中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開(kāi)發(fā)策劃方案

中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開(kāi)發(fā)策劃方案作者：李柏<1>中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其他國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。</I>第一章項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)概況一、項(xiàng)目概況中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其他國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂(lè)。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000m<SUP>2</SUP>）、物流中心、加工中心（12000m<SUP>2</SUP>）、中泰國(guó)際大廈（29250m<SUP>2</SUP>）、國(guó)際農(nóng)莊度假村（60000m<SUP>2</SUP>）、倉(cāng)儲(chǔ)中心（10000m<SUP>2</SUP>）、停車場(chǎng)（4000m<SUP>2</SUP>）。獨(dú)特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。二、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介擔(dān)綱“中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開(kāi)發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司，是我國(guó)最大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá)5000萬(wàn)美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。公司始終堅(jiān)持“誠(chéng)信務(wù)實(shí)、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，開(kāi)拓創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，公司現(xiàn)正向以國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進(jìn)。<BRclear=all>第二章項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述（一）地理位置項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國(guó)道。北通咸（寧）武（漢），南抵長(zhǎng)沙，東連九江，西接岳陽(yáng)。市場(chǎng)距京廣鐵路僅10公里，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59公里，長(zhǎng)沙通過(guò)高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇，交通便利，是平江對(duì)外開(kāi)放的重要“窗口”。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來(lái)建設(shè)，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。（二） 土地面積及紅線圖由于項(xiàng)目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，土地面積和紅線等相關(guān)情況為：土地開(kāi)發(fā)方面，原計(jì)劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)。鎮(zhèn)政府的意見(jiàn)是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開(kāi)發(fā)商決策開(kāi)發(fā)。原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開(kāi)發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。因而，開(kāi)發(fā)商如果有決心，完全可以爭(zhēng)取到總開(kāi)發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。（三） 土地規(guī)劃使用性質(zhì)該地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質(zhì)為：商業(yè)用地、市場(chǎng)。因而總體上是作為開(kāi)發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場(chǎng)的，以及該市場(chǎng)配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所用的辦公樓、會(huì)展、酒店以及配套住宅等。（四）建設(shè)現(xiàn)狀第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂(lè)。實(shí)際現(xiàn)狀是，已經(jīng)建成的一期建筑為3.85萬(wàn)平方米，實(shí)際投入3200萬(wàn)元，建成了門面580多套，住宅678套。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時(shí)間。二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查（一）地塊周邊的建筑物目前本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)幾乎沒(méi)有什么建筑物，主要是對(duì)面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門面和車庫(kù)、雜屋，二三層為主人居家自用。項(xiàng)目的南面有一個(gè)收費(fèi)站，以及該站所屬的一個(gè)較高的水塔；項(xiàng)目東面緊靠公路，這一面基本上還沒(méi)有什么建筑物。西面有一個(gè)變電站。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。項(xiàng)目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約7、8公里。特別注意的是，距離本項(xiàng)目不到一公里遠(yuǎn)的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽(yáng)市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)園區(qū)，為省級(jí)工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢(shì)良好。（二）景觀（包括自然及歷史人文景觀）項(xiàng)目尚無(wú)景觀，有待人為造景。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠(yuǎn)的有平江起義紀(jì)念碑、岳陽(yáng)樓、君山等景觀。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數(shù)不勝數(shù)。就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩(shī)、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。