房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)實(shí)施細(xì)則模版

xx地產(chǎn)戰(zhàn)略合作/集中采購(gòu)實(shí)施細(xì)則修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人.4.29新增戰(zhàn)略合作/集中采購(gòu)實(shí)施細(xì)則

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 目的 32. 適用范圍 33. 術(shù)語(yǔ)和定義 34. 招標(biāo)采購(gòu)原則 35. 采購(gòu)系統(tǒng)組織 46. 采購(gòu)業(yè)務(wù)框架 47. 選擇采購(gòu)模式 48. 制定年度采購(gòu)規(guī)劃 79. 戰(zhàn)略采購(gòu)招標(biāo)操作指引 710. 戰(zhàn)略供應(yīng)商管理指引 811. 協(xié)議、合同管理 812. 戰(zhàn)略合作/集中采購(gòu)執(zhí)行指引 813. 支持性文件 8目的規(guī)范采購(gòu)業(yè)務(wù)操作、降低采購(gòu)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高采購(gòu)效益、提升采購(gòu)管理效率。適用范圍適用于xx地產(chǎn)及其全資或直接/間接控股子公司的戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)管理業(yè)務(wù)。術(shù)語(yǔ)和定義供應(yīng)商：是指提供產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)，包括施工總承包商、監(jiān)理/咨詢(xún)、專(zhuān)業(yè)承包商、材料設(shè)備等產(chǎn)品或服務(wù)類(lèi)供應(yīng)商。采購(gòu)模式：是指根據(jù)某類(lèi)采購(gòu)產(chǎn)品/服務(wù)的金額和風(fēng)險(xiǎn)大小而分別采用的業(yè)務(wù)模式。xx采購(gòu)模式包括戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)與分散采購(gòu)三種。其中：戰(zhàn)略合作：是指對(duì)于關(guān)鍵的產(chǎn)品/服務(wù)，同評(píng)估結(jié)果為“優(yōu)秀”及以上的供應(yīng)商（總部邀請(qǐng)招標(biāo)定標(biāo)的除外）建立長(zhǎng)期、緊密、穩(wěn)定的合作關(guān)系，從雙方整體出發(fā)，兼顧彼此的利益，使整體的利益最大化的合作。集中采購(gòu)：是指對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、供貨能力和覆蓋范圍達(dá)到一定程度的產(chǎn)品和服務(wù)，通過(guò)整合內(nèi)部需求與外部資源，最大限度發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的采購(gòu)行為。分散采購(gòu)：戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)以外的采購(gòu)業(yè)務(wù)為分散采購(gòu)。年度采購(gòu)規(guī)劃：是指總部/子公司每年從全局的角度對(duì)戰(zhàn)略合作和集中采購(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，共同討論并確定本年度計(jì)劃進(jìn)行的各級(jí)戰(zhàn)略合作及集中采購(gòu)產(chǎn)品目錄。同時(shí)，通過(guò)提前統(tǒng)計(jì)及分析總體采購(gòu)需求，使供應(yīng)商能夠有針對(duì)性地進(jìn)行勞動(dòng)力、生產(chǎn)設(shè)備、關(guān)鍵原材料的預(yù)先儲(chǔ)備，從而保證供應(yīng)和安裝。招標(biāo)采購(gòu)原則廉潔自律原則：任何參與人員均需廉潔自律，具備良好的職業(yè)道德和職業(yè)操守，杜絕暗箱操作。公平、公正、公開(kāi)原則：招標(biāo)過(guò)程均須透明、公開(kāi)，對(duì)各投標(biāo)人均需公平、公正，為公司樹(shù)立良好的社會(huì)形象。充分競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選擇原則：構(gòu)建充分競(jìng)爭(zhēng)的招標(biāo)平臺(tái)，讓投標(biāo)人根據(jù)自身的實(shí)力充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，有效降低工程成本，在充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。