棗莊房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研課件

棗莊房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告棗莊房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1part1：城市背景研究part1：城市背景研究2棗莊市位于山東省南部，是山東省設(shè)立的第四個(gè)地級(jí)市，東依沂蒙山，西瀕微山湖，南接兩漢文化勝地徐州，北臨孔孟之鄉(xiāng)濟(jì)寧。二戰(zhàn)時(shí)，臺(tái)兒莊戰(zhàn)役在此爆發(fā)。棗莊是一個(gè)因煤而建、因煤而興的現(xiàn)代化城市，擁有7300年的始祖文化、4300年的城邦文化、2700年的運(yùn)河文化、130年的工業(yè)文化；處于“一山、一水、兩漢、三孔”黃金旅游線上，是一座充滿活力、獨(dú)具魅力的新興旅游城市。棗莊市所轄行政五區(qū)及一市，包括市中區(qū)、薛城區(qū)、嶧城區(qū)、臺(tái)兒莊區(qū)、山亭區(qū)，及青藤市行政轄區(qū)范圍，總面積3069平方公里。戶籍總?cè)丝?94.83萬(wàn)人。一、城市基本概況——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：2012年年末，棗莊全市GDP達(dá)到1702.92億元，比上年增長(zhǎng)10.7%，位居山東省17個(gè)地級(jí)市倒數(shù)第二?！a(chǎn)業(yè)特征：以煤化工、能源、建材和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為龍頭，旅游業(yè)、物流業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。棗莊市位于山東省南部，是山東省設(shè)立的第四個(gè)地級(jí)市，東依沂蒙山3棗莊城市功能市域中心市域次中心區(qū)級(jí)中心由薛城、市中、嶧城組成的帶型組團(tuán)城市山亭、臺(tái)兒莊滕州二、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展戰(zhàn)略：構(gòu)建市中-嶧城－薛城－滕州復(fù)合中心，培育京滬城市發(fā)展軸和魯南城市發(fā)展軸，形成“十”字型空間架構(gòu)。優(yōu)先發(fā)展中心城市，積極培育滕州次中心城市，適當(dāng)發(fā)展山亭、臺(tái)兒莊城區(qū)，擇優(yōu)培育中心鎮(zhèn)。棗莊市域中心市域次中心區(qū)級(jí)中心由薛城、市中、嶧城組成的帶型組4薛城棗莊城市新門戶，物流新樞紐，制造業(yè)新基地，煤化工新園區(qū)。市中中心城區(qū)的東部核心區(qū)，全市商業(yè)的中心區(qū)，城市轉(zhuǎn)型的示范區(qū)。嶧城中心城區(qū)的重要組成部分，城市經(jīng)濟(jì)帶的重要板塊，吸引臺(tái)資的重要載體，觀光旅游和農(nóng)副食品加工基地。山亭臺(tái)兒莊滕州魯南歐情山城，生態(tài)休閑家園，“兩型”社會(huì)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)。棗莊市文化旅游發(fā)展的龍頭，魯南專業(yè)市場(chǎng)群建設(shè)的排頭兵，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)先進(jìn)制造業(yè)的領(lǐng)頭雁，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一方陣。國(guó)內(nèi)外知名旅游目的地，國(guó)家海峽兩岸交流基地，棗莊沿運(yùn)經(jīng)濟(jì)的重要載體。三、城區(qū)職能定位薛城棗莊城市新門戶，物流新樞紐，制造業(yè)新基地，煤化工新園區(qū)。5區(qū)域一體化戰(zhàn)略——合縱連橫，對(duì)接半島。城市發(fā)展由個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向區(qū)域整合，棗莊應(yīng)聯(lián)合濟(jì)寧、臨沂、徐州等魯南、蘇北城市，在此區(qū)域中突出魯南中心城市和山東南大門的區(qū)域地位。順應(yīng)魯南作為原材料和能源基地，與膠東半島制造業(yè)基地的互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)關(guān)系?？臻g發(fā)展策略——促進(jìn)薛城、市中、嶧城三片城區(qū)的一體化整合，東西軸向發(fā)展，形成中心城市；構(gòu)筑棗薛滕三角形城鎮(zhèn)密集區(qū)，作為區(qū)域核心地區(qū)積極培育；南靠北聯(lián)，東西拓展，合縱連橫，提高棗莊市對(duì)外開(kāi)放程度。城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略——壯大中心，空間集聚。集中人、財(cái)、物力集中發(fā)展中心城，2020年規(guī)劃期末達(dá)到120萬(wàn)人，形成區(qū)域性的綜合中心城市。因地制宜地發(fā)展滕州、臺(tái)兒莊、山亭等城市（城區(qū)），擇優(yōu)培育中心鎮(zhèn)，努力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。制定有利于人口向城市轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中的政策措施，促進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。四、城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略及布局區(qū)域一體化戰(zhàn)略——合縱連橫，對(duì)接半島。城市發(fā)展由個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向6中心城市區(qū)位圖：由薛城區(qū)（高新區(qū)）、市中區(qū)和嶧城組成；城區(qū)間發(fā)展較分散，其中薛城區(qū)距離市中區(qū)（老城區(qū)）約30多公里；高新區(qū)為市政府所在地，地處薛城區(qū)轄區(qū)。薛城高新區(qū)市中區(qū)嶧城區(qū)中心城市區(qū)位圖：由薛城區(qū)（高新區(qū)）、市中區(qū)和嶧城組成；城區(qū)間7薛城區(qū)區(qū)位圖：為中心城區(qū)組成之一，城南新區(qū)成為城市新門戶，是薛城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。市政府區(qū)政府城南新區(qū)地塊1地塊2薛城區(qū)區(qū)位圖：為中心城區(qū)組成之一，城南新區(qū)成為城市新門戶，是8五、城市背景分析小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較落后，位居山東省17個(gè)地級(jí)市排名倒數(shù)第二。城區(qū)間距離較遠(yuǎn)，空間布局跨度較大，凝聚性較弱。區(qū)域一體化發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展速度。薛城區(qū)是中心區(qū)成員之一，也是城市新門戶，成為房地產(chǎn)發(fā)展新動(dòng)力。五、城市背景分析小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較落后，位居山東省17個(gè)9part2：區(qū)域樓市分析part2：區(qū)域樓市分析10一、區(qū)域樓市綜述