屈原懷沙自沉、杜甫流寓冢葬、三國(guó)東吳名將魯肅領(lǐng)兵守土遺址、唐代六相平江歸隱。平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。紀(jì)念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂(lè)見(jiàn)。人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國(guó)時(shí)期的軍政要員，54位共和國(guó)的將軍，60多位共和國(guó)的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國(guó)國(guó)徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級(jí)教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國(guó)哥倫比亞大學(xué)副校長(zhǎng)的著名數(shù)學(xué)家李達(dá)，有發(fā)明無(wú)線電話接收機(jī)、被美國(guó)報(bào)紙稱譽(yù)“此項(xiàng)創(chuàng)作實(shí)已于無(wú)線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國(guó)密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國(guó)立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國(guó)紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺(tái)的知名人士，如臺(tái)灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺(tái)灣大學(xué)教授徐少英（女），臺(tái)灣海洋學(xué)院院長(zhǎng)、雷達(dá)博士李昌來(lái)，國(guó)民黨中央社總編輯方國(guó)希等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。目前全縣分布在外的私營(yíng)企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的不下500個(gè)，其中年產(chǎn)值超2000萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)100家左右，而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計(jì)其數(shù)。每到逢年過(guò)節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當(dāng)一部分企業(yè)家準(zhǔn)備回鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。（三）環(huán)境污染狀況本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，歷史上沒(méi)有發(fā)生過(guò)地震災(zāi)害，可不作工程設(shè)防。本項(xiàng)目周邊10公里內(nèi)均無(wú)較大的環(huán)境污染。即使將來(lái)有污染，也可能只會(huì)是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級(jí)，在引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)時(shí)，就將環(huán)境因素放在了第一位。這兒的自然環(huán)境保護(hù)得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。（四）市場(chǎng)情況據(jù)我們調(diào)查，項(xiàng)目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒(méi)有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和攤擔(dān)小店。在長(zhǎng)沙以及再北面的常德已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，它們將是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)者，也可能是本項(xiàng)目的有益互補(bǔ)。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙與岳陽(yáng)的中點(diǎn)，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。本項(xiàng)目的交通便捷，京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路及汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，106國(guó)道，平汩、平岳、平益公路過(guò)境，京廣鐵路擦邊而過(guò)。通過(guò)“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了本項(xiàng)目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。（一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃陸運(yùn)：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長(zhǎng)沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長(zhǎng)沙市63公里（以京珠高速計(jì)算）、岳陽(yáng)市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。107國(guó)道、S308高等級(jí)公路緊繞中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過(guò)。以前局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)因?yàn)榫┲楦咚俟返慕ǔ啥堰\(yùn)輸半徑由原來(lái)的300公里提高到了800公里。鐵路：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長(zhǎng)沙火車站63KM、岳陽(yáng)火車站66KM、汩羅火車貨運(yùn)站10KM，通過(guò)高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)二站。長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)站是京廣線上的樞紐大站，可通達(dá)全國(guó)各地。航空：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59KM，通過(guò)高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。

岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇。海運(yùn)：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙港70KM，長(zhǎng)沙港通江達(dá)海，具有長(zhǎng)江、湘江“黃金水道”干支直達(dá)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，是與國(guó)際接軌的“橋梁”。長(zhǎng)沙港每年通過(guò)上海港進(jìn)出口運(yùn)輸?shù)膰?guó)際集裝箱2.2萬(wàn)標(biāo)箱，通航航線已輻射至世界五大洲80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。水運(yùn)：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。區(qū)內(nèi)有300噸級(jí)汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長(zhǎng)江，可直達(dá)長(zhǎng)沙港、岳陽(yáng)港、武漢港。（二）地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽(yáng)（66公里）★汩羅平江</P>（17公里）（41公里）湘陰黃花機(jī)場(chǎng)（27公里）（59公里）長(zhǎng)沙（64公里）四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（一） 購(gòu)物場(chǎng)所近距離只有集鎮(zhèn)的購(gòu)物場(chǎng)所，規(guī)模均不大。稍遠(yuǎn)一些，可以進(jìn)長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)和平江縣購(gòu)物，也算比較方便，平江縣城的知名購(gòu)物場(chǎng)所已經(jīng)有心連心和上海瑞東超市。（二） 文化教育200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。再稍遠(yuǎn)處有省市重點(diǎn)學(xué)校，如長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、平江等城市的教育機(jī)構(gòu)。（三） 醫(yī)療衛(wèi)生300米左右為縣三醫(yī)院。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長(zhǎng)沙或岳陽(yáng)看醫(yī)生，因?yàn)榫嚯x并不遠(yuǎn)，加之高速開(kāi)通后，只要半個(gè)多小時(shí)就可到達(dá)，既方便又可保證治療效果。（四）金融服務(wù)距項(xiàng)目1公里，就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲(chǔ)蓄等金融機(jī)構(gòu)。待項(xiàng)目建成以及伍市工業(yè)園開(kāi)發(fā)到位時(shí)，還會(huì)有更多的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（五）郵政服務(wù)平江縣伍市郵政分局離項(xiàng)目只有不到500米，而且將來(lái)本項(xiàng)目可會(huì)有郵政機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。（六）餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)（設(shè)施）近有九龍賓館和湘陰飯店，就在本項(xiàng)目旁邊。20分鐘車程又有遠(yuǎn)近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂(lè)、度假、休閑、運(yùn)動(dòng)等各項(xiàng)服務(wù)，是周邊人們甚至岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙等市民的好去處。（七）生活服務(wù)目前伍市人的生活配套服務(wù)基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場(chǎng)、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會(huì)正計(jì)劃建一個(gè)統(tǒng)一的菜市場(chǎng)以解決附近居民買菜等問(wèn)題。本項(xiàng)目一期建成后，應(yīng)該考慮增加或提供相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施和配套，使本項(xiàng)目及周邊形成一個(gè)大社區(qū)。（八）周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素在五年前，周邊的人們就盼望著本項(xiàng)目能建成。經(jīng)過(guò)我們調(diào)查，大多數(shù)人們還是希望這個(gè)項(xiàng)目能夠盡快建成開(kāi)業(yè)，而且再不能失敗，因?yàn)槿藗儗?duì)其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項(xiàng)目的進(jìn)程。因而，除了項(xiàng)目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。<BRclear=all>第三章區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（一）湖南省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值今年以來(lái)，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)加快增長(zhǎng)，上半年全省完成生產(chǎn)總值2402.58億元，增長(zhǎng)11.8%。增速比上年同期快2.4個(gè)百分點(diǎn)。湖南省固定資產(chǎn)投資規(guī)模總體上仍保持了較快的增長(zhǎng)速度，1-5月湖南省全社會(huì)投資534.17億元,增長(zhǎng)34.9%，比上年同期增幅高7個(gè)百分點(diǎn)。上半年固定資產(chǎn)投資價(jià)格在投資高速增長(zhǎng)的拉動(dòng)下同比上漲6.1％,漲幅比2003年上半年擴(kuò)大5.1個(gè)百分點(diǎn)。湖南由“長(zhǎng)株潭一體化”的“融城”概念到“泛珠江三角洲”（即“9+2”經(jīng)濟(jì)圈）的“融珠”概念，無(wú)不是機(jī)會(huì)和發(fā)展的提升，而且每一次都實(shí)現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)湖南的影響可謂機(jī)遇難求。當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，總體判斷是：增長(zhǎng)前景看好，減速風(fēng)險(xiǎn)猶存。從年度經(jīng)濟(jì)增速來(lái)看，呈逐年攀升之勢(shì)。2001、2002、2003年世界經(jīng)濟(jì)分別增長(zhǎng)2.3%、3.0%和3.9%，世界貿(mào)易分別增長(zhǎng)-0.5%、2.3%和4.5%。世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復(fù)較快增長(zhǎng)。（二）岳陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值岳陽(yáng)市自去年下半年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入上升通道，2004年上半年岳陽(yáng)市GDP持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)GDP總量260.59億元，同比增長(zhǎng)13.3%,比上年同期高3個(gè)百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值為40.4億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值126.12億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值94億元，同比分別增長(zhǎng)4.2%、18.9%和10.7%，比上年同期分別高0.6、5.