房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)含案例二

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)做一個(gè)合格咨詢者——咨詢本質(zhì)：簡(jiǎn)單的東西復(fù)雜化（顯示自己的專業(yè)）當(dāng)一個(gè)合格的老師——老師本質(zhì)：復(fù)雜東西簡(jiǎn)單化感謝公司提供的機(jī)會(huì)培訓(xùn)說明培訓(xùn)目的：

掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用思考問題：——項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來的？——房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？——什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？產(chǎn)出》投入；回報(bào)》付出5目錄CONTENT

五、相關(guān)分析

三、項(xiàng)目收入

四、項(xiàng)目利潤(rùn)

六、典型案例

二、項(xiàng)目投資

一、基本知識(shí)6一、基本知識(shí)估算必要性估算思路估算假設(shè)房地產(chǎn)類型（一）估算意義估算必要性在項(xiàng)目的前期階段，為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)并作出投資決策，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。如果投資估算誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。估算作用是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)估算精度要求機(jī)會(huì)研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項(xiàng)目和平均單價(jià)估算投資總額，簡(jiǎn)單判斷一個(gè)項(xiàng)目是否可行。初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目和較確切的單價(jià)估算投資總額，來決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行?？尚行匝芯侩A段：±10%；根據(jù)較詳細(xì)的開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額，來決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行收益投入成本實(shí)現(xiàn)收入投資計(jì)劃稅收靜態(tài)利潤(rùn)動(dòng)態(tài)利潤(rùn)融資計(jì)劃？（一話）估柏算思額路9（三愛）估遣算假寨設(shè)指標(biāo)辜和物斬業(yè)配后比的慢模擬成本手和投日入節(jié)進(jìn)奏估殺算租、測(cè)售計(jì)送劃模逆擬現(xiàn)金議流分偉析相關(guān)陶分析模擬輸開發(fā)積進(jìn)程財(cái)務(wù)床評(píng)價(jià)項(xiàng)目槍經(jīng)濟(jì)晃評(píng)價(jià)竿的基勸本結(jié)貴構(gòu)——以房笛地產(chǎn)頭開發(fā)肚項(xiàng)目旋為例（四巡壽）房猾地產(chǎn)瞧類型別墅板樓塔樓獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地貨產(chǎn)類珠型：雷商業(yè)求、辦范公、謎住宅斧、工眨業(yè)11目錄CO奧NT舉EN堤T五、辛相關(guān)誓分析三、暮項(xiàng)目嫩收入四、旦項(xiàng)目磨利潤(rùn)六、栽典型擴(kuò)案例二、泊項(xiàng)目?jī)€成本一、晨基本抄知識(shí)12二、番項(xiàng)目裙成本土地好取得紹成本前期卡工程漸費(fèi)房屋撐開發(fā)諷費(fèi)管理弱費(fèi)用財(cái)務(wù)縮慧費(fèi)用銷售霞費(fèi)用開發(fā)犁期間歷稅費(fèi)其他水費(fèi)用不可擾預(yù)見盲費(fèi)對(duì)于錘一般虎租售激型房厘地產(chǎn)諒開發(fā)鋤項(xiàng)目臟而言且，其玩投資躲成本柔費(fèi)用徒由以賭下部吸分組改成：土地日費(fèi)用前期霞工程嗽費(fèi)房屋伯開發(fā)遇費(fèi)用愚（建煎安工遲程費(fèi)像、基鼻礎(chǔ)設(shè)北施建塵設(shè)費(fèi)驚、公鉛共配屑套設(shè)擋施建浮設(shè)費(fèi)夠）期間比費(fèi)用咬（管乳理費(fèi)跑用、蟲銷售吊費(fèi)用奶、財(cái)險(xiǎn)務(wù)費(fèi)環(huán)用）開發(fā)尾期間常稅費(fèi)其他尖費(fèi)用不可研預(yù)見核費(fèi)等（一驢）土兄地取冊(cè)得的掌費(fèi)用土地界費(fèi)用必估算開發(fā)生項(xiàng)目吸土地演費(fèi)用:指為填取得星開發(fā)孤項(xiàng)目擾用地飾而發(fā)機(jī)生的訴費(fèi)用餐。開足發(fā)項(xiàng)哨目取委得土掙地使移用權(quán)雀有多憐種方繁式，握所發(fā)勁生的兩費(fèi)用粥各不燒相同膏。主抗要有僑以下笑幾種出讓土地的土地出讓地價(jià)款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)股東投資入股土地的投資折價(jià)租用土地的土地租用費(fèi)提示到：取閘得的微只能游是使兔用權(quán)我國(guó)培的土嫁地所組有權(quán)掩只有絲式兩種順：國(guó)暫家和遣集體錯(cuò)誤袍案例電：電鵲視上豈一個(gè)宿律師赤竟然肯說土俗地所福有權(quán)販屬于控某家榨。⑴剪土地繭征收宜拆遷裹費(fèi)夠：土地雁征收姜拆遷饞費(fèi)分余為：周農(nóng)村奇土地勝征收真拆遷濾費(fèi)和拿城鎮(zhèn)錘土地手拆遷闖費(fèi)。噴農(nóng)村戲土地摩征收掙拆遷漿費(fèi)主椒要包默括：抵土地蠅補(bǔ)償袖費(fèi)、摸青苗滑補(bǔ)償尾費(fèi)、精地上私附著藥物補(bǔ)行償費(fèi)撒、安臥置補(bǔ)盟助費(fèi)謝、新綢菜地?cái)囬_發(fā)加建設(shè)?；鹄省⒄髁训毓芏估碣M(fèi)雷、耕獎(jiǎng)地占忍用稅屢、拆脂遷費(fèi)霜、其墳它費(fèi)默用。朗城鎮(zhèn)起土地酒拆遷早補(bǔ)償酬費(fèi)主礙要包概括：蒜地餐上建練筑物代、構(gòu)淚筑物帳、附樸著物康補(bǔ)償堵費(fèi)，竊搬家仿費(fèi)，述臨時(shí)止搬遷姑安置鼓費(fèi)，暫周轉(zhuǎn)劈燕房攤警銷以粗及對(duì)故于原瀉用地呢單位千停產(chǎn)進(jìn)、停武業(yè)補(bǔ)敏償費(fèi)序，拆裂遷管頓理費(fèi)補(bǔ)和拆收遷服勺務(wù)費(fèi)衡等。⑵蔽土地淡出讓努地價(jià)繁款段：土地蓬出讓筆地價(jià)浮款是嫁國(guó)家庭以土基地所濃有者博的身風(fēng)份，拔將土皆地使涌用權(quán)從在一秋定年嶺限內(nèi)趣讓與說土地閱使用著者，徐并由俯土地凈使用愧者向鄰國(guó)家哀支付尺的土廊地使堵用權(quán)屋出讓戰(zhàn)地價(jià)悠款。掙以出暫讓形慣式取辣得城北市熟封地土座地使勿用權(quán)辟時(shí)，爬土地籃出讓每地價(jià)展款由尤土地仙出讓斧金、錘拆遷對(duì)補(bǔ)償漸費(fèi)和棗城市靠基礎(chǔ)疾設(shè)施矮建設(shè)糧費(fèi)構(gòu)砍成；期以朋出讓飽方式磚獲得震城市搖毛地坊土地真使用監(jiān)權(quán)時(shí)元，土感地出災(zāi)讓地壘價(jià)款沈由土勉地使碧用權(quán)致出讓棋金和足城市旁基礎(chǔ)塵設(shè)施兆建設(shè)盯費(fèi)構(gòu)姐成，娘獲得肆此類素土地賭使用朽權(quán)的隆開發(fā)銷商，辟需要搬進(jìn)行哄房屋尿拆遷勾和土呀地開索發(fā)活飄動(dòng)，聞并相逮應(yīng)支娛付城軋鎮(zhèn)土口地拆聲遷補(bǔ)代償費(fèi)拌。土地儲(chǔ)出讓陳地價(jià)憲款的劫數(shù)額往由土因地所月在城屈市、儲(chǔ)地區(qū)缺、地浸段、背土地循用途希及使汽用條海件等引許多然方面爐因素刺決定杰。許致多城剖市對(duì)老土地繪制定雷了基錢準(zhǔn)地輛價(jià)，筐具體為宗地棕的土功地出酷讓地牧價(jià)款發(fā)要在藏基準(zhǔn)典地價(jià)素的基姻礎(chǔ)上觸加以跪適當(dāng)膀調(diào)整衫確定教。⑶兇土地尚轉(zhuǎn)讓灑費(fèi)拆：土地帖轉(zhuǎn)讓路費(fèi)是停指土闊地受今讓方晨向土焦地轉(zhuǎn)胳讓方板支付肝的土高地使御用權(quán)歲的轉(zhuǎn)剝讓費(fèi)摧。依筐法通拉過土身地出鏡讓或鳴轉(zhuǎn)讓唇方式芳取得優(yōu)的土饅地使叨用權(quán)煉可以印轉(zhuǎn)讓屑給其丑它合裹法使仗用者鄉(xiāng)豐。土辦地使陵用權(quán)裂轉(zhuǎn)讓遺時(shí)，之地上忌建筑謝物及候其它刑附著猶物的唱所有兄權(quán)隨韻之轉(zhuǎn)俘讓。⑷廳土地紋租用慎費(fèi)釣：土地矩租用晚費(fèi)是適指土捧地租脅用方亡向土驢地出滅租方休支付芽的費(fèi)止用。逝以租殘用方儀式取壟得土免地使俯用權(quán)壞可以雜減少屠項(xiàng)目絮開發(fā)士的初原期投惕資，逆但在考房地襪產(chǎn)項(xiàng)騾目開給發(fā)中燦較為升少見奏。⑸仍土地暫投資蚊折價(jià)災(zāi)：房地疑產(chǎn)項(xiàng)匙目土零地使貍用權(quán)墨可以虹來自仗房地非產(chǎn)項(xiàng)字目的著一個(gè)酬或多濤個(gè)投語資者暈的直則接投耀資。煌在這島種情掘況下幟，不價(jià)需要薄籌集功現(xiàn)金稅用于圣支付導(dǎo)土地弄使用場(chǎng)權(quán)的易獲取缺費(fèi)用蓄，但宜一般恐需要令將土幫地使銳用權(quán)下評(píng)估架作價(jià)疲。（一聽）土干地取趴得的旬費(fèi)用——競(jìng)價(jià)佛購(gòu)買一般暖土地搜儲(chǔ)備挨中心徐主導(dǎo)史土地腔一級(jí)繭開發(fā)萌（公創(chuàng)開交倉易市妙價(jià)直隱接買躍）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/)費(fèi)用合計(jì)(萬元)備注名稱數(shù)值單位

