老年公寓融資計(jì)劃書(shū)課件

中國(guó)崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)2014年5月中國(guó)崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)2014年5月1聲明本說(shuō)明書(shū)由祥隆公司針對(duì)本企業(yè)所投資項(xiàng)目進(jìn)行的融資說(shuō)明，僅供本企業(yè)有融資意向的投資主體進(jìn)行參閱；本說(shuō)明書(shū)具有保密的要求。本說(shuō)明書(shū)不構(gòu)成投資邀約，正式的投資邀約于雙方前簽訂的投資協(xié)議為主。未經(jīng)祥隆公司書(shū)面許可，任何企業(yè)團(tuán)體和個(gè)人不得向第三方透露本說(shuō)明書(shū)中的內(nèi)容。聲明本說(shuō)明書(shū)由祥隆公司針對(duì)本企業(yè)所投資項(xiàng)目進(jìn)行的融資說(shuō)明，僅2目錄公司概述01項(xiàng)目分析02項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)03項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及模式04項(xiàng)目投資規(guī)模、成本估算0506融資方案設(shè)計(jì)08結(jié)言09項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析風(fēng)險(xiǎn)與控制07目錄公司概述01項(xiàng)目分析02項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)03項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及3公司概述公司成立淵源

——陳述企業(yè)來(lái)源、企業(yè)有無(wú)歷史成因、成立時(shí)間、成立緣由、發(fā)展歷程

企業(yè)性質(zhì)——陳述公司是屬于民營(yíng)、集體、有限責(zé)任公司、還是股份制公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