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)一份政府報(bào)告顯示，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)620億元，年均增長(zhǎng)11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，社會(huì)消費(fèi)零售總額達(dá)到205億元，進(jìn)口總額達(dá)到3億美元，出口年均增長(zhǎng)率15%，進(jìn)口年均增長(zhǎng)19%，5年累計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到660億元，利用外資12億美元。（三）平江縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2003年平江縣全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）399039萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.8%。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)公報(bào)，今年上半年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)12%，增速比上年同期上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.4%；二產(chǎn)業(yè)完成79032萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.7%；三產(chǎn)業(yè)完成80287萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)11.9%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá)24.5:40.4:31.1。（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。就發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。2003年一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重由上年34.2:30.4:35.4發(fā)展到31.2:33.3:35.5。（五） 房地產(chǎn)基本情況2004年1—6月，湖南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資136.85億元，其中長(zhǎng)株潭占66.3%；商品房平均銷售價(jià)格為1606.51元/平方米，居全國(guó)第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資136.85億元，比去年同期增長(zhǎng)39.7%，比全國(guó)高出11個(gè)百分點(diǎn)，居全國(guó)和7位。商品房屋開(kāi)工面積2705.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.5%，相當(dāng)于去年全年竣工面積的2.4倍；1-6月竣工面積384.66萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)36.9%，表明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。1—6月商品房平均銷售價(jià)格為1606.51元/平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，其中除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價(jià)格均高于去年平均水平。我省銷售價(jià)格居全國(guó)23位。從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—6月長(zhǎng)株潭3市共完成投資90.66億元，占全省投資比重的66.3%，比去年同期上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)。岳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)居全省中游。2003年全市房地產(chǎn)投資完成11.86億元，絕對(duì)數(shù)居全省第6位，次于長(zhǎng)沙、株州、郴州、常德、湘潭；同比增長(zhǎng)速度為58.0%，居全省第8位，高于全省5.6個(gè)百分點(diǎn)。岳陽(yáng)的房的產(chǎn)市場(chǎng)，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的88家房產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本已達(dá)10.2億元，500—800萬(wàn)元的39家，1000—2000萬(wàn)元的22家，3000—5000萬(wàn)元的4家，2億元以上的有泰和集團(tuán)1家；其二，2003年底，全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)34.33億元，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長(zhǎng)江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開(kāi)發(fā)投資總量，增長(zhǎng)速度高于開(kāi)發(fā)投資，全年到位資金14.12億元，同比增長(zhǎng)44.1%，高出上年26個(gè)百分點(diǎn)，其中自籌資金4.95億元，國(guó)內(nèi)貸款3.71億元，其他資金2.94億元，并有外商投資0.2億元，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2003年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，高于全市固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度46.3個(gè)百分點(diǎn)，是歷史上的最高峰。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，由1997年的86.7%，下降到62.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，由1997年的10.6%上升到31.6%，上升21個(gè)百分點(diǎn)，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，由1997年8.2%上升到31.2%，上升21個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售比重逐年下降，由1997年的91.8%，下降到65.2%；可見(jiàn)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步在跟蹤市場(chǎng)需求進(jìn)行邊調(diào)整邊發(fā)展。商品房銷售越來(lái)越旺。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達(dá)45.92萬(wàn)平方米，是1997—1999年3年之和，其中住宅銷售36.55萬(wàn)平方米，增幅與上年基本持平，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積達(dá)7.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2倍，大大超過(guò)住宅銷售增幅；商品房銷售額達(dá)4.22億元，同比增長(zhǎng)4.6%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.32億元，同比增長(zhǎng)1.8倍，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動(dòng)，外省、外市的中商百貨、百盛集團(tuán)、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來(lái)岳投資興業(yè)。