房地產(chǎn)策劃案例：山嵐水岸

順德順成房產(chǎn)有限公司

山嵐水岸商業(yè)項目推廣方案撰寫：順德唐龍廣告有限公司唐龍地產(chǎn)資源決策中心初稿項目統(tǒng)籌

梁文星吳青山

楊惠明總策劃

梁文星策劃組何朝暉溫金波岑健恩楊惠明3策劃前言●受順德順成房產(chǎn)有限公司委托，唐龍廣告對委托方的山覽嵐水岸商業(yè)項目的營銷運作進行策劃工作。●本次項目策劃工作從8月10日開始展開，至8月19日結(jié)束。研究的資料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料；對政府官員、房地產(chǎn)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、普通市民的訪談；相關(guān)項目資料、具有代表性的調(diào)研資料和委托方提供的項目資料等。本公司通過對以上資料的匯總、分析和整理，本著實事求是，對委托方負責的原則，編制出本營銷推廣方案?！癖敬尾邉澒ぷ髟诔醪降恼{(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目實施運作提供科學和全面的決策依據(jù)。4策劃目錄第一部分

專項分析項目介紹/開發(fā)計劃市場環(huán)境分析競爭對手分析5策劃目錄第二部分項目定位及營銷策略客戶定位（消費者/投資者）項目定位項目命名差異化的競爭策略業(yè)態(tài)規(guī)劃6策劃目錄第三部分營銷執(zhí)行方案Logo設(shè)計及VI系統(tǒng)設(shè)計營銷執(zhí)行計劃營銷費用預算及控制媒介投放策略第一部分專項分析項目添介紹/開發(fā)聽計劃/特點棟分析9策劃項目蝦介紹項目驅(qū)介紹位唱置耽：順每德大犬良南黃國東臉路，駕順峰扇公園這旁。建設(shè)報用地邁：81掃20神0平方言米建筑昌面積翼：一悶期首淺層為13盒00丘0㎡商鋪;二期惕一至控三層迷為大有型身綜合名購物惡廣場乖，面海積63婦00蹦0㎡。10策劃開發(fā)甚計劃:分二照期進奪行開發(fā)磁進度目前旋一期趴住宅胖已經(jīng)書竣工進，一烤期商獄鋪即東將進靜入裝停修階煎段項目伶二期我處在峰規(guī)劃跳設(shè)計贊階段恩，幾對家百俊貨公鉗司的泥合作敘已經(jīng)蘋進入粱實質(zhì)腰談判犬階段鉛。開發(fā)序計劃棵及進已度期屬物業(yè)屬性建筑面積竣工時間開盤時間備注一期聯(lián)排別墅1500㎡04-6-3003-12銷售70%一期商鋪、商場13000㎡04-1004-10具備開盤條件二期商場63000㎡05-505-3規(guī)劃設(shè)計階段二期住宅55000㎡05-1205-10規(guī)劃設(shè)計階段11策劃項目椒描述本案帝位于僚順德?lián)u大良偉南國造東路億，順燃峰公仔園旁博。該李地塊跌為大偵良新跟舊城引區(qū)的劣交界州地帶沸。目前緩，城鞠東板調(diào)塊飛鹽速發(fā)燃展，宮商業(yè)陷與人們居比攔翼雙糖飛；緩順峰薦山板及塊已屢成為但順德都高檔少居住強區(qū)的訴代名巡壽詞。若本案揀同時罩處于允兩大鋸發(fā)展候區(qū)域悄的復蕉合位挎置，傾交通壤方便輕，地桿段的蒸升值杏潛力秧巨大嘉。12策劃項目庫特點元分析(1鋤)品牌刃：山嵐糟水岸瘡在前亡期的暮推廣霸中，旅作為忍高檔屆次物鹿業(yè)的浮品牌會屬性羽已經(jīng)腰深入斬人心窮。品顛牌形酒象的鄭走高率將制仔約本江項目土在商次業(yè)規(guī)納劃上懇向中禮低檔迅延伸征的難罪度，帶但對漂本項剃目發(fā)刊展中熟高端旬商業(yè)秋消費板非常帳有利蒙。由于暖順德紙經(jīng)濟米發(fā)展舌水平貍較高山，消糊費者流的中僑高端庸消費鼻需求爛巨大貢，但妥目前饑還缺秩乏真含正意句義上暑的大橫型中百高端鄭商業(yè)淡物業(yè)觀，無沾法滿吵足順辨德消稍費者兇的需傾要，變導致止順德谷中高睬端消徹費大透量外覆流。本項利目憑逝借已刺形成損的高提檔品吳牌形殖象，勾在商凡業(yè)規(guī)慈劃上倦向中知高端寶傾斜稈，順漲藤摸羨瓜，黎必可尖順利濫切入瓣這塊修巨大傘市場錄，搶篇占市引場先刑機13策劃項目開特點先分析(2顫)地段芬：本項總目坐柱落于錘順峰倆公園儉旁，可處于團城東堡板塊絲式和順鄰峰山熟板塊你的復叢合地清段，甚地理纖位置曾十分鏈優(yōu)越耐。目前匹該區(qū)淚域集鏟中了截相當沾的人惰氣和范居住熱認知撫度，莖但商透業(yè)的許認知報度還帆基本竄處于矩空白鐵狀態(tài)頓。因警此，泄由新牧德業(yè)干投資跟開發(fā)研的“名店忽坊”提出盟了城夕東商其圈的墓概念罩，試孝圖改皆變?nèi)藳鰝儗χΤ菛|炕板塊廁的固目有認州知。本項律目與命名店淚坊毗眾鄰而羽立，絡(luò)商場簡規(guī)模歌相當穗、商晃業(yè)規(guī)統(tǒng)劃上什也多帖有類英似，放可謂榆兩虎恰相爭案。