上半年土地市場回顧與后市展望

內(nèi)容目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1、區(qū)域土地財政壓力幾何？ 4、省級層面 4、地市層面 62、22城集中土拍有哪些看點？ 7、供需謹(jǐn)慎，供地“多頻少量，成交持續(xù)縮量 8、成交溢價、觸頂成交占比邊際走高，但市場分化明顯 9、拿地主體結(jié)構(gòu)“改善” 103、總結(jié)與展望 124、風(fēng)險提示 14圖表目錄圖1：各省土地財政依賴度 4圖2：各省2023H1土地出讓情況 5圖3：全國各省土地財政邊際壓力 6圖4：土地收入降幅超30%且土地財政依賴度較高的典型地市 7圖5：土地收入同比增幅較大地市 7圖6：22城2023H1集中供地推出地塊平均樓面價及變化 8圖7：22城2023H1集中供地成交（萬㎡、億元） 9圖8：22城2023H1集中供地涉宅用地成交情況及變化 9圖9：22城涉宅用地成交溢價占比（%） 10圖10：22城2023H1涉宅用地成交溢價率（%） 10圖城2023H1涉宅用地底價成交占比及變化 10圖12：22城2023H1涉宅用地觸頂成交占比及變化 10圖13：22城涉宅用地拿地主體類型占比（%） 圖14：22城2023H1各類主體涉宅地成交金額占比 圖15：主流房企22城2023H1拿地金額分布 圖16：100大中城市成交土地建面（萬㎡） 12圖17：100大中城市各能級土地成交建面 12圖18：22城2023H1涉宅用地成交情況及變化 13圖19：7月以來房地產(chǎn)利好信息 13圖20：主流房企存量債與利差水平區(qū)域土地財政壓力幾何？、省級層面從地方財政對土地出讓收入的依賴度來看/（算收入530%，1240%。西部省份財政對土地出讓收入依賴度相對也普遍較高。圖1：各省土地財政依賴度60%50%40%30%20%10%0%浙江貴湖湖四江安福山重廣河河陜吉云廣天海青上遼北甘山西新黑內(nèi)寧江蘇州南北川西徽建東慶西南北西林南東津南海海寧京肅西藏疆龍蒙夏省省省省省省省省省省市資料來源：、

省省省省省省市省省市省市省省 江古省各省2023H1從2023H1土地出讓收入情況來看，全國土地出讓收入進(jìn)一步縮量，2023H1全國土地出讓收入總額為15688.02億元，同比下降18.45%，地方政府土地財政收入未見改善，土地財政仍普遍承壓。具體來看，僅天津、黑龍江、內(nèi)蒙古、陜西、廣東、江蘇等11省市實現(xiàn)同比增10%-304%85%，5%20%-50%40%。圖2：各省2023H1土地出讓情況0

2023H1土地出入收入（左、億元） 同比變化（右、）浙江廣北山四安河陜上湖河福湖江天重廣云山貴內(nèi)遼海吉新甘黑寧青江蘇東京東川徽北西海南南建北西津慶西南西州蒙寧南林疆肅龍夏海

