房地產(chǎn)前期策劃綱要簡報

振業(yè)集團橫崗六約項目前期策劃綱要簡報提案機構：深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司振業(yè)集團第一部分片區(qū)房地產(chǎn)市場概況

（一）、橫崗概況概況

橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部重鎮(zhèn)，是深圳通往惠州、梅州、汕頭等地的交通要道，距深圳市中心18公里，總面積81．2平方公里。分別與東莞市、深圳鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、深圳龍崗區(qū)中心城、布吉鎮(zhèn)、龍崗鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)等接壤市場概況

92年以前，橫崗鎮(zhèn)只有零星小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目，初步形成市場萌芽。在92—93年初始有7個房地產(chǎn)項目取得土地并登記開發(fā)，總建筑面積約26萬m2，直到99年以后才有新世界廣場、新亞洲廣場、康樂花園等項目陸續(xù)推出并熱銷。（二）、橫崗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概況

橫崗房地產(chǎn)市場目前的主力消費群體包括：消費能力較強的在橫崗工作和生活的企業(yè)、政府機構中高層管理人員、公務員及其親朋好友；與本地有親緣關系的外籍人士。（三）、市場消費群體分析（四）、按其家庭年收入可分：

為高收入（12萬以上），中等收入（7~12）萬），中低收入（7萬以下）三類，其購房意向及現(xiàn)在居住情況大致如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類

希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。

希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。

希望購買高標準高品質住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復式或大面積公寓套房。（五）、市場總體評價

橫崗鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場尚處于一個比較初級的發(fā)展階段。（六）、區(qū)域市場發(fā)展條件分析

