府苑名都二期項(xiàng)目整合推廣思路

府苑名都二期工程整合推廣思路精誠置業(yè)府苑名都工程組2003/5/30前言

由沈陽市海星昊源房地產(chǎn)開發(fā)投資興建的“府苑名都〞，在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初已將眼光放于“國際之顛〞，與美國EDAW泛亞易道環(huán)境設(shè)計(jì)事物所、新加坡APS建筑事物所、深圳中海物業(yè)合作，共同打造沈城中心的“度假華庭〞。本工程位于市府大路與奉天街交匯處，西望沈陽市政府，北與沈陽未來的中央商務(wù)區(qū)緊密相連。工程首次在沈陽提出“城市中心區(qū)度假生活〞的居住理念。不管從哪種角度看，規(guī)劃設(shè)計(jì)均高出一籌，理應(yīng)火爆沈城。但是從府苑名都公開銷售至今，大面積、多頻率的廣告轟炸并沒有起到預(yù)期的銷售效果。而是一直處于“不溫不火〞的銷售狀態(tài)。為什么會出現(xiàn)如此為難的局面？本案將帶著這些問題對工程作出診斷，并結(jié)合實(shí)際情況提出解決方案，以供參考、討論之用。目錄

市場分析宏觀環(huán)境研究/板塊市場研究/買家行為研究優(yōu)勢分析/劣勢分析/機(jī)會分析/競爭分析

SWOT分析定位策略/傳播語/目標(biāo)群界定/價(jià)格/產(chǎn)品策略/終端策略/營銷策略/推進(jìn)節(jié)奏二期行銷思路

市場分析宏觀環(huán)境研究/板塊市場研究/買家行為研究一、市場分析1、宏觀環(huán)境研究1-1沈陽市近兩年商品住宅價(jià)格〔指數(shù)〕走勢〔2001/2-2002/2〕一、市場分析截止于零貳年7月份，市場的成交量始終處于平穩(wěn)增長態(tài)勢。在市場運(yùn)行至8、9、10月份時(shí)，成交量產(chǎn)生急劇變化，創(chuàng)立歷史新高6718點(diǎn)，可見展會的能勢效應(yīng)，同時(shí)也說明零貳年是百姓購房置業(yè)熱情空前高漲的時(shí)期。1-2沈陽市近兩年商品住宅銷量〔指數(shù)〕走勢〔2001/2-2002/2〕1、宏觀環(huán)境研究1-32002年沈陽市商品住宅銷售價(jià)格一、市場分析2002年，沈陽商品住宅的平均價(jià)格區(qū)間為2859元-3049元。考慮到百姓購房的時(shí)間習(xí)性，開展商總要在春秋兩季出臺相應(yīng)促銷政策，激發(fā)消費(fèi)者購置欲，拉動自身工程的銷售業(yè)績。這樣，就形成了銷售旺季房價(jià)低；而，淡季時(shí)的房價(jià)，那么要比平時(shí)高出很大一局部。1、宏觀環(huán)境研究