350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%省省省市省省省省省市省省省省省市市

省省省古省省省

省江 省資料來源：CREIS、結(jié)合地方財政對土地依賴度和土地出讓收入情況，我們將各省土地財政壓力情況劃分為四個梯隊：2023H1第二梯隊：河北、湖南、四川、重慶。土地出讓收入同比降幅相對較小，均在10%以內(nèi)，土地出讓收入邊際波動相對可控。20%-50%20%。2023H140%圖3：全國各省土地財政邊際壓力浙江省江蘇省浙江省江蘇省貴州省江西省湖北省四川省湖南省重慶市福建省安徽省廣西山東省河南省陜西省河北省吉林省青海省上海市山西省遼寧省海南省甘肅省新疆云南省廣東省北京市寧夏內(nèi)蒙古黑龍江省50%40%依賴度（）30%依賴度（）20%10%0%(100) (80) (60) (40) (20) 0 20 40 60 80 1002023H1地讓入變（）資料來源：、CREIS、注：天津市2023H1土地出讓收入同比增幅較大，不做展示。、地市層面2022502023H130%50%40個。從區(qū)域分布來看3450%2023H1圖4：土地收入降幅超30%且土地財政依賴度較高的典型地市省份地級市土地財政依賴度土地成交收入省份地級市土地財政依賴度土地成交收入5年均值()2023H1收入值（億元）2023H1同比（）5年均值()2023H1收入值（億元）2023H1同比（）畢節(jié)市53.876.32-82.19孝感市50.7423.62-37.79銅仁市61.475.77-68.03湖北省黃岡市51.4714.37-31.96貴州省遵義市57.2134.29-64.29湘潭市50.8515.77-68.21安順市52.6411.45-51.44南寧市54.9049.19-46.78貴陽市58.7124.14-36.99廣西欽州市52.0211.67-45.95宜春市54.5932.71-63.93玉林市53.298.61-35.70撫州市62.3138.61-56.73麗水市62.2727.37-44.66江西省上饒市59.2052.33-53.28浙江省嘉興市58.97161.61-33.27南昌市50.7195.03-39.69杭州市58.521061.18-31.62贛州市58.1758.00-34.97福建省福州市57.9655.88-78.45六安市59.497.55-83.98漳州市50.9958.37-41.85淮北市50.566.73-73.86珠海市53.5421.06-73.12安徽省廣東省-64.88-49.25亳州市59.3818.89汕尾市56.262.72合肥市51.45384.72-37.85河南省商丘市50.9627.79-44.74綿陽市62.1816.09-74.67開封市51.0527.51-39.78內(nèi)江市59.904.20-52.05湖南省益陽市53.049.54-40.04四川省-47.81海南省?？谑?1.4143.64-58.93廣元市52.194.41德陽市53.7916.05-38.60江蘇省鎮(zhèn)江市53.0551.24-48.29湖北省鄂州市62.063.67-82.30陜西省渭南市50.147.63-59.00資料來源：CREIS、202250202393從區(qū)域分布來看5中廣東有14個地市入選。圖5：土地收入同比增幅較大地市省份地級市土地財政依賴度土地成交收入省份地級市土地財政依賴度土地成交收入5年均值()2023H1收入值（億元）2023H1同比（）5年均值()2023H1收入值（億元）2023H1同比（）揭陽市46.7415.71418.48信陽市54.4927.93106.28湛江市46.7720.03275.09河南省安陽市44.1336.2361.74茂名市40.4324.84220.93南京市54.15380.5877.34廣東省云浮市32.715.36116.13江蘇省宿遷市52.42216.9450.64梅州市38.585.3965.85隨州市33.087.8587.80汕頭市48.6912.2651.55湖北省荊州市58.3332.7151.30哈爾濱市35.6019.77458.47婁底市41.5211.4476.54佳木斯市15.783.3798.24湖南省岳陽市63.7383.6051.86綏化市22.136.1365.23瀘州市53.1622.45125.63大慶市10.674.6052.82四川省攀枝花市37.183.4189.44本溪市21.942.38142.86安徽省蚌埠市40.9736.44100.22遼寧省丹東市27.3211.2582.04甘肅省慶陽市24.836.7878.42葫蘆島市29.156.0255.96貴州省黔西南布依族苗族自治州53.4621.2978.76鄂爾多斯市7.5230.14155.86河北省石家莊市45.32220.4282.44內(nèi)蒙古巴彥淖爾市19.246.6065.00吉林省長春市47.2476.90264.63呼和浩特市38.3415.9059.32山東省德州市57.80102.34123.21昆明市45.7453.4983.94山西省朔州市22.975.0386.30云南省大理白族自治州26.685.9378.08陜西省榆林市9.2717.8274.53曲靖市20.7812.3751.78天津市天津市31.48307.11303.72河南省周口市51.7049.82125.63浙江省舟山市47.4433.34121.68資料來源：CREIS、注：由于篇幅限制，僅展示前40城市。2、22城集中土拍有哪些看點？122供地中心化趨勢持續(xù)圖6：22城2023H1集中供地推出地塊平均樓面價及變化2023H1起拍樓面價（左、元/㎡） 變化比例（右、）400003500030000250002000015000100000

120100806040200-20-40-60-80資料來源：CREIS、注：僅統(tǒng)計22城涉宅地塊。成交普遍縮量。22城2023H1集中供地涉宅用地成交建筑面積、成交金額均較2022H1降幅明顯，同比降幅分別為33%、21%。具體來看，2250%。圖7：22城2023H1集中供地成交（萬㎡、億元）2022H1 2023H10用地面積 規(guī)劃建面 成交總價資料來源：CREIS、圖8：22城2023H1集中供地涉宅用地成交情況及變化0

2023H1成交金額(左、億元) 成交建面同比(右、) 成交金額同比(右、杭北上廣成蘇南天合寧深無武廈長青重濟(jì)鄭長福沈州京海州都州京津肥波圳錫漢門沙島慶南州春州陽市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市

150100500-50-100-150資料來源：CREIS、注：僅統(tǒng)計涉宅用地，天津、長春成交同比變化值較大，此處不做展示。顯。222023H150.8%38.5%222023H17.8%。50%。50%圖9：22城涉宅用地成溢價占比圖10：22城2023H1宅用地成交溢價率

溢價成交占比 底價成交占比 觸頂成交占比22.422.438.561.550.816.110.72022H1 2023H1

9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.0

4.67.84.67.8資料來源：CREIS、 資料來源：CREIS、圖城2023H1涉宅用地底價成交占比變化 圖城2023H1涉宅用地觸頂成交占比變化2023H1底價成交占比（左、）2023H1底價成交占比同比變化（右、） 2023H1觸頂成交占比（左、）2023H1觸頂成交占比同比變化（右、）806040200

