20180724三盛福清城市進(jìn)駐報告

福清房地產(chǎn)開發(fā)城市進(jìn)駐報告2018.07嘉論營銷-2018研究中心本資料僅供北京嘉論指定機構(gòu)使用，未經(jīng)北京嘉論公司書面許可，不得在指定機構(gòu)以外傳閱、引用、復(fù)制或分發(fā)PART1.城市宏觀空間PART2.市場整體研究PART3.板塊對比研究PART4.客戶分析PART5.項目及產(chǎn)品空間PART6.重點房企策略研究Codeofthisreport|2?CopyrightJAVELINPART1.城市宏觀空間1.城市定位與格局2.城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.城市產(chǎn)業(yè)研究4.城市人口研究5.重點園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀Codeofthisreport|3?CopyrightJAVELIN城市歷史福清市，別稱玉融，簡稱融，因縣城正南有座玉融山而得名。福清置縣，至2018年歷1319年，除一度升州外，雖屢易縣名，卻一直保留著縣級單位的制度。1990年12月26日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市。福清置縣已有1300多年歷史，自古良港密布，千帆競渡，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)因百泊云集、水陸銜接而形成，如東張、高山、?？?、上逕等鎮(zhèn)，因海上絲路而繁榮數(shù)百年。在福清，有一座橋與龍海江東橋、泉州洛陽橋、晉江安平橋合稱福建省古代四大橋梁，更與趙州橋、安平橋等一起名列“中國十大古橋”，叫龍江橋。福清，有座山因翠竹滿山與奇石嶙峋而得名，形成獨特的“以道為主，兼容釋、儒”的文化景觀，素有“中華祈夢第一山”之美譽，叫石竹山。Codeofthisreport|4?CopyrightJAVELIN城市區(qū)位福清城市定位基于大福州新區(qū)的總體規(guī)劃背景下，實現(xiàn)兩翼、兩軸、多組團(tuán)的發(fā)展方向；“兩翼”：即新區(qū)南翼發(fā)展區(qū)和北翼發(fā)展區(qū)。其中，南翼發(fā)展區(qū)是以福清為重點的綜合發(fā)展區(qū)，依托閩臺藍(lán)色產(chǎn)業(yè)園、江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、融僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，重點發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)、臨港重化、電子信息等產(chǎn)業(yè)；北翼發(fā)展區(qū)是以環(huán)羅源灣為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，推動臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造以能源、冶金、機械制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)?！皟奢S”：即沿江綜合發(fā)展軸和沿海藍(lán)色經(jīng)濟(jì)軸。其中，沿江綜合發(fā)展軸為福州中心城區(qū)經(jīng)三江口連接濱海新城的城市發(fā)展軸線，重點承擔(dān)綜合服務(wù)、區(qū)域商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)、高端科技研發(fā)等職能；沿海藍(lán)色經(jīng)濟(jì)軸北接寧德、南聯(lián)莆田，由北至南串聯(lián)起福州新區(qū)內(nèi)羅源、連江、長樂、福清等沿海地區(qū)。“多組團(tuán)”：核心區(qū)的三江口組團(tuán)、閩江口組團(tuán)、濱海新城組團(tuán)；南翼的福清灣組團(tuán)、江陰灣組團(tuán)、福清城區(qū)組團(tuán)；北翼的羅源灣北岸組團(tuán)、羅源灣南岸組團(tuán)、連江城區(qū)組團(tuán)。Codeofthisreport|5?CopyrightJAVELIN城市區(qū)位福清獨有的地緣優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，使其與大陸和臺灣、平潭和福州的全面繁榮捆綁在一起，將成為平潭效應(yīng)最大化釋放、福州跨越式發(fā)展和大福州地區(qū)緊密合作共贏的重要紐帶。1、福清擁有福莆寧地區(qū)最好的港深、岸線條件，近年來江陰港快速發(fā)展，

江陰港區(qū)是福州“沿江向?！卑l(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點，馬尾港的集裝箱職能正在逐步向江陰港整合，江陰港未來將建設(shè)成為支撐福莆寧產(chǎn)業(yè)發(fā)展，聯(lián)動海外、輻射內(nèi)陸的重要設(shè)施樞紐。2、福清是福州外圍重要的產(chǎn)業(yè)高地，其境內(nèi)融僑開發(fā)區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值位列福州各類開發(fā)區(qū)的首位，同時境內(nèi)還有元洪投資區(qū)、江陰工業(yè)集中區(qū)、龍?zhí)锕I(yè)園、鏡洋工業(yè)園等多處國家、省級開發(fā)區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。3、福建省特有的“八山一水一分田”的地理特征，凸顯出了可建設(shè)用地資源的稀缺性，而福清在這方面的優(yōu)勢也很明顯，是福州市范圍內(nèi)存量建設(shè)用地最為豐富的地區(qū)，具備福州最強的空間承載力，再加之依托港口、臨近平潭，是福州再工業(yè)化、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的最佳空間選擇。未來完全有條件承擔(dān)更為重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展職能，承載福州中心城區(qū)、平潭實驗區(qū)的職能外溢和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。4、福州市委市政府多次提出建設(shè)“海上福州”的戰(zhàn)略構(gòu)想，力爭將福州建設(shè)成為海峽藍(lán)色經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)的核心區(qū)、海洋自主研發(fā)和高端產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、海洋生態(tài)環(huán)境保護(hù)的示范區(qū)。Codeofthisreport|6?CopyrightJAVELIN城市區(qū)位-交通新區(qū)將全面構(gòu)筑“中心城區(qū)—濱海新城、閩江口—江陰灣”十字形、網(wǎng)絡(luò)化交通格局，形成以福州新區(qū)為核心，“1+1（一日經(jīng)濟(jì)圈、一小時通勤圈）”的綜合交通體系。2017年9月7日，《福州新區(qū)城市綜合交通規(guī)劃（2015-2030年）》通過區(qū)域級綠道將按“兩橫三縱”打造，是新區(qū)綠道系統(tǒng)的框架性生態(tài)廊道。專家評審。根據(jù)初步規(guī)劃，福州新區(qū)將形成“雙中心、十字+放射”的交通走廊格局，引導(dǎo)空港、海港向國際化樞紐轉(zhuǎn)變，還將開辟福州港至海上絲綢之路沿線主要港口的航線。一橫：依托濱海新城—長樂—福州城區(qū)發(fā)展軸帶，由濱海新城北部向西至長樂城區(qū)，經(jīng)三江口沿閩江北岸貫穿福州城區(qū)，形成貫穿新區(qū)東西向休閑出行的區(qū)域性風(fēng)景綠道骨干線。二橫：依托濱海新城—長樂—福州城區(qū)發(fā)展軸帶，由濱海新城南部向西至長樂城區(qū)，經(jīng)三江口沿烏龍江南岸進(jìn)入城區(qū)南部，并沿江向西與周邊區(qū)域綠道對接，形成貫穿新區(qū)東西向休閑出行的區(qū)域性風(fēng)景綠道骨干線。一縱：依托濱海路，自北向南，從羅源灣，經(jīng)連江、馬尾，過瑯岐，進(jìn)入長樂直至福清，與周邊區(qū)域綠道系統(tǒng)對接。沿途以海灘、海島等著名海景為主，形成貫穿新區(qū)南北部的區(qū)域性風(fēng)景綠道骨干線。二縱：依托209國道及長樂、福清等內(nèi)部城市道路，連接長樂與福清城區(qū)，途經(jīng)董奉山、九龍山、石竹山等景區(qū)，是貫穿新區(qū)南部片區(qū)的區(qū)域性風(fēng)景綠道骨干線。三縱：依托534國道，從福州城區(qū)途經(jīng)濱海新城、靈石山等景區(qū)，到江陰港，并與周邊區(qū)域綠道系統(tǒng)對接，沿途以山巒景色為主，形成服務(wù)福州城區(qū)南部休閑出行的風(fēng)景綠道骨干線。Codeofthisreport|7?CopyrightJAVELIN城市發(fā)展格局2012年福清規(guī)劃方向進(jìn)行調(diào)整，重點打造兩軸、兩帶、三板塊，龍江綜合服務(wù)軸體現(xiàn)中心城區(qū)擴容升級，漁平、福廈、環(huán)福清灣體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，對接外圍聯(lián)動開發(fā)。本次規(guī)劃立足于區(qū)域視野，提出了“兩軸、兩帶、三板塊”的市域空間結(jié)構(gòu)，是對總體規(guī)劃綱要“一城、兩灣、三圈”空間結(jié)構(gòu)的詮釋和重要補充?！皟奢S、兩帶”——聯(lián)動區(qū)域、整合市區(qū)“兩軸”具體指：“龍江綜合服務(wù)軸”：是中心城區(qū)未來空間的拓展骨架，是福清未來實現(xiàn)服務(wù)提升和品質(zhì)再造的主體軸線?！皾O平產(chǎn)業(yè)集聚軸”：主要依托漁平高速及第四上島通道，是福清戰(zhàn)略對接平潭產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐，重點體現(xiàn)區(qū)域新格局下產(chǎn)業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新思維?！皟蓭А本唧w指：“福廈高端制造產(chǎn)業(yè)帶”：

