某城市商業(yè)廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

/某城市商業(yè)廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目錄前言5一.編寫報(bào)告的目的5二。關(guān)于編寫報(bào)告的說明6三。特別說明6第一章總則性討論7一、項(xiàng)目基本情況7二。經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和金融指標(biāo)9三。結(jié)論、存在的問題和建議第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及開發(fā)商概況12一、項(xiàng)目建設(shè)背景二。項(xiàng)目建設(shè)的必要性三。項(xiàng)目建設(shè)的可行性四。項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)開發(fā)商簡介16第三章市場分析和預(yù)測(cè)18一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況18二。房地產(chǎn)市場宏觀形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)21頁三。項(xiàng)目市場分析及預(yù)測(cè)34頁第四章建設(shè)條件和選址一.區(qū)域概況39二。自然條件三。公共服務(wù)設(shè)施四。工程地質(zhì)學(xué)43水文地質(zhì)學(xué)43不及物動(dòng)詞地址選擇43第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案44一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想二。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則44三。建筑規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想45第六章營銷策略和方案53一、營銷戰(zhàn)略53二。營銷方法55三。銷售節(jié)奏和策略58租賃和銷售計(jì)劃64一、環(huán)境保護(hù)二。職業(yè)健康和安全三。項(xiàng)目內(nèi)部安全保護(hù)69第八章物業(yè)管理和勞動(dòng)能力69第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和管理72一、項(xiàng)目管理二。項(xiàng)目監(jiān)督73三。項(xiàng)目建設(shè)周期和實(shí)施進(jìn)度74第十章節(jié)能75第二章XI項(xiàng)目投資估算和融資77一、投資估算原則77二。財(cái)務(wù)計(jì)算報(bào)告:78三。風(fēng)險(xiǎn)分析89第十二章結(jié)論和建議91一、結(jié)論91二。存在的問題和建議三。特別說明94前言編寫報(bào)告的目的1.在詳細(xì)分析本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估。2.對(duì)項(xiàng)目的可行性、發(fā)展和經(jīng)營規(guī)劃提出初步意見，并根據(jù)市場需求對(duì)項(xiàng)目的市場定位設(shè)計(jì)提出相應(yīng)建議。3.分析項(xiàng)目的投資和風(fēng)險(xiǎn)。4.結(jié)合公司情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)管理的可行途徑。二。關(guān)于編寫報(bào)告的說明本報(bào)告投資估算采用假設(shè)開發(fā)法。根據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)通行做法，對(duì)項(xiàng)目的可行性和開發(fā)經(jīng)營規(guī)劃提出初步意見。結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析、財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。銷售預(yù)測(cè)采用市場比較法。本可行性研究報(bào)告的計(jì)算日期為2012年9月。三。專門用語在本項(xiàng)目的可行性研究中，對(duì)目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售情況進(jìn)行了必要的考慮，并充分考慮了現(xiàn)行稅法和會(huì)計(jì)制度對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)影響的差異。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金來源和投資的特殊性，特別是建設(shè)期和銷售期重疊，預(yù)售期較長，個(gè)別財(cái)務(wù)指標(biāo)可能不同于總則行業(yè)指標(biāo)。第一章概述一、項(xiàng)目基本情況1.項(xiàng)目名稱:某商業(yè)廣場。2.項(xiàng)目單位:開發(fā)商:XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人:4.項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn):5.開發(fā)目的:①發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，完善城市功能，增強(qiáng)城市輻射力；②促進(jìn)滇西北商貿(mào)城商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樹立新城市新形象。③招商引資，促進(jìn)新區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。④提高馬華街的商業(yè)檔次，改善城市居民的購物和生活條件。⑤提高企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益，加快發(fā)展。6.建設(shè)內(nèi)容:項(xiàng)目占地22畝(14000平方米)，總建筑面積約11萬平方米，其中商業(yè)用房4萬平方米(含人防及設(shè)備用房5000平方米)，辦公樓7萬平方米，配套道路、停車場、裝卸平臺(tái)及配套用房1000平方米。商業(yè)廣場項(xiàng)目從功能上分為三個(gè)部分，地下部分:人防、機(jī)房、停車場，約10000平米；裙樓一至四層為商業(yè)服裝和商品批發(fā)商場，面積約4萬平方米；5-28層以上共2棟寫字樓，面積約7萬平方米?；厝莘e率7.0，建筑密度70%，機(jī)動(dòng)車停車位300個(gè)(地下室和室外)。7.項(xiàng)目總投資:3.5億元。二。經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和金融指標(biāo)皖西北城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1序列號(hào)項(xiàng)目單位指數(shù)一個(gè)總規(guī)劃土地面積平方米140001.1在…之中建筑用地面積平方米一萬1.2公共建筑面積平方米40002總居住面積平方米1100002.1在…之中住宅區(qū)平方米02.2辦公建筑面積平方米700002.3娛樂建筑區(qū)平方米02.4車間面積平方米四萬2.4.1在…之中負(fù)一層商鋪的建筑面積平方米50002.4.2商店的占地面積平方米一萬2.4.3二樓及以上商鋪建筑面積平方米三萬三建設(shè)用地密度%70四體積分?jǐn)?shù)6.00五綠地率/綠化率%20六銷貨收入一萬元45000七工程投資一萬元35658八投資利潤率(稅前)%19.87%九投資利潤率(稅后)%13.32%10所有投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)%30.07%11所有投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%20.62%12所有投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)一萬元328513所有投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)一萬元153414總投資回收期(稅前)年1.1515總投資回收期(稅后)年1.14項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估金融項(xiàng)目的可行性。三。結(jié)論、存在的問題和建議通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，我們得出以下結(jié)論:1.商業(yè)廣場的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和城市對(duì)該地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。2.商業(yè)廣場項(xiàng)目開發(fā)商:XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；均具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，為項(xiàng)目建設(shè)和招商引資提供了可靠保障。3.本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案利用了項(xiàng)目地塊的地形特征，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相協(xié)調(diào)的目的。4.本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析充分結(jié)合了項(xiàng)目本身的實(shí)際情況，具有一定的可操作性。5.從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)來看，其市場前景看好，企業(yè)可以快速回籠資金。6.從盈虧平衡分析和敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給和外部合作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)評(píng)估過程中對(duì)本項(xiàng)目的了解，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施提出以下建議:1.經(jīng)營管理中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避一、本項(xiàng)目應(yīng)主要加強(qiáng)營銷工作，做好商品房銷售和市場投資。B.在工程實(shí)施中，應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。c、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)。2.規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)?？紤]自有資金使用成本和開發(fā)資金回收，降低占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，采取多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。3.施工管理措施一、整合企業(yè)資源，提高運(yùn)營水平。b、根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作方式的設(shè)定，對(duì)資金運(yùn)用能力的要求更高。C.在提高資金使用效率的同時(shí)，也要保持整個(gè)發(fā)展理念的連續(xù)性。D.委托合作伙伴“該項(xiàng)目的開發(fā)商”作為銷售和投資代理。E.在工程招投標(biāo)階段應(yīng)選擇有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位。在施工過程中，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)配合，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量，盡可能縮短工程周期。第二章:項(xiàng)目建設(shè)背景及開發(fā)商概況。一、項(xiàng)目建設(shè)背景位于歐亞板塊和印度板塊東部，阿爾卑斯山活動(dòng)的一個(gè)滇藏地槽，位于橫斷山脈和云嶺山脈的交界處，地形復(fù)雜，地質(zhì)運(yùn)動(dòng)劇烈。境內(nèi)山川縱橫交錯(cuò)，峰大谷深，海拔差異大，氣候變化顯著。是一個(gè)氣候垂直發(fā)展明顯的“立體氣候”區(qū)。地處低緯度高海拔地區(qū)，南亞高原季風(fēng)氣候。冬春季盛行干燥的西北風(fēng)，但夏季受濕潤的西南季風(fēng)影響。干濕季節(jié)分明，溫差變化不大。四季不分明。年平均氣溫12.6℃，年平均降雨量945.5mm，年平均蒸發(fā)量1180.3mm，主導(dǎo)風(fēng)為西風(fēng)，平均風(fēng)速5.4m/s，無霜期約290天。作為這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商，萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這個(gè)機(jī)會(huì)。公司經(jīng)過長期調(diào)研，決定適應(yīng)市場需求，建設(shè)最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.該項(xiàng)目特色鮮明，符合市場需求，彌補(bǔ)了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有較強(qiáng)的競爭市場驅(qū)動(dòng)力。中國是全球最具潛力的消費(fèi)市場，以某區(qū)域?yàn)橹行牡耐钗鞅笔侵袊丝谧疃嗟牡貐^(qū)之一(980萬)，消費(fèi)潛力巨大。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，皖西北地區(qū)的物資交易量迅速放大，各類交易市場發(fā)展迅速。遺憾的是，目前能滿足商家和消費(fèi)者需求的高層次的吃、住、玩都集成在大型商業(yè)廣場里，而在一些地方卻沒有出現(xiàn)。大多數(shù)物流商業(yè)企業(yè)規(guī)模小，輻射范圍小，市場發(fā)展?jié)摿τ邢?。所以，一個(gè)滿足商家和消費(fèi)者需求的多功能、高品位的物流中心，發(fā)展空間很大。