保密性原則：招標(biāo)過(guò)程中的所有信息及文件均是公司重要機(jī)密，任何參與人員都不得外泄?？勺匪菪栽瓌t：招標(biāo)過(guò)程所有資料均需完整、能夠互相解釋?zhuān)匆髿w檔，以備后續(xù)檢查和審計(jì)。采購(gòu)系統(tǒng)組織工程成本部材料線工程成本部成本線工程成本部工程線產(chǎn)品研發(fā)部子公司成本管理部項(xiàng)目公司工程部編制、修訂及解釋本細(xì)則負(fù)責(zé)參與參與提供意見(jiàn)編制、修訂及解釋子公司具體指引審批審批負(fù)責(zé)子公司指引采購(gòu)模式分析負(fù)責(zé)總部層面參與參與負(fù)責(zé)子公司層面參與編制、修訂總部年度采購(gòu)規(guī)劃負(fù)責(zé)參與編制戰(zhàn)略項(xiàng)目技術(shù)方案參與協(xié)助負(fù)責(zé)編制戰(zhàn)略項(xiàng)目施工作業(yè)指引參與負(fù)責(zé)協(xié)助編制、修訂子公司年度采購(gòu)規(guī)劃審批審批負(fù)責(zé)參與采購(gòu)業(yè)務(wù)框架各個(gè)層面的年度采購(gòu)各個(gè)層面的年度采購(gòu)規(guī)劃（總部、子公司）供應(yīng)商分類(lèi)（施工總承包、監(jiān)理/咨詢(xún)、專(zhuān)業(yè)分包、材料設(shè)備）供應(yīng)商管理（引入、履約評(píng)估、績(jī)效改進(jìn)、分級(jí)管理）通過(guò)業(yè)務(wù)分析，確定每種產(chǎn)品/服務(wù)適用的采購(gòu)模式（戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)、分散采購(gòu)）標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)采購(gòu)流程、招標(biāo)文件范本、合同范本進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)業(yè)務(wù)合同履約管理編制招標(biāo)計(jì)劃選擇采購(gòu)模式對(duì)某類(lèi)采購(gòu)產(chǎn)品/服務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)分析，根據(jù)金額和風(fēng)險(xiǎn)大小確定采用戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)或者分散采購(gòu)，是提高采購(gòu)效益和效率的關(guān)鍵。這三種模式的區(qū)別和選擇要點(diǎn)如下：戰(zhàn)略合作集中采購(gòu)分散采購(gòu)特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)適合風(fēng)險(xiǎn)高、金額大的關(guān)鍵性業(yè)務(wù)，可實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：穩(wěn)定的合作關(guān)系，質(zhì)量有保證、風(fēng)險(xiǎn)可控、充分發(fā)揮供應(yīng)商作用；成本可控、效率高?？沙浞职l(fā)揮規(guī)模效益、降低交易成本，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。靈活缺點(diǎn)對(duì)供應(yīng)商及xx的供應(yīng)商關(guān)系管理能力均有較高要求。需要進(jìn)行大量的需求整合工作。規(guī)模效益差、交易成本高。適用業(yè)務(wù)范圍總部采購(gòu)的產(chǎn)品/服務(wù)、子公司和項(xiàng)目的總承包、精裝修、監(jiān)理/咨詢(xún)、門(mén)窗/幕墻、景觀/園林工程等。除簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之外的其他產(chǎn)品/服務(wù)。所有業(yè)務(wù)實(shí)施條件限定在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)、有具備條件的供應(yīng)商、雙方均有戰(zhàn)略合作意愿。需求能夠被整合、供應(yīng)商具備相應(yīng)范圍內(nèi)的生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝、配合及售后服務(wù)的能力。對(duì)供應(yīng)商要求評(píng)估為“優(yōu)秀”及以上等級(jí)（總部邀請(qǐng)招標(biāo)定標(biāo)的除外）。評(píng)估為“備選”及以上等級(jí)。協(xié)議期限兩年及以上兩年或以?xún)?nèi)協(xié)議主要內(nèi)容戰(zhàn)略合作的目標(biāo)、對(duì)供應(yīng)商的要求、雙方對(duì)于戰(zhàn)略合作目標(biāo)承諾和保證措施、定價(jià)原則，雙方的權(quán)利和義務(wù)。產(chǎn)品或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程、價(jià)格清單。具體的產(chǎn)品或服務(wù)條款。層級(jí)總部級(jí)、區(qū)域級(jí)、城市級(jí)、項(xiàng)目級(jí)總部集中采購(gòu)、子公司集中采購(gòu)、一站式采購(gòu)采購(gòu)方式1、工程成本部材料線通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)定標(biāo)的；2、同已進(jìn)行過(guò)良好合作，且評(píng)估為“優(yōu)秀”及以上等級(jí)的供應(yīng)商，雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、直接委托等。結(jié)果執(zhí)行1、總部邀請(qǐng)招標(biāo)定標(biāo)的產(chǎn)品/服務(wù)，子公司需通過(guò)工程成本部材料線進(jìn)行戰(zhàn)略組價(jià)、核價(jià)，確定項(xiàng)目合同。2、對(duì)于總承包、精裝修等產(chǎn)品/服務(wù)，戰(zhàn)略協(xié)議簽訂后，子公司可在協(xié)議約定范圍內(nèi)通過(guò)約談的方式與供應(yīng)商直接簽署項(xiàng)目合同。在集中采購(gòu)協(xié)議有效期內(nèi)，子公司按協(xié)議內(nèi)的產(chǎn)品/服務(wù)價(jià)格，直接與協(xié)議指定供應(yīng)商簽署項(xiàng)目合同。采用的采購(gòu)模式及其涵蓋范圍應(yīng)在年度采購(gòu)規(guī)劃、招標(biāo)計(jì)劃和每次的招標(biāo)方案中逐步確定。應(yīng)優(yōu)先選擇集中采購(gòu)模式，合理使用戰(zhàn)略合作模式，減少分散采購(gòu)。戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作是為了保證質(zhì)量、降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)高、金額大的產(chǎn)品/服務(wù)采取的一種采購(gòu)模式，期限至少應(yīng)為兩年及以上。戰(zhàn)略合作的條件：工程成本部材料線通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)定標(biāo)的；或供應(yīng)商評(píng)估為“優(yōu)秀”及以上等級(jí)，且總部級(jí)要求雙方連續(xù)合作達(dá)到5年以上（含5年），且目前正在進(jìn)行合作；區(qū)域級(jí)4年以上；城市級(jí)3年以上；項(xiàng)目級(jí)2年以上。戰(zhàn)略合作分為不同的層級(jí)：總部級(jí)：全國(guó)范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作。區(qū)域級(jí)：區(qū)域范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作。城市級(jí)：城市范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作。項(xiàng)目級(jí)：項(xiàng)目范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作。實(shí)施戰(zhàn)略合作時(shí)，必須對(duì)戰(zhàn)略合作伙伴提出明確的發(fā)展要求，包括但不限于（部分指標(biāo)僅適用于總承包類(lèi)）：質(zhì)量管理目標(biāo)、總承包能力、裝修房施工能力、工業(yè)化技術(shù)建造能力、整合供應(yīng)鏈能力、履行節(jié)能環(huán)保等社會(huì)責(zé)任（企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)以及建造過(guò)程）、合法用工、技術(shù)工人技能提升和工作環(huán)境改善、不斷改善產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量水平、不斷優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、發(fā)揮合作規(guī)模優(yōu)勢(shì)，降低采購(gòu)價(jià)格。戰(zhàn)略合作的價(jià)格制定詳細(xì)的價(jià)格清單、確定明確的計(jì)價(jià)方式和調(diào)價(jià)機(jī)制，總承包戰(zhàn)略合作價(jià)格原則上符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，雙方戰(zhàn)略合作價(jià)格每年約談?wù){(diào)整一次。