大戶型存量房源營銷策略報告

中一花園大戶型存量房源營銷策略報告《報告整體提綱》Part1：項目營銷目標解讀Part2：項目現(xiàn)有狀況分析Part3：項目營銷策略導(dǎo)出Part4：項目推廣策略導(dǎo)出Part1：項目營銷目標解讀名：爭做后湖區(qū)域內(nèi)高端住區(qū)品質(zhì)代表成為本地區(qū)內(nèi)客戶口口相傳的高端樓盤代表，不僅為中一品牌和凱恩斯品牌樹立良好的市場口碑，同時也為項目二期地塊提供堅實的市場基礎(chǔ)。利：盡快去化大面積剩余房源，提供資金支持清空目前中一花園剩余大面積房源，提供可供二期地塊前期開發(fā)所需的資金支持，為二期項目爭取更多的人氣。存量房源基本情況說明戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比總價區(qū)間三房產(chǎn)品主要集中在130-160㎡20779.3%約110-136萬四房產(chǎn)品180-191㎡4517.2%約150-162萬復(fù)式主要集中在195-225㎡93.4%約133-202萬總計261100%項目現(xiàn)存量房源共計261套（中絲退回139套，目前暫無法辦理備案），其中三房戶型207套，四房戶型9套，復(fù)式樓層9套（最大一套為樣板間314㎡），其中所占比例最多的依然是三房戶型達到79.3%，其次為四房戶型約占17.2%，由于三房戶型多為臨湖單元，性價比較高，適合作為主力戶型推出。樓座1號樓2號樓5號樓6號樓7號樓8號樓9號樓10號樓套數(shù)213522869222262我們的銷售目標——項目存量房源共計261套，均為130㎡以上的大戶型產(chǎn)品，平均面積約為160㎡。以均價8500元/㎡計算，若全部去化可實現(xiàn)銷售總額3.55億。若在年底前初步去化50-70套，可實現(xiàn)銷售總額0.68億-0.95億。明顯可以看出，積累房源最多的是2#、7#、10#樓，此樓座觀景效果佳，面積適中具有較高的市場和推廣價值，可作為先行產(chǎn)品推出，搶在十月份銷售黃金期期間爭奪市場份額。1、按照項目現(xiàn)有情況來看，想要搶在十一黃金期內(nèi)去化部分房源，必須在推廣上有所實施，最主要的目的是讓市場客戶知道中一花園開始銷售的信息。2、可以預(yù)想的是，周邊競爭項目都會寄希望于十一黃金周消化自身存貨，但他們均缺乏與本案類似的大面積戶型，因此本案可以以補充型產(chǎn)品的姿態(tài)沖擊市場，提供給二次置業(yè)或者追求性價比的客戶，與周邊項目形成互補，有利的避開正面競爭。3、本案由于時間久遠，且在工程形象上不具優(yōu)勢，因此穩(wěn)定客戶信心是關(guān)鍵，針對139套特殊房源的對外處理上，一定要維護“新商品房”的概念，在現(xiàn)場銷售過程中盡量回避“退回房源”一說，可建議統(tǒng)一以“公司內(nèi)部保留房源”為由對外輸出。關(guān)鍵問題思路解讀Part2：項目現(xiàn)有狀況分析02.項目產(chǎn)品現(xiàn)狀分析03.項目目標客群分析01.項目S.W.O.T分析01罪.項宇目S永WO優(yōu)T分筆析本案缸經(jīng)過戲較長攏的開牌發(fā)周亞期和傷銷售摟周期燃，已執(zhí)經(jīng)積娃累了法大量設(shè)的業(yè)向主，聲取得險了一期定的躁市場寇基礎(chǔ)刪，但續(xù)是由著于種娛種原躬因，懲項目問自身姨與周胳邊其落他在覺售項普目有截著很焦大的眾不同陜，可擋以說表，本泰案是一個剪優(yōu)勢注與劣矮勢同房誠樣明通顯的項點目。針對傭本案斤優(yōu)勢獸，總偶結(jié)出伶五大個優(yōu)勢賄價值忙體系工程依進度花優(yōu)勢地段烈區(qū)位倘優(yōu)勢價格姿體系短優(yōu)勢區(qū)域華配套鴿優(yōu)勢未來皮前景繳優(yōu)勢工程佩進度地優(yōu)勢仰——略實景滑現(xiàn)房中一嗚花園現(xiàn)現(xiàn)存趕房源橡均為屬實景球現(xiàn)房硬，小伏區(qū)內(nèi)盞綠化仰經(jīng)過驗多年稱培育航已經(jīng)杠顯現(xiàn)非出較訊好的晃景觀叛效果橋，綠聾化率矮高，燈居住蔥舒適區(qū)度高簽，相堡比其散他周始邊項皇目（焦多以旬期房私為主游）更淺具市身場競士爭力黑。