但忽雙方熱也不貿(mào)是沒賭有可與以合乖作之荷處，敘在商趣圈的慕推廣稀上就息可以踩反競赤爭而形競合毀，共次同把湊商圈板概念皺炒熱霧炒熟阻，將哈使兩墊個項投目都盤獲益魄菲淺住。14策劃項目沾特點圓分析(3盲)環(huán)境乏：與順鏡峰公券園相敵擁而凱立無腎疑是廉本項趴目環(huán)綱境上螺的最盒大優(yōu)罪勢。貪現(xiàn)代新商業(yè)添已經(jīng)舍由單佛統(tǒng)的列購物相進化裳為集竭購物鳥、休吩閑、洪娛樂朗、旅納游等欠為一津體的叨體驗蹈式消素費方標式。刺順峰鵲公園類作為罩順德拜未來袍重要固的旅逝游、頁休閑鹽、娛蠢樂場和地，援其品偶牌和澡功能制正好橡可以府成為稈包裝梳本項屑目的鴉重要旗載體熱。15策劃項目污特點疏分析(4笨)規(guī)模采：本項擺目一蚊期商段業(yè)建省筑面吼積13步00帳0平方測米，艘二期誕商業(yè)飽建筑遞面積63胸00辯0平方的米，倚共計瞧約76沙00炮0平方取米。漁一期做規(guī)模扶小，油而且咱一期百開盤貼時間卻與二箱期開逗盤時嗓間非沙常接程近，衛(wèi)因此止我們矩認為碎應該糧將一盈、二閘期進投行捆桶綁，滋作為寫一個者整體市共同劈燕推廣尚，一從方面呼可以戴壯大購力量旗，起庫到1+拆1>穿2的效絮果，仇另一競方面留將有套利于企控制真好營馬銷節(jié)娘奏，果并減稻少成鄙本。市場禁環(huán)境英分析17策劃房產(chǎn)索商貿(mào)篇業(yè)成勒第三央產(chǎn)業(yè)行發(fā)展遵的重洪點行害業(yè)在順摩德打治造百讓萬人威口中忙心城替區(qū)的晚大環(huán)求境下襯，隨鈔著整貍體交蹤蝶通環(huán)良境的罩改善撲、廣償佛都屬市圈攪的成念型以匪及城哪市化榴進程莖的推請進，幕順德顆人流申物流粉隨之燥增加丙，房矩地產(chǎn)會業(yè)、跳商業(yè)覺將成如為第盈三產(chǎn)孤業(yè)的婦重要距增長勾點，冊成為喚順德比第三直產(chǎn)業(yè)驕發(fā)展唉的重昆中之效重。順德引區(qū)委每、區(qū)田政府握將專產(chǎn)門為偽這些旦行業(yè)喪制定態(tài)了相梳應的足政策遺扶持刷措施辨，并闊對其銅加強草規(guī)劃角和政洗策引切導，紐奉包括月支持息重大摩項目玻引進姿和發(fā)買展，襪鼓勵個產(chǎn)業(yè)減業(yè)態(tài)膝創(chuàng)新咳等。18策劃商業(yè)勇地產(chǎn)跡發(fā)展站如火不如荼由于鄰看重劃順德歸巨大厚的消針費潛雀能，橡自去冊年開睜始，跳順德冊一些委大型資的商罰業(yè)項占目陸若續(xù)奠親基，拳并進旺入建肉設(shè)期蓄。其矩中有斧已部圾分投面入使捐用的沃順德決第一言個大閉型綜坡合購骨物中叫心——嘉信溉城市垮廣場蛋、計踐劃于愛今年線下半期年開噸業(yè)的禽順德隱家電嫩博覽王中心爹、在狡今年3月份六奠基蹈的盈躁信城換市廣聾場、輩正在被緊張余籌備秒招商教的天軋佑城傳、即飼將開搞業(yè)的神大福冠源超窩市以蛇及預月計9月份私動工允的順加德名村店坊狂等，諷都是蔥投資財數(shù)億拋元的鼻大型致商業(yè)凍項目掘?？梢詴愁A見絡(luò)這些或大型日商業(yè)殼項目桃的建悼成開糠業(yè)，鞭將改管變順舌德現(xiàn)撇有的駱商業(yè)皂格局亭，順蓄德商想業(yè)地物產(chǎn)將辨從此熊打開榨新的毒局面敞。19策劃順德渾目前割商業(yè)鹽的主賠要特炎點●街鋪奏為主飯，大勒型商疏場快掙速崛浸起目前曉，順卵德的紀商用聾物業(yè)廚仍然剝以街壩鋪為蹦主導這，街咬鋪是乓居民歲購物瓶的主虹要場匪所，養(yǎng)也是俊投資迎者投要資商亞鋪的裝主要唉渠道宮。一濤些中也型超崖市、壘綜合拒性百箭貨商追場緩羊慢發(fā)甲展，弊但總先體而謙言，貪規(guī)模梢不大奧。大缺型MA筍LL式商澇場近劣年來夾迅速洞升溫范，但因由于舉均處感于建嗚設(shè)期革和概婆念炒豪作期皆，其芹影響瘡力還頂有待武進一償步顯袖現(xiàn)。20策劃順德蛙目前悉商業(yè)掏主要菠特點●絕大測部分膝的商倦場缺融乏主勻題包飽裝現(xiàn)時吃，絕遲大部也分的揀商場銳都是卸進行聰普通造的單皆一性訪統(tǒng)一偷經(jīng)營石管理藍，沒悉有結(jié)確合自歷身特飄色進君行主經(jīng)題性沸包裝暫，沒搬有突筑出風果格，淘商場鳳的影救響力竿不強獎，導怠致消婆費者仙對這躍些商凡場并灘沒有瓜明顯燥的喜匪好?！裆虉鲑V內(nèi)的抬經(jīng)營耀無明不顯區(qū)蘆分，燈經(jīng)營亂商品矛無特辮色不少件商場夕的經(jīng)運營模白式只唱是單周純的鉤零售忙式百速貨，宇只是梨簡單飾的陳剩列、適擺放付，種舟類區(qū)肯分不姑明顯補，商溝品無傾特色啞，整永體感舌覺較泉為零終散，凱檔次摧不高柿，吸阿引力奶不強漂。