依托沈海高速和國道G305依托港口的帶動效應(yīng)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的理念?！碍h(huán)福清灣特色經(jīng)濟(jì)帶”：依次聯(lián)系元洪投資區(qū)、中心城區(qū)?？谛蓍e區(qū)和龍高半島東岸地區(qū)，是應(yīng)對大區(qū)域沿江向海發(fā)展趨勢的重要空間響應(yīng)，重構(gòu)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，強調(diào)特色化發(fā)展路徑，建設(shè)環(huán)灣交通廊道，重點發(fā)展旅游休閑、會議服務(wù)、農(nóng)示范、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、新能源等生態(tài)經(jīng)濟(jì)。Codeofthisreport|8?CopyrightJAVELIN城市空間格局從福清市戰(zhàn)略空間示意，政府近期快速啟動龍江入海口區(qū)域，以服務(wù)居住為導(dǎo)向?qū)又鞒牵?、新厝、魚溪、上逕等主要一提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展。福清市戰(zhàn)略空間示意圖組團(tuán)優(yōu)勢劣勢適合功能建設(shè)要點和時間靠近福平主軸環(huán)境優(yōu)美村莊少地勢低洼工程造價高對接平潭的區(qū)域性服務(wù)中心迎合區(qū)域發(fā)展新趨勢，快速啟動，支持并服務(wù)平潭A龍江入海口區(qū)域交通樞紐灘涂、圍墾區(qū)對接平潭的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建鏈接主城通道，近中期啟動B魚溪+上逕+江陰C江陰+新厝與中心城聯(lián)系不便服務(wù)配套設(shè)施不足毗鄰涵江設(shè)施健全產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和勢頭臨港裝備制造生活服務(wù)填海造地，岸線分工，近期啟動遠(yuǎn)離中心城靠近核電大型裝備制造集裝箱物流優(yōu)先江陰、戰(zhàn)略儲備、中遠(yuǎn)期啟動D牛頭尾E城頭天然良港海水養(yǎng)殖區(qū)福平主軸毗鄰空港、海港產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄填海造地對接平潭長樂的先進(jìn)制造業(yè)依托第二上島通道，當(dāng)前嚴(yán)格把控項目，中期啟動Codeofthisreport|9?CopyrightJAVELIN城市空間格局-對外交通福清未來對外交通依托福廈高鐵和長福高速，將大幅縮短與福州、廈門的對接時間；預(yù)計福清對外交通格局在2020年將發(fā)生大幅變化；交通現(xiàn)狀VS未來交通鐵路——福廈高鐵高速——長福高速福廈高鐵已全面動工，福清西站也已開工建設(shè)，設(shè)計時速350km/h，預(yù)計2022年全線通車。通車后，從福清直達(dá)廈門時間將縮短至1小時，福廈莆寧將形成1小時交通圈。長福高速是由長樂古槐鎮(zhèn)前塘村通往福清市江陰鎮(zhèn)莊前村全長40多公里的高速公路，預(yù)計2020年通車，通車后福清到長樂車程將至少縮短20分鐘。福清通過高速可1小時達(dá)到福州，1.5小時到達(dá)莆田，2小時達(dá)到泉州，3小時到達(dá)廈門。福清目前通過高鐵可20分鐘到達(dá)福州，1.5小時到達(dá)廈門。1h到福州20min到福州沈海高速福清站3h到廈門1.5h到廈門Codeofthisreport|10?CopyrightJAVELIN城市空間格局-對內(nèi)交通福清市中心城區(qū)由“繁榮昌盛”四條重要道路交通組成。環(huán)城路目前南段與北段道路已通車，該道路建成對緩解市區(qū)交通擁擠已產(chǎn)生了明顯的作用。后期道路規(guī)劃以舊城道路拓寬為主。福清市區(qū)主要道路交通規(guī)劃圖“繁榮昌盛、政通人和”四橫一圍交通規(guī)劃：

環(huán)城路：是環(huán)繞福清全程的重要一條道路交通，為閉合型環(huán)城公路，環(huán)繞城區(qū)東、西、南、北的快速通道，總長約20.4公里，寬40-55米，其中包括公路隧道、立交橋以及跨江大橋等項目。從2012年5月開始，福清斥資約35億總長28公里的福清環(huán)城路應(yīng)聲清榮大道開建，歷時五年，目前僅東部未形成閉環(huán)，其他南北環(huán)線均已通車；福人擁堵區(qū)中環(huán)廣場擁堵區(qū)老城區(qū)擁堵區(qū)

清繁大道：道路西起宏路高速口，東至玉屏山，為福清北側(cè)最重要的交通道路；

清榮大道：道路橫跨福清西區(qū)、老城區(qū)、東部片區(qū)，為連接福清新城的重要交通道路；

清昌大道：西起宏路，東至福清東部新城，為福清重要交通道路之一；

清盛大道：道路沿江而造，橫跨西區(qū)片區(qū)，西區(qū)通往觀音埔交通要道。萬達(dá)擁堵區(qū)Codeofthisreport|11?CopyrightJAVELIN城市空間格局-配套城市發(fā)展方向整體向西。政務(wù)、醫(yī)療、高校等城市資源逐步完成向西區(qū)搬遷，其中大型商超、政務(wù)布局集中在中西部，北部資源較少。X176區(qū)域小學(xué)中學(xué)大學(xué)醫(yī)院大型商超

政府機構(gòu)公園西區(qū)片區(qū)東區(qū)片區(qū)西洋片區(qū)宏路片區(qū)老城片區(qū)元洪片區(qū)水南片區(qū)觀音埔片區(qū)虎溪片區(qū)洪寬片區(qū)石井片區(qū)北區(qū)片區(qū)石竹片區(qū)總計771200010010000002106001800062110中中63100中642200000000819034300中中中4653334114中21001東塘大21103道中24221觀音埔大橋10000030035034144418G324中政府醫(yī)院

大型商超

公園

小學(xué)高校Codeofthisreport|12?CopyrightJAVELIN城市規(guī)劃發(fā)展小結(jié)城市發(fā)展對外：福清?

福州新區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)崛起的主戰(zhàn)場?

平潭島一體化發(fā)展的先行區(qū)平潭福州?

海西創(chuàng)新型城市，沿海樞紐型港口城市，濱海生態(tài)僑鄉(xiāng)。城市發(fā)展對內(nèi)：城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃?

