商業(yè)地產前期策劃及案例

商業(yè)地產前期策劃及案例分析研究背景2010年到2012年是房地產極則不平靜的兩年獵，樓市進入大累落大起的深度詢調整期。在勤這一大起大落園的階段，商業(yè)拒地產受到前所醫(yī)未有的關注，怎內資、外資、太開發(fā)商、運營殺商齊頭并進，燭掀起了一波商浪業(yè)地產擴張的道高潮。而對市場反應汁極其靈敏的大蘇型開發(fā)企業(yè),早在前幾啄年就把持萬有型商業(yè)喘物業(yè)經營令做為企業(yè)烏長期發(fā)展涂戰(zhàn)略的重匆要部分。舅如保利基、中海、SOHU中國、富地外、合生創(chuàng)展領、世貿等。住宅市場的研究貢經過多年的研究宣以后，理論相對燥較為成熟了，但腐是商業(yè)地產由于光在我國起步較晚別，對商業(yè)地產的蛋研究還剛剛開始余，商業(yè)地產完善順的發(fā)展概念也許款是在近期才有的戀。商業(yè)地產卵是完全區(qū)透別于住宅含市場的新仰興行業(yè)。簡如果還單盼純的停留縱在住宅市筒場的經營墊理念中而甜從事操作聞商業(yè)地產晃，風險稻不言而育倒。所以有必要對商謎業(yè)地產運營模式享進行一次全方位右的認識。希望本吹報告能起到拋磚者引玉的作用！貳、商業(yè)猴地產的發(fā)假展叁、商業(yè)地產前弄期策劃肆、商業(yè)地產案換例分析核心內容目錄壹、商業(yè)禿地產理論壹禍商業(yè)地產故理論貳取商業(yè)地產名的發(fā)展叁面商業(yè)線地產前期延策劃肆艷商業(yè)急地產案例曉分析一、商業(yè)地膜產涵義二、商業(yè)地里產分類三、商業(yè)殊地產與住宅地笛產區(qū)別四、商業(yè)地憲產的價值五、商業(yè)兼租售模式廣義而言，眼商業(yè)地產是優(yōu)指各種非生潑產性、非居智住性物業(yè)，鬼包括寫字樓屈、公寓、會撇議中心以及誘商業(yè)服務業(yè)肝經營場所等廣義概念狹義的講技，商業(yè)地梳產專指用蔬于商業(yè)服向務業(yè)經營鞏用途的物朋業(yè)形式，提包括零售子、餐飲、罩娛樂、健衣身服務、察休閑設施爹等，其開灘發(fā)模式、鉆融資模式跟、經營模尋式以及功冤能用途都換有別于住駕宅、公寓鴉、寫字樓線等房地產怎形式狹義概念注：商業(yè)地恐產與“地產”的關系不如與“商業(yè)”來得緊密，其高更多屬性是在“商業(yè)”上。商業(yè)地產概念商業(yè)地產分類商業(yè)地產的價值與住宅比盞較商業(yè)是指以邀買賣方式使怪商品流通的京經濟活動，金房地產是房籠產和地產的蒸總稱，指土字地及土地之疏上永久性的傍建筑物、構榆筑物、附著翻物和由此所折衍生的權利給和義務關系貼的總和。租售模式第一部分商業(yè)地產理論隨著社會的發(fā)歪展和科學技術巡壽的進步，商業(yè)洗建筑呈現出以德下三個方面的兔趨勢：規(guī)模的刮大型化、功能練的多元化和技櫻術的復雜化。移商業(yè)建筑不但仍是購物場所，量而且可能結合格休閑、娛樂和叔餐飲等功能。波商業(yè)地產的分剩類方式很多。商業(yè)地產概念商業(yè)地產分類與住宅比較商業(yè)地產價些值分類方法種類按商業(yè)形態(tài)1.百貨商場2.超級市場3.大型綜合超市4.便利店5.專業(yè)市場（主題商城）6.專賣店7.購物中心8.倉儲商店按照規(guī)模和服務等級1.城市級商業(yè)中心2.區(qū)域型商業(yè)中心3.社區(qū)商業(yè)。按照空間形式1.住宅或寫字樓裙房部位的底商式2.廣場型或中庭型3.商業(yè)步行街式。按照功能復合程度1.交通樞紐商業(yè)項目2.文化商業(yè)設施3.旅游休閑商業(yè)設施按開發(fā)方式1.商業(yè)街商鋪2.市場類商鋪3.社區(qū)商鋪4.百貨商場、購物中心商鋪5.商務樓、寫字樓商鋪6.交通設施商鋪按經營模式只售不租只租不售租售并舉自行經營租售模式第一部分商業(yè)地產理論商業(yè)地產概蜓念商業(yè)地產分類與住宅比較商業(yè)地產價值興力達廣場天河城廣場商業(yè)分類——大型商業(yè)綜急合體（購物肚中心）租售模式第一部分商業(yè)地產理論商業(yè)分類----開放式商業(yè)街集區(qū)商業(yè)街作菠為一種較芽為傳統的神商業(yè)模式燈，最大的款特點是分浙散經營，團租戶可得揮性較強、掩便于銷售宵，回報快董，但同時妙也面臨著雖管理難度春大的缺點噴，平衡集助團戰(zhàn)略、窗當地市場脹情況及商鑼業(yè)街特點糖，也是可最考慮的商啞業(yè)模式商業(yè)地產芽概念商業(yè)地產分禁類與住宅比距較商業(yè)地產價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論商業(yè)分類----專業(yè)市場專業(yè)市場版的優(yōu)勢在斥于其價格仰和資源優(yōu)栽勢，依托鐵當地支柱據產業(yè)所關召聯的產品督，建立專沾業(yè)市場也投是項目較鄭為可行的遇商業(yè)模式搜。商業(yè)地產概翼念商業(yè)地產分即類與住宅比掃較商業(yè)地產價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論泛商業(yè)類型（飾旅游、休閑、怪運動等）旅游資源厲較為豐富紫，泛商業(yè)唐類型所包什括旅游、千休閑、運格動等商業(yè)抄概念對于剩某項目來敵說也是可報考慮的商終業(yè)模式第一部分理論篇商業(yè)地產概念商業(yè)地產分類與住宅比較商業(yè)地產價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論泛商業(yè)類型（眉旅游、休閑、涉運動等）旅游資源較棵為豐富，泛襖商業(yè)類型所菠包括旅游、柄休閑、運動括等商業(yè)概念鼓對于某項目儀來說也是可伐考慮的商業(yè)地模式第一部分理論篇商業(yè)地產概念商業(yè)地產分類與住宅比燃較商業(yè)地產價險值租售模式第一部分商業(yè)地產理論隨著項目寫字樓女，會展等商業(yè)業(yè)感態(tài)投入運營，項鉛目將吸引眾多的田商務人士，而不壩再僅僅是專業(yè)市皂場的業(yè)主，進而級必然將產生對中援高檔商務酒店需末求?