地圖區(qū)域概況之江用地規(guī)劃之江板塊功能結(jié)構(gòu)：“一心五軸六片”一心：即位于度假區(qū)中西側(cè)的中心綠地。五軸：即之江路發(fā)展軸、之浦路發(fā)展軸、繞城公路綠化景觀軸、320國道生態(tài)發(fā)展軸、沿錢塘江生態(tài)綠化景觀軸。六片：綜合度假片區(qū)、北部居住片區(qū)、商貿(mào)旅游片區(qū)、南部居住片區(qū)、沿江旅游度假片區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)。用地規(guī)劃原則：采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)模式規(guī)劃，突出旅游度假、文化娛樂、會(huì)議會(huì)展、休閑觀光等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在實(shí)現(xiàn)西湖風(fēng)景區(qū)旅游功能延伸的同時(shí)，適度引入居住功能。之江板塊規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一心五軸六片”中心綠地之浦路發(fā)展軸之江路發(fā)展軸繞城綠化景觀軸運(yùn)河路生態(tài)景觀軸沿江綠化景觀軸之江結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之江板塊規(guī)劃2007年，《杭州城市西部地區(qū)(上泗區(qū)塊)保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃》優(yōu)化工作完成，其中之江地區(qū)的開發(fā)建設(shè)面積達(dá)到41平方公里，同時(shí)提出了推進(jìn)之江工程，打造“品質(zhì)之江”，把之江度假區(qū)建設(shè)成“世界級(jí)旅游休閑勝地、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、旅游綜合服務(wù)區(qū)”一地三區(qū)的目標(biāo)。

之江度假區(qū)的“發(fā)現(xiàn)之旅”將是一個(gè)綜合發(fā)掘和整合旅游資源的過程。除發(fā)展特色旅游景點(diǎn)、休閑娛樂設(shè)施、生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游和現(xiàn)代會(huì)展旅游等業(yè)態(tài)外，錢塘江、龍井茶、大清谷等特色旅游資源將得到整合，并逐步完善配套旅游服務(wù)和集散功能，在之江度假區(qū)形成一條多元化的大旅游產(chǎn)業(yè)鏈，以規(guī)模效應(yīng)贏得世界旅游休閑目的地的國際競(jìng)爭(zhēng)力?！鞍l(fā)現(xiàn)之旅”世界級(jí)休閑地之江板塊的發(fā)展目標(biāo)是“世界級(jí)旅游休閑勝地、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、旅游綜合服務(wù)區(qū)”之江板塊規(guī)劃本案之江度假區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃單元11之江區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)是以旅游休閑產(chǎn)業(yè)為支柱、以藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充的多功能發(fā)展格局旅游休閑產(chǎn)業(yè)——以東部區(qū)域?yàn)楹诵?，衍生到整個(gè)區(qū)塊旅游休閑產(chǎn)業(yè)是支柱：依托區(qū)域豐富的旅游景點(diǎn)，大力發(fā)展自然景點(diǎn)游、主題景點(diǎn)游、鄉(xiāng)村及農(nóng)業(yè)觀光旅游、工業(yè)旅游、大學(xué)旅游、以及相關(guān)旅游生活配套產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)——轉(zhuǎn)塘單元?jiǎng)?chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)是補(bǔ)充：依托中國美院等高校，發(fā)展以藝術(shù)創(chuàng)意為主題的轉(zhuǎn)塘單元休閑旅游度假區(qū)藝術(shù)創(chuàng)意主題轉(zhuǎn)塘單元總部經(jīng)濟(jì)主題浮山單元休閑商務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)——浮山單元商務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)是升華：總部經(jīng)濟(jì)和休閑商務(wù)隨著板塊成熟發(fā)展起來，將會(huì)加快區(qū)域成熟的進(jìn)程。