交通體系逐步完善、城市基礎(chǔ)建設(shè)不斷推進(jìn)，目前已形成“一中心五組團(tuán)”的城市發(fā)展框架，城市沿江向海發(fā)展，建設(shè)東部新城。用地布局產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)建設(shè)城鄉(xiāng)一體化近期目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)加快城市沿江向海發(fā)展，建設(shè)東部新城，完善城市框架；將福清城區(qū)建設(shè)成為一個帶狀組團(tuán)式、宜居宜業(yè)宜游的現(xiàn)代化“海灣城市”；生態(tài)建設(shè)公共服務(wù)Codeofthisreport|13?CopyrightJAVELINPART1.城市宏觀空間1.城市定位與格局2.城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.城市產(chǎn)業(yè)研究4.城市人口研究5.重點園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀Codeofthisreport|14?CopyrightJAVELIN福建百強縣占位2017年福清市位于全國百強縣第22位，福清城市GDP位居第二位，約占首位的晉江GDP總值的1/2，常住人口數(shù)位居第三，屬于全國強縣；

2017年福清與類比城市GDP總量橫向比較

2017年福清與類比城市常住人口橫向比較2502500210.32001981.52000150010005000148.2915010050128.95100.8599.9996.61977.38949.31772.65747.172.170.3569.2768.55563.98518.56515.330晉江市南安市福清市安溪縣惠安縣長樂區(qū)閩侯縣龍海市石獅市晉江市福清市南安市惠安縣石獅市長樂區(qū)閩侯縣龍海市安溪縣Codeofthisreport|15?CopyrightJAVELIN八縣經(jīng)濟(jì)占位從八縣占位來看，福清經(jīng)濟(jì)排位第一，占地規(guī)模第二，但城鎮(zhèn)化率僅為第三位，城市化率僅為49.3%，仍有較大的發(fā)展空間，仍屬于快速發(fā)展階段。

2017年福州八縣各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：GDP總量（億元）常住人口（萬人）全體居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)化率（%）占地規(guī)模（平方公里）城市名稱城市特點新興現(xiàn)代化港口工業(yè)城市，全國著名僑鄉(xiāng)福清市長樂區(qū)閩侯縣連江縣平潭縣羅源縣閩清縣永泰縣996.6①747.1564.0432.4230.8224.6166.2165.9129.0①72.170.458.243.520.923.825.229587①2952226875227432268019896181961813449.3③50.054.344.946.444.339.240.12430.0②658.0著名僑鄉(xiāng)，鋼鐵業(yè)發(fā)達(dá)劃入福州新區(qū)福州主城邊緣區(qū)域，融入福州城市發(fā)展2136.04280.0旅游溫泉資源開發(fā)陸371.91海6064對臺貿(mào)易，旅游業(yè)發(fā)展政區(qū)合一管理體制1081.21468.82243.4深水港口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢建筑、李果之鄉(xiāng)，旅游資源開發(fā)Codeofthisreport|16?CopyrightJAVELIN城市GDP/財政收入近年福清市GDP總量增長迅速，較十年前比，增量翻了近三倍，總體年均增速在10-13%，近3年增速放緩；一般財政收入，近10年福清市呈波動式增長趨勢，2013年收入增加量最大，2014年開始呈回落式增長模式；2006年-2017年福清市GDP總量變化走勢圖近10年福清市一般財政收入走勢圖12001000800600400200016%14%12%10%8%12010080604020045%40%35%30%25%20%15%10%5%39%13%14%13%13%12%11%11%10%10%9%9%23%22%7%20%19%16%6%13%10%4%9%5%2%296352402411477559607668729783858997435171871051107481891000%0%2006200720082009201020112012201320142015201620172008200920102011201220132014201520162017GDP總量（億元）增速一般公共財政收入（萬元）增速Codeofthisreport|17?CopyrightJAVELIN房地產(chǎn)投資額截止2016年年底，福清市固定資產(chǎn)投資額達(dá)1010億元，增速高達(dá)16%，2017年屬于快速增長階段；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速經(jīng)過2014-2016年的緩和期，2017年增速高達(dá)36%，實現(xiàn)164億元的投資額，占固定資產(chǎn)投資的16%；近10年福清市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重走勢圖單位：億元單位：%120060%50%40%30%20%10%0%1000800600400200017%17%16%101014%76510714%86813%13%13%11%12%-10%-20%-30%-40%6435664754023492533018421455363951071201642008200920102011201220132014201520162017固定資產(chǎn)投資總額（億元）增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速房產(chǎn)占比固定資產(chǎn)投資：近10年福清市固定資產(chǎn)投資額不斷增加，2017年達(dá)1010億元，較上年增長到16%，投資力度不斷加大；房地產(chǎn)開發(fā)投資：近10年福清市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，2017年投資比重>30%，較上年增長了23%，占固定資產(chǎn)投資比重的16%，房地產(chǎn)行業(yè)的地位越來越重要；Codeofthisreport|18?CopyrightJAVELIN人均可支配收入截止2016年年底，福清市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.8萬元，位于八縣第二位，僅次于長樂區(qū)域；農(nóng)村可支配收入為1.92萬元，整體增速基本維持在8-9%的年均增速；2008年-2016年福清市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/支出走勢圖2008年-2016年福清市農(nóng)村居民人均可支配收入/支出走勢圖福清市城鎮(zhèn)人口可支配收入38077元，基本維持了9%的年增速；

人均消費支出福清市農(nóng)村人口可支配收入19230元，基本維持了8%的年增速；

農(nóng)村居民人均消費16005元，占年增速的6%；20356元，占年增速的7%；4000020%18%16%14%12%10%8%250002000015000100005000020%18%16%14%12%10%8%350003000025000200003807734959322793234815000100005000029704192301784426380164346%150616%22955135002068018778119134%101474%926986312%2%139082008141062009城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）1584918258203302012城鎮(zhèn)人均消費支出（元）21334233072014收入增速24478203562016消費增速55862008農(nóng)村居民人均可支配收入（元）60486522746885072012農(nóng)村居民人均消費支出（元）968313926150822015收入增速160052016消費增速0%0%2010201120132015200920102011201320142016年城鎮(zhèn)人口可支配收入：長樂39231元、福清市38077元、閩侯縣35531元，平潭縣33296元，連江30942元，羅源28120元Codeofthisreport|19?CopyrightJAVELINPART1.城市宏觀空間1.城市定位與格局2.城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.城市產(chǎn)業(yè)研究4.城市人口研究5.重點園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀Codeofthisreport|20?CopyrightJAVELIN產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)福清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，三產(chǎn)比重偏低，以工業(yè)為主，電子、化工、玻璃、塑膠、食品、醫(yī)藥、電力、紡織等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)壯大。2012-2016年福清第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2012-2017年福清三產(chǎn)結(jié)構(gòu)電子信息(20.4%)食品加工(13.45%)塑膠管材(8.5%)化工新材料(7.9%)電力能源(4.3%)玻璃(3.4%)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)成熟產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)成熟產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)待升級產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)成熟產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)成熟產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)待升級產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)成熟產(chǎn)業(yè)100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%電子信息塑膠管材食品加工玻璃100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%36.20%35.60%36%紡織38.10%38.90%39.68%化工新材料電力能源醫(yī)藥紡織(3.2%)2012年

2013年

2014年

2015年

2016年醫(yī)藥(1.6%)2016年福清第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)50.40%51.20%52%50.30%49.10%49.71%非盈利性服務(wù)業(yè)（28%）批發(fā)和零售業(yè)（20%）傳統(tǒng)三產(chǎn)傳統(tǒng)三產(chǎn)批發(fā)和零售業(yè)非營利性服務(wù)20%信息傳輸、軟件和信息技術(shù)業(yè)城市特色服務(wù)業(yè)（14%）13.40%13.20%28%信息傳輸、軟12%11.60%12%10.61%件和信息技術(shù)城市特色傳統(tǒng)金融傳統(tǒng)三產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)（13%）金融業(yè)（11%）2012年2013年2014年2015年2016年2017年服務(wù)業(yè)14%盈利性服務(wù)業(yè)5%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)金融業(yè)11%交通運輸、倉房地產(chǎn)業(yè)13%盈利性服務(wù)業(yè)（5%）儲和郵政業(yè)9%Codeofthisreport|21?CopyrightJAVELIN產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)向五大園區(qū)聚集，發(fā)揮主作用。產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)價值產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)軍企業(yè)產(chǎn)業(yè)潛力2006年經(jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已成為全省十大經(jīng)濟(jì)新增長區(qū)域之一；中國（福建）自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)的重要組成部分；江陰港城規(guī)劃建設(shè)用地120.2平方公里；16年完成工業(yè)總產(chǎn)值162.6億元，規(guī)模以上產(chǎn)值完成161.92億元1.

化工產(chǎn)業(yè)鏈；鏡洋工業(yè)區(qū)電子信息及汽車配套相關(guān)行業(yè)融僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）電子信息、汽車整車及1.

天辰耀隆2.

東南電化3.

中景化工2.

煤化工產(chǎn)業(yè)鏈；3.

鹽化工產(chǎn)業(yè)鏈；4.

石油化工產(chǎn)業(yè)鏈；江陰工業(yè)區(qū)電子信息部件產(chǎn)業(yè)、光學(xué)產(chǎn)業(yè)是國建建設(shè)“一帶一路”的重要樞紐港一都東張鏡洋南嶺陽下音西1.

