時(shí)間國際項(xiàng)目整體運(yùn)營思路建議

房地產(chǎn)策劃大全時(shí)間國際項(xiàng)目整體運(yùn)營思路建議對于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議本次匯報(bào)內(nèi)容6/1/2022

政策方面對本項(xiàng)目定位及營銷的影響因素分析

辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析

關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議

關(guān)于園林景觀方面的建議本項(xiàng)目整體運(yùn)營思路

本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意

辦公部分的運(yùn)營思路

商業(yè)部分的運(yùn)營思路

2

工作推進(jìn)計(jì)劃及資金回流計(jì)劃對于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議6/1/20223市場因素

設(shè)計(jì)因

素互動(dòng)因素因素關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議

商業(yè)業(yè)態(tài)及鋪位劃分的考慮因素

風(fēng)險(xiǎn)

因素

成本6/1/20224關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議市場因素設(shè)計(jì)因素互動(dòng)因素成本因素

風(fēng)險(xiǎn)因素

6/1/2022市場上對于能夠動(dòng)明火的店鋪的追捧要高于不能動(dòng)明火的店鋪市場上對于臨街店鋪的需求要高于產(chǎn)權(quán)式內(nèi)置式店鋪

目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場風(fēng)險(xiǎn)，

應(yīng)考慮如何進(jìn)行規(guī)避

在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動(dòng)，一期

4000

平米商業(yè)與

二期的聯(lián)動(dòng)，以及未來三期和項(xiàng)目整體的品質(zhì)形象

增加餐飲店鋪的設(shè)置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應(yīng)

從收益與投入、風(fēng)險(xiǎn)與難度、商業(yè)運(yùn)作

具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權(quán)衡和規(guī)避銷

售風(fēng)險(xiǎn)、招商風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等一系列因素

5新的產(chǎn)品分割方案

打破原有集中式為主體的商業(yè)格局

降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)變

集中式商業(yè)

為

街區(qū)式商業(yè)6/1/20226類型集中式商業(yè)街區(qū)式商業(yè)分割方式店鋪式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一小面積產(chǎn)權(quán)式分割，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分離面積區(qū)間100-300平米左右較小，根據(jù)具體分割而定總價(jià)較高較低投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大銷售難度適中較大招商難度以銷售為主，協(xié)助招商考慮因素較多，有一定的難度經(jīng)營管理不需示特別的商業(yè)經(jīng)營管理后期必須引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營管理公司商業(yè)成功率店鋪間影響度小，成功率高商業(yè)成功率受制約因素較多政策面符合受打壓和限制集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)的比較6/1/20227戶型分割的原則性建議前提

——

要保證店鋪的均好性

面積區(qū)間

：以

100

平米至

400

之間，以

250

平米左右為主體，以

適應(yīng)目標(biāo)

商家的普遍選址標(biāo)準(zhǔn)可考慮合理的總價(jià)區(qū)間，適應(yīng)投資者的價(jià)格承

受力，同時(shí)局部作到靈活分割，可大可小，可分可合

形態(tài)特征

：店鋪形態(tài)應(yīng)盡可能方正，盡可能避免狹長型及異形店鋪

垂直交通

：街鋪內(nèi)部解決垂直交通問題，以減少公攤，提高使用率

商家需求

：充分考慮各類業(yè)態(tài)各目標(biāo)商家對于樓層、面積等要求

管線卸貨

：應(yīng)充分考慮其廚房管線位置、卸貨、貨物運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)因素

營銷因素

：盡可能規(guī)避店鋪的銷售和招商風(fēng)險(xiǎn)6/1/20228店鋪的分割方式示意臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）二層首層二層首層6/1/20229皇馬大道一期商業(yè)曙光西路街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議

大堂集中商業(yè)

首層縱向分割式店鋪首層單店大堂集中商業(yè)口通過步行街形成環(huán)型商業(yè)

動(dòng)線，確保商業(yè)均好性

6/1/2022地

下

車位

入

10街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議

二層6/1/202211大堂集中式商業(yè)布局6/1/202212大堂集中商業(yè)北側(cè)南街F2商務(wù)快餐：吉野家、呷哺呷哺等1帶2店鋪：運(yùn)動(dòng)主題餐吧、酒吧及體育用品專賣首層單店：體育用品專場、戶外用品專場1帶2店鋪：中西式餐飲、休閑餐飲首層單店：體育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、7—11便利店票務(wù)、復(fù)印等商務(wù)配套B1娛樂類：KTV、健身中心等各區(qū)域具體業(yè)態(tài)建議6/1/202213不安裝安裝利節(jié)約投入成本（工程費(fèi)用和公關(guān)費(fèi)用）招商：適應(yīng)性強(qiáng)，易于招商銷售：單價(jià)明顯高于不能作餐飲的店鋪弊招商：經(jīng)營商家的局限性較大投入成本大銷售：價(jià)格難以提升、需求小、競爭激烈關(guān)于餐飲店是否安裝餐飲管線的分析6/1/202214兩種決策的收益分析6/1/202215樣本分析：