這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展方向就在這里。本項(xiàng)目計(jì)劃順應(yīng)國際國內(nèi)市場的發(fā)展趨勢(shì)，迎合商家和消費(fèi)者的需求，以城市商業(yè)商城為主題，走“大型化、多功能化、現(xiàn)代化水平”的路線，強(qiáng)調(diào)商業(yè)廣場產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段和文化的多樣化，在城市商業(yè)中心建設(shè)一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化商業(yè)廣場。這類商業(yè)廣場發(fā)展思路超前，特色鮮明，定位獨(dú)特，滿足了賣家和消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了某一類市場的空缺，與其他市場形成錯(cuò)位競爭，因而具有較強(qiáng)的競爭力。2.該項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展和建設(shè)現(xiàn)代化中心城市起到重要作用。現(xiàn)代商貿(mào)流通是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)人多次指出，要加快發(fā)展物流貿(mào)易，形成“一定的價(jià)格”，充分發(fā)揮現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。本次項(xiàng)目建設(shè)的主要思路是不走過去市場開發(fā)過程中功能單一、管理粗放的老路，而是著力打造一個(gè)輻射能力強(qiáng)、能代表皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場。項(xiàng)目的這一指導(dǎo)思想與某一商業(yè)流通行業(yè)的思路和要求是一致的，能夠?yàn)榧涌炷骋滑F(xiàn)代商業(yè)流通行業(yè)的發(fā)展，迅速提高某一市場的整體水平做出突出貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目擬建設(shè)的商業(yè)廣場充分體現(xiàn)了某市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂等多種服務(wù)功能于一體的全新現(xiàn)代商務(wù)中心。該項(xiàng)目規(guī)模龐大，設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)一個(gè)城市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。3.該項(xiàng)目的建設(shè)將有利于繁榮城市經(jīng)濟(jì)，改善城市形象；由于其規(guī)模大、方向性強(qiáng)，該項(xiàng)目的快速發(fā)展將對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。一方面，皖西北商業(yè)廣場的發(fā)展將促進(jìn)商品的快速流通和銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)；另一方面，商業(yè)廣場的發(fā)展還將帶動(dòng)整個(gè)皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)、倉儲(chǔ)、交通運(yùn)輸?shù)壬虡I(yè)。，形成明顯的橫向關(guān)聯(lián)和帶動(dòng)效應(yīng)。4.該項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大物流貿(mào)易行業(yè)的輻射范圍。目前一個(gè)物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是一個(gè)城市及周邊縣，輻射范圍并不大。原因如下:一是物流業(yè)務(wù)企業(yè)規(guī)模有限，無力對(duì)外銷售；第二，物流企業(yè)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。輻射范圍太小，無疑不利于物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展相結(jié)合，聚集國內(nèi)外眾多品牌，規(guī)模龐大，擁有現(xiàn)代化的物流設(shè)施，有助于擴(kuò)大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，提升一個(gè)物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提升皖西北商貿(mào)城的區(qū)域地位。5.項(xiàng)目建設(shè)有利于充分發(fā)揮土地效益。根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、物流和貿(mào)易，已建成30萬平方米。該項(xiàng)目建在皖西北商貿(mào)城的中心廣場。一方面可以帶動(dòng)皖西北商貿(mào)城的相關(guān)產(chǎn)業(yè)；另一方面，可以提升泉北新區(qū)的整體城市形象，建立現(xiàn)代化的城市商業(yè)中心，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到明顯的作用。三。項(xiàng)目建設(shè)的可行性1.區(qū)政府非常重視皖西北商業(yè)廣場的建設(shè)。在這個(gè)項(xiàng)目的醞釀和申請(qǐng)過程中，得到了政府各方面的熱情關(guān)懷和支持。2.本項(xiàng)目開發(fā)商聚龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背靠雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、良好的經(jīng)濟(jì)效益、行業(yè)運(yùn)營能力和社會(huì)聲譽(yù)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才配置合理，管理體系和架構(gòu)健全，運(yùn)作有序。3.該項(xiàng)目起點(diǎn)高，定位準(zhǔn)確，商業(yè)發(fā)展模式符合國際潮流，具有良好的發(fā)展前景。4.項(xiàng)目的選址、性質(zhì)和功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，得到當(dāng)?shù)卣彤?dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，是可行的?.項(xiàng)目的區(qū)位、交通、倉儲(chǔ)和物流條件非常好，適合商業(yè)市場的建設(shè)和發(fā)展。6.該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。這一點(diǎn)將在本報(bào)告第十一章中充分闡述。四。項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)1、城市規(guī)劃方案2.項(xiàng)目建議書編制的規(guī)范和要求3.城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)統(tǒng)計(jì)4.皖西北商業(yè)廣場項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案:5.云南省建設(shè)工程預(yù)算定額評(píng)審表及阜市材料市場價(jià)格信息。6.委托方提供的其他相關(guān)資料；7.委托方通過現(xiàn)場調(diào)查和市場調(diào)查收集的相關(guān)資料。開發(fā)商簡介聚龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介:聚龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本4500萬元，開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)有中級(jí)以上技術(shù)職稱員工40余人，專業(yè)技術(shù)人員18人，其中高級(jí)工程師及相關(guān)專業(yè)統(tǒng)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師2人。在副總經(jīng)理以上的管理人員中，有的參加過全國和省里舉辦的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，具有近十年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理資歷。目前，公司正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目百合康城占地35畝，規(guī)劃建筑面積16.5萬平方米，總投資2.85億元?？偣灿?2棟建筑，其中16棟是多層的。預(yù)計(jì)所有多層建筑可在2008年12月前完工。六棟高層建筑為28層建筑，規(guī)劃地下停車面積6800平方米，目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2010年竣工。雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)秀的技術(shù)團(tuán)隊(duì)保證了公司的快速發(fā)展。第三章市場分析和預(yù)測(cè)一個(gè)商業(yè)廣場項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的物業(yè)組成。本章將分析一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，以及不同功能房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，從而對(duì)本項(xiàng)目各功能物業(yè)的市場進(jìn)行定位。一.社會(huì)和經(jīng)濟(jì)狀況1.中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評(píng)估，2007年中國經(jīng)濟(jì)增長率約為12.03%，這主要是由強(qiáng)勁的出口和內(nèi)需推動(dòng)的。由于中國擁有巨大的國內(nèi)市場，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比周邊國家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額外資，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長在可預(yù)見的未來仍將保持強(qiáng)勁。國際社會(huì)普遍認(rèn)為，2008年中國經(jīng)濟(jì)增速應(yīng)保持在10%左右。2.一個(gè)城市的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)狀況。改革開放以來，a市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平逐步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。特別是2003年以來，在市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，克服了歷屆政府腐敗、非典疫情、洪澇災(zāi)害等多重影響，，負(fù)重爬坡，勵(lì)精圖治，實(shí)現(xiàn)了從混亂到治理，再到人心變化、人心發(fā)展的政治轉(zhuǎn)型。(一)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2006年，全市生產(chǎn)總值突破370億元，增長13%；財(cái)政收入突破32.2億元，增長1.8%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資151億元，增長20%；糧食綜合生產(chǎn)能力達(dá)到449萬噸，小麥、大豆、玉米、禽產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量居全省首位。煤炭、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強(qiáng)；劉莊煤礦、發(fā)電廠等重大項(xiàng)目進(jìn)展順利，為一個(gè)城市的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！敖ㄔO(shè)皖西北中心城市”的發(fā)展目標(biāo)和“優(yōu)化一產(chǎn)、壯大二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，確定了事關(guān)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的“6611”工程，作出了“振奮精神、凝聚力量、抓住機(jī)遇、乘勢(shì)而上、奮力崛起”的重大決策，努力把我市建設(shè)成為區(qū)域性加工制造中心、優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)中心、商貿(mào)之都?！笆濉蹦鞘薪ǔ蓞^(qū)面積達(dá)到50平方公里，城市總?cè)丝谶_(dá)到50萬人。交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步增強(qiáng)。上海華遠(yuǎn)、香港華潤、江蘇大亞、南京雨潤、河北鼎大、SDIC新集集團(tuán)等一大批企業(yè)入駐某企業(yè)。物流配送中心地位初步確立，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居全省第二。(4)工業(yè)化和城市化進(jìn)程加快。2006年，全國規(guī)模以上工業(yè)銷售收入達(dá)到203億元以上，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長，增長的穩(wěn)定性和內(nèi)生動(dòng)力增強(qiáng)。城市化進(jìn)程明顯加快，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。2006年，全市城市化水平達(dá)到31%。(五)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活持續(xù)改善。2006年，農(nóng)民人均純收入2350元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8817元。