房地產(chǎn)市場報(bào)告 - 中指院-2020年三季度天津房地產(chǎn)市場總結(jié)報(bào)告

2020天津房地產(chǎn)市場三季度研究報(bào)告中國指數(shù)研究院天津分院2020年10月Contents1 重要宏觀政策2 住宅市場解析3 宅地市場解析4 未來趨勢展望01重要宏觀政策中央穩(wěn)，地方放，因地制宜，精準(zhǔn)施策房地產(chǎn)工作座談會：堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，會上表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。要堅(jiān)持從全局出發(fā)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。圖：座談會強(qiáng)調(diào)的具體調(diào)控方向?堅(jiān)持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長效機(jī)制；全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對性的政策措施。?實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。?加強(qiáng)市場監(jiān)測，對市場異動(dòng)及時(shí)提示、指導(dǎo)和預(yù)警，精準(zhǔn)分析市場形勢；抓緊建立住宅用地市場監(jiān)測指標(biāo)體系，定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設(shè)進(jìn)展情況，接受社會監(jiān)督。?發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求。?持續(xù)整治房地產(chǎn)市場亂象，依法有效查處違法違規(guī)行為；做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題?！糁兄更c(diǎn)評：整體來看，本次會議對房地產(chǎn)調(diào)控的措辭更加嚴(yán)厲，體現(xiàn)了監(jiān)管層對樓市調(diào)控的決心。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)整體雖有好轉(zhuǎn)，下半年依然存在繼續(xù)好轉(zhuǎn)預(yù)期，但經(jīng)濟(jì)內(nèi)部仍然存在一些結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)壓力依然較大，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的作用至關(guān)重要，調(diào)控政策的收緊會更多的聚焦在房價(jià)、地價(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)的城市，因此，短期內(nèi)企業(yè)更需關(guān)注城市市場變化，判斷政策發(fā)展趨勢，及時(shí)做出策略調(diào)整。本次會議邀請北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10城相關(guān)人員參會，10城中深圳、南京、杭州、寧波已出臺收緊樓市調(diào)控政策，其他城市出臺調(diào)控政策的可能性仍需結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的熱度來判定。政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)提法，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位7月30日，中共中央政治局召開會議，會議再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

?下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

?要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2018年 2019年 2020年?堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。◆中指點(diǎn)評：會議再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，調(diào)控基調(diào)保持不變。7月以來，針對部分城市房地產(chǎn)市場較熱的現(xiàn)象，地方政府已收緊調(diào)控政策，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，部分城市市場預(yù)期逐漸理性回歸。其中以深圳市調(diào)控力度最大，根據(jù)最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月15日調(diào)控政策出臺后，深圳市新房、二手房成交規(guī)模均有回落，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。未來仍有部分房價(jià)上漲壓力較大的城市，存在進(jìn)一步收緊政策的預(yù)期。另外，土地市場熱度較高對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定亦帶來一定擾動(dòng)，城市的房價(jià)變動(dòng)、土地市場熱度等將成為短期內(nèi)政策調(diào)整的重要參考因素。在“房住不炒”定位下，政策趨于積極，確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定5次降息，6次加息。老國八國六條二套首4萬億救國十條國八條先緊后松收緊信土地調(diào)史上最2次降條收緊付50%嚴(yán)因城施策降息降準(zhǔn)，貸降首付控息降息，貸降息降準(zhǔn)，貸款升級，款放松貸款放松2005年302006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2520收緊期放松期收緊期平穩(wěn)期放松期收緊期放松期151050-5GDP增速（%）住宅商品房價(jià)格增幅（%）◆中指點(diǎn)評：我國經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好的基本面不會變化，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的重要抓手。當(dāng)前在新冠肺炎疫情的沖擊下，經(jīng)濟(jì)增長暫時(shí)放緩，中央為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，多次出臺相關(guān)政策，分析可以看出，“房住不炒”的基調(diào)基本保持不變，各地在“因城施策”指導(dǎo)下政策趨于積極，預(yù)計(jì)疫情過后，我國房地產(chǎn)市場仍舊保持穩(wěn)定態(tài)勢。房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊◆中指點(diǎn)評：9月銀保監(jiān)會、央行多次召開針對房地產(chǎn)金融的會議，此外9月LPR未做調(diào)整。從整體來看，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)。同時(shí)，根據(jù)央行副行長介紹，“三道紅線”短期在重點(diǎn)企業(yè)試點(diǎn)，未來將穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍，房企資金壓力加大。在“三道紅線”壓力下，目前房企降負(fù)債步伐提速。在加強(qiáng)開發(fā)商監(jiān)管的同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對個(gè)人端金融監(jiān)管亦有所加強(qiáng)，銀保監(jiān)會將加大對“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，并要求多家大型商業(yè)銀行新增涉房貸款占比。2020年年末，房地產(chǎn)政策環(huán)境嚴(yán)峻，房企壓力驟增。天津：上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐，總體企穩(wěn)回升7月21日，天津市政府召開發(fā)布會，市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2020年上半年我市地區(qū)生產(chǎn)總值為6309.28億元，同比下降3.9%，降幅比一季度收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為69.29億元，同比下降8.6%，收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值為2027.36億元，同比下降6.6%，收窄11.1個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值為4212.63億元，同比下降2.2%，收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)?！糁兄更c(diǎn)評：二季度隨國內(nèi)疫情緩和，復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入修復(fù)期，天津GDP降幅進(jìn)一步收窄，全國GDP增速轉(zhuǎn)正，經(jīng)濟(jì)韌性凸顯。但當(dāng)前全球疫情和世界經(jīng)濟(jì)形勢依然嚴(yán)峻復(fù)雜，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，政治局會議強(qiáng)調(diào)要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，大力保護(hù)和激發(fā)市場主體活力，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作，全面落實(shí)“六保”任務(wù)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定大局，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)中央下放用地審批權(quán)，天津市首批試點(diǎn)城市◆1.將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；