6

街

地理位置：東北三環(huán)三元橋

商業(yè)體量：

18551

平米

租售方式：帶租約銷售

銷售價(jià)格：

25000

元

/

平米

租金價(jià)格：

4.5

元

/

天

·

㎡

商業(yè)定位：復(fù)合業(yè)態(tài)的高品質(zhì)公園步行商業(yè)街區(qū)

已入駐商家：上島咖啡、信遠(yuǎn)行房地產(chǎn)中介、湯婆婆湯館、阿心

薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共

6

家

入駐率：

16%6/1/202216樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線

——6

街東側(cè)上島咖啡進(jìn)駐藥店6/1/202217樣本分析：遠(yuǎn)洋新干線

——6

街大部分店鋪空置最佳位置為中介行租用6/1/202218產(chǎn)品產(chǎn)品細(xì)節(jié)描述影響面積區(qū)間面積區(qū)間差異較大，且主要以300-600平米的大面積店鋪占絕大多數(shù)大多數(shù)店鋪的面積過大，導(dǎo)致總價(jià)過高提高了投資者的門檻形態(tài)異形較多，形態(tài)方正的較小，死角過多影響了店鋪的使用功能分割方式縱向分割和橫向分割相結(jié)合，許多二層的大面積店鋪只能通過公共樓梯進(jìn)入必然會(huì)對二層的招商和銷售帶來影響設(shè)備設(shè)施住宅底商，不能起明火設(shè)備設(shè)施較為簡單，因此業(yè)態(tài)的適應(yīng)性較差

樣本分析：

6

街產(chǎn)品與運(yùn)作現(xiàn)狀關(guān)系分析6

街目前的銷售及招商狀況都較不理想，從產(chǎn)品形態(tài)分析主要有以下一些原因6/1/202219本項(xiàng)目整體運(yùn)營思路本次匯報(bào)內(nèi)容

對于本項(xiàng)目產(chǎn)品層面的建議

政策方面對本項(xiàng)目定位及營銷的影響因素分析

辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析

關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補(bǔ)充建議

關(guān)于園林景觀方面的建議6/1/2022

本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意

辦公部分的運(yùn)營思路

商業(yè)部分的運(yùn)營思路20

工作推進(jìn)計(jì)劃及資金回流計(jì)劃本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意6/1/202221本項(xiàng)目整體推進(jìn)節(jié)奏示意圖認(rèn)購期積累期預(yù)熱期預(yù)熱期強(qiáng)銷期持續(xù)期收尾期2022年9月 正負(fù)零辦公2022年12月底 結(jié)構(gòu)封頂2022年6月 外裝2022年10月 入駐07

年

3

月商業(yè)銷售強(qiáng)銷期持續(xù)期準(zhǔn)備積累期收尾期寫字樓開盤

商業(yè)開盤預(yù)熱期商業(yè)招商6/1/202222本項(xiàng)目招商推進(jìn)示意思路6/1/202223商業(yè)部分的營銷推廣思路6/1/202224商業(yè)的營銷推廣

街區(qū)式商鋪推廣策略

形象推廣先行

以銷售為主，協(xié)助定向招商

關(guān)鍵區(qū)域招商先行，帶租約銷售

可根據(jù)資金情況小輻進(jìn)行時(shí)間和價(jià)格上的調(diào)整

6/1/2022

大堂集中式商業(yè)推廣策略

主力商家招商先行

基礎(chǔ)商家隨后

先期持有，后期可考慮帶租約銷售

25商業(yè)營銷推廣思路營銷推廣前期準(zhǔn)備工作

形象推廣策略

招商推廣思路

銷售運(yùn)營思路6/1/202226資料的準(zhǔn)備人員的準(zhǔn)備現(xiàn)場的準(zhǔn)備商業(yè)營銷推廣前期準(zhǔn)備工作6/1/202227宣傳類資料項(xiàng)目物業(yè)資料法務(wù)條款資料前期準(zhǔn)備工作