——股東構(gòu)成、控股情況、股東簡(jiǎn)介人員構(gòu)成

——員工數(shù)量、員工素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)性人才比例公司概述公司成立淵源4公司概述主營(yíng)業(yè)務(wù)——企業(yè)主營(yíng)范圍、業(yè)務(wù)方向、業(yè)務(wù)特點(diǎn)行業(yè)地位——在行業(yè)內(nèi)所處位置、處于產(chǎn)業(yè)鏈條中哪個(gè)環(huán)節(jié)企業(yè)優(yōu)勢(shì)——市場(chǎng)積累、人才優(yōu)勢(shì)、渠道優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)及獲獎(jiǎng)情況——企業(yè)已獲得的各種資質(zhì)認(rèn)證、曾獲得獎(jiǎng)項(xiàng)、主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)口碑公司概述主營(yíng)業(yè)務(wù)5老年公寓項(xiàng)目分析社會(huì)現(xiàn)狀與趨勢(shì)一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析20世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)的老齡化進(jìn)程加快。65歲及以上老年人口從1990年的6299萬(wàn)增加到2000年的8811萬(wàn)，占總?cè)丝诘谋壤?.57%上升為6.96%，目前中國(guó)人口已經(jīng)進(jìn)入老年型。截止2013年底已經(jīng)突破2億，相當(dāng)于英、法、德三國(guó)人口的總和。占總?cè)丝诘?4.9%。這一比例明顯高于10%的聯(lián)合國(guó)傳統(tǒng)老齡社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。已超過(guò)了巴西、俄羅斯、日本各自的總?cè)丝跀?shù)。如果作為一個(gè)國(guó)家的總?cè)丝跀?shù)，也能排世界第四位。性別間的死亡差異使女性老年人成為老年人口中的絕大多數(shù)。預(yù)計(jì)到2040年，65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒊^(guò)20%。同時(shí)，老年人口高齡化趨勢(shì)日益明顯：80歲及以上高齡老人正以每年5%的速度增加，到2040年將增加到7400多萬(wàn)人。老年公寓項(xiàng)目分析社會(huì)現(xiàn)狀與趨勢(shì)一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析20世紀(jì)6老年公寓項(xiàng)目分析中國(guó)人口老齡化使面臨幾大問(wèn)題：1、人口年齡結(jié)構(gòu)迅速轉(zhuǎn)變，勞動(dòng)力人口逐漸減少。2011年，中國(guó)15-64歲勞動(dòng)年齡人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的歷史拐點(diǎn)，2013年將降至9.36億人。2、“空巢老人”現(xiàn)象突出去年發(fā)布的《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》顯示，中國(guó)“空巢老人”占老年人口比例接近50%，去年將突破1億人。而且，農(nóng)村的空巢留守老人規(guī)模龐大，無(wú)子女老人和失去獨(dú)子的老年人開(kāi)始增多，其中許多人存在孤獨(dú)、苦悶、抑郁甚至厭世等心理問(wèn)題3、高齡化趨勢(shì)明顯80歲以上高齡老人以每年100萬(wàn)人的速度遞增，去年將達(dá)到2300萬(wàn)人。而且失去自理能力的老人繼續(xù)增加，從2012年的3600萬(wàn)人增長(zhǎng)到2013年的3750萬(wàn)人。老年公寓項(xiàng)目分析中國(guó)人口老齡化使面臨幾大問(wèn)題：7老年公寓項(xiàng)目分析新寧縣人口老齡化現(xiàn)狀與趨勢(shì)丹霞之魂，國(guó)之瑰寶的新寧力創(chuàng)5A級(jí)旅游城市，是溝通廣西桂林、武岡、隆回、邵陽(yáng)、東安的重要樞紐城縣。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我縣城鄉(xiāng)人口60多萬(wàn)，老齡人口約9.2萬(wàn)，離退休干部、職工1.32萬(wàn)，且我縣是勞動(dòng)力輸出縣，人口老齡化以及留守老人問(wèn)題日益突顯。隨著我縣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)行的國(guó)家基本養(yǎng)老制度，以及現(xiàn)有的敬、養(yǎng)老院的規(guī)模已越來(lái)越難以滿(mǎn)足老年人的愿望，尤其是我縣僅靠各鄉(xiāng)鎮(zhèn)簡(jiǎn)陋敬、養(yǎng)老場(chǎng)所，更是無(wú)法實(shí)現(xiàn)老人門(mén)內(nèi)的養(yǎng)老要求。放眼時(shí)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及我縣人文經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都亟需建立一批設(shè)施完備，護(hù)理專(zhuān)業(yè)化，條件優(yōu)越的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。隨著我縣5A級(jí)旅游景區(qū)成功申報(bào)后，洞新高速的通車(chē)，以及正在籌建即將通車(chē)的白新高速，給新寧城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市文明建設(shè)帶來(lái)了強(qiáng)勁的推動(dòng)力。修建一所集老年人生活、娛樂(lè)、休閑一體的高服務(wù)、高品質(zhì)的老年公寓，不但滿(mǎn)足縣老年人養(yǎng)老需求，更我新寧縣旅游文化建設(shè)增添了一道靚麗的人文風(fēng)景線(xiàn)。老年公寓項(xiàng)目分析新寧縣人口老齡化現(xiàn)狀與趨勢(shì)丹霞之魂，國(guó)之瑰寶8老年公寓項(xiàng)目分析二、政策性文件及保障

國(guó)家對(duì)老年人養(yǎng)老場(chǎng)所的現(xiàn)行政策：

1、國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2013】35號(hào)）；2、中華人民共和國(guó)主席令第一七十二號(hào)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；

3、湖南省人民政府【2011】19好文件《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》；4、邵陽(yáng)市政發(fā)【2012】25好文件《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》；5、《湖南省老齡工作委員會(huì)、湖南省民政廳文件》湘老齡發(fā)【2013】5號(hào)文件。老年公寓項(xiàng)目分析二、政策性文件及保障國(guó)家對(duì)老年人養(yǎng)老場(chǎng)所的9老年公寓項(xiàng)目分析三、老年公寓現(xiàn)狀

一、數(shù)量短缺：

目前超過(guò)1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。注明：陳述新寧縣敬、養(yǎng)老院以及老年公寓的對(duì)比情況數(shù)據(jù)。老年公寓項(xiàng)目分析三、老年公寓現(xiàn)狀一、數(shù)量短缺：10老年公寓項(xiàng)目分析

