【居住權(quán)實(shí)施中的法律問題研究7000字（論文）】

i居住權(quán)實(shí)施中的法律問題研究目錄TOC\o"1-3"\h\u8652前言 1146221.居住權(quán)制度概述 1315311.1居住權(quán)的概念和性質(zhì) 1315341.2居住權(quán)的特點(diǎn) 1199872.我國《民法典》居住權(quán)制度的現(xiàn)狀 2113322.1居住權(quán)“入典”的必要性 2240672.2我國《民法典》中居住權(quán)制度的內(nèi)容 3125462.3我國《民法典》中居住權(quán)制度的主要價(jià)值 3224663.我國居住權(quán)制度存在的問題 4150953.1未規(guī)定居住人的具體范圍 499593.2未明確居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù) 437443.3遺囑設(shè)立居住權(quán)的登記效力難以應(yīng)對現(xiàn)實(shí)問題 5205564.完善我國居住權(quán)制度的建議 5282724.1擴(kuò)大居住權(quán)人的范圍 5167614.2規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù) 5174224.3重塑遺囑設(shè)立居住權(quán)的登記制度 672075.總結(jié) 632164參考文獻(xiàn) 8前言在當(dāng)代社會中，住房關(guān)系到一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體系、市場運(yùn)行和民生大計(jì)，也是人們一直以來所關(guān)注的熱門問題。在人口日益增長的國情下，房屋市場越來越受到人們的青睞，但由于物質(zhì)、地域等條件的限制，有相當(dāng)一部分人很難擁有所有權(quán)歸屬于自己的住房。而居住權(quán)制度所要解決的正是如何對他人所有的房屋進(jìn)行合法占有、使用的問題。為此，有許多域外立法例在其民法領(lǐng)域構(gòu)建了居住權(quán)的法律制度，以此來滿足在特定條件下非所有權(quán)人能夠享有長期居住權(quán)利的需求。在我國《民法典》通過之前的法律制度中，立法規(guī)定人們對房屋的利用關(guān)系僅限于買賣、租賃、借用等方式，并沒有在物權(quán)法的體系之中規(guī)定居住權(quán)的具體內(nèi)容。一直以來，民法學(xué)界對于居住權(quán)的態(tài)度搖擺不定?？v觀我國《物權(quán)法》的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，盡管我國此前適用的《物權(quán)法》當(dāng)中的確未規(guī)定居住權(quán)，但實(shí)際上它一直跟隨著我國民法制度的發(fā)展。過去十幾年當(dāng)中，居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定在《物權(quán)法》（草案）當(dāng)中多次出現(xiàn)，直到2005年才被取消。2018年8月27日，第十三屆全國人大常委會第五次會議對《民法典》各分編（草案）進(jìn)行了初次審議，居住權(quán)作為一項(xiàng)新的用益物權(quán)被寫入第十四章。2019年4月28日，人大網(wǎng)公布了民法典物權(quán)編草案二審審議稿，仍將居住權(quán)列入其中并進(jìn)行了更詳細(xì)地規(guī)定。由此，我國民法界又再次對這一反復(fù)增刪多次的制度進(jìn)行了深刻的討論。2020年6月28日，我國第十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，將居住權(quán)制度于《民法典》第十四章予以專章規(guī)定。從居住權(quán)的數(shù)次入稿和正式入典可見居住權(quán)制度的重要意義和作用。1.居住權(quán)制度概述1.1居住權(quán)的概念和性質(zhì)居住權(quán)起源于羅馬法，屬于人役權(quán)之一，具體是指占有、使用他人所有的房屋及其附屬設(shè)施的權(quán)利。