目前整個商圈粥范圍內尚未出棚現中高檔酒店戀的供應，為項勿目開發(fā)酒店提犯供了市場機會?因項目所在寬區(qū)域尚屬于杯升級改造過吸程中，對高過檔五星級酒濟店的承受能刃力有限，而脫三星級酒店鳥較難與區(qū)域巾內經濟型酒鐮店拉開檔次榴，初步判斷記四星級商務宰酒店應該是飽合適的選擇鍛方向商業(yè)分類----酒店第一部分理論篇商業(yè)地產概念商業(yè)地產分類與住宅比較商業(yè)地產價求值租售模式第一部分商業(yè)地產理論從行業(yè)研究韻結果來看，榴目前業(yè)內對比甲級寫字樓肆市場非?？绰『?，認為市發(fā)場在未來幾頑年將迅速發(fā)鼻展，空置率幕下降，租金鴉和售價大幅蘭攀升?目前寫字樓的顫分布主要坐落擱于CBD區(qū)域，而本況區(qū)則沒有甲胡級寫字樓的淘供應?雖然存在一幕定的市場機壩會，但由于蔥項目所在區(qū)駝域為商貿區(qū)摩而不是對寫墾字樓有著大我量需求的商透務辦公區(qū)，曬目前區(qū)域內在有寫字樓需權求商家多為吃專業(yè)市場的己業(yè)主，該類薪商家對寫字儉樓檔次、規(guī)編模的需求及舅租金承受能玩力相對較低蛾，因此對項直目寫字樓的覺規(guī)模判斷尚弟需經過謹慎冶市場研究商業(yè)分類----寫字樓第一部分理論篇商業(yè)地產概念商業(yè)地產分店類與住宅比役較商業(yè)地產端價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論商業(yè)分類----商業(yè)辦公樓商住寫字百樓的出現惜完全是現職代社會高似速快捷的零產物，集略辦公與住射宿為一體縮慧，“家”鵲辦公成為約現實，是鉤許多中小糧型公司的澡“權宜之蹤蝶計”，但括一般都很南現代化，姿很符合年詳輕人快節(jié)捏奏、追求去時尚的消雹費習慣，瓜以SOHU·沸城為代表的奧商住辦公樓在仆成都一亮相就北吸引了眾多投慰資者的眼球。商業(yè)分類----交通設施漏商鋪交通設施商鋪指爸位于諸如地鐵站拍、火車站、飛機改場等交通設施里哲面及周圍的商鋪派，以及道路兩側紙各類中小型商鋪拉。第一部分理論篇商業(yè)地產概示念商業(yè)地產分波類與住宅比較商業(yè)地產王價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論/住宅：住宅的功能翅要求較為單碗一，主要就變是滿足人們鼠的居住功能吃，住宅提供帖給客戶的是蟻一種他們需答要的“生活方式”/商業(yè)地產最一般的功能宴是作為商品流銀通的基礎設施柴，承擔商品的蛙流通展示功能當，對人而言就虜是滿足人們的購物需求稼。同時商業(yè)桑地產還可以居承載餐飲功允能、娛樂功泰能、休閑功農能、商務功晚能等其他功盲能功能/住宅：住宅選擇地段費的彈性空間更擔大，不論城市語中心，還是城著市郊區(qū)，抑或冬荒郊野嶺，均碑可開發(fā)。/商業(yè)地產：商業(yè)地產灘對地段的盾要求更高揀。李嘉誠翅先生關于抱決定商業(yè)芬地產投資某最重要的筋考量因素恥的論斷，臉那就是“地段，地段，還紡是地段”商業(yè)對“易達性”的要求很蝴高，要步求具備較慨強的輻射按力地段商業(yè)地產與住宅艱地產的區(qū)別/住宅：客戶分為兩類，念一種是投資型客搏戶，一種是自用專型客戶。投資性僚客戶乃是依靠買破后出租及房產升值獲利。/商業(yè)地產：但商業(yè)地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業(yè)地產的客戶群復雜性要遠甚于住宅的?？蛻舻谝徊糠掷碚撈虡I(yè)地產概切念商業(yè)地產分類與住宅地產的在區(qū)別商業(yè)地產價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論/住宅：住宅地產開發(fā)部分采用滾動開發(fā)、滾動銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款。/商業(yè)地產：大型商業(yè)地產項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經營必須有長線的充足的資金支持。資金要求/住宅：

住宅對物業(yè)的要求相對簡單。主要是滿足社區(qū)內基本需求即可。/商業(yè)地產：商業(yè)地產而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業(yè)地產項目的生存。物業(yè)要求/住宅：

住宅的銷售模式較商業(yè)地產而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。

/商業(yè)地產：但商業(yè)地產的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點,商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細分，復雜程度更高。銷售模式第一部分理論篇商業(yè)地產與住厲宅地產的區(qū)別商業(yè)地產概念商業(yè)地產分類與住宅地駕產的區(qū)別商業(yè)地產價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論/住宅：住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業(yè)設計。從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，

/商業(yè)地產：商業(yè)地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業(yè)和經營管理。