◆3.增強(qiáng)用地主體、項(xiàng)目主體等對政府相關(guān)政策預(yù)期的穩(wěn)定性，尤其在當(dāng)前新冠肺炎沖擊下，更有政策疊加性的影響“土地審批放權(quán)”將給省級政府更多自主權(quán)，因地制宜、因城施策以破解項(xiàng)目用地“落地難”“落地慢”難題。核心內(nèi)容 核心內(nèi)容 新變化 新變化◆2.二是試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征◆1.賦予地方更大的自主權(quán)，讓地方優(yōu)化土地資源配置，釋放地方發(fā)展的主動(dòng)性、能動(dòng)性，助力地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。8個(gè)首◆2.是對于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、推進(jìn)鄉(xiāng)村振興是一大利好，批試點(diǎn)省份分別是北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、《決定》要求地方要維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益。重慶，試點(diǎn)期限1年天津：天津房屋產(chǎn)權(quán)和出售出新規(guī)9月4日，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會文件發(fā)布關(guān)于公開征求《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委關(guān)于重新印發(fā)公有住房續(xù)購全部產(chǎn)權(quán)和單位新購建住房出售有關(guān)問題的通知》意見的通知，對天津公有住房續(xù)購全部產(chǎn)權(quán)和單位新購建住房出售有關(guān)問題再次進(jìn)行明確。天津：多數(shù)銀行首套房利率調(diào)回LPR+30基點(diǎn)，房貸政策愈加收緊6月1日，央行、銀保監(jiān)會、發(fā)改委、工信部、財(cái)政部、市場監(jiān)管總局、證監(jiān)會和外匯局八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見》。強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行要提高政治站位，把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。天津市嚴(yán)格落實(shí)中央號召，7月1日起，多數(shù)銀行將首套房利率加點(diǎn)30，房貸政策愈加收緊。7月1日起，工商銀行、農(nóng)5月底，各家銀行首套業(yè)銀行、中國銀行、上海房貸款利率降至4.65%，銀行等首套房貸款利率調(diào)首套最低LPR可不加點(diǎn)回LPR+30基點(diǎn)◆中指點(diǎn)評：今年上半年LPR整體呈現(xiàn)下行走勢，5年期LPR下調(diào)2次，共計(jì)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，6月22日，央行公布了新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），5年期以上LPR為4.65%。在整體利率下行的趨勢下，此前天津多家銀行已經(jīng)將首套房利率降至LPR不加基點(diǎn)，但在6月份包括工商銀行、中國銀行、上海銀行等在內(nèi)的多家銀行，明確表示7月1日起恢復(fù)首套利率最低LPR+30基點(diǎn)，首套房貸利率的上調(diào)將會使得購房成本上升、增加借款人的還貸壓力。天津：海河英才累計(jì)引進(jìn)近30萬人才，落戶手續(xù)辦理升級，全程網(wǎng)上受理6月1號天津市人社局印發(fā)《關(guān)于實(shí)施“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃人才引進(jìn)落戶全流程網(wǎng)上辦理工作的通知》。按照“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃人才引進(jìn)落戶條件，提出落戶申請的各類人才，可以通過全流程網(wǎng)上辦理申請引進(jìn)落戶。人才引進(jìn)落戶的申請、審核都在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行，7月8日正式運(yùn)行。2018年天津“海河英才”引進(jìn)各類人才13.3萬人，平均年齡31歲，其中技能型、資格型人才4.7萬人。到2019年底，‘海河英才”累計(jì)引進(jìn)人才超過24萬人、平均年齡32歲，本科以上學(xué)歷超過75%。截至2020年5月底，累計(jì)引進(jìn)“海河英才”近30萬人，平均年齡31.8歲，其中本科以上學(xué)歷的超過74%。◆中指點(diǎn)評：今年以來天津人才落戶政策持續(xù)放寬，其中技能型人才落戶條件進(jìn)行兩次放寬調(diào)整，并針對濱海中關(guān)村科技園、寶坻京津中關(guān)村科技城局部放開了落戶和限購。整體效應(yīng)較好，截止2020年5月底，累計(jì)引進(jìn)“海河英才”近30萬人，平均年齡31.8歲，預(yù)計(jì)下半年還將加大人才引進(jìn)的力度，吸引更多中高端人才來津落戶發(fā)展。天津：2020年第一期積分落戶共落戶14630人，創(chuàng)新高6月22日，天津2020年第一期積分落戶人員名單公布，共落戶14630人，創(chuàng)下天津積分落戶人數(shù)的最高值。天津發(fā)改委積分落戶政策2019年10月17日，天津市發(fā)改委官網(wǎng)披露一則公告，面向社會公開征求對《天津市居住證積分指標(biāo)及分值表（征求意見稿）》的意見，擬對《辦法》中的“天津市居住證積分指標(biāo)及分值表”進(jìn)行調(diào)整，申報(bào)指導(dǎo)分值擬調(diào)整為110分。