居住權(quán)屬于物權(quán)法體系，具有物權(quán)所具有的絕對性和排他性等特點(diǎn)。居住權(quán)從益物權(quán)制度衍生出來，和用益物權(quán)、使用權(quán)共同構(gòu)成人役權(quán)這一更大的范疇。因此居住權(quán)是一項(xiàng)具有人身依附性的權(quán)利，其功能和價(jià)值是租賃、買賣、借用等方式不能替代的。1.2居住權(quán)的特點(diǎn)1.2.1無償性居住權(quán)通常是無償設(shè)立的，這是因?yàn)榫幼?quán)往往是為了解決家庭成員或者其他關(guān)系較為親密的人的住房問題，更偏向于一種幫助，一種扶持，因此不能有償取得，否則會破壞其愛護(hù)社會成員的初衷，成為和買賣、租賃一樣依靠對價(jià)維系的關(guān)系。但是這并不意味著權(quán)利相對人之間不存在金錢關(guān)系，當(dāng)事人還是會面臨諸如房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕等方面的問題，遇到此類糾紛應(yīng)遵循有關(guān)的法律規(guī)定。1.2.2人身屬性居住權(quán)只能為自然人設(shè)立，居住權(quán)是為了滿足社會成員的住房需求，在這個(gè)資源緊張的時(shí)代提供一種嶄新的住房分配形式。因此，居住權(quán)制度更體現(xiàn)出對于自然人生活的保障，是《民法典》民本性的具體體現(xiàn)。設(shè)立居住權(quán)的人通常也是為特定身份的自然人設(shè)立，例如配偶、子女和其他近親屬，將房屋的使用者定位于實(shí)實(shí)在在的“自然人”，而非法人和非法人組織。1.2.3客體的特定性在世界各國的民法規(guī)定當(dāng)中，居住權(quán)的客體為房屋，居住權(quán)人享有的是對建筑物全部或者部分的使用權(quán)，在必要狀況下還能夠使用房屋的附屬設(shè)施。這些規(guī)定都是以滿足現(xiàn)實(shí)的居住需要為目的。1.2.4行使的限制性從居住權(quán)的目的和價(jià)值出發(fā)，居住權(quán)制度的存在本意是為了保障特定人的生活條件，因此在繼承、出租、利用方式等方面具有較大的限制。通常情況下，居住權(quán)人對于房屋的使用僅限于滿足生活需要，目前大多數(shù)國家的觀點(diǎn)是不允許居住權(quán)人對外出租和繼承房屋。2.我國《民法典》居住權(quán)制度的現(xiàn)狀2.1居住權(quán)“入典”的必要性在“居住權(quán)”未被納入我國民法體系之前，很多判例中已經(jīng)出現(xiàn)了“居住權(quán)”以及和它相類似的字眼。筆者在“無訟案例”網(wǎng)站當(dāng)中檢索有關(guān)“居住權(quán)”和“遺囑”的案例，檢索結(jié)果為1049件，檢索有關(guān)“居住權(quán)”和“財(cái)產(chǎn)分割”的案例，檢索結(jié)果為1158件?；橐黾彝ヮI(lǐng)域中往往涉及居住權(quán)和所有權(quán)的沖突問題，一些關(guān)系親密親屬常?；谫狆B(yǎng)老人、撫養(yǎng)兒女、或者夫妻雙方互相扶養(yǎng)的法定義務(wù)而生活在一起。當(dāng)發(fā)生一方死亡、離婚、房屋所有權(quán)變動(dòng)的情況時(shí)，沒有房屋所有權(quán)的一方都有喪失居住權(quán)的可能性。以往我國并沒有明確規(guī)定有關(guān)“居住權(quán)”的內(nèi)容，僅僅在《婚姻法》及其司法解釋中規(guī)定過，離婚時(shí)一方有困難時(shí)，另一方應(yīng)當(dāng)給予財(cái)產(chǎn)或者住房上的幫助。因此在判案過程當(dāng)中，法官只能根據(jù)案情和當(dāng)事人提供的證據(jù)材料，運(yùn)用自由裁量權(quán)給予當(dāng)事人權(quán)利保護(hù)，確認(rèn)“居住權(quán)”。但是這樣的判決靈活性較大，實(shí)務(wù)界沒有可靠的法律標(biāo)尺，可能會造成部分案件事實(shí)類似但判決大相徑庭的后果。在原告楊某某與被告伍某甲離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛一案當(dāng)中，雙方原本在離婚協(xié)議當(dāng)中約定，離婚后女方楊某某對房屋享有所有權(quán)，男方伍某甲享有居住權(quán)。