2003年平江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是：全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；發(fā)證面積共計(jì)93.9974萬(wàn)平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計(jì)抵押面積98萬(wàn)平方米，抵押貸款額2.3萬(wàn)萬(wàn)元。（七）近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明，2004年1至5月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3703億元，同比增長(zhǎng)32%，增幅比去年同期回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格明顯攀升。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元/平方米，同比增長(zhǎng)10.7%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。從土地開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積6408萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.8%，低于去年同期22.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用從資金供應(yīng)看，信貸和國(guó)債資金對(duì)投資拉力減弱。主要是控制銀行信貸規(guī)模，2004年全國(guó)新增信貸規(guī)模2.6萬(wàn)億元，比去年減少1700億元。另外，還提高了存款準(zhǔn)備金率，由7%提高到7.5%，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。1998年以來(lái)，為擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家一直實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來(lái)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，積極的財(cái)政政策轉(zhuǎn)向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向適度從緊。由于政策的調(diào)整，估計(jì)影響我省投資80億元。今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院采取了一系列宏觀調(diào)控措施，嚴(yán)格用地管理、信貸投放和項(xiàng)目審批，加大對(duì)部分過(guò)熱行業(yè)、過(guò)熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目上馬。主要是按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護(hù)、銀行信貸、項(xiàng)目審批等方面的法規(guī)、政策，重點(diǎn)對(duì)國(guó)家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購(gòu)物中心等項(xiàng)目進(jìn)行清理，并嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目。這一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)投資者的心理預(yù)期壓力較大，尤其是土地、信貸、項(xiàng)目審批等嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施，影響后期新項(xiàng)目開(kāi)工，這對(duì)原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。但是，短期影響相對(duì)較小，長(zhǎng)期影響較大。今年縮減用地規(guī)模，半年內(nèi)停止土地審批，會(huì)導(dǎo)致部分新增項(xiàng)目無(wú)法立項(xiàng)，部分招商引資項(xiàng)目無(wú)法簽約，影響新開(kāi)工項(xiàng)目上馬和后期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。今年計(jì)劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實(shí)際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對(duì)較小，一是部分項(xiàng)目已在限制之前報(bào)批用地計(jì)劃，將會(huì)陸續(xù)取得土地并開(kāi)工建設(shè)。（九）社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅價(jià)格指數(shù)、主要消費(fèi)支出增幅關(guān)于湖南城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，據(jù)2004年7月最新一份資料統(tǒng)計(jì)如下：據(jù)湖南省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6082.6元，比上年增加507.88元，增長(zhǎng)9.1％,剔除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)7.6％，居民家庭八大類消費(fèi)性支出呈現(xiàn)七增一減。<STRONG> 據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況主要表現(xiàn)為：交通和通信支出增長(zhǎng)14.1％，</STRONG>2003年每百戶城鎮(zhèn)居民家庭購(gòu)買了家用汽車0.27輛，<STRONG>醫(yī)療保健增長(zhǎng)13.9%雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出增長(zhǎng)12.8%教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出增長(zhǎng)12.5％食品支出增長(zhǎng)9.7％，衣著支出增長(zhǎng)7.6%。居住支出增長(zhǎng)0.9%。</STRONG><STRONG></STRONG>2003年，人均居住支出586.9元，比上年增加5.04元，增長(zhǎng)0.9%。其中：住房裝潢支出160.2元，下降16.7%。但是，近年來(lái)城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多，2003年人均用電321.8度，較上年增加62.4度。水電燃料價(jià)格調(diào)整也使居民支出增加。2003年,城鎮(zhèn)居民人均水電燃料及其他支出355.6元，增長(zhǎng)18.1%。<STRONG>而家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出與上年基本持平</STRONG>二、 岳陽(yáng)與平江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)（一） 當(dāng)?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級(jí)階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。