商業(yè)物業(yè)工程維修維保服務(wù)方案

商業(yè)物業(yè)工程修理維保效勞方案商業(yè)物業(yè)工程修理維保效勞方案10/15商業(yè)物業(yè)工程修理維保效勞方案第一：工程概況該工程建筑面積：3.9萬(wàn)平方米。樓盤(pán)以鋪面、銀行、賓館酒店、超市、麥當(dāng)勞、肯德基等商鋪為主。轄區(qū)共用設(shè)施設(shè)備資料及現(xiàn)狀〔抽查〕：現(xiàn)場(chǎng)初步查看狀況〔現(xiàn)場(chǎng)抽查-地下室局部〕配電房5000KVA、水泵房、空調(diào)機(jī)房〔安裝使用局部未確定〕、〔客、貨〕電梯、自動(dòng)扶梯、消防及監(jiān)控位置均按設(shè)計(jì)要求已經(jīng)確定，但是，設(shè)施設(shè)備均未到位；地下室有積水井但是排水溝未做、地下室根底外墻有兩處地面水滲漏狀況〔設(shè)備房位置處〕，需要整改重做防水處理。另外：建議承受中心空調(diào)制冷、采暖、供給冷氣或暖氣和賓館的衛(wèi)生熱水，對(duì)冷氣、暖氣和熱水實(shí)行統(tǒng)一治理。鑒于工程現(xiàn)狀狀況，從物業(yè)工程修理維保效勞方面，建議考慮物業(yè)工程修理維保技術(shù)列執(zhí)行。加強(qiáng)水、電治理，特別是物業(yè)前期和裝修施工臨時(shí)用水、用電的嚴(yán)格治理等等。其次：工程修理維保局部〔1-2人〕的前期介入和商戶(hù)裝修及物業(yè)費(fèi)〔工程修理維保局部〕測(cè)算參考一、工程修理前期介入11、依據(jù)《商業(yè)治理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合該工程實(shí)際狀況，進(jìn)展圖紙收集、整理或標(biāo)注，重點(diǎn)放在凹凸壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：、凹凸壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；、主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；公共區(qū)域照明的開(kāi)閉是否能自動(dòng)掌握，是否實(shí)行了節(jié)能措施；計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量削減代收、代墊狀況；水系統(tǒng)為低層市政直供；空調(diào)系統(tǒng)要依據(jù)業(yè)戶(hù)的分布，合理進(jìn)展系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱水的選擇；2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要?jiǎng)由硖岢龊侠砘ㄗh：各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期治理使用需要；地下室汽車(chē)坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車(chē)位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿(mǎn)足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、修理乃至更換的本錢(qián)費(fèi)用是否能做到節(jié)能、牢靠、便于修理且費(fèi)用合理；鋪〔戶(hù)〕內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、安排、管線布局、配置走向等是否滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)使用需求；隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿(mǎn)足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8〕修理及設(shè)備治理用房面積是否滿(mǎn)足需求；二、工程施工監(jiān)視與驗(yàn)收的介入1、竣工時(shí)物業(yè)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)治理造成治理難題質(zhì)量問(wèn)題總是給進(jìn)展商和物業(yè)治理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的業(yè)公司不易覺(jué)察，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問(wèn)題，必定造成后期工程修理及治理的力不從心。2、利用治理公司的專(zhuān)業(yè)力量實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效治理在工程的施工階段，物業(yè)治理的早期介入能確保工程的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度動(dòng)身監(jiān)視施工，削減返工，防止留下后遺癥。如：在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提示工程開(kāi)發(fā)公司重點(diǎn)處理。在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；程修理技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3、在商業(yè)局部?jī)?nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：外墻防漏措施；多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；設(shè)備設(shè)施安裝位置是否適宜，安裝挨次、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接收階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝狀況是否滿(mǎn)足使用需求。三、物業(yè)治理預(yù)備階段收集和把握第一手資料通過(guò)早期介入可以大量收集和把握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案等。提前籌劃工程修理效勞治理方案的硬件建設(shè)與軟件治理相得益彰。建立完善有用的效勞系統(tǒng)和效勞聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)治理效勞過(guò)程中，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)發(fā)生親熱關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)展如下方面的工作。工程修理維保隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；同建設(shè)、建筑施工、物價(jià)、市政、電力、水利、消防等公用事業(yè)以及設(shè)施設(shè)備廠家或供給商、安裝施工單位等部門(mén)進(jìn)展聯(lián)絡(luò)和溝通。物業(yè)治理市場(chǎng)調(diào)研工作、主要調(diào)研內(nèi)容有：可比工程的工程修理、維護(hù)、維保有償效勞和無(wú)償效勞預(yù)算或修理、維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，治理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)效勞特色，市場(chǎng)分包方水平及力量、信譽(yù)度評(píng)估等。