房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理三

1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進(jìn)度控制方法及關(guān)注因素，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進(jìn)度管理的主要任務(wù)，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗(yàn)收的工作程序；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)，成本管理的參加者，進(jìn)度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗(yàn)收的要求，范圍及依據(jù)。第9章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理本章學(xué)習(xí)要求影響因素多質(zhì)量波動大質(zhì)量隱蔽性終檢局限性評價方法的特殊性9.1質(zhì)量管理質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施全部管理職能的所有活動。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)1.施工前的質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容主要內(nèi)容有：（1）審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。（2）組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會審。（3）對工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制。（4）對永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應(yīng)按審批同意的設(shè)計(jì)圖紙組織采購或訂購。（5）審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計(jì)，對于工程質(zhì)量應(yīng)具有可靠的技術(shù)措施來保證。（6）對工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。（7）檢查施工現(xiàn)場的測量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線以及高程水準(zhǔn)點(diǎn)，重要工程還應(yīng)親自復(fù)核。（8）協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計(jì)量及質(zhì)量檢測技術(shù)和手段等。（9）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會議制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量報表制度和質(zhì)量事故報告及處理制度等。（10）把好開工關(guān)。2.施工過程中的質(zhì)量管理（1）協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制。（2）嚴(yán)格工序間交接檢查。（3）重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自進(jìn)行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。（4）對已完成的分項(xiàng)、分部工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行自檢、驗(yàn)收。（5）審核設(shè)計(jì)變更和圖紙修改。（6）按合同于必要時可下達(dá)停工令。（7）組織定期或不定期的現(xiàn)場會議，及時分析、通報工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動等。3.工程項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理（1）按規(guī)定的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。（2）組織試用。（3）審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗(yàn)報告及有關(guān)技術(shù)型文件。（4）審核承包單位提交的竣工圖。（5）整理有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。

（1）旁站監(jiān)督；（2）測量；（3）試驗(yàn)；（4）指令文件；（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序；（6）利用支付控制手段。9.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報表，以及進(jìn)行現(xiàn)場檢查及試驗(yàn)這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法來實(shí)現(xiàn)的。9.1.4施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段9.2成本管理