專業(yè)性/住宅：而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。

/商業(yè)地產：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產投資回報的最主要形式。

投資回報形式小結商業(yè)地產僅比住宅更夸加復雜，勾專業(yè)性要安求更高，鉗并且，并衣且對企業(yè)丹的資金要皆求、運營具能力要求愿更高。真乖正要實現呈房地產開位發(fā)商到房裹地產運營嬌商轉變，喊挑戰(zhàn)頗大椅。第一部分理論篇商業(yè)地產令與住宅地漫產的區(qū)別商業(yè)地產概蓄念商業(yè)地產分霸類與住宅地某產的區(qū)別商業(yè)地產蔑價值租售模式第一部分商業(yè)地產理論五方主體（生物鏈）受益來源（價值鏈）影響因素（價值支撐）備注投資者物業(yè)投資回報商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開發(fā)商房地產開發(fā)利潤物業(yè)質素/營銷推廣/售價水平（產品力/銷售力）營運商租金差價及管理費等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運營力）管理公司大商家經營者商品差價人流/環(huán)境/商品/服務/價格水平（經營力）小商戶終端消費者商品價值/消費體驗消費觀念/消費行為/購買水平（消費力）第一部分理論篇商業(yè)地產與住客宅地產的區(qū)別商業(yè)地產概杠念商業(yè)地產分堆類與住宅比糊較商業(yè)地產價值商業(yè)地產價充值----商業(yè)地產的勾價值鏈租售模式現階段國內迷商業(yè)地產開本發(fā)運作的主看流模式：開發(fā)商就是乒投資者甚至雜商業(yè)運營方，一個主體雙晃重甚至三重角箱色，且物業(yè)大浪多是分割產權毫銷售（全部或取局部），在此孫模式下，開發(fā)初商也是投資商衰，排在運營鏈主的最前面，而拜小業(yè)主也是投煙資者，排在開常發(fā)商之后。但監(jiān)未來商業(yè)地哭產開發(fā)運作更默多會依托基金激的進入或實現厲證券化，有獨躲立的投資主體貼。第一部分商業(yè)地產理論與住宅地時產相比商沸業(yè)地產的舒經營復雜考性遠遠要邁求更高，特在國家加緊大商業(yè)地蛋產的額度炊時，現在題像恒隆、籍華潤、保麻利、瑞安曠、御景等涼等，都還罩在加大物演業(yè)持有，記加大租金孤回報。為治什么？d----舉例：四大天饅王的榜樣商業(yè)地產開發(fā)對內住宅開發(fā)商的三閥重利結論住宅地產是區(qū)域揉性的階段性產業(yè)護，商業(yè)地產是金侄融、地產、商業(yè)支三結合最理想的坊產品。第一部分理論篇商業(yè)地產患與住宅地隆產的區(qū)別商業(yè)地產概宗念商業(yè)地產兩分類與住宅比較商業(yè)地產價抗值商業(yè)地產解價值----開發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越鐵經營越增值的凱，持有經營實焦現商業(yè)贏利和辭相鄰物業(yè)升值壹提升開發(fā)餐企業(yè)知名勞度,增加股票在崇資本市場上松的吸引力貳以物業(yè)增值煎和現金流吸黑引銀行,增加授信額度叁實現可持認續(xù)發(fā)展租售模式第一部分商業(yè)地產理論第一部分理論篇商業(yè)地產農與住宅地寶產的區(qū)別商業(yè)地產概索念商業(yè)地產分類與住宅比較商業(yè)地產價繼值租售模式/特點描述：只售不租的模盤式即是開發(fā)商戰(zhàn)只銷售、出讓鋤產權，銷售完冠成之后基本上凱就不再進行干針預，僅由物業(yè)管理部門進行蓬日常的統一維護耳管理，這是舊有憂商業(yè)地產開發(fā)普逢遍采用的經營方崖式。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回收投資，進而實現短期歉套現，減輕資金瞎壓力，并且無需裂承擔后期經營的億壓力和風險，同時投旋資者也具備完全鼓的經營自主權。/劣勢分析：由于產更權被分割攀出售后，罷經營權迅請速分散，文經營權迅栗速分散，幼開發(fā)商無謎法進行統炊一的招商購和統一的經營囑管理，導致業(yè)種業(yè)濱態(tài)組合混亂懲，呈現一種苗無序狀態(tài)，導致最終經營庸不善等后果，商毅鋪的價值也大大縮水。因此對，該模式下客濕戶對未來的商兇業(yè)的價值預期裕容易產生悲觀觀情緒，不利于旅銷售的順利進秤展，最終可能導致整體槽商業(yè)地產拾開發(fā)的失踩敗。/匹配項目：只售不俊租的商業(yè)劍地產開發(fā)革模式，一般局限于商業(yè)綱的大宗銷售或少主量的社區(qū)街鋪，對于大賣場懶散鋪銷售和大型職商業(yè)街銷售，慶采取只售不租你往往引起經營狡管理失控。/典型案例：深圳大東門商業(yè)區(qū)由撤于地理位股置的優(yōu)越晚性，采取霧只售不租昨的開發(fā)模臭式，取得汪了令人驚籃艷的成功脫，成為深圳商業(yè)倆人流最為旺盛宣的商業(yè)中心之甘一；但此時同殘時，仍有很多商商場也是難以營立足，其中有中相當一部分原因，就是箱只售不租唱的營銷模著式種下的招禍根。由布于大東門捷商圈更是繩缺乏統一本的規(guī)劃和民引導，近痛年來，內核部環(huán)境惡化，核心地旅位和商業(yè)功戰(zhàn)能正在嚴重忍退化。模式一：只售不由租第一部分商業(yè)地產理論第一部分理論篇商業(yè)地產與住駛宅地產的區(qū)別商業(yè)地產概關念商業(yè)地產分類與住宅比較商業(yè)地產價值租售模式/特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進窮行市場培育，營造商業(yè)氛圍爹，并承擔經營風哥險，通過持續(xù)有蝦效的經營管理提升商業(yè)愚價值。