、法規(guī)及政策調(diào)研了解本地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車(chē)輛治理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程修理市場(chǎng)狀況等。、調(diào)查小組對(duì)物業(yè)效勞市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)展統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)效勞市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于:①本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策；②本地物業(yè)治理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；③物業(yè)治理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；④主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相像樓盤(pán))的物業(yè)治理狀況分析(物業(yè)效勞費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、效勞模式、效勞狀況)。物業(yè)治理本錢(qián)測(cè)算〔工程修理維保局部〕對(duì)于商業(yè)物業(yè)治理者而言，物業(yè)治理費(fèi)是主營(yíng)收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。、商業(yè)物業(yè)治理本錢(qián)的主要由以下方面構(gòu)成：①人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。②公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。③公共能消耗用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能消耗及水費(fèi)。④治安防范本錢(qián)：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。⑤環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。⑥綠化養(yǎng)護(hù)本錢(qián)：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。⑦治理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷(xiāo)、人員聘請(qǐng)、培訓(xùn)、印刷、用具修理費(fèi)等。⑧保險(xiǎn)費(fèi)。⑨不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)。⑩治理酬金。⑾稅金。、由于商業(yè)物業(yè)治理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)治理界面不盡一樣，因而它們的物業(yè)治理本錢(qián)是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)治理測(cè)算較住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要簡(jiǎn)單。商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必需確定以下條件：公司治理架構(gòu)、治理模式和薪酬體系確定；水、電、〔面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等〕；各商業(yè)業(yè)態(tài)治理界面確定；效勞內(nèi)容及效勞標(biāo)準(zhǔn)確定等。主力店物業(yè)效勞前期治理階段主力店物業(yè)效勞的主要內(nèi)容：①幫助招商部門(mén)與主力店的租賃談判，重點(diǎn)幫助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)治理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類(lèi)型、使用界面〔如獨(dú)立使用或共用等〕；②進(jìn)展物業(yè)治理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)效勞界面和治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；④對(duì)主力店裝修施工進(jìn)展監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和治理規(guī)定。正常經(jīng)營(yíng)階段主力店物業(yè)效勞的主要內(nèi)容：①依據(jù)合同商定對(duì)主力店供給物業(yè)效勞，收取治理費(fèi)用；②對(duì)主力店物業(yè)治理狀況進(jìn)展監(jiān)視，尤其是消防治理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消退各類(lèi)安全隱患；③協(xié)調(diào)主力店與其他商戶(hù)、與政府主管部門(mén)之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營(yíng)秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境；④與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類(lèi)投訴；⑤當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，幫助各部門(mén)簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn)展各類(lèi)費(fèi)用清算；并依據(jù)相關(guān)商定接收主力店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)效勞界面要點(diǎn)主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)如下：〔供參考〕A、超市、中心空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶(hù)獨(dú)立治理并擔(dān)當(dāng)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任〔包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶(hù)直接向公用事業(yè)部門(mén)繳納；、消防、排水、局部電梯或扶梯與其他租戶(hù)共用，一般依據(jù)租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；B、百貨1〕中心空調(diào)、水、電、氣、供暖、電〔扶〕梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶(hù)獨(dú)立治理并擔(dān)當(dāng)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任