一、市場分析按住宅銷售價(jià)格分交易戶數(shù)比重按每套住房面積分交易戶數(shù)比重合計(jì)56601合計(jì)566012000元以下11940.2280平米以下6220.112001-2500元13360.2480-100平米8910.162501-3500元19440.34100-130平米18470.333501-4500元5890.10130-160平米12550.224501-5500元3490.06160-200平米6210.115500元以上2480.04200平米4240.071-4全市商品房銷售結(jié)構(gòu)比重表〔2003年1—4月〕1、宏觀環(huán)境研究從沈陽市今年1-4月份商品房銷售面積與價(jià)格比例上看，面積在160平方米以上占18%，單價(jià)5500元以上的僅占4%。沈陽的大戶型時(shí)代已經(jīng)過去，適合百姓需求的中低檔戶型開始走俏。第一，國家政策層面有利于房地產(chǎn)業(yè)開展，這為沈陽市擴(kuò)大房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶來新的契機(jī)。第二，沈陽市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好。第三，房地產(chǎn)需求趨向擴(kuò)大，為增量房市場快速開展提供巨大空間。第四，沈陽大都市商圈的建構(gòu)和工程年的推行，將為沈陽房地產(chǎn)業(yè)提供新的動力源第五，沈陽市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場的需求。第六，開發(fā)潛力充分展現(xiàn)，會為沈陽房地產(chǎn)業(yè)開展提供良好機(jī)遇和條件。第七，我國證券市場的形式有利于房地產(chǎn)市場。一、市場分析1、宏觀環(huán)境研究2003年沈陽房地產(chǎn)市場的宏觀環(huán)境有利條件第一，土地儲藏制度運(yùn)行尚需要一個(gè)進(jìn)一步完善的過程。第二，沈陽市基準(zhǔn)地價(jià)和新出讓金標(biāo)準(zhǔn)出臺，市場的承接力，居民的購置力和開發(fā)商的耐受力將受到一次重大的考驗(yàn)。第三，商品房空置量較大，近期難以全部消化。第四，住房供給結(jié)構(gòu)向中等收入家庭傾斜的調(diào)整任務(wù)艱巨。一、市場分析1、宏觀環(huán)境研究2003年沈陽房地產(chǎn)市場開展的不利因素2-12002-2003年2月沈河區(qū)商品住宅銷售價(jià)格一、市場分析2、版塊市場研究沈河區(qū)商品房均價(jià)在全市最高，2002年最低平均價(jià)格已到達(dá)4010元。自2002年5月來本區(qū)域商品房交易價(jià)格穩(wěn)步攀升，雖然沈陽市城市外拓的步伐明顯加快，但是中心區(qū)稀缺的土地資源使沈河區(qū)地產(chǎn)工程的中心魅力有增無減。□沈陽房地產(chǎn)市場以版塊劃分地標(biāo)現(xiàn)象明顯?！踝鳛橄∪钡耐恋刭Y源，倡導(dǎo)同一版塊總體品質(zhì)提升“迫在眉睫〞。□工程依版塊不同鎖住特定目標(biāo)客戶群?！醢鍓K本身也在發(fā)生著“裂變〞以沈河，和平為主的“城中板塊〞是沈陽商業(yè)的核心地帶，房地產(chǎn)開展比較成熟，“裂變〞現(xiàn)象也最為明顯?！踉凇俺侵邪鍓K〞的北部，朝鮮民族風(fēng)情為特點(diǎn)的西塔商圈與承襲傳統(tǒng)商業(yè)文化特征的北市商圈圍合。一、市場分析2、版塊市場研究2-2版塊思路2-3區(qū)域人文環(huán)境分析本工程所在地塊與沈陽正在建設(shè)當(dāng)中的“CBD〞工程緊密相連。工程周邊的居住板塊比較集中。憑借市政方面近幾年來對該地塊的改造工作所做的不少投入，以及“格林豪森〞工程和本案建設(shè)以來對此地塊所做的宣傳投入，已經(jīng)將本案所在地塊打造成為直逼“五里河〞地塊的沈陽第二個(gè)“富人區(qū)〞。本工程所在地塊，位于沈陽市中心地段。無論起交通資源，配套資源，還是政治，教育資源，在沈陽都可以說是無與倫比的。所以也理所當(dāng)然的成為了沈城少數(shù)的炙手可熱的地塊之一。況且，本案所在地塊與沈陽未來的“CBD〞工程緊密相連，所以，無論就其商業(yè)投資價(jià)值，還是升值潛力來說都是無可比較的。一、市場分析2、版塊市場研究沈陽第二個(gè)“富人區(qū)〞的崛起。

目標(biāo)消費(fèi)群體的年齡多在30—45歲之間。目標(biāo)消費(fèi)群體買房的目的大局部是用于自己居住。他們之中，擁有私家車的或有專車的占一多半。一、市場分析3、買家行為研究3-1構(gòu)成特征分析教育狀況從文化程度看，目標(biāo)消費(fèi)群體大局部接受過?？苹虮究埔陨辖逃挥袠O少局部人群是高中畢業(yè)。從職業(yè)狀況看，目標(biāo)消費(fèi)群體大多是企業(yè)法人、股東，機(jī)關(guān)干部、大型集團(tuán)公司高級管理人員，高級專業(yè)技術(shù)人員。一、市場分析3、買家行為研究3-1構(gòu)成特征分析從收入狀況觀察，目標(biāo)消費(fèi)群體一般年收入在10萬元至40萬元至間，其中年收入20萬元至40萬元的人群占四成。年收入缺乏10萬元的，幾乎沒有。從家庭結(jié)構(gòu)觀察，目標(biāo)消費(fèi)群體為三口之家居多，接近六成；兩口人、獨(dú)居者次之。一、市場分析3、買家行為研究3-1構(gòu)成特征分析