實景倡拍攝實景樸拍攝實景兔拍攝后湖智區(qū)地段截區(qū)位墾優(yōu)勢漿——梅后湖拉核心二環(huán)洋線本案菱角器湖商毯圈二七息長江駛大橋武漢楚長江膚二橋王家躲墩C也BD后湖童大道漢口疼火車爆站武漢飼大道二七乞商圈本案鏟位于污后湖超核心涉區(qū)域呆，近集守二勸環(huán)線架，靠玻近后作湖大邀道和相武漢械大道篩等城舒市主芳干道冰，交慮通優(yōu)膀勢明叫顯，腥距離滅菱角參湖和淺二七邊商圈方僅十挎五分省鐘路著程，號距離頭王家你墩C在BD渾區(qū)僅膊二十哪分鐘致路程味，西桂側(cè)靠幣近漢誘口火諷車站骨和機篇場高屯速，傳出行月便捷茫，是垃整個引后湖談地區(qū)霧區(qū)位識優(yōu)勢那最好僻的路疲段之逮一。本案逐距天積河機育場1巾6.息5公蒼里，晉距漢垃口火柏車站悔3公允里，權(quán)距市矛政府詳5公伙里，估距市耕民之往家2結(jié).4忘公里市民歇之家價格影體系本優(yōu)勢?！c低價握出售本案周邊競品項目價格表除去植金橋列晉合靈世家蘇（豪刮宅類鋤產(chǎn)品畫）和侄眾聯(lián)杰天美藝國際臭（l異of碌t產(chǎn)左品）策外，聲其他巾在售蓬項目拉均價搞為87致56幟元/浙㎡，實蛾際上博各項族目經(jīng)盤過自歲身客漏戶消絡(luò)化和掛自然奴漲幅暮，整舒?zhèn)€后無湖片只區(qū)均洗價以泰近90傻00蘭元/繁㎡，因捕此對景于本套案85窗00趙元的銷六售均出價來壓看具通有較正大的傷價格墾優(yōu)勢穩(wěn)，在惜客戶胞引導(dǎo)雄上更踐利于鞏發(fā)揮賽，低垮單價岔將成刊為本課案沖風(fēng)擊市蜻場的煌一大沫有利貨條件鞭。區(qū)域邁配套騙優(yōu)勢鏈——積大生質(zhì)活圈交通速配套汽：后湖討大道攏、武堪漢大跪道（離金橋銜大道爛）興撲業(yè)路華、中桃一路洋、二評環(huán)線公交灶線路勞：57舉5、妥29胃0、口50酬7、剃62趕3、做80艷1地鐵尿線路羊：8號老線尋3導(dǎo)號線生活奏配套戴：中百寸超市狂（正洋義路柱店）供、凱忘萊克占酒店種、工嫁商銀器行、氏漢口骨銀行市政塔配套模：市民檔之家子、塔擋子湖晨體育欠中心臟、菱添角湖訊公園教育倒配套型：六中故石隆良分校崗、武批漢育到才小緩學(xué)、錘十三紀中、盒武漢戚培英微中學(xué)醫(yī)療遇配套謊：武漢盞漢口默醫(yī)院才、長瞧江醫(yī)稠院、金武漢門兒童鐘醫(yī)院后湖瓜地區(qū)件經(jīng)過屯多年掛發(fā)展已經(jīng)練完全藏形成系了漢畝口北部中紫心城護區(qū)的激主要丹生活圈，到本案免周邊辣地段促出行便捷辮，生鍋活配玻套充涌足，獨享政各項薦配套搖帶來甜的便利條篩件，膝具備打不可災(zāi)多得的宜蹤蝶居生昌活環(huán)麥境。未來重前景眠優(yōu)勢脅——廚發(fā)展當(dāng)潛力1、劫外部炕區(qū)域映發(fā)展左潛力傍：后湖杰地區(qū)城是武堡漢市墾四大盟新住次區(qū)之稠首，冒政府各近幾撒年大蝴力發(fā)急展本點區(qū)域物，在坡市政霸配套琴和交王通配煉套商捕都投獲入大東量力催度進用行改毛造升如級，拋依托恩于整淹個后側(cè)湖地茂區(qū)的廟高速肯發(fā)展倒，本懼案所犧處地淚塊更鼓顯其眠發(fā)展騰潛力遮，隨癢著周新邊各孝項配丘套的體不斷讀完善浩，項閉目潛宮在價教值將焰會進例一步赴提升。2、影內(nèi)部過自身燙發(fā)展璃潛力班：由于沈項目頭二期尸規(guī)劃法有商次業(yè)街躺、5稱A寫落字樓渾、高裂端酒思店及鞠商場罵，自戴身配富套充勤足，嫁一旦銹投入氣建設(shè)技和使蔽用將切會大番大提毛供一露期業(yè)智主便勵捷的今生活孟條件碎，因譽此但猶從項防目內(nèi)午部發(fā)財展遠則景來察看，盤也具思備足趣夠的槽潛力笛。效果司圖效果嫩圖項目穗不利物因素悲析—錄—W臣ea先kn災(zāi)es壺s存量漆房源僚面積勾大，塑導(dǎo)致唉總價抗較高容，銷筒售難黎度較村大。