社會(huì)保障覆蓋面進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，生態(tài)城市建設(shè)全面啟動(dòng)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，住房、通信、交通成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。(3)皖西北中心城市初具規(guī)模。(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路逐漸清晰。根據(jù)市場情況，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，提出某市2002-2007年GDP見下表。年齡國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)增長率(可比價(jià)格)20022094.1%20032171.0%200426310.4%200532410.3%200637013%200746013.6%二、房地產(chǎn)市場宏觀形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)1.國內(nèi)宏觀市場分析(1)市場回顧政策已經(jīng)成為影響2006年乃至中期房地產(chǎn)市場和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量。在2006年4月以來的宏觀調(diào)控中，中央和地方政府出臺(tái)了很多政策，調(diào)控政策密集出臺(tái)。比如:加息:4月27日、8月21日央行上調(diào)各檔次房貸利率；第六條:5月17日，房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展六條措施出臺(tái)，拉開今年調(diào)控序幕；九部委“十五條”:5月29日，國務(wù)院(2006)37號(hào)文件細(xì)化“國六條”，提出90平米雙70%的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二手房征收營業(yè)稅:5月31日，國家稅務(wù)總局74號(hào)文規(guī)定，6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售，全額征收營業(yè)稅；住房結(jié)構(gòu)調(diào)控:7月6日，建設(shè)部發(fā)布165號(hào)文，明確了90平米的標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)售限制:7月6日166號(hào)文要求開發(fā)商在取得預(yù)售證后10日內(nèi)開始銷售；限制外資投機(jī):7月11日171號(hào)文加強(qiáng)外資開發(fā)經(jīng)營和境外購房管理；土地督察:7月24日，國務(wù)院(2006)50號(hào)文件規(guī)定，將各省(區(qū)、市)和計(jì)劃單列市土地審批和利用情況納入9個(gè)土地督察范圍；對(duì)二手房征收所得稅:7月26日，108號(hào)文規(guī)定，8月1日起，統(tǒng)一強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅；規(guī)范外匯管理:9月5日，外匯局、建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外買家購買境內(nèi)商品房外匯管理。加強(qiáng)土地調(diào)控:9月5日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的通知。11月7日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)政策的通知》，新核定的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高一倍。從以上密集的調(diào)控政策可以看出，規(guī)范和整頓是政策制定的基調(diào)，從上游土地到下游土地的消費(fèi)都在政策收緊的范圍內(nèi)，其目標(biāo)都是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資和快速漲價(jià)。主要目的是解決部分城市房地產(chǎn)投資過快、價(jià)格上漲過快的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)政策性特征再次體現(xiàn)。我們可以看到開發(fā)商受到土地和信貸監(jiān)管收緊的外部壓力和行業(yè)規(guī)范運(yùn)營的內(nèi)部壓力的擠壓。雖然從表面上看，全國商品房價(jià)格普遍上漲，但由于絕對(duì)投資的快速增加，其實(shí)際利潤水平正在逐步回歸正常。暫且拋開“房地產(chǎn)泡沫”是否破滅的爭論，一個(gè)更加市場化、集約化的行業(yè)會(huì)在當(dāng)前的壓力下成熟并突破，整個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮會(huì)因?yàn)檫@種行業(yè)整合而獲得一定程度的提升。中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)從無到有，從自用到資產(chǎn)配置的過程。目前國內(nèi)商品房銷售90%以上是個(gè)人消費(fèi)者。2002年個(gè)人房貸只有8258億，4年后的2006年達(dá)到2.4萬億，增長了3倍。首先，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)影響有多大？這個(gè)問題沒有得到根本解決。目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一枝獨(dú)秀，孤軍深入，其他行業(yè)增長乏力，地方經(jīng)濟(jì)增長思路和模式單一，導(dǎo)致地方政府依賴，銀行資金傾斜，其他行業(yè)擠壓。其次，目前房地產(chǎn)投資占國民收入的比例和其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否協(xié)調(diào)，尤其是對(duì)金融的影響(金融機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)的貸款占整個(gè)比例多少，涉及房地產(chǎn)的不良貸款比例，房地產(chǎn)貸款中有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等等。)大多缺乏系統(tǒng)深入的研究，權(quán)威數(shù)據(jù)缺乏。即使是央行這樣的機(jī)構(gòu)，在對(duì)整個(gè)行業(yè)“摸底”的時(shí)候，也會(huì)做出各種模糊的結(jié)論。最后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭論雙方都擺脫不了利益背景，這種背景是普遍的，要么把某些領(lǐng)域的個(gè)別現(xiàn)象摘要為整個(gè)行業(yè)的特征，要么試圖維護(hù)傳統(tǒng)利潤，阻撓行業(yè)整合。(2)2007(1)保持行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的基調(diào)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央提出了2007年經(jīng)濟(jì)工作的八項(xiàng)主要任務(wù):1.堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭。2、堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。3.堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。4.堅(jiān)持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。5.堅(jiān)持區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。6.堅(jiān)持深化體制改革，加快形成落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的體制機(jī)制保障。7.堅(jiān)持互利共贏的開放戰(zhàn)略，提高對(duì)外開放水平。8.堅(jiān)持以人為本，不斷促進(jìn)社會(huì)和諧。我們可以看到，這八條幾乎每一條都與2007年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的調(diào)整密切相關(guān)。致力于結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變是實(shí)現(xiàn)未來經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重要基調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)很可能被用作實(shí)現(xiàn)這一調(diào)整的工具。無論如何，快速旋轉(zhuǎn)的車輪不能離開車身。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來所有問題判斷的前提是:為了保證經(jīng)濟(jì)增長，以個(gè)人消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)仍需大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行，利潤水平回歸常態(tài)；對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多質(zhì)疑，都是基于社會(huì)資源對(duì)這個(gè)行業(yè)的過度傾斜，需要實(shí)現(xiàn)各行業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。②土地的市場化配置已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家現(xiàn)行的土地管理政策也在逐步完善?？v觀其發(fā)展歷程，一個(gè)不變的目標(biāo)就是不斷推進(jìn)土地管理的市場化進(jìn)程。商品房作為一個(gè)新興的、市場化程度很高的行業(yè)，其價(jià)格變動(dòng)直接影響投資和消費(fèi)的增長，與世界各國城市的GDP增速密切相關(guān)。某種程度上，失去對(duì)開發(fā)用地的控制，就意味著失去對(duì)房地產(chǎn)市場的控制。在商業(yè)銀行信貸管理更加市場化的形勢(shì)下，政府出于加強(qiáng)管控的本能，收緊對(duì)土地開發(fā)的管控是必然趨勢(shì)。更何況，日益活躍的土地交易市場徹底發(fā)現(xiàn)了土地使用權(quán)的價(jià)值，土地收益逐漸成為“第二財(cái)政”的角色，這是不爭的事實(shí)。2007年，以土地市場建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策的出臺(tái)，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的主要手段。我國國有土地管理進(jìn)入有章可循、有序治亂、規(guī)范交易、嚴(yán)格監(jiān)管的新階段，國有土地市場化配置水平顯著提高。土地二級(jí)市場日益規(guī)范完善的操作程序和較高的進(jìn)入門檻，必將對(duì)下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，使下游房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入。③加息對(duì)供求產(chǎn)生負(fù)面影響。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特征表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是開發(fā)商需要大量資金進(jìn)行土地購買和開發(fā)建設(shè)；第二，消費(fèi)者購買商品房需要大量資金。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)資金流量大的特點(diǎn)決定了融資的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)利率非常敏感。利率的提高不僅影響開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)資金成本，從而影響商品房的供應(yīng)和價(jià)格，還會(huì)影響消費(fèi)者的按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價(jià)格。對(duì)于開發(fā)商來說，加息增加了投資資金來源中的貸款成本。利率漲幅越大，貸款利息漲幅越大。加息會(huì)限制開發(fā)商的開發(fā)速度和商品房的供應(yīng)量。④品牌與實(shí)力的競爭將成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。一方面，隨著一系列政策措施的出臺(tái)，“貨幣供應(yīng)”和“土地供應(yīng)”的進(jìn)一步收緊，將使相當(dāng)一部分國內(nèi)開發(fā)商面臨前所未有的“資金鏈”和“拿地”壓力，行業(yè)“洗牌”加劇，市場“驅(qū)逐效應(yīng)”顯現(xiàn)。另一方面，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)間的“優(yōu)勝劣汰”和整合將成為常態(tài)，品牌和實(shí)力的競爭將成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。2.房地產(chǎn)市場的分析與預(yù)測(cè)(1)市場回顧2000年之前，某經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施無法改善。房地產(chǎn)開發(fā)以“沿路剝離開發(fā)”和“零星開發(fā)”為主，房地產(chǎn)價(jià)格始終在低位徘徊。2000年以來，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，某市實(shí)施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危舊房改造，加大了住房分配制度改革力度，相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。從2000年開始，商品房交易量開始超過上市量，市場也在逐步消化前幾年積壓的房源，商品房開發(fā)增長迅速。