配套取向?qū)χ苓叺慕逃?、商業(yè)、商務(wù)資源的要求。一、市場分析3、買家行為研究3-2購置動機(jī)分析根本的居住需求地段取向欣賞工程所處地段。環(huán)境取向欣賞園區(qū)環(huán)境。效勞取向喜歡周到的物業(yè)效勞。心理取向能夠充分表達(dá)自己的實(shí)力。一、市場分析3、買家行為研究3-3主要決定購置因素分析

消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，往往將地段置于首選位置。從上述圖表中可以看出，有84.6%的人認(rèn)為地段最重要。園區(qū)配套、戶型、物業(yè)等因素緊隨其后，作為高端產(chǎn)品的消費(fèi)者來說，理性消費(fèi)占據(jù)主導(dǎo)。本工程SWOT分析優(yōu)勢分析/劣勢分析/時(shí)機(jī)點(diǎn)分析/競爭分析工程背景府苑名都工程是沈陽民族房屋開發(fā)與沈陽海星昊源房產(chǎn)開發(fā)聯(lián)合投資興建的高檔樓盤。占地面積4萬平方米，首期建筑面積7.5萬平方米，整個(gè)工程由3棟24層、4棟7-12層建筑組成。園林規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)單位分別為美國EDAW泛亞易道環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所、新加坡APS建筑師事務(wù)所。上述公司，在沈城目前均屬知名品牌，已得到消費(fèi)者一定程度的認(rèn)可。本工程一期由廣州凌峻房地產(chǎn)籌劃推廣機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)全程籌劃工作，從2001年5月開始進(jìn)入銷售準(zhǔn)備期，至今銷售率仍缺乏60%，總體處于半滯銷狀態(tài)。二、SWOT分析1、工程背景資訊〔1〕□工程背景一期工程由三幢高層住宅和四幢多層住宅組成。運(yùn)用先進(jìn)的環(huán)境理念構(gòu)建現(xiàn)代自然居室，打破城市中心缺乏自然庭園的限制，將環(huán)境、建筑、人三者和諧統(tǒng)一，為居住在城市的成功人士營造全新的居住模式和生活概念。工程坐落于市府大路與奉天街交匯處，與市政府比鄰而立，并與正在建設(shè)當(dāng)中的沈陽CBD工程緊密相連。占地近40,000平方米，首期建筑面積75,000平方米，綠化面積70%以上。二、SWOT分析1、工程背景分析〔2〕商務(wù)資源火炬大廈/時(shí)代廣場/新港澳大廈/沈陽財(cái)富中心文化資源遼寧歌劇院/市圖書館/新省博物館金融資源北站金融商務(wù)區(qū)/金融大廈餐飲娛樂資源格林飯店/凱萊酒店/IT飯店交通資源鐵路樞紐/公交便捷政治資源市政府/市人大/市法院商業(yè)資源家樂福/中街商業(yè)街/國美家電本案所屬“高尚生活”圈四、五年來，在格林豪森的推動、牽引下，奉天北街已成為繼河畔花園區(qū)域之后又一高檔居住地帶。教育資源回民小學(xué)/市實(shí)驗(yàn)小學(xué)二、SWOT分析2、周邊資源整合情況3、競爭優(yōu)勢分析地段好，已形成中心高尚居住區(qū)氣氛。周邊配套好，可共享資源豐富。一期陽臺全部贈送，最大可達(dá)10余平方米。戶型多樣化，能滿足多種消費(fèi)需求。建材標(biāo)準(zhǔn)比較高。板式高層，采光通風(fēng)好。層高3米，滿足檔次住宅的空間需求。園區(qū)已經(jīng)形成，綠化率較高、規(guī)劃設(shè)計(jì)景致到位。本區(qū)域工程中，首家擁有社區(qū)內(nèi)“私家游泳館〞。前期推廣密度較大，工程認(rèn)可度較高。倡導(dǎo)“都市中心區(qū)度假生活〞理念為大多數(shù)人接受。二、SWOT分析產(chǎn)品力核心競爭力推廣工作前段過熱，周期性工作安排失當(dāng)。市場推廣與終端銷售脫節(jié)。