平江城鎮(zhèn)居民原來(lái)自建房屋的比例為大部分，隨著市場(chǎng)化程度和國(guó)家對(duì)自建房及集資建房的嚴(yán)格控制，近年基本上沒(méi)有在城市內(nèi)自建房的了。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購(gòu)商品房。岳陽(yáng)的城市發(fā)展相當(dāng)快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。居民幾乎全部是購(gòu)買商品房。（二） 當(dāng)?shù)卣畬?duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)由原來(lái)的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費(fèi)由原來(lái)按房屋拆遷補(bǔ)償安置總費(fèi)用的1%。核減為0.6%。；城市房屋安全鑒定費(fèi)由原來(lái)的1元/m<SUP>2</SUP>核減為80元/次；商品房預(yù)售管理費(fèi)由原來(lái)的按預(yù)售價(jià)值5%。核減為2%；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項(xiàng)、報(bào)建；重新審定有關(guān)立項(xiàng)、報(bào)建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。如開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原來(lái)的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證的發(fā)放由原來(lái)的一周縮短為三天。（三） 短中期當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬(wàn)元聘請(qǐng)市、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實(shí)施：近期（1997年—2005年）。建成區(qū)面積達(dá)1.5平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)1.5萬(wàn)；遠(yuǎn)期（2006年—2015年）。建成區(qū)面積達(dá)5平方公里，城區(qū)人口10萬(wàn)。已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學(xué)園、長(zhǎng)青等6條街道；還有日供萬(wàn)噸自來(lái)水廠、11萬(wàn)伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學(xué)、九龍賓館、文化站、國(guó)土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)（建）房；新架了3座電信信號(hào)塔。2002年2月，設(shè)立為伍市省級(jí)工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開(kāi)發(fā)用地3平方公里。現(xiàn)有入園企業(yè)投資總額達(dá)5.1億元，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值可達(dá)16.2億元，增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。三、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀就岳陽(yáng)而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)快，而且供應(yīng)量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場(chǎng)則另有一番風(fēng)景，盡管新開(kāi)發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房?jī)r(jià)也比老城區(qū)高，但整體市場(chǎng)并不大，所購(gòu)買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說(shuō)市場(chǎng)總體是供求平衡，沒(méi)有大起大波。在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場(chǎng)還相當(dāng)不成熟，基本上沒(méi)有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。因而，市場(chǎng)還需要時(shí)機(jī)和創(chuàng)造。不過(guò)作為一種投資，當(dāng)?shù)厝藗円呀?jīng)看到門面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿Γ?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項(xiàng)目一期尚在建設(shè)時(shí)就幾乎全部預(yù)訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒(méi)有如期交付及經(jīng)營(yíng)，才導(dǎo)致其它預(yù)訂者沒(méi)有交錢并改變了購(gòu)房打算。四、當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)板塊的劃分及其差異目前，就平江而言，商品住宅市場(chǎng)還不太發(fā)達(dá)，基本上沒(méi)有發(fā)展成象岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙那么成熟和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一個(gè)縣城的房地產(chǎn)就是兩個(gè)板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價(jià)格也高出100元/平方米左右。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬(wàn)元，2002年為13521萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了8.7%。全年共計(jì)發(fā)證4015個(gè)，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個(gè)，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個(gè)；發(fā)證面積共計(jì)93.9974萬(wàn)平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米。五、當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄鶅r(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)在平江縣城內(nèi)，住宅的銷售價(jià)格均價(jià)為500—600元/平方米，上漲幅度不大。估計(jì)一二年后，均價(jià)將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價(jià)大概為3000元/m<SUP>2</SUP>,其他地段均價(jià)為2000元/m<SUP>2</SUP>,偏僻地段1200元/m<SUP>2</SUP>。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價(jià)值將會(huì)不斷抬升，估計(jì)三年后，一類地段臨街商鋪的均價(jià)可升到3500—4500元/m<SUP>2</SUP>。在伍市鎮(zhèn)居民認(rèn)可的住宅價(jià)格，估計(jì)為400元/m<SUP>2</SUP>左右，因?yàn)閾?jù)調(diào)查他們自建的綜合成本約為250-350元/m<SUP>2</SUP>。