后原被告發(fā)生爭執(zhí)，原告認(rèn)為矛盾均是由于婚姻協(xié)議中關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定產(chǎn)生的，因此要求法院判定房屋歸自己所有，并要求被告搬離該房屋。經(jīng)審理，法院根據(jù)《婚姻法》中雙方可就共同財(cái)產(chǎn)達(dá)成協(xié)議的規(guī)定以及《合同法》的有關(guān)內(nèi)容認(rèn)定雙方有關(guān)于財(cái)產(chǎn)的協(xié)議具有合同的性質(zhì)。依照最高院出臺的司法解釋，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議對于雙方當(dāng)事人均有效力。針對協(xié)議中有關(guān)居住權(quán)的內(nèi)容，法院認(rèn)為根據(jù)司法解釋，離婚后一方可以為有困難的一方提供住房上的幫助，被告享有一定期限的居住權(quán)，但這僅限于被告有困難，沒有其他房屋可供居住的情況。另外人民法院出具的意見當(dāng)中指出：雙方離婚之后一方因無房屋要求暫住的，期限為兩年。根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)和上述兩條規(guī)定無法說明該居住權(quán)究竟是永久的還是臨時(shí)的，法官認(rèn)為被告長久的居住會造成雙方的權(quán)利義務(wù)分配不明確，今后難免在鄰里關(guān)系、房屋修繕、房屋的功能用途方面產(chǎn)生分歧。但是現(xiàn)在雙方僅離婚不到一年，也未出現(xiàn)例如被告不當(dāng)使用房屋、再婚、購置其他房屋或者承租他人房屋等事由阻卻被告行使居住權(quán)。因此，原告想主張權(quán)利，應(yīng)該等諸如此類的事由出現(xiàn)。本案中，因?yàn)槲覈僧?dāng)中并未明確規(guī)定具體的居住權(quán)，法官也難以確定被告享有的居住權(quán)究竟包含什么內(nèi)容。被告的居住權(quán)期限多長？當(dāng)被告有什么行為時(shí)構(gòu)成濫用居住權(quán)？被告的居住權(quán)喪失的事由是什么？這些問題都難以解決，大多數(shù)依靠法官個(gè)人的判斷。由此可見司法實(shí)務(wù)中引入居住權(quán)制度的迫切需求。2.2我國《民法典》中居住權(quán)制度的內(nèi)容我國《民法典》設(shè)立的居住權(quán)制度相對保守，與古羅馬法當(dāng)中的居住權(quán)制度相似，在此基礎(chǔ)上對其他各國民法當(dāng)中的相關(guān)內(nèi)容有所借鑒。根據(jù)我國《民法典》第十四章當(dāng)中的規(guī)定，居住權(quán)以意定的方式設(shè)立，包括訂立合同和訂立遺囑兩種。除非當(dāng)事人另有約定，通常情況下居住權(quán)無償設(shè)立，并需要登記?；诖?，居住權(quán)主體應(yīng)該是由合同或者遺囑設(shè)定的自然人，客體是他人的住宅。《民法典》第三百六十九條規(guī)定權(quán)利人不享有對該住宅繼承或轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，除非當(dāng)事人另有約定，也不得出租。居住權(quán)消滅的方式也有兩種，一是到達(dá)約定期限，二是權(quán)利人死亡。2.3我國《民法典》中居住權(quán)制度的主要價(jià)值（1）充分利用住房資源。我國是人口大國，因?yàn)榘l(fā)展不平衡和資源緊張等原因，住房壓力逐年增大，僅靠所有權(quán)和租賃權(quán)已經(jīng)不能滿足人們對于住房的基本需求。所以，補(bǔ)充房屋供應(yīng)渠道，充分利用房屋資源就顯得非常重要。居住權(quán)的設(shè)立能夠滿足一部分住房需求，緩解社會壓力，無疑為住房問題的解決提供了一種嶄新的途徑。（2）實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的意思表示。在居住權(quán)尚未設(shè)立之前，房屋的使用只能通過買賣、租賃或者繼承的方式實(shí)現(xiàn)。