小區(qū)滅用電弓一直抽存在旬問題鉗，業(yè)許主口報碑頗時有微球詞。由于陪項目哪修建塔時間熱較遠騰且一路直缺濱乏有舅效的扮維護梯，導(dǎo)底致部盼分樓螺座內(nèi)葡部墻散壁出傻現(xiàn)墻塑面油獵漆脫常落等哀工程喪問題稱。受制獵于房寸源的予特殊揉性，嫌無法溫在短患時間鉆內(nèi)完耗成房頂管局因備案印。項目倚此次腦時隔粥多年看再次懶進行萬銷售您，在蠢客戶帽心理格上很文難自況圓其節(jié)說。售樓品部和牢樣板蓋間均手不具薪備形健象展元示功卸能，棒不足摔以給誓客戶趴直觀鎮(zhèn)的震扭撼效小果。墻面央脫落嫩嚴重售樓帽部和痛樣板吼間實找拍關(guān)于況項目徹的機巨會和座威脅op齒po續(xù)rt恒un義it串y（機護會）即將軋進入世十一滔黃金健銷售瀉期，揚抓住槳本年繳度最車后一候次銷換售旺季舟，迅士速出礎(chǔ)擊市份場，者去化面房源余。借助呀后湖窗片區(qū)伏今年鋤所有型在售爹項目炭普遍胖價格便上漲哲的趨春勢趁機論搶占與客群祖，以頃低價押優(yōu)勢偽吸引浪客戶童置業(yè)仿。以現(xiàn)呼有的舒大面草積戶秋型作雨為市擾場的奶補充園產(chǎn)品河引入紐奉市場五，有效濕的避杯開其屠他項譯目的山直接崇競爭堤，直縱面改籍善類探客群罵。th例re并at（威說脅）由于屬產(chǎn)品沸的局所限性則，必生定導(dǎo)纖致本管案將雞喪失彩市場框主流永客群—忍—剛徒需客校群，態(tài)而直聽面改尊善類謀或二秧次置黨業(yè)客肅群，意客戶要求棒更高吼，去貓化難喘度無扎形中禍加大通。周邊煩各項圍目在徑年底掘都會黎希望忽進行悶最后乖一次騾大量負存貨區(qū)消化，蝦營銷四活動莖頻繁由，這綁勢必畜會對甘本案梨客源氏造成洋一部矛分分流，億無法染形成稀集中晝的積歷累去抓化。區(qū)位父價值交通窯價值區(qū)域餅少有啄綜合蚊配套未來銷潛力爹巨大全案舟共有尼優(yōu)勢戶型節(jié)高附煮加值實景敞現(xiàn)房低價杜格搶寸占市會場小高距層、擇多層大戶載型特畝有優(yōu)疾勢所以谷，在泳此基蜓礎(chǔ)上隔，如票何利綢用好價格液優(yōu)勢狗和現(xiàn)怒房優(yōu)裳勢將是短實現(xiàn)偏快速去化稼的關(guān)客鍵！本案銅產(chǎn)品愈分析混小結(jié)樓座可售單元分布明細1號樓（1.2.3單元）+2號樓（1.2.3.5單元）+7號樓（1.2單元）6號樓（2.3.5單元）+8號樓（1.2.3單元）+9號樓（1.2.3單元）+7（3單元）10號樓（1.2.3單元）+6號樓（1單元）+10（5單元）02亦.項前目現(xiàn)永有產(chǎn)紐奉品分射析各戶鑼型產(chǎn)晉品所危占比刷值其中鏡大三衣居產(chǎn)媽品所盼占比衡例最閣高為79掠%，18第0-勒19倒1㎡融四房守產(chǎn)品口所占冤比例陪為1妄7%畢，另家外還奧有約踏4%剩左右慎的復(fù)孔式超亡大戶淚型。由本兄案產(chǎn)沸品構(gòu)鄙成比辜例，誦可建鐮議銷副售方督向定救位改善丑型景筍觀大竹三房，吸爹引二筋次置妙業(yè)客蔥群，為以小稅區(qū)品堤質(zhì)和址產(chǎn)品箏舒適管性為押主要封買點跟。推蜻廣上感力求性價吊比優(yōu)勢看的體塌現(xiàn)。戶型面積區(qū)間套數(shù)總價區(qū)間三房產(chǎn)品主要集中在130-160㎡207約110-136萬四房產(chǎn)品主要集中在180-191㎡45約150-162萬復(fù)式產(chǎn)品主要集中在195-225㎡9約133-202萬總計26102登.項宇目現(xiàn)缸有產(chǎn)透品分悅析備注科：對于辦本案轉(zhuǎn)目標雪客群禍來說棕，三蝴房產(chǎn)內(nèi)品具銅有很呢高的蔽居住財舒適設(shè)度，學(xué)總價竊區(qū)間姜合理集，且其多為笑小高覆層和頌多層界，公律攤面淋積小鋸，實倒際得絡(luò)房率怪高，澤對于頌追求宣生活貧品質(zhì)縣的客慮戶來朋說具針有較碎高的悔吸引諷力。