（1）編制成本管理規(guī)劃；（2）確定成本管理的對象；（3）費(fèi)用比較與投資偏差分析；（4）有效利用工程價款結(jié)算方法；（5）重視工程變更工作；（6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。9.2.1成本管理的參加者主要有業(yè)主、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等9.2.2項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目策劃階段；（2）設(shè)計(jì)階段；（3）施工階段的成本管理；（4）項(xiàng)目銷售階段的成本管理。9.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方法9.寇3廣進(jìn)急度管典理（1洞）設(shè)碎計(jì)前旬準(zhǔn)備土階段灘的進(jìn)渣度管迷理；（2染）設(shè)江計(jì)階乘段的禁進(jìn)度曬管理毅；（3拒）施漸工階概段的轎進(jìn)度障管理述。橫道梨圖法S形肌曲線渡比較秀法里程赤碑法網(wǎng)絡(luò)膏計(jì)劃繁法進(jìn)度將管理求的主過要任敗務(wù)進(jìn)度泡管理選及計(jì)斧劃在房襪地產(chǎn)廉開發(fā)互建設(shè)豎過程訊中，母房地輸產(chǎn)開稀發(fā)商剖一般違不直忍接對豎項(xiàng)目躲實(shí)施矮進(jìn)度挺進(jìn)行蜓控制站和管湖理，升而是善委托址建設(shè)妥監(jiān)理既單位孝進(jìn)行忙進(jìn)度北控制誕，監(jiān)半理單工位根扶據(jù)建洽設(shè)監(jiān)灶理合懸同分記別對插開發(fā)籠商、雕設(shè)計(jì)貝單位梨、施損工單津位的驗(yàn)進(jìn)度率管理斜實(shí)施鞭監(jiān)督壺。各血單位雙都按尸開發(fā)豈合同喝的要茶求編努制本避單位層的進(jìn)刻度計(jì)妻劃，筑并加間以實(shí)止施，票同時提接受鵝監(jiān)理紹單位陷的監(jiān)元督。9.夾3.瓦3兇進(jìn)度追控制嫂中關(guān)熱注的葉因素房地冬產(chǎn)開煩發(fā)項(xiàng)淡目進(jìn)直度管跪理系夏統(tǒng)（1彈）材察料、責(zé)設(shè)備直的供云應(yīng)情動況；（2畏）設(shè)輕計(jì)變候更；（3駝）勞露動力搏的安顯排情夠況；（4悶）氣胃象條械件。9.談4噸合同斬管理合同引管理杜是房族地產(chǎn)教開發(fā)轎項(xiàng)目慨管理竿中不撿可缺納少的狼重要?dú)q內(nèi)容范，已寸經(jīng)成委為與步質(zhì)量癢管理破、進(jìn)芳度管河理、獲成本分管理肢等并橫列的隊(duì)重要拖管理疾職能耳之一酒。1.艱合同乳標(biāo)的國物的傍特殊勢性4.詠合同絨風(fēng)險勺大3.巴合同忘內(nèi)容佛多，抽涉及開范圍貼廣2.建合同斃執(zhí)行遷周期演長房地沉產(chǎn)開羞發(fā)項(xiàng)李目合猶同的兇特點(diǎn)（1尼）房彼地產(chǎn)杯開發(fā)辣項(xiàng)目宋的主特要合傷同關(guān)災(zāi)系①開旺發(fā)商傲的主配要合袖同關(guān)誦系；②承談包商費(fèi)的主因要合堵同關(guān)舌系。房地缸產(chǎn)開聽發(fā)項(xiàng)外目合敏同的燭作用房地玻產(chǎn)開撇發(fā)項(xiàng)皇目的柱主要張合同秧與分提類（1）明漲確開灰發(fā)商犁和承穗包方雄在項(xiàng)量目實(shí)它施中罪的權(quán)比力和舞義務(wù)炒；（2）項(xiàng)值目實(shí)母施階標(biāo)段實(shí)允行社錦會監(jiān)扇理的熱依據(jù)眠；（3）項(xiàng)睡目實(shí)鴨施的兔法律里依據(jù)跳。（2厘）房集地產(chǎn)伶開發(fā)蓋項(xiàng)目失合同慈的分勒類按簽藍(lán)約各弄方的邀關(guān)系權(quán)可以盤分為盡：①工擁程總惜承包俱合同訂；②迅工程戰(zhàn)分包魄合同玻；③轉(zhuǎn)飯包合汗同；殃④狗勞務(wù)恩分包統(tǒng)合同??；⑤自聯(lián)合拿承包單合同掙。按計(jì)盞價方蠢式分哈類：①固煤定價盞格合者同；糾②可場調(diào)價老格合額同；初③徑成本爽加酬僻金合情同。房地種產(chǎn)開惱發(fā)項(xiàng)菊目合眨同管之理的搬主要客內(nèi)容房地女產(chǎn)開甘發(fā)項(xiàng)亡目，搜通過袋招標(biāo)頓投標(biāo)撒方式存確定含工程納施工村單位顛以后拿，就犧工程良承包馬中涉裂及的盡有關(guān)辛具體捆問題壘與承蘋包商膏訂立魚詳細(xì)煮的工春程承慨包合列同。林開發(fā)瘦商在就工程陰施工構(gòu)過程改中，通需要沫經(jīng)常工檢查叼合同脾的執(zhí)才行情蛋況，慰督促飄施工及企業(yè)哪執(zhí)行鉆合同賣條款蠅，根酸據(jù)工痰程實(shí)啦際進(jìn)皺度與仆施工檔單位捧商議控合同夸中的躬某些霸條款燦需要謀更改毯或取踐消等茅。9.米5絕建設(shè)嚴(yán)監(jiān)理監(jiān)理將單位足在房捉地產(chǎn)們開發(fā)紋項(xiàng)目父工程憐施工殲階段彼的主春要工猛作是溪對工通程質(zhì)險量、集進(jìn)度作、成本拉的管嫂理以修及合朗同管央理和摸信息朽管理盯等工炕作。監(jiān)理紛單位展的主僑要工恢作內(nèi)軟容監(jiān)理埋單位烈的其唉他工利作監(jiān)理匹公司左還可鼠以在厚工程局建設(shè)恢的不犧同階手段提卵供一徑些專稅門的疾咨詢洋服務(wù)探。提供襪專業(yè)猶性工計(jì)作也警是房孝地產(chǎn)施開發(fā)澆建設(shè)牌監(jiān)理殘的發(fā)舍展方依向。9.光6孩竣工固驗(yàn)收開發(fā)找項(xiàng)目監(jiān)完工匆后應(yīng)聽提出污竣工百驗(yàn)收梳申請鼻，完振工項(xiàng)段目應(yīng)獄具備猶竣工冠驗(yàn)收豈的基轎本要楊求。倉竣工削驗(yàn)收你中遺林留的愁問題刻，開橡發(fā)商備與建軟筑承龜包商丙應(yīng)進(jìn)蘇行協(xié)們商并溉妥善辰處理拉?？⒐つ框?yàn)收罰的要飼求竣工梢驗(yàn)收宋的范竊圍及賣依據(jù)(1量)驗(yàn)悠收范轉(zhuǎn)圍(2懷)驗(yàn)貞收依鎖據(jù)竣工允驗(yàn)收怎備案工程體竣工箏驗(yàn)收飼合格立后，膨開發(fā)油商應(yīng)右當(dāng)及終時提倉出工獄程竣哈工驗(yàn)煮收報標(biāo)告開發(fā)劣商組患織工病程竣概工驗(yàn)廟收開發(fā)哭商