一土地費(fèi)用

35741.2

1.1土地受讓費(fèi)土地面積1145.00畝30.0034,350.00763337.151.2契稅土地價(jià)34,350.00萬元4.0%1374.0地價(jià)款的4%1.3印花稅土地價(jià)34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5‰如果邁不是檢公開墾市場(chǎng)約購(gòu)買清，如渴何確英定土養(yǎng)地的樂價(jià)款囑？？（一仰）土述地取諸得的睛費(fèi)用——價(jià)格搞預(yù)估戒方法1.市場(chǎng)殊比較賄法：根據(jù)捕市場(chǎng)綿中的良替代禾原理央，將漫待估硬土地昏與具潛有替懂代性西的，風(fēng)且在春估價(jià)膚時(shí)點(diǎn)京近期最市場(chǎng)汽上交負(fù)易的跪類似效地產(chǎn)吹進(jìn)行戶比較痕，并遇對(duì)類歉似地辟產(chǎn)的組成交熄價(jià)格蓄作適斗當(dāng)修距正，異以此希估算慎待估期土地庭客觀險(xiǎn)合理凈價(jià)格姿的方長(zhǎng)法。千在同紀(jì)一公脊開市粒場(chǎng)中貌，兩護(hù)宗以仿上具泊有替均代關(guān)倘系的艷土地而價(jià)格壺因競(jìng)矛爭(zhēng)而哀趨于蝕一致匹。市段場(chǎng)比剛較法莊的基狹本公編式如總下：直接模比較合公式故：PD＝PB漢×A閘×B閥×D窯×E間接籃比較育公式售：PD＝PB薪×A掏×B戲×C步×D寒×EPD澤――待估小宗地銀價(jià)格親；PB溝――比較溪案例沉價(jià)格賽；A―待估老宗地沒情況忘指數(shù)/比較稼案例盡宗地漠情況奸指數(shù)＝正像常情濁況指爭(zhēng)數(shù)/比較退案例奔宗地臣情況拋指數(shù)B―待估造宗地豬估價(jià)斬期日他地價(jià)砍指數(shù)/比較極案例修宗地控交易主日期存指數(shù)D―待估方宗地老區(qū)域趟因素哲條件剪指數(shù)/比較精案例邊宗地嘗區(qū)域番因素妖條件原指數(shù)E―待估廉宗地吳個(gè)別矮因素屠條件宋指數(shù)/比較牧案例惜宗地嚼個(gè)別毛因素喪條件爪指數(shù)式中賺：PD、PB、A、B、D、E含義什同前呈；C―標(biāo)準(zhǔn)妙宗地跑條件窩評(píng)價(jià)宰系數(shù)負(fù)／比匪較案兼例宗型地條用件評(píng)顧價(jià)系賞數(shù)2.成本輪逼近差法：成本恩逼近因法是首以開泰發(fā)土杯地所投耗費(fèi)優(yōu)的各潔項(xiàng)費(fèi)駕用之療和為俗主要傭依據(jù)棵，再削加上沿一定焰的利庭潤(rùn)、獲利息陡、應(yīng)蘇繳納繪的稅鴨金和義土地河所有揀權(quán)收劇益來沙確定董土地院價(jià)格湯的方補(bǔ)法。熱成本測(cè)逼近券法的訓(xùn)新開惜發(fā)土撓地的嬸一般滲地價(jià)爐公式充：集體土地征地費(fèi)用說明土地補(bǔ)償費(fèi)①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費(fèi)占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用說明被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)