在具體的磁操作方式上，租領賃模式又可分為菠整體出租、分層蠢或分片出租、零寫散出租等形式。/優(yōu)勢分析：如果經營得交好的話，有利甜于打造項目的噸品牌價值，提儉升項目的競爭自力，使整個物挖業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個傲品牌，開發(fā)獵商由此享受講物業(yè)升值所妖帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收妄益。/劣勢分析：只租不魔售的開發(fā)玻模式對于豬發(fā)展商的味資金實力夸要求非常跡高，資金壓力副較大，同異時面臨經趁營風險；缺乏商業(yè)經營能洪力的發(fā)展商采取慈只租不售模式，蝦往往會遇到兩難弦的境況：如果將倆物業(yè)大宗租賃給輛大商家，雖然經營收益調穩(wěn)定，經營蜓風險降低，折但是隨著商拼戰(zhàn)的升級，伍大商家所支蛾付的租金回迷報較低；如架果采取散租津模式，雖然能提高預期句的租金收益，但狗由于自身經營能閱力弱，往往導致欲商場經營失敗。/匹配項目：目前的巾商業(yè)地產若只租不售看的模式更駛多地體現似在購物中心的開發(fā)上，在購禾物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律據之后，越來犁越多的開發(fā)縣商不得不面田臨購物中心墳運營的現實柄。/典型案例：深圳中信城市侵廣場是深圳市第一家彼大型城市中心MALL，地處深南中唇信商圈，占地5萬平方米，建筑面積15萬平方米墊，由購物遠中心、中涉信大廈和懂星光廣場爛三部分組贏成。深圳隆中信城市截廣場國際輔品牌云集呢，2006年一舉摘得聞中國購物中欠心領域最高礦獎項——“最佳購物穴中心運營童獎”和“2007年度最佳購便物中心運營但團隊獎”模式二：只租遮不售第一部分商業(yè)地產理論第一部分理論篇商業(yè)地產半與住宅地撓產的區(qū)別商業(yè)地產撥概念商業(yè)地產分涌類與住宅比陶較商業(yè)地產價壞值租售模式/特點描述：一些商腎業(yè)地產開雪發(fā)商對旗僻下的商業(yè)斤物業(yè)不售護不租，采取自主娘經營模式，介入百勿貨、超市臣、家居等零售行業(yè)。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商自主帥經營，既是所攻有者，同時也涉是經營者，在渴商業(yè)經營中應歌具有一定的優(yōu)椒勢；另一個動因是出于融資考慮，一些房地產橡開發(fā)商看中了蛾零售超市百貨幟的流動資金。/劣勢分析：但是，由于房地產開發(fā)與絞商業(yè)經營隔行差如隔山，導致很痕多商業(yè)地非產開發(fā)商擔在嘗試商弓業(yè)運營中吧嗆水，一些商業(yè)地飄產開發(fā)商在運營查零售商業(yè)時，一黎般都是從現有的末百貨商場挖幾個何人湊成班子，還偽不知百貨這趟水的深淺就宵草草上陣，結坡果經營失敗者魂十之八九。/匹配項目：多出現于大型百貨中窮心的商業(yè)項目。/典型案例：茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團在全朗國范圍內通過拍龍賣土地、收購物憶業(yè)、收購股權等歸多種方式進行積同極拓展，由茂業(yè)國隊際控股有限公龜司經營管理，歡經過十余年的黎長足發(fā)展，目語前在全國華南糕、西南、華北南、華東區(qū)域共擁有19家門店。茂業(yè)國抱際實現百貨與地襲產的無鏠對接，吩走出了茂業(yè)特色厘的商業(yè)模式，取加得巨大成功。年獅銷售額70多億元，稅收貢五獻3億余元，擁有員性工數萬人。模式三：不售不牢租第一部分商業(yè)地產理論第一部分理論篇商業(yè)地產與扇住宅地產的棗區(qū)別商業(yè)地產概念商業(yè)地產分斯類與住宅比咽較商業(yè)地產鋼價值租售模式/特點描述：租售結合的模客式，就是租一部分孩售一部分，開發(fā)商悟往往將物蜜業(yè)的一部信分租給主解力店，再尋銷售一小部分商鋪金。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商都喘掌握大部分騾的產權，出禿售的只是小槐部分，往往汽將高樓層整武體出租給品好牌商家，以恩品牌商家為商場經營裹的主體，發(fā)揮他匆們的品牌效應，孤將低樓層作為大碌商家的輔營區(qū)分僅割后出售，即“主力店＋輔營區(qū)”的模式，主力店扒品牌商家的進駐登能提升輔營區(qū)的莫銷售價值；該模式還粥可以有效成開發(fā)商平岡衡資金壓常力和經營風險的矛盾杰，這種模式具備盼較高的靈活性和邀可控性。/經營要點：要點一，以優(yōu)惠的租金引進俯零售的主力店、次主力顛店，盡管較他們的租君金一般都唱很低，但肥這些大品牌的進駐，將規(guī)聚集人氣，帶白旺該商場，總味的來說還是得呈大于失；要點負二，通過主力店提升斤輔營區(qū)的銷售價墻值，同時必須找國到輔營區(qū)的筒準確定位，壁真正利用主倒力店的人流果。/典型案例：上海大拇指廣旱場租售并舉的運虛營模式，2萬平方米由主男力店家樂福長說期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷非售策略，塔將所有權否出售給投惑資者，但臥收回其經逆營權，由秩證大商旅減管理公司嚼進行統一吊管理，實逃行所有權嶺、經營權、貪管理權三爽權分離，拌既通過銷劑售回籠資每金，又通牙過統一經苗營管理保沿證商業(yè)形源象檔次和全業(yè)態(tài)的完斜整性。家樂福、星巴將克、肯德基等始入駐，使該商嗎業(yè)地產取得巨景大成功。模式四：租葉售結合第一部分商業(yè)地產理論第一部分理論篇商業(yè)地產與住跨宅地產的區(qū)別商業(yè)地產再概念商業(yè)地產愚分類與住宅比較商業(yè)地產價值租售模式/特點描述：房地產會商在開發(fā)艇商業(yè)地產星之前，就先與知名商業(yè)吸企業(yè)結成戰(zhàn)略再聯盟，在明確了主力輝店的情況下，再對商圈進字行準確的分求析、合理的功市場定位和延業(yè)態(tài)組合。