但是買賣和租賃需要支付對價(jià)，繼承房屋須有法律上的繼承身份，并且這三種方式均涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。但是居住權(quán)的出現(xiàn)可以為無償設(shè)立房屋使用權(quán)提供法律保障，滿足公民依其自由意志，愛護(hù)身邊的其他成員，為其提供住所的需求。因此，居住權(quán)制度的誕生具有非常扎實(shí)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，有效回應(yīng)了社會關(guān)切，提高人民福祉。（3）保障弱勢群體住房權(quán)利。首先，夫妻離婚后，一方可以為另一方設(shè)立居住權(quán)。其次，生活上具有緊密聯(lián)系的人也可以不受繼承制度和所有權(quán)制度的限制設(shè)立居住權(quán)，為其中一方提供住房保障。另外，“以房養(yǎng)老”也可以以居住權(quán)制度為基礎(chǔ)和保障，更安全，更快速地發(fā)展。我國養(yǎng)老問題亟待解決，許多老人和金融機(jī)構(gòu)之間達(dá)成有關(guān)“售后回租”或者“房屋反向抵押”的協(xié)議，老人生前可以在居住房屋，百年之后金融公司獲得房屋產(chǎn)權(quán)。但這種方式風(fēng)險(xiǎn)大，且容易滋生詐騙行為。但是居住權(quán)制度可以使整個(gè)程序更加簡便暢通，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)上設(shè)定了一個(gè)居住權(quán)，也更能保證金融機(jī)構(gòu)不會濫用權(quán)力將其租賃或出賣給第三人，破壞弱勢老年人群體的住房利益，造成糾紛。3.我國居住權(quán)制度存在的問題3.1未規(guī)定居住人的具體范圍根據(jù)我國現(xiàn)行的《民法典》居住權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是由合同或者遺囑確定的，通過法定程序規(guī)定的是居住權(quán)人，但是這不意味著在實(shí)際生活當(dāng)中，只有書面規(guī)定居住權(quán)人需要對房屋進(jìn)行使用，還可能存在與權(quán)利人有密切關(guān)系的人有居住需求。我國目前僅規(guī)定了居住權(quán)人，卻沒有規(guī)定實(shí)際居住人的范圍。實(shí)際上，居住權(quán)人在日常生活當(dāng)中當(dāng)然離不開其近親屬或者照管其生活的人，法律應(yīng)當(dāng)考慮到這部分人的現(xiàn)實(shí)需求，允許這些人作為共同居住人一起使用房屋及其附屬設(shè)施。3.2未明確居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)《民法典》對于居住權(quán)制度內(nèi)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)只做了籠統(tǒng)的規(guī)定，在第三百六十七條當(dāng)中，居住權(quán)合同一般包含的條款僅提及了“居住的條件和要求”。對于居住人是否應(yīng)該合理使用、何為合理使用、房屋有毀損的情況發(fā)生時(shí)應(yīng)該由誰來維護(hù)和修繕等基本權(quán)利義務(wù)，我國居住權(quán)制度完全沒有提及，過分依賴當(dāng)事人的意思自治。如果當(dāng)事人對法律條文的規(guī)定并不熟悉，在實(shí)務(wù)當(dāng)中會因此產(chǎn)生諸多糾紛。3.3遺囑設(shè)立居住權(quán)的登記效力難以應(yīng)對現(xiàn)實(shí)問題我國《民法典》第三百六十八條明確規(guī)定設(shè)立居住權(quán)要向登記機(jī)關(guān)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。但是《民法典》規(guī)定的通過設(shè)立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)的是否也采用登記生效主義還有待商榷。