①被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等。

購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)公式押：急地價(jià)=土地何取得區(qū)費(fèi)+土地退開發(fā)宵費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地腸所有寫權(quán)收望益=成本徐價(jià)格件＋土蝦地所菌有權(quán)伏收益3.基準(zhǔn)睬地價(jià)克系數(shù)奶修正番法：通糞過對(duì)嫁待估造宗地槽地價(jià)備影響熔因素協(xié)的分惱析，威對(duì)城準(zhǔn)市已殘公布得的同挺類用頁途同甘級(jí)土桃地基項(xiàng)準(zhǔn)地盒價(jià)進(jìn)擺行修沾正，氧估算賓宗地廟客觀月價(jià)格浴的方牲法。估其基門本公僵式如打下：土地槐價(jià)格=基準(zhǔn)令地價(jià)×(起1±丹K)式中馳：登Ｋ—基準(zhǔn)猴地價(jià)紀(jì)修正奴系數(shù)⑴商業(yè)銅、綜鍋合、漲居住赤用地宗地疊樓面粥熟地經(jīng)價(jià)=適用慣的基查準(zhǔn)地念價(jià)（食樓面學(xué)熟地木價(jià)）×期日真修正林系數(shù)×年期康修正運(yùn)系數(shù)×容積翼率修俊正系購(gòu)數(shù)×因素兔修正毯系數(shù)⑵工騰業(yè)用編地宗地止樓面武熟地著價(jià)=適用灶的基燃準(zhǔn)地叢價(jià)（窗樓面賽熟地燦價(jià)）×期日禿修正歪系數(shù)×年期堤修正野系數(shù)×因素螺修正丘系數(shù)/宗地絨容積橋率（努當(dāng)宗冊(cè)地容飲積率<1時(shí)）（三扇）前綱期工率程費(fèi)前期斬工程身費(fèi)：受主要胡包括秀開發(fā)伏項(xiàng)目浮的前揭期規(guī)貼劃、政設(shè)計(jì)礦、可始行性米研究蘋、水鹽文地圓質(zhì)勘聞測(cè)以漏及“諷三通須一平鄉(xiāng)豐”等菠土地猶開發(fā)息工程炕費(fèi)支雀出。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)的3%左右可行性研究費(fèi)項(xiàng)目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用提示隱：一烏般按娃建安似工程骨費(fèi)3-查6%（最吵簡(jiǎn)單悲的方印法）項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注二前期工程費(fèi)

1節(jié)能評(píng)估及項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2.7

2環(huán)境影響評(píng)估0.3

3交通影響評(píng)估0.9

4監(jiān)理費(fèi)45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估算5勘察費(fèi)2.0

6設(shè)計(jì)費(fèi)15-40市場(chǎng)均值估算（北京一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費(fèi)3.0

8標(biāo)底編制造價(jià)的0.03%9招投標(biāo)代理費(fèi)用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>累進(jìn)計(jì)算10招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.06%，暫按建安費(fèi)計(jì)算11測(cè)繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）5.0按照測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格估算（在建工程各類測(cè)量）12測(cè)繪費(fèi)用（房屋面積實(shí)測(cè)）1.4房屋面積實(shí)測(cè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗(yàn)收費(fèi)用10.0包括消防驗(yàn)收、水質(zhì)驗(yàn)收、空氣質(zhì)量檢測(cè)等，暫按照10元/平米計(jì)算14三通一平費(fèi)50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整（三獸）房備屋開肚發(fā)費(fèi)房屋煎開發(fā)扒費(fèi)包塘括建礙筑安幅裝工頸程費(fèi)術(shù)、公捕共配升套設(shè)陷施建省設(shè)費(fèi)誦和基其礎(chǔ)設(shè)餐施建法設(shè)費(fèi)慈?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)建筑安裝工程費(fèi)（三漲）房工屋開朵發(fā)費(fèi)——建安蕉工程讀費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）備注三建安工程費(fèi)1地上建筑建安費(fèi)按建筑工程單方造價(jià)

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費(fèi)2000-3000視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫、人防）1.建筑劣安裝蓬工程昌費(fèi)建筑椅安裝確工程葵費(fèi)是澡指建勤造房蠶屋建偶筑物栽所發(fā)富生的替建筑狹工程濱費(fèi)用(結(jié)構(gòu)既、建歇筑、肺特殊暫裝修司工程殃費(fèi))、設(shè)代備采湖購(gòu)費(fèi)嗽用和鹽安裝貼工程戰(zhàn)費(fèi)用(給排規(guī)水、蘭電氣蛾照明孩及設(shè)嚼備安征裝、個(gè)空調(diào)分通風(fēng)賀、弱肺電設(shè)鎖備及貪安裝棕、電孩梯及碰其安恰裝、糖其他禍設(shè)備牌及安吉裝)等。嶼當(dāng)牢房地消產(chǎn)項(xiàng)萬目包擊括多邪個(gè)單政項(xiàng)工揮程時(shí)稀，應(yīng)太對(duì)各剝個(gè)單示項(xiàng)工掛程分湯別估壇算建對(duì)筑安賣裝工梁程費(fèi)中用。項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注（北京）三建安工程費(fèi)1地上建筑建安費(fèi)

（1）土建工程費(fèi)

別墅、類別墅2000-3000毛坯

多層建筑1600-1800毛坯

高層建筑2000-2200毛坯

（2）設(shè)備安裝費(fèi)200含水電暖通、電梯等給排水工程采暖工程照明及弱電工程電梯安裝工程2地下建筑建安費(fèi)2000-3000視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫、人防）㈢指房屋逮開發(fā)阿費(fèi)——建安萍工程鵲費(fèi)（菌明細(xì)污）（三鍬）房寒屋開槳發(fā)費(fèi)——基礎(chǔ)棕設(shè)施棄建設(shè)帝費(fèi)2.基礎(chǔ)愛設(shè)施踐建設(shè)鬼費(fèi)基礎(chǔ)謝設(shè)施按建設(shè)靈費(fèi)是瘋指建重筑物2米以壯外和翠項(xiàng)目甜紅線則范圍蹈內(nèi)的葡各種蘇管線兇、道號(hào)路工弦程的未建設(shè)巴費(fèi)用哪。主或要包滾括：膜自來掩水、縣雨水罵、污紗水、蝴煤氣榨、熱遙力、攻供電涌、電傻信、悼道路顯、綠餐化、懼環(huán)衛(wèi)圈、室歸外照統(tǒng)明等懷設(shè)施算的建濫設(shè)費(fèi)減用，吸各項(xiàng)濁設(shè)施犁與市粱政設(shè)魄施干磚線、獻(xiàn)干管簽、干撇道等姓的接怖口費(fèi)蔑用。粘一般神按實(shí)住際工免程量鹿估算剩。提示萌：一戲般按惰規(guī)劃芒指標(biāo)伶和實(shí)次際工調(diào)程量第估算粗。也竹可以躺按建嗓安工況程費(fèi)甲的15晶%，某婆某項(xiàng)獎(jiǎng)目達(dá)伶到25嗎%序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（京政發(fā)[1993]34號(hào)文）（元）造價(jià)計(jì)算說明1道路工程平米80按概算造價(jià)2室外供水工程（自來水）米

600

按概算造價(jià)3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造價(jià)4熱力工程米2000按概算造價(jià)5煤氣工程1000按概算造價(jià)6室外供電安裝工程米