同時章，由饞于三濤房產(chǎn)色品所救占比徹例大竄，在憶銷售狀策略搶上也問應(yīng)該惹以此愚為主蠶推戶村型，堤盡快屢實現(xiàn)漏去化意，實個現(xiàn)銷涂售回測款。市場分析片區(qū)競爭分析自2繭01匆2年紀起漢剖口中首心區(qū)熱主要飄以中純大戶課型產(chǎn)危品銷族售為鼓主，房誠與本年案剩賭余貨搜量基氏本保腔持一鐮致，大戶墻型產(chǎn)市品作件為本芽案目掀前重百點戶紗型，敗將會害產(chǎn)生隙與之痰激烈欄的市婚場競美爭。20估12年20海13年解放蔽大道欄沿線融科半天城大智委嘉園中城乘國際泛海釀國際西馬尖名仕三金旗華都金地志京漢19巨0310飽0-拼42的3㎡72團4套航天蔥雙城武漢角天地90平米捉左右12縫0平米達左右14挨0平米不左右16糠0平米與以上馨悅棵國際90辯-2某40邀㎡輛21縮慧8套47畝-1勿30㎡35沈0余套89尾-1赤40㎡30允0余套39程-1寨33桿㎡揮21杯8套57避-1低97㎡39系5套31信-1礙10㎡31友4套10多0-刺26躺0㎡34使0余套50原-9室0㎡24承0套50躺-1么20㎡10螺0套育才液雅苑80干-1燦36㎡41萍2套黃埔款公館90杜-1賢26㎡62牽0套葛洲評壩國膊際廣土場94套-1魚80㎡30傳0余套市場分析片區(qū)競爭分析漢口缸中心泉區(qū)三違房、糖四房猛產(chǎn)品估競爭申較為搖激烈泉，但確同區(qū)紹域內(nèi)腰產(chǎn)品抹比較耍發(fā)現(xiàn)欠，中一潔花園必三室兵產(chǎn)品膜面積慈多集賠中在碧13紀0-蜘16轎0㎡夜間，炮單價座較低誰且多怕帶有祝觀景槳功能患，性贊價比吵性較詠強，獎優(yōu)勢油相對笛明顯繳。一房貌產(chǎn)品配：中心豈區(qū)一酒房產(chǎn)妙品整萄體供融應(yīng)量放相對尚較小玻，并枯且本媽案主疏推大款面積揀產(chǎn)品王，競茄爭對悉比弱晚。兩房信產(chǎn)品菊：中心陪區(qū)兩費房產(chǎn)電品競?cè)瓲幭嗟A(chǔ)對激哭烈，梯約7萬方熊供應(yīng)給量，勺但本筒案現(xiàn)孫存兩肅房產(chǎn)闖品基釀本沒落有，顏并非么作為懲主力遷產(chǎn)品鄭進行稅消化距，競柜爭相祥對較韻小。三房捐產(chǎn)品臺：中心獵區(qū)三蟻房產(chǎn)車品供諸應(yīng)最脾為集釀中，孫競爭諒十分授激烈宮，全派年供黎應(yīng)約20萬方遲，從臺產(chǎn)品肆上來妖看，向本案跟三房你產(chǎn)品持面積習(xí)偏大鉛，但什具有摩單價愚低，茅景觀套優(yōu)勢鼠明顯慕的特卷點，醋具備羽一定躍競爭哭力。四房莊產(chǎn)品您：中心恰區(qū)四寸房產(chǎn)桿品累橋計供貪應(yīng)10萬方寄，但女大部伴分為傾漢口英中心沿區(qū)豪晝宅項棵目為辯主，艷面積回偏大斧集中刪在18牌0平米釘以上默，總斗價較扒高。積本案盤四房憑產(chǎn)品床為16葵0-1陵90共平米漏，功扔能性牧較強鮮，使槍用率況較高選，總塑價競抗爭優(yōu)督勢明搬顯。通過交與中座心區(qū)穩(wěn)項目習(xí)進行緞點對做點分意析“后湖悅中心宜居拐大景觀巧高端倍住區(qū)梁”是本的案推領(lǐng)廣的主要掏突破銳點。市場分析項目點對點分析項目名稱項目優(yōu)勢項目劣勢本案優(yōu)勢融科天城漢口傳統(tǒng)中心區(qū)域、開發(fā)商品牌、輕軌1號線、擁有成熟的中心區(qū)配套建筑密度較大，舒適度相對較低，車位緊張，綠化率較低后湖中心地段，交通便利，未來地鐵實現(xiàn)真正意義上的地鐵樓盤，單價較低，景觀觀感強，屬于宜居類型住宅，帶有多套精裝修類房源馨悅國際漢口傳統(tǒng)中心區(qū)域、輕軌1號線、中心區(qū)價格最低項目規(guī)模較小，舒適度較弱、建筑密度較大、項目品質(zhì)相對較差中城國際同中心區(qū)項目地段優(yōu)勢相同，但屬于精裝修產(chǎn)品中價格優(yōu)勢最為明顯的項目緊鄰輕軌噪聲相對較大，建筑密度及梯戶比相對較高，舒適度較弱金地1903同其它中心區(qū)項目優(yōu)勢基本持平，擁有較高的精裝修標準緊鄰輕軌噪聲污染較為嚴重，產(chǎn)品實用性較低、項目通達性較弱葛洲壩國際廣場CBD中央商務(wù)區(qū)，處于武漢二環(huán)線之內(nèi)，臨近漢口火車站、金融一條街是武漢經(jīng)濟發(fā)展要地產(chǎn)品品質(zhì)感相對較差、戶型存在硬傷、高容積率高密度泛海國際規(guī)劃中的武漢CBD，未來發(fā)展空間較大僅依靠單個開發(fā)商的開發(fā)速度及力量，預(yù)計CBD短期內(nèi)規(guī)劃兌現(xiàn)可能性較小三金華都臨CBD中央商務(wù)區(qū)，以及菱角湖萬達廣場，處于漢口次中心地帶交通便利性較低，周邊環(huán)境較差，人流混雜。黃浦公館地處二七橫路漢口醫(yī)院附近，是二環(huán)線以內(nèi)目前在售價格最便宜的樓盤不論從開發(fā)商規(guī)模、品質(zhì)、舒適度、各方面而言都沒有明顯的優(yōu)勢育才雅苑主打?qū)W位房，緊鄰育才中學(xué)項目屬于半商住產(chǎn)品，部分用于拆遷戶還建，部分出售。舒適感較低02僚.項稀目現(xiàn)顯有產(chǎn)教品分辣析—眠—本要案戶黃型與獻周邊億大面作積產(chǎn)括品的烏對比中一?；▓@金地私京漢挑19啦03139㎡三室二廳二衛(wèi)（帶入戶花園）145㎡三室二廳二衛(wèi)南北父通透告，方捐正合欲理，偷動靜擾分區(qū)鴉相宜雙陽獸臺設(shè)固計，珍觀景島和實禾用效殘果好大玄慶關(guān)設(shè)滿計提錄供生萌活情廁趣餐廳弟客廳騎相連汽，寬珍敞開塵闊戶型淹方正碰，動膏靜分祝區(qū)合肅理明廚這明衛(wèi)忘設(shè)計笛，保塔證使畜用時列的采籠光通悶風(fēng)入口嬌處帶培有玄晉關(guān)設(shè)收計，步保證疲私密舍性客廳廣連接握陽臺犁，視憲野寬糠敞開廳闊本案斗戶型鉗更具注性價書比，鋪樓層華低，擔(dān)公攤剝小，眾且?guī)е挥须p萌陽臺虜，觀旨景效振果優(yōu)居于其美他產(chǎn)處品02滑.項甚目現(xiàn)族有產(chǎn)庫品分蠶析—讀—本跑案戶甘型與奇周邊漏大面煩積產(chǎn)枯品的吸對比中一蝕花園融科剩天城193㎡四室二廳二衛(wèi)（帶入戶花園）179㎡四室二廳二衛(wèi)南北娘通透叨，方暴正實潑用帶有技玄關(guān)過設(shè)計磚，保精證私承密性主臥氏帶有秀衣帽吩間，見與保泉姆間別分離謙，彰行顯尊壟貴雙陽購臺南進北分郊布，教觀景美視野積好戶型拌方正詢合理根，動役靜分時區(qū)布洋局佳南北仆陽臺援設(shè)計忽，保武證室響內(nèi)采陵光通截風(fēng)帶有狹空中猛花園甲，提外供生襖活情逃趣主臥嫁空間燒大，殖功能擋齊全肌，保邁證居賣住舒吉適度本案光戶型稱更具覽性價養(yǎng)比，攻樓層糾低，樹公攤漠小，虛單價晌低，由適合完改善潤類客佩戶購牧買03司.項牛目目律標客奪群分序析目標殺客群魄特征赤描述鴉：分析征前提陪：本案倘產(chǎn)品扁多以胞大面躍積產(chǎn)筑品三械居或芹四居援為主艱，總腫價相解對較趕高，支因此粱目標另客群捕必須螞鎖定橡在改拳善類螺客戶鞏上，恢剛需派客群韻將不晶再是便目前悅營銷佛的主材力消顆費目耗標。年齡娃在30僅-5折0歲；置業(yè)屢收入彼穩(wěn)定吉（以含企業(yè)表高管祥、私品營業(yè)亮主、傳政府批企事筆業(yè)單岔位從帽業(yè)者間、高駕級白誕領(lǐng)等載為主檢）；月收惹入1萬以上甚；個人廟（或竹家庭縮慧）資晴產(chǎn)20拐0萬以上崇；消費錘意識稠超前還，追料求生鞋活品畝質(zhì)；認可齒本區(qū)螺域的佩未來獸發(fā)展疊潛力愿；？03息.項酷目目護標客奧群分洞析通過硬以上表客戶鳴定位藍，可付以發(fā)謀現(xiàn)我千們的箏潛在筒客戶拜是這憂樣的違一群課人。圈。。關(guān)鍵允字：成熟歸、理何性、狠追求騙品質(zhì)閉生活構(gòu)、社出會上占層如何男挖掘陽目標慈客戶扇成為旺關(guān)鍵03畢.項糠目目盈標客奏群分慣析營銷迅目標棋：年底向前（殊10窄-1覺2月勒）完騎成消同化70套，婚月均娃銷售閉近25追套，實膽現(xiàn)銷歪售均竭價85臣00絞元/升㎡，共撒計銷渴售總土額95釀20俱萬，以狹首付朵50陳%計參算共昏計回狗款47此60諷萬?？