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以借根助商業(yè)巨頭的品鼓牌效應提升自身麗的形象，加快中援小店的招商進度地，從而可以大大弱化招商的粥風險，加蜘快商鋪的甲銷售速度，減少各種其資源的浪費區(qū)。/劣勢分析：該模式執(zhí)行鍬國外先進的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產開酒發(fā)理念，沒有明顯的劣勢，但問題遇是，主力店的商業(yè)零售研巨頭們對于開發(fā)漿商實力及項目地遠段的選擇非?？亮蹋瑢τ诒姸嗉m中小開發(fā)企在業(yè)而言，此菜模式的可發(fā)揮空間吳有限。/典型案例：深國投與大連萬淚達采用定單式估的商業(yè)地產占開發(fā)模式，運與沃爾瑪等第國際國內商朗業(yè)零售巨頭貪建立戰(zhàn)略伙伴關肺系，構建雷了一條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產發(fā)展訂模式，依據章合作商的需駛求進行取地忍、規(guī)劃、定位，與合崗作商共同頃形成強大落的品牌互賽動效應。點以深國投矛為例，截倡至2008年底，公份司總資產竹為63億元人民幣并商業(yè)地產領驗域的“深國投”品牌。模式五：繁與商家聯密營第一部分商業(yè)地產理論第一部分理論篇商業(yè)地產與住棗宅地產的區(qū)別商業(yè)地產概念商業(yè)地產航分類與住宅比較商業(yè)地產鐵價值租售模式/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產退的所有者（委夏托人）將資產添交由受托人（抹并完成資產所織有權的轉讓）偉經營管理，而委欣托人作為受濕益人享有租賄金的信托安爛排。而對聚于新開發(fā)恢的商業(yè)地蜂產項目，嫌可以采用消為資產證躍券化定制商業(yè)地產”開發(fā)主流模療式，以未來察股東利益的斯最大化為目月標，以商家泥的需求為條憐件，以消費均者的需求特零點和喜好為設計原葵點，以資本市獸場上市為目的鞏，進行專業(yè)的鹿、系統的開發(fā)撐。/優(yōu)勢分析：經驗表品明，兩年抓期左右的曠銀行貸款互根本無法附支撐有長翁期經營需懇要的商業(yè)匆地產開發(fā)頁，而傳統候的商業(yè)地產開發(fā)模式賊不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不插足”的矛盾，通過證驕券化工具的使用抖，可以大大加速資金的眼流轉速度，連有效的平衡嚇一次性買斷屬收益、物業(yè)稈升值收益，住改善企業(yè)資旺本結構。事實上腫，國外發(fā)薯展較好的購物中抗心，無一例深外都是通過誦房地產信托碌基金作為資遭金支持的。犧對于開發(fā)商占而言，風險鹽方面的考慮綁也決定了證券化模式義的優(yōu)勢，證券伯化一方面是而緩解了現配金流的危年機，另一慕方面又可礦以將風險徐融入資本泰市場。/操作方法：以房地產信睡托基金為工具馬，開發(fā)商將所莫持商業(yè)證券化漠并在資本市場干公開發(fā)售部分吧（例如70%）基金單位囑募集資金著，同時保扔留部分收悟益（例如30%）以享受分紅和青物業(yè)升值之利。串一般性情況下，豈打包的商業(yè)地產仍由延原開發(fā)商茅的關聯公仔司運營管喇理。房地舌產商通過REIT園s回籠資金辣投入新項壺目的開發(fā)有，項目成找熟后又可播以賣給自已的REITs。模式六：證券刪化模式第一部分商業(yè)地產理論貳肺商業(yè)地產的發(fā)喘展壹商付業(yè)地產理論叁商服業(yè)地產前期策劃肆韻商業(yè)地產案例木分析一、我國商業(yè)地免產起步晚發(fā)展快二、我國商業(yè)斧地產發(fā)展的三漢個階段三、商業(yè)地產問池題眾多四、商業(yè)地產透短期調整長期繭看好商業(yè)地產炭的發(fā)展概寶況：起步晚、眾發(fā)展快、孝問題多、蓄前景廣商業(yè)地產與住宅堂地產的區(qū)別三個階段問題眾多短期調整堅長期看好發(fā)展概況同歐美發(fā)達富國家相比，壇從開發(fā)商行透為與市場經巡壽營模式來看贈，目前中國丈商業(yè)地產市頓場的發(fā)展整歉體上仍處于擁起步階段我維國的商業(yè)地愁產起步較晚暴，發(fā)展相對瘡滯后?！?0世紀80年代以前，睜中國沒有商維業(yè)房地產，淺商業(yè)形態(tài)為杏各種類型的譜供銷社、百塌貨大樓，而現且其產權屬筆于國家或集潮體，經營與移場所的投入宴沒有嚴格的梯經濟關系?！?0世紀80年代中后期開始防在北京、上海等敗大中城市出現的“購物中心”，嚴格來講屬于債較成規(guī)模的百貨傅店，目前已擴展憐到各大中小城市船?！?0世紀90年代初期、中期壘，這些“購物中心”有些在百貨店的累基礎上，將餐飲座、娛樂等設施小擔規(guī)模引入，成為柔名副其實的購物松中心；起步晚一是商業(yè)地山產投資額增授速上看。特占別是２００繁３年以來，耐近６年來，私中國商業(yè)地控產開發(fā)總量額一直保持著棵年２６％的畜增速，發(fā)展賣速度之快、剩規(guī)模之大，米確可堪稱全夫球矚目。2008年全國商業(yè)地鹽產開發(fā)投資額3947護.55億元。二是商業(yè)地殃產的形態(tài)變邁化上看。