樓宇經(jīng)濟(jì)推動(dòng)樓盤遍地開(kāi)花隨著棗莊能源日益枯竭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)業(yè)，高新區(qū)、城南新區(qū)。。。陸續(xù)崛起，樓盤遍地開(kāi)花。企業(yè)員工團(tuán)購(gòu)成為銷售的主推模式之一區(qū)域樓盤開(kāi)盤之前，往往先推出大型企業(yè)員工團(tuán)購(gòu)價(jià)，然后再推出市場(chǎng)價(jià)，團(tuán)購(gòu)已成為一種常態(tài)銷售模式。中高端樓盤價(jià)格直逼5000大關(guān)，個(gè)別高端公寓價(jià)格突破6000

區(qū)域中低端樓盤價(jià)格為3400-3800元/㎡，中高端價(jià)格為4200-4700元/㎡，價(jià)格直逼5000大關(guān)，個(gè)別高端樓盤高達(dá)6500元/㎡。從區(qū)域上來(lái)看，價(jià)格差別不太明顯，總體而言，市中區(qū)整體價(jià)格水平略高，其次是高新區(qū)，薛城區(qū)個(gè)別樓盤價(jià)格與高新區(qū)持平。一、區(qū)域樓市綜述樓宇經(jīng)濟(jì)推動(dòng)樓盤遍地開(kāi)花11二、區(qū)域住宅成交狀況

2013年1-10月，棗莊住宅成交12913套，成交均價(jià)3423元/㎡，其中薛城區(qū)成交3386套（占總成交量26%），位居各區(qū)成交排名第二，成交均價(jià)為3505元/㎡。市中區(qū)（老城區(qū)）不僅住宅成交最大，也是價(jià)格最貴區(qū)域，成交價(jià)格達(dá)4127元/㎡。區(qū)域成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）市中區(qū)4751552914.974127新城區(qū)1422180988.633883薛城區(qū)3386402700.563505高新區(qū)59162760.83468山亭區(qū)60467418.382204嶧城區(qū)71086098.173252臺(tái)兒莊區(qū)1449172781.213521合計(jì)12913152566334232013年1-10月棗莊住宅成交狀況統(tǒng)計(jì)截止2013-10-20二、區(qū)域住宅成交狀況2013年1-10月，棗莊住宅成交12912