蛻羝谀繕硕矗阂源耸Ｄ繕诵絹砜丛敚貟毻昙こ煽蜁硲舴e油累20史0組，廟其中既準意盒向客落戶（私Ａ類皇客戶必）約10渠0組，轉(zhuǎn)疼化去退化率客以30％計算浴，可繼實現(xiàn)監(jiān)銷售進房源20闖0＊0.滿3=翼71套左右揮。我們?nèi)舻哪恐菢耸枪尚枰涝俣虅哦倘軅€月程時間抗內(nèi)積鋸累到風(fēng)２０愛０組驅(qū)有效階客戶女方可左實現(xiàn)菊目標院，任邊務(wù)艱階巨，岡需要兩在推餃廣上齒給予第必要躲支持半，實臺現(xiàn)突丘破。Pa進rt3：項紡目營銷記策略啦導(dǎo)出策略1：本援體提育升角度2：競芽爭力勵提升角度3：客貞戶需故求訴求損：主推年三居祥舒適稠戶型糖，吸憶引改糠善類鐘客戶維；園林床：帶領(lǐng)舟客戶揉實地交看訪顯園林栽景觀霉和現(xiàn)莖房；配套姿：二期絹地塊俗公建紡部分抬配套拜信息蓋提前脫釋放稼；增近加客榴戶信盆心；區(qū)域架：重點積強調(diào)余區(qū)域?qū)m未來亦發(fā)展把握吵產(chǎn)品市場飽空檔蜓期，強鉆勢突吵圍；突出簡產(chǎn)品期優(yōu)勢，拉杜大與出競品是距離品質(zhì)批認同渣，價格建認同老客韻戶深度疾挖掘通過主推圖訴求娛的調(diào)籌整，突恩出實景園林雨、配軟套、示區(qū)域僵、價瞞格方面總優(yōu)勢死，避過開與膚周邊梳項目事競爭潮，同撤時深度偉挖掘恰老客胖戶資鞠源為本拳項目古大三姐居營同銷出論位的浸突破版方向營銷候策略育導(dǎo)出市場糕競爭+產(chǎn)品傍提升+客戶帽認可——產(chǎn)品臉價值鐘全面魯提升銷售色保障——線下鐘推廣恩是關(guān)尋鍵客戶乎定向吧拓展央，保呈持渠羞道聲療音提升嚼客戶恰心理繪價值抗預(yù)期快速救提升蛋大戶遇型客束戶總勻量20閣13夫營銷妖策略產(chǎn)品肅主推維舊戚挖新線下光推廣銷售截逼定四居頸戶型界數(shù)量絹少，賺僅4襖5套農(nóng)，且損屬于顆改善木類產(chǎn)修品，扎不會區(qū)影響變銷售曾速度醫(yī)，可勾依靠籠自然隱消化犯；大三題居各魄主力犯戶型場質(zhì)素件基本總趨同話，且湊量大穩(wěn)質(zhì)優(yōu)僅，推發(fā)出先樣后順射序基兼本不著影響數(shù)整體辣銷售排速度厲；所有歪推廣辰渠道身均以貴大三另室產(chǎn)堡品為俘主推礙，突協(xié)出產(chǎn)凍品優(yōu)近勢，疲建立襲客戶舉基礎(chǔ)鴿，以選三室很帶動依四室城銷售戰(zhàn)?！贰放铩贩酵焓揭缓螅寒a(chǎn)讀品主慶推20亡13年同至年鴨底營弄銷節(jié)際點10赴月11韻月12霞月其它闊類型幼產(chǎn)品岔通過煌線下糧自然立去化去貨萌量：獲30恰套銷售頭周期并：3終0天日均喊銷售飼：1耗套完成灘去化們率：唉11別.5冒%去貨頓量：葡20居套銷售值周期死：3廚0天日均閑銷售概：0睛.6齒套完成御去化侮率：成7.破7%去貨匙量：梁20犯套銷售彎周期匙：3跳0天日均坊銷售督：0姨.6光套完成激去化御率：碎7.直7%優(yōu)惠瞇折扣尋的制慈定由于塘本案形房源盤項目逮均價獅為8疑50駛0元泛/㎡蚊，實科際上藥略低篩于后案湖地活區(qū)市胃場實導(dǎo)際銷墊售均抄價，圈因此固建議那給出圾一定簽的購傻房優(yōu)承惠吸黃引客來戶購屢房，紹折扣墳如下來：單價畜86銜00詢元/叼㎡（沒含）猾以上單價背86懇00晃元/基㎡以火下全款凍97格折按揭窮98跪折全款列98劃折按揭哪99能折建議邀：以此拳折扣礙價格饅試水贏市場亂，若高客戶停心理觀抗性云較大求，可撇建議壘在1繭1-兄12臘月份虜銷售參淡季尸在拿燈出3桑0-集40吃套特熟惠房嗚源，遭提供耽96滋折優(yōu)晚惠促俘銷，軋迅速虧去化憐。》》碎》方熄式二除：維婆舊挖材新針對媽目前鉤市場庭情況悉看，泰對于巷大面盾積戶匪型的剖銷售飾老客金戶的郵以舊食帶新乖策略偶十分叉重要徐，老最客戶驚可以諒更加侮直觀摘的評旅價和桶感受敲本案披的居卷住環(huán)喂境及薪物管足水平麥，更樸有利溫于實頑現(xiàn)圈蹤蝶層營凱銷，叔實際批上起蹈到了即很好脫的現(xiàn)借場鼓餃動作離用。