根據(jù)法律規(guī)定，遺囑是在被繼承人死亡之后生效，也就意味著如果遺囑當(dāng)中設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容也是被繼承人死亡后才能生效。這時(shí)候居住權(quán)人才能持相關(guān)材料去登記機(jī)關(guān)登記證明，此時(shí)被繼承人已經(jīng)無法協(xié)助居住權(quán)人完成登記，而且其余繼承人也許不愿意提供相關(guān)的證明材料，這種狀況下不但難以確認(rèn)和保障居住權(quán)人的可得利益，而且難以遵從被繼承人的意思。4.完善我國居住權(quán)制度的建議4.1擴(kuò)大居住權(quán)人的范圍我國《民法典》規(guī)定的居住權(quán)的主體范圍太過于狹隘，僅僅把居住權(quán)人限定為合同和遺囑規(guī)定的本人，考慮不夠周全，在司法實(shí)踐當(dāng)中也容易引起尷尬局面?？v觀域外法律當(dāng)中對于居住權(quán)主體的規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)其范圍更加人性化，更好應(yīng)對現(xiàn)實(shí)狀況。例如根據(jù)《法國民法典》如果居住權(quán)人對房屋享有這項(xiàng)權(quán)利時(shí)并沒有結(jié)婚，后來又結(jié)婚的，其配偶和子女也可以在該房屋與居住權(quán)人同住。《德國民法典》里的居住權(quán)人也不限于本人，還包含其家屬和其他家庭護(hù)理人員。《意大利民法典》中甚至還額外規(guī)定了婚生子女的范圍。我國民法也應(yīng)采納上述觀點(diǎn)，擴(kuò)大居住權(quán)人的范圍，將與居住權(quán)人密切相關(guān)的人，例如丈夫、妻子、子女、家庭護(hù)理人等納入其中。法官還應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定適當(dāng)自由裁量，承認(rèn)個(gè)案當(dāng)中的一些人享有居住權(quán)。擴(kuò)大居住權(quán)人的范圍的好處有三：首先，更符合現(xiàn)實(shí)需求。享有居住權(quán)的權(quán)利主體很少是一個(gè)人，往往都有其家庭成員，如果這樣貿(mào)然的切斷居住權(quán)人與家屬的親密關(guān)系，不符合我國所提倡的倫理價(jià)值觀。其次，如果僅僅將居住權(quán)的范圍界定為法律意義上的配偶與子女，那些原本居住在房屋中的人生活難以保障，房屋的居住權(quán)人對他們有撫養(yǎng)與扶養(yǎng)的義務(wù)，這其中就包括保障他們居住的權(quán)利。再次，居住權(quán)人除不享有所有權(quán)之外，其余權(quán)利均應(yīng)相同，這正是與租賃權(quán)最大的不同，給予居住權(quán)人安全感，當(dāng)成是自己真正的家，所有權(quán)人有權(quán)接納家庭成員，居住權(quán)人也應(yīng)如此。4.2規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)我國居住權(quán)制度沒有具體闡明居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，在司法實(shí)踐當(dāng)中容易造成混亂，應(yīng)當(dāng)改進(jìn)。首先，居住權(quán)人使用房屋及其附屬設(shè)施是為了滿足自身正常生活的需要，應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)人可以自由使用房屋內(nèi)的哪些部分。在居住權(quán)人對整個(gè)房屋都享有居住權(quán)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)包括房屋內(nèi)的家具、水電器等部分。當(dāng)居住權(quán)只對房屋的某一部分有居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)保障居住權(quán)人可以使用房屋公共區(qū)域的設(shè)施。其次，居住權(quán)人在使用他人住宅時(shí)很難避免一些基本的維護(hù)和修繕的問題，我國《民法典》卻對這部分內(nèi)容有所缺失，顯然是不合理的。