發(fā)展快第二部分商業(yè)地產的發(fā)展同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，有可成為商業(yè)地旁產決策時的重悔要參考起步階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段商業(yè)地產與住宅顯地產的區(qū)別三個階段問題眾多短期調整長默期看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產的發(fā)展同發(fā)達國家百貨商店的階段比裳較，可成負為商業(yè)地描產決策時搜的重要參加考創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商業(yè)地產與住宅素地產的區(qū)別三個階段問題眾多短期調整長期看柴好發(fā)展概況第二部分市場篇第二部分商業(yè)地產的發(fā)展同發(fā)達國家超級市場的階段比較，撿可成為商業(yè)地盈產決策時的重選要參考創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年商業(yè)地產與住宅寬地產的區(qū)別三個階段問題眾多短期調整獅長期看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產的發(fā)展國家和地區(qū)人均GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下25%商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿市場1100~2000美金25%~45%商業(yè)形態(tài)出現第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統商業(yè)2000~4400美金45%~70%商業(yè)形態(tài)出現質的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F代商業(yè)應運而生；主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現；主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等每一種商業(yè)變蔽革的出現都是妹以一定的城市迎形態(tài)變化為前跟提國家和地區(qū)GDP水平城市化比謊重商業(yè)業(yè)態(tài)狀她況。觀點商業(yè)地產與住宅傘地產的區(qū)別三個階段問題眾多短期調整長兵期看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產的發(fā)展2001-2粒0032004汁-200柄72008-？經營管理階段廣告營銷階段招商營銷階段第一階段第二階段第三階段以純銷售為主跡，能賣掉就萬喊事大吉，主導照營銷的是廣告煤宣傳以及現場鳴銷售人員的技要巧。其銷售模衫式主要有兩種們：一是只管賣圈不管租，二是洞包租十年銷售可。以長期投泡資的思路幼進行操作抗投資者與讀經營者嘗真試分離，香開發(fā)商開俘始重視招正商工作，巴但普遍缺亭少成熟的雨招商運營習團隊。在之定位、招尖商、銷售殲、經營管霸理四個方值面追求概區(qū)念化、表商面化，資壘金鏈條沒君有解決，養(yǎng)基本依靠低自有資金答和私募。商業(yè)地產開發(fā)開沫始導入“定位—招商—銷售—經營管理”全方位市場經營尺理念。目前越來號越多的商業(yè)地產要開發(fā)商、策劃代悅理商，已經開始痰充分重視和涉足悠經營管理領域。涉不斷創(chuàng)新商業(yè)地攀產開發(fā)模式。商業(yè)地產與住宅眉地產的區(qū)別三個發(fā)展尋階段問題眾多短期調整長期惕看好發(fā)展概況第二部分商業(yè)地產的發(fā)展定位失誤很多開發(fā)商拔基本不做任刃何專業(yè)的市著場調查就盲罰目的拍腦門縣決策上馬商買業(yè)地產項目泳，動不動就葛是幾十萬平米的遭超大項目撇商業(yè)地產杰的開發(fā)，期如果不根港據市場的許需求和地傅段的特性摸、競爭態(tài)艘勢等因素眨，進行準確而理性的定刻位，勢必使后期這難以正常的經營次。非專業(yè)操作商業(yè)地產需芽求投資者、遲經營者、物秧業(yè)經營者三或者相結合，之商業(yè)地產開模發(fā)商，大部頑分由住宅開訪發(fā)商轉變而來，對燭商業(yè)規(guī)律不了喬解，普遍存在貨漠視專業(yè)人才舒，進行非專業(yè)良化運作開發(fā)經聰營商場所設計賤的業(yè)態(tài)組合不寫合理或不托切實際虛，采用非升專業(yè)操作話給商業(yè)地無產帶來了閉巨大的投謎資風險。12產權分割出售商業(yè)地產成房誠功的必要條撞件是統一招依商和經營，膀前幾年流行倡的產權式商餡鋪模式在實第踐中幾乎是全鳥軍覆沒，娃鮮有成功懼案例。因錢為在產權前分割出售熱后，很難貸再統一所口有投資人酒的意愿去統一忙管理；即抓使可以用勇售后返租遇的方式來間統一招商法和經營，言但必然會況涉及一般征不低于8％的投資回報率問題。3商業(yè)地產與淹住宅地產的朽區(qū)別三個發(fā)展按階段我國商業(yè)后地產問題捏眾多發(fā)展概況短期調整狀長期看好第二部分商業(yè)地產的發(fā)展人才短板由于人才的短板飛，目前大多數商傘業(yè)地產開發(fā)商都錦注重用百貨業(yè)的遍管理人員擔任重祝用職位，其實這是個誤區(qū)，順容易導致商錯業(yè)地產項目索失敗。盲目拷貝模式我國商業(yè)祝地產開發(fā)售過程盲目竿照搬照抄腿國際概念變，殊不知農區(qū)域的不門同、地段烤的不同、阿消費者習漂慣和偏好的不同猛、人口密度范的不同、經沫濟收入的不垂同、經濟增陸長數據的不淡同，都會對作項目的造成膊影響。我國開發(fā)商雖朋不斷國外考垮察，但貪大索求洋，按圖挽索驥，結果柏往往是“形似神不似”。45資金鏈斷裂地產開發(fā)過偉度依賴銀行拔貸款，自有枯資本的比例乎偏低，而商名業(yè)地產回款踩速度更慢，姓投資回報期悔較長，很容易發(fā)生場資金鏈斷裂。6區(qū)域市場競爭過逃度當前區(qū)域市場競貞爭過度，已經導理致超市等商業(yè)倒桌閉事件頻繁出現殼；因不適應市場累競爭而導致超市倒閉的案例，在騾全國各地并不顯臭見；布點過于密孕集的另一個不良由后果就是造成同應業(yè)之間的惡性競龜爭。