顯示科技企業(yè)：捷聯(lián)電子、京東方；2.

汽車配套：福耀玻璃；3.

食品：福建海壹4.

東旭光電、冠城瑞閩新能源、福光光學(xué)產(chǎn)業(yè)園等9大企業(yè)1.

電子信息產(chǎn)業(yè)鏈；2.

汽車整車及部件產(chǎn)業(yè)鏈；國家級開發(fā)區(qū)；國家顯示器產(chǎn)業(yè)園、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地國家平板顯示新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地；2016年135家規(guī)模以上電子信息龍山城頭玉屏龍江石竹融僑經(jīng)濟(jì)技

企業(yè)，實現(xiàn)843.21億元，海口術(shù)開發(fā)區(qū)完成規(guī)模以上工業(yè)稅收3.

光學(xué)產(chǎn)業(yè)鏈元洪投資區(qū)11.52億元（不含棉抵調(diào)）宏路（國家級工業(yè)園區(qū)）國際食品園、冷鏈物流、濱海旅游上逕龍?zhí)镆?guī)劃面積60平方公里，已開發(fā)8.6平方公里2016年完成工業(yè)總產(chǎn)值134.37億元，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值131.53億元1.

坤彩精化有限公司2.

新福興玻璃3.

元洪面粉食品4.

三邦硅材料5.

新世源石化開發(fā)等鰻魚出口

水產(chǎn)品2005年9月國務(wù)院正式核準(zhǔn)為國家級工業(yè)園區(qū)；2010年獲批首家“福建省標(biāo)準(zhǔn)話示范園區(qū)“漁溪“元洪國際食品園”為主，完善食品（水產(chǎn)品、肉類）加工儲運產(chǎn)業(yè)鏈元洪投資區(qū)新厝江鏡港頭福清核電三山自貿(mào)區(qū)福清區(qū)制造業(yè)、租賃業(yè)、運輸業(yè)、進(jìn)口貿(mào)易A區(qū)新厝鎮(zhèn)，面積2.95平方公里，B區(qū)江陰鎮(zhèn)，6.31平方公里，2016年區(qū)內(nèi)進(jìn)出口貿(mào)易額51.37億元，集裝箱吞吐量126.7萬標(biāo)箱農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)高山園、對臺貿(mào)易1.

先進(jìn)制造業(yè)自貿(mào)試驗區(qū)、國際級新區(qū)、兩岸經(jīng)濟(jì)合作示范區(qū)、21世紀(jì)海上絲綢之路核心區(qū)及海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)等“五區(qū)”政策江陰2.

保稅倉儲自貿(mào)區(qū)福清片區(qū)3.

融資租賃4.

國際航運物流整車5.

零配件進(jìn)出口貿(mào)易/圖

例產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢江陰工業(yè)區(qū)先進(jìn)制造業(yè)、臨港化工、港口運輸與現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)沙埔東瀚1.

鋁精深加工2.

核電裝備制造3.

臨海精密儀器制造4.

新能源裝備制造5.

物流6.

輕型海工裝備7.

海洋新材料8.

海洋生物閩臺（藍(lán)色）經(jīng)濟(jì)區(qū)制造業(yè)、海祥業(yè)閩臺（福州）藍(lán)色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園處于國家級福州新區(qū)范圍內(nèi)“五區(qū)一疊加、一區(qū)毗鄰”政策優(yōu)勢65平方公里1.

中鋁公司產(chǎn)業(yè)劣勢Codeofthisreport|22?CopyrightJAVELIN支柱產(chǎn)業(yè)福清作為全國百強縣（市）之一，傳統(tǒng)的8大支柱產(chǎn)業(yè)，各領(lǐng)頭企業(yè)在全國乃至世界，在同行業(yè)中占有一席之位，為房地產(chǎn)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)保障。產(chǎn)業(yè)市場占位/典型企業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)鰻魚出口全國第一，約占日本市場的五分之一電子信息產(chǎn)業(yè)玻璃產(chǎn)業(yè)冠捷電子：顯示器產(chǎn)量世界第一，京東方：第8.5代新型半導(dǎo)體顯示器件生產(chǎn)線福耀玻璃：占了全國市場的60%,美國市場的20%,日本市場的10%,澳大利亞市場的20%,歐盟市場的15%冠威塑料工業(yè)有限公司，全國生產(chǎn)規(guī)模最大的再生LDPE塑料企業(yè)。福清市首家在美國納斯達(dá)克主板上市公司。塑膠管材產(chǎn)業(yè)紡織產(chǎn)業(yè)祥興集團(tuán)，中國最大亞麻紡織企業(yè)食品加工業(yè)元洪國際食品產(chǎn)業(yè)園，逐步形成全國乃至世界最大的食品加工、采購銷售基地福建三峽海上風(fēng)電國際產(chǎn)業(yè)園，由三峽集團(tuán)與福州市政府共同投資建設(shè)福清核電站，位于福清市三山鎮(zhèn)前薛村，由中核集團(tuán)福建福清核電有限公司投資建設(shè)電力能源產(chǎn)業(yè)形成千億化工新材料產(chǎn)業(yè)集群。中景石化科技園引進(jìn)全球最先進(jìn)技術(shù)—世界500強荷蘭利安德巴塞爾工業(yè)公司的生產(chǎn)技術(shù)，總投資50億元，年產(chǎn)150萬噸、年產(chǎn)值180億元化工新材料產(chǎn)業(yè)Codeofthisreport|23?CopyrightJAVELIN重點產(chǎn)業(yè)門類分析年份項目2014年產(chǎn)值

占比2015年2016年產(chǎn)業(yè)類型產(chǎn)值325.3241.1占比產(chǎn)值327.4135.5占比電子信息

318.4

22.74%塑膠管材

226.3

16.16%21.88%16.21%20.42%8.45%傳統(tǒng)成熟產(chǎn)業(yè)544.7566.4103.98%462.981.73%食品加工

199.6

14.26%206.45413.88%3.63%215.169.713.42%4.35%主導(dǎo)成熟產(chǎn)業(yè)電力能源32.82.34%玻璃醫(yī)藥48.225.73.44%1.84%52.426.33.52%1.77%54.626.43.41%1.65%306.3339.1110.71%365.8107.87%化工新材料62.444.14.46%3.15%80.545.15.41%3.03%12751.67.92%3.22%主導(dǎo)待升級產(chǎn)業(yè)紡織106.5125.6117.93%178.6142.20%其他其他442.6