21策劃順德破目前扁商業(yè)恰主要五特點●檔次喘均以膊中檔賠為主現(xiàn)時立，絕型大部寬分商汁場所弟經(jīng)營沫的商堤品檔相次主憂要以誕中低智檔為弓主，圍主要綱服務嫩對象斷是當鐵地外坊來工扭及中來低收妻入人棵士。財這與挖順德勺區(qū)的茄整體核消費伏水平畜大相中徑庭誕，此麥種檔賺次無愁法滿豆足本拒地大光部分蠻消費姿者的燦需求討，從引而使飼當?shù)剡t的商雹業(yè)消護費形呢成了栗外流戴的習貌慣。22策劃市場百環(huán)境哄分析離小結(jié)由于巡壽順德蜘城市瓣化的掌相對完滯后組，順哥德商羞業(yè)的憶發(fā)展吃較緩茶慢，悠基本戲還處宮于粗放何經(jīng)營的階襖段，裝這與核順德慈龐大帽的消豪費市訊場極對不相素稱。揚正因貨為現(xiàn)斜有的園商業(yè)櫻消費陡環(huán)境除無法而滿足撥消費貢者日鎮(zhèn)新月葵異的挽消費勁需求濃，因終此導燒致了消費欠額大輕量外偉流的現(xiàn)若狀。近年擋來，仔順德梁進入麗了以抱城市軍化建制設(shè)為漆主題搬的二尋次創(chuàng)涂業(yè)進疊程，馬商業(yè)姓化被唱提升薯到前心所未逝有的造高度完，商業(yè)拒現(xiàn)代殘化、程商場慣規(guī)模柴化、掩消費陵本地疤化成為雖城市販化建炕設(shè)的瓶重中介之重芝。但漫順德熟消費獵外流哨嚴重醉的問表題，須是商依業(yè)化矮建設(shè)拜怎么倘也繞測不過才的門嘉檻。押無論頌是政請府高朽層、青專家鳴學者忘、或賓是產(chǎn)謊業(yè)界珠對此翼問題話都非視常關(guān)幕注，湊并進閃行了泳大量訓的分院析和怒總結(jié)癢，主姥要認右為這魚是本翠地商珍業(yè)環(huán)未境落卵后、們對消鄭費者依吸引況力不肌足的檢問題修。在騙政府盛推動狀下，直一大掀批大謠型的床商業(yè)擾物業(yè)行迅速造開工洲建設(shè)塑，規(guī)閱模和旁數(shù)量植空前。23策劃市場御環(huán)境煙分析螞小結(jié)我們稱認為浮，順凝德消率費外貿(mào)流已刺經(jīng)形家成為如順德李人的惱消費油習慣者和消慢費文今化，您僅僅扶以興遵建大襯型商紋業(yè)物扇業(yè)、棄改善炎商業(yè)易環(huán)境脅來吸鐘引消蘿費者庭還遠鴉遠不崇夠，娃而應掃在根猾本上依改變鍛消費抹者現(xiàn)朗有的頁消費煮習慣縮慧和消主費文華化，茶以全郵新的卻消費蠶觀、英價值麗觀占帖領(lǐng)消忙費者形心智請資源挖。這害就要肚求政項府階壞層、即專家礎(chǔ)階層釘、產(chǎn)懲業(yè)階艇層與盡媒體鋼界能理夠深定入合晉作，凳共同己造勢夠，在市場遣教育方工作婦上投援入足屆夠的隱力量敵，制方造輿懶論聲期勢。以建燒設(shè)大捎型商適業(yè)物頸業(yè)、我改善根商業(yè)抵環(huán)境貼吸引錦消費筒者為針第一坐步，扭以新突的消彎費觀累、價聯(lián)值觀胸改造布消費歡者為孕第二列步，夏步步暢為營愉，才甩能根脂本上豎改變溝順德依消費淚外流日的狀睛況，丹才能介為商封業(yè)現(xiàn)播代化滋建設(shè)恢奠定僅堅實那基礎(chǔ)斷。競爭爬對手另分析25策劃競爭俯對手增分析根據(jù)窮在地旗段、浴規(guī)模刃、規(guī)奪劃、愈目標流消費證群、詳目標擋客戶傘群等戒方面合的特茂性，挽我們魚認為順本項護目主私要競姐爭對地手為貌：名店棕坊、由天佑同城、石盈信啞城市雕廣場嘉信之城市組廣場擾、順雖聯(lián)廣鼻場等26策劃競爭逐對手語項目奸要素德一覽悅表項目名稱項目位置建筑面積業(yè)態(tài)布局工程進度項目定位名店坊大良東區(qū)超7萬㎡超寬廣場、旗艦店、特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū)今年9月動工，明年10月竣工，11月開業(yè)大型多功能主題購物中心

天佑城容桂桂洲大道超8萬㎡大型百貨、連鎖超市、美食世界、娛樂天地、文化書城預計明年3月封頂，年中開業(yè)順德城市新坐標多元化商業(yè)廣場

盈信城市廣場龍江鎮(zhèn)東華路約16萬㎡購物、娛樂、飲食、游樂、康體、農(nóng)貿(mào)市場、商務公寓分三期開發(fā)，首期明年元月1日開業(yè)游樂MALL式商業(yè)步行街現(xiàn)代樂園式商業(yè)王國

嘉信城市廣場新城區(qū)約14萬㎡美加式的時代購物廣場，新加坡式休閑購物長廊今年5月已經(jīng)試業(yè)家庭式商場

順聯(lián)廣場陳村超12萬㎡集購物、飲食、休閑、娛樂等六大功能于一體7月28日奠基華南首個體驗式購物ＷＡＬＫ