二、質(zhì)量不高：

中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍質(zhì)量不夠，我縣作為后起發(fā)展中的城市尤為突出；新寧縣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一為計(jì)劃時(shí)期延續(xù)下來(lái)的公辦敬老院，養(yǎng)老院城鎮(zhèn)生活不能自理的老年人；主要服務(wù)對(duì)象是城鄉(xiāng)孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服務(wù)；即便近幾私辦些老年養(yǎng)老場(chǎng)所，多數(shù)是利用老房子改建的，配套服務(wù)設(shè)施少，規(guī)模小、住地分散、各自為戰(zhàn)，社會(huì)公共服務(wù)資源難于集約利用，由于不是專(zhuān)門(mén)為老年人養(yǎng)老而建設(shè)的，各方面服務(wù)條件都受限制。這種“籠養(yǎng)式”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老人住進(jìn)去不舒服，不到迫不得以的時(shí)候是不愿意住進(jìn)去的，越來(lái)越不適應(yīng)老年人日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求?？偨Y(jié)：高品質(zhì)、有一定規(guī)模、設(shè)施完備、服務(wù)全面的老年公寓是完全有必要的。老年公寓項(xiàng)目分析二、質(zhì)量不高：11老年公寓項(xiàng)目分析中國(guó)尤其是新寧縣在經(jīng)濟(jì)并不太發(fā)達(dá)的條件下衍生成大批留守老人以及人口老齡化型社會(huì)，并且已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的群體。老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛(ài)的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性，因此根據(jù)這些需求，借鑒其他發(fā)達(dá)地區(qū)乃至世界上其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我縣的實(shí)際情況，創(chuàng)新我縣的養(yǎng)老模式。三、養(yǎng)老模式未來(lái)趨勢(shì)老年公寓項(xiàng)目分析中國(guó)尤其是新寧縣在經(jīng)濟(jì)并不太發(fā)達(dá)的條件下衍生12老年公寓項(xiàng)目分析(一)社會(huì)化的道路

目前，社會(huì)參予養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已是繞不開(kāi)的門(mén)檻。主要包括：1、服務(wù)主體社會(huì)化。即服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施的社會(huì)化；2、服務(wù)客體社會(huì)化。也就是服務(wù)對(duì)象既突出重點(diǎn)又要面向社會(huì)全體老年人，增大服務(wù)的受益面；

3、資金籌措社會(huì)化。改革資金來(lái)源的單一渠道，多渠道籌措資金，采取財(cái)政撥款、社會(huì)集資、有獎(jiǎng)募捐、各方捐助、街道和居委會(huì)出資等方式解決養(yǎng)老助老服務(wù)資金問(wèn)題；4、服務(wù)隊(duì)伍社會(huì)化。建立一支由專(zhuān)職人員、兼職人員和志愿者組成的服務(wù)隊(duì)伍。以專(zhuān)職人員為主體，兼職人員為輔助，青年志愿者為基礎(chǔ)，形成龐大的服務(wù)隊(duì)伍；充分動(dòng)員公眾和年輕型的老年人參與自愿助老服務(wù)；增強(qiáng)老年人的自助能力和代際間的互助意識(shí)。養(yǎng)老發(fā)展道路模式老年公寓項(xiàng)目分析(一)社會(huì)化的道路養(yǎng)老發(fā)展道路模式13老年公寓項(xiàng)目分析(二)

產(chǎn)業(yè)化的道路

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于慈善事業(yè)，而是具有中國(guó)特色社會(huì)保障體系內(nèi)不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容。必須在政府的扶持下納入社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃積極發(fā)展，走產(chǎn)業(yè)化道路，逐步形成自我服務(wù)、自我管理、自我積累和自我發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制。老年公寓項(xiàng)目分析(二)

產(chǎn)業(yè)化的道路14老年公寓項(xiàng)目分析(三)專(zhuān)業(yè)化的道路養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的具有豐富內(nèi)涵的工作，要把它作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)來(lái)研究和發(fā)展，實(shí)行勞動(dòng)準(zhǔn)入制度，提高專(zhuān)業(yè)工作者隊(duì)伍的質(zhì)量和服務(wù)水平。通過(guò)以上專(zhuān)業(yè)化措施，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供最基本的人才保障。

人口老齡化是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，是一場(chǎng)政府、社會(huì)、全民支持，三位一體的新養(yǎng)老運(yùn)動(dòng)、新社會(huì)運(yùn)動(dòng)，這就需要社會(huì)共同努力，克服現(xiàn)有養(yǎng)老模式的不足，順應(yīng)社會(huì)需求，探索出多種滿(mǎn)足老年人基本需求與深層次需求的養(yǎng)老模式，創(chuàng)造出多個(gè)“以人為本、終生關(guān)懷”的親情養(yǎng)老模式，多個(gè)更適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式。老年公寓項(xiàng)目分析(三)專(zhuān)業(yè)化的道路15老年公寓項(xiàng)目分析（四）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)將成為今后我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的主要模式