31.61%1400.1

100%455.830.65%100%595.937.17%100%合計1486.91603.2近三年復(fù)合增長率注：根據(jù)第二產(chǎn)業(yè)增加值的三年復(fù)合增長率平均值推導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：福清統(tǒng)計年鑒?CopyrightJAVELINCodeofthisreport|24重點產(chǎn)業(yè)門類分析年份項目2014年2015年2016年產(chǎn)值占比產(chǎn)值占比產(chǎn)值占比批發(fā)和零售業(yè)59.4122.91%9.99%3.02%61.4720.89%10.03%2.74%65.8419.97%交通運輸、倉儲和郵政業(yè)25.897.8229.58.0730.838.739.35%2.65%住宿和餐飲業(yè)信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)35.9713.87%43.514.78%46.3114.05%金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)30.1830.6811.64%11.83%33.0136.4111.22%12.37%36.911.19%13.14%43.323.651.41%4.771.62%6.171.87%科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)0.160.06%0.190.06%0.210.06%水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)0.780.30%0.990.34%1.160.35%居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)29.8611.52%36.0812.26%46.1914.01%教育衛(wèi)生和社會工作10.619.194.09%3.54%11.7110.83.98%3.67%12.93.91%3.60%11.88文化、體育和娛樂業(yè)5.642.18%3.64%7.142.43%7.452.26%公共管理和社會組織9.4410.593.60%11.793.58%合計259.28294.23113%329.68112%近三年復(fù)合增長率注：根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)增加值的三年復(fù)合增長率平均值推導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：福州市統(tǒng)計年鑒?CopyrightJAVELINCodeofthisreport|25福清人在外產(chǎn)業(yè)福清人在外產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，為福清回鄉(xiāng)高端置業(yè)提供基礎(chǔ)。2016年底，全國福清異地商會總數(shù)22家：主要產(chǎn)業(yè)典型企業(yè)三明、永安、鄭州、建寧、武漢、廈門、沙縣、襄陽、昆明、寧德（福清平潭）、西安、龍巖、漳州、深圳、南平、廣東、長沙、寧德（福清）武夷山、甘蔗、新疆、四川。市工商聯(lián)直屬商（協(xié)）會7家：福清浙江、上海福清商會、福清市服裝協(xié)會、福清是沙灘鞋行業(yè)協(xié)會、福清市電子商務(wù)協(xié)會、金融同業(yè)協(xié)會、福清市餐飲烹飪協(xié)會。融匯集團(tuán)、冠城集團(tuán)、融僑集團(tuán)（2017年全國總銷金額520億元）、利嘉實業(yè)、金輝集團(tuán)（2017年全國總銷金額450億元）、匯誠地產(chǎn)、中聯(lián)等房地產(chǎn)鋁業(yè)印尼金鋒集團(tuán)：東南亞鋁業(yè)大王山西巨能投資公司（煤礦）、山西孝義晉邦煤業(yè)有限公司（煤礦）融森集團(tuán)（薛經(jīng)官）礦產(chǎn)資源周大生珠寶有限公司（2017年營業(yè)收入38.05億元）、深圳信德緣珠寶首飾有限公司：全國店面分布逾2000多家珠寶生物能源旅游業(yè)古杉集團(tuán)：中國最大的生物能源制造商福建龍昇旅游開發(fā)集團(tuán)有限公司紡織業(yè)金融投資建筑業(yè)阿爾戈.曼努卡爾集團(tuán)，該集團(tuán)成為印尼紡織廠及服裝企業(yè)最大的原料供應(yīng)商上海璞盈投資管理有限公司，資產(chǎn)管理規(guī)模從3000多萬元上升至30多億元湖北武荊高速公路發(fā)展有限公司湖北華坤投資集團(tuán)有限公司Codeofthisreport|26?CopyrightJAVELIN重點產(chǎn)業(yè)分析——福耀玻璃福耀集團(tuán)成立于福清，扎根于福清，面向世界，成為全球規(guī)模最大的汽車玻璃專業(yè)供應(yīng)商。福耀集團(tuán)簡介：企業(yè)年收入（億元）187.1620015010050福耀集團(tuán)，1987年成立于中國福州，是專注于汽車安全玻璃和工業(yè)技術(shù)玻璃領(lǐng)域的大型跨國集團(tuán)。166.21135.73129.28115.012013如今，福耀集團(tuán)已成為全球規(guī)模最大的汽車玻璃專業(yè)供應(yīng)商（全球市場占有率23%，銷售70個國家，總資產(chǎn)317億元），產(chǎn)品得到全球頂級汽車制造企業(yè)及主要汽車廠商的認(rèn)證和選用，包括賓利、奔馳、寶馬、奧迪、通用、豐田、大眾、福特、克萊斯勒等，為其提供全球OEM配套服務(wù)和汽車玻璃全套解決方案，并被各大汽車制造企業(yè)評為“全球優(yōu)秀供應(yīng)商”。02014201520162017企業(yè)年收入（億元）企業(yè)員工（人）福耀集團(tuán)主要產(chǎn)品為汽車玻璃和浮法玻璃，其中汽車玻璃為其主要業(yè)務(wù)，17年，汽車玻璃收入占總收入的98%3000025000200001500010000500002610926181218332115719334福清福耀：作為福耀的發(fā)源地，福清為福耀母公司所在地，不但同時擁有著汽車玻璃和浮法玻璃的生產(chǎn)線，而且還設(shè)有自己的研發(fā)中心。福清福耀還在福清2016年十大納稅企業(yè)中，排名榜首。20132014201520162017企業(yè)員工（人）Codeofthisreport|27?CopyrightJAVELIN重點產(chǎn)業(yè)分析——冠捷科技冠捷科技作為引入企業(yè)，在福清發(fā)展中起到了重要作用，現(xiàn)期在福清設(shè)有福建捷聯(lián)電子有限公司和捷星顯示科技有限公司。冠捷科技簡介：企業(yè)年收入（億元）冠捷科技集團(tuán)是馳譽全球的大型高科技跨國企業(yè)，產(chǎn)品包括彩色顯示器（

CRTmonitor）、液晶顯示器（

LCDmonitor）、液晶電視（

LCD-TV）與等離子電視（

PDP）。作為中國率先從事電腦顯示器產(chǎn)銷業(yè)務(wù)的制造商，冠捷在中國市場的占有份額遙遙領(lǐng)先，成為國內(nèi)外多家著名電腦品牌的

OEM生產(chǎn)伙伴。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，以產(chǎn)量計算，冠捷不僅在中國顯示器市場占據(jù)多數(shù)份額，同樣也是全球最大的顯示器制造商之一。14012010080119.73116.81110.6298.0895.85201760402002013201420152016企業(yè)年收入（億元）捷星顯示科技：捷聯(lián)電子：捷星顯示科技系LG集團(tuán)與冠捷科技集團(tuán)投資設(shè)立的合資公司。公司于2010年5月正式投入生產(chǎn)。公司主要從事開發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售平板顯示屏、顯示屏材料，液晶顯示屏、液晶顯示器、液晶監(jiān)視器、液晶電視、電腦顯示器一體機、電腦電視一體機等顯示產(chǎn)品及其部件。福建捷聯(lián)電子有限公司是一家馳譽全球的大型高科技企業(yè)，主要從事液晶顯示設(shè)備的研究開發(fā)、生產(chǎn)制造和銷售推廣業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為：液晶顯示器(LCDMONITOR)、液晶電視(LCDTV)和電腦一體機(AIO)。2015年，企業(yè)總產(chǎn)值逾200億元人民幣，總銷售量近2600萬臺，直接出口20億美元。2016年在福清2016年十大納稅企業(yè)中，排名第7。2017年6月累計產(chǎn)量突破7000萬臺。2016年在福清2016年十大納稅企業(yè)中，排名第4。Codeofthisreport|28?CopyrightJAVELIN重點產(chǎn)業(yè)分析——京東方福清京東方于2017年正式投產(chǎn)，產(chǎn)能為每月12萬片玻璃基板，將有效填補我國40英寸段面板的供給缺口。企業(yè)年收入（億元）京東方簡介：93810009008007006005004003002001000京東方科技集團(tuán)股份有限公司（BOE）創(chuàng)立于1993年4月，是一家為信息交互和人類健康提供智慧端口產(chǎn)品和專業(yè)服務(wù)的物聯(lián)網(wǎng)公司。核心事業(yè)包括顯示和傳感器件、智慧系統(tǒng)、健康服務(wù)。顯示和傳感器件產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于手機、平板電腦、筆記本電腦、顯示器、電視、車載、可穿戴設(shè)備等領(lǐng)域；智慧系統(tǒng)為新零售、車載、金融、教育、藝術(shù)、醫(yī)療等細(xì)分行業(yè)領(lǐng)域，提供物聯(lián)網(wǎng)整體解決方案；健康服務(wù)事業(yè)與醫(yī)學(xué)、生命科技相結(jié)合，發(fā)展移動健康、數(shù)字醫(yī)院、再生醫(yī)學(xué)，整合健康園區(qū)資源。688.96486.24368.16337.7420132014201520162017企業(yè)年收入（億元）福清京東方：全球電視面板出貨排名：京東方于2015年10月正式在福清辦廠，建立其8.5代TFT-LCD生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線于2017年2月首次試生產(chǎn)，并于當(dāng)月向三星、LGE、TPV、長虹、康佳、創(chuàng)維、海信、海爾等客戶實現(xiàn)首批產(chǎn)品交付。企業(yè)樂金顯示器京東方2016529404363941725467993309027224149962017漲跌幅-36.9%0.4%50854438064179939598386392720821926該產(chǎn)線主要生產(chǎn)高分辨率、窄邊框電視及桌面顯示器等液晶顯示產(chǎn)品，設(shè)計產(chǎn)能為每月12萬片玻璃基板（尺寸為2500mm×2200mm），集成了MMG套切技術(shù)、銅工藝技術(shù)、COA技術(shù)、光配向技術(shù)、氧化物技術(shù)等顯示技術(shù)，可更好地滿足日益升級的高端顯示需求。福州8.5代線的投產(chǎn)運營，將帶動中國大陸液晶電視面板出貨量及市占率的進(jìn)一步提升，有效填補40英寸段面板的供給缺口，有助于滿足市場對于大尺寸超高清、超窄邊框等高端顯示產(chǎn)品的消費需求。群創(chuàng)0.2%三星顯示器華星光電友達(dá)-15.4%16.8%-0.1%46.2%其他Codeofthisreport|29?CopyrightJAVELIN重點產(chǎn)業(yè)分析——酒店福清市區(qū)大型酒店共計11個，其中五星級以上酒店數(shù)量達(dá)4個，其中有3個待開業(yè)星級酒店，主要分布在西區(qū)；狀態(tài)區(qū)域項目名稱價格（元）星級西區(qū)西區(qū)西區(qū)西區(qū)西區(qū)西區(qū)老城區(qū)宏路創(chuàng)元千禧大酒店福清融僑大酒店冠發(fā)君悅大酒店福清瑞鑫大酒店卡瑞登.花園酒店金鷹戴斯酒店508409339310268288271176五星四星四星四星/營業(yè)中/福清天河大酒店福清比爾佳酒店//西區(qū)利嘉中心洲際華邑酒店/超五星待開業(yè)觀音埔西區(qū)嘉元溫德姆至尊豪庭大酒店喜來登酒店//超五星五星Codeofthisreport|30?CopyrightJAVELIN中美貿(mào)易戰(zhàn)對福清的影響中美貿(mào)易戰(zhàn)現(xiàn)階段對福清重點企業(yè)出口美國的影響仍較??；對捷聯(lián)電子顯示器、福耀玻璃、水產(chǎn)等影響不大，但大豆、汽車等物品的進(jìn)口成本提高，對本地制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)影響較大；整體外貿(mào)持續(xù)向好壓力較大；中國美國擬中止減稅領(lǐng)域美國對中國征稅領(lǐng)域23日，商務(wù)部發(fā)布針對美國進(jìn)口商品的中止減讓產(chǎn)品清單，擬對自美進(jìn)口部分產(chǎn)品加征關(guān)稅。3月4月9日，特朗普簽署關(guān)稅發(fā)令，對進(jìn)口鋁鐵分別征收25%和10%的關(guān)稅。22日，美國政府計劃對至少500億美元的中國進(jìn)口商品征收25%的關(guān)稅。3月4月2日，中國對原產(chǎn)于美國的128項進(jìn)口商品中止關(guān)稅減讓義務(wù)。17日，商務(wù)部發(fā)布2018年第38號公告，裁定原產(chǎn)于美國的進(jìn)口高粱存在傾銷，并決定實施反傾銷措施。19/20日，公布對原產(chǎn)于美國的橡膠和漿泊實施反傾銷措施。4日，美國政府發(fā)布了加征關(guān)稅的商品清單，將對輸出美國的1333項商品加征25%的關(guān)稅。5日，特朗普要求額外對1000億美元中國商品加征關(guān)稅。17日，美國宣布對中國的鋼制產(chǎn)品進(jìn)行雙反調(diào)查。美國白宮宣布將對從中國進(jìn)口的含有“重要工業(yè)技術(shù)”的500億美元商品征收25%的關(guān)稅。其中包括與“中國制造2025”計劃相關(guān)的商品。最終的進(jìn)口商品清單將于15日公布，并很快對這些進(jìn)口產(chǎn)品征收關(guān)稅。5月6月18日，商務(wù)部公告2018年第44號，關(guān)于終止原產(chǎn)于美國的進(jìn)口高粱反傾銷反補貼的公告。5月6月