27策劃競爭施對手昨分析唉小結(jié)與競拉爭對輸手相床比，御本項終目在爺房地牢產(chǎn)商剃綜合誕實力銳、規(guī)師模、刻規(guī)劃積、地羅段上估都不臨具絕泥對的術(shù)優(yōu)勢約。從表竿中可購以看墾出，五大笑商場加上棕本項斑目基鐮本上騙都在膠這一緊兩年粥內(nèi)全仙部推給出，置無論范是對組消費非市場均，還顛是對該投資央市場敬，都延將帶亦來巨殲大壓弊力。括一場斗殘酷喉的市講場搶贈奪戰(zhàn)趟不可暑避免六。而兄由于鞏盈信竿城市痕廣場爬、順臨聯(lián)廣溫場偏旅居順癢德邊蕉緣，雀嘉信有城市齡廣場驢屢遇兩挫折床，因付此，市場廳王者礦之戰(zhàn)冒主要憤在本畢項目問、名節(jié)店坊擁和天棟佑城什之間山展開。名店頌坊與要天佑行城推隔廣上趴的共廟同特土點是慢本土筆化氣聾息濃震厚，斯霸氣布不足醋，沒寸有建進立市都場形刻象上珍的相飯對優(yōu)股勢，嘩雙方怨的競落爭處秋于膠劫著狀捕態(tài)，撿難決牧勝負望。因此軌，本欺項目伏的切纏入點懼就在姜于憑偵借優(yōu)漢勢的簽品牌迫形象獲建立故最具提優(yōu)勢桶市場滔地位從，以慌王者廢的氣鍋勢引客領(lǐng)市珠場、榨搶占兇市場幻玉。第二匆部分項目叔定位及營樹銷策糊略客戶拐定位（消趙費者/投資威者）30策劃項目往目標脂消費丑群體題界定A、3公里東核心麻消費規(guī)圈以城港東板忍塊與捆順峰摔山板開塊為身核心步，未持來規(guī)哪劃人市口超10萬B、10公里懇主要紹消費竄圈以順津德中例心城笑區(qū)（外大良瞇、容錄桂、訴倫教狀三鎮(zhèn)箱）為格核心德，未找來規(guī)衣劃人窗口超判百萬C、30公里宏補充筐性消瓶費圈覆蓋倚順德欺及周累邊地秋區(qū)，寧人口秘超30蔬0萬D、旅宮游休蠻閑消冠費群涂：預計臘每年抖超20萬人31策劃消費宇者特樹征分撥析消費港力較沖強：斧據(jù)統(tǒng)扇計，匙今年挖上半妖年，拖順德萄的恩劉格爾砍系數(shù)谷已經(jīng)生跌破30漁%，進吸入聯(lián)途合國錘糧農(nóng)至組織槳劃定診的最今富裕鍛區(qū)。篩順德零城鎮(zhèn)索居民越家庭悉上半筍年人彼均可長支配粘收入監(jiān)達到10雄35府0.造89元，溝人均講消費番性支海出76贏86芳.8被8元。數(shù)字送表明紋，順齒德城麗鎮(zhèn)居業(yè)民人雀均可陷支配攝收入儉比全賞省平保均數(shù)喂（72乞63諒.5膨1元）芳多出30瓣87稅.3存8元，鹽高42疫.5要%.支出伙比全鞭省平暈均數(shù)紹的52四57說.7即9元多24并29夫.0贏9元，按高46側(cè).2叉%。上膜半年頓順德煉商品烘銷售潑總額任為21曬4億元協(xié)，同養(yǎng)比增意幅達27杜.7毀%。32策劃消費倦者特深征分怒析●消費勤外流幟嚴重躺：出外爛旅游臭休閑搖兼購瞎物，協(xié)已經(jīng)幼在順缺德形誘成消劣費習抵慣。販每縫辟節(jié)假漸日，齒成群博結(jié)隊膝的順塊德人突自駕籃車去料到香亮港、岸澳門澤、廣談州、伸深圳椅、佛濁山、虹中山達等地富休閑夾購物越，消療費額穩(wěn)巨大念。33策劃消費濤者特拉征分煎析消費及國際解化、朝品牌腳化、冊高檔鋪化：順釀德經(jīng)鴿濟發(fā)隆達，恥人們療生活邀富裕后，對網(wǎng)品質(zhì)童生活源的追們求也貨越來允越熱躬烈，翠對品柄牌、衛(wèi)名牌熊產(chǎn)品傅的喜金好度澆增加輔；順矮德人嫁也經(jīng)路常走嗎出過硬門，短購買題國際君品牌灣產(chǎn)品購。因矩此，摧國際風化、綁品牌干化、貓高檔湊化將暮成為債順德?lián)Q消費妥的主福流趨消勢。休閑籮消費湯最受穿順德寒消費你者歡寒迎：順設(shè)德消渾費者樸喜歡舌外出益旅游像休閑挨，也獸喜歡誰進茶努坊、秀沐足造、桑名拿、盾泡吧挽等。戚娛樂成休閑抬已成倡為順蔽德人洗工作溪之余集主要量生活防佐料萄。34策劃項目箱目標過投資溝群體幕界定●第一庫類投坊資群橡體：私營鉗業(yè)主稅、企笨業(yè)中停高管兼理人命員、比公務爛員、俘高級拒白領(lǐng)娛、年煉輕成聽功人良士等●第俗二類妨投資妹群體答：周邊霧鎮(zhèn)的娃高儲溫蓄群呢體，珍希望充通過連投資琴商業(yè)約地產(chǎn)遼獲取懲穩(wěn)定棍收益懷；●第慘三類破投資枯群體也：外地輩來順開德投柄資者35策劃項目讀目標靠投資鹽群體露界定●收入財：家母庭年灑收入砌為8萬元柳以上謙（以塵投資嶼支出作占總潛收入20藥%～40億%來計家算）●特果征：茅有較泥為雄羊厚的抵經(jīng)濟公基礎(chǔ)出，熟闖悉順膚德，酬有廣勞泛的傲社交貼關(guān)系螺，對替新理哲念有躺較強稱的接襯受度解，但荷有著粉冷靜胸的思紅考與喚判斷慮，多群投資濤經(jīng)驗軟，對尿地段麗及相雙應升塘值潛邪力較愛為注脊重。36策劃投資港者需氣求分劇析●偏愛赴沿街盡商鋪目前裝，投策資商千鋪的匠類型肚中，捷由于匪投資繳者對津客流裙量和旺消費懼模式辟的基元本判盤斷決閱定了隱傳統(tǒng)擱的沿疼街商驗鋪還朝是主砍要的寒投資只類型螞，占外了投斬資需膀求的飲６成遲左右萌。但摘商場雕式商敬鋪的救需求腳增長能非常百迅速危。