3月30日，天津市發(fā)展和改革委員會發(fā)布公告，對居住證積分落戶總量控制指標(biāo)進(jìn)行重大調(diào)整。公告表示，2020年天津市居住證積分落戶將不設(shè)總量限制，每一期將根據(jù)最低積分落戶分值線，確定擬落戶名單?！糁兄更c(diǎn)評：2019年10月天津發(fā)改委對天津積分落戶政策指導(dǎo)分值進(jìn)行調(diào)整，由140分調(diào)整為110分；今年3月份，政策進(jìn)一步放寬，積分落戶將不設(shè)總量限制。2020年第一期積分落戶創(chuàng)下天津積分落戶人數(shù)的最高值，是新政作用的具體體現(xiàn)。目前天津的落戶政策主要是海河英才和積分落戶，兩者互為補(bǔ)充，為樓市注入新鮮血液天津：出臺人才改革措施，涉及落戶、晉升8月3日，天津市印發(fā)《天津市關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會性流動(dòng)體制機(jī)制改革的若干措施》。改革措施涉及落戶政策、晉升通道、醫(yī)療和教育保障、基層一線人員獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)辦法等。類型政策細(xì)則完善落戶制度完善我市居住證積分指標(biāo)體系，提高社會保險(xiǎn)和居住指標(biāo)分值，確保長期在津工作生活的群體優(yōu)先落戶。深入實(shí)施“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃，加大“學(xué)歷型、資格型、技能型、創(chuàng)業(yè)型、急需型”五類人才引進(jìn)力度，重點(diǎn)保障符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的人才在津落戶。完善義務(wù)教育、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等重點(diǎn)領(lǐng)域基本公共服務(wù)體系，推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。貫徹落實(shí)《京津冀醫(yī)療保障協(xié)同發(fā)展保障公共服務(wù)合作協(xié)議》，協(xié)同推進(jìn)京津冀異地就醫(yī)門診直接結(jié)算，加快建設(shè)完善三地異地就醫(yī)門診直接結(jié)算系統(tǒng)。統(tǒng)籌安排符合條件的居住證持有人隨遷子女進(jìn)入公辦學(xué)校接受義務(wù)教育，與城鎮(zhèn)戶籍學(xué)生實(shí)行混合編班，統(tǒng)一管理。完善檔案服務(wù)公共就業(yè)和人才服務(wù)機(jī)構(gòu)，要為流動(dòng)人員免費(fèi)提供人事檔案基本公共服務(wù)。設(shè)立“天津市企業(yè)家和創(chuàng)業(yè)人才人事檔案專庫”。健全完善全市民生檔案工作體制機(jī)制，實(shí)行民生檔案信息查詢利用“一站式”服務(wù)。改革用人制度完善我市公務(wù)員調(diào)任辦法及相關(guān)配套政策，進(jìn)一步暢通高等院校和科研院所等事業(yè)單位、國有企業(yè)優(yōu)秀人才進(jìn)入公務(wù)員隊(duì)伍的渠道。進(jìn)一步落實(shí)事業(yè)單位公開招聘自主權(quán)，簡化街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）事業(yè)單位招聘程序。拓展基層人員發(fā)推動(dòng)落實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作補(bǔ)貼政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)人才向鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動(dòng)。優(yōu)化基層事業(yè)單位專業(yè)技術(shù)崗位設(shè)置，對于“定向評價(jià)、定向使用”的基層事業(yè)單位高級專業(yè)技展空間術(shù)崗位實(shí)行總量控制、比例單列，不占各地專業(yè)技術(shù)高級結(jié)構(gòu)比例。加大基層一線人增加基層單位、一線崗位、技能人才評先選優(yōu)比例。制定出臺科研人員獲得的職務(wù)科技成果轉(zhuǎn)化現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)入當(dāng)年本單位績效工資總量的具體操作辦法。員獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)力度拓寬技術(shù)技能人進(jìn)一步明確部分專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格與職稱對應(yīng)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格與職稱的直接對應(yīng)。鼓勵(lì)用人單位打破學(xué)歷、資歷等限制，將工資分配、才上升通道薪酬增長與崗位價(jià)值、技能素質(zhì)、實(shí)績貢獻(xiàn)、創(chuàng)新成果等因素掛鉤。推進(jìn)參與準(zhǔn)扶貧選派優(yōu)秀干部人才赴受援地開展對口支援和扶貧協(xié)作，對表現(xiàn)突出且符合任職條件的，可以提拔使用；援派的專業(yè)技術(shù)人才可按有關(guān)規(guī)定申報(bào)專業(yè)技術(shù)職稱，群體向上流動(dòng)優(yōu)先評審、優(yōu)先聘任。保障困難人員發(fā)建立登記失業(yè)人員定期聯(lián)系和分級分類服務(wù)制度，定期開展跟蹤服務(wù)。拓寬失業(yè)人員登記辦理和失業(yè)保險(xiǎn)申領(lǐng)渠道，打破戶籍限制，放寬失業(yè)保險(xiǎn)申領(lǐng)期限，展機(jī)會實(shí)現(xiàn)線上申領(lǐng)失業(yè)保險(xiǎn)金。天津：調(diào)整商品房銷售蓄客審批及預(yù)售登記辦理流程8月25日，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品房銷售許可審批及預(yù)售登記辦理流程有關(guān)事項(xiàng)的通知》。要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行委托具有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋預(yù)測繪；二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)先行辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售登記，再申請商品房銷售許可，《天津市商品房銷售許可證》發(fā)放時(shí)即可開網(wǎng)銷售；三、辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售登記在各區(qū)登記窗口上傳預(yù)測繪成果相關(guān)資料；四、申請商品房銷售許可時(shí)無需提供預(yù)測繪成果相關(guān)資料；五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售方案與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的填報(bào)按原操作執(zhí)行。天津：濱海新區(qū)購房、落戶政策再放寬6月11日，濱海新區(qū)發(fā)布了《關(guān)于天津市支持重點(diǎn)平臺服務(wù)京津冀協(xié)同發(fā)展的政策措施（試行）實(shí)施細(xì)則》，與天津放寬了技能型人才認(rèn)定政策相類似，在局部放寬了天津落戶和限購。主要涉及優(yōu)化子女教育保障、便利醫(yī)療醫(yī)保服務(wù)、鼓勵(lì)職工來津工作落戶、完善投融資扶持、滿足在津合理住房需求、財(cái)政收入及統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分配六方面內(nèi)容。