1、

優(yōu)勢分析

（1）

地理位置優(yōu)勢逐步明顯

（2）交通條件日益完善

（3）

優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢

（4）消費市場容量優(yōu)勢

（5）

市政、生活設施配套逐步完善

（6）

豐厚的土地資源優(yōu)勢

（7）價格優(yōu)勢2、劣丈勢分抽析（1）、獎非規(guī)賞范性厭市場堂的沖綢擊欣（2）、飄交通擾瓶頸指的限惹制駱（3）、抖缺乏亮名牌傻地產(chǎn)覽商介鞠入引瘡導極（4）、移市場李形象捕孤立枝，市丟場認騰同度低橫認同第二街部分哪項窯目分慣析本地灘盤位揀于橫昏崗鎮(zhèn)伐六約圍片區(qū)夸，由交三塊鈔宗地郊構成笑總建惰筑面殼積41忽67妹65揀.9平方憐米，痕規(guī)劃侮可建殖面積54淺17六96平方郵米?？谝?guī)劃講建筑施容積村率小奧于1.脅3，建澤筑覆核蓋率眾小于25種%，綠皮化率累要求尖高于40蛇%。如酒此優(yōu)死越的軌規(guī)劃暖要素擊非常吃符合舌開發(fā)政超大何規(guī)模葛居住殼型社創(chuàng)區(qū)的勇理想鋤需要園。本地顫盤由構三塊刃被現(xiàn)氏有可叼更改賓市政料道路維分割寸的地殃塊構認成，芽整體飽地塊脖東側安隔路庭與為雁大型失舊有曲居民劍“統(tǒng)籮建上候樓”晃住宅邁社區(qū)撤“梧壓桐花勺園”斤相臨使，西芝面和慚北面館為舊笨有居銷民的扇部分橋民宅民和待策開發(fā)艘土地英，東銜南側側緊鄰差深惠禾公路郵。地叼塊現(xiàn)私狀為賤生地一、蔑項目沙地盤欄分析二、樓地盤首現(xiàn)場修環(huán)境三、紀項目閃開發(fā)煮條件SW呀OT分析四、號小結第三敬部分劉項目核概念斤提示療及定挑位本項文目作排為“排橫崗迅地王除”的晌超大解規(guī)模墊住宅回項目跨的整嚷體市商場初圍期形環(huán)象進膚入市熄場，半如何盛樹立遍自己恥鮮明剃的產(chǎn)嗓品主宴題和經(jīng)規(guī)劃湯主題慚是項來目成損功領索跑市常場的呆關鍵寺。深圳暗首個屋山畔男休閑吹超大搶規(guī)模擱住宅糖社區(qū)一、廉核心越產(chǎn)品朱定位1、順誤應區(qū)跳域市雹場發(fā)芬展走器勢2、打莫造項立目個收性含收量3、充柿分利死用先匙天自鐵然優(yōu)刷勢4、擴工容未喇來市急場吸龜納空慘間5、項腎目自贊身規(guī)視劃要寸求二、即定位息依據(jù)冠及闡寺述：三、跪核心放產(chǎn)品縮慧概念賄結構開平臺在確搜定了劇本項捷目核熟心產(chǎn)厘品定必位后溝，面套對激妄烈的疤市場奮競爭華態(tài)勢毀。本善項目拿要想床在市懂場中壇創(chuàng)造損出全控新的鼠市場響空間逼，必皂須賦歌予核捉心產(chǎn)尸品更紹高層樓次、刷更加仙豐富誕的產(chǎn)舟品內(nèi)翅涵和多生命遮力。或基于據(jù)此，鑒我司垮建議陜搭建甘本項秒目最尺佳的慚核心紫產(chǎn)品教概念陷結構譯平臺期即四、核心償主題小文化傅詮釋當高基功能苦價值俘物業(yè)勢形成洪后，崗再賦歉予其務高文豪化價爬值，捕實現(xiàn)檔兩個糧價值之標高袋的理磨想結逐合，摸其所襲產(chǎn)生弓地經(jīng)倍濟效千益和蜜社會隆效益圍將無箭限提牌升。咸我司劈燕提出“新世晶紀Sp甜or掃t生活安革命更”就惰是為幅本項班目創(chuàng)濟造出進的高繩價值腎增量俱。五、洗核心固主題龍文化民詮釋六、營核心傳主題幻玉文化委延展晴示例1、Ｓ——Sp盆or饅t運動（1）嶺在項雨目地莖塊分免區(qū)組軋團規(guī)咬劃中芬，對美于不由同組團確階定代答表各殲自組曠團形券象的蠶運動灘主題槽項目如：覺網(wǎng)球臟運動績組團稈、高脫爾夫天運動歸組團炭、水上運范動組寒團等求；（2）倍設置恢共享涌社區(qū)潑體育買運動翼空間睬如：遇運動醉廣場、極午限運打動場球等；(3普)在社點區(qū)文祥化和拼社區(qū)火活動律中始規(guī)終圍途繞“嫁全民健身忘”作獨為中漸心；2、Ｐ—Ｐan寺ti愛so榨cr陵ac石y理想嗽平等堪社區(qū)（1）完閣善、腿便利殼、集陪中、栽倉儲騙式的呢商業(yè)陡購物捎設施；（2）便濫捷的名公共田交通子配套蜘；深盯港直央通巴卵士；（3）高災品牌劑的物荒業(yè)管耽理公坊司提止供高法質素煤的整母體社區(qū)由服務售；（4）園焦林規(guī)浪劃、趣設施鎮(zhèn)配套即在不朵同檔掘次組福團設尸計上實機現(xiàn)均淚好性囑。3、O——Or極ga蛛ni稅sm年s富ha被bi技t生態(tài)（1）利漢用現(xiàn)鞭有小熔山丘預設計刮小型扛高爾嘗夫果聚嶺或氣環(huán)型慢路跑道橫；（2）全袖方位掉使用禾大量濫的高皺科技監(jiān)含量進的環(huán)脊保型掛建筑材吸料；（3）在展整體準規(guī)劃材過程貿(mào)中充蠻分考荷慮對竊地塊勇現(xiàn)有愚自然條紗件和燦地勢煌地貌盲的保駱護。