不貿(mào)過相輩當一辟部分床投資芝者對濕商場袋式商粉鋪的鑼后期棒經(jīng)營奮和租赴售情奮況有搶一定杜的擔午心。販總的餐來說蠅，商浮場式旨商鋪析還處座于投累資引還導階竹段，垮各大煮發(fā)展機商都攔在實耀踐中遵探索愛好的哨發(fā)展樸道路簽。37策劃投資喉者需渴求分滲析●成長暫型地用段受掃青睞在中餡心區(qū)掌的建飛設(shè)過樂程中等，投修資其晝周邊材商鋪誦，已察日漸艦成為軍樓市蹦穩(wěn)健臭型投努資客裝的長聰線投盜資品誰種之就一。蛇這種崇目前搜還處躲于蓄扔勢階渡段、層但將施來增勸值空乒間巨秤大的理商鋪逗，專牽家稱缺之為支成長徑型商沉鋪。涉住懂宅郊吳區(qū)化楚趨勢換的推貝進，愛使商紋業(yè)網(wǎng)貸點的假建設(shè)辰從中刮心向徑邊緣芳區(qū)域編轉(zhuǎn)移昨。依躬附于鄉(xiāng)豐新城專建設(shè)機而蓬尤勃發(fā)籃展的奸外圍尤地區(qū)肌商鋪飾，由苗于其凳良好哨的成逆長性義，廣棄受順甚德投宴資客叫的關(guān)票注。索當然屢這類成商鋪商比傳伴統(tǒng)商禍鋪市刺場的恐經(jīng)營汽變動菊因素欺相對膚高一童些，邊高回窩報同翅時也寸帶來崗高風伶險。38策劃投資刑者需嘉求分滾析●推崇慢小面令積商唯鋪小面邪積商愧鋪歷嚇來是大投資汁的稀頸缺品杠種，秒它的裝投資羅價值烈很高花，主譯要原擺因是收單位搏面積尖小、沿總價牲低，爹吻合木絕大觀多數(shù)吼投資綠者投世資起琴點低利回報各收效懼快的服購買灑心理彈，同伍時也芹能較度大程默度降憶低投壁資門某檻。寶受唯總價蚊限制錦，市宋民對小小商喬鋪仍退情有損獨鐘莊，投佳資商添鋪的歪面積膀以１肥００獨平方端米作栗為基所本分辣界線述，１逃００引平方粒米以撓下的糞占半滑數(shù)以古上。左小面喪積商護鋪成跑為熱延點。鎮(zhèn)而面占積大蔑的商刷鋪因抽為總稻價太隆高，境而被抓冷落域。39策劃●地段/位置鞋仍然摧是第劍一考揚慮因逼素，廟其次掉分別從是交側(cè)通便周利性暫、商賄業(yè)環(huán)恨境、砍發(fā)展餅商實勢力、唉主題喬規(guī)劃搭、價泥格、處廣告州力度豈、配言套設(shè)窯施等●客跟戶的博投資司特征晃和動攔機非夸常明濃顯。桿客戶拼為何虎投資婦、投五資的改用途溪、投祖資時揚間、抖投資訪預算橡非常豈明確帥，決固策時瞧間較礙長，列就是貍說投恥資交宗易是叮非常筍理性轉(zhuǎn)的業(yè)娃務。投資像決策給分析40策劃●客戶宰存在鄰購買叫恐懼鋸。商秧鋪是交一項慣巨大士的投縣入，是而且杠有一濱定風糊險，領(lǐng)客戶陵購買姑十分門小心存。同晝時，爸對商甩鋪價莖值造鏡成影宗響的順因素養(yǎng)較多斑，如盈：周需邊改捷建、分政府欲規(guī)劃艇調(diào)整覽、區(qū)邀域競樣爭等桐等?！窭蠋Z客戶豎對購酬買的蒼影響判又比介較大兼，客初戶的摘良好請感受尼會感貧染和綁影響腫他們竿身邊舍的人屋，畢遣竟他蓬們的迎特征鉤差異膜不大吧，俗男話說淘："物以吵類聚較，人名與群賄居"。投資紅決策您分析41策劃●商場蓋式商洞鋪逐罩漸升趴溫，海客戶陰偏愛朗成長帥型地繡段和鴉小面棋積商停鋪；●客立戶投勿資需強求明代顯，巧購買蜘是理盛性的留，但停存在恨一定喝的購宗買恐受懼，油發(fā)展算商應奏建立咳相應偉風險門保障愧機制?。弧窭铣罂蛻羰栌绊懛褡饔么┐?，育合同賠簽訂榜不是聰銷售閑結(jié)束旬，而習是新肉的銷建售開平始。小結(jié)項目朝定位（我固們提號供怎紫樣的帝品牌肅和產(chǎn)批品）43策劃項目街核心偏要素●本項軌目位患于城鉛東板與塊及交順峰矛山板肚塊的譜復合寒地段隨，緊戒鄰順僅峰公咳園；●名首店坊城與本筋項目客相繼冷崛起去，城時東商踩圈冠謠蓋順睬德；●本察項目捉在前績期推淡廣中鹽確立屑了高寇端的邪品牌盾形象躬；●消移費者轉(zhuǎn)趨勢豈為國矛際化固、品濱牌化張、高溪檔化貞、休眠閑化君；●投烘資者論對商禽場式逼商鋪凍投資唯意愿輪上升宮，對要中小盈商鋪熄和成勢長型寶地段叼情有歡獨鐘善；44策劃項目疏核心處要素●休閑目化、穩(wěn)生態(tài)純化、蠟娛樂華化、林體驗釀式；●國羅際的抹、全刃新的苦、高溝檔次蔬的商眠業(yè)模拿式；●中質(zhì)心的爺、空污前的甜、具監(jiān)有創(chuàng)南新性侮的；45策劃品牌桐定位（我幸們是毛什么胃？）國際訊休閑廉式購毯物公娘園46策劃市場憂形象劍定位（我砍們地躺位如嘉何？趟）中央王商業(yè)攻區(qū)47策劃商鋪掠模式慎定位（我敢們的舟產(chǎn)品音）中小枯型產(chǎn)蹤蝶權(quán)式蓋商場羽商鋪48策劃核心碧推廣粗主題價值忽投資●通過乎核心紹推廣款主題貍向投穩(wěn)資者棕充分咽傳達馬品牌燙的價聞值和略個蹈性，晨使品識牌內(nèi)罪涵更召生動顧、更泊豐富丟、更標直觀棋。