本次細(xì)則主要突破：對北京轉(zhuǎn)移來津項(xiàng)目，其職工符合“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃落戶條件的，直接辦理落戶；在企業(yè)就職滿1年及以上的其他全日制本科及以上學(xué)歷職工，并在津繳納社會保險(xiǎn)的，不受年齡限制，可在濱海新區(qū)落戶；項(xiàng)目落地即可申報(bào)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，被認(rèn)定后按照“企業(yè)提名單、政府接單辦”辦理落戶；30周歲及以下的中高職畢業(yè)職工，可在濱海新區(qū)落戶；對北京轉(zhuǎn)移來津項(xiàng)目，其在職職工戶籍遷入本市的，按照本市戶籍居民政策購房；其在職職工戶籍暫未遷入本市且家庭在津無住房的，可在我市購買1套自用住房，項(xiàng)目轉(zhuǎn)移后，職工即可購房，但所購住房須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可上市轉(zhuǎn)讓。◆中指點(diǎn)評：北京轉(zhuǎn)移來津企業(yè)職工，全日制本科及以上學(xué)歷不受年齡限制、30周歲及以下的中高職畢業(yè)無需社保，可直接落戶濱海；暫未遷入戶籍職工，可在津直接購房、無需社保，這在局部放寬了天津落戶和限購。整體來看，天津目前的政策還是比較寬松的，但是總的政策方向偏向于人才引進(jìn)落戶，這與當(dāng)前其他城市人才購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼、首付分期等曲線救市政策形成鮮明對02住宅市場解析“下跌—翻轉(zhuǎn)—回調(diào)”走勢，濱海新區(qū)熱度高新增供需 成交面積 成交價(jià)格 熱點(diǎn)區(qū)域916.06萬平方米 850.27萬平方米 16355元/平方米 濱海新區(qū)熱度較高同比21%↓ 同比9%↓ 歷史高位 房企進(jìn)駐多供需面積：“下跌—翻轉(zhuǎn)—回調(diào)”走勢，市場逐步回歸常態(tài)◆推出面積：2020年前三季度天津商品住宅供應(yīng)面積916.06萬平方米，同比下跌21%，；◆成交面積：2020年前三季度天津商品住宅成交面積850.27萬平方米，同比下跌9%；◆銷供比：2020前三季度天津商品住宅銷供比0.93，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡；◆天津新房市場開局遇冷，前三季度基本符合“下跌—翻轉(zhuǎn)—回調(diào)”走勢，市場逐步恢復(fù)正常。3002502002019年前三季度2020年前三季度150供應(yīng)：1153.86萬平方米供應(yīng)：916.06萬平方米100銷售：929.86萬平方米銷售：850.27萬平方米50銷供比：0.81銷供比：0.930201234567891011122012345678910111220223456789801901001銷售面積(萬㎡)54.530.572.464.910316811911899.192.211412065.351.710512511311711611112611412313995.36.1849.1109118134107111121批準(zhǔn)上市面積(萬㎡)33.538.948.53112218621220424918819921910343.884.111814717611919916314814810758.813.435.872133166.121122195銷供比1.630.781.492.10.840.90.560.580.40.490.570.550.660.770.660.970.550.780.770.831.31.620.461.371.520.891.770.880.910.622.521.510.50區(qū)域住宅：供應(yīng)環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊五區(qū)為主力，成交市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)占比上升區(qū)域供應(yīng) 區(qū)域成交◆市內(nèi)六區(qū)住宅供應(yīng)面積占比8%，保持穩(wěn)定◆供應(yīng)主要集中在環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊五區(qū)，由72%上升到73%；◆濱海新區(qū)占比20%，近幾個(gè)季度基本保持不變。四大片區(qū)供應(yīng)面積占比100%21%24%23%21%24%21%20%80%35%37%60%40%35%39%44%37%40%33%34%32%30%40%37%36%20%7%8%8%0%5%5%6%7%2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)遠(yuǎn)郊五區(qū)濱海新區(qū)◆市內(nèi)六區(qū)住宅成交面積占比較去年前三季度呈現(xiàn)上升趨勢，◆第三季度環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊五區(qū)占比64%，首次跌破70%；◆濱海新區(qū)成交面積占比逐步上升，至第三季度達(dá)28%。四大片區(qū)成交面積占比100%5%17%11%17%90%19%24%28%80%70%59%40%33%60%41%45%39%30%50%40%36%30%35%31%33%40%34%20%31%10%5%5%7%4%13%10%7%0%2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)遠(yuǎn)郊五區(qū)濱海新區(qū)住宅成交價(jià)格：16355元/平方米，處于歷史高位◆成交價(jià)格：2020年前9個(gè)月天津新房成交均價(jià)16355元/平方米，創(chuàng)歷史新高，較去年上升3.3%◆單月看：2020年6月成交均價(jià)17399元/平方米，為近幾年新高，進(jìn)入三季度雖價(jià)格有所回調(diào)，但仍處于高位。18000175002020年1-9月天津新房成交均價(jià)1700016355元/平方米，較去年上升165003.3%，成交均價(jià)歷史新高1600015500150002019年天津新房成交均1583514500元/平方米，較2018上升1個(gè)百分點(diǎn)14000135002019023456789101112202002345678911銷售價(jià)格(元/㎡)153571527015465165081621416471160811557515226156671585915776157511660715000154781612517399171111637616548銷售價(jià)格環(huán)比(%)-4.88-0.571.286.74-1.781.59-2.37-3.15-2.242.891.23-0.52-0.165.43-9.6-1.65-4.31.051086420-2-4-6-8-10-12 全市住宅結(jié)構(gòu)：改善戶型占主導(dǎo)，高端住宅比例上升◆成交面積段：2020年前三季度100-140平方米改善型戶型占比40%，90-100平方米剛改戶型占比18%，90平方米以下剛需戶型占比32%；◆成交總價(jià)段：2020年第三季度100-140萬、140-180萬、180-240萬的產(chǎn)品為成交主力，分別占比23%、25%、15%，高端住宅占比上升5個(gè)百分點(diǎn)。按面積段成交套數(shù)占比情況2% 1%3% 2%6% 5%15% 15%改善戶型面積段25% 22%18%剛改戶型面積段19%27%25%剛需戶型面積段5%9%2020前三季度2019前三季度200㎡以上160-200㎡140-160㎡120-140㎡100-120㎡90-100㎡70-90㎡70㎡以下

按總價(jià)段成交套數(shù)占比情況2% 2%高端住宅2% 1%6%2%7%5%15%15%25%22%23%19%12%25%16%9%2020前三季度2019前三季度500萬元以上400-500萬元300-400萬元240-300萬元180-240萬元140-180萬元100-140萬元80-100萬元80萬元以下 區(qū)域量價(jià)：環(huán)城、遠(yuǎn)郊是成交主力區(qū)域，濱海新區(qū)當(dāng)前熱度高?市內(nèi)六區(qū):2020年前三季度住宅成交232億元，占全市17%;?環(huán)城四區(qū):銷售額合計(jì)占全市39%,是住宅成交的主力區(qū);?遠(yuǎn)郊五區(qū):前三季度銷售額均在361億元，占全市銷售金額的26%;?濱海新區(qū):成交金額257億元，是當(dāng)前天津住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。圖：2020年前三季度天津不同區(qū)域銷售金額占比情況濱海新市內(nèi)六區(qū),17%區(qū),18%遠(yuǎn)郊五區(qū),26% 環(huán)城四區(qū),39%

圖：天津各城區(qū)分類及2020年住宅銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)郊五區(qū)五區(qū)：薊州、寶坻、武清、靜海、寧河銷售額金額占比薊州41.823%武清154.3911%靜海68.055%寶坻72.475%寧河24.142%環(huán)城四區(qū)：北辰、東麗、西青、津南銷售額金額占比西青179.3113%北辰129.259%津南135.9610%東麗96.167%

薊州寶坻武清寧河北辰濱西青東麗海靜海津南新區(qū)

市內(nèi)六區(qū)：和平、南開、河西、紅橋、河北、河?xùn)|銷售額 金額占比和平 25.45 2%南開 36.36 3%河西 63 5%紅橋 22.81 2%河?xùn)| 71.32 5%河北 13.26 1%濱海新區(qū)：濱海新區(qū)銷售額 金額占比濱海新區(qū) 256.78 18%23區(qū)域成交價(jià)格及市內(nèi)六區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津各區(qū)成交價(jià)格及漲幅情況薊州122511.89%

2020年9月天津市內(nèi)六區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津市區(qū)主要項(xiàng)目報(bào)價(jià)（元/㎡）武清148711.44%寶坻112690.15%北辰173321.76%紅橋河北寧靜西2805732897東河青2.38%1.05%麗42%.58965海33%.222987和平河?xùn)|30%.118023濱海南開540923357775%.296540.89%2.19%43339河西0.87%392730.68%津南144030.37%濱海新區(qū)157465.13%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)遠(yuǎn)郊五區(qū)濱海新區(qū)

佳園里紅橋·九和府25000丁字沽公元大觀 28000起黃河道 老城廂南開1911中交海河公館4200052000南開長虹公園 海光寺正榮紫闕59000金地閱千峯南開府4600064000水上奧體融創(chuàng)南開宸院 39000起融創(chuàng)18145000天房崇德園三期待入市