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資25.5億元，增長42.6%，占全市固定資產(chǎn)投資的16.89%。近年來，a市一直將住宅產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過實(shí)施控制市場供給、培育有效需求等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，在一定程度上抑制了a房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，擠壓了房地產(chǎn)市場虛熱的泡沫成分，而一系列的政治風(fēng)波也促使一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作日益規(guī)范，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭?？v觀一個(gè)城市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的逐步加快，居民改善居住環(huán)境愿望的快速挖掘，居民有效購房能力的快速增長，未來5至10年，一個(gè)城市的住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)。(2)現(xiàn)狀和未來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)市場分析目前，一個(gè)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)主要集中在人民路和瀛洲路兩側(cè)，以人民路和瀛洲路交叉口為坐標(biāo)點(diǎn)，向南1000米，向西1000米為核心商圈。還有一些百貨公司、一些國際貿(mào)易商城、千百意購物中心、綠色步行街、浙江商貿(mào)城、史圣亦莊等商業(yè)場所，約占零售總額的45%。許多商業(yè)設(shè)施在這一地區(qū)的集中，產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的商業(yè)聚集效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣，使其成為一個(gè)城市的重要商業(yè)中心。到2006年，一個(gè)商鋪的總保額約為700萬平方米，其中:中心城區(qū)約為200萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的28%；外圍面積約500萬平方米，商業(yè)物業(yè)約占72%。目前該區(qū)域商業(yè)地下室日租金為3-5元/平方米.天，該區(qū)域地下室銷售均價(jià)為3-4萬元/平方米。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施詳見下表:序列號(hào)企業(yè)名稱規(guī)模(10，000平方米)商業(yè)運(yùn)作的形式或狀態(tài)距離本項(xiàng)目的距離一個(gè)國際貿(mào)易商城1.8零售一千米2百貨公司1.2零售一千米三何白前衣2.2零售一千米四商業(yè)建筑2.6零售一百米五史圣亦莊0.4零售八百米六綠色步行街0.9零售一千米七浙江商貿(mào)城0.9零售一千米2006年是商品房發(fā)展的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。不僅商品房的開發(fā)、銷售、投資都有了較大的增長，市場輪廓也逐漸清晰，投資者的投資理念也進(jìn)一步確立。從目前的情況來看，在某種住宅發(fā)展趨勢(shì)的影響下，住宅區(qū)正在向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，二環(huán)兩側(cè)的商品房增長迅速。相反，中心城區(qū)的商業(yè)集聚會(huì)因?yàn)橘徺I力的擴(kuò)散而放緩?？傊讳伣衲陼?huì)有更多的深度變化，對(duì)商鋪的投資、開發(fā)、規(guī)劃提出了很多新的課題，對(duì)商鋪市場的技術(shù)要求也會(huì)越來越高。在發(fā)展方面，更加注重市場細(xì)分、定位和競爭戰(zhàn)略的制定，在投資方面，更加注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。市場價(jià)格方面，會(huì)出現(xiàn)整體租金價(jià)格微調(diào)，售價(jià)穩(wěn)定的情況。餐飲娛樂房地產(chǎn)市場分析隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的增加，生活必需品在總消費(fèi)中的比重會(huì)降低，恩格爾系數(shù)也會(huì)降低，休閑消費(fèi)會(huì)大幅增加。2006年，全社會(huì)餐飲業(yè)營業(yè)額突破1萬億元，同比增長14%以上，連續(xù)15年保持兩位數(shù)的高速增長。中國餐飲業(yè)發(fā)生了一些很大的變化，如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐涌入中國，西餐逐漸被接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大的挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化不斷上升，等等。隨著中國迅速融入世界經(jīng)濟(jì)，未來幾年中國餐飲業(yè)將會(huì)以更快的速度發(fā)展。預(yù)計(jì)2007年，餐飲業(yè)將保持高速增長，全年?duì)I業(yè)額超過1.2萬億元，增長率約為17%。在某個(gè)市場，餐飲企業(yè)的營業(yè)額在飆升。2006年，餐飲業(yè)營業(yè)額達(dá)到20.5億元，比上年增長20.3%。隨著一定經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高，未來幾年，每年餐飲營業(yè)額將增加4億元左右。娛樂市場的快速發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初。由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大，在中國的外國商人的增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂和健身服務(wù)的需求迅速上升。從1994年到1997年，中國許多大中城市出現(xiàn)了投資娛樂和健身設(shè)施的高潮。自1998年以來的八年中，娛樂和健身場所的數(shù)量增加了兩倍多。這些地方大多集中在大中城市及周邊地區(qū)。因經(jīng)營項(xiàng)目不同，投資額從幾十萬元到上千萬元不等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年某市居民家庭人均可支配收入8817元，人均消費(fèi)支出6930元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)786元，約占11%。于是，某個(gè)地方的休閑娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展。目前一個(gè)城市的餐廳主要集中在文峰路和清河路兩側(cè)。文峰兩邊以中低檔酒店為主，平均營業(yè)面積200多平米；清河路兩側(cè)以中高檔酒店為主，單店平均營業(yè)面積在500平方米以上。娛樂行業(yè)，除清河中路、瀛洲南路兩側(cè)的低檔卡拉ok房(單店平均營業(yè)面積200平方米以上)外，主要以國會(huì)、英皇、鉆石時(shí)代、錢柜排名靠前，單店平均營業(yè)面積500平方米以上，但比較分散。然而，在堪稱CBD區(qū)域的人民路商圈，國茂酒店只有一個(gè)餐飲場所，卻沒有娛樂場所，功能配套明顯缺失。某個(gè)經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)高速增長，為商業(yè)、餐飲、娛樂房地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的全球化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入中國市場。同時(shí)，當(dāng)?shù)氐牟惋媻蕵菲髽I(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投入。在經(jīng)濟(jì)高速增長的帶動(dòng)下，餐飲娛樂業(yè)以前所未有的速度發(fā)展，對(duì)住房的需求急劇增加。由于這些餐飲娛樂用房通常是通過購買或租賃的方式獲得，因此也促進(jìn)了相關(guān)房地產(chǎn)的發(fā)展。辦公樓市場分析2004年以前，某經(jīng)濟(jì)體開放程度低，經(jīng)濟(jì)普遍落后，寫字樓市場不景氣，租售價(jià)格始終落后于住宅市場。因此，在近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場中，寫字樓的開發(fā)一直處于負(fù)增長趨勢(shì)。但隨著某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對(duì)外開放的加快，寫字樓市場從2004年中期開始復(fù)蘇，租金開始上漲，出租率穩(wěn)步上升。某GDP連續(xù)15年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)穩(wěn)定有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，蘊(yùn)含著寫字樓市場發(fā)展的無限機(jī)遇。由于未來需求會(huì)明顯增加，越來越多的企業(yè)逐漸開始研究購買寫字樓自用的可行性。此外，作為皖西北經(jīng)濟(jì)的龍頭，一中吸引了眾多區(qū)域企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一支不可忽視的生力軍。與外資企業(yè)相比，區(qū)內(nèi)企業(yè)更傾向于投資寫字樓這一資產(chǎn)。據(jù)調(diào)查，目前市場上的主要買家是國內(nèi)的一些金融、投資、貿(mào)易機(jī)構(gòu)。一個(gè)寫字樓市場過去三年的新增供應(yīng)量是2004年4000平方米，2005年5000平方米，2006年7000平方米。雖然寫字樓的新增供應(yīng)量在增加，但一些租房媒體上仍有尋租啟事。可見，供應(yīng)量相對(duì)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降。與此同時(shí)，市場平均租金水平呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，租金從2004年的每天每平方米0.35元上漲到目前的每天每平方米0.56元，漲幅達(dá)60%。目前寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米0.56元，高端市場為每天每平方米0.80-1.00元，低端市場為每天每平方米0.30-0.40元，年回報(bào)率約為6%-9%。2006年，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的背景下，省內(nèi)外企業(yè)投資信心逐步增強(qiáng)。寫字樓市場逐漸回暖，寫字樓租金逐漸上漲，租售比提高，市場趨于活躍。展望未來兩年，隨著新增供應(yīng)的萎縮和使用需求的上升，租金水平將進(jìn)一步上升，進(jìn)而刺激購房需求。估計(jì)一個(gè)寫字樓的產(chǎn)權(quán)和資本價(jià)值的交易量會(huì)出現(xiàn)突破性的增長。根據(jù)交通便利程度和地域特征的不同，寫字樓有規(guī)律地分布在某個(gè)城區(qū)，主要有兩個(gè)區(qū)塊:人民路-瀛洲路板塊:瀛洲路作為一個(gè)城市最重要的商業(yè)中心，是進(jìn)入市區(qū)的重要通道，所以這個(gè)板塊成為該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕植紖^(qū)域，一個(gè)城市近一半的寫字樓都集中在這個(gè)區(qū)域。清河西路-王宓路板塊:作為一個(gè)市政府，很多機(jī)構(gòu)都位于這個(gè)板塊，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且區(qū)域內(nèi)的寫字樓經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也發(fā)展很快。住房市場分析一個(gè)房地產(chǎn)市場的區(qū)域市場大致可以分為:中心城區(qū)、程楠區(qū)、西城區(qū)、泉北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、開發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目位于中部城市，在一個(gè)城市的上游水平。根據(jù)今年各類住房交易情況分析，某市住房市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn):隨著價(jià)格的逐漸上漲，居民對(duì)商品房價(jià)格的心理承受能力也逐漸增強(qiáng)。2004年，府城商品房均價(jià)達(dá)到1431元/平方米；2005年均價(jià)達(dá)到1789元/平方米；2006年均價(jià)達(dá)到2300元/平方米，2007年均價(jià)達(dá)到2700元/平方米，部分高達(dá)4000元/平方米。不斷上漲的房價(jià)絲毫沒有阻擋居民的購房熱情，商品房成交量被放大，居民對(duì)商品房價(jià)格的心理預(yù)期不斷提高。改善型住宅消費(fèi)增加，居民對(duì)小戶型住宅需求減弱。100平方米以上商品房購買量比上年大幅增長，其中100平方米以上至120平方米商品房購買量增長8個(gè)百分點(diǎn)，120平方米以上商品房購買量增長7.34個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前，一個(gè)城市的住房市場正逐步從價(jià)格競爭向產(chǎn)品質(zhì)量競爭和品牌競爭轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)投資需求升溫，投機(jī)需求被抑制。目前股市風(fēng)險(xiǎn)大，存款利率低，投資渠道不寬不暢。在房價(jià)上漲和高投資回報(bào)的吸引下，房地產(chǎn)投資和投機(jī)的需求日益增加。然而，由于近期國家和地方宏觀調(diào)控的影響，投機(jī)性需求受到抑制，城鎮(zhèn)和縣城的購房者逐漸成為主力軍。隨著城市化進(jìn)程的加快，府城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以子女教育、經(jīng)商、追求城市化生活為目的的消費(fèi)需求日益增加。