老年人是國(guó)家的財(cái)富，確保他們安度晚年是政府和社會(huì)的共同責(zé)任。實(shí)行社區(qū)管理服務(wù)，不僅要考慮到離退休人員在衣食住行等方面的基本生活需要，而且還要考慮他們的精神生活需要，逐步形成多層次和多方位相結(jié)合，設(shè)施服務(wù)與互助服務(wù)相結(jié)合，比較便利、健全的，包含“養(yǎng)、醫(yī)、樂(lè)、學(xué)、為”為一體的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容。

家政服務(wù)中心。將一些原來(lái)由家庭負(fù)擔(dān)的事務(wù)性工作納入服務(wù)范圍，實(shí)行上門(mén)服務(wù)。

社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心。要改變目前醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)集中于市中心以及片面求大求全的局面，開(kāi)展醫(yī)療服務(wù)“進(jìn)社區(qū)”、“下鄉(xiāng)”活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)從“有病去醫(yī)院”到“小病進(jìn)社區(qū)、大病去醫(yī)院”的轉(zhuǎn)變。

文體活動(dòng)中心。圍繞“老有所樂(lè)、老有所學(xué)、老有所為”，從本地經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，因地制宜、因陋就簡(jiǎn)地興建一批老年人活動(dòng)場(chǎng)所，積極開(kāi)展適合老年人的群眾性文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)。

老年公寓。發(fā)展敬老院、老年公寓、托老所等老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)家庭撫養(yǎng)、照顧有困難的老人以及獨(dú)居老人實(shí)行集中統(tǒng)一的管理服務(wù)，不但能給老年人提供更好的服務(wù)，而且對(duì)于減輕家庭壓力也具有重要意義。老年公寓項(xiàng)目分析（四）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)將成為今后我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的主16老年公寓項(xiàng)目分析據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國(guó)60歲以上老年人口已近2億，占總?cè)丝诘?4.9%。這一比例明顯高于10%的聯(lián)合國(guó)傳統(tǒng)老齡社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。結(jié)論：隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類(lèi)型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)老年公寓市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)老年公寓項(xiàng)目分析老年公寓市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)17老年公寓項(xiàng)目分析1、社會(huì)需要居家式老年公寓以滿(mǎn)足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念2、社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平3、產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)老年公寓發(fā)展趨勢(shì)老年公寓項(xiàng)目分析老年公寓發(fā)展趨勢(shì)18項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)年公寓要符合個(gè)性化、人性化要求一、項(xiàng)目改造要求及特征老年公寓具有“一低二高”的特點(diǎn)，即低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務(wù)。在室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)上，應(yīng)以老年人居住生活行為特征為依據(jù)，照顧到老年人的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭社會(huì)養(yǎng)老生活形式。并滿(mǎn)足以下功能：

項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)年公寓要符合個(gè)性化、人性化要求一、項(xiàng)目改造要求19項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)1）功用性老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使用需要。為了方便老年人步行或者使用輪椅出入住宅，住宅入口應(yīng)設(shè)置坡度不超過(guò)1：12度的坡道；電梯的入口凈寬最低應(yīng)在800mm以上，部分電梯應(yīng)參考醫(yī)院設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)方便病床和醫(yī)療設(shè)備進(jìn)出。梯口處與建筑物的地面處于同一水平線(xiàn)上。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動(dòng)需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時(shí)的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線(xiàn)差別要限制在最小限度內(nèi)。根據(jù)老年人視力趨弱的特點(diǎn)，老年人建筑室內(nèi)空間色彩應(yīng)明快、溫暖，地面不宜采用黑色或顯深色面料，透視窗口不宜用有色玻璃。老年人對(duì)噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設(shè)備。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)1）功用性老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使20項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)2）安全性據(jù)統(tǒng)計(jì)；我國(guó)腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。因此老年住宅及廁所應(yīng)安裝空調(diào)或其他取暖設(shè)備，減少室內(nèi)與廁所間的溫差；安裝坐式便器，并加上扶手；外開(kāi)式或側(cè)面推拉式門(mén)，以便于輪椅進(jìn)入；安裝安全電鈴，遇緊急情況時(shí)可從外打開(kāi)門(mén)等。老年人往往因不注意或因路面不平，絆倒而發(fā)生骨折，因此老年住宅設(shè)計(jì)中在有門(mén)的出入口，例如廁所、浴室、陽(yáng)臺(tái)等處要避免留有門(mén)檻、臺(tái)階之類(lèi)的不平地面，室內(nèi)標(biāo)高統(tǒng)一。同時(shí)，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會(huì)更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。為了防止夜間發(fā)生事故，要避免電燈開(kāi)關(guān)設(shè)置在暗處或不方便的地方，廁所與寢室最好能安上夜間照明地?zé)簟Ｔ诰o急、危險(xiǎn)的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)2）安全性據(jù)統(tǒng)計(jì)；我國(guó)腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)21項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)3）健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長(zhǎng)，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人做室外的活動(dòng)。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。不宜用易碎、易燃、化纖及散發(fā)有毒氣味的裝修材料。