紅橋南口路金鐘河河北財(cái)富綠道丹庭29000中國鐵建西派國印·禧闕天泰路35000中國鐵建公館189中冶德賢華府3600015300起南京路和平新中山門河?xùn)|天成和平里66000八凱旋門24000大和平翰林公館60000天里靖江路農(nóng)墾含章雅著待入市地友誼路源26000大華清水灣待入市熙成林道賓西路5號49000臺津塘路新梅江河西格調(diào)榴園待入市津門瑞府待入市衛(wèi)國道中海左岸瀾庭39500雍鑫雍祥園30000仁恒公園世紀(jì)41500路勁太陽城·心邸27000 環(huán)城四區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津環(huán)城四區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津環(huán)城主要項(xiàng)目報(bào)價(jià)（元/㎡）大運(yùn)河瑞景雙街北辰大張莊中梁津門首府10500起融創(chuàng)御景宸院運(yùn)河文化城-188北科建水岸華府13000新城悅雋風(fēng)華·悅城1150022000高層25000洋房28500雙青新家園金僑瑞公館11000起運(yùn)河文化城-18923500大華錦繡華城北倉示范小城鎮(zhèn)綠地新里天瀾22600待入市澤信公園御府16000路勁雋瀾灣15000

淮河道碧桂園中駿天寰17800北宸正榮府18500碧桂園中心16500中北鎮(zhèn)楊伍莊南站萬科翡翠大道21500中駿正榮悅景灣待入市津門正榮府20700西青海泰中駿宸景灣18000金融街西青金悅府龍湖春江悅茗20000萬科西華府24000待入市大學(xué)城北閘口金地藝墅家格調(diào)松間待入市聯(lián)排450萬/套起美的旭輝翰悅府22000天地源疊璟院9400洋房20000元/㎡起聯(lián)發(fā)錦里23000融信津南府10500辛莊咸水沽津南八里臺天津悅府15500起恒大悅府14800嘉泰翰林學(xué)府待入市中海國際天津美的·云熙府22000海玥名邸13500首創(chuàng)禧悅翠庭21000富力又一城12500公園城9500

金鐘街中建錦繡麗城18000中交雅郡城東春曉16800東麗張貴莊上東金茂智慧科學(xué)城24000-26000融創(chuàng)城27000海教園路勁贊成 19500仁恒海和院 22000龍湖天璞 18500中海錦城 22000

東麗湖金融街聽湖小鎮(zhèn)洋房13500中建玖棠府13000軍糧城實(shí)地·天津薔薇國際13000新城悅雋公元12500新立融信·金地瀾悅24000中建新麗壹號22500陽光城文瀾府21000雅居樂御賓府雅玥18500 遠(yuǎn)郊五區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津遠(yuǎn)郊五區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津遠(yuǎn)郊主要項(xiàng)目報(bào)價(jià)（元/㎡）薊州薊州萬達(dá)廣場11500觀山海11000和山正院·正園11500保利和園11800寶坻京能雍清麗苑一期紅星城市廣場12000東昊駿璟學(xué)府16500運(yùn)河半島中關(guān)村新世界寶境棠棣家園12500碧桂園云河上院100001300012500金地新城大境120009500金輝城優(yōu)步學(xué)府11500新城悅雋公館武清萬科寶坻城市之光125009000雍鑫·金科集美雍陽天津恒大翡翠灣天津藍(lán)光雍錦灣荔城玉錦園城投華潤理想之城9800-115008200起1870012500起保利天匯經(jīng)緯城市綠洲武清二期16300-18500首城南湖璟院雅居樂津僑國際小鎮(zhèn)10800起13500待入市寧河11000中建壹方九里17000龍湖春江酈城碧桂園云湖首鋼·柒里風(fēng)華8500新城悅雋央著168001250021000金科碧桂園富力渠陽府7000起香雍玖和15500天地源熙湖畔遠(yuǎn)大城850013000碧桂園金譽(yù)府新城湖畔風(fēng)華8062起金融街金悅府1680013600當(dāng)代公園閱ΜΟΜΛ9000旭輝新城光明路8號梧桐大道御湖莊園14000萬科麒麟小鎮(zhèn)100001150012300綠城春熙明月16500靜海天津富力新城7200碧桂園麗澤府12000招商果嶺7000松江之星盛湖園9000頤和1898待入市金科天湖13000寶能南泊ONE12500遠(yuǎn)郊五區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津?yàn)I海新區(qū)主要項(xiàng)目成交價(jià)格2020年9月天津?yàn)I海新區(qū)主要項(xiàng)目報(bào)價(jià)（元/㎡）空港經(jīng)濟(jì)區(qū)金地悅城大境 20200金隅云筑 待入市胡家園新城旭輝悅雋都會10400塘沽灣塘沽灣中建錦苑10000中建璟秀11500起天地源·熙樾灣11700中建城12500寶德云灣12000華遠(yuǎn)棲塘13000華發(fā)未來薈13800旭輝景瑞塘沽灣陸號13600

海洋高新區(qū)金海云城 14500天津?yàn)I海吾悅廣場11500開發(fā)區(qū)貝肯山24500遠(yuǎn)洋簡宮27000泰豐七號28000起中心商務(wù)區(qū)合景領(lǐng)峰 17000復(fù)地壹號灣 21000萬科濱海大都會22000起中梁石榴濱海灣待入市

北塘京津合作示范區(qū)龍湖九里晴川首創(chuàng)樾香郡18500待入市碧桂園天樾14500中新生態(tài)城融創(chuàng)觀瀾壹號18500起雅居樂濱河雅郡13500鳳棲梧桐20000貽成學(xué)府世家17200中加生態(tài)示范區(qū)16500泰禾津海院子15300起紅星天鉑灣16000世茂起雲(yún)灣11500力高陽光海岸9500中核智慧城待入市濱海高新區(qū)保利拾光年（西青）21000

綠經(jīng)大漢沽濱城華遠(yuǎn)棠悅9000海市

保利東郡 9800碧桂園力高理想海9000 住宅出清周期：2107萬平方米，18.07個(gè)月◆可售面積：進(jìn)入2020年以來可售面積總體保持平穩(wěn)，三季度末可售面積為累計(jì)為2107萬平方米；◆出清周期：出清周期為18.07個(gè)月，保持合理區(qū)間25002000150010005000可售面積(萬㎡) 出清周期