對原產(chǎn)于美國的659項約500億美元進(jìn)口商品加征25%的關(guān)稅，其中對農(nóng)產(chǎn)品、汽15日，美國政府發(fā)布了加征關(guān)稅的商品清單，將對從中國進(jìn)口的約500億美元商品加征25%的關(guān)稅，其中對約340億美元商品自2018年7月6日起實施加征關(guān)稅措施，同時對約160億美元商品加征關(guān)稅開始征求公眾意見。車、水產(chǎn)品等545項約340億美元商品自2018年7月6日起實施加征關(guān)稅，對其余商品加征關(guān)稅的實施時間另行公告。Codeofthisreport|31?CopyrightJAVELINPART1.城市宏觀空間1.城市定位與格局2.城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.城市產(chǎn)業(yè)研究4.城市人口研究5.重點園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀Codeofthisreport|32?CopyrightJAVELIN城市人口規(guī)模截止2016年年底，福清市常住人口約129.3萬，相較其它類比城市，人口規(guī)模處于上層水平；城市人口呈流出走勢，近六年年均增長約1萬人，近五年復(fù)合增長率0.77%；福清戶籍人口多外出工作/經(jīng)商；2011-2016年福清人口及城鎮(zhèn)率化2016年常住人口類比城市對比2502001501005014013513012512011560.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%209.248.50%128.649.30%129.347.30%127.545.00%126.343.00%125.341.20%124.2148.9129.3101.272.170.568.875.1128.232011129.372012131.872013133.522014134.422015135.8720160福清市長樂區(qū)閩侯縣石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣戶籍人口常住人口（萬人）城鎮(zhèn)率化2011-2016年福清常住人口增長走勢近五年常住人口復(fù)合增長率1.29%1.40%1.20%1.00%0.80%0.60%0.40%0.20%0.00%1.41.211.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%1.21.11.11.06%10.91%0.87%0.82%0.80%0.77%0.70.70.80.60.40.200.59%201120122013201420152016福清市長樂區(qū)閩侯縣石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣較上年增長（萬人）增長率Codeofthisreport|33?CopyrightJAVELIN城市人口增速受人口結(jié)構(gòu)影響，城市在11-15年增加，而16年小學(xué)生增長下滑，增長率出現(xiàn)負(fù)值。11-15年城市出生人口穩(wěn)定增加中，2015年出生率達(dá)13.83%，近年來的最高值，16年出生人口有所減少。2011-2016年在校小學(xué)生走勢6.50%12.0011.5011.0010.5010.009.507.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%11.5111.374.50%9.644.50%10.083.30%10.4211.093.80%-1.20%20169.008.5020112012201320142015在校小學(xué)生增長率2011-2016年出生人口及出生率21.5116.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%13.83%1.8612.48%1.7111.85%1.5511.76%1.5611.24%1.4510.57%1.340.50201120122013201420152016出生人口出生率Codeofthisreport|34?CopyrightJAVELIN城市人口分布城市發(fā)展整體不平衡，目前中心區(qū)人口群聚老城區(qū)玉屏街道15萬+，主城區(qū)外擴需求明顯，外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)江陰、龍?zhí)锏仁墚a(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)導(dǎo)向下的大批外來務(wù)工人員，人口體量較大10-11萬+。行政區(qū)玉屏街道戶籍人口7.041.635.663.893.535.754.328.557.1810.297.828.995.2413.8212.456.312.693.364.395.112.713.160.771.19常住人口15規(guī)模7.3人口密度2.050.750.290.120.090.170.100.190.180.180.150.150.130.120.110.090.030.060.060.040.040.030.020.01流動人口7.962016年福清鄉(xiāng)鎮(zhèn)/街道常住人口分布石竹街道音西街道龍江街道宏路街道龍山街道陽下街道港頭鎮(zhèn)高山鎮(zhèn)江鏡鎮(zhèn)?？阪?zhèn)江陰鎮(zhèn)沙埔鎮(zhèn)龍?zhí)镦?zhèn)三山鎮(zhèn)城頭鎮(zhèn)鏡洋鎮(zhèn)上逕鎮(zhèn)東瀚鎮(zhèn)漁溪鎮(zhèn)新厝鎮(zhèn)東張鎮(zhèn)南嶺鎮(zhèn)一都鎮(zhèn)11.51515.451.131.136.6349.879.34中心城區(qū)2.7萬3.803.365.706.748.52.9115萬15萬6.7萬5.7萬2.930.8萬1.4萬-0.052.426.2萬6911.53.2萬萬45-0.050.127.9萬3.4萬3.8萬7.340.556.752.6469.754010.27.9410.425.2-0.090.123.3萬5.1萬2.7萬13.2萬1.43-0.04-0.62-0.85-0.162.9811.6萬13.211.66.152.673.344.3109.411070.588.652.53748.5萬10.2萬鄉(xiāng)鎮(zhèn)7.3萬10.4萬-0.02-0.09-0.030.015.2萬4.3萬5.082.723.220.761.44115.373.65128.5340.06-0.010.25108Codeofthisreport|35?CopyrightJAVELIN華僑人口目前，福清僑胞人數(shù)近90萬人，福清籍海外華僑總資產(chǎn)800億元，且華僑在福清總投資超100億元，可看出，華僑的回鄉(xiāng)意愿及資產(chǎn)都為福清的房地產(chǎn)需求提供條件。僑胞人數(shù)（萬人）100908070605040302010090837052英國加拿大美國日本1992年2003年2008年2016年僑資企業(yè)占比澳大利亞南非阿根廷40%2016年，在產(chǎn)在建的600家三資企業(yè)60%,19世紀(jì)20世紀(jì)初，新加坡與馬來西亞為第一僑居，19世紀(jì)末，出國日本興起，民國時期，印尼占63%，新加坡占31%；1958年福清人開始赴美國，1978年后、日本、印尼、新加坡、美國及阿根廷為主要僑居地。2004年，日本僑居地第一。而截止目前紐約福清人近30萬+，占比33%以上，日本其次。僑資企業(yè)其他Codeofthisreport|36?CopyrightJAVELINPART1.城市宏觀空間1.城市定位與格局2.城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.城市產(chǎn)業(yè)研究4.城市人口研究5.重點園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀Codeofthisreport|37?CopyrightJAVELIN1.4.3.2【重點產(chǎn)業(yè)園分析】融僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況分析融僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級開發(fā)區(qū)，福清產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，16年產(chǎn)值843億元，2個省級龍頭企業(yè)，福清市產(chǎn)銷/納稅十大企業(yè)占3位。融僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃：福清融僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1987年，1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為全國第19個國家級開發(fā)區(qū)，園區(qū)核準(zhǔn)面積9.19平方公里，規(guī)劃面積48.62平方公里，已開發(fā)面積30.58平方公里，是國家顯示器產(chǎn)業(yè)園、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地（電子信息·顯示器）和國家平板顯示高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。園區(qū)規(guī)模以上企業(yè)135家。園區(qū)名企：天邦電訊（福建）有限公司、誠豐家具（中國）有限公司、南方鋁業(yè)（中國）有限公司、福建華冠光電有限公司、明達(dá)工業(yè)（福建有限公司）、捷星顯示科技福建有限公司、冠捷科技、捷聯(lián)電子、福耀集團(tuán)、京東方、東旭光電、冠城瑞閩新能源、福光光學(xué)產(chǎn)業(yè)園市場占位：出口中國排名第四捷聯(lián)電子全球顯示產(chǎn)品單一規(guī)模最大的生產(chǎn)和研發(fā)基地2016年園區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)值843億元，涌現(xiàn)出產(chǎn)值超億元企業(yè)81家，其中超5億元企業(yè)23家。冠捷顯示器產(chǎn)量世界第一福耀玻璃占了全國市場的60%，美國市場的20%，日本市場的10%，澳大利亞市場的20%，歐盟市場的15%福耀玻璃、捷聯(lián)電子、捷星顯示科技2016年福清十大納稅企業(yè)Codeofthisreport|38?CopyrightJAVELIN1.4.3.3【重點產(chǎn)業(yè)園分析】江陰港城經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況分析江陰港城經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)坐擁福清江陰港區(qū)，16年產(chǎn)值162.6億元，7個省級龍頭企業(yè)，福清市十大納稅企業(yè)占2位。江陰港城經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃：江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1994年，位于福清市南部的江陰半島，居我國海岸線的中間區(qū)段，東鄰臺灣海峽，西接江西、湖南等省，南北承接珠三角與長三角兩大經(jīng)濟(jì)圈，具有臨港鄰臺的獨特區(qū)位優(yōu)勢，總規(guī)劃面積158.29平方公里，現(xiàn)已開發(fā)25.9平方公里。形成港口運輸、現(xiàn)代物流、化工新材料、電力能源、裝備制造等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。江陰半島匯集了福州保稅港區(qū)和海峽兩岸唯一的汽車整車進(jìn)口口岸以及中國（福建）自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)的重要組成部分，是國家建設(shè)“一帶一路”核心區(qū)的重要樞紐港。園區(qū)名企：福建福興玻璃、福建江陰港銀河國際汽車園、福建中景石化、福建天辰耀隆新材料、福建省中江石化、福建美得石化、福建天匯石化物流、福州耀隆化工集團(tuán)、福建省?？顾帢I(yè)股份等市場占位：2016年園區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值162.60億元其中規(guī)模以上產(chǎn)值161.92億元。7大省級龍頭企業(yè)、2大福清16年產(chǎn)銷企業(yè)Codeofthisreport|39?CopyrightJAVELIN1.4.3.4【重點產(chǎn)業(yè)園分析】元洪投資區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況分析元洪投資區(qū)國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，16年產(chǎn)值134.37億元，整處于產(chǎn)業(yè)鏈完善發(fā)展中，園區(qū)內(nèi)1個省級龍頭企業(yè)。元洪投資區(qū)是1991年時任福州市委主要領(lǐng)導(dǎo)率團(tuán)出訪印尼與三林集團(tuán)簽訂的開發(fā)項目，2005年9月由國務(wù)院授權(quán)國家發(fā)改委正式核準(zhǔn)為國家級工業(yè)園區(qū)。園區(qū)規(guī)劃面積60平方公里，已建成8.5平方公里。依托碼頭建設(shè)，園區(qū)初期帶動了項目聚集落地，形成了以元洪面粉、印福油脂等林氏企業(yè)為骨干的糧油飼料、食品加工產(chǎn)業(yè)基地。圍繞糧油食品、能源精化、紡織化纖、輕工機械四大產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)揮坤彩精化、經(jīng)緯新纖等龍頭企業(yè)的帶動作用，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈。園區(qū)名企：福建坤彩材料科技股份、福建福碩線纜、福建經(jīng)緯新纖科技實業(yè)、福州坤彩精化、源華能源科技（福建）、福建順味食品、安尼康（福建）環(huán)保設(shè)備有限公司等2016年完成工業(yè)總產(chǎn)值134.37億元，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值131.53億元市場占位：福建經(jīng)緯新纖科技實業(yè)省級龍頭企業(yè)Codeofthisreport|40?CopyrightJAVELIN福清全國著名僑鄉(xiāng)，全國百強縣22位，八縣經(jīng)濟(jì)首位，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，五大產(chǎn)業(yè)區(qū)過千億產(chǎn)值，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨升級；城市新的空間格局正在逐步形成，城市骨架拉大，城市空間擴容；1300年的歷史積淀，華僑經(jīng)濟(jì)的助力，濱海港灣優(yōu)勢；影響分析：福清有著良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且在政府積極主導(dǎo)推進(jìn)城市擴容的背景下，先天的華僑和產(chǎn)業(yè)員工的支撐下，為福清房地產(chǎn)市場發(fā)展提供先天助力；Codeofthisreport|41?CopyrightJAVELINPART2.整體市場研究1.政策背景2.城市板塊分布3.土地市場4.住宅市場5.別墅市場6.商辦市場7.市場排行占位Codeofthisreport|42?CopyrightJAVELIN福清政策規(guī)定政策影響力：2017年，福清除