之江板塊規(guī)劃在杭州市提出的“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，轉(zhuǎn)塘地塊不僅是“旅游西進(jìn)”的核心打造區(qū)域，更是“沿江發(fā)展”的重點(diǎn)區(qū)域。轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)以“生態(tài)轉(zhuǎn)塘、藝術(shù)轉(zhuǎn)塘、人居轉(zhuǎn)塘”為規(guī)劃理念，定位為一個(gè)杭州新興RBD中心——游憩商務(wù)區(qū)、旅游集散中心。打造國內(nèi)一流的生態(tài)型的旅游休閑小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)塘未來將打造成城市西部地區(qū)的中心城鎮(zhèn)和旅游服務(wù)基地，形成城市經(jīng)濟(jì)和生態(tài)人居的交叉，和一種國際化視野與本土理念的交叉，成為西湖區(qū)建設(shè)“一地兩區(qū)”的示范地，杭州“旅游、居住、求學(xué)、創(chuàng)業(yè)”天堂的縮影。生態(tài)轉(zhuǎn)塘、藝術(shù)轉(zhuǎn)塘、人居轉(zhuǎn)塘轉(zhuǎn)塘板塊規(guī)劃轉(zhuǎn)塘板塊功能結(jié)構(gòu)：“一心、三軸、七區(qū)”一心：以望江山、象山為中心，環(huán)狀布局城鎮(zhèn)功能區(qū)塊。三軸：象山浦水系和望江山、象山山體綠化由東北向西南貫穿整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，形成一條開敞空間軸；由杭富路及沿路兩側(cè)綠帶和鎮(zhèn)中路（現(xiàn)320國道）及其兩側(cè)綠帶構(gòu)成“十”字形相交的兩條景觀與交通軸。

七區(qū)：根據(jù)科技園居住分布，形成多個(gè)服務(wù)于居住片區(qū)的配套服務(wù)中心。北部的生活和旅游配套區(qū)塊，中部的文化休閑和商業(yè)區(qū)塊，南部的居住和社區(qū)服務(wù)區(qū)塊，東部的農(nóng)居集中安置區(qū)塊，西北部的高級(jí)住宅區(qū)塊，中村生活區(qū)塊及中村北區(qū)塊等七個(gè)功能區(qū)塊。轉(zhuǎn)塘用地規(guī)劃轉(zhuǎn)塘結(jié)構(gòu)規(guī)劃轉(zhuǎn)塘板塊規(guī)劃轉(zhuǎn)塘之江區(qū)塊內(nèi)部道路分析區(qū)塊道路圍繞對(duì)外交通道路布置，并結(jié)合規(guī)劃布局，路網(wǎng)突破了以往的方格網(wǎng)狀，呈弧線形。道路分為對(duì)外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五級(jí)。對(duì)外交通：繞城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、楓華西路、楓華東路、小江路、科海路；次干道：軍師路、楓華東路、四號(hào)浦路、濤雪路、碧波路、麗景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：為了連接主次干路，完善和發(fā)揮道路的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，本區(qū)規(guī)劃寬度在12-24米的支路，用以集散客流和服務(wù)。以運(yùn)河路，之浦路、之江路為主的城市主干道組成了板塊內(nèi)的道路交通網(wǎng)轉(zhuǎn)塘板塊規(guī)劃道路交通四通八達(dá)，快速便捷；未來將建成規(guī)劃輕軌和之江大橋進(jìn)一步便利了之江板塊的交通區(qū)塊對(duì)外交通：之江路--往東沿錢塘江，經(jīng)六和塔可至杭州市區(qū)；320國道—往富陽方向；徽杭高速—往西可達(dá)安徽黃山方向杭千高速—往千島湖方向；杭寧高速—繞城高速轉(zhuǎn)杭寧高速去往南京滬杭高速—往上海方向輕軌線（規(guī)劃中）--往東經(jīng)之江大橋跨江至蕭山，往西至富陽并與杭州市經(jīng)軌線連接，停靠站在中心十字西側(cè)；水上航線--錢塘江邊開辟度假區(qū)專用碼頭之江大橋本案區(qū)域交通之江轉(zhuǎn)塘公交線路規(guī)劃中由對(duì)內(nèi)層次和對(duì)外層次構(gòu)成，結(jié)合由軌道交通四號(hào)線、杭千軌道與BRT5快速公交共同構(gòu)成的主骨架線路，共同在之江新城形成“兩軌、一快、四中心”公交線網(wǎng)主骨架。BRT5杭千軌道至富陽軌道地鐵四號(hào)線轉(zhuǎn)塘中心樞紐城市公共交通體系——軌道區(qū)域交通規(guī)劃中地鐵建設(shè)二期（2010—2016年）四號(hào)線（九溪——彭埠），在之江設(shè)始發(fā)站九溪站(遠(yuǎn)期規(guī)劃將設(shè)在轉(zhuǎn)塘公交樞紐站），走之江路地下通道，連接錢江新城。