700按概算造價(jià)7綠化工程平米20按概算造價(jià)8路燈安裝工程米

5按概算造價(jià)（三元）房齡屋開蘋發(fā)費(fèi)——公共出配套書設(shè)施航建設(shè)跳費(fèi)3.公共傷配套敞設(shè)施雨建設(shè)緒費(fèi)：是指雹居住痕小區(qū)露內(nèi)為慘居民歉服務(wù)思配套浴建設(shè)荷的各咱種非仔營(yíng)利括性的鍬各種弟公共圍配套標(biāo)設(shè)施(或公聯(lián)建設(shè)務(wù)施)的建鉗設(shè)費(fèi)潛用。溪主要耐包括他居委駁會(huì)、縣派出貞所、社托兒猾所、底幼兒歸園、抗公共藥廁所化、停涌車場(chǎng)衛(wèi)等。提示困：一祥般按準(zhǔn)規(guī)劃幅指標(biāo)摸和實(shí)雞際工循程量債估算袋。也鑒可以丹按建優(yōu)安工畜程費(fèi)智的3-胡5%序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)費(fèi)用計(jì)算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價(jià)3文化活動(dòng)站平方米按概算造價(jià)4居委會(huì)平方米按概算造價(jià)5單車棚平方米按概算造價(jià)6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價(jià)（三屠）房醉屋開并發(fā)費(fèi)——估算存方法：?jiǎn)卧浪惴▎卧浪惴ㄊ侵敢曰窘ㄔO(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單位指標(biāo)估算法指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(千卡/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時(shí)產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時(shí))指標(biāo)計(jì)算，各類圍墻、室外管線工程按長(zhǎng)度(米)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計(jì)算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。概算指標(biāo)估算法概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。其他方法類似工程經(jīng)驗(yàn)：般使用用的方法；外概預(yù)算定額法（三傲）房繩屋開茄發(fā)費(fèi)——案例江西形造價(jià)奶案例爭(zhēng)：某室磚混河住宅況建筑應(yīng)安裝腳工程魚造價(jià)手分析結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)建筑面積：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）層數(shù)層高（ｍ）基礎(chǔ)類型利潤(rùn)率%17.356首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層滿堂基礎(chǔ)7.52.82.8×42.9工程跌概況工程另造價(jià)萬分析工程價(jià)格（元）（以2000年預(yù)算基價(jià)為依據(jù)）每㎡價(jià)格各項(xiàng)費(fèi)用所占比例（％）元％人工費(fèi)材料費(fèi)機(jī)構(gòu)費(fèi)費(fèi)用利潤(rùn)稅金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3給排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱電工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建端工程慮造價(jià)側(cè)分析安裝百工程穿造價(jià)妄分析土建單方造價(jià)土建各部位所占比例（％）元/㎡％基礎(chǔ)主體屋面門窗裝飾其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安裝單方造價(jià)安裝各專業(yè)工程所占比例（％）元/㎡％給排水采暖照明及弱電通風(fēng)其他107.0810018.5728.0253.41－－提示冶索引銳：查岡詢項(xiàng)令目所亞在省遍份造輔價(jià)信瞎息網(wǎng)如北控京造短價(jià)（書）造碰價(jià)招膨標(biāo)、進(jìn)造價(jià)但指數(shù)（四館）管截理費(fèi)國(guó)用管理曲費(fèi)：幣指房肉地產(chǎn)仗開發(fā)華企業(yè)器的管端理部咽門為勝組織門和管疊理開蕩發(fā)經(jīng)粒營(yíng)活取動(dòng)而淺發(fā)生域的各慣種費(fèi)痕用。主要蝴包括板：管理職人員個(gè)工資震、職步工福側(cè)利費(fèi)紀(jì)、辦圣公費(fèi)仇、差茫旅費(fèi)鴿、折酒舊費(fèi)塞、修猛理費(fèi)時(shí)、工客會(huì)經(jīng)目費(fèi)、別職工福教育早經(jīng)費(fèi)蕩、社句會(huì)保焰險(xiǎn)費(fèi)自、董抖事會(huì)欲費(fèi)、德咨詢厘費(fèi)、咸審計(jì)支費(fèi)、此訴訟禿費(fèi)、魚排污崗費(fèi)、株房地淹產(chǎn)稅惰、土剝地使捏用稅牛、技考術(shù)轉(zhuǎn)壤讓費(fèi)逗、技盆術(shù)開犧發(fā)費(fèi)江、無長(zhǎng)形資念產(chǎn)攤渣消、擾開辦伯費(fèi)攤慌銷、感業(yè)務(wù)陡招待鎮(zhèn)費(fèi)、母壞賬搬損失屬、存毫貨盤蝕虧、瀉毀損剪和報(bào)浴廢損子失以紐奉及其削他管身理費(fèi)涂用。注：攤?cè)绻谭康匾u產(chǎn)開步發(fā)企杏業(yè)同跌時(shí)開佛發(fā)若旗干個(gè)拘房地米產(chǎn)項(xiàng)孔目，俗管理專費(fèi)應(yīng)盈該在臉各個(gè)最項(xiàng)目斧間合恰理分密攤。提示硬：管統(tǒng)理費(fèi)趣可按洞項(xiàng)目?。ǘ梗?（三虹）的3%～5%估算。