區(qū)域成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）市中區(qū)14227926.4511652新城區(qū)5310730.638615薛城區(qū)69347324.356982高新區(qū)366900.467901山亭區(qū)82063.564062嶧城區(qū)232433.3510377臺(tái)兒莊區(qū)618963.0639745合計(jì)1016106341.9127622013年1-10月棗莊商業(yè)成交狀況統(tǒng)計(jì)截止2013-10-20三、區(qū)域商業(yè)成交狀況2013年1-10月，商業(yè)住宅成交1016套，成交均價(jià)12762元/㎡，其中薛城區(qū)成交693套（占總成交量68%），位居各區(qū)成交排名第一，成交均價(jià)為6982元/㎡。臺(tái)兒莊區(qū)黃金地段商業(yè)售價(jià)接近4萬(wàn)元/㎡，市中區(qū)商業(yè)成交價(jià)格突破萬(wàn)元。區(qū)域成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）市中區(qū)1422713

截止2013年10月20日，棗莊期房可售房源為43040套（約526萬(wàn)㎡），其中住宅可售房源為35574套（約415萬(wàn)㎡）。薛城區(qū)期房供應(yīng)量為各區(qū)第二，商品房可售房源為11883套（約122萬(wàn)㎡），其中住宅可售房源為7209套（約85萬(wàn)㎡）。2013年棗莊期房可售狀況統(tǒng)計(jì)截止2013-10-20區(qū)域可售套數(shù)可售面積可售住宅套數(shù)可售住宅面積市中區(qū)139941655237.05130851401179.93新城區(qū)3866741137.493017428577.12薛城區(qū)118831221660.767209850237.12高新區(qū)6869913774.096563840980.44山亭區(qū)1775196408.431623156367.60嶧城區(qū)2365265755.081835215508.81臺(tái)兒莊區(qū)2288261477.712242254076.64合計(jì)430405255451355744146928四、區(qū)域可售房源狀況截止2013年10月20日，棗莊期房可售房源為43040套（14薛城主力價(jià)格高新區(qū)主流價(jià)格市中區(qū)主流價(jià)格4300-46004500-48003400-4400五、區(qū)域住宅價(jià)格分布薛城主力價(jià)格高新區(qū)主流價(jià)格市中區(qū)主流價(jià)格4300-4600415六、區(qū)域樓市分析小結(jié)成交較活躍，今年1-10月全市住宅成交約1.3萬(wàn)套（約153萬(wàn)㎡），月均成交近1300套。供應(yīng)量充裕，截止目前網(wǎng)上備案期房可售面積約526萬(wàn)㎡，其中住宅為415萬(wàn)㎡,若按照今年的去化速度，需要2.5年去化。中高端樓盤主力價(jià)格為4300-4800元/㎡，個(gè)別高端樓盤達(dá)6500元/㎡。薛城區(qū)成為樓市的主力軍之一，供需兩旺，尤其是商業(yè)表現(xiàn)最為突出。六、區(qū)域樓市分析小結(jié)成交較活躍，今年1-10月全市住宅成交約16part3：區(qū)域土地市場(chǎng)分析part3：區(qū)域土地市場(chǎng)分析17一、薛城區(qū)2013年土地市場(chǎng)分析宗數(shù)出讓面積（畝）建筑面積（㎡）成交金額（萬(wàn)元）平均每畝地價(jià)（萬(wàn)元/畝）平均樓面地價(jià)（元/㎡）23宗154821526422582511671200備注：以上數(shù)據(jù)僅含住宅、商業(yè)、辦公性質(zhì)地塊薛城區(qū)2013年共出讓23宗地塊，1548畝，可開(kāi)發(fā)建筑面積約為215萬(wàn)㎡，平均每畝地價(jià)為167萬(wàn)元，平均樓面地價(jià)為1200元/㎡。一、薛城區(qū)2013年土地市場(chǎng)分析宗數(shù)出讓面積（畝）建筑18二、薛城區(qū)2013年土地出讓之最最高每畝單價(jià)

最低每畝單價(jià)

最高樓面地價(jià)

最低樓面地價(jià)