252107.372018.07151050 企業(yè)布局：濱海新區(qū)最受關(guān)注，環(huán)城四區(qū)緊隨其后?TOP20房企在天津布局主要集中在環(huán)城四區(qū)及濱海新區(qū)區(qū)域，其中多達(dá)15家房企在濱海新區(qū)布局，12家房企布局在北辰、津南；10家房企布局西青；?市內(nèi)六區(qū)房企布局中河西、紅橋最受房企喜愛，遠(yuǎn)郊五區(qū)當(dāng)中除薊州房企布局較少外，其他區(qū)域布局均在7家左右。融創(chuàng)中金地集遠(yuǎn)洋集富力地新城發(fā)世茂集保利地雅居樂仁恒置旭輝集首創(chuàng)置中駿集中國恒中海地正榮地中國金綠城中龍湖集各區(qū)房分類城區(qū)萬科碧桂園企進(jìn)駐國團(tuán)團(tuán)產(chǎn)展控股團(tuán)產(chǎn)集團(tuán)地團(tuán)業(yè)團(tuán)大產(chǎn)產(chǎn)茂國團(tuán)數(shù)量和平南開41114市內(nèi)六河西111112138區(qū)紅橋1111116河?xùn)|11114河北11北辰82211322112212環(huán)城四東麗2111111239區(qū)西青152121142210津南11122511112212薊州11314遠(yuǎn)郊五寶坻11121217武清521136218區(qū)靜海11133137寧河1311116濱海新濱海新1244622142521112915區(qū)區(qū)項(xiàng)目去化率：52%，基本與去年同期持平◆2020年二、三季度新開盤/加推項(xiàng)目較一季度明顯增多，前三個(gè)季度整體去化率52%?！?020年前三季度天津新開盤/加推項(xiàng)目共推出12516套房源，同比下降54%，成交6569套，同比下降54%，整體去化率52%，去化與去年同期持平6000500040003000200010000

66%70%66%65%65%65%65%63%60%60%57%58%56%55%54%50%48%50%45%38%40%39%40%34%29%30%20%10%0%19.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.09推出套數(shù)認(rèn)購套數(shù)去化率

新開盤：16個(gè)開盤項(xiàng)目，4個(gè)項(xiàng)目去化高于80%，3個(gè)項(xiàng)目在40-60%,9個(gè)項(xiàng)目去化低于40%天津：1季度新開盤地圖

奧克斯香雍久和恒大翡翠灣

寶坻區(qū)雅居樂津僑小鎮(zhèn)國際花園新城悅雋公館80-100%60-80%40-60%0-40%

碧桂園中心龍洲道188號綠地新里北苑南開府 凱旋門格調(diào)松間萬科西廬御江臺陽光城文瀾府景瑞華發(fā)悅天地美的旭輝翰悅府恒大悅府 新開盤：37個(gè)開盤項(xiàng)目，19個(gè)項(xiàng)目去化60%以上，相較一季度市場復(fù)蘇顯著天津：二季度開盤地圖 寶坻區(qū)碧桂園中心天房璟悅府保利拾光年聯(lián)發(fā)錦里萬科翡翠大道華僑城碧桂園天境融泰城綠城春熙明月美的旭輝翰悅府80-100%綠城春熙云峰60-80%40-60%鴻坤理想城0-40%

新城悅雋風(fēng)華·悅城 旭輝新城光明路8號北宸正榮府融創(chuàng)津宸壹號中國鐵建西派國印·禧闕中建玖棠府天安象嶼智慧城雍祥府萬科東郡 天津華僑城天鵝堡·觀筑凱旋門中建玖棠府聯(lián)發(fā)靜湖壹號金地悅城大境貽成學(xué)府壹號聯(lián)發(fā)錦里中建新麗壹號綠城天津誠園金海云城雅居樂御賓府雅玥合景領(lǐng)峰恒大悅府泰豐七號融創(chuàng)星耀五洲 新開盤：28個(gè)開盤項(xiàng)目，9個(gè)項(xiàng)目去化60%以上，其中北科建水岸華府去化較好天津：三季度開盤地圖80-100%60-80%40-60%0-40%

北科建水岸華府綠地新里天瀾新城長風(fēng)雅著澤信公園御府天保意境雅居天成和平里愛情繽紛里上東金茂智慧科學(xué)城融信·金地瀾悅中建玖樾府保利云禧金科天湖陽光城未來悅海玥名邸融信西海岸天津富力新城

東風(fēng)路十五棟中核智慧城融創(chuàng)觀瀾壹號和溪園雅居樂濱河雅郡 貽成學(xué)府壹和溪園紅星天鉑灣泰禾津海院子復(fù)地壹號灣貽成學(xué)府世家天成華境 排行榜：新城賣的最多，融創(chuàng)賣的最好，45億成為TOP10企業(yè)入榜門檻2020年前三季度企業(yè)排行榜（套數(shù)榜）排名項(xiàng)目名銷售套數(shù)1新城發(fā)展控股47822融創(chuàng)中國44823碧桂園44564萬科35335保利地產(chǎn)32286旭輝集團(tuán)29277遠(yuǎn)洋集團(tuán)28608富力地產(chǎn)25439中國恒大244610雅居樂集團(tuán)2174

2020年前三季度企業(yè)排行榜（金額榜）排名項(xiàng)目名銷售金額（億元）1融創(chuàng)中國104.332萬科85.943新城發(fā)展控股63.884遠(yuǎn)洋集團(tuán)58.705碧桂園53.596中海地產(chǎn)49.787旭輝集團(tuán)47.288保利地產(chǎn)46.959天房發(fā)展46.1710招商蛇口45.23

注：統(tǒng)計(jì)口徑為商品房排行榜：未來城奪得套數(shù)榜、金額榜冠軍，天成和平里均價(jià)第一2020年前三季度商品住宅銷售套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名區(qū)域銷售套數(shù)1未來城北辰區(qū)13712天津富力新城靜海區(qū)11583梧桐大道武清區(qū)10554中海公園城津南區(qū)8905鴻坤理想城靜海區(qū)8176金海云城濱海新區(qū)7757富力又一城津南區(qū)7448力高陽光海岸濱海新區(qū)6869新城悅雋央著武清區(qū)68510碧桂園云湖武清區(qū)617

2020年前三季度商品住宅排行榜銷售金額排名項(xiàng)目名區(qū)域銷售金額（億元）1未來城北辰區(qū)26.622中信城市廣場河?xùn)|區(qū)22.203和平翰林公館和平區(qū)18.484融創(chuàng)城東麗區(qū)15.635海河金茂府河?xùn)|區(qū)15.036萬科濱海大都會濱海新區(qū)13.717金地藝墅家西青區(qū)13.208新城悅雋央著武清區(qū)12.459遠(yuǎn)洋簡宮濱海新區(qū)12.2410仁恒公園世紀(jì)河西區(qū)11.96

2020年前三季度商品住宅排行榜銷售均價(jià)排名項(xiàng)目名區(qū)域銷售均價(jià)元/平米1天成和平里和平區(qū)632402金地閱千峯南開區(qū)604833正榮紫闕南開區(qū)589154和平翰林公館和平區(qū)574965天房崇德園三期南開區(qū)554726中核閱和平和平區(qū)553907金地平山印河西區(qū)539138賓西路5號河西區(qū)533679海河金茂府河?xùn)|區(qū)4923010中冶德賢公館河西區(qū)4578103宅地市場解析市場企穩(wěn)回暖，核心地段熱度較高，濱海生態(tài)城最受關(guān)注前言宅地供需天津2020年住宅用地市場開局遇冷，同比下跌，但二、三季度復(fù)蘇顯著，市場逐步回企穩(wěn)回暖。0102出讓完成天津2020年計(jì)劃土地出讓金達(dá)歷史新高1783億元，前三季度完成669億，僅占37%，近幾年最低水平。