（五宅）財(cái)考務(wù)費(fèi)獨(dú)用財(cái)務(wù)池費(fèi)用顧：指企恨業(yè)為液籌集怖資金效而發(fā)爭(zhēng)生的姻各項(xiàng)居費(fèi)用鵝，主腳要為禍借款霞或債疫券的落利息煎，還煤包括搶金融須機(jī)構(gòu)緒手續(xù)轉(zhuǎn)費(fèi)、指融資桃代理展費(fèi)、美承諾綁費(fèi)、鎮(zhèn)外匯漠匯兌撈凈損鵝失以蹈及企師業(yè)籌和資發(fā)錘生的堆其他械財(cái)務(wù)密費(fèi)用豪。提示督：利邪息的盜計(jì)算咸：可捎參照蜻金融萌市場(chǎng)砌利率簡(jiǎn)和資崖金分防期投際入的餡情況飛按復(fù)豈利計(jì)宗算；計(jì)算息基數(shù)=（一旅）+（二筆）融資靈費(fèi)用胡：幼利息熄以外習(xí)的其宋他融斯資費(fèi)題用，雀一般拿占利重息的10搖%左右鄉(xiāng)豐。（六果）銷轟售費(fèi)穴用銷售礙費(fèi)用:指房聯(lián)地產(chǎn)攜開發(fā)伏企業(yè)陜?cè)阡N密售房婆地產(chǎn)村產(chǎn)品蓬過程彩中發(fā)拖生的志各項(xiàng)唱費(fèi)用乓，以集及專暴設(shè)銷扮售機(jī)痛構(gòu)或歇委托嶄銷售博代理資的各泰項(xiàng)費(fèi)則用。包括扯銷售瞇人員削工資傳、獎(jiǎng)編金、寬福利瘋費(fèi)、出差旅膽費(fèi)，翻銷售消機(jī)構(gòu)做的折頑舊費(fèi)畢、修掩理費(fèi)突、物啊料消骨耗費(fèi)迅、廣否告宣葬傳費(fèi)態(tài)、代喚理費(fèi)糠、銷爹售服耗務(wù)費(fèi)姻及銷傭售許嶺可證磁申領(lǐng)屈費(fèi)等攻。1）廣撕告宣雀?jìng)骷靶凼袌?chǎng)傷推廣看費(fèi)，跡一般花約為口銷售訂收入毅的1%悄~2胞%。2）銷世售代東理費(fèi)瓶，一積般約翻為銷梢售收桃入的1.杜5%譯~2鏟%。3）其旱他銷級(jí)售費(fèi)警用，湊一般霜約為導(dǎo)銷售農(nóng)收入捷的0.葬5%罵~1串%。提示脂：銷艱售費(fèi)爆用約差占到平銷售尿收入勿的3%銜-5淘%。（七謊）開礙發(fā)期雖稅費(fèi)房地炮產(chǎn)開侍發(fā)項(xiàng)醒目投槳資估白算中模應(yīng)考硬慮項(xiàng)訴目開檔發(fā)期僚所負(fù)挪擔(dān)的石各種鞏稅金疊和地丘方政歌府或登有關(guān)辯部門倉征收匠的費(fèi)糊用。懶主要宏包括文：固腳定資電產(chǎn)投中資方榆向調(diào)妹節(jié)稅勤、市兄政支牽管線狗分?jǐn)傎u費(fèi)、皺供電權(quán)貼費(fèi)容、用帶電權(quán)嶄費(fèi)、勉分散摩建設(shè)鹽市政意公用律設(shè)施困建設(shè)孫費(fèi)、死綠化成建設(shè)棋費(fèi)、駐電話川初裝心費(fèi)、顧建材愚發(fā)展蹤蝶基金誤、人申防工需程費(fèi)辟等。凡各項(xiàng)鍵稅費(fèi)蜘應(yīng)根零據(jù)當(dāng)盒地有謝關(guān)法懶規(guī)標(biāo)域準(zhǔn)估蔥算。提示謀：可艦按建合安工準(zhǔn)程費(fèi)離的8-驚15坑%（八界）其聰他費(fèi)株用其他鍬費(fèi)用輸：主要乓包括怎臨時(shí)開用地剝費(fèi)和嚴(yán)臨時(shí)蹤蝶建設(shè)田費(fèi)、翅工程勿造價(jià)智咨詢?nèi)钨M(fèi)、黃總承笑包管越理費(fèi)扇、合返同公攜證費(fèi)蹲、施腫工執(zhí)民照費(fèi)寄、工喜程質(zhì)刊量監(jiān)憂督費(fèi)齡、工浸程監(jiān)攀理費(fèi)管、竣蜂工圖守編制職費(fèi)、隔工程校保險(xiǎn)兩費(fèi)等溪雜項(xiàng)劣費(fèi)用盈。這拿些費(fèi)樸用一笑般按嘩當(dāng)?shù)卦杂嘘P(guān)竄部門蜂規(guī)定搜的費(fèi)框率估紛算。序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)單價(jià)（元/平米或%）金額（萬元）算算說明1臨時(shí)用地費(fèi)按建筑面積或建安費(fèi)用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費(fèi)，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費(fèi)用2臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3工程造價(jià)咨詢費(fèi)4總承包管理費(fèi)5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示駕：一驢般約陳占建鋤安費(fèi)顯用的2%馳-3議%。（九進(jìn)）不百可預(yù)野見費(fèi)不可匙預(yù)見字費(fèi)：像根據(jù)倒項(xiàng)目始的復(fù)溪雜程倆度和味前述抱各項(xiàng)叼費(fèi)用勉估算奧的準(zhǔn)伏確程桶度土地烘成本故視具倍體情聞況爾伐定是帝否加雀入（—）當(dāng)房軍地產(chǎn)晶開發(fā)教項(xiàng)目垂竣工旋后采菊用出街租或砍自營(yíng)欄方式爸經(jīng)營(yíng)臟時(shí)，倚還應(yīng)困估算不項(xiàng)目地經(jīng)營(yíng)啞期間眉的運(yùn)向營(yíng)費(fèi)涉用。艘運(yùn)營(yíng)留費(fèi)用陣通常躺包括拒：人爸工費(fèi)扯，公恩共設(shè)黨施設(shè)止備運(yùn)寨行費(fèi)追、維艇修及度保養(yǎng)閥費(fèi)，結(jié)綠地乳管理橫費(fèi)，紙衛(wèi)生蒙清潔桃與保林安費(fèi)昆用，心辦駝公費(fèi)宮，保吃險(xiǎn)費(fèi)他，房鄉(xiāng)豐產(chǎn)稅貓，廣臺(tái)告宣巨傳及香市場(chǎng)公推廣坑費(fèi)，提租賃攀代理港費(fèi)，冒不鞠可預(yù)類見費(fèi)們。提示晌：（膨一）~（八串）各陪項(xiàng)費(fèi)挽用之膀和的3%～7%估算炭。小結(jié)開發(fā)攪建設(shè)困費(fèi)用監(jiān)投資狗估算部表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位計(jì)費(fèi)數(shù)值計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費(fèi)用(萬元)計(jì)算依據(jù)一土地費(fèi)用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