嚴(yán)峻的回款壓力迫使局部承諾難以兌現(xiàn)。〔一再拖延入住時(shí)間，降低誠信度〕代理公司與銷售員頻繁更換，客戶流失現(xiàn)象嚴(yán)重。產(chǎn)品宣傳訴求點(diǎn)單一，產(chǎn)品力挖潛缺乏。定價(jià)策略與總體市場走勢背離，沈陽高端地產(chǎn)市場“高開高走〞的價(jià)格承接力差。樓體色彩給人感覺“貴氣缺乏〞。局部樓體外立面材質(zhì)施工質(zhì)量較差。〔存在水平線失調(diào)現(xiàn)象〕戶型設(shè)計(jì)交通空間大，浪費(fèi)面積較多。戶型功能性較差，衛(wèi)生間面積較小。園區(qū)缺乏多種人群活動空間〔廣場較少〕二、SWOT分析4、競爭劣勢分析之——“一期工程診斷〞造夢≠產(chǎn)品力沈陽市政府加大對外招商引資力度，近在咫尺的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)成為堅(jiān)實(shí)經(jīng)濟(jì)后盾。南方消費(fèi)群體已有“北上買房〞的趨勢。沈陽戶籍制度改革將繼續(xù)深入。沈陽房地產(chǎn)市場提高性消費(fèi)趨勢已經(jīng)形成。地方城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)開展。政策支持2003年沈陽市住房消費(fèi)貸款新增41億元，其中住房公積金貸款11億元；沈陽市人民政府2003年3月7日公布?關(guān)于促進(jìn)住房消費(fèi)的假設(shè)干措施?二、SWOT分析5、時(shí)機(jī)點(diǎn)分析時(shí)勢造英雄——借大勢，造小勢工程主張——度假生活，已經(jīng)為很多開發(fā)商采用。領(lǐng)秀e家二期銷售工作正在進(jìn)行中，必須盡快提高自身產(chǎn)品力。本案同區(qū)域內(nèi)尚有多塊待開發(fā)土地，如果啟動，對本案會造成巨大影響。麥肯特大廈興建之后，對本工程存在擋光現(xiàn)象。資金積壓現(xiàn)象較嚴(yán)重，一期空置量一時(shí)不能完全消化。一期工程銷售周期較長，容易使消費(fèi)者產(chǎn)生心理憂慮。沈陽市高檔商品房市場分流嚴(yán)重。沈陽已經(jīng)進(jìn)入中低檔消費(fèi)時(shí)代，大戶型需求相對較弱。二、SWOT分析6、問題點(diǎn)分析不利因素有利因素實(shí)現(xiàn)事態(tài)利好化本案東南西北天龍家園萬科金色家園新家源世紀(jì)情緣本案競爭壓力主要源自于四組版塊：東北版塊/東南版塊/西北版塊單價(jià)/面積都對本案存在相似、但不構(gòu)成強(qiáng)力威脅；本地板塊在地段/規(guī)模方面與本案產(chǎn)生競爭，是主要競爭對手；金苑華城格林豪森南北東西東北板塊西北板塊東南板塊一都市情緣領(lǐng)秀e家二、SWOT分析7、競爭分析

7-1版塊競爭二、SWOT分析7、競爭分析

7-2競爭對手劃定本工程領(lǐng)秀e家二期河畔新城華美山莊SR新城天龍家園艾特國際公寓地王國際花園中高端地產(chǎn)市場根本是吸引消費(fèi)全體金字塔頂端的人物，此類消費(fèi)行為不可能在同一區(qū)域內(nèi)完成，當(dāng)然本工程競爭對手也不能僅局限本區(qū)域范圍內(nèi)，在綜合性價(jià)比接近的前提下，應(yīng)有“大局觀〞。本案東南西北領(lǐng)秀e家都市港灣〔售罄〕無論是回避領(lǐng)秀的競爭，還是從中、長期市場需求考慮，調(diào)整產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)勢在必行。格林豪森南北東西高端品牌，營銷重心轉(zhuǎn)移至格林夏夢。但本案可以借其勢，提升自身。均價(jià)5500元，主力面積160-190平方昊宇的潛在工程待開發(fā)萬科金色家園新家源東北板塊一價(jià)格較低，檔次方面刻意接近格林豪森接近，分流了局部客戶二、SWOT分析7、競爭分析