●本聚項目就核心穿推廣錫主題咳為：49策劃核心敞概念烈的提騎煉與膜闡述國際籮休閑掘式購這物公香園價值豆投資途新主棚張足值升值三大繁指標指：地域冰條件福：地誓段具胳有優(yōu)析越性硬件轟條件計：既物齊業(yè)的椅硬件天價值含字金量羊高，魔物有如所值商鋪討售價交：性價仆比具未備強繩勁競爭占力五大景資源螺：一、萄地段辦的稀境缺性二、蛙規(guī)劃熱的前顆瞻性三、欺與政壓府發(fā)競展規(guī)辦劃的清吻合歇性四、淘經(jīng)營霜的持飽續(xù)性距和發(fā)執(zhí)展性五、覽與周揚邊房必地產(chǎn)口發(fā)展養(yǎng)的協(xié)村同性保值七大沙條件倉：一、蝕項目主所在僵地有信足夠某的人播氣；二、筑項目惜所在帆地有露良好擱的商盼業(yè)環(huán)狗境；三、路項目嗎所在滋地有那發(fā)達繭的交果通四、楚有專載業(yè)的謙前期囑規(guī)劃委；五、佳面積挎適中哥；六、弓政府耽政策覆支持豆。七、厭企業(yè)踢的組丸市能歌力及言經(jīng)驗丑。50策劃項目音命名窮建議山嵐牢國際稼購物傾廣場51策劃差異蒼化的虹競爭暴策略商場斷公園發(fā)化隨著助商業(yè)鎮(zhèn)地產(chǎn)菠的不匙斷發(fā)認展，甜人們脊的消哨費觀技念快鍛速更澇新，俘消費砍需求咸開始舍朝多邀元化經(jīng)方向蛾發(fā)展區(qū)，在窄購物園的同扎時開添始考粥慮休拿閑、霞娛樂幫等。刷本項乘目與葬順峰刺公園僵相擁石而立承，在建筑爹設(shè)計趟正好促將商甩場與紀公園扛融為狀一體咽，實敘行商軋場公覽園化壞，使收休閑顧、娛北樂體潮驗無倚所不驗在，雖給消盈費者借帶來老愉悅皇的購密物感修受。52策劃差異詠化的李競爭言策略建立逆投資績防火燭墻投資生商鋪狠是一抵項有掏一定在風險棋的交借易，漠且投乒資者家一般酸較理輸性，筆對風屆險的遺考慮膝的比謹較多半。因紗此，茶從顧煮客角駛度出基發(fā)，順我們屈有必晨要建曠立相或應風棚險保蔽障機塑制，內(nèi)也就然是建歸立投度資防輔火墻弄，來占確保瘡投資讀者的鎮(zhèn)風險娘最小擱化、錦收益蒜最大角化。目前們較流露行的延做法廚是采泄用商廊鋪售濃后返賊租的完形式籍，一衛(wèi)般開發(fā)亮商承智諾多洋少年“返租”，每蜜年給截予投縣資者X％的鵲回報飯，以限確保汽投資事者的圈收益論。這揮種形產(chǎn)式在明開發(fā)污商組抹市能慘力較配強的幸前提登下不先失為惜一種盤雙贏夕的好渠辦法念。53策劃差異殃化的舌競爭秋策略不賣跳商鋪松，賣隱賺錢殊方案商鋪附的投催資者諒有三雷類：腰分別班是出橋租、爹自營神和在上買賣以中賺酷取差督價者槳。調(diào)皆查顯筆示：55％的狂人為搏出租竭而購調(diào)買商催鋪，歸自營喘的約鬼占35％，幻玉另外鄉(xiāng)豐有10％的獸人是科打時嘴間、雨價格臘差的熄純投飽資者縮慧。對辮于商憑鋪這愚種投散資工攝具，讀雖然曉每人堆投資齒的動阿機不綢一，憲但都子是出森于賺默錢的葵目的鐮。因她此，恩要說本服投志資者錘購買桶，必皇須先侮告訴線他們詞如何劃能賺稱錢，偽也就鋒是說顏，必霉須給母他們比一個網(wǎng)投資其賺錢狐的解屋決方鋒案，耐才能假更容花易的笨打動樣投資擾者。我們混賣的蹄是一宣個賺敏錢系把統(tǒng)，薦商鋪梢只是要一個覆載體川。營銷案操作張上，厭我們算將扮捷演消術(shù)費者壇的投瓜資顧摘問的創(chuàng)角色胃，傳葡播投竿資知寺識，動提供泳投資仿前的萬咨詢扇考察嘉、風航險評調(diào)估服鈴務，彼投資奇中的堅金融告、法草律服湯務，對投資質(zhì)后的善市場竭信息析服務取等一啦站式源投資境解決膛方案陳。如主此即右可以幣樹立槍品牌腎形象鹽，形萬成良侄好品沾牌美凳譽度政，又窩可以醋較好疏的促儉進銷蹲售，萍減少慘壓力株。54策劃差異逐化的弦競爭疫策略建筑卵風格沉（建籠議）建議哪仍然匙采用紹地中看海式鑄建筑熄風格閘設(shè)計她，在勢順德疏獨具稠一格谷，彰墊顯國貪際魅北力55策劃業(yè)態(tài)饑規(guī)劃須（建塞議）A、國際扒百貨陡城：國穗際一百線百籌貨B、旗艦蓮超市：大脅型超謎市C、香港晝城：數(shù)掏碼家嶄居港產(chǎn)、流舉行前匙線、耳香港侍專賣帝特區(qū)……D、品牌己特區(qū)：男對人世刺界、口女人胃世界悶、皮秀具世豎界、鉛國際粒珠寶邀城……E、國際棋休閑句廣場：地蟲中海獻風情蛾廣場烤、美這食城睡、茶省坊、裳兒童悠樂園安、情扭侶走布廊、扁沐足姥閣……F、動感湖地帶：健松身中圖心、著美容談纖體搞中心……第三托部分營銷荒執(zhí)行贏方案57策劃Lo蘇go設(shè)計率及VI系統(tǒng)寇設(shè)計正式示確定不項目葛名稱宇后展拖開，肝由合棗作廣樂告公美司承便擔。營銷絕執(zhí)行禿計劃59策劃品牌推傳播延手段歲整合通過棟營銷保創(chuàng)新眾策略匯、新生聞營爆銷策稻略、挨活動燭營銷貫策略磨三位摔一體幕的整脊合行丙銷手燭段展炊開全留方位客、立澇體式敏的推蒼廣。品牌什信息栗的有蘇效統(tǒng)孫一有沸助于廈核心小承諾蹈更強哥而有付力！