4、R——Re古cu甘pr若ea箱te休閑（1）將爭園林發(fā)、建征筑設今計和佛休閑竟功能徐緊密劉聯(lián)系如誼：設評計花綱墻迷鏡宮、宴腳底葬按摩棚旱泉、屋鐘頂花央園等部；（2）將適部分督會所半功能據(jù)設施膚采用請?zhí)匦苑丛O計邁如：利倚用廢政舊的芝火車孟車廂晝設成畢酒吧聾或咖啡屋痰。5、T——Te鏡mp臘er勾am唐en畫t音律（1）將鑼音樂爸、藝往術的壩培訓寫內(nèi)容墳加入趣未來汗社區(qū)源配套學油校的亦教學絞內(nèi)容怖中，陸引入枝知名哀的藝州術學校加測入其妖中，直成立同鋼琴番、舞羊蹈、伶繪畫礎等豐富內(nèi)憤容；（2）將碑音樂戰(zhàn)、藝爐術主煩題融穴入園燃林規(guī)遼劃如徹：設首計小型屯的音鞏樂噴夠泉、閥藝術幼畫廊晨等等肯。七、核心遇品牌男延展棟定位在本歉項目董的初擱期規(guī)披劃時志以“亞狗太村窯”生干態(tài)住巨宅品強牌體斃系標銹準進牙行，同時木進行“亞曬太村旅”生擇態(tài)住已宅品咽牌體余系認綁證申元報，進而退實現(xiàn)存和強回化項尿目在氧生態(tài)蝦住宅牧、環(huán)渣保開堪發(fā)項歇目品慨牌的艇感召說力?！皝啰z太村齊”生笛態(tài)住輸宅是廈由全諷國工宅商聯(lián)徐住宅模產(chǎn)業(yè)村商繳會和真中國坦太平駱洋經(jīng)抓濟合抄作理聽事會姜（PE網(wǎng)CC）中致國委智員會辰工商新委員石會聯(lián)歉合發(fā)床起的憤一個柳住宅決聯(lián)合言品牌鍬建設大項目.1、國到際品太牌國際羞會所國際撞學校國際米開發(fā)顛及管虜理模邊式2、住強宅性反能認圣證標添準國家《商品車住宅覽性能日認定閉管理爐辦法》國家筐康居篩示范塵工程斬的有需關3、生荷態(tài)環(huán)析境認乖證標配準國家詠生態(tài)鞠住宅背指標陡體系“亞祖太村組”的隸國際觀生態(tài)歉指標俗體系客戶騾定位客戶群體購房目的購房偏好已在龍崗長期居住、家庭經(jīng)濟實力強的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價格利好片區(qū)內(nèi)高收入來源人士及私營業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長期來往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價格深圳關內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名賭建議：“山海壯”：得天叔獨厚無的自并然環(huán)逆境和攏自然比景觀軌優(yōu)勢，暗扣呢“山喝海龍論崗”陵的整場體區(qū)認域特喊征?！板\”：豐富碎的生犧活空微間、莖居住散形態(tài)奸、高容質量許的人陪文活躍動主便題、單園林寨環(huán)境闊的創(chuàng)潤造力姓和形脊象力多，以促及社荒區(qū)生船活。“城”充分叉說明用了本雙項目幣超大偏規(guī)模診的生絹活居來住空桶間?！吧胶？?、城遭”與“星避海名蹄城”、“冬翠海擾花園撿”在名店稱上易能夠取形成峰連續(xù)站性，離進而泳充分叔發(fā)揮長品牌慘互動拆性。振業(yè)拿-粉--栽山海企錦城第四狡部分腸項目吉規(guī)劃遼建議一、軍項目鹽開發(fā)擾規(guī)劃勁戰(zhàn)略畏思路我司穴對于恥本項紹目的暗開發(fā)鑄規(guī)劃閱作出混了一辰個戰(zhàn)盆略性薯構想廚即：交以“橫辰崗片樂區(qū)第感一社窩區(qū)”為項巷目發(fā)殿展平創(chuàng)臺，府以“SP們OR烤T生活蟲革命童”為項鹽目整旦體文柜化主躁題：以“生歌態(tài)、產(chǎn)品味屯、精串品、允品牌走”為核拉心市好場支乎持力?！案唣z舉品藏牌開英發(fā)領錦跑大眼旗、打造閥深圳團休閑口地產(chǎn)箱航母古”（一是）整拉體規(guī)烤劃構庫想根據(jù)各“山戚海生府態(tài)家魂園”廢的整光體構請想在殊小區(qū)話規(guī)劃啊中重飼點考叨慮“親亦山水粥社區(qū)男”的景迷觀營夏造。犧將山呆、水溝、園懶林、唉運動濤場、陣建筑船等等習的一賭切融矮為一貧體，啟創(chuàng)造“天租人合解一”的生件活空斤間。將三季個分鐘區(qū)進師行相女互呼耗應、軟同時捉相互半獨立恐的整爺體規(guī)孤劃?；⒏饔蚍謪^(qū)斯規(guī)劃略為不同毀檔次覺、不徐同風舉格、晝不同瓜運動浴主題的建考筑組沒團，煮從而昂便于棚分階蚊段的陪開發(fā)香推廣妙。（二街）、噸戶型償設計狼構想翁的考壁量因今素戶型輸比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或單體別墅160--2105%（三雀）、世裝修暢標準在本隙項目繳的銷牽售過率程中膽以毛柴坯房巷標準并交樓屑，同恭時提溪供兩無到三旺種不琴同檔誤次的割裝修集標準趟基本押能夠哥滿足雞未來粥項目差的銷訂售需醒要。（四宗）、洪園林誓設計誦構想注重籍回歸蝦自然糞，強交調(diào)環(huán)波境空隆間以