4）隱私性老年人害怕孤單是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會(huì)加強(qiáng)社會(huì)交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)3）健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容22項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)5）便于改造年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過(guò)程。

6）戶(hù)外環(huán)境設(shè)計(jì)在戶(hù)外環(huán)境設(shè)計(jì)上，應(yīng)便于老年人接觸自然、參加社會(huì)交往、進(jìn)行各種體育娛樂(lè)活動(dòng)，使他們樂(lè)于停留其中，并感受到生活的情趣。通過(guò)對(duì)環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個(gè)適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)5）便于改造年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不23項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)7）社區(qū)安全感在老年社首先考慮到要彌補(bǔ)老年人減退和喪失的機(jī)能，住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)老齡人的行動(dòng)為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車(chē)分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感。

8）公共服務(wù)項(xiàng)目要合理安排適合老年人的公共服務(wù)項(xiàng)目，如老年活動(dòng)中心、圖書(shū)室、棋牌中心等有足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所，保證老人戶(hù)外活動(dòng)的需要；適當(dāng)布置綠化、噴泉、亭子、長(zhǎng)廊等建筑小品。在庭院或綠地的局部設(shè)立自然的屏障或遮擋視線(xiàn)的樹(shù)木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個(gè)具有私密、隱蔽、安全特征的用來(lái)休息、交談的安靜場(chǎng)所。在具體設(shè)計(jì)中，要考慮室外環(huán)境的開(kāi)闊平坦。無(wú)障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進(jìn)、散步、晨練提供了場(chǎng)所。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)7）社區(qū)安全感在老年社首先考慮到要彌補(bǔ)老年人減24項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)9）配套設(shè)施老年公寓的服老年公寓的配套設(shè)施要求做到完備、齊全，包括有醫(yī)務(wù)室、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書(shū)資料、購(gòu)物中心、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年公寓要緊密合作正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢(xún)的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問(wèn)題之一。另外老年公寓的供電應(yīng)有可靠的保障，可考慮雙路供電或自備臨時(shí)發(fā)電設(shè)備。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)9）配套設(shè)施老年公寓的服老年公寓的配套設(shè)施要求25項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)二、經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓的入住人員可以分為以下幾種：1、會(huì)員制：2—5年會(huì)員制，繳納一定房屋押金后，少交或免交床位費(fèi)。2、長(zhǎng)期性：從健康老人到百年終老的；也可以是需要康復(fù)型的人群，如生活上需要人照顧的，不一定是老人。3、短期性：如子女出國(guó)在外務(wù)工等無(wú)人照顧的，住半年左右的那種。4、托老型：子女上班、出差、家中白天沒(méi)人，短時(shí)期無(wú)人照顧的，日托或短時(shí)期托老的。5、體驗(yàn)式：如試住型老人、社區(qū)體驗(yàn)交流等6、老年旅游小團(tuán)體：可參與全國(guó)老年公寓聯(lián)合同盟，接待來(lái)自各地的老年旅游小團(tuán)體：項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)二、經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓的入住人26項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)三、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃根據(jù)新寧縣市場(chǎng)實(shí)際情況，細(xì)化后，把服務(wù)對(duì)象定位為中、高端老人（這個(gè)個(gè)人想法；根據(jù)公司高層決定待定）；這部分老人大致分兩種情況一種是老人自己經(jīng)濟(jì)狀況尚可，思想和生活理念進(jìn)步，認(rèn)為養(yǎng)老院是一種生活方式，也是一種必然，先來(lái)可以先得另一種是子女事業(yè)有成、或者工作繁忙、顧及不到，只好依托于養(yǎng)老院。鑒于以上情況廣告策劃以下幾點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)三、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃根據(jù)新寧縣市場(chǎng)實(shí)際情況，細(xì)27項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)1）網(wǎng)絡(luò)推廣（互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)）移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，新寧縣移動(dòng)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)日漸完善和普及，有必要建立自己的老年公寓窗口網(wǎng)站，不僅可以起到展示和交流的目的，也可以是一種主要的廣告途徑（百度推廣、發(fā)帖、寫(xiě)軟文等）。