營銷尋創(chuàng)新木策略活動死營銷種策略新聞奶營銷茫策略國際盟休閑販式購齡物公悟園價值瘡投資60策劃整體刑推廣辯目標強勢責建立些本項散目的本品牌烏形象赤；配合員銷售脊計劃善，順幟利完途成銷鍵售目鈴標；開盤礎(chǔ)時取眠得轟乎動效肆應，普使本勺項目屆成為宜順德眾商業(yè)婆市場削的龍功頭，銀取得撐經(jīng)濟晚效益孤和社直會效仇益的勒雙豐梨收。61策劃全程青推廣略階段根據(jù)符房地醒產(chǎn)的描運作踩規(guī)律慨，把命整體福推廣湖階段疊劃分富為四懲個階球段第一辣階段尼：預蒜熱期綿（04年8月-1惜0月）第二期階段芳：啟亞動期跟（10月-0愈5年3月）第三液階段寄：高匯潮期應（05年3月-0境5年10月）第四回階段通：持按續(xù)期堤（05年10月-）62策劃全程苦推廣做階段推進斬策略預熱窩期削啟言動期狹高潮家期責持盲續(xù)期市場洪教育形象秀導入品牌促建立情感灘訴求品牌艦提升進度羨拉動強勢尾促銷公關(guān)刷互動品牌體銷售慣性駛銷售63策劃總體年推廣醒策略—階段先性策瞞略時間預熱斗期啟動而期高潮彎期知名鄭度1月中竊旬—2月上杯旬2月下戀旬—3月下禽旬4月后持續(xù)甲期04年8月-1獵0月10月—0忘5年3月05年3月—0盟5年10月05年10月—公關(guān)達活動賠預熱兆市場誰，傳循遞“立消費躍就在慈家門遷口”快的消話費理伍念密集流的硬余軟性唯廣告鐘投放閱強勢灰輸出晉“避國際犧休閑戰(zhàn)式購斷物公著園”混的品雷牌形宋象，償輔以窄強勢鑰的公喇關(guān)活躁動啟禁動銷浴售密集斃的硬鵲性廣虧告投聽放推晴廣“價值植投資”理念壓，輔仆以強蘇勢的熱現(xiàn)場辱促銷辱活動走實現(xiàn)歸銷售塞的火肅爆持續(xù)瞞的間殘歇性味的硬碧性廣壤告投項放配幫合階掏段性癢的促職銷/公關(guān)莫活動距，鞏忙固品礎(chǔ)牌形鞋象，瞞實現(xiàn)典常規(guī)港銷售64策劃階段剖性推藍廣進戰(zhàn)程（1）公關(guān)/促銷左：“消孩費就斤在家憶門口兼”系壩列活嗽動“傲立素順德趁財富懂之顛”新聞咐發(fā)布天活動軟性牛廣告籌配合碗：價速格炒借作系典列公關(guān)/促銷錢：1、十言一現(xiàn)沃場活附動2、黃酷金商掩鋪拍羅賣活籍動硬性口廣告盲配合杠：1、電忍視廣田告（港形象展廣告枯）2、報鵝紙廣約告（送招商廊廣告+形象啟廣告+活動蓬信息崗）3、宣歲傳物肆料：牌招商蠻書、碧單張蠶（根辭據(jù)不接同活糊動階喜段更址換活批動信評息）浸、DM、展雨板大驕力派穴發(fā)4、現(xiàn)斑場包糊裝：抱工地排、售村樓部、伶現(xiàn)場可周邊5、電屆臺廣洋告：示形象勾廣告公關(guān)/促銷貢：1、元截旦現(xiàn)廳場活燦動2、一奮期促欠銷活聲動公關(guān)/促銷漸：促銷喘活動軟性貫廣告露配合縱：價值晚投資途白皮枕書發(fā)已布硬性舞廣告古配合1、路慶牌、惕車身2、宣業(yè)傳物酸料：摩招商忌書、走折頁犯、海港報單是張、DM等準徹備3、現(xiàn)潮場包胃裝：驅(qū)工地梳、圍惑墻、資售樓副部、華現(xiàn)場墻周邊硬性幫廣告異配合鋸：1、電確視廣他告（縫形象緣瑞廣告抖）2、報挺紙廣違告（違形象柿廣告+招商叫廣告護）3、宣斤傳物匯料：接單張騾（根長據(jù)不鉛同活汁動階顫段更使換活遭動信堵息）4、現(xiàn)奸場包至裝：羊根據(jù)限活動緊不同碑階段資更換燙主題5、電例臺廣否告：要形象原廣告+活動始信息硬性詠廣告祝配合與：1、電零視廣懶告（炕形象撫廣告浪）2、報充紙廣茂告（擱產(chǎn)品終廣告+活動忍信息歌）3、宣膏傳物繳料：睛單張楚（根曉據(jù)不零同活釘動階刺段更兇換活淚動信雁息）4、現(xiàn)部場包拾裝：拐根據(jù)箱活動敬不同賓階段懶更換林主題5、電糟臺廣或告：割形象狼廣告+活動席信息軟性喬廣告脆配合敲：價值降投資敲凸顯懇投資不價值載炒作買家抄追捧手系列軟性版廣告孫配合捆：價值化投資吸深入斥炒作配合池階段咽性活落動新農(nóng)聞炒湊作8月2月10月05年1月預熱驢期啟奧動懇期65策劃3月10月5月持雀續(xù)豪期公關(guān)/促銷澡：商業(yè)遠投資經(jīng)推介蹤蝶會活戲動公關(guān)/促銷固：五一咬現(xiàn)場鞠活動十一屑促銷對活動公關(guān)/促銷束：業(yè)主帝聯(lián)誼提活動軟性路廣告址配合黃：不賣私商鋪完，賣嘩賺錢轟方案靜炒作怖系列軟性凡廣告息配合狼：中央殃商業(yè)沒區(qū)炒明作系粱列配合職階段調(diào)性活郵動的袍新聞絮炒作軟性損廣告則配合淚：配合江階段馬性活粗動的賠新聞借炒作硬性厚廣告喝配合間：1、電聾視廣燭告（愉形象偵廣告執(zhí)）2、報歉紙廣午告（份產(chǎn)品吐廣告+活動炕信息蝦）3、宣滔傳物尼料：錄招商陸書、啦廣告鐵雜志得投資盾手冊習、單修張、仰海報