7-3競爭環(huán)境分析二、SWOT分析7、競爭分析7-4局部工程主要競爭優(yōu)勢領(lǐng)秀e家定位準(zhǔn)確戶型配比合理房屋總價(jià)較低市場定位準(zhǔn)確一期銷售業(yè)績好，市場知名度高。地王國際花園一、市場分析7、競爭分析開發(fā)商有足夠的品牌依托工程的建設(shè)充滿新聞性地理位置優(yōu)越戶型齊全，兼容性強(qiáng)7-4局部工程主要競爭優(yōu)勢二、SWOT分析7、競爭分析7-4局部工程主要競爭優(yōu)勢區(qū)域位置優(yōu)越，毗鄰CBD商務(wù)圈同檔次產(chǎn)品性價(jià)比較高住宅層高到達(dá)3.2米開發(fā)商實(shí)力雄厚沈陽市十大重點(diǎn)建設(shè)工程工程華美山莊競爭力定位策略/傳播語/目標(biāo)群界定/價(jià)格/產(chǎn)品/終端/營銷/推進(jìn)節(jié)奏二期行銷思路三、行銷思路1、定位模擬CBD內(nèi)的“陽光住宅〞設(shè)想：準(zhǔn)確鎖定CBD區(qū)域內(nèi)的購房群體。14米進(jìn)深設(shè)計(jì)，提高自然采光率。270度景觀陽臺，局部戶型雙陽臺配置，讓所有樓層都能充分享受陽光。一層采用開敞式庭院設(shè)計(jì)，社區(qū)園林景觀與戶外活動相結(jié)合。整體建筑設(shè)計(jì)以簡約，時(shí)尚為主題，注重營造房子的情調(diào)和氣氛。以迎合CBD區(qū)域內(nèi)的購置群體〔定位〕一、市場分析“倡導(dǎo)都市度假生活〞沿用原傳播語原因〔1〕一期推廣過程中，付出一定本錢，在社會公眾已產(chǎn)生效應(yīng)或留有痕跡，〔2〕利于總體規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格的和諧統(tǒng)一，建立工程連貫性、系統(tǒng)性，樹立統(tǒng)一形象；〔3〕語言并未落伍，貼近工程定位；傳播語三、行銷思路2、傳播語模擬一般年收入在10萬元至40萬元至間，其中〔約〕40%的年收入在20萬元至40萬元；擁有私家車的或有專車的占一半以上；重度目標(biāo)群他們的年齡集中在30-45歲、另一局部50歲以上受過良好〔?？苹?qū)？埔陨稀车慕逃慌擞兄约旱钠髽I(yè)或生意；另一批人在機(jī)關(guān)或在大型企業(yè)從事行政、經(jīng)營管理管理工作，也有的從事高級專業(yè)技術(shù)工作；既有業(yè)主為三口之家居多，接近六成，兩口人、獨(dú)居者次之；三、行銷思路3、目標(biāo)群界定8支持點(diǎn)〔一〕目前沈陽高檔商品住宅消費(fèi)水平停留在4500—5500元/平方米。本工程銷售均價(jià)打折后亦在5000元/平方米以上，令不少看好本案的購置者望而卻步，所以二期房屋總價(jià)盡量控制在80萬以內(nèi)，局部大戶型總價(jià)控制在100萬左右。支持點(diǎn)〔二〕局部擋光戶型價(jià)格居高不下，難以滿足消費(fèi)者心理需求。可以考慮適當(dāng)調(diào)整其價(jià)格區(qū)間，通過贈送精裝修等方式變相降低價(jià)格，刺激消費(fèi)者需求。支持點(diǎn)〔三〕在中心區(qū)土地稀缺的情況下，通過與版塊內(nèi)工程聯(lián)動、相互托勢，共同抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，形成局部價(jià)格壟斷，有效分配客戶資源。三、行銷思路4、價(jià)格策略調(diào)整價(jià)格差，控制總價(jià)版塊聯(lián)動，形成局部價(jià)格“壟斷〞與一期共享，創(chuàng)立立體新生態(tài)休閑社區(qū)設(shè)想：市中心大型特色山水生態(tài)社區(qū)。以人工湖為中心，向東，西，南北四個(gè)方向放射，充分發(fā)揮休閑性和親近自然的特點(diǎn)。組團(tuán)內(nèi)作到戶戶有景，并且，每個(gè)單位內(nèi)無論客廳，主臥室，客房或者是廚房，洗手間都有景觀可以欣賞。園區(qū)內(nèi)盡量不設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，將酒吧，會所，室內(nèi)游泳館等分布于園區(qū)各處的建筑物內(nèi)，室內(nèi)室外空間景觀連環(huán)錯落，使園區(qū)內(nèi)充滿歐洲小山城的情調(diào)。三、行銷思路5、產(chǎn)品策略5-1園區(qū)規(guī)劃5-1-1總體設(shè)想