大戶型在售項目大戶型成交客戶情況銷售手段萬科高爾夫70%以上客戶為老客戶或老客戶介紹客戶根據(jù)自己的心理價位來開價，向開發(fā)商申請愛家國際華城80%以上客戶為老客戶或老客戶介紹8200元一口價，現(xiàn)場銷售激勵華潤中央公園50%以上客戶為老客戶或老客戶介紹9折特惠房源愛家刑國際藥華城戰(zhàn)銷售孤激勵貌：針對氧大戶存型產(chǎn)單品采而取銷喚售現(xiàn)荒金獎鍛勵制商度：銷售拿面積24遵0平米融以上丈戶型日，現(xiàn)金究獎勵80男00元/套銷售闖面積20金0平米固戶型時，現(xiàn)金菜獎勵40才00元/套鑒于拉目前潤與中舍一花瞧園業(yè)史委會腿的關(guān)景系，澆完全痰有必符要重臣新改委善業(yè)紋主與樣開發(fā)有商之義間的焦互動妙關(guān)系撿，使郵其成滴為開餡發(fā)商竭實現(xiàn)肌圈層般營銷爹的助雅推器糧，而扶不是摟對立河面下熄誕生易的產(chǎn)艙物。甚打出藥以業(yè)池主利昏益為涂第一引的口輝號，素真正封做到片“良扎心地麻產(chǎn)”木代言言企業(yè)姥，改笨變開泳發(fā)商歪在業(yè)群主心甚中的巡壽形象逐。積極穴解決希小區(qū)悶業(yè)主譜用電編問題炒，以荒高姿統(tǒng)態(tài)作駱為扭西轉(zhuǎn)現(xiàn)贊有局殺面的責(zé)良好危開端徹，積彼極面皆對業(yè)峰主提肢出的夸合理旅要求境，盡逗可能勇完善靜現(xiàn)有誓居住綁條件轉(zhuǎn)。完善定物業(yè)帽公司涼團隊怒人員訪，成美立物活業(yè)公匪司的鍋業(yè)委握會對焦接小品組，毀將業(yè)豆主情針況及似時反傭映公隱司領(lǐng)血導(dǎo)，盯避免許業(yè)主論直接厭找到伍公司降領(lǐng)導(dǎo)夜，安過撫業(yè)源委會主主要麻領(lǐng)頭利人的狼情緒紀，逐霜個擊殿破。積極甜尋找啊“事脊件營扣銷”撥的事剛件點縫，對哭業(yè)主折承諾歪一旦捷實現(xiàn)妄可立息即在秩小區(qū)監(jiān)內(nèi)部泛張貼賺告示講，告卸知全精體業(yè)獨主，玻讓大微家對向開發(fā)爸商產(chǎn)笛生信功心和燃好感退。與此曬同時防，結(jié)炎合營總銷采澤取現(xiàn)欠場激耗勵方坡式如鍬下：招式割一：掉現(xiàn)場洪獎金網(wǎng)激勵對于徹銷售瞞員對于嗽老業(yè)縣主銷售16緣瑞0㎡勻以上房型普額外輝獎勵20蛇0元聯(lián)/套銷售18禽0㎡晚以上房型范額外匹獎勵50犬0元叫/套由老充業(yè)主欠介紹渴成交16曠0㎡南以上房型韻減免銜物業(yè)繳費1年有老把業(yè)主孕介紹贊成交18宴0㎡節(jié)以上房型遮減免逗物業(yè)背費1.害5年有老供業(yè)主性介紹惱成交20殼0㎡傅以上房型串減免滋物業(yè)劣費2年招式僚二：脫業(yè)主荷專享榜車位芹優(yōu)先墾購買妄權(quán)車位疫稀缺是目酬前大勵戶型洗占主該要的送項目牛面臨隱的共推同問椒題，摟目前倍中一內(nèi)花園周一期引共7欠00窯余個思車位炊，正賤值啟生動車徑位銷客售之稈際（已瘋有部蒜分業(yè)幅主有貨購買勢意向碗），可文嫁接賄住宅威銷售柱，給漢予購柿買業(yè)惕主優(yōu)閱先購鹿買車牛位和盆購買疊多個午車位域的權(quán)嘴利，煮促進張銷售槽。凡購吳買140平米房源渾客戶注可專蓄享1個車污位，喜購買160平米尊以上客戶直有權(quán)則配備2個專冬享車我位。貼（可垮優(yōu)先帶給一椒期已壇入住蒙業(yè)主乖挑選叢）。業(yè)主頁答謝萬禮：針對棋人群軌：全體含新老婦業(yè)主舉辦仗時間按：每月察中旬活動扛目的章：通過穴每月牢對過鴿生日愧的業(yè)墾主進風(fēng)行生座日禮盟物答絨謝，篇維護濃好業(yè)室主關(guān)觀系及桌加強兵業(yè)主報推薦沾力度未?；顒鱼Q方式榴：每月死電話痛邀約疫本月后過生明日的駐業(yè)主救及意稈向客溝戶，披通過習(xí)發(fā)送處祝福半短信糧并電牙話邀圓約其稠前往卻售樓骨部，團憑身襯份證肯件領(lǐng)稱取精霉美生綁日禮照物一如份。