攀、DM（根值據(jù)不夾同活節(jié)動階立段更喜換活逗動信投息）4、現(xiàn)慣場包御裝：福根據(jù)介活動姿不同饅階段藝更換弊主題5、電噸臺廣遞告：億形象堂廣告+活動篇信息硬性貼廣告劈燕配合冶：1、電勵視廣偵告（接促銷蔥廣告上）2、報壟紙廣幣告（拐促銷區(qū)廣告+活動栗信息粥）3、宣自傳物撐料：浴單張?zhí)遥ǜ`據(jù)不學同活蔥動階母段更轉(zhuǎn)換活淋動信娛息）4、現(xiàn)候場包與裝：改根據(jù)衡活動辦不同北階段買更換旅主題5、電懂臺廣根告：毛促銷發(fā)廣告+活動損信息硬性菜廣告瓶配合螺：1、電盈視廣選告（場形象資廣告+促銷凍廣告哥）2、報帝紙廣轉(zhuǎn)告（仙促銷漸廣告+活動覆信息釋）3、宣描傳物灑料：柴招商蛋書、探單張亮（根筑據(jù)不踏同活就動階柏段更疑換活壺動信絡(luò)息）4、現(xiàn)償場包翁裝：準根據(jù)夏活動吳不同用階段毛更換底主題5、電盼臺廣等告：售促銷涼廣告+活動舉信息階段響性推扣廣進鉤程（2）高紗潮威期66策劃新聞西炒作蟻進程侄（1）預熱消期啟動獎期價格嫂競猜伍系列塑炒作國際鄭休閑業(yè)購物男公園鉆首推震價格亮知多誦少媒體傅、消始費者案齊競?cè)什乱缘图捎陬A菜期價磁格推猴出市窮場“價值蹤蝶投資”白皮宴書發(fā)通布系送列價值勢投資察理論喂體系瞇解讀建立慶最具間價值優(yōu)投資煌方式灘模板價值揮投資撲凸顯編投資疊價值“消費饒就在象家門勞口”系列瞎炒作□順膀德挽炒留消轉(zhuǎn)費者尋在行擔動□萬涉人簽震名會□發(fā)宴現(xiàn)順辰德中鴉央商康業(yè)區(qū)“傲立連順德岸財富躺之顛”新聞維發(fā)布述會傲立補順德形中央額商業(yè)快區(qū)國際部休閑絡(luò)式購稠物公松園空粥降順抵德決勝旬順德回財富發(fā)之顛黃金快旺鋪練拍賣揮系列矮炒作拍出甚天價舉牌玻踴躍成果窩巨大67策劃新聞培炒作我進程陪（2）高潮洪期中央亦商業(yè)雅區(qū)系盒列炒略作東區(qū)談商圈+順峰達商圈+新舊餅城區(qū)泊核心汗地段+國際腸休閑酸購物起公園=中央糕商業(yè)歉區(qū)在中煮央商挖業(yè)區(qū)辛，與涂財富穿親密暢接觸中央停商業(yè)紗區(qū)顯膛龍頭章風范買家繼追捧價系列敗炒作無憂職投資賓，快勾樂賺邪錢只想宴一次是買個另夠“商業(yè)柜投資末推介協(xié)會”系列戰(zhàn)炒作中小羊型產(chǎn)碗權(quán)式事商場艱商鋪病刮投種資風寺暴打造奴投資愚防火療墻不賣果商鋪主，賣夢賺錢番方案將“價值宰投資”進行拳到底持續(xù)尾期根據(jù)據(jù)各階頂段不柿同活恨動而遣進行練的相只應炒翻作營銷剩費用織預算滾及控電制（總絲式）69策劃營銷塊費用享預算（總雕）現(xiàn)場折部分樓盤淡現(xiàn)場捉裝飾工地治圍墻崖廣告售樓稼部裝稅飾布呆置廣告瞇制作吸及媒墨體投候放招商墨書廣告搬雜志投資膨手冊電視弟廣告?zhèn)埔?guī)作電視煎廣告醬發(fā)布報紙奧廣告宣傳調(diào)單張夾報DM提袋售樓賊資料室外惱效果秋圖噴飄畫其他現(xiàn)場提促銷紙活動公關(guān)頭活動禮品大型避活動費用吊構(gòu)成70策劃整體營銷費用啞預算（商槍鋪總晌）備注遣：（按法銷售因總額5億算太，約侵占1%，而暫廣州歐商業(yè)床地產(chǎn)蠅廣告糕費用蓬約占觀總銷安售額2~3%）約60冊0萬元71策劃營銷窩費用費用魔分配霞比例（總街）現(xiàn)場盈部分志廣鳥告制滿作娃廣綢告發(fā)屯布聚現(xiàn)場奇活動新戶外唯廣告環(huán)禮茂品債大鵲型活黑動20萬元15往0萬元20除0萬元50萬元10封0萬元20萬元60萬元TO醋TA禮L芳60酒0萬元按類閱別分垮配72策劃營銷溜費用費用猴分配午比例（總卷）按開批發(fā)期敬分配TO庫TA懶L雙60漆0萬元一期（銷胃售量灣約占肝總20稿%）二期（銷吹售量屈約占嘗總85燙%）說明36喜0萬元（費廉用約何占總60扁%）24墓0萬元（費帶用約移占總40社%）各前期橫制作簽通用竟物料文占較抖多比水例73策劃媒體墨費用青比例齊基本晴遵循肺：預熱瀉期：孫啟動聯(lián)期：閥高潮贈期：膚持續(xù)扎期=1毒.5：3.扶5：4：1.醋0全程際整合宏推廣蝕階段時間預熱鐘期啟動銀期高潮遠期知名剖度戶外念廣告牙為常色規(guī)投躁放,電臺午投放捎補充柏電視罩、報膀紙的遞不足持續(xù)嚷期8月-1楚0月10月—0遷5年305年3月—1基0月(二期殼開始晌啟動)05年10月—74策劃階段觸營銷看費用果分配預熱淡期（54萬）04年8月-1蒙0月一期謹費用變分配扁計劃高潮淚期（14靈4萬）05年3月—1轎0月啟動糠期（12廣6萬）10月中待旬—0求5年3月持續(xù)混期（36萬）05年10月—TO竟TA宅L潮36笑0萬元媒介稱投放撫策略76策劃目標腎受眾奪接觸滾什么逝媒體?萄–廣州