403020100-10-20-30-40-50

9080706050403020100

6050403020100-10-20-30-40-50資料來源：CREIS、 資料來源：CREIS、、拿地主體結(jié)構(gòu)“改善”30%。圖13：22城涉宅用地地主體類型占比圖城2023H1各類主體涉宅地成交金占比0%

央企 地國企 城投 其他31.138.643.931.48.316.731.138.643.931.48.316.711.218.8

央企 地國企 城投 民企杭北上成廣蘇南合天深無寧長廈重鄭長青武福濟(jì)沈州京海都州州京肥津圳錫波沙門慶州春島漢州南陽市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市市資料來源：CREIS、 資料來源：CREIS、圖15：主流房企22城2023H1拿地金額分布2023H1主流房企拿地統(tǒng)計（億元）保利發(fā)展萬科中海地產(chǎn)華潤置地碧桂園招商蛇口綠城中國龍湖集團(tuán)建發(fā)房產(chǎn)濱江集團(tuán)中國金茂金地集團(tuán)越秀地產(chǎn)華發(fā)股份綠地控股中國鐵建融創(chuàng)中國新城控股旭輝集團(tuán)美的置業(yè)首開股份電建地產(chǎn)北京市93028370880000001380000000270上海市62113030034025700040719023000000廣州市140201670000000022000000000深圳市00125002202400000000000000南京市4828270018002900110000000000蘇州市14706709802100001600000000無錫市0000001902500000100000000杭州市6033212824858181830001900000000寧波市0700016015000000013000000廈門市006300640000000000000000福州市0000000000000000000000合肥市000001506240000005000000重慶市00043000000000000000007成都市1518818000017000145100000000武漢市00017070000007000000000長沙市2100450908160000000000400鄭州市0000000000000000000000青島市0017000000014021000000000濟(jì)南市00030001400000000000000天津市0031000590059000010000000沈陽市0000000000000000000000長春市0000000000000000000000資料來源：CREIS、注：僅統(tǒng)計招拍掛涉宅地塊。3、總結(jié)與展望成交主體結(jié)構(gòu)或進(jìn)一步“改善”。圖16：100大中城市成土地建面（萬㎡） 圖17：100大中城市各級土地成交建面一線城市左、㎡） 二線城市右、萬㎡）0

0

三線城市（右、萬㎡）

100000800006000040000200000資料來源：、 資料來源：、另外圖18：22城2023H1涉宅用地成交情況及變化全國房屋新開工面積（左，萬㎡新開工面積同比增速（右，）0資料來源：、

0-10-20-30-40-50-602022年“”圖19：7月以來房地產(chǎn)利好信息時間會議/文件具體內(nèi)容2023.7.24中共中央政治局會議要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。2023.7.21《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個推進(jìn)一個，實施一項做成一項。要堅持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。2023.7.10中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知將《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。一是對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。二是對于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。2023.7.7住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于扎實有序推進(jìn)城市更新工作的通知堅持城市體檢先行。建立城市體檢機(jī)制，將城市體檢作為城市更新的前提。堅持結(jié)果導(dǎo)向，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題短板作為城市更新的重點，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新工作。發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用、創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，防止大拆大建。資料來源：新華網(wǎng)、新華社、國務(wù)院、。。圖20：主流房企存量債與利差水平主體主體類型評級當(dāng)前存量債券余額（億元）1債券額度（億元）余額加權(quán)平均利差（BP）1年內(nèi)到期債券加權(quán)平均利差（BP）1-2年到期債券加權(quán)平均利差（BP）主體主體類型評級當(dāng)前存量債券余額（億元）1債券額度（億元）余額加權(quán)平均利差（BP）1年內(nèi)到期債券加權(quán)平均利差（BP）1-2年到期債券加權(quán)平均利差（BP）保利發(fā)展中央國有企業(yè)AAA616120657557華遠(yuǎn)地產(chǎn)地方國有企業(yè)AA746410610897保利置業(yè)中央國有企業(yè)AAA1410107-108建發(fā)房產(chǎn)地方國有企業(yè)AAA2840147184134大悅城中央國有企業(yè)AAA10527989855金融街地方國有企業(yè)AAA38115118128103光大嘉寶中央國有企業(yè)AA+264274271277京投發(fā)展地方國有企業(yè)AA3820799462華潤置地中央國有企業(yè)AAA552100556351陸家嘴地方國有企業(yè)AA海金茂中央國有企業(yè)AAA2103011794123上實發(fā)展地方國有企業(yè)AA+999595-信達(dá)地產(chǎn)中央國有企業(yè)AA+18233228203239蘇州高新地方國有企業(yè)AAA26386848099遠(yuǎn)洋集團(tuán)中央國有企業(yè)AAA1866311