增加多種人群的活動場所室外休閑運(yùn)動場所如：“國術(shù)廣場〞/兒童游樂場/室外休閑健身場國術(shù)廣場在中心綠地辟一區(qū)，供老人打太極拳。畫上太極陰陽兩極圖，設(shè)置木人。兒童游樂場內(nèi)設(shè)滑梯、秋千、滾桶等，充分考慮各個(gè)年齡段孩子的需求。室外休閑健身場在園區(qū)個(gè)樓間設(shè)置廣場健身器材，既美觀實(shí)用，造價(jià)也相對低廉；增設(shè)緩跑徑在社區(qū)內(nèi)外圍空間設(shè)置環(huán)跑路徑，既可方便業(yè)主鍛煉身體，又能緩解現(xiàn)代人壓力。三、行銷思路5、產(chǎn)品策略5-1園區(qū)規(guī)劃5-1-2總體原那么

三、行銷思路5、產(chǎn)品策略5-1園區(qū)規(guī)劃5-1-3總體原那么注意“五親空間〞的營造◆親綠空間：真正表達(dá)人與自然和諧共生，最大限度地使人進(jìn)入綠地，利于人們進(jìn)一步了解自然。◆親地空間：增加高層居民接觸“真地面〞的時(shí)機(jī)，如設(shè)置適合各類人群活動的室外場地?！粲H水空間：針對人群特點(diǎn)營造出適合不同人群近水活動，〔包括看水、戲水、聽水、聞水等〕的空間和場所?！粲H子空間：居住社區(qū)要精心考慮兒童活動的場地和設(shè)施，并形成良好的養(yǎng)育、教育環(huán)境，由于城市中多由老人看管孩子，所以親子空間的設(shè)立應(yīng)具備“老少同樂〞的特點(diǎn)?！粲H和空間：一般理解為可交往空間。一是要營造社區(qū)內(nèi)居民參與各項(xiàng)社會事務(wù)的風(fēng)氣，籌劃各類有助于形成這種風(fēng)氣的活動。二是要創(chuàng)造有利于居民交往的場所和空間。

人行系統(tǒng)：步行徑的處理應(yīng)把休閑小徑與連接各組團(tuán)的小徑融為一體，做到步移景異。并引入“健康布道及風(fēng)雨廊〞的概念。建議：□步行徑內(nèi)間隔種植結(jié)縷草類植物，如朝鮮草或馬尼拉草等，具有生長快、耐暑、耐旱、耐踏、質(zhì)感細(xì)膩的功能優(yōu)點(diǎn)。并混種耐寒草種，保持綠的長久性。□步行徑采用多種不同的材料，如石板、平石塊、碎石、卵石、瓦片等?！醪叫袕讲捎糜鼗厍鄣氖址?，增加空間感及行人偶遇的時(shí)機(jī)。三、行銷思路5、產(chǎn)品策略5-1園區(qū)規(guī)劃5-1-4人行系統(tǒng)道旁綠化設(shè)計(jì)：為免城市的廢氣、噪音及燈光對住戶的滋擾，所以路旁的樹木在選材及造型上除美觀之外，更應(yīng)能降低上述污染。如柳樹、矮牽牛、杜鵑、一品紅等。草坪的處理：改變不允許進(jìn)入的做法，增加園區(qū)的親和力。選用耐踐的狗牙根、結(jié)縷草等低本錢植物，再配種多種顏色的草花，有點(diǎn)綴、美化作用。組團(tuán)的設(shè)計(jì)手法：選用高大葉茂的樹種，能夠降低高層建筑私密性差的缺點(diǎn)。不同組團(tuán)采用不同標(biāo)示系統(tǒng)，如植物標(biāo)示和雕塑等，以新穎方式進(jìn)行分區(qū)。停車位的綠化處理：地面鋪設(shè)中孔磚，并間種抗污染的草類。小品設(shè)計(jì)：配合園區(qū)主題及工程定位，建造相應(yīng)的小景、雕塑等，也可以專門開辟場所，展示業(yè)主作品。三、行銷思路5、產(chǎn)品策略5-2園林規(guī)劃