7商業(yè)地產與住宅題地產的區(qū)別三個發(fā)展階段我國商業(yè)錦地產問題階眾多起步晚發(fā)展快短期調整長期看退好第二部分商業(yè)地產的發(fā)展倒置的開策發(fā)順序我國住宅開裂發(fā)商背景的川企業(yè)在商業(yè)鋤地產開發(fā)中侵表現為：開站發(fā)程序上沿親用“拿地——規(guī)劃、設計——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅開發(fā)模式碰，由于沒有有效結地同商業(yè)對接，純造成商業(yè)與地產的嚴重脫節(jié)。8開業(yè)經營項目施工項目招商項目設計項目規(guī)劃土地獲取融資項目選擇國際成熟商業(yè)你地產開發(fā)的基桐本流程獲取土地項目設計項目施工項目貸款項目銷售/招商開業(yè)經營目前中國商傍業(yè)地產開發(fā)紫的基本流程商業(yè)地產與住宅蠟地產的區(qū)別三個發(fā)展曬階段我國商業(yè)蜻地產問題駝眾多起步晚發(fā)紫展快短期調整長期看飯好第二部分商業(yè)地產的發(fā)展商業(yè)地產與住宅瞞地產的區(qū)別三個發(fā)展階筐段我國商業(yè)盯地產問題自眾多起步晚發(fā)展溉快短期調整長期看灘好銷售、招商、融糧資三難仍然是困襪擾商業(yè)地產整體本水平提高和持續(xù)如健康發(fā)展的的瓶按頸?！?011年住宅市場與窩商業(yè)地產市場挪同時出現明顯刻的調整，但是侮從租金調整幅牽度來看，寫字蘭樓租賃市場表頌現略好于住宅遵租賃市場。■國內一博些大城市膏的商業(yè)多騎中心的格此局開始初溫步形成，悔商圈由概曬念開始變意為現實，睡但并沒有懷出現銷售雙與開業(yè)運托營興旺的隆期待局面莖?！龀鞘懈本椭行暮蛥^(qū)波域商業(yè)中盟心的發(fā)展惡速度有放競緩的趨勢鉛?！鰢鴥榷⑷龏A線城市的商業(yè)貸地產在2011年也有所改亞善。■缺乏創(chuàng)新的醫(yī)商業(yè)概念和差皮異化的業(yè)態(tài)、幫整體資金實力暢不強和中長期還資金品種幾乎逃空白、系統和加長期運營能力夸偏弱、專業(yè)細重分化和跨界人置才的匱乏和流改動性加快，包挖括以銷售商鋪乓為主的模式依火然占主導地位圓，仍然是2008年中國商之業(yè)地產發(fā)圾展的問題授?！錾虡I(yè)地產行業(yè)椒的競爭更多的從傘開發(fā)轉向招商競辛爭2008年短期調整表現第二部分商業(yè)地產的發(fā)展經濟持續(xù)發(fā)展消費水平提升城市化發(fā)展123商業(yè)地產釋與住宅地常產的區(qū)別三個發(fā)展階段我國商業(yè)地產問飛題眾多起步晚發(fā)展快短期調整長期巧看好受到經濟持港續(xù)高速發(fā)展淹、城市化進訴程加快等因素驅動，中國二三碰線城市規(guī)模和城駛市建設普遍面臨御升級的需求，商胸業(yè)地產規(guī)模進入推放量擴展階段發(fā)展驅動因素第二部分商業(yè)地產的發(fā)展導致商業(yè)格答局變化的主壟要驅動因素砍為：人口規(guī)溪模的增長、墾住宅房地產屢開發(fā)、交頸通系統建設納和政策規(guī)劃歲導向人口規(guī)模的增繼長是城市商業(yè)母格局變化的內鍵在驅動因素1住房開發(fā)的規(guī)模巨、分布和價格是沿導致商業(yè)格局變炎化的主要因素2交通系統的建照立和完善為城始市變遷提供支膛持3政府政策、規(guī)鍵劃是城市發(fā)展臘的一個指導方哀向4商業(yè)地產珍與住宅地瓶產的區(qū)別三個發(fā)展階段我國商業(yè)掌地產問題夠眾多起步晚發(fā)紅展快短期調整長竭期看好第二部分商業(yè)地產的發(fā)展區(qū)域人口法規(guī)模增長其、人口遷崇移和消費吃需求變化粘是商業(yè)格夾局形成的臣內在驅動碰因素消費需求讓變化?隨著居民收蛋入水平的不送斷提高，消顏費結構也吃發(fā)生了較大類變化，人們井對購物場所錄的環(huán)境、遙服務及便利段性提出了更幻玉高的要求磚，客觀上催沾生了大型購偷物中心的出產現?大型超市釣、購物中缺心的出現論，影響著每周邊商堡圈的發(fā)展居民購買力不斷遇提高?區(qū)域人均可支配泡收入水平?居民富裕伸程度和購盟買力的提療高，對商骨業(yè)格局臨的變化有愧促進作用人口因素商業(yè)地產與住肚宅地產的區(qū)別三個發(fā)展階段我國商業(yè)地番產問題眾多起步晚發(fā)展快短期調整爺長期看好人口規(guī)模增長?區(qū)域戶籍丟人口增長寶率；外來棋暫住人口浩增長率?人口規(guī)模的膨詳脹對傳統商業(yè)載格局提出了巨伴大的挑戰(zhàn)，目另前的商業(yè)狀況爐已不能適應需防求人口遷移從人口遷移情況扔看，遷入人口的押增加，導致該城杠市或區(qū)域成為人埋口導入型的城市顫或區(qū)域。第二部分商業(yè)地產的發(fā)展中國城市化進支程和城市群聯她動發(fā)展步伐的禍加快是商業(yè)地檢產總量發(fā)展的沸另一個契機商業(yè)地產與住宅唯地產的區(qū)別三個發(fā)展階巡壽段我國商業(yè)地賴產問題眾多起步晚發(fā)張展快短期調整長期看剩好www.cg3企5.cn房市金碟第二部分商業(yè)地產的發(fā)展商業(yè)地產與住寧宅地產的區(qū)別三個發(fā)展階段我國商業(yè)威地產問題秀眾多起步晚發(fā)展快短期調整長期看堡好類型明細項目零售商業(yè)地產購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場……主題式商業(yè)地產奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè)兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體融購物中心、酒店、寫字樓、服務公寓、住宅為一體的綜合型商業(yè)建筑體復合式商業(yè)地產以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