2006年和2007年，城鎮(zhèn)和縣城購房比例在府城商品房銷售面積中分別高達(dá)27%和25%。金融支持力度加大，居民貸款買房意識(shí)增強(qiáng)。2007年，全市商業(yè)和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款，占消費(fèi)貸款總額的86%，購房貸款占比達(dá)到71%。此外，在2006-2007年，住宅市場的一個(gè)顯著特征是所謂的“買漲不買跌”，房價(jià)的快速上漲正在成為消費(fèi)者進(jìn)入市場的動(dòng)力。剛性需求已經(jīng)提前釋放。由于房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，很多原本可以推遲幾年購房的人都經(jīng)歷了需求提前釋放的情況?！耙徊降轿毁彿俊痹跇鞘蟹浅Ｆ毡椋侠碛行У摹半A梯式消費(fèi)”模式并不被認(rèn)可。從2006年中央出臺(tái)的一些相關(guān)政策來看，房市的政策調(diào)控力度仍在加大，中小戶型的政策導(dǎo)向執(zhí)行力度很大。但是，由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，也是地方政府的重要財(cái)政來源，中央和地方政府仍將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)增長。然而，為了確保房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，平息高房價(jià)引起的不斷上升的民怨，政府仍將采取各種措施，確保房地產(chǎn)市場在未來幾年持續(xù)、健康和有效的增長。隨著城市土地的減少和政府對(duì)批租土地的控制，地價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)高品質(zhì)、美觀的中高檔項(xiàng)目的需求越來越大，在需求拉動(dòng)和成本推動(dòng)下，房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格必將穩(wěn)步上升。三。項(xiàng)目市場分析及預(yù)測(cè)1.項(xiàng)目整體質(zhì)量分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，市場認(rèn)可度高。項(xiàng)目交通很便利，出入很方便，生活成本低。項(xiàng)目周邊的商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活設(shè)施非常齊全。項(xiàng)目位于商貿(mào)城中心，西側(cè)為生態(tài)園，北側(cè)為區(qū)政府，南側(cè)為泉河風(fēng)景帶，景觀資源豐富。開發(fā)商實(shí)力雄厚，資金和市場運(yùn)作實(shí)力良好，合作廠商超過3000家。項(xiàng)目劣勢(shì):投資大。公寓也有一定風(fēng)險(xiǎn)，市場可以選擇的空間不大。威脅分析:外國投資者已經(jīng)敏銳地意識(shí)到，在安徽省西北部的商貿(mào)城，缺乏像商業(yè)廣場這樣的綜合商業(yè)中心。他們正處于市場調(diào)查的初級(jí)階段，有興趣投資這類房產(chǎn)。目前，皖西北商貿(mào)城商業(yè)商鋪面積約20萬平方米。這個(gè)項(xiàng)目的成功開發(fā)，不僅刺激了這些商鋪，也威脅到了這個(gè)項(xiàng)目的銷售和整體商業(yè)運(yùn)營。項(xiàng)目開發(fā)不能分階段開發(fā)，要一次性投入，這也增加了項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)分析:皖西北商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)的土地資源非常少。這個(gè)項(xiàng)目無論從位置、配套還是發(fā)展?jié)摿Χ伎胺Q絕版之地，發(fā)展空間巨大，可塑性極強(qiáng)。該項(xiàng)目由某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)。投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和投資管理能力。在全省乃至全國批發(fā)服裝和小商品，有良好的社會(huì)信譽(yù)，有助于提高項(xiàng)目的質(zhì)量形象。人口多，輻射面廣，對(duì)小商品和服裝的需求很大。近年來快速穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長將為本項(xiàng)目帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。綜合評(píng)價(jià):結(jié)合前面的SWOT分析，我們可以看到，一個(gè)商業(yè)廣場項(xiàng)目具有獨(dú)特的市場優(yōu)勢(shì)和千載難逢的市場機(jī)遇，比如在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，引領(lǐng)一個(gè)市場定位更高的商業(yè)地產(chǎn)市場。為了成功運(yùn)行該項(xiàng)目，我們?nèi)孕枳⒁庖韵玛P(guān)鍵問題:項(xiàng)目運(yùn)營要在強(qiáng)調(diào)“舒適”和“美感”的前提下，從空間、建筑、環(huán)境三個(gè)方面尋求突破，適度超前，避免價(jià)格競爭。掌握“引導(dǎo)市場”的發(fā)展節(jié)奏，從資金量、供給、發(fā)展區(qū)間等角度研究問題。通過項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者的溝通障礙，最大程度上弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)飛躍。繼續(xù)加大對(duì)商場物業(yè)管理和文化活動(dòng)的投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌從知名度到美譽(yù)度的轉(zhuǎn)變。在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注重項(xiàng)目入住理念的推廣，加強(qiáng)項(xiàng)目品味和身份象征的打造，不斷打造運(yùn)營熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。2.每種財(cái)產(chǎn)類型的分析商業(yè)該項(xiàng)目位于界首路與北京路交叉口西北，皖西北商貿(mào)城商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)前景良好。從交通情況看，西鄰太和、界首、商丘，東臨市區(qū)、火車站、利辛、楊過、蚌埠。一條南北向、東西向的通道，有一條重要的大動(dòng)脈穿越，非常方便涪城及周邊城市。這為市內(nèi)外客戶的交流提供了有利條件，擴(kuò)大了這個(gè)商務(wù)中心的服務(wù)半徑。從消費(fèi)群體來看，目前皖西北商貿(mào)城商業(yè)批發(fā)和物流市場眾多，產(chǎn)品涉及服裝、鞋帽、燈具、五金、工藝品等。，以及主要客戶來源:市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)分銷。所以有很強(qiáng)的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競爭環(huán)境看:一家著名沃爾瑪商店即將在市中心開業(yè)。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)的商業(yè)設(shè)施符合該區(qū)域的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了皖西北商貿(mào)城的商業(yè)設(shè)施需求，具有良好的市場前景。食品和飲料該項(xiàng)目位于皖西北商貿(mào)城中心，周邊商業(yè)設(shè)施眾多，有批發(fā)零售的私人店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多。隨著該地區(qū)一批高水平商貿(mào)設(shè)施的建成，將有更多的人聚集在該地區(qū)，從而產(chǎn)生更多的商業(yè)和娛樂消費(fèi)需求。商業(yè)餐飲和娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而促進(jìn)該地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)市場的需求。從現(xiàn)狀來看，皖西北商貿(mào)城商圈缺乏這種大型的餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃的商業(yè)建筑也沒有這種設(shè)施。隨著該區(qū)域的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，餐飲娛樂需求將越來越旺盛，相關(guān)房源的租售前景看好，該項(xiàng)目的市場優(yōu)勢(shì)將逐步體現(xiàn)。辦公樓該地塊位于皖西北商貿(mào)城商業(yè)板塊，但該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展相對(duì)落后，規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后，檔次不夠高。隨著這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，外地客商逐漸增多，皖西北商貿(mào)城原有的私人店主也逐漸活躍起來，對(duì)辦公空間的需求增加，對(duì)建筑的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。該項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔寫字樓，彌補(bǔ)該地區(qū)寫字樓的不足，有利于該地區(qū)商業(yè)和辦公品質(zhì)的提升。隨著該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地區(qū)對(duì)中高檔寫字樓的需求將進(jìn)一步增加。本項(xiàng)目辦公樓的功能定位是為上班族提供高品質(zhì)的服務(wù)，力求功能的完善和先進(jìn)?？蛻糁饕侨腭v周邊地塊的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)。他們還可以憑借靠近商業(yè)中心的地理優(yōu)勢(shì)和便利的交通條件，吸引其他省市的企業(yè)在這里設(shè)立公司或辦事處。市場前景看好。4.競爭性項(xiàng)目研究這方面沒有一個(gè)項(xiàng)目能和一個(gè)商業(yè)廣場形成真正的競爭威脅。第四章建設(shè)條件和選址一.區(qū)域概況一座城市位于黃淮海平原南端，安徽省西北部。轄界首市、太和、臨泉、阜南、潁上縣和潁州、潁泉、潁東三個(gè)區(qū)，52個(gè)鄉(xiāng)、113個(gè)鎮(zhèn)、4018個(gè)村。面積9775平方公里，耕地58.5萬公頃，人口932.8萬，是安徽省人口最多的城市。二、自然條件一個(gè)城市位于安徽省的西北部。東與淮南市相連，西與河南省駐馬店市、周口市相連，南與河南省六安市、信陽市相對(duì)，北與河南省亳州市、商丘市相對(duì)。地理位置某市位于安徽省西北部淮北平原腹地。北鄰齊魯，西接河南、湖北，泉河、茨河、潁河在此交匯。市區(qū)地理坐標(biāo)為東經(jīng)115°47′54″，北緯32°52′56″。周圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和、利辛縣。地帶市區(qū)地勢(shì)平坦開闊，地面標(biāo)高總則在29-31米。地形總的趨勢(shì)是西北高，東南低，地形坡度為0.00013。氣象學(xué)位于暖溫帶的南緣，該地區(qū)氣候溫和，年平均太陽輻射為120.6大卡∕cm2。多年平均大于0℃的活動(dòng)積溫為5446.2℃；10℃以上積溫多年平均4857.1℃，年日照時(shí)數(shù)2200~2500小時(shí)，無霜期220~230天，日照時(shí)數(shù)長，無霜期長，適宜種植大豆、小麥、棉花、水稻等多種水旱作物。水文學(xué)全市年平均降雨量為820~950毫米。境內(nèi)大小河流縱橫交錯(cuò)，溝渠密布。主要河流有淮河、紅河、何英、泉河、茨淮新河、黑茨河和西飛河，其中何英河和泉河是該地區(qū)最重要的河流。該區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒細(xì)，厚度大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。土地主要土壤類型有蔣莎黑土、潮土和水稻土。其中，蔣莎黑土占68%，有機(jī)質(zhì)含量1.35克∕公斤，氮含量1.02克∕公斤，有效磷11毫克∕公斤，有效鉀150毫克∕公斤。生物生物資源豐富，種類繁多。農(nóng)作物主要是小麥、大豆和芋頭，還有高粱、玉米和水稻。經(jīng)濟(jì)作物主要是棉花、油菜和芝麻。有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。自然水域中的魚類資源約有30種。地質(zhì)學(xué)第四紀(jì)地層，主要發(fā)育于上太古界五河群和新太古界第三紀(jì)。基底屬華北坳陷南緣，工程地質(zhì)土為粘土、亞粘土、砂土及部分粉土，人工填土，內(nèi)容承載力160～260kpa。三。公共服務(wù)設(shè)施1.森林管理局市區(qū)集中的行政辦公場所主要是清河路市委市政府大院，市委、局多為分散式。商業(yè)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在何英路、人民路、潁上路、潁州路兩側(cè)，并在潁州路與何英路、潁州路與人民路交叉口形成中心。一些近幾年新建的商業(yè)設(shè)施分散在老城區(qū)，批發(fā)商業(yè)主要集中在這個(gè)項(xiàng)目周圍。文化、教育和衛(wèi)生全市有公共圖書館6個(gè)，群眾藝術(shù)館1個(gè)，文化館8個(gè)，文化站180個(gè)，博物館2個(gè)。市區(qū)有三個(gè)電視臺(tái):一個(gè)市臺(tái)，一個(gè)有線臺(tái)，一個(gè)市教育臺(tái)。目前有兩家廣播電臺(tái)和兩家報(bào)紙，包括一家經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、一家人民廣播電臺(tái)、一家日?qǐng)?bào)和《潁州晚報(bào)》。全市有高等院校2所，中等專業(yè)學(xué)校11所，職業(yè)中學(xué)175所，普通中學(xué)415所，小學(xué)3272所，幼兒園257所。