三、行銷思路5、產(chǎn)品策略力保工程質(zhì)量，爭取各項(xiàng)建筑榮譽(yù)□建材——選擇節(jié)能、環(huán)保、高性價(jià)比建材，運(yùn)用新材料、新工藝?！鯓s譽(yù)評比——參加國家建設(shè)部的“AAA級住宅性能質(zhì)量評定〞□建筑——冷熱水管/空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一預(yù)留空調(diào)機(jī)位，充分考慮各個(gè)房間的需求，確保數(shù)量，防止因?yàn)閿?shù)量不足，影響樓體外觀形象。采用內(nèi)置嵌入方式、外罩百葉形式擋板，利于通風(fēng)且維護(hù)樓體立面美觀度。施工——預(yù)埋冷熱水管，電線、開關(guān)預(yù)留，廚房內(nèi)管線預(yù)埋，例如微波爐、烤箱電源位置。上下水位置，實(shí)現(xiàn)動向變化，衛(wèi)生間內(nèi)各功能區(qū)下水位置的合理安排、細(xì)化。5-3施工建材

設(shè)想：突出高尚社區(qū)，表達(dá)住宅文化內(nèi)涵。重視下一代的培養(yǎng)。社區(qū)啟蒙教育中心，遠(yuǎn)程教育課堂，社區(qū)補(bǔ)習(xí)中心。教育從娃娃抓起，社區(qū)啟蒙教育中心為每個(gè)3—5歲的孩子制定啟蒙教育方案。確保孩子智力的均衡開展。遠(yuǎn)程教育課堂，為小學(xué)至初中的孩子提供專家在線輔導(dǎo)。社區(qū)補(bǔ)習(xí)中心，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)氣氛，確保孩子在沒有干擾的情況下，進(jìn)行家庭補(bǔ)習(xí)。三、行銷思路5、產(chǎn)品策略5-4配套方面酒店式物業(yè)管理模式治安管理：24小時(shí)保安巡邏，閉路電視監(jiān)控。社區(qū)管理：清潔，維修，保養(yǎng)公用設(shè)施等。家居管理：代辦票務(wù)，訂餐送餐，看護(hù)老人小孩，24小時(shí)商務(wù)，車隊(duì)出租，醫(yī)療效勞，康體教練，美容理發(fā)等特色效勞：裝修期間設(shè)立“露天家裝超市〞為業(yè)主提供方便。開設(shè)24小時(shí)效勞投訴熱線，及時(shí)、快捷的處理業(yè)主的咨詢，投訴。寵物旅館，為外出的業(yè)主短期照顧其不方便帶走的寵物。三、行銷思路5、產(chǎn)品策略5-5物業(yè)管理大打“誠信牌〞向區(qū)域內(nèi)同行發(fā)出“放心售樓〞活動的建議，公開承諾讓購置者放心購房。在每個(gè)售樓處，都標(biāo)有“放心售樓〞招牌的售樓處。售樓人員均持證上崗，不會出現(xiàn)無證預(yù)定、預(yù)購和預(yù)約的變相預(yù)售現(xiàn)象，并且樓書、廣告真實(shí)可靠。活動目的；提高工程的誠信度，樹立開展商誠信形象。在沈陽市房地產(chǎn)行業(yè)中以“振臂者〞形象真正站在消費(fèi)者角度