總承包業(yè)務(wù)應(yīng)建立人工和市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整較為頻繁的關(guān)鍵主材的調(diào)價(jià)機(jī)制。戰(zhàn)略合作的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制兩家原則：為保持競(jìng)爭(zhēng)性，戰(zhàn)略合作供應(yīng)商以不少于兩家為宜?？?jī)效原則：如果戰(zhàn)略合作伙伴的產(chǎn)品質(zhì)量表現(xiàn)、履約評(píng)估結(jié)果持續(xù)下降，可降低合作層級(jí)，確定無(wú)法實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作目標(biāo)的，按規(guī)定的權(quán)限進(jìn)行審批批準(zhǔn)后，可以終止戰(zhàn)略合作。建立戰(zhàn)略合作關(guān)系之后，必須繼續(xù)以下工作以保證戰(zhàn)略合作達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。高層互訪機(jī)制：每個(gè)戰(zhàn)略合作級(jí)別的采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)，每年至少有兩次與合作伙伴的正式溝通，溝通至少應(yīng)包括對(duì)于戰(zhàn)略合作目標(biāo)的回顧和雙方改進(jìn)行動(dòng)。新業(yè)務(wù)優(yōu)先原則：除非出現(xiàn)重大問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法滿(mǎn)足要求等特殊情況，在其能力范圍內(nèi)的新業(yè)務(wù)應(yīng)首先授予戰(zhàn)略合作供應(yīng)商。并應(yīng)先授予高級(jí)別的戰(zhàn)略合作供應(yīng)商；同級(jí)別的，應(yīng)授予最合適者。集中采購(gòu)產(chǎn)品/服務(wù)在總部、子公司、項(xiàng)目公司等不同范圍內(nèi)分別有相同需求時(shí)，可進(jìn)行相應(yīng)范圍內(nèi)的集中采購(gòu)。集中采購(gòu)必須有明確的采購(gòu)價(jià)格清單，協(xié)議期不超過(guò)兩年。針對(duì)材料價(jià)格波動(dòng)等市場(chǎng)因素，協(xié)議中應(yīng)確定協(xié)議期間產(chǎn)品/服務(wù)價(jià)格的調(diào)整機(jī)制。集中采購(gòu)可分為不同的層級(jí)：總部集中采購(gòu)、子公司集中采購(gòu)、一站式采購(gòu)。一站式采購(gòu)（又稱(chēng)定點(diǎn)采購(gòu)）是集中采購(gòu)的一種形式，根據(jù)需求情況對(duì)具有多種產(chǎn)品供應(yīng)整合能力的供應(yīng)商進(jìn)行集中采購(gòu)。集中采購(gòu)協(xié)議中應(yīng)要求供應(yīng)商提供最低價(jià)（根據(jù)協(xié)議在全國(guó)、區(qū)域或城市范圍內(nèi)）承諾。確定不同層次集中采購(gòu)原則：總部集中采購(gòu)供應(yīng)商應(yīng)具備全國(guó)范圍內(nèi)的生產(chǎn)，配送、安裝、服務(wù)和施工能力，可覆蓋各地項(xiàng)目公司的售前、售后服務(wù)體系，其產(chǎn)品質(zhì)量和品牌的認(rèn)知度在全國(guó)范圍內(nèi)得到認(rèn)可；子公司集中采購(gòu)供應(yīng)商在不同地域范圍內(nèi)應(yīng)具備以上原則。制定年度采購(gòu)規(guī)劃總部/子公司每年從全局的角度對(duì)戰(zhàn)略合作和集中采購(gòu)進(jìn)行規(guī)劃（包括擬采用的采購(gòu)模式及層級(jí)、涵蓋產(chǎn)品/服務(wù)范圍），確定本年度各級(jí)戰(zhàn)略合作及集中采購(gòu)產(chǎn)品目錄。子公司成本管理部根據(jù)本公司發(fā)展情況，按年、項(xiàng)目、分期編制采購(gòu)規(guī)劃，鼓勵(lì)按標(biāo)段編制。采購(gòu)規(guī)劃應(yīng)及時(shí)提交、審批、確認(rèn)?？偛扛鶕?jù)子公司采購(gòu)規(guī)劃，進(jìn)行匯總分析，指導(dǎo)供應(yīng)商資源的分配及協(xié)調(diào)。下一年度的采購(gòu)規(guī)劃應(yīng)于每年12月中旬之前編制完成，并備案。戰(zhàn)略采購(gòu)招標(biāo)操作指引參照《戰(zhàn)略采購(gòu)招標(biāo)操作指引》執(zhí)行。戰(zhàn)略供應(yīng)