醫(yī)療機(jī)構(gòu)325個(gè)，醫(yī)院床位10786張。城市公路城市主干道自東向西主要由人民路、何英路、清河路、文峰路、北京路、二環(huán)路、三環(huán)路組成，自北向南主要由潁州路、潁上路、濱江路、向陽路、解放街組成。主干道紅線寬度分別為50米、40米、36米、30米。城外有二環(huán)路環(huán)繞全城，截面以三板為主。公路a市是華東的西北大門，也是未來皖西北的中心城市，公路四通八達(dá)，九條干線通往外地，連接省內(nèi)山東、河南、江蘇、湖北等地區(qū)，交通暢通無阻。東臨京滬高速公路，西接京珠(上海)高速公路符節(jié)至蚌埠高速公路。長途客車到達(dá)北京、上海、廣州等國內(nèi)主要城市。鐵路和航空交通便利，四通八達(dá)。京九鐵路貫穿兩縣三區(qū)，與洛阜、綏阜、懷阜、宓尚四條鐵路形成“m”型布局。京九鐵路某編組站是京九鐵路上最大的鐵路樞紐，自動(dòng)化程度亞洲第一。4C民航機(jī)場可以起降波音737和麥道82飛機(jī)。自1998年以來，已開通至北京、廣州、合肥和黃山的航線。和順通訊有淮河、何英、泉河、茨淮新河等10條通航水道，可進(jìn)入長江和東海。它們是中原到華東的水運(yùn)要塞。全市已開通程控電話、移動(dòng)通信和寬帶網(wǎng)絡(luò)，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)也實(shí)現(xiàn)了程控聯(lián)網(wǎng)。地震1987年，國家地震局對(duì)百年可能發(fā)生地震的位置和烈度進(jìn)行了預(yù)測(cè)，某次地震被預(yù)測(cè)為6-6.5度地震危險(xiǎn)區(qū)，地震烈度為7度。因此，本工程按8度設(shè)防。四。工程地質(zhì)學(xué)該構(gòu)造已成為第四紀(jì)現(xiàn)代沖擊巖層，土壤主要為粉砂，含少量粘土。地基承載力8-20噸/平方米，大部分地區(qū)12-15噸/平方米。水文地質(zhì)學(xué)該區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒細(xì)，厚度大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。地表水主要由何英閘調(diào)節(jié)。地下水水質(zhì)好，含鹽量小?？倓t為每升0.4~0.6g，鹽度小于每升10毫克當(dāng)量，堿度小于每升4毫克當(dāng)量，適合農(nóng)業(yè)灌溉和飲用。市區(qū)地下水豐富，水質(zhì)良好。總則靜水位1.4米。城市淺層地下水開采量為每年每平方公里15~20立方米。不及物動(dòng)詞地址選擇皖西北某市商業(yè)廣場位于批發(fā)市場中心廣場，北二環(huán)與北三環(huán)交匯處，是商業(yè)批發(fā)聚集的核心地段，也是商家爭奪的絕佳位置。綜合評(píng)價(jià):綜合以上幾個(gè)方面，這一帶的市政設(shè)施和服務(wù)設(shè)施還是比較完善的。該地區(qū)生態(tài)園的環(huán)境配套設(shè)施為建設(shè)一個(gè)集中高檔商業(yè)和辦公為一體的大型生活廣場提供了良好的基礎(chǔ)。隨著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施會(huì)更加完善。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部關(guān)于城市建設(shè)、城市總體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的規(guī)定，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，以創(chuàng)造舒適、便捷、安全、優(yōu)美的環(huán)境為目標(biāo)，全面提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1.在設(shè)計(jì)過程中，必須堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重并樹立人與自然和諧相處、可持續(xù)發(fā)展的理念，營造溫馨友好的工作生活環(huán)境。2.本著以人為本的原則，從實(shí)際情況出發(fā)，具有一定的超前意識(shí)，綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管道敷設(shè)、避免視線干擾、管道敷設(shè)、隱私保護(hù)等各種因素和管理要求。，努力營造方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)和辦公環(huán)境，為兒童、老年人和殘疾人的生活和活動(dòng)提供便利。3.配套公共設(shè)施應(yīng)與商業(yè)、寫字樓同步規(guī)劃建設(shè)。4.地下敷設(shè)供水、雨水、污水、電力、電信、燃?xì)夂凸峁艿?，并本著合理?guī)劃、相對(duì)集中、一次性完成、便于管理和維護(hù)的原則。5.公共綠地、道路綠地等。配有水景、雕塑和小品，部分建筑設(shè)有屋頂花園，形成點(diǎn)、線、面、空間的多維視覺效果。6.組織從公共空間、半公共空間到私人空間的分散交通，確保安全和秩序。按照平戰(zhàn)結(jié)合的原則，將部分人防設(shè)施設(shè)置為地下停車場。7.項(xiàng)目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。三。建筑規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案今天的辦公建筑空間已不單純是一個(gè)交換公文的場所，而是一個(gè)更加注重媒介環(huán)境和人們思想感情的生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠”，使“高科技、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)設(shè)計(jì)作為信息媒介的概念性內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的交往功能，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將不斷增強(qiáng)。大空間的布局形式適應(yīng)了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方式和管理制度的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。同時(shí)，人工智能、現(xiàn)代通信技術(shù)和辦公自動(dòng)化的發(fā)展，以及對(duì)建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等的一整套系統(tǒng)設(shè)計(jì)。，都為提高辦公效率，增強(qiáng)辦公適應(yīng)性提供了強(qiáng)有力的技術(shù)條件。充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間已經(jīng)成為世界辦公建筑設(shè)計(jì)的流行趨勢(shì)。近日，在挪威一棟高層寫字樓的設(shè)計(jì)中，英國著名建筑師羅杰斯煞費(fèi)苦心地設(shè)計(jì)了一棟所有樓層都能看到室內(nèi)綠化的智能寫字樓。這個(gè)綠地的存在，其實(shí)是當(dāng)下生態(tài)空間的一種體現(xiàn)。這樣做更深層次的原因是為了改善寫字樓本身的環(huán)境，達(dá)到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。它還包括樓層上的休閑俱樂部、公司酒吧和氧吧。這種具有交際性質(zhì)的公司休閑空間，既能放松員工的神經(jīng)，又能使他們?cè)谙嗷ソ涣髦邢嗷l(fā)，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。不難看出，這些新的配套設(shè)施的出現(xiàn)，是寫字樓人性化的一種趨勢(shì)。說明現(xiàn)在的辦公開發(fā)者更注重從人的角度出發(fā)，構(gòu)建信息時(shí)代的高效空間?；谝陨显?，提出本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路:1.市場定位通過對(duì)類似項(xiàng)目和市場需求的分析，我們發(fā)現(xiàn)皖西北商貿(mào)城市場集群中有大量的商戶、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人口和地域置業(yè)人群，市場容量大，消費(fèi)需求日益突出。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃市場情況和開發(fā)商的設(shè)想，項(xiàng)目的整體定位是一個(gè)人文、智能、生態(tài)的商業(yè)建筑，與一個(gè)生態(tài)公園相呼應(yīng)。這種定位的內(nèi)涵是:為一個(gè)商業(yè)廣場的商業(yè)批發(fā)和高尚辦公公寓綜合體提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)是開發(fā)商的基本理念。商業(yè)廣場為企業(yè)、白領(lǐng)、工薪階層提供了先進(jìn)的生態(tài)生活空間和居住理想。一個(gè)商業(yè)廣場的賣點(diǎn)在于批發(fā)聚集點(diǎn)，人文關(guān)懷，智能服務(wù)。2.圖像定位從營銷的角度來說，一個(gè)商業(yè)廣場是從零開始的狀態(tài)。由于之前沒有大規(guī)模有計(jì)劃的宣傳過，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)也沒有盡可能的展現(xiàn)出來，建議先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝和定位。通過對(duì)某房地產(chǎn)市場的調(diào)查和對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析，得出結(jié)論:項(xiàng)目形象定位為:泉北新城商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能建筑。支持點(diǎn):(1)項(xiàng)目位于安徽省西北商貿(mào)城，也是某個(gè)商業(yè)的繁華聚集區(qū)之一，以強(qiáng)調(diào)人們的商業(yè)思維定勢(shì)，強(qiáng)化其在潁泉區(qū)政治中心的位置，這是其標(biāo)志性物業(yè)地段的獨(dú)特性。(2)某商業(yè)廣場擁有5A級(jí)智能化系統(tǒng)，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控及安防系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，這是區(qū)別于其他項(xiàng)目的，也就是權(quán)威性。3.格式定位本案位于潁泉新城西北商貿(mào)城，生活配套、市政配套齊全，自然、生態(tài)、人文環(huán)境良好。與其他競爭樓盤相比，在未來的市場競爭中具有其他樓盤無法比擬的優(yōu)勢(shì)，所以本案例定位為:領(lǐng)袖風(fēng)范，商務(wù)首選，價(jià)格昂貴。綜上所述，本案目標(biāo)客戶中，主要需求點(diǎn)如下:(1)地理位置優(yōu)越。(2)足夠的交通線路。(3)市政和居住設(shè)施比較齊全。(4)社區(qū)規(guī)劃合理。(5)智力水平高。(6)有較強(qiáng)的升值潛力。(7)戶型實(shí)用舒適。4.商業(yè)定位根據(jù)上面的市場定位，我們可以看到這個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)先地位，所以營銷定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。項(xiàng)目推廣定位:領(lǐng)袖風(fēng)范，商財(cái)首選。(1)原因:由于該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶是經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和最有實(shí)力的商人。因此，項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特點(diǎn)，突出尊嚴(yán)感。(2)領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，表達(dá)這個(gè)項(xiàng)目在該地區(qū)的“領(lǐng)導(dǎo)”地位。憑借建筑文化優(yōu)勢(shì)、5A級(jí)智能化系統(tǒng)等設(shè)施品質(zhì)和卓越的物業(yè)管理模式，入住本項(xiàng)目的都是商界的“領(lǐng)袖”和“英雄”，都會(huì)得到他們的認(rèn)可，但對(duì)于那些遠(yuǎn)非“英雄”的人來說5.顧客導(dǎo)向(1)從企業(yè)性質(zhì)定位海外企業(yè)，尤其是國際知名企業(yè)中國大中型國有企業(yè)國內(nèi)有實(shí)力的民營企業(yè)(2)從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、IT企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)。(3)從目標(biāo)客戶來源定位對(duì)現(xiàn)有的辦公環(huán)境和企業(yè)的發(fā)展壯大不滿意，需要換一個(gè)更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；15%的現(xiàn)有租戶，也就是60%的現(xiàn)有租戶，轉(zhuǎn)換購買寫字樓。但是，要讓現(xiàn)有60%的租戶購買，還需要有一套更優(yōu)惠的措施。50%投資。要吸引投資者，需要一個(gè)吸引投資回報(bào)率的計(jì)劃，保證回報(bào)率的實(shí)現(xiàn)。自用買家35%，對(duì)于那些發(fā)展穩(wěn)定的企業(yè)來說，這個(gè)方案更有吸引力。但首付不能太重，貸款期限也不能太短。6.建筑設(shè)計(jì)定位樓層:11層(不含地下一層)功能:地下室主要用于停車場和商業(yè)建筑，部分用于人防和設(shè)備。地上1-4層為商業(yè)中心和餐飲娛樂室。地上兩棟塔樓寫字樓5-11層為大開間。7.