〔包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶(hù)直接向公用事業(yè)部門(mén)繳納；3〕消防與其他租戶(hù)共用；C、餐飲除個(gè)別廣場(chǎng)的KFC、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶(hù)自行安裝空調(diào)外，中心空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的局部，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或商定標(biāo)準(zhǔn)方式向物業(yè)治理公司繳納；水、電、氣、供暖、電〔扶〕梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無(wú)法獨(dú)立，能源費(fèi)用養(yǎng)費(fèi)用；設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶(hù)自行治理并擔(dān)當(dāng)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用；政府衛(wèi)生、環(huán)保部門(mén)對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)狀況要求較高，為物業(yè)治理的重點(diǎn)；租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶(hù)自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)；消防與其他租戶(hù)共用；D、KTV、電子消遣、影院水、電、氣、電〔扶〕梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無(wú)法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶(hù)治理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；〔供暖，租戶(hù)一般依據(jù)商定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)治理公司繳納空調(diào)〔供暖〕費(fèi)用；消防部門(mén)對(duì)消防要求較高，為物業(yè)治理的重點(diǎn)；租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶(hù)自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)；消防與其他租戶(hù)共用；E、建材、家居、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任〔包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施〕及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶(hù)向各治理公司繳納；租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶(hù)自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)；消防、排水、局部電梯或扶梯與其他租戶(hù)共用，一般依據(jù)租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；F、電器賣(mài)場(chǎng)水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無(wú)法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各治理公司治理，租戶(hù)一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地治理公司繳納費(fèi)用；中心空調(diào)〔供暖〕為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無(wú)法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各治理公司治理，租戶(hù)一般依據(jù)商定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)治理公司繳納空調(diào)〔供暖〕費(fèi)用；供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門(mén)立戶(hù)，由租戶(hù)直接向供電部門(mén)繳納用電費(fèi)用，由供電部門(mén)開(kāi)具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地治理公司治理；電〔扶〕梯一般與其他租戶(hù)共用，租戶(hù)按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；消防與其他租戶(hù)共用，消防部門(mén)對(duì)消防要求較高，為物業(yè)治理的重點(diǎn)；租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶(hù)自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)。G、商戶(hù)裝修治理1〕、成立裝修治理小組開(kāi)業(yè)前3-4個(gè)月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員組成跨部門(mén)裝修治理小組，對(duì)管轄區(qū)商戶(hù)裝修實(shí)施統(tǒng)一治理。、編制裝修治理工作流程和治理制度①編制《裝修手冊(cè)》，為商戶(hù)及施工單位供給便利及指引，該手冊(cè)在與商戶(hù)簽訂租賃1《**購(gòu)物廣場(chǎng)裝修手冊(cè)》②制定《裝修治理制度》，明確裝修治理中各部門(mén)工作職責(zé)及工作流程。、裝修治理掌握環(huán)節(jié)①商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必需對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和將來(lái)可能引起糾紛的部位進(jìn)展拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充分的時(shí)間進(jìn)展裝修。在物業(yè)治理公司招商部(營(yíng)運(yùn)部)收到商戶(hù)提交的裝修設(shè)計(jì)方案的5公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙〔工程修理維保主管審核進(jìn)展批閱和簽署意見(jiàn)。如果及拆改構(gòu)造的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一治理的，應(yīng)上報(bào)工程開(kāi)發(fā)商審核其可行性，否則，物業(yè)治理公司可直接拒絕商戶(hù)裝修方案。③商戶(hù)須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)審批，并應(yīng)獲得以上部門(mén)的批準(zhǔn)。租戶(hù)須擔(dān)當(dāng)各項(xiàng)費(fèi)用。