“限購”政策外，限價銷售等政策緊跟福州，整體政策環(huán)境趨緊，短時期內(nèi)樓市調(diào)控政策仍面臨“嚴(yán)峻”風(fēng)險。16年上半年“去庫存”，下半年“限購限價”福清偏居一隅，樓市如火如荼！1、----福清公積金購房額度提高至80萬；降準(zhǔn)：下調(diào)人民幣存款籌備金率0.5個百分點；2、----降準(zhǔn)：下調(diào)人民幣存款籌備金率0.5個百分點；3、----加強土地監(jiān)管；福清再次補貼政策，每平米300元/平米；4、----降首付：首套房首付比例最低降至20%2017年福清重點新政2017年7月嚴(yán)禁樓盤“價外加價，捆綁銷售”2017年9月關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的八條措施2017年2月至央行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點2017年12月要求房地產(chǎn)企業(yè)不得拒絕公積金貸款購房加強商品房預(yù)售監(jiān)管、完善土地出讓方式控制樓面地價上漲、年內(nèi)啟動一批共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)并實現(xiàn)常態(tài)化供應(yīng)、增加租賃住房供應(yīng)、擴大公共租賃住房保障范圍、三年基本完成棚戶區(qū)改造、督促開發(fā)企業(yè)按照土地合同約定開竣工、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等八條措施凡在福清市購買新建商品住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；嚴(yán)禁樓盤“價外加價，捆綁銷售”2月，住建部和福建省也相繼出臺政策，要求房地產(chǎn)企業(yè)不得拒絕公積金貸款購房；公積金主管部門適當(dāng)縮短審批時限等等政策自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。Codeofthisreport|43?CopyrightJAVELIN福清政策規(guī)定福清地方政府政策面總體較嚴(yán)，基本與福州市區(qū)一致，但無限購政策，2017年價格跳漲趨勢明顯，福清實現(xiàn)限價政策，實現(xiàn)整體網(wǎng)簽價格不高于2016年10月份房價水平；分類主要內(nèi)容招拍掛，2017年下半年首場土拍開始采用限地價，競配建面積的模式（當(dāng)土地溢價率超過拍賣起價的80%，競買人報價不超過最高限價的，按價高者原則確定競得人）；土地獲取規(guī)劃環(huán)節(jié)土地拍賣政策各類建筑在有效日照時間帶（大寒日8～16時或冬至日9～15時）內(nèi)的日照時間要求應(yīng)符合以下規(guī)定：受遮擋的建筑每套至少有一個居室（居室是指臥室、起居室）的滿窗日照時間應(yīng)滿足大寒日3小時。老年人居住建筑的居室冬至日滿窗日照不低于2小時；日照舊區(qū)改建的項目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但一般不低于大寒日2小時施工條件預(yù)售政策取得施工許可證即可開發(fā)環(huán)節(jié)完成建筑物主體工程五分之一以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等六項條件具備，同時以政府指導(dǎo)價格為備案價格才能申請限購政策限價政策限簽政策限售政策信貸政策無限購政策新建商品住宅項目首次開盤申請價格備案按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型備案均價確定首次備案價格確保我市2017年每月商品住房網(wǎng)簽備案均價不高于2016年10月份商品住房價格水平。凡在我市購買新建商品住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。首套房20%首付，二套房30%首付，房貸利率普遍上浮10%-20%銷售環(huán)節(jié)貸款額度（雙職工家庭80萬，單職工50萬）；二套房公積金利息升為1.1倍；三套房停止發(fā)放。房企不得阻擾拒絕公積金貸款購房。公積金政策Codeofthisreport|44?CopyrightJAVELIN福清政策規(guī)定福清地方政府政策面總體較嚴(yán)，基本與福州市區(qū)一致，但無限購政策，2017年價格跳漲趨勢明顯，福清實行限價政策，實現(xiàn)整體網(wǎng)簽價格不高于2016年10月份房價水平；根據(jù)2017年2月15日，由福清市人民政府辦公室發(fā)布的融政辦〔2017〕16號《福清市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》項目名稱銷售單價備案價恒大城12000中聯(lián)名城世茂璀璨天城