項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列號(hào)建筑形式樓層分布層數(shù)總面積平方米一個(gè)地下室-1一個(gè)50002在…之中停車位和機(jī)房設(shè)備4000四商業(yè)建筑1~5五35000五餐飲和娛樂1~3三5000六辦公樓6~2924一萬室內(nèi)交通:商場內(nèi)有4部自動(dòng)扶梯/樓層，寫字樓內(nèi)有4部直升機(jī)/客梯(可考慮觀光電梯)，1部消防專用電梯，2個(gè)寬1.2m的樓梯智能化:皖西北商業(yè)廣場具備5A級(jí)智能化系統(tǒng)功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)、自動(dòng)監(jiān)控與安防系統(tǒng)(ACS)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FAS)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)?？照{(diào)設(shè)施:國產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)加氧系統(tǒng)。供水設(shè)施:供水水源由市政自來水管網(wǎng)供給。市政水管網(wǎng)在某商業(yè)廣場附近有預(yù)留接口。兩個(gè)DN200進(jìn)水管連接至室外市政供水管網(wǎng)。城市供水壓力按不低于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過水表計(jì)量后，到達(dá)一個(gè)用水點(diǎn)。排水設(shè)施:排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活污水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后與生活污水一起排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油池處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小廣場道路設(shè)置雨水進(jìn)口收集雨水，屋面雨水和道路雨水排入市政雨水管道。消防設(shè)施:火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間和過道手動(dòng)報(bào)警閥，多級(jí)消防安全保護(hù)，防火、防煙、供氧和疏散避難樓層，直接滅火專用電梯。供電設(shè)施:供配電間接收并輸出兩路10KV高壓變電，提供24小時(shí)供電。另外，設(shè)置一臺(tái)人防應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組，用于主要設(shè)備的應(yīng)急啟動(dòng)。弱電設(shè)計(jì):(1)社區(qū)通信線路由當(dāng)?shù)仉娫捑W(wǎng)直接引入。(2)酒店式商務(wù)公寓提供數(shù)據(jù)和語音的模塊化插座。(3)數(shù)據(jù)和語音采用lOOMbid高速傳輸方式，使用五類傳輸線路。(4)小區(qū)內(nèi)設(shè)置閉路電視安全監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)。在重要的出入口設(shè)置攝像機(jī)、雙重監(jiān)控報(bào)警監(jiān)視器和麥克風(fēng)。(5)小區(qū)有線電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每個(gè)用戶配備2~3個(gè)電視用戶箱。(6)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。停車場:地下兩層共有80多個(gè)停車位。安全、監(jiān)控和收費(fèi)系統(tǒng)包括電腦控制，全天候服務(wù)。建議IC卡管理系統(tǒng)可以有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛(臨時(shí)IC卡)的管理。節(jié)能:本項(xiàng)目主要節(jié)能有:水和電。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，降低生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項(xiàng)節(jié)能措施，包括:(1)所有設(shè)備應(yīng)盡可能節(jié)能。(2)為了提高電網(wǎng)的功率因數(shù)，低壓側(cè)不強(qiáng)調(diào)靜電容量。(3)成立專門的能源和物資管理機(jī)構(gòu)，檢查各生產(chǎn)階段的能源和節(jié)能情況，制定獎(jiǎng)罰制度。風(fēng)格建議:穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代風(fēng)格，避免死板，體現(xiàn)智能、生態(tài)、人文的主題。目前一個(gè)城市各種物業(yè)的高檔寫字樓市場還是空白。建議采用新技術(shù)、新材料，建設(shè)一座城市中適度超前的智能、生態(tài)、環(huán)保的辦公樓。智能的概念已廣泛應(yīng)用于新建辦公樓，生態(tài)的概念是一個(gè)新概念，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:采光充足，透氣性好，定期換氣，通風(fēng)系統(tǒng)增氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保材料，減少有害物質(zhì)排放，消除辦公樓綜合癥；綠化率高，盡可能使用空中花園。功能元素建議:會(huì)呼吸的幕墻:非典之前，少數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)采用雙層玻璃幕墻，室內(nèi)外空氣可以在中間過濾流通。隔熱玻璃:普通鋼化玻璃作為偽高技派的表演材料將被淘汰，取而代之的是具有防曬、隔熱、防紫外線等強(qiáng)大功能的新型玻璃幕墻。遮陽:節(jié)能要求迫在眉睫。可根據(jù)日照角度調(diào)節(jié)的優(yōu)質(zhì)遮陽篷是有效的，為建筑外觀增添了不少生態(tài)感。董事會(huì)辦公樓:犧牲一些容積率和電梯距離，換取更多的自然采光和通風(fēng)，可能不會(huì)太差。立體綠化:隨著對(duì)公共空間的重視，簡單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)所取代。第六章營銷策略和方案一、營銷戰(zhàn)略本項(xiàng)目總建筑面積65000平方米(含人防地下室5000平方米)，其中商業(yè)面積4000萬平方米(含餐飲娛樂地產(chǎn))，占總建筑面積的67%，以物業(yè)價(jià)值計(jì)算約占物業(yè)總價(jià)值的85%。因此，該項(xiàng)目的銷售重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)(包括餐飲娛樂用房)。1.價(jià)格策略:低價(jià)入市，快速銷售，滾動(dòng)發(fā)展，逐步升級(jí)。由于房地產(chǎn)是典型的區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域客戶不僅有限，而且喜新厭舊。低開的目的是吸引市場眼球，聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是抬高價(jià)格，快速成交，從而形成熱銷場面?！暗蛢r(jià)高價(jià)”的策略可以實(shí)現(xiàn)早期購買者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，即調(diào)價(jià)區(qū)間和調(diào)價(jià)幅度的合理使用。總的原則是:調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高。調(diào)價(jià)后要加大對(duì)購買人群的宣傳，讓他們知道購物行業(yè)升值了，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價(jià)”是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期，而不是針對(duì)競爭對(duì)手。在市場推廣初期，需要以心理暗示的形式提高市場對(duì)項(xiàng)目價(jià)格的心理預(yù)期。正式發(fā)售時(shí)，以低于“市場心理預(yù)期價(jià)格”的價(jià)格推向市場，從而吸引更多的買家，聚集人氣，樹立品牌，為二期、三期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.形象策略:形象是指樓盤在消費(fèi)者心目中的感性位置。房地產(chǎn)的形象與目標(biāo)客戶和銷售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的形象設(shè)計(jì)，向市場表達(dá)項(xiàng)目獨(dú)特的硬件和品味，通過多種形式的低成本營銷，樹立樓盤的高端形象。3.宣傳和推廣策略:營銷中前期要努力做好門店招商和營銷。當(dāng)然，門店的投入和營銷會(huì)貫穿整個(gè)營銷過程，但在中前期，尤其是前期，更要重視門店的投入和營銷，尤其是在項(xiàng)目口碑和口碑還不夠強(qiáng)的情況下。根據(jù)我們?cè)诤芏嗲闆r下對(duì)客戶的統(tǒng)計(jì)分析，在門店積累的客戶的誠意遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于通過其他方式注冊(cè)的客戶?；顒?dòng)(事件)投資促進(jìn)和營銷借助一系列大中型主題公關(guān)活動(dòng)，提升本項(xiàng)目知名度，配合各營銷期的營銷活動(dòng)，促進(jìn)事件招商營銷與店鋪招商營銷的緊密結(jié)合。(1)舉辦“皖西北城市商業(yè)廣場關(guān)愛弱勢(shì)群體”公益捐贈(zèng)活動(dòng)，邀請(qǐng)市縣領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、知名企業(yè)參與，由民政部門牽頭。宣傳“購買房產(chǎn)，獻(xiàn)愛心，和諧生活”，公司將把收到的房價(jià)的0.3%捐贈(zèng)給購房者用于慈善，并在征得購房者同意后，定期在電視臺(tái)發(fā)布慈善大使名單或設(shè)立慈善大使墻，鐫刻慈善家名單，作為社區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景點(diǎn)進(jìn)行展示。達(dá)到一個(gè)活動(dòng)的宣傳效果，持續(xù)營銷。(2)購房者最直接的信心來自于房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度。開發(fā)商可以巧妙地利用施工過程中的幾個(gè)重要階段，營造出一系列氣氛熱烈的喜慶時(shí)刻。中國人總是信任這種嚴(yán)肅的形式。宣傳機(jī)會(huì):奠基、公募、封頂、竣工、入住、升值。結(jié)合口碑招商和營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)過實(shí)際市場檢驗(yàn)，在針對(duì)性和服務(wù)力度上優(yōu)于其他廣告方式的營銷傳播方式。口碑傳播不僅僅是簡單的社群營銷，或者僅僅是單一的活動(dòng)，而是以口碑傳播為主線，整合營銷資源，納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的一系列營銷活動(dòng)。相比于大規(guī)模的廣告等促銷活動(dòng)，組合式口碑營銷主要側(cè)重于教育一小部分有傳播能力和口碑趨勢(shì)的客戶(意見領(lǐng)袖)，所以成本要低很多，效果往往事半功倍。第二，營銷方式商業(yè)地產(chǎn)(包括餐飲和娛樂地產(chǎn))房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，必須從銷售型向管理型轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)勢(shì)不同于其他房地產(chǎn)開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，但也是目前一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商最容易忽視的問題之一。經(jīng)營項(xiàng)目的主要收入是商戶的租金。租金的支付者是產(chǎn)生商業(yè)收入的主要部分。項(xiàng)目的功能是幫助商戶創(chuàng)收，簡而言之就是提高每平米商業(yè)面積的盈利能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目管理的價(jià)值，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的關(guān)鍵。值得注意的是，目前大多數(shù)開發(fā)商的定位都是銷售型商業(yè)地產(chǎn)的角色。很多原本開發(fā)項(xiàng)目的地產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，于是大規(guī)模買地。至于后續(xù)的管理，都是包羅萬象，但門道卻知之甚少。與在售商業(yè)地產(chǎn)相比，在售商業(yè)地產(chǎn)有其自身的特點(diǎn):首先，在售商業(yè)地產(chǎn)的客戶是投資者或購買者，用于自身的商業(yè)運(yùn)營，而在售商業(yè)地產(chǎn)直接面對(duì)實(shí)際用戶進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營；其次，從獲取利潤的方式來看，銷售型地產(chǎn)從市場租金中獲取回報(bào)，商業(yè)型地產(chǎn)利用這一空間獲取經(jīng)營利潤；再次，在投資形式上，投資銷售地產(chǎn)是中長期考慮，投資運(yùn)營地產(chǎn)是運(yùn)營期間的短期投資。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者“三位一體”的有機(jī)整體，開發(fā)商全流程覆蓋的開發(fā)運(yùn)營模式已經(jīng)不適應(yīng)未來發(fā)展的要求。因此，預(yù)計(jì)2007年的某種重運(yùn)營模式，客觀上會(huì)掐斷開發(fā)商過去商鋪的“集資”行為和投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的運(yùn)營性和適銷性得到很好的協(xié)調(diào)，從而促進(jìn)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)范化。商鋪的經(jīng)營能力決定了商鋪價(jià)值的比重會(huì)越來越重，商鋪向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將是大勢(shì)所趨。對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)，需要靈活實(shí)施銷售型和管理型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”。