④現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng)全部運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必需經(jīng)過(guò)物業(yè)治理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必需按物業(yè)治理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)展區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門(mén)以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶(hù)擔(dān)當(dāng)一切相關(guān)修復(fù)費(fèi)用出保護(hù)裝置方能使用。⑤內(nèi)裝穿插施工內(nèi)裝過(guò)程中難免會(huì)有穿插施工現(xiàn)象發(fā)生，著重掌握施工安全和成品保護(hù)。⑥、工期治理依據(jù)商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間的安排，合理掌握裝修工期，準(zhǔn)時(shí)提示商戶(hù)及早完成裝修。工程部及招商部必需參與跟蹤各商戶(hù)的裝修進(jìn)度按時(shí)開(kāi)業(yè)供給效勞。工期治理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問(wèn)題：a)裝修中使用特別材料、異性玻璃、石材；b)天地墻是否有特別造型和構(gòu)造；c)拆改建筑構(gòu)造或樓板是否開(kāi)洞或加建樓梯；d)訂購(gòu)有特別家具和廚房用具；e)空調(diào)和消防的重布局。⑦施工檢查況，由物業(yè)治理公司組織專(zhuān)業(yè)人員對(duì)商戶(hù)裝修區(qū)域的隱蔽工程進(jìn)展查驗(yàn)，并提出整改意見(jiàn)。⑧驗(yàn)收裝修完成之后，商戶(hù)需供給一式二份竣工圖。物業(yè)治理公司依據(jù)裝修圖紙進(jìn)展檢查，不限于以下工程：-與設(shè)計(jì)圖紙是否吻合；-消防設(shè)施的完好狀況；-裝修材料與消防要求的全都性；-電器線路施工狀況；-設(shè)備設(shè)施完好狀況如商戶(hù)裝修與施工圖紙不符，物業(yè)治理公司有權(quán)要求商戶(hù)馬上更改裝修，以符合認(rèn)后，仍須向物業(yè)治理公司供給兩份修改后的竣工圖。商戶(hù)須于開(kāi)業(yè)前獲得政府有關(guān)部門(mén)的報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)的意見(jiàn)書(shū)(消防、衛(wèi)生等)。⑨為確保全部商戶(hù)在開(kāi)業(yè)時(shí)同時(shí)開(kāi)放，為了避開(kāi)消滅不利狀況，應(yīng)當(dāng)盡早掌握裝修工能同時(shí)開(kāi)業(yè)，未完成局部也需要進(jìn)展美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開(kāi)業(yè)吉日。第三：方案設(shè)想：一、人員大致配置：〔參考〕電梯工1人〔8-10臺(tái)〕〔一般維護(hù)檢查記錄和故障處理記錄和治理，保持和維保單位溝通等〕3人〔24小時(shí)值班制〕弱電工1人〔包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、排煙風(fēng)機(jī)等〕1人〔包括給排水及消防水泵設(shè)施設(shè)備和掌握強(qiáng)電柜〕2-3人〔一般商鋪供冷氣、暖氣開(kāi)機(jī)時(shí)間：7:30-21:30另可24小時(shí)開(kāi)機(jī)，如酒店等；包括末端、風(fēng)機(jī)組、空調(diào)水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和修理〕綜合修理工2-3人〔包括給商戶(hù)修理，含以上人員有效使用〕目前狀況建議暫派工程修理技術(shù)人員1-2人。依據(jù)設(shè)備到位狀況或正式開(kāi)業(yè)時(shí)間確實(shí)定，工程修理維保人員逐步進(jìn)入。估量人員：5-91人，當(dāng)設(shè)備到位調(diào)試時(shí)增加1〔合理配置〕。商鋪物業(yè)治理組織架構(gòu)及人員配備〔工程維保效勞局部供參考〕董事長(zhǎng)總經(jīng)理物業(yè)治理處經(jīng)理工程維保效勞部〔主管〕 保安部〔主管〕 保潔綠化部〔主管〕文員 領(lǐng)班設(shè)備運(yùn)行組 綜合修理組設(shè)主管1名：一專(zhuān)多能，技術(shù)全面、能組織和解決一些較為簡(jiǎn)單的技術(shù)問(wèn)題或難點(diǎn)，與安管部、保潔部、綠化部、客戶(hù)部、經(jīng)營(yíng)品質(zhì)部等部門(mén)保持良好溝通與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)工程維理負(fù)責(zé)；全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和修理工作。其主要職能是保證商鋪不連續(xù)展和需求。工程修理維保部各崗位職責(zé)〔略〕主管職責(zé)：文員職責(zé)：〔修理材料申購(gòu)、公用工具、工程修理維保技術(shù)資料、設(shè)備技術(shù)檔案資料、修理接單發(fā)單、水、電、氣抄報(bào)表等保管治理，做好物業(yè)升級(jí)或創(chuàng)優(yōu)根底預(yù)備工作〕領(lǐng)班職責(zé)：〔依據(jù)每日主管的工作安排，合理組織調(diào)配修理人員完成每天的工作任務(wù)，完成搶修、維護(hù)保養(yǎng)或突發(fā)大事處理工作等〕設(shè)備運(yùn)行組職責(zé)：〔每班至少保證1人全面負(fù)責(zé)設(shè)備正常運(yùn)行的操作、巡檢、運(yùn)行記錄等〕綜合修理組職責(zé)：〔27：30～15:30～23：3034人負(fù)責(zé)每班修理?yè)屝?、維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄等〕主管崗位職責(zé)：1向公司經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)2術(shù)治理；負(fù)責(zé)公司接收物業(yè)工程的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝施工程的整改全過(guò)程。3、負(fù)責(zé)組織制訂管轄內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的治理規(guī)定、操作規(guī)程；負(fù)責(zé)指定工程修理、設(shè)施設(shè)備大、中修打算、保養(yǎng)打算、月選購(gòu)打算的預(yù)算和掌握修理保養(yǎng)費(fèi)用支工程質(zhì)量與進(jìn)度。4、負(fù)責(zé)針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀況，編制專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)打算，組織對(duì)突發(fā)大事應(yīng)急處理預(yù)案行考核。工程維保修理效勞有助于建筑空間的維護(hù)修理和保養(yǎng)：養(yǎng)護(hù)建筑〔房屋本體〕、維護(hù)〔、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供給、意外事故應(yīng)急處理等，由于商鋪的修，增加使用的安全性和耐久性，延長(zhǎng)其使用壽命。