#DIV/0!

1前期費(fèi)用建安工程費(fèi)萬元

4.00%

建安工程費(fèi)3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

15.00%

建安工程費(fèi)的15%3建安工程費(fèi)總建筑面積平方米

#DIV/0!

4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

4.00%

建安工程費(fèi)的3-5%5開發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

8.00%

建安工程費(fèi)的8-15%6其他費(fèi)用建安工程費(fèi)平方米

3.00%

據(jù)實(shí)計(jì)算或建安費(fèi)用的3%三期間費(fèi)用

萬元

#DIV/0!

1銷售費(fèi)用銷售收入萬元

3.00%

銷售收入的3-6%，2管理費(fèi)用開發(fā)成本萬元

3.00%

開發(fā)成本的2-3%3財(cái)務(wù)費(fèi)用土地成本+開發(fā)成本萬元

8.65%

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計(jì)算四不可預(yù)見費(fèi)土地成本+開發(fā)成本+期間費(fèi)用萬元

5%

土地成本視具體情況而定序號(hào)項(xiàng)目總投資合計(jì)總建筑面積萬元

#DIV/0!

37目錄CO脆NT債EN良T五、逮相關(guān)厲分析三、輸項(xiàng)目廉收入四、領(lǐng)項(xiàng)目渴利潤(rùn)六、仆典型系案例二、澡項(xiàng)目傍成本一、楚基本患知識(shí)38三、柄項(xiàng)目桃收入開發(fā)煎計(jì)劃銷售頂計(jì)劃價(jià)格尖估算銷售捧收入稅費(fèi)策估算收入贈(zèng)估算估算然房地盞產(chǎn)開耕發(fā)項(xiàng)庫目的末收入爪，首露先要閑制定令切實(shí)由可行彩的租徐售計(jì)凱劃(含銷舉售、濃出租娛、自基營(yíng)等狂計(jì)劃)。租該售計(jì)釋劃的謠內(nèi)容滿通常首包括宴：擬某租售眼物業(yè)朝的類驚型、煎時(shí)間位和相繩應(yīng)的凍數(shù)量俗，租納售價(jià)剝格，背租售耍收入辨及收網(wǎng)款方坐式。尤租售嬌計(jì)劃駝應(yīng)遵趣守政次府有央關(guān)租換售和京經(jīng)營(yíng)拒的規(guī)艘定，殲并與汪開發(fā)托商的籠投資菜策略揉相配伙合。開發(fā)味方案躲：整個(gè)評(píng)開發(fā)銀期數(shù)肅量擬氏開發(fā)墊建設(shè)若的物猜業(yè)類點(diǎn)型和毀數(shù)量雨。租售談方案逗：對(duì)于貫一個(gè)茫具體兼的房迷地產(chǎn)瘋開發(fā)毯項(xiàng)目珠而言凱，此汗時(shí)必筋須明賺確：花出租數(shù)面積扭和出糕售面訪積的掠數(shù)量鑄及其塵與建漂筑物浸的對(duì)辰應(yīng)關(guān)炭系，最在整椅個(gè)租握售期粗內(nèi)每穿期(年、半貸年、懲季度狡、月)擬銷鍛售或站出租見的物匪業(yè)類克型和挪數(shù)量旱。綜合黎用途石的房啞地產(chǎn)令開發(fā)渣項(xiàng)目煤，應(yīng)謊按不嚼同用清途或夢(mèng)使用培功能禽劃分和。租售換價(jià)格依：租售冒價(jià)格帶應(yīng)在修房地感產(chǎn)市摔場(chǎng)分速析的翼基礎(chǔ)位上確去定。（一但）開旦發(fā)計(jì)帖劃序號(hào)

合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目1234……1一期普宅

2別墅3商業(yè)

4二期普宅

5別墅6商業(yè)

7三期普宅

8辦公9商業(yè)

10…….

11

合計(jì)

整個(gè)怎開發(fā)夢(mèng)期數(shù)潔量擬使開發(fā)鉤建設(shè)擱的物談業(yè)類悟型和爺數(shù)量幅。一期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公小計(jì)A1區(qū)

97500——9375——234875A2區(qū)

——9200036000——二期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計(jì)B1區(qū)

68000——————310760B2區(qū)

55000——————B3區(qū)

——127760————B4區(qū)

——60000————三期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計(jì)C1區(qū)

————1500038000150632C2區(qū)

——97632————地上總建筑面積

（合計(jì)）696267景得揚(yáng)鎮(zhèn)項(xiàng)話目案滲例42一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個(gè)月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個(gè)月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得你鎮(zhèn)項(xiàng)漠目案井例（二腫）銷忽售計(jì)蚊劃序號(hào)

合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目1234……1一期普宅

2別墅3商業(yè)

4二期普宅

5

別墅6商業(yè)

7三期普宅

8辦公9商業(yè)

10…….

11

合計(jì)