成交價(jià)格7385元/平方米，供地整體素質(zhì)較高，熱點(diǎn)區(qū)域較多，拉高整體成交均價(jià)；溢價(jià)率8.93%，創(chuàng)近幾個(gè)季度新高。0304城市門檻天津前三季度地塊成交價(jià)均值為9億，低總價(jià)地塊占比持續(xù)下降。高價(jià)地市場競爭趨緩，中間價(jià)位地塊占主流，城市進(jìn)入門檻處于中間水平。供需面積：供需面積持續(xù)增加，市場企穩(wěn)回升◆推出面積：2020年前三季度天津宅地推出面積1082.44萬平方米，其中三季度推出面積633.40萬平方米，占比59%；◆成交面積：2020年前三季度天津宅地成交面積906.56萬平方米，其中三季度成交面積376.92萬平方米，占比42%。近幾年天津宅地供需情況8002007006331502018年各季度2019年各季度2020年各季度600500100400360377503083000169200100141-500-1002018Q1Q2Q3Q42019Q1Q2Q3Q42020Q1Q2Q3推出規(guī)劃建面(萬㎡)成交規(guī)劃建面(萬㎡)推出規(guī)劃建面(%)成交面積同比(%)

2020年分季度宅地供應(yīng)占比 2020分季度宅地成交占比13%19%42%28%59%40%一季度二季度三季度一季度二季度三季度 成交金額：669.49億元，占全年預(yù)期成交額的37%，四季度供地壓力大◆成交金額：2020年前三季度天津宅地成交金額669.49億元，相較于去年同期下降38%，僅完成全年預(yù)期成交額的37%；三季度成交243.90億元，雖同比下跌，但進(jìn)入8月以來，市場回暖趨勢明顯，預(yù)計(jì)四季度供地節(jié)奏加快4504003508、9300月成交250金額200239億150元，占98%1005002018Q1Q2Q3Q42019Q1Q2Q3Q42020Q1Q2Q3土地出讓金(億元)248.53239.73190.30281.63415.07353.80311.10157.35133.10292.49243.90土地出讓金同比(%)14.1325.27-57.06-2.1967.0147.5863.48-44.13-67.93-17.33-21.68060402037.00%0-20-40 63.00%-60-80未完成前三季度完成中指點(diǎn)評：根據(jù)2020年天津政府預(yù)算，土地出讓金將達(dá)到歷史新高1789億元，2020年前三季度度土地出讓金為669億元，同比下降38%,僅占全年的37%，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，政府將集中大量土地，下半年供地壓力大。 成交門檻：低總價(jià)地塊占比持續(xù)下降，城市進(jìn)入門檻處于中間水平?總價(jià)均值處于中位數(shù)：2020年前三季度天津所有地塊平均總價(jià)9億元，與2016年、2017年高點(diǎn)12億元相差24%，城市進(jìn)入門檻處于近幾年中間水平；?過去五年，低總價(jià)地塊占比持續(xù)下降，中總價(jià)地塊成交數(shù)量增加：2015年成交總價(jià)低于5億的地塊占比達(dá)72%，2020年前三季度大幅下降至35%，成交總價(jià)在5-10億中低總價(jià)地塊、10-20億中總價(jià)地塊的比例相較于去年提升了12個(gè)百分點(diǎn)。圖：2006-2020前三季度年度地塊平均成交價(jià) 圖：2015-2020前三季度天津成交地塊各總價(jià)段比例分布12.0011.5711.759.30100%10.008.9780%8.007.986.7060%6.006.034.3640%3.534.002.432.4420%2.000%0.00

4%11%11%4%3%6%5%5%6%6%12%5%7%21%15%18%7%18%22%7%27%20%33%36%72%59%49%40%37%35%0-5億(低總價(jià))5-10億（中低總價(jià)）10-20億（中總價(jià)）20-30億（中高總價(jià)）30億以上40成交均價(jià)：7385元/平方米，高于去年同期◆成交均價(jià)：受成交結(jié)構(gòu)影響，2020年第三季度地塊成交均價(jià)回落至6471元/平方米，但2020年前三季度天津宅地整體成交均價(jià)7385元/平方米，仍高于去年同期；◆天津前三季度成交72宗宅地中，有4宗成交均價(jià)在20000元/平方米以上，16宗在10000-20000元/平方米以上，10宗在7000-10000元/平方米，雖市場供需同比降低，但推出地塊整體素質(zhì)不錯(cuò)，個(gè)別板塊熱度較高，拉高成交均價(jià)。1200010000800060004000200002018Q1Q2Q3Q42019Q1Q2Q3Q42020Q1Q2Q3成交樓面價(jià)(元/㎡)97298028652959516399748366937227786781156471成交樓面價(jià)同比(%)-8.88-35.47-39.64-29.85-34.22-6.792.5121.4422.948.44-3.32 3020100-10-20-30-40-50平均溢價(jià)率：核心地段地塊拉高整體市場溢價(jià)，平均溢價(jià)達(dá)8.93%?！羝骄鐑r(jià)率：8.93%，溢價(jià)22宗；核心地段地塊溢價(jià)高，10宗地塊溢價(jià)12%以上，其中新城武清地塊溢價(jià)40%，自持租賃住房建筑面積0.35萬平方米，萬達(dá)靜海兩宗地塊溢價(jià)超38%（津靜（掛）2020-09/11號溢價(jià)38.5%，自持自持租賃住房建筑面積0.7萬平方米，津靜（掛）2020-10/12號溢價(jià)40%），華宇、魯能河西兩宗地塊溢價(jià)24%左右，中交河西地塊溢價(jià)18.18%等。2020年前三季度溢價(jià)宗地占比15131198.93%731%533.14%11.40%-1