在修繕費(fèi)用的出資方面可以借鑒《法國民法典》和《意大利民法典》當(dāng)中有關(guān)重大修繕和必要修繕的分類，重大修繕包括對房屋的墻壁、屋頂?shù)确课莸闹黧w的維修是重大維修，其余的是必要維修。當(dāng)發(fā)生需要重大修繕的情形時(shí)，若是居住權(quán)人沒有過錯(cuò)，那么應(yīng)當(dāng)由所有人承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，這是因?yàn)檫@類修繕的目的是維護(hù)所有權(quán)。如果是由居住權(quán)人非正常居住造成的損害，修繕費(fèi)用應(yīng)該由其承擔(dān)。另外，居住權(quán)人不應(yīng)擅自更改房屋的用途，因?yàn)榫幼?quán)的初衷是為了保障居住權(quán)人有住所可以居住和生活，居住權(quán)人不能將其擅自改成商業(yè)用途、工業(yè)用途等。4.3重塑遺囑設(shè)立居住權(quán)的登記制度用遺囑設(shè)立居住權(quán)時(shí)，居住權(quán)還需要去登記機(jī)關(guān)登記才能產(chǎn)生效力，在現(xiàn)實(shí)中會給權(quán)利人帶來阻礙。為了減少實(shí)務(wù)當(dāng)中可能出現(xiàn)的遺囑設(shè)立居住權(quán)登記遇到困難而導(dǎo)致居住權(quán)人權(quán)利落空的問題，一種解決方法是對于以遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)采取登記對抗主義，也就是說，居住權(quán)在遺囑生效時(shí)設(shè)立。類比繼承行為中有關(guān)房屋的規(guī)定，自從司法部廢止了相關(guān)房產(chǎn)登記的規(guī)定，在我國房屋繼承也不再是必須去登記機(jī)關(guān)登記，在遺囑生效到繼承人辦理登記這段時(shí)間里不影響物權(quán)的效力。相應(yīng)地，我國法律也可以規(guī)定遺囑生效時(shí)居住權(quán)即設(shè)立，但是不登記不能對抗善意第三人，這樣做一則保證了居住權(quán)人可以順利獲得權(quán)利，二則消除了繼承人和居住權(quán)人之間的矛盾，三則可以敦促其及時(shí)辦理登記。5.總結(jié)當(dāng)今社會高昂的房價(jià)及有限的房屋利用方式與人民大眾廣闊的居住需求和對財(cái)產(chǎn)的靈活、多樣的利用需求相矛盾。為了解決這一矛盾，黨的十九大提出要增加房屋供應(yīng)主體，拓寬住房渠道，多管齊下，建立完善的住房制度。《民法典》物權(quán)專章規(guī)定了居住權(quán)制度，民法學(xué)界也對居住權(quán)制度進(jìn)行了大量的研究。住房權(quán)制度對于解決我國的住房問題和養(yǎng)老問題具有十分重要的作用。有了居住權(quán)制度的施行，弱勢群體在生活、住房等方面所面臨的阻力將大大減少，房屋買不起、租不起的狀況也將有所改善。居住權(quán)制度為需要住處的居民提供一種新的居住方式，為有房老人解決養(yǎng)老問題提供一種新思路。居住權(quán)不應(yīng)該只有意定設(shè)立一種方式，在婚姻家庭和繼承等制度中還應(yīng)該增設(shè)法定居住權(quán)的有關(guān)內(nèi)容。居住權(quán)人的家庭成員例如妻子、子女以及必要的服務(wù)人員應(yīng)界定為共同居住人，他們可以和居住權(quán)人一起使用房屋及其附屬設(shè)施。達(dá)成合意的雙方之間應(yīng)當(dāng)有明確的權(quán)利義務(wù)，不僅能體現(xiàn)自己的真實(shí)意思還應(yīng)該符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定。自然人可以通過合同取得、遺囑取得、裁判取得、依照法律規(guī)定取得等方式獲得居住權(quán)，除合同取得方式外，采取登記對抗主義更加符合現(xiàn)實(shí)需求。總之，我國《民法典》對于居住權(quán)制度的規(guī)定剛剛進(jìn)入初級階段，未來還需要進(jìn)一步的探索和完善。

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