二、修理工作流程圖業(yè)戶(hù)(商戶(hù))修理工作流程圖:業(yè)戶(hù)報(bào)修〔、書(shū)面〕客戶(hù)部不客戶(hù)前臺(tái)下單，填寫(xiě)《業(yè)戶(hù)〔商戶(hù)〕來(lái)電、來(lái)訪登記表》或《派工單》合格修理部文員發(fā)單實(shí)施修理完畢，請(qǐng)業(yè)業(yè)主〔商戶(hù)〕在派工單上簽字驗(yàn)收并交費(fèi)將派工單交客戶(hù)前臺(tái)回訪修理部文員收單將派工單及收款交財(cái)務(wù)簽收回訪結(jié)果反響回工程修理維保部理合格完畢公共設(shè)施修理養(yǎng)護(hù)工作流程圖:〔省略〕說(shuō)明：1.、報(bào)修接單效勞和參與修理回訪制度：①商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施消滅問(wèn)題或故障，對(duì)業(yè)戶(hù)營(yíng)業(yè)將造成很大影響。業(yè)戶(hù)報(bào)修，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)快速做好記錄，填寫(xiě)《修理通知單》，即時(shí)派修理工趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展搶修，并保證修理工作質(zhì)量；②對(duì)修理后的修理結(jié)果進(jìn)展回訪，對(duì)不能修理或解決的問(wèn)題或故障，由工程修理主管組織處理或解決，確保業(yè)戶(hù)滿(mǎn)足；2、日常工作與對(duì)內(nèi)、對(duì)外聯(lián)系內(nèi)部聯(lián)系：每月水電能耗抄表及統(tǒng)計(jì)報(bào)表上報(bào)；鋪位報(bào)修搶修及修理維護(hù)材料申報(bào)等等，商鋪維保工作的好壞直接影響到物業(yè)向商鋪方收取物業(yè)費(fèi)用的收繳率；外部聯(lián)系：維保效勞業(yè)務(wù)上還要與自來(lái)水公司、電力公司、電信和網(wǎng)絡(luò)公司、特種設(shè)關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)，處理得好，往往事半功倍。三、、商鋪裝修效勞治理1、商鋪的裝修治理包含在業(yè)戶(hù)治理中，因治理難度較大，應(yīng)單獨(dú)列出論述。裝修治理主要職能：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修治理協(xié)議”，進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視治理和裝修完工工程驗(yàn)收等2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；對(duì)于裝修后出租鋪面的承租商戶(hù)對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后做一些小的變動(dòng)裝修，裝修治理應(yīng)做好以下幾點(diǎn)留意事項(xiàng)：a建立周全、具體、便于操作的治理制度；b專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)視；c選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)展裝修；d對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展監(jiān)視治理。3、商鋪鋪面裝修治理規(guī)定的制定主要確定以下幾點(diǎn)① 二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)治理指定的《二次裝修施工治理方法或者規(guī)定》；② 業(yè)戶(hù)裝修需要?jiǎng)佑秒姾?、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定，制止擅自更改水電管線及負(fù)荷用電；③裝修完畢后，物業(yè)治理依據(jù)裝修前業(yè)戶(hù)遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)展竣工驗(yàn)收，如覺(jué)察有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，影視情節(jié)輕重做出不同的處理；④ 業(yè)治理選定還是由業(yè)戶(hù)選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，狀況如下：a、凡涉及電力設(shè)備包括鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等進(jìn)展增減、改裝的；為該層的消防設(shè)備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進(jìn)展增減、改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡(luò)分布系統(tǒng)等進(jìn)展增減或改裝的，都由物業(yè)治理選定工程實(shí)施施工方。業(yè)戶(hù)則按工程費(fèi)用的肯定比例支付給物業(yè)治理作為工程監(jiān)視治理費(fèi)。b、凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水、排水理選定施工方。c樓層平面圖的正視圖、截面圖〔附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)〕；排水系統(tǒng)的分布圖〔附有關(guān)細(xì)節(jié)〕；電力供給設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖〔附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量〕；設(shè)備位置照明圖；假天花的平面、截面圖；及其他物業(yè)治理或商鋪要求供給的建筑細(xì)節(jié)等。d、其他如：裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、換位要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等等。4、裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視治理① 有效管“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生〔裝潢垃圾〕進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視治理。② 裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)的施工，而其他單元或?qū)用鎰t會(huì)照常營(yíng)業(yè)，假設(shè)對(duì)施工人員沒(méi)有有效治理，勢(shì)必會(huì)影響其它業(yè)戶(hù)的營(yíng)已簽訂的“裝修治理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)治理的其他治理規(guī)定等?！罢耐ㄖ獑巍钡?，有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶(hù)支付。并應(yīng)做好具體記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。四、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及修理治理1、商鋪修繕打算、資金治理。為了確保商鋪建筑物的