2）報(bào)紙、雜志廣告新寧縣報(bào)業(yè)發(fā)展比較滯后，但隨著縣旅游業(yè)的發(fā)展完善，新寧這個(gè)地方不斷的走向全國(guó)，走向全世界；報(bào)紙、雜志等大眾媒體的發(fā)展是必然趨勢(shì)。所以適時(shí)適地選擇發(fā)行量尚可的報(bào)紙作為媒介推廣是不可缺少的。

3）公益廣告崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓作為一所民營(yíng)機(jī)構(gòu)；是需要盈利的；所以無(wú)法讓大多貧困或孤寡老人入住，但我們可以定5-10人名額作為幫扶對(duì)象，減免部分床位費(fèi)，但要讓盡可能多的媒體知道，以此來(lái)提升本老年公寓的公益形象，提高公眾信任度。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)1）網(wǎng)絡(luò)推廣（互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)）移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，28項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)4）宣傳單計(jì)劃動(dòng)就目前新寧縣的實(shí)際情況而定，傳單是省錢(qián)但是效果較好的方式，印刷精美的專(zhuān)業(yè)“為老服務(wù)卡片”，作為傳單發(fā)到目標(biāo)人群手里是一種最直接的方式，散發(fā)地點(diǎn)多為醫(yī)院、超市、公園、社區(qū)等地，散發(fā)方式分為集中散發(fā)和各個(gè)擊破散發(fā)兩種方式社區(qū)集中散發(fā)：1、印發(fā)傳單貼在小區(qū)的宣傳欄上，或者與相關(guān)人士溝通，以自取形式放在居委會(huì)、公園門(mén)口，超市、醫(yī)院老年病專(zhuān)科服務(wù)臺(tái)等。