規(guī)劃中將建通往富陽輕軌，經(jīng)?？哭D(zhuǎn)塘。醫(yī)療配套：現(xiàn)有西湖區(qū)第二人民醫(yī)院，規(guī)劃三甲醫(yī)院—浙一之江醫(yī)院（計(jì)劃2012年動(dòng)工）。教育配套：中國美術(shù)學(xué)院象山中心校區(qū)、浙江大學(xué)之江校區(qū)、浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院、杭州宋城華美學(xué)校、杭州仁和外國語學(xué)校、杭州第七中學(xué)、轉(zhuǎn)塘中心小學(xué)、象山小學(xué)、定山小學(xué)等。商業(yè)配套：銀行（農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、杭州聯(lián)合銀行、杭州商業(yè)銀行等各類銀行）；商場(chǎng)（世紀(jì)聯(lián)華、沃爾瑪、華潤(rùn)超市、占地590余畝大型SHOPPINGMALL）；餐飲，江口大廈；華庭云棲度假酒店（五星級(jí)）、玫瑰園度假酒店（五星級(jí)）、陽明谷希爾度假酒店（四星級(jí)）、喜來登度假村、之江新城規(guī)劃五星酒店群等；西湖國際會(huì)議中心、冰雪世界、極地海洋公園、沿江商住綜合體、鳳凰創(chuàng)意園區(qū)。旅游景點(diǎn)：前倚錢塘江、背靠梅家塢茶鄉(xiāng)、東傍五云山，云棲竹徑、九溪煙樹、六和塔、靈隱寺，以及4A級(jí)國家景區(qū)宋城、金都極地海洋世界等。區(qū)域配套象山路望江山路鎮(zhèn)南路凌周線G320云河路杭新路杭州繞城公路本案鳳凰創(chuàng)意國際鳳凰大廈昊元之江時(shí)代中心云溪印象美原中心龍心田城象山國際廣場(chǎng)商業(yè)布局區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目多為綜合體項(xiàng)目，其中又以象山國際和昊元時(shí)代中心為代表隨著我國貨幣政策由“適度寬松”逐步轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”。國家對(duì)于房地產(chǎn)的限制、調(diào)控將成為常態(tài)。偏于收緊的住宅市場(chǎng)加劇了住宅投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，促使部分資金轉(zhuǎn)投投資收益穩(wěn)定、受政策限制較小的商業(yè)地產(chǎn)，因此，相對(duì)于住宅市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)這一價(jià)值洼地，必將迎來新一輪的價(jià)值重估。區(qū)域商業(yè)分析現(xiàn)狀現(xiàn)狀商業(yè)中心規(guī)劃商業(yè)中心區(qū)域目前沒有大型商業(yè)，以社區(qū)配套商業(yè)以及旅游景區(qū)的零散商業(yè)為主，未來項(xiàng)目附近將規(guī)劃大型的商業(yè)中心規(guī)劃商業(yè)導(dǎo)向目前地塊周邊1.5公里內(nèi)沒有大型商業(yè)，代表性商業(yè)是轉(zhuǎn)塘大轉(zhuǎn)盤區(qū)，世紀(jì)聯(lián)華賣場(chǎng)以及一些商業(yè)配套，即將建設(shè)的昊元時(shí)代廣場(chǎng)將成為區(qū)域內(nèi)的大型商業(yè)中心。區(qū)域商業(yè)分析鳳凰.創(chuàng)意國際位于杭州之江國家旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘街道創(chuàng)意路1號(hào)，周邊群山環(huán)繞，風(fēng)景秀麗，距中國美院象山校區(qū)約1.5km，距西湖風(fēng)景區(qū)約5km，項(xiàng)目占地面積為332畝，規(guī)劃總建筑面積約150000㎡，已建成建筑面積約28000㎡，其中核心啟動(dòng)區(qū)為原雙流水泥廠，是杭州市政府重點(diǎn)支持發(fā)展的十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園之一，是杭州目前園區(qū)中產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境最好、環(huán)境品味最佳、物業(yè)品質(zhì)最獨(dú)特、建筑形態(tài)最豐富的國際性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。鳳凰.創(chuàng)意國際規(guī)劃15萬方，是區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意辦公