拒維護斬老業(yè)土主關(guān)梳系的面同時撒宣傳涌產(chǎn)品爺賣點族，介百紹購爭買方猾式和同折扣傭類型洋?；顒悠薜攸c嘉：物業(yè)證辦公堡室招式認三：肺加強贏與業(yè)擦主之呀間的生溝通險聯(lián)系攔截核心短競品樓昏盤：融科蓄天城芬、葛虜洲壩幼國際乞廣場幟、泛促海國文際、遺中城雜國際蘭、馨跌悅國陪際等渠道索：定點毒DM掏單派沈送＋彩短信暫集中控推放1、優(yōu)偽選短掠信公膠司并燭購買饅周邊暴競品付樓盤僻客戶舍資源簡進行春集中對發(fā)放嫌；2、在市競品昆樓盤讀售樓趁處喝盡項目華附近券主要番路段暗及商持業(yè)人趕流集尼散地鬼進行Pa撇rt呆-T南im膝e定點殃派單碼；3、頂考慮茅投放決出租蒼車L龍ED愿屏幕麥，主繼打?qū)嵨蛸|(zhì)銷感售信倉息；》》帝》方毛式三宅：線荷下推曾廣關(guān)鍵躍點：尿重點讓突出最產(chǎn)品倦高性挺價比盯、區(qū)叫域未覆來升何值潛撒力目標渠客戶釣：江碧岸區(qū)度、江立漢區(qū)定高端吳人群盞及商邪會成原員1、漢觀正街倚商會2、鋼路材市碼場客紹戶3、銀畜行vi謙p客戶4、新傍洲商界會客劫戶5、陽填邏商復(fù)會客步戶渠道竟：專業(yè)脫市場型巡展+派單+商會蓮聯(lián)誼+銀行掛內(nèi)銷活動輔：針對脫各商滑會組絕織活很動贊蕩助，良通過固嫁接謀商會董活動蜜進行畏項目哄宣傳奔，優(yōu)闊先考繞慮商會團團購襲事宜偷，同液時針還對專禿業(yè)市苦場（伐如中升環(huán)商劣貿(mào)城正）洽燥談商衛(wèi)會合陰作，逢并給久予一唐定程掃度的視優(yōu)惠麻。》》致》方嚇式三銷：線番下推好廣—開—商窗會聯(lián)逆誼》》災(zāi)》方枯式三虜：線再下推鑒廣—登—啟釘動團毫購目標恰客戶1：國放企、匪事業(yè)恥單位1、大京型醫(yī)監(jiān)院：林同濟匹、協(xié)割和、16柔1醫(yī)院窗、第仁十醫(yī)責(zé)院等2、學(xué)午校教木師：弦二中角、八軟十一共中、繪七一繩中學(xué)3、事跪業(yè)單登位：嫂長委腐、二童炮、堡江岸笑區(qū)供斤電局壞、項涌目周排邊銀甘行職泡工渠道定：單位右蹬訪忌、宣寒講、甩團購安；家金屬區(qū)總巡展啦、活動嚇：企業(yè)傭活動自宣傳目標憶客戶2：周免邊大殘型私兇企和凳大型忌單位市中攔心醫(yī)裂院（蒸姑嫂哲樹）羨、江炸岸區(qū)妻人民醉檢察另院（絕后湖證大道嫩）、垮武漢簡市財勞貿(mào)學(xué)惹校（素東方級恒星使園）渠道跡：單位同宣講灣+公交鑒站派店單；灶網(wǎng)絡(luò)皂、微迎博、煎直投活動干：贈送稻小禮男品如璃便簽兔紙等關(guān)鍵淋點：慘樹立戒KN油S品牛牌、痰后湖權(quán)核心幣高性釀價比賢品質(zhì)鑒住區(qū)向、未略來發(fā)掌展增利長極1、每糾周培孟訓(xùn)動勺作——1、每瞧日地喇產(chǎn)信碰息以峽讀報舊的形補式進孝行培革訓(xùn)，路讓現(xiàn)姜場銷安售人授員，蛇了解辛最新鋼的市晶場信秘息；2、每軍周一對相互趁人員認交流冒周邊織各項唇目情丸況（視價格捷漲幅滾、工惠程進恒度、祝近期紛活動驗等）牌，了烤解自懷我情浪況。2、銷尾售安植排——1、根悲據(jù)最摟新的卡規(guī)劃暫利好析，以陽及片魯區(qū)價皮值兌徐現(xiàn)，姥調(diào)整步現(xiàn)場唯說辭救，并羅進行油考核蔑。2、針乖對大蜘戶型愉銷售嗚采取遷銷售忍激勵癥的方別式。3、針央對難耗點戶椒型進檢行賣符點梳言理，燭有效鋒的規(guī)塊避客蓋戶抗礙性問陜題，跨主要脊突出鴉產(chǎn)品糖其他捉優(yōu)勢岸點?！贰诽亍贩街彩剿臄y：銷著售逼狀定Pa寒rt滅4弊：項苗目推廣則策略億導(dǎo)出準：撿找準螺目標冤客群快：義迅速投積累頁意向塘客戶效：缸以低訪價投誼入換處取最者大效際果圍繞賭推廣燒需要申確立仗的核籮心問括題—氧—推廣角核心掏定位體：后湖授核心冠宜唇居大勺景觀變高端藍住區(qū)推廣寸關(guān)鍵裝詞：觀景毯現(xiàn)房校/舒胖適大絲式三居這/多貍層住燈宅/叫79局