2、小區(qū)內(nèi)海投，可以選擇小區(qū)內(nèi)郵箱、或老人們集中鍛煉或外出時(shí)發(fā)放。

各個(gè)擊破散發(fā)：1、到醫(yī)院做檢查的老人，菜市場(chǎng)買(mǎi)菜老人，公共花園里休息的老人。

2、四、五十歲的中年人家里大都會(huì)有需要照顧的老人。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)4）宣傳單計(jì)劃動(dòng)就目前新寧縣的實(shí)際情況而定，傳29項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)5）“志愿者”協(xié)助計(jì)劃現(xiàn)在的中年人，工作忙壓力大，對(duì)父母有心無(wú)力，但又怕讓老人或周?chē)泥従觽冋`以為不孝，所以“給老人找家、為子女減壓”顯得尤為重要，由志愿者去為社區(qū)老人及子女提供敬老院養(yǎng)老、或社區(qū)居家養(yǎng)老宣傳和咨詢(xún)，收集相關(guān)信息非常妥當(dāng)?！爸驹刚摺币詫ふ曳?wù)對(duì)象的名義去找，社區(qū)工作人員一般不會(huì)拒絕。由于“志愿者”與目標(biāo)客戶(hù)的溝通直接，信息量大，內(nèi)容多，足以讓目標(biāo)客戶(hù)了解老年公寓的詳細(xì)情況，并留下好感。結(jié)論測(cè)算：假如在目標(biāo)社區(qū)建立10個(gè)“志愿者”服務(wù)隊(duì)，每隊(duì)成員4人，共40人，每人每月資助400元，每月支出為16000元。每人每月活動(dòng)4次，共活動(dòng)160人次，服務(wù)目標(biāo)老人160人，按10%的推介成功率，也有16人。另外再加上本院營(yíng)銷(xiāo)部的宣傳推介效果，預(yù)計(jì)每月可新增20人入住。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)5）“志愿者”協(xié)助計(jì)劃現(xiàn)在的中年人，工作忙壓力30項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)6）專(zhuān)職營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃建立自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)建議：3—5人即可，兩名人員作為院內(nèi)養(yǎng)老顧問(wèn)銷(xiāo)售，另外兩三名銷(xiāo)售與各大老年病科醫(yī)院、老年大學(xué)、老齡機(jī)構(gòu)團(tuán)體、社區(qū)單位等建立渠道聯(lián)系，開(kāi)展市場(chǎng)工作。7）親情營(yíng)銷(xiāo)中國(guó)的優(yōu)良傳統(tǒng)；百善孝為先，不是你不孝，而是你在忙，讓我們來(lái)傾情照顧你父母！這里不僅是養(yǎng)老的場(chǎng)所，更是養(yǎng)心、養(yǎng)生的健康驛站；酒店式的設(shè)施、管家式的服務(wù)，“給爸媽一個(gè)四星級(jí)的家”。8）健康、護(hù)養(yǎng)招牌健康晨練越來(lái)越被新寧縣老年人所接收；在醫(yī)務(wù)室定期體檢的基礎(chǔ)上，院內(nèi)康護(hù)中心每天早晨可以組織老年人進(jìn)行有規(guī)律的健康晨練，并定期給老人做健康檢測(cè)、并建立健康檔案，及時(shí)或定期將老人的身體情況告知家屬。健康飲食是由老人和營(yíng)養(yǎng)師組成的“膳食委員會(huì)”擬定健康食譜。另外還有社工人員組織健身、娛樂(lè)活動(dòng)、以及心理疏導(dǎo)等。項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)6）專(zhuān)職營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃建立自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)7）親情營(yíng)銷(xiāo)31項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及模式崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓，作為一家民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也是一個(gè)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，我們要樹(shù)立員工的行業(yè)榮譽(yù)感，以此更好地為老人用愛(ài)心和真情來(lái)服務(wù)。人員結(jié)構(gòu)設(shè)置規(guī)模（初步設(shè)定）院長(zhǎng)1名、副院長(zhǎng)2名、營(yíng)養(yǎng)師1名老年病專(zhuān)家2名會(huì)計(jì)1名、出納1名護(hù)理、護(hù)士50名清潔工50名項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及模式崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓，作為一家民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)32項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及模式中國(guó)崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓組織架構(gòu)為確保運(yùn)營(yíng)并且本著降低運(yùn)營(yíng)成本的前提下，設(shè)立四部門(mén)：醫(yī)療中心負(fù)責(zé)醫(yī)療、康復(fù)，同時(shí)負(fù)責(zé)（康復(fù)）護(hù)理區(qū)的日常護(hù)理和康復(fù)工作。管家中心負(fù)責(zé)健康老人的日常服務(wù)和精神文化組織活動(dòng)。物管中心負(fù)責(zé)給水電、工程、保潔、餐飲等運(yùn)營(yíng)保障服務(wù)。營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展和老人招募工作。部門(mén)事務(wù)由中心主任直接向院長(zhǎng)負(fù)責(zé)制具體組織架構(gòu)見(jiàn)圖項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及模式33老年公寓項(xiàng)目分析中國(guó)崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓組織架構(gòu)老年公寓項(xiàng)目分析中國(guó)崀山●夕陽(yáng)紅老年公寓組織架構(gòu)34項(xiàng)目投資的規(guī)模、成本估算一、投資規(guī)模征地100畝（66670平米），容積率不超過(guò)1.3；綠化率40%公寓總建面積：79166平方米（包括辦公用房、職工、宿舍、室內(nèi)娛樂(lè)場(chǎng)等）計(jì)劃建設(shè)：老年公寓房間2000套；分別1000套--30平米/套；1000套--40平米/套各類(lèi)娛樂(lè)場(chǎng)所：室內(nèi)2000平米；室外1500平米；工作人員：120名救護(hù)車(chē)：2輛內(nèi)部設(shè)置：傳達(dá)室、大藥房、衛(wèi)生室、閱覽室、棋牌室、職工宿舍、超市、餐廳等項(xiàng)目投資的規(guī)模、成本估算一、投資規(guī)模征地100畝（666735項(xiàng)目投資的規(guī)模、成本估算二、土建裝修投資概算分析形成說(shuō)明：該部分?jǐn)?shù)據(jù)只有參考價(jià)值項(xiàng)目投資的規(guī)模、成本估算二、土建裝修投資概算分析形成說(shuō)明：該36項(xiàng)目投資的規(guī)模、成本估算三、早期專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備投入不含土建和基本裝修（部分?jǐn)?shù)據(jù)需要給與和修正）項(xiàng)目投資的規(guī)模、成本估算三、早期專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備投入不含土建和基本裝37項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析人工成本（15%—30%入住率時(shí)）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析人工成本（15%—30%入住率時(shí)）38項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析運(yùn)營(yíng)固定成本：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析運(yùn)營(yíng)固定成本：39項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析運(yùn)營(yíng)變動(dòng)成本：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析運(yùn)營(yíng)變動(dòng)成本：40項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析養(yǎng)老公寓主要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收入預(yù)算/年：說(shuō)明：老年公寓的主要收入來(lái)源于以上四項(xiàng)然而老年公寓的其它收入來(lái)源還有很多如：衛(wèi)生費(fèi)、取暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、各種增項(xiàng)護(hù)理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)、體檢費(fèi)、醫(yī)療備用金、生活保障金。當(dāng)然這些收費(fèi)也都相應(yīng)伴隨著成本支出，這里就暫時(shí)不作計(jì)算考慮了。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析養(yǎng)老公寓主要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收入預(yù)算/年：說(shuō)明：老41項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析建成公寓收益分析折算：（總大概數(shù)據(jù)）1、老年公寓建成后90%入住率算；每年每套房10000元計(jì)算，估算2000套房*90%*10000=1800萬(wàn)元/年2、休閑山莊入住率算70%每天，每套350元；即每天收益70套*350元=24500元每個(gè)月即為24500*30=735000元每年按11個(gè)月計(jì)算=808.5萬(wàn)元3、年總利潤(rùn)=1+2=1800萬(wàn)元+808.5萬(wàn)元=2608.5元經(jīng)濟(jì)年支出分析折算為500萬(wàn)元：含員工工資，水電費(fèi)用、設(shè)備更新折舊費(fèi)用等年經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)折算=收益-支出=2608.5萬(wàn)元-500萬(wàn)=2108.5萬(wàn)元項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析建成公寓收益分析折算：（總大概數(shù)據(jù)）1、老年42項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析贏虧平衡分析贏虧平衡點(diǎn)的計(jì)算：贏虧平衡點(diǎn)（利潤(rùn)為零的入住人數(shù)）=年運(yùn)營(yíng)固定成本÷(入住者年收費(fèi)-年運(yùn)營(yíng)變動(dòng)成本×12約=入住贏虧平衡點(diǎn)人數(shù)