最大出讓面積

最小出讓面積指標(biāo)230萬(wàn)元/畝682萬(wàn)元/畝2066元/㎡496元/㎡266畝3.1畝備注位于中心區(qū)西北的商業(yè)地塊建材、物流市場(chǎng)用地位于市政府南側(cè)的商住地塊建材、物流市場(chǎng)用地商住用地位于城南新區(qū)西南側(cè)的住宅地塊備注：以上數(shù)據(jù)僅含住宅、商業(yè)、辦公性質(zhì)地塊薛城區(qū)2013年出讓的土地最高每畝單價(jià)達(dá)230萬(wàn)元，最高樓面地價(jià)為2066元/㎡。二、薛城區(qū)2013年土地出讓之最最高最低最高19序號(hào)宗地編號(hào)位置面積（畝)用途容積率建筑面積（㎡）成交價(jià)（萬(wàn)元）每畝地價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）受讓人成交時(shí)間1薛2013-10疏港路西側(cè)、錢江路南側(cè)43.5商業(yè)1.646408303970655山東閩商五金建材物流港有限公司2013.10.182薛2013-13光明路南側(cè)、京福高速與京滬高速鐵路之間94.6商業(yè)、住宅1.7107171170461801591棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.10.183薛2013-14黃河路北側(cè)、京福高速與京滬高速鐵路之間266.0商業(yè)、住宅1.7301449479181801590棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.10.184薛2012-24湘江路南側(cè)、珠江路北側(cè)203.7商業(yè)、住宅3.648901325200124515山東仲建發(fā)展有限公司2013.9.265薛2013-11疏港路西側(cè)、錢江路北側(cè)19.2商業(yè)1.620443130668639棗莊市薛城區(qū)常興土地開(kāi)發(fā)整理有限公司2013.7.256薛2013-12朱橋五路西側(cè)、珠江花園南側(cè)3.1住宅3.16408318103496山東昂立房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2013.7.257薛2013-4新城峨眉山北路東側(cè)、太行山路西側(cè)、四號(hào)路北側(cè)51.5商業(yè)、住宅1.861855113652201837棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.7.188薛2013-5新城淮海路北側(cè)、七號(hào)路南側(cè)、三號(hào)路東側(cè)46.0商業(yè)、住宅1.958231101352201740棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.7.189薛2013-6新城海河西路南側(cè)、六盤山路西側(cè)、三號(hào)路東側(cè)91.0商業(yè)、住宅1.697027200432202066棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.7.1810薛2013-7新城峨眉山路東側(cè)、淮海路北側(cè)63.4商業(yè)、住宅1.876039139722211837棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.7.1811薛2013-8新城峨眉山北路東側(cè)、淮海路南側(cè)70.8商業(yè)、住宅1.884962156132211838棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.7.1812薛2013-9新城金沙江路南側(cè)57.4商業(yè)、住宅

1.661269103611801691棗莊市錦泰置業(yè)有限公司2013.7.1813薛2012-13泰山南路東側(cè)、珠江路北側(cè)、規(guī)劃路東側(cè)17.1商業(yè)3341372080122609段書華2013.6.2414薛2012-27永福北路東側(cè)26.9住宅、商業(yè)1.8322943005112931山東浙商聯(lián)合實(shí)業(yè)股份公司2013.6.2415薛2013-3昆侖山路東側(cè)、德仁南路西側(cè)69.2住宅2.411069811000159994棗莊寶田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013.5.3016薛2012-21天山路東側(cè)、規(guī)劃河道西側(cè)110.6商業(yè)、住宅2.47182192249502261369山東薛城盛泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013.2.2517薛2012-22天山路東側(cè)、光明西路北側(cè)20.0商業(yè)3.5465544520227971山東薛城盛泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013.2.2518薛2012-23光明西路北側(cè)、規(guī)劃河道東側(cè)9.6商業(yè)2.781783122102301239山東薛城盛泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013.2.2519薛2012-25珠江路北側(cè)、薛周路西側(cè)22.9商務(wù)1.52292524001051047南水北調(diào)東線山東干線有限責(zé)任公司2013.2.2520薛2012-26常莊三路南側(cè)、朱橋五路東側(cè)、杜塘路北側(cè)63.9商業(yè)

285266580091680山東偉倫物流有限公司2013.2.2521薛2012-18太行山南路東側(cè)、曹沃路南側(cè)145.