在整魚個(gè)租奶售期建內(nèi)每盛期(年、半撥年、欺季度筒、月)擬銷背售或蹦出租戶的物菜業(yè)類寧型和禿數(shù)量叔。綜合蠅用途師的房稀地產(chǎn)烘開發(fā)寨項(xiàng)目離，應(yīng)屬按不勿同用息途或錯(cuò)使用殃功能纏劃分中。44一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個(gè)月二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個(gè)月三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得何鎮(zhèn)項(xiàng)進(jìn)目案彩例序號(hào)類型預(yù)測(cè)銷售均價(jià)（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公（三修）價(jià)除格估悅算定義峽：根據(jù)園市場(chǎng)彈比較膚法的瞇替代粉原理職，選盒擇與沿估價(jià)幅對(duì)象眠處于械同一尿供需別圈內(nèi)贈(zèng)的物爆業(yè)作仗為比脾較案索例，極經(jīng)過羅交易繩情況匹、交升易日旦期、束區(qū)域蒜因素著及個(gè)蹲別因姿素諸芝項(xiàng)修顏正，問得出伏估價(jià)噴對(duì)象納的比滔準(zhǔn)價(jià)督格。市場(chǎng)照比較規(guī)法定么價(jià)過紛程：①搜膛集交跑易實(shí)享例，姑②選鹽擇比湯較實(shí)贊例房低地產(chǎn)猛，③聾建立挎價(jià)格耐可比濤基礎(chǔ)些，④期比較把實(shí)例么的比巖較和候修正紅，⑤鋼確定致該房損地產(chǎn)截的比涉準(zhǔn)價(jià)朽格計(jì)算咱公式攪：PD＝PB×A誓×B擦×D辣×E46式中周：PD——待估椅物業(yè)脆價(jià)格廚；PB——比較梅案例桃價(jià)格刮；A——待估覽物業(yè)嫂情況嫁指數(shù)/比較纏案例偷物業(yè)云情況今指數(shù)＝正丹常情宗況指援?dāng)?shù)/比較剝案例訂物業(yè)語情況棍指數(shù)B——待估不物業(yè)惜估價(jià)例期日歌價(jià)格夕指數(shù)/比較診案例哨物業(yè)風(fēng)交易流日期脾指數(shù)D——待估寇物業(yè)副區(qū)域廉因素匪條件們指數(shù)/比較區(qū)案例賞物業(yè)輝區(qū)域竹因素膜條件撥指數(shù)E——待估央物業(yè)帖個(gè)別蓋因素瞇條件斷指數(shù)/比較眼案例元物業(yè)釋個(gè)別民因素主條件疏指數(shù)（三刻）價(jià)蔬格估撇算——市場(chǎng)矛比較橫法定義斤：收益啊法又較稱收紛益資纏本化炭法、扇收益羞還原柴法，貍是預(yù)礦測(cè)估搜價(jià)對(duì)峰象的嚷未來咽收益雖，然悠后利皺用報(bào)瓶酬率暴或資輝本化尺率、討收益商乘數(shù)扛將其所轉(zhuǎn)換幫為價(jià)繩值來怖求取伐估價(jià)阿對(duì)象萍的方瓦法。右收益血法的贈(zèng)本質(zhì)帝是以資房地網(wǎng)產(chǎn)的計(jì)預(yù)期德未來稻收益靈為導(dǎo)壯向求祖取估敘價(jià)對(duì)過象的殿價(jià)值歡。計(jì)算貞公式桶：無限榮年期友：P=柄A/槐r（房地您產(chǎn)價(jià)態(tài)格＝形房地如產(chǎn)的浩凈收虹益/利率貞）有限外年期違（我嬸們一萄般用辭的）競(jìng)：48（三墾）價(jià)女格估靜算——收益強(qiáng)法注：賀其他遞情況敞詳見美培訓(xùn)抽教材《房地靠產(chǎn)估壤價(jià)理襲論與呀方法》定義啟：房地跳產(chǎn)開緒發(fā)過糞程中屈發(fā)生哈的各上種費(fèi)驕用加蕉和的退一種妻方法鑰。新建：取砍得房宣地產(chǎn)墓開發(fā)哈用地賽進(jìn)行尊房屋但建設(shè)塘，然除后銷紅售所刪建成溉的商獵品房筐”這剩種典共型的戒房地銅產(chǎn)開仇發(fā)經(jīng)禁營(yíng)方雙式為生例，祥并從違便于捧測(cè)算搞各構(gòu)描成項(xiàng)澇目的炮金額芝的角慨度，介來劃腔分房顛地產(chǎn)遷價(jià)格爆構(gòu)成質(zhì)。在辜這種卡情況守下，禍房地裕產(chǎn)價(jià)尋格通院常由工如下7大項(xiàng)昨構(gòu)成貢：①喇土地免取得蜜成本脫；②芬開發(fā)蛇成本寸；③驢管理哪費(fèi)用蛋；④擠投資氧利息媽；⑤鍛銷售仍費(fèi)用怎；⑥胡銷售肥稅費(fèi)淡；⑦君開發(fā)規(guī)利潤(rùn)鑼。基本聚公式挨：新建癥房地蹄產(chǎn)價(jià)格值=土地聞取得精成本+開發(fā)披成本+管理婚費(fèi)用+投資曬利息+銷售喝費(fèi)用+銷售若稅費(fèi)+開發(fā)務(wù)利潤(rùn)雪（注排意在滑成本密計(jì)算吵中無炒此項(xiàng)常）49（三唇）價(jià)摟格估疊算——成本房誠(chéng)法現(xiàn)實(shí)臣中的爽開發(fā)懷利潤(rùn)突是一甜種結(jié)槍果，推是由箏銷售課收入(售價(jià))減去辛各種中成本霸、費(fèi)減用和班稅金傅后的移余額險(xiǎn)。而段在成兔本法第中，嚷“售早價(jià)”喝是未逃知的釀，是爆需要仙求取通的，那開發(fā)翼利潤(rùn)信則是抽需要憑事先蓬測(cè)算駐的，俘所以再，運(yùn)斬用成番本法帆估價(jià)進(jìn)需要冬先測(cè)傘算出偽開發(fā)挖利潤(rùn)熱。在扛估價(jià)星中，形測(cè)算舍開發(fā)魔利潤(rùn)悠應(yīng)掌頌握下逐列幾踩點(diǎn)：⑴扛開發(fā)聲利潤(rùn)山是所忍得稅桶前的觸，即櫻：開發(fā)悉利潤(rùn)嶼＝開仁發(fā)完每成后其的房飼地產(chǎn)腦價(jià)值迎－土荷地取鄉(xiāng)豐得成婦本－痕開發(fā)妙成本戚－管謠理費(fèi)殼用－寶投資尺利息飽－銷眉售費(fèi)淡用－港銷售坑稅費(fèi)⑵開發(fā)僚利潤(rùn)壟是在睡正常倦條件溝下房味地產(chǎn)彩開發(fā)使商所婆能獲摧得的奶平均瘋利潤(rùn)，而鋪不是旨個(gè)別悼開發(fā)饅商最牽終獲糕得的痕實(shí)際甩利潤(rùn)丑，也拿不是圈個(gè)別解開發(fā)虧商所斑期望協(xié)獲得竹的利媽潤(rùn)。序號(hào)類型2011年每年銷售均價(jià)（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某震案例——價(jià)格乓估算箭及預(yù)神測(cè)表注：早寫字捉樓售舒價(jià)按20年回負(fù)收期雁估算屢，漲朵幅按10乖%；其吉他物百業(yè)漲旬幅按5%。（四叫）租化售收浮入經(jīng)營(yíng)域收入競(jìng)是指刪向社荒會(huì)出崗售、課出租葬房地甜產(chǎn)商俘品戒砌自營(yíng)拐時(shí)的弦貨幣翼收入先。房倡地產(chǎn)親投資撒項(xiàng)目質(zhì)的經(jīng)察營(yíng)收同入主控要包碗括房撫地產(chǎn)史產(chǎn)品聞的銷京售收環(huán)入、避租金頂收入裝、土敲地轉(zhuǎn)福讓收字入、婚配套估設(shè)施拿銷售撥收入痕（以冠上統(tǒng)艷稱租忍售收披入）偉和自繁營(yíng)收費(fèi)入。序號(hào)類型項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對(duì)于狠出租敲的情咳況，柿還應(yīng)夾考慮捐空置厭期(項(xiàng)目慌竣工殲后暫富時(shí)找診不到荒租客遺的時(shí)心間)和空盼置率(未租餡出建濕筑面濫積占調(diào)總建魚筑面星積的住百分關(guān)比)對(duì)年傅租金泛收入吧的影仙響。進(jìn)租售接收入當(dāng)估算倆，要泥計(jì)算扒出每剩期(年、登半年稅、季漲度、器月)所能頓獲得昏的租狼售收沈入，呢并形張成租賢售收縫入計(jì)可劃。砌租售桿收入旦的表丸所提由供的尺格式飛進(jìn)行洋。對(duì)于昌出租躬的情藝況，臨還應(yīng)知考慮飄空置勞期(項(xiàng)目稠竣工非后暫咬時(shí)找說不到尾租客叔的時(shí)玻間)和空父置率(未租嘗出建域筑面棟積占李總建牧筑面廉積的拌百分衛(wèi)比)對(duì)年瓦租金胃收入仁的影柿響。目租售顫收入拋估算報(bào)，要雷計(jì)算現(xiàn)出每來期(年、牢半年堤、季楚度、嫂月)所能翅獲得聞的租飾售收引入，遲并形遠(yuǎn)成租今售收鏟入計(jì)獵劃。旋租售集收入餓的表什所提圾供的夾格式型進(jìn)行液。序號(hào)類型項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1商業(yè)出租收入（萬元）

0

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出租面積（㎡）00出租單價(jià)（元/㎡.天）出租比例（%）2辦公出租收入（萬元）00出租面積（㎡）00出租單價(jià)（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店經(jīng)營(yíng)收入0000……注：流酒店賭詳見佛酒店珍投資郵分析振表案展例住宅（一、二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(jì)(萬元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(jì)(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(jià)(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(jì)(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(jià)(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(jì)(萬元)425740002076821806某某圖案例序號(hào)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù)1營(yíng)業(yè)稅5%銷售收入2城市建設(shè)維護(hù)稅7%營(yíng)業(yè)稅額3教育費(fèi)附加3%營(yíng)業(yè)稅額4房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）1.20%房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格5房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%房產(chǎn)租賃價(jià)格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目7契稅4%土地取得價(jià)值8印花稅0.5‰土地取得價(jià)值9企業(yè)所得稅25%項(xiàng)目銷售利潤(rùn)13不可預(yù)見費(fèi)5%土地費(fèi)用+開發(fā)成本+期間費(fèi)用14管理費(fèi)3%開發(fā)成本15基準(zhǔn)收益率12%

16美元匯率

17固定資產(chǎn)貸款利率（3-5年）6.65%貸款總額18土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4（五潑）稅嫌費(fèi)估伶算目前從，我津國(guó)房西地產(chǎn)解開發(fā)逮投資則企業(yè)尖納稅型的主煌要稅良種如液下：序號(hào)合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1營(yíng)業(yè)稅

2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加4地方教育費(fèi)附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費(fèi)10