則贏虧平衡點(diǎn)約為**人即：入住**人以下虧損入住**人以上開(kāi)始盈利平衡點(diǎn)入住率為*%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析贏虧平衡分析贏虧平衡點(diǎn)的計(jì)算：43風(fēng)險(xiǎn)與控制辦院風(fēng)險(xiǎn)1、入住率不足風(fēng)險(xiǎn)：房租，人工費(fèi)和水電費(fèi)等硬性開(kāi)支得不到有效分?jǐn)偅荒苓M(jìn)入良性循環(huán)。2、入住老人收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)：由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不及時(shí)繳費(fèi)。敬老院又不能強(qiáng)行迫使其離開(kāi)，造成負(fù)面影響。3、老人意外傷害風(fēng)險(xiǎn)：老人的意外及突發(fā)死亡率較高，一旦發(fā)生糾紛，會(huì)給我院帶來(lái)人力與物力上的損失。4、養(yǎng)老院內(nèi)的設(shè)施受損，帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。風(fēng)險(xiǎn)與控制辦院風(fēng)險(xiǎn)1、入住率不足風(fēng)險(xiǎn)：房租，人工費(fèi)和水電44風(fēng)險(xiǎn)與控制風(fēng)險(xiǎn)控制方式1、向政府申請(qǐng)：可以盡量向政府申請(qǐng)政策扶持，讓政府給與一定政策上的優(yōu)惠或資金扶持。2、向公益基金會(huì)、社會(huì)團(tuán)體、組織或老年用品企業(yè)爭(zhēng)取贊助或良性合作，以獲取一定的資助。3、醫(yī)院合作：與