萬科成本控制分析課件

萬科公司成本控制分析萬科公司成本控制分析1.1房地產開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.利潤是多少——

不準確2.項目間成本——

不可比3.基礎資料管理——

各顯神通4.項目銷售完了，如何準確計算項目的成本——

一鍋燴5.如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料---

憑感覺6.怎么進行項目成本的實時監(jiān)控，防止成本失控---一支筆

……1.1房地產開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.利潤是多少——不新項目發(fā)展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結算成本分析

目標成本形成

目標成本執(zhí)行3.2核心設計思想--管理實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與竣工結算成本管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

基本概念：管理工具：動態(tài)成本反映系統平臺成本指標數據庫3.3核心設計思想--目標成本管理目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果（見動態(tài)成本構成）。管理原則：體現目標成本的先進性基本概念：管理工具：動態(tài)成本反項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理

是通過對房地產各個作業(yè)過程進行成本控制，實現降低成本的目的。全過程、全員、全方位3.4核心設計思想--作業(yè)過程管理房地產成本作業(yè)過程：總目標項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業(yè)管理是責任成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經理層控制系統信息系統組織系統成本管理模式基本構架領導機構

管理工具管理制度成本、工程文件責任成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經理層責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為1、責任成本管理責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目項目經理部：工程進度、質量；工程管理部：供應商管理與技術方案；規(guī)劃設計部：設計圖紙

合理的架構分工－－責任成本前提成本管理部：工作性質：財權的控制活動多過業(yè)務活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價算帳型項目經理部：工程進度、質量；合理的架構分工－－責任成本前提成主要內容（1）——要素概括主要內容（1）——要素概括主要內容（2）——反饋指標主要內容（2）——反饋指標實施要點總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標《責任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現制定定期考核公布實施要點總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本2、目標成本管理管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果（見動態(tài)成本構成）。基本概念：管理工具：動態(tài)成本反映系統平臺成本指標數據庫2、目標成本管理管理原則：體現目標成本的先進性目標成本：目實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態(tài)成本結算成本分析

目標成本形成

目標成本執(zhí)行實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與竣工簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整動態(tài)成本構成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結算成本未結算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本

=

未結算合同+已結算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本簽約變更結算簽約變更結算動態(tài)成本構成已發(fā)生成本合同性成本非合土地成本開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區(qū)管網工程費園林環(huán)境建設費配套設施費開發(fā)間接費房地產成本項目設置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本土地成本房地產成本項目設置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金3.1新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價。控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。需求文件：《新項目發(fā)展可行性評審體系》

3.1新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性3.2設計成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標設計周期、設計質量?？刂圃瓌t：經濟合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設計工作流程與評審制度》

3.2設計成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標3.2設計階段的主要經濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……3.2設計階段的主要經濟指標容積率3.3招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標管理辦法》

3.3招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本3.4簽約成本控制控制要點：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》

3.4簽約成本控制控制要點：合同談判3.5施工成本控制控制要點：變更與簽證的控制工程質量的控制工期控制控制原則：權力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：《設計變更、現場簽證管理辦法》3.5施工成本控制控制要點：變更與簽證的控制3.6結算成本控制控制要點：嚴格審核結算工程量合理確定結算單價控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：《工程預結算管理辦法》

3.6結算成本控制控制要點：嚴格審核結算工程量3.7銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）物業(yè)管理虧損控制原則：獨立、健康