2020年前三季度變更交易宗地占比19%前三季度天津共推出89宗地，成交72宗，其中溢價(jià)成交22宗，約占總成交的31%，變更交易的有17宗，約占推出地塊的19%。 區(qū)域成交：濱海新區(qū)宅地市場熱度高圖：2020年前三季度累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積西青區(qū)42武清區(qū)40?2018年至今，濱海新區(qū)一直是天津宅地市場的供地大戶，2020年寶坻區(qū)80北辰區(qū)77前三季度成交383萬方，約占全部市場的43%；靜海區(qū)49東麗區(qū)30濱海新區(qū)383?環(huán)城四區(qū)北辰、西青、津南，遠(yuǎn)郊五區(qū)的武清、寶坻區(qū)域近三年紅橋區(qū)3.45來供地均在300萬方以上；?2020年以來，中心城區(qū)河西、河薊州區(qū)63津南區(qū)61河西區(qū)55河北區(qū)3.52東多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊出讓，相較于以往供地提升幅度較大。圖：分區(qū)含住宅地塊成交規(guī)劃建筑面積5002018年2019年2020年前三季度4064003833002262482182491832001731681281461331391099210077807977631006140424368491014471855103112630232711043濱海新區(qū)津南區(qū)北辰區(qū)寶坻區(qū)武清區(qū)東麗區(qū)西青區(qū)薊州區(qū)寧河區(qū)靜海區(qū)河北區(qū)河?xùn)|區(qū)河西區(qū)紅橋區(qū)南開區(qū)區(qū)域成交分布圖津南區(qū)

市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)中指點(diǎn)評：前三季度天津成交地塊分布在河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)、紅橋區(qū)、河北區(qū)等13個(gè)區(qū)域且多數(shù)地塊位于所在區(qū)域的黃金地塊，如：萬達(dá)薊州38號地、保利華苑13號地、龍湖海教園147號地、中建綠城樂園149號地、農(nóng)墾向陽樓150號地、萬達(dá)紅橋地塊、藍(lán)光河北地塊、西青保利地塊等，這也整體拉高了天津宅地市場的成交均價(jià)。說明開發(fā)企業(yè)對這些區(qū)域還是比較看好的。根據(jù)2020年已經(jīng)公布的供地計(jì)劃，未來還有一批品質(zhì)較高的地塊上市。遠(yuǎn)郊五區(qū)、濱海新區(qū) ? 區(qū)域熱度：天津各區(qū)域宅地市場逐步恢復(fù)平靜，低溢價(jià)率階段持續(xù)◆2020年前三季度靜海區(qū)平均溢價(jià)38.76%，其中萬達(dá)兩宗地塊拉高區(qū)域溢價(jià)率；武清區(qū)平均溢價(jià)18.31%，楊村板塊新城地塊溢價(jià)40%，自持0.35萬方，是今年溢價(jià)最高地塊，該地塊吸引了6家房企參與競拍，其他各區(qū)域地塊多余底價(jià)成交；◆與2016-2017年的歷史最高點(diǎn)相比，天津市各區(qū)域平均溢價(jià)率大幅下降，如東麗區(qū)從2016年的溢價(jià)180%降至如今零溢價(jià)率，濱海新區(qū)溢價(jià)也大幅跳水，天津宅地市場逐步恢復(fù)平靜，低溢價(jià)率階段持續(xù)。圖：分區(qū)含住宅地塊溢價(jià)率走勢區(qū)縣2015年2016年2017年2018年2019年2020年前三季度濱海新區(qū)22.99%157.18%18.24%4.87%6.99%2.49%武清區(qū)0.00%54.55%9.63%0.00%13.04%18.31%西青區(qū)15.04%104.17%7.12%1.75%8.74%0.00%寶坻區(qū)0.09%23.43%4.62%1.91%15.13%0.00%津南區(qū)3.64%62.12%39.05%14.37%9.23%2.43%靜海區(qū)0.04%120.83%41.10%0.05%0.00%38.76%南開區(qū)7.49%66.48%30.18%0.00%0.00%北辰區(qū)0.05%34.61%3.09%9.45%2.48%0.94%河西區(qū)10.19%0.00%5.71%10.75%東麗區(qū)39.54%179.82%16.15%2.19%2.51%0.00%河北區(qū)10.68%110.25%39.35%0.00%11.72%0.00%寧河區(qū)0.00%49.40%0.00%10.42%河?xùn)|區(qū)0.00%9.00%13.33%0.00%0.00%紅橋區(qū)3.65%85.63%16.28%0.69%0.00%薊州區(qū)0.00%16.41%32.79%3.21%2.67%0.00%和平區(qū)127.16%45板塊熱度：濱海生態(tài)城板塊熱度高，出讓22宗地，6家房企進(jìn)駐◆板塊分布：濱海生態(tài)城板塊成為天津宅地市場熱點(diǎn)區(qū)域，共出讓22宗地，進(jìn)賬106.56億元，6家房企進(jìn)駐，其中天津生態(tài)城拿下13宗，紅星儲地5宗，，恒大、融創(chuàng)、新城各1宗。2020前三季度天津板塊出讓宗數(shù)25222015105533322222322222221111111110生態(tài)城薊州新大張莊寶坻高辛莊新梅江瑞景華苑高小淀海教園濱海開胡家園新立河?xùn)|晨精武鎮(zhèn)空港成林道武清體紅橋南王串場金鐘街樂園天拖體寶坻老天穆楊村靜海新城鐵區(qū)新區(qū)發(fā)區(qū)陽路育中心運(yùn)河院北城城實(shí)地紅星（5宗）（1宗）金僑龍湖保利新城華宇泰達(dá)建設(shè)萬泉新疆融創(chuàng)（1宗）薊州新城大華（1宗）中交綠城陽光城（1宗）中建信和（1宗）金茂新城萬達(dá)藍(lán)光（1宗）萬達(dá)濱海新塘（1宗）中建東孚魯能金隅天津生態(tài)城（13宗）（1宗）雅居樂（2宗）（1宗）（1宗）特變電工新城（1宗）保利山西能投天津農(nóng)墾金地（1宗）金科、陽（2宗）（1宗）（1宗）（1宗）（1宗）（1宗）（1宗）中交（1宗）（2宗）（2宗）恒大（1宗）萬達(dá)（3宗）中國鐵建（2宗）（2宗）中梁天保北京住總（1宗）（2宗）中海融創(chuàng)光城（1宗）（1宗）（1宗）（1宗）天津?yàn)I旅（1宗）（2宗）（1宗）（1宗）（1宗）（1宗）（1宗）（1宗）新城（1宗）中交新城企業(yè)在津拿地金額TOP10：334億元，約占50%1.保利67.57億5.旭輝29.85億9.金隅18.21億

2.萬達(dá)47.17億6.魯能27.56億10.融創(chuàng)17.84億

3.中海 4.新城47.00億 39.11億7.大華 8.龍湖21.92億 18.25億注：2020年前三季度天津宅地出讓金額669億元TOP10企業(yè)在津拿地金額334.48億，約占天津宅地市場成交金額的約50%。 土地排行榜：高價(jià)地市場競爭趨緩，中間價(jià)位地塊占主流?金額TOP10地塊規(guī)模進(jìn)一步減小，總價(jià)下降，成交