名城紫金軒

金輝城市廣場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住房銷售價格要按規(guī)定向市發(fā)改局（物價局）進(jìn)行報備，按照“一房一價”和明碼標(biāo)價的原則，對商品住房銷售價格進(jìn)行公示。同一批次房13000（不觀江）16000130001600013000收取現(xiàn)金30001550013000收取現(xiàn)金2500源應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可后15天內(nèi)一次性全部公示銷售價格，并公開對外銷售；同一商品住房項目下一批次備案價格必須“零增長”，不得高于上一批次的備案價格。對于之前未有備案的在售樓盤，以2016年10月、11月和12月等三個月的商品住房成交均價作為上一批次的備案價格。新建商品住房項目首次開盤銷售申請價格備案要按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項目備案均價確定首次備案價格。900010000收取現(xiàn)金3000加價模式差價加精裝合同3000加精裝合同3000Codeofthisreport|45?CopyrightJAVELIN人才政策福清地方政府2017年2月份實施人才引進(jìn)住房保障政策，簽訂5年以上勞動合同的人才，根據(jù)不同類別可以領(lǐng)取到最高60萬元不等的購房補貼；購房補貼（萬元）房租補貼住房保障政策層次（萬元/年）（一）新引進(jìn)（新錄用）的第二至五類人才，與用人單位簽訂不低于5年勞動合同，在我市城區(qū)范圍內(nèi)本人及配偶名下沒有商品住房且未曾享受過我市有關(guān)住房獎勵、優(yōu)惠政策，同時其所在用人單位在我市未獲批建設(shè)員工公寓的，經(jīng)認(rèn)定后，可享受相應(yīng)住房保障政策。第二類人才第三類人才第四類人才第五類人才603015101084（二）住房保障政策分為兩種：1．可享受購置我市普通商品住房的購房補貼。高層次人才經(jīng)認(rèn)定后，在我市新購置普通商品住房的（產(chǎn)權(quán)必須是個人完全所有或夫妻雙方各占一半），購房補貼自購房合同生效之日起，按每年三分之一的比例，分別于第2、3、4年發(fā)放；2．可獲得房租補貼。高層次人才經(jīng)認(rèn)定后，開始按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)計算房租補貼，每年度的房租補貼于下一年度一次性發(fā)放；2備注：上述兩種政策不能同時享受，其中：在享受購房補貼后不能變更為房租補貼；在享受房租補貼后可申請變更為購房補貼，但已享受的房租補貼將予以扣除；高層次人才在享受上述兩種政策之一后，如用人單位在我市獲批建設(shè)員工公寓的，自市政府研究決定劃撥土地之日起，不再享受相應(yīng)政策。（三）享受住房保障政策購置的普通商品住房，在住房交付使用（以房產(chǎn)證為準(zhǔn)）滿兩年后方可上市交易。Codeofthisreport|46?CopyrightJAVELIN福清房地產(chǎn)政策緊緊跟隨福州地產(chǎn)政策變化；全國大政策環(huán)境下，依舊強調(diào)房產(chǎn)居住屬性，并多次提到今年房地產(chǎn)政策不放松，約談了全國政策有所松動的城市；后期福州市將會有新的政策加碼，政策持續(xù)緊縮；影響分析：福清的房地產(chǎn)政策將會持續(xù)從嚴(yán)，預(yù)計至19年上半年不會有所放松；Codeofthisreport|47?CopyrightJAVELINPART2.整體市場研究1.政策背景2.城市板塊分布3.土地市場4.住宅市場5.別墅市場6.商辦市場7.市場排行占位Codeofthisreport|48?CopyrightJAVELIN福清市區(qū)板塊分布洪寬片區(qū)北區(qū)片區(qū)虎溪片區(qū)沈海高速永昌路西洋片區(qū)西區(qū)片區(qū)石井片區(qū)老城區(qū)片區(qū)宏路片區(qū)東區(qū)片區(qū)璞巖石竹片區(qū)山

元洪片區(qū)鐘山觀音山觀音埔片區(qū)水南片區(qū)Codeofthisreport|49?CopyrightJAVELIN福清鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊分布2005年末，福清市中心城區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，撤銷音西、陽下、宏路、融城等3鎮(zhèn)1街，析出?？阪?zhèn)8個村委會，整合設(shè)立玉屏、龍山、龍江、音西、宏路、石竹、陽下7個街道辦事處及17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。陽下一都東張鏡洋南嶺音西龍山海口城頭玉屏龍江石竹宏路重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)：漁溪、江陰、龍?zhí)?、三山、高山上逕龍?zhí)镟l(xiāng)鎮(zhèn)漁溪江陰龍?zhí)锶礁呱矫娣e漁溪位于福清西南部。古稱虞陽。面積115.31平方千米。轄20個行政村、1個居委會。新厝江鏡港頭三山面積69.75平方千米。轄23個行政村。江陰位于福清市龍高半島。面積88平方千米。轄有40個行政村、2個居委會

。高山面積102.5平方千米。轄35個行政村。沙埔東瀚面積40.5平方千米，海岸線19千米。轄23個行政村、1個