——

資料的準(zhǔn)備

資料準(zhǔn)備的三大核心6/1/202228

法務(wù)條款類招商階段：

《商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議書》

《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營合同》銷售階段：

《優(yōu)先選鋪權(quán)登記文件》

《商鋪臨時(shí)認(rèn)購書》

《商鋪買賣合同》前期準(zhǔn)備工作

——

資料的準(zhǔn)備

資料清單

宣傳類資料

項(xiàng)目樓書、單頁

其他項(xiàng)目宣傳品

區(qū)域商業(yè)分布狀況

區(qū)域商業(yè)潛力分析

消費(fèi)客群分析

6/1/2022

項(xiàng)目物業(yè)類

五證及復(fù)印件

平面圖

效果圖及景觀圖

戶型圖

建筑及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

租金價(jià)目表

銷售價(jià)格表

29策劃主管策劃主管

商業(yè)策劃組

招商組策劃經(jīng)理一名

招商經(jīng)理一名

大客戶招商主管

餐飲類招商主管購物類招商主管銷售員若干

銷售組銷售經(jīng)理一名

銷售助理一名前期準(zhǔn)備工作

——

人員的準(zhǔn)備商業(yè)團(tuán)隊(duì)的配備

時(shí)間國際項(xiàng)目組

總負(fù)責(zé)

高總6/1/202230前期準(zhǔn)備工作

——

現(xiàn)場的準(zhǔn)備沙盤展板圍檔看樓通道售樓處現(xiàn)場的準(zhǔn)備6/1/202231關(guān)于商業(yè)形象推廣6/1/202232區(qū)域銷售方式大堂集中商業(yè)部分招商先行，以品牌主力店基礎(chǔ)商家來提升商業(yè)品質(zhì)，凝聚商氣，后期可帶租約銷售獨(dú)立街區(qū)式商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域先招商，保證品牌品質(zhì)，然后帶租約銷售其他則直接單層或一二層捆綁銷售，協(xié)助招商關(guān)于銷售推廣

采用租售結(jié)合策略6/1/202233關(guān)于招商推廣的思路

“

走出去、請進(jìn)來

”點(diǎn)對點(diǎn)，有效出擊、直面商家6/1/202234招商推廣策略價(jià)格策略組合招商

策略競爭招商

策略事件及活動(dòng)

營銷推廣階段性招商策略

點(diǎn)對點(diǎn)招商策略招商策略6/1/202235招商推廣策略

——

點(diǎn)對點(diǎn)招商策略關(guān)鍵詞方式優(yōu)勢點(diǎn)對點(diǎn)主動(dòng)出擊直面商家

制定目標(biāo)商家標(biāo)準(zhǔn)，并圈定目標(biāo)商家

招商人員全面主動(dòng)出擊，直接與商家面談

按招商節(jié)奏不斷跟進(jìn)，并與其他招商策略相配合，實(shí)現(xiàn)簽約

針對性強(qiáng)，信息傳遞更有效、迅速、直接，成功率高

符合本項(xiàng)目基礎(chǔ)商家的開店選址方式，為本項(xiàng)目基礎(chǔ)商家招商最重要的方式6/1/202236招商推廣策略

——

階段性招商策略第一階段

第二階段

第三階段運(yùn)用直接上門洽談方式，與本項(xiàng)目目標(biāo)主力商家建立聯(lián)系全面跟進(jìn)，運(yùn)用多種手段，促成眾多主力商家和基礎(chǔ)目標(biāo)商家的簽約

針對性招商，促成部分流動(dòng)商家的招商成功6/1/202237

在進(jìn)行招商洽談時(shí)，對于同一業(yè)態(tài)同步進(jìn)行多個(gè)商家的洽談與招商，在

這些商家之間形成競爭格局，從而提高招商的效率和成功率。

在競爭中提高本案的價(jià)值

在競爭中引進(jìn)最理想的目標(biāo)商家，并提高招商的效率及成功率關(guān)鍵詞方式

作用同步同種業(yè)態(tài)多個(gè)商家競爭格局招商推廣策略

——

競爭招商策略6/1/202238

根據(jù)許多品牌商家對于周邊同類業(yè)態(tài)和不同業(yè)態(tài)的組合和分布要求，對

這些關(guān)聯(lián)性品牌商家同步進(jìn)行組合式聯(lián)動(dòng)性的招商，形成商家間的良性

吸引和互動(dòng)關(guān)系

通過組合式招商，加快招商的進(jìn)程

促進(jìn)本案未來業(yè)態(tài)組合的最優(yōu)化關(guān)鍵詞方式

作用同步關(guān)聯(lián)性商家優(yōu)化組合格局招商推廣策略

——

組合招商策略6/1/202239

招商推廣策略

——

價(jià)格招商策略

低開高走策略

因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，商業(yè)的經(jīng)營需要一個(gè)培育市場的過程，所以前期應(yīng)

制定合理的租售價(jià)格，留給商家一定的利潤空間，便于其培育市場，待整個(gè)商業(yè)氛

圍形成后再根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；如果前期就向入租商家收取過高

的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵

重點(diǎn)商家優(yōu)惠政策

對于品牌知名度高、對本項(xiàng)目的形象