術等為帶動，將購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務公寓、會展中心、藝術中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產業(yè)、現代服務業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復合式發(fā)展中國城市商業(yè)地情產開發(fā)將由過去閑的單一模式向多許種功能為一體的仔現代綜合開發(fā)模院式轉變展望一未來展望www.c此g35.c朗n房市金碟第二部分商業(yè)地產的發(fā)展開發(fā)主體：集團冤化開發(fā),連鎖經營將成肺主流展望二并購整合推動柜行業(yè)內上市公配司外延擴張，瓣優(yōu)質物業(yè)成為諷并購主要對象展望三一線城市涼的商業(yè)地跳產部正由杜開發(fā)時代退轉向運營謊時代展望四二三線城市卵商業(yè)地產將標迎來井噴期跟。具有顯著唇的人口導入鞋型特點的城凱市區(qū)域是商功業(yè)地產發(fā)展值得期或待的區(qū)域，潛在斥著較大商機展望五由資產銷售型逐哈步轉移到資產經喜營型，獲取穩(wěn)定預的現金流展望六體驗式消費的辭商業(yè)模式將受暫到更多關注展望七商業(yè)地產薯與住宅地份產的區(qū)別三個發(fā)展騾階段我國商業(yè)地細產問題眾多起步晚發(fā)展快短期調整轉長期看好未來展望www.c關g35.c音n房市金碟第二部分商業(yè)地產的發(fā)展叁商評業(yè)地產前期策劃壹商聯業(yè)地產理論貳譯商業(yè)地產螺的發(fā)展肆商隆業(yè)地產案例分析一、可行性研究二、項目研姜究三、項目定位四、市場推廣策劃？前期策劃？前期策劃的總徒體流程第一階段第二階段第三階段第四階段第一階段可行南性研之究可行性研究是指填在投資決策前，羅對建設項目進行聽全面的技術經濟辭分析、論證的過鼠程。是項目投資里決策的依據席。是籌集建設資金冒的依據是開發(fā)商袋與有關各食部門簽訂淹協議、合側同的依據是編制下煎階段規(guī)劃譯設計的依大據市場分析市場預測收入、成本、恩費用預測財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估宏觀市場貼、區(qū)域市故場供給預測、晌需求預測、誕價格預測銷售收入常、土地成爭本、建安續(xù)成本、市壁政配套費寶、管理費青、稅費等靜態(tài)指標：成癥本利潤率、銷所售利潤率動態(tài)指標匙：凈現值耍、內涵報嘆酬率、投駝資周期盈虧分析備的關鍵是戶找到盈虧藥平衡點，寬即項目達撲到盈虧平晴衡狀態(tài)利高潤為零的破點反應敏感程度的卡指標是敏感系數丹敏感系數=目標值的變談化百分比／草參數值變動寒的百分比風險分析又稱牌概率分析，利爹用概率值來研蔑究不同因素的濟概率分布，從伯而對方案的經臂濟效果指標做漸出某種概率描忍述，對方案的利風險情況做出熟比較準確的判抱斷可行性分析的研導究內容第二階段項目賴研檢究項目研究箏？市場研究？宏觀環(huán)境弓分析競爭環(huán)境思分析項目價值資分析市場狀況可能的客戶可能的產品項目研究塔的目的：地塊潛在客戶分析1、宏觀環(huán)境研紅究宏觀政策搞及經濟形陵勢（通脹、利悼率、匯率等仿）重大事件及瞎其影響（如北京2008年奧運會、拍上海2010年世博會）城市經濟誕狀況（GDP、人均收奴入等）城市建設（城市規(guī)劃、固鐘定資產投資、拆滔遷計劃等）人口及其變化狀幻玉況（總量、新增紋家庭數、外來槍常駐人口比例習等）房地產市場蛾環(huán)境結構及其規(guī)模（一、二刑、三級市川場）板塊布局（熱點區(qū)域）行業(yè)成熟度（產品豐蒙富度、外忍來開發(fā)商余的進入程源度）結論：房地產未肥來發(fā)展趨勢經濟環(huán)境2、項目價值技分析產業(yè)分布（第待三產業(yè)、旅游爆經濟、高新技遷術產業(yè)、物流吵等）街區(qū)價值（土地故級別，區(qū)域功能祝定位、人文歷史火價值等）（1）區(qū)位價值分揮析自然（山景擱、海景、湖窗景等）、人址文景觀交通資源（缸公交、高速益路、機場、屈火車站、港紛口等）配套資源脹（購物、蕉教育、醫(yī)耀療、文化殊、娛樂等犁）（2）項目資膛源分析3、競爭對手改及成功案例線研究（1）同區(qū)位、同臘類型、同價位競燙爭項目分析通過對在只地段、產貍品、價格平等方面構鉛成直接競訴爭或者潛墨在競爭的份項目進行輩分析，尋誼求突破創(chuàng)槐新和差異捉化。同區(qū)位：肯包含同偉一地段或沈同等地段具兩個方面的。同類型：指奪在產品上具碌有相同屬性環(huán)。同價格：陜包含同單饅價和同總葬價兩個方屢面。研究內容：同嶄質產品供應總瞧量產品特點消費者群體研究方法：踩盤側、市場調研、小滾組討論、問卷（2）經典案例分返析通過對同一個幣城市經典案例左的分析，總結滿其成功和不足抖為我所用。研究內容：裂產品特色（產品理念、臨建筑風格、產僚品組合、商業(yè)限特點等）推廣手法（廣告訴求、媒掩體運用、推廣節(jié)咱奏等）銷售策略其他成功晉因素研究方法：現場詢考察+小組座談（3）成功案例分析通過對對群國內外同服類型項目蹄成功案例放的分析，由總結其成愈功和不足么為我所用脆。研究內容：開發(fā)猾策略產品特色推廣手法銷售策略其他成功哈因素研究方法：案例者分析4、潛在客蟲戶群（消控費群體）夜研究——以項目為勾出發(fā)點的浮定向研究（1）確定研究對象項目周邊客群新生客群投資客群特有客群歷史客群（2）確定研究內蒙容客戶基本特拜征置業(yè)能力需求特點置業(yè)原因需求特點收入水平、置殃業(yè)計劃等家庭結構穴、文化背露景、職業(yè)腐、區(qū)屬工作地點、現委有居住狀況等5、得出調都研結論未來的市場狀況1、2-3年片區(qū)內周供應量預杠測2、價格走勢恭預測3、需求趨勢環(huán)預測4、客戶消費趨糾勢預測可能的消費群體1、消費群