關(guān)于小區(qū)停車的產(chǎn)權(quán)制度問(wèn)題研究

關(guān)于小區(qū)停車的產(chǎn)權(quán)制度問(wèn)題研究

近年來(lái)，隨著人們生活水平的普遍提高，許多人可以擁有自己的汽車，但與此同時(shí)，社區(qū)的停車場(chǎng)遠(yuǎn)不能滿足停車需求，社區(qū)停車場(chǎng)的所有權(quán)問(wèn)題也緊迫著解決。通過(guò)對(duì)我國(guó)小區(qū)停車位的現(xiàn)狀分析以及在對(duì)我國(guó)立法中小區(qū)停車位權(quán)屬的界定研究以后，筆者認(rèn)為歸屬權(quán)明確是交易的前提，也是解決問(wèn)題的切入點(diǎn)，對(duì)小區(qū)停車位問(wèn)題的解決，保證我國(guó)居民生活以及社會(huì)秩序的正常運(yùn)行有重要意義。一、停車位的概念和所有權(quán)類型(一)物權(quán)法上的小區(qū)停車停車位顧名思義指的就是停車的場(chǎng)所，本文我們研究的是在住宅小區(qū)內(nèi)部的停車位。而停車位的歸屬問(wèn)題，就是小區(qū)停車位的所有權(quán)問(wèn)題，由于我國(guó)的物權(quán)法并沒(méi)有對(duì)此作出非常明確的規(guī)定，由此在學(xué)術(shù)界、實(shí)務(wù)界引發(fā)了巨大的爭(zhēng)議。而在小區(qū)居民與開(kāi)發(fā)商之間，大家又各執(zhí)一詞。要解決這一難題，首先就要理解透徹《物權(quán)法》上對(duì)于小區(qū)停車位的規(guī)定，小區(qū)的地面停車位和車庫(kù)停車位需要進(jìn)行明確的區(qū)分。兩者之間是有區(qū)別的，地面上的停車位是不具備建筑的特點(diǎn)的，而它占用的土地面積使用費(fèi)用也在小區(qū)的分?jǐn)傉w中;而車庫(kù)停車位的開(kāi)發(fā)成本很高，是具有獨(dú)立的空間的存放車輛的空間。(二)公用部分的含義建筑物的區(qū)分特點(diǎn)就是把居民住宅小區(qū)分為專有跟共有兩部分，專有的部分指的是可以具體劃分的那部分，而且可以使用獨(dú)立的建筑物，公用部分顧名思義也就是大家可以共同享有并使用的部分。相關(guān)的明文規(guī)定可以在小區(qū)開(kāi)發(fā)商跟小區(qū)住宅居民的法律范圍內(nèi)對(duì)專有及共有部分進(jìn)行一定的變動(dòng)，如果想把停車位以專有進(jìn)行處分的時(shí)候，必須在房產(chǎn)證中加以體現(xiàn)。共有的部分其實(shí)是屬于大家共同所有的，應(yīng)按比例享有共有部分的使用權(quán)以及收益的權(quán)利。在相關(guān)的法規(guī)中法定的共有部分是不得設(shè)立為專有權(quán)的，否則會(huì)影響正常的生活。二、我國(guó)法律中對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定存在爭(zhēng)議(一)關(guān)于停車位的歸屬權(quán)問(wèn)題我國(guó)的法律法規(guī)中也有對(duì)于小區(qū)車位歸屬問(wèn)題的規(guī)定，并且對(duì)于現(xiàn)階段的停車位問(wèn)題有一定的緩解作用。我國(guó)的《物權(quán)法》第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，應(yīng)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主公用的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所有。”但是，由于《物權(quán)法》中對(duì)于停車位的歸屬權(quán)問(wèn)題沒(méi)有明顯的界限，近年來(lái)各方面也對(duì)相關(guān)問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下。而具體說(shuō)明《物權(quán)法》中的不足之處，有以下幾點(diǎn):在《物權(quán)法》第74條的條款規(guī)定中建筑的區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位應(yīng)首先滿足業(yè)主的需求。該法律法規(guī)中的首先滿足業(yè)主需求，并不能代表優(yōu)先滿足業(yè)主需求。該規(guī)定中的細(xì)節(jié)過(guò)于概括，在實(shí)際操作過(guò)程中有選擇的困難。首先如果小區(qū)業(yè)主無(wú)力承擔(dān)車位的費(fèi)用，業(yè)主優(yōu)先的權(quán)利就得不到實(shí)現(xiàn)，其次如果開(kāi)發(fā)商哄抬車庫(kù)的價(jià)格，業(yè)主也會(huì)因?yàn)槌袚?dān)不了巨額的費(fèi)用，行使不了自己的合法權(quán)益。在這樣的前提下，我認(rèn)為《物權(quán)法》對(duì)于小區(qū)車位的規(guī)定應(yīng)該是業(yè)主在購(gòu)買或者租賃的時(shí)候享有絕對(duì)的優(yōu)先權(quán)益，這樣的話，即使有業(yè)主以外的第三方出高價(jià)，開(kāi)發(fā)商也不能擅自將車位、車庫(kù)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。這樣既可以有效地避免炒車位、哄抬價(jià)格的現(xiàn)象，又可以保證小區(qū)的安全因素。