既要實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益最大化。要充分發(fā)揮開發(fā)商——中國常熟服裝城管理有限公司在國內(nèi)商圈的商業(yè)優(yōu)勢(shì)、良好信譽(yù)和與上千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商引資，引進(jìn)海外名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品；將知名營銷人員聚集在一個(gè)商業(yè)廣場，通過流量推廣業(yè)務(wù)，快速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值。目前，開發(fā)商聚龍公司已與中國服裝巨頭——中國常熟服裝城達(dá)成共識(shí)，將其引入商業(yè)廣場。此外，開發(fā)商自身商業(yè)、餐飲娛樂行業(yè)的直接進(jìn)入，將充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”的作用，快速推動(dòng)市場對(duì)這一物業(yè)的認(rèn)可和追捧。辦公房地產(chǎn)寫字樓的需求市場實(shí)際上分為兩種購買力，即買家和租房者。由此，前者構(gòu)成了寫字樓的銷售市場，后者構(gòu)成了寫字樓的租賃市場。但在目前的情況下，大眾的房產(chǎn)投資意識(shí)不強(qiáng)，即使有，也往往投資于住宅市場，因此尤其需要主動(dòng)引導(dǎo)。引導(dǎo)的方式是采取租售并舉的靈活銷售方式——在現(xiàn)房或期房期間組織一個(gè)出租部門，將未售面積靈活出租給小公司。在一層樓的租賃完成后，這層樓的面積連同租約將出售給寫字樓投資者。這樣的投資市場，無論對(duì)于小業(yè)主還是機(jī)構(gòu)投資者，無疑都是很有吸引力的。所以對(duì)于大部分寫字樓開發(fā)商來說，尤其是對(duì)于很多中等城市(租售客戶分離比較明顯)的開發(fā)商來說，租售靈活的銷售模式確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)策劃顧問負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的銷售策劃，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目營銷策劃方案的制定，利用他們先進(jìn)的理念和成熟的項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。實(shí)現(xiàn)的方法可以主要是外部的或合作的。第三，銷售節(jié)奏和策略1.總體戰(zhàn)略營銷節(jié)奏分為五個(gè)階段:準(zhǔn)備期、預(yù)售期、公開發(fā)售期、強(qiáng)售期、續(xù)售期。(1)售樓處的位置:售樓處面對(duì)主干道，在人民路附近建設(shè)裝修了一個(gè)具有地產(chǎn)特色和文化的豪華售樓處。①該區(qū)域?yàn)楹诵纳倘?，人員層次高，客源潛力大。②人員流動(dòng)大，容易擴(kuò)大知名度。③交通線路發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。(2)本案的運(yùn)作分為三個(gè)階段:第一階段:建立市場情緒，造成市場沖擊，打造地產(chǎn)品牌，回籠資金。①本案例為同期開發(fā)，需要較大資金。前期的資金退出，對(duì)后期的發(fā)展支持意義重大。②中后期的銷售成功主要依靠前期建立的良好市場情緒，從而形成良性循環(huán)。所以本案銷售情況的關(guān)鍵在于前期能否建立市場情緒，引起市場轟動(dòng)。這一階段要注意前期的價(jià)格設(shè)定，需求結(jié)合整體，為中后期的運(yùn)營做鋪墊。價(jià)格是整個(gè)營銷策略中極其重要的一部分。如果整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。第二階段:建立品牌，擴(kuò)大客戶群，在本地客戶群的基礎(chǔ)上創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤。①第三階段的銷售主要依靠前兩個(gè)階段建立的品牌支撐。②第二階段，這個(gè)案例的知名度和品牌已經(jīng)建立。如果能把客戶擴(kuò)大到更廣的范圍，將為樹立房地產(chǎn)的品牌公司形象，創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更有利的條件。第三階段:獲取最高利潤，通過地產(chǎn)品牌將開發(fā)商形象提升一個(gè)檔次。2.支付方式策略(1)原則上要求盡可能降低首付，增加免息分期次數(shù)和期限，提供最長貸款期限。(2)對(duì)于特定的客戶，實(shí)現(xiàn)如下:ⅰ.對(duì)于租戶，實(shí)行“租售并舉”的策略。所謂“租賃轉(zhuǎn)賣”，即本項(xiàng)目現(xiàn)租戶可優(yōu)先購買租賃的寫字樓，并有額外優(yōu)惠(免兩年物業(yè)管理費(fèi))。這項(xiàng)工作應(yīng)該走在所有營銷工作的前面，因?yàn)槿绻鉀Q了現(xiàn)在的租客，對(duì)外界會(huì)有很強(qiáng)的吸引力和吸引力。在市場不確定的情況下，對(duì)租戶實(shí)施“租轉(zhuǎn)賣”的策略，實(shí)現(xiàn)租戶和開發(fā)商的雙贏，是極其重要的一步。二。對(duì)投資者實(shí)行“我先租樓，你再買”的策略。三。對(duì)于自用型購房者(還沒租過樓)，讓他們選擇以上兩個(gè)選項(xiàng)。3.合作策略(1)銷售部門和租賃部門的風(fēng)格化包裝設(shè)計(jì)。原則:體現(xiàn)一個(gè)商業(yè)廣場的檔次和風(fēng)格，體現(xiàn)一種大氣和豪氣。(2)某商業(yè)廣場寫字樓樣板間包裝設(shè)計(jì)。(3)商業(yè)廣場門前的升旗設(shè)計(jì)。4.媒體策略以“人文”二字作為推廣策略的總綱。隨著人們居住觀念的成熟，在居住環(huán)境方面，人們?cè)絹碓阶⒅剡x擇一個(gè)具有良好“人文氣息”的居住環(huán)境。打“文化”牌，使一個(gè)商業(yè)廣場在硬件設(shè)施和軟內(nèi)涵上被賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)廣告的戒心，迎合了人們的意愿，使“城建”品牌形象遠(yuǎn)超競爭對(duì)手，提升了競爭力。(1)上訴的要點(diǎn):突出地產(chǎn)無可比擬的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，以“領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)范，商貴首選”為主要訴求點(diǎn)。本案內(nèi)部優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，其他樓盤無法相比。這件案子開始被拍賣行拍賣。如果單純宣傳樓盤的質(zhì)量，就有公信力的問題。而市中心商圈的地標(biāo)智能建筑，人文關(guān)懷、智能服務(wù)等優(yōu)勢(shì)明顯，容易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，所以相對(duì)容易造成市場沖擊。(2)每個(gè)銷售周期的吸引力ⅰ.引導(dǎo)期:可以通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等方式提前引導(dǎo)。介紹主要建筑的地理優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部配套設(shè)施的開發(fā)理念等。ⅱ.開放期:以環(huán)境優(yōu)勢(shì)為重點(diǎn)，結(jié)合靈活的支付方式和優(yōu)惠措施吸引?？蛻簦⑷藲?。三。正常銷售期:進(jìn)入正式銷售期后，在主要投訴點(diǎn)的統(tǒng)一收集下，銷售分為展示戶型、配套、綠化、交通、文化、商業(yè)、風(fēng)景等品質(zhì)，做成廣告系列。原因:①整體優(yōu)勢(shì)得以充分展現(xiàn)。②能保持每期廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。不斷地保持市場新鮮，影響持久。(3)廣告媒體的選擇ⅰ.以電視形象廣告為主，結(jié)合綜藝廣告。ⅱ.報(bào)紙--軟廣告和硬廣告的結(jié)合。以早期軟廣告為導(dǎo)向，積極銷售期受到硬廣告的影響。ⅲ車體——主要是能直接到達(dá)案發(fā)地的和經(jīng)過重要公共場所的。中國的公交車。ⅳ電臺(tái)——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺(tái)，如音樂電臺(tái)、交通音樂電臺(tái)等。ⅴ三維動(dòng)畫——提前展示樓盤內(nèi)部景色和設(shè)施，便于建立消費(fèi)者信心，利用高科技宣傳手段進(jìn)一步提升開發(fā)商的品牌實(shí)力。廣告應(yīng)該是獨(dú)特的和特別的。目前很多房地產(chǎn)商在廣告設(shè)計(jì)上還處于比較初級(jí)的水平，大部分的廣告只是單方面的呼吁自己的樓盤有多好，什么時(shí)候會(huì)“盛大開業(yè)”，“剩下的不多了，來看看”等等。建議在推廣中，針對(duì)不同階段連續(xù)投放三次廣告，以吸引眼球。這些廣告都以“人性”為主題，每一個(gè)廣告都是針對(duì)不同階段的消費(fèi)心理精心設(shè)計(jì)的:第一個(gè)廣告是針對(duì)人們對(duì)建筑的最初認(rèn)識(shí)和“什么是商業(yè)廣場”的問題而設(shè)計(jì)的。第二個(gè)廣告旨在激起仍在觀望的消費(fèi)者的欲望。第三個(gè)廣告旨在為后期銷售營造一個(gè)溫馨的氛圍。目標(biāo)是看一看一個(gè)商業(yè)廣場的所有廣告，就像看一本引人入勝的文化書籍。5.促銷策略(1)直接銷售直銷:電話、上門和分發(fā)傳單。直銷對(duì)象:租房客戶、其他寫字樓客戶、金融機(jī)構(gòu)、證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富裕的民營企業(yè)家。直銷人員:銷售人員，大學(xué)生，禮儀小姐(形象)。(2)DM郵件對(duì)于相距較遠(yuǎn)且從未進(jìn)行過任何聯(lián)系的客戶，應(yīng)在上門拜訪前實(shí)施DM郵件，然后進(jìn)行電話詢問，直至上門拜訪。DM目標(biāo):其他寫字樓客戶，有意向租寫字樓的外省市客戶，證券金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司，企事業(yè)單位。DM郵寄內(nèi)容:一個(gè)商業(yè)廣場的宣傳單介紹，一個(gè)商業(yè)廣場的投資提示，各種印刷品。DM郵寄時(shí)間:正式公開推廣前一周左右。(3)其他促銷手段包括:廣告；內(nèi)部認(rèn)購；舉辦商品交易會(huì)；團(tuán)體訂閱；有針對(duì)性的(銷售目標(biāo))交易會(huì)；靈活的支付方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度和完善小區(qū)物業(yè)管理的承諾；現(xiàn)場樣板房促銷。第四，進(jìn)入市場的思路1.入市前做好準(zhǔn)備:避免在特定時(shí)間入市、出于某種偏好或?yàn)榱巳胧卸胧?。在推廣策略不明確、市場趨勢(shì)不確定、推廣工具不全、內(nèi)外包裝不到位的情況下進(jìn)入市場，難免會(huì)出現(xiàn)很多漏洞，推廣前景黯淡。所以在項(xiàng)目正式上線之前，積累項(xiàng)目的知名度和形象，蓄勢(shì)待發(fā)，一舉取得銷售成功。2.不做市，不入市:在該區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售平淡的情況下，我們認(rèn)為“不做市就是沒有市場”。所以，無論進(jìn)場的準(zhǔn)備時(shí)間有多短，都不能忽視勢(shì)頭，要努力營造好的勢(shì)頭。3.實(shí)景展示贏市場:開盤是否火爆是項(xiàng)目后期銷售順利的重要條件。要實(shí)現(xiàn)開盤火爆，需要積累大量的客戶，而客戶的積累來自于客戶對(duì)項(xiàng)目某一方面的認(rèn)可。這個(gè)項(xiàng)目要通過一定時(shí)期的實(shí)景展示來積累客戶，吸引市場的注意力，對(duì)開盤和銷售有很大的幫助。4.銷售旺季入市:通過銷售旺季火爆的銷售氛圍，達(dá)到急功近利，迅速擴(kuò)大在市場的知名度和影響力，對(duì)后續(xù)銷售起到有力的推動(dòng)作用。5.印刷品進(jìn)入市場前的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)?！鹳彿宽氈鹪敿?xì)的價(jià)格清單銷售控制表樓書○宣傳海報(bào)、折頁○認(rèn)購書流通票據(jù)○交付標(biāo)準(zhǔn)○物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約租賃和銷售計(jì)劃該項(xiàng)目商業(yè)中心從事獨(dú)立招商和產(chǎn)權(quán)銷售，大開間寫字樓計(jì)劃3年內(nèi)出售。預(yù)售從項(xiàng)目首年開始，按揭貸款首付40%，貸款期限不超過20年。開發(fā)商的商業(yè)用房和投資用房都是按市場價(jià)交易的。第七章環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全一、環(huán)境保護(hù)1.環(huán)境保護(hù)的意義:環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著人類文明的發(fā)展，人類對(duì)環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。企業(yè)作為項(xiàng)目建設(shè)單位，應(yīng)將施工對(duì)環(huán)境的影響列為施工中需要考慮的重要內(nèi)容。項(xiàng)目施工期間，將對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生一定的不利影響，主要表現(xiàn)在施工期間的噪聲、生活垃圾、建筑垃圾和廢渣，以及施工造成的沿街進(jìn)一步擁堵等。，但不會(huì)產(chǎn)生有害物質(zhì)。項(xiàng)目建成后，過往車輛的增加和市場的繁榮會(huì)帶來一定的噪聲污染和垃圾的增加。2.設(shè)計(jì)基礎(chǔ)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838—2020環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB3095—1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978—