企業(yè)所得稅稅費(fèi)吃表（五時(shí)）稅丈費(fèi)估稿算——土地興增值派稅一般共前期棚估算滑方法斬：最新羞國(guó)稅籃發(fā)（20煤09年91號(hào)）土地肝增值五稅在消取得妙收入疾時(shí)或逼預(yù)售疑款時(shí)盈預(yù)繳鑄按收嗓入的0.使5%——4%預(yù)繳受具體估稅率員由所當(dāng)在稅悄務(wù)局社定，撞一般寧是按江預(yù)收贈(zèng)款及庭收入盒的1%預(yù)繳排。房蔥屋售稼完后設(shè)清算銅，多絲式退少功補(bǔ)。增值蠻率不榜超過20尚%免征何土地編增值遠(yuǎn)稅。清算音方法海（步恥驟）夸：1.計(jì)算遷增值買額增值胸額=收入耽額—扣除移項(xiàng)目清金額2.計(jì)算架增值超率增值播率=增值豆額/扣除帆項(xiàng)目閃金額3.確定挪適用叮稅率依據(jù)冠計(jì)算穴的增帶值率沾，按戚其稅常率表榴確定刑適用某稅率4.依據(jù)信適用愉稅率請(qǐng)計(jì)算夫應(yīng)納纖稅額應(yīng)納譜稅額=增值偏額*適用嶼稅率—扣除頓項(xiàng)目*速算傅扣除亭系數(shù)速算杏公式（一足）增垮值額甘未超柄過扣歐除項(xiàng)供目金悔額50％葵土地濁增值膜稅稅溝額=增值鬼額×3相0％（二硬）增終值額殼超過辰扣除戴項(xiàng)目駱金額50％襯，高未超好過10享0％的谷土地脂增值州稅稅賺額＝深增值鋪額×4核0％－淺扣除德項(xiàng)目感金額×5％（三待）增蠢值額重超過哪扣除煎項(xiàng)目帥金額10畝0％，旁未超馳過20菠0％的揉土悔地增預(yù)值稅劈燕稅額=增值愉額×5有0％－擾扣除餡項(xiàng)目侮金額×1墻5％（四餐）增杜值額減超過噴扣除華項(xiàng)目示金額20系0％丙土地粥增值蔽稅稅圣額=增值地額×6尊0％－謝扣除咐項(xiàng)目欲金額×3富5％公式巾中的5％，15％，35％為傻速算堅(jiān)扣除方系數(shù)唯。增值崖稅扣夜除項(xiàng)丘目=費(fèi)用猶（1+尾10項(xiàng)%）+成本旗（1+圣20制%）

項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項(xiàng)目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某憐案例稅種計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）營(yíng)業(yè)稅銷售額486715.905%24335.80城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅額24335.807%1703.51教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額24335.803%730.07地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額24335.802%486.72交易印花稅購(gòu)銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費(fèi)銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)108131.7125.0%27032.93合計(jì)92866.74某某億項(xiàng)目絹案例60目錄CO覺NT備EN梅T五、盒相關(guān)北分析三、學(xué)項(xiàng)目務(wù)收入四、彼項(xiàng)目賓利潤(rùn)六、胖典型杯案例二、調(diào)項(xiàng)目甲成本一、始基本暑知識(shí)61四、禿項(xiàng)目鉗利潤(rùn)基本永概念核心森指標(biāo)參考努指標(biāo)利潤(rùn)震總額＝租析售收幫入－絕土地雁成本—房屋斜開發(fā)籮成本術(shù)－開得發(fā)費(fèi)撞用（哈銷售另費(fèi)用路、管油理費(fèi)猛用、歡財(cái)務(wù)校費(fèi)用艙）-其他近費(fèi)用-不可救預(yù)見來費(fèi)用侵－各壇項(xiàng)稅釣金（婆經(jīng)營(yíng)販稅金基及附釘加、紙土地勵(lì)增值谷稅、臨房產(chǎn)增稅等限）凈利杰潤(rùn)=利潤(rùn)銳總額-企業(yè)嘆所得獄稅+（營(yíng)戶業(yè)外像收入-營(yíng)業(yè)鍬外支邊出；較一般衫企業(yè)察考慮苗）（一策）基達(dá)本概遠(yuǎn)念——利潤(rùn)直接成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用)銷售利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值貨幣記時(shí)間闊價(jià)值楊，是仗指在疫不考任慮通聚貨膨綁脹和特風(fēng)險(xiǎn)權(quán)情況異下的坦、貨嶺幣經(jīng)吸歷一路定時(shí)跑間的下投資每和再叔投資羽所增濤加的殲價(jià)值美，也噸稱為荷資金左的時(shí)貼間價(jià)客值。楚貨幣田時(shí)間抄價(jià)值謹(jǐn)?shù)谋局ベ|(zhì)是江價(jià)值旺增值剪。從數(shù)賢量上款看，拜貨幣忠時(shí)間霧價(jià)值五是在郵沒有至風(fēng)險(xiǎn)咬和沒型有通興貨膨炎脹條最件下棗的社納會(huì)平友均資希金利槐潤(rùn)率跨。企概業(yè)在免投資或某一站項(xiàng)目情時(shí)，狼至少直要取誤得社鳴會(huì)平扛均的姐利潤(rùn)結(jié)率。復(fù)利冊(cè)現(xiàn)值儲(chǔ)計(jì)算敵：是釀復(fù)利楊終值犬的相蜜對(duì)概驢念，翠指未臺(tái)來一娃定時(shí)吸間的抗特定嗚資金預(yù)按復(fù)野利計(jì)撥算的冒現(xiàn)在納價(jià)值響。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利予終值凍計(jì)算:F＝P×（1＋i）n年初得存入10垮0元，貫利率10妻%，按滴單復(fù)冊(cè)利計(jì)咱算，厚兩年拖后其模終值紋多少（一絡(luò)）基視本概塵念——資金隙價(jià)值（一務(wù)）基抵本概遮念——現(xiàn)金碑流量現(xiàn)金流量指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額（一艱）基叮本概壯念——現(xiàn)金嬸量與億利潤(rùn)流的關(guān)障系可行忍性研恨究中嶄，現(xiàn)歌金凈徑流量脈可以波代替照利潤(rùn)兩作為鐘評(píng)價(jià)突投資耕凈收羨益的懷指標(biāo)秀。在整喪個(gè)投獵資有直效年短限內(nèi)語，項(xiàng)室目利剃潤(rùn)總桐計(jì)與垮現(xiàn)金警凈流施量是喊相等他的。應(yīng)用扶現(xiàn)金高凈流負(fù)量，蘿并可曉方便幸地引界入資浩金時(shí)乎間價(jià)鏈值來炒考察班投資拔方案頁。利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益（一綿）基極本概斷念——經(jīng)濟(jì)盲評(píng)價(jià)籃指標(biāo)核心指標(biāo)內(nèi)部收益率

銷售凈利率（或投資利潤(rùn)率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期參考指標(biāo)總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

指標(biāo)衡評(píng)價(jià)險(xiǎn)考慮券：（1）核窯心指席標(biāo)確腿定指嗓標(biāo)值稈標(biāo)準(zhǔn)梨；參頃考指羞標(biāo)中階的總煩體指斬標(biāo)未瞞定標(biāo)胡準(zhǔn)僅腳做參節(jié)考；長(zhǎng)參考偷指標(biāo)裂中的行單項(xiàng)脂指標(biāo)毯結(jié)合每具體首項(xiàng)目位分析抵評(píng)估喉。（2）經(jīng)仙過對(duì)待部分先項(xiàng)目洪（成性都1期、解大連悔等）彩的測(cè)鎖試，路其內(nèi)惜部收奧益率嗓均超落過30池%。因把此對(duì)棒一般遍多層念項(xiàng)