(二)租賃方式的限定在《物權(quán)法》中74條第二項(xiàng)規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蔽覀兎謩e分析一下該條規(guī)定中的限制性因素，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位”，不是“占用業(yè)主共有的道路或者其他的地方用于停放汽車的車位”。那么，建筑區(qū)劃內(nèi)，不是占用業(yè)主的道路或者其他場(chǎng)所的，才適用于該規(guī)定的歸屬(三)地下停車場(chǎng)的相對(duì)獨(dú)立性《物權(quán)法》第74條第三項(xiàng)規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹谠撘?guī)定中，我們可以直觀地看出，因?yàn)榈孛嫱＼噲?chǎng)沒(méi)有相對(duì)的獨(dú)立性，它需要土地的占有，土地的占有權(quán)又是歸小區(qū)業(yè)主所有，地面停車場(chǎng)的權(quán)利也自然而然劃分為小區(qū)業(yè)主共同所有，而停車場(chǎng)是區(qū)分建筑物的附屬部分，所以所有權(quán)也應(yīng)是業(yè)主共有的。我們?cè)倏匆?guī)定:“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”這樣規(guī)定的意思很不清晰，其他場(chǎng)地的具體場(chǎng)地并沒(méi)有表述，容易引起誤解三、完善停車權(quán)的法律依據(jù)(一)業(yè)主的日常生活在經(jīng)濟(jì)利益的面前。如果沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)的約束，開(kāi)發(fā)商可以為了利益的最大化少建或者不建停車場(chǎng)，這樣對(duì)業(yè)主的日常生活增加了很多困擾，還有可能會(huì)引起多方的糾紛，很多不利于小區(qū)和諧的因素相繼出現(xiàn)，所以對(duì)于設(shè)立相關(guān)的法規(guī)是有必要的。參照國(guó)內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建議可以通過(guò)對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)的住戶數(shù)量與車位數(shù)量之間設(shè)定一定的比例作為硬性要求，確定開(kāi)發(fā)商所應(yīng)當(dāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)的車位數(shù)量，這樣在一定程度上可以起到緩解車位緊張的作用。(二)完善物權(quán)法關(guān)于停車位的登記關(guān)于歸屬問(wèn)題，最重要的還是法律法規(guī)不夠完善，《物權(quán)法》中沒(méi)有對(duì)停車位的所有權(quán)作出明確的規(guī)定，共有的道路或其他場(chǎng)所，指的所有沒(méi)登記為專有部分的則為共有部分，而我們現(xiàn)在問(wèn)題的重點(diǎn)就是，如何來(lái)區(qū)分專有部分的車位與共有部分的車位。我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為如果停車位未經(jīng)登記不應(yīng)作為專有部分，應(yīng)作為共有的部分，在小區(qū)的停車位中，也應(yīng)規(guī)定不允許業(yè)主以外的人獲得小區(qū)停車位的所有權(quán)。停車位附屬于小區(qū)房屋的單元中，不可以單獨(dú)的轉(zhuǎn)讓、出售，但是可以出租。如果小區(qū)的業(yè)主對(duì)停車位沒(méi)有所有權(quán)需求，可以通過(guò)租賃的方式，方便其他的居民使用(三)對(duì)于商業(yè)等部門的補(bǔ)貼如果在法律法規(guī)中硬性規(guī)定開(kāi)發(fā)商建立相應(yīng)數(shù)量的停車場(chǎng)，雖然可以保證停車場(chǎng)的使用，但是若開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，就會(huì)怠于停車場(chǎng)的建造，對(duì)于業(yè)主也不是明智的選擇。所以，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在制度層面上鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)停車場(chǎng)，例如:在開(kāi)發(fā)商完成法定義務(wù)的停車位數(shù)量之后，允許開(kāi)發(fā)商對(duì)超出法定數(shù)量的停車位進(jìn)行買賣、租賃、參與小區(qū)物業(yè)、停車位的管理或由政府部門對(duì)完成法定義務(wù)的開(kāi)發(fā)商提供適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。這樣既可以解決開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，也使小區(qū)業(yè)主的日常生活更加地便利，通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，使開(kāi)發(fā)商以積極的態(tài)度去解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)一種開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主的利益雙贏，對(duì)于小區(qū)的和諧發(fā)展具有良好的促進(jìn)作用。四、準(zhǔn)不夠清晰綜上所述，我國(guó)的《物權(quán)法》對(duì)于小區(qū)停車位的歸屬問(wèn)題上還不夠