據(jù)我們調(diào)查,本項(xiàng)目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/m<SUP>2</SUP>,若加上土地等成本，綜合成本則達(dá)到500—550元/m<SUP>2</SUP>。當(dāng)初銷售時(shí)的商鋪均價(jià)為1500元/m<SUP>2</SUP>左右，住宅則為550—600元/m<SUP>2</SUP>左右，銷售形勢(shì)還相當(dāng)不錯(cuò)?？梢?jiàn)人們是認(rèn)可這個(gè)價(jià)值的，但可惜市場(chǎng)沒(méi)有馬上經(jīng)營(yíng)起來(lái)。我們分析，如果一旦氣勢(shì)做足，讓投資和經(jīng)營(yíng)者重新找回信心，或者更加充滿希望，那么本項(xiàng)目的價(jià)值還將會(huì)提高；而且也只能這樣，才會(huì)讓當(dāng)初已經(jīng)購(gòu)買了本項(xiàng)目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購(gòu)買或影響周圍的人群購(gòu)買。六、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析（一） 各種檔次商品住宅客戶分析在岳陽(yáng)和平江，所開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品住宅，幾乎全部是本地人在購(gòu)買，他們長(zhǎng)期居住在本地，購(gòu)房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當(dāng)官者和經(jīng)商發(fā)達(dá)者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達(dá)的城市購(gòu)了房屋，而在本地則自建別墅。就我們對(duì)本項(xiàng)目原來(lái)購(gòu)買客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來(lái)購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶具有以下特點(diǎn)：一是來(lái)源相當(dāng)散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來(lái)自岳陽(yáng)市的。二是投資者比自營(yíng)者更多。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見(jiàn)政策因素的影響力。（二） 商品住宅客戶購(gòu)買行為分析就岳陽(yáng)和平江住宅市場(chǎng)來(lái)看，客戶購(gòu)買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對(duì)主流，很少有購(gòu)買住宅作為投資者。<BRclear=all>第四章中泰項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）（一）獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國(guó)家開(kāi)放口岸岳陽(yáng)市（長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）和湖南省省會(huì)長(zhǎng)沙市（長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈）的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，是國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的過(guò)渡帶，西氣東輸工程的結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)又是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開(kāi)放帶的交匯點(diǎn)，能夠充分接受長(zhǎng)沙乃至港澳、京華的輻射作用。（二）優(yōu)越的國(guó)內(nèi)交通優(yōu)勢(shì)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心交通便捷，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資集散地。京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路和汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，京廣鐵路擦邊而過(guò)，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)。距長(zhǎng)沙市63公里，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59公里，岳陽(yáng)市66公里，距平江縣城38公里。（三） 長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的衛(wèi)星城長(zhǎng)沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)帶和岳陽(yáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈和岳陽(yáng)市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場(chǎng)，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)吸納能力、輻射能力和市場(chǎng)潛力，是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的“后花園”、長(zhǎng)江生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)。（四） 巨大的資源優(yōu)勢(shì)平江縣加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已基本形成“一鄉(xiāng)一品”的產(chǎn)業(yè)格局，如：醬干之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)……，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的深入，平江的農(nóng)業(yè)、蓄牧業(yè)及傳統(tǒng)山貨產(chǎn)品正在形成自己優(yōu)勢(shì)，這些產(chǎn)品門類獨(dú)特，地域風(fēng)格明顯，暢銷海內(nèi)外。平江是全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)中藥材基地縣。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。全縣有中草藥1181種，可采量2.75萬(wàn)噸，能正式入藥的有309種。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。具有極大的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達(dá)430多個(gè)品種。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個(gè)品種，年總產(chǎn)量44萬(wàn)噸，已列入國(guó)家商品糧基地建設(shè)縣。經(jīng)濟(jì)作物有210多個(gè)品種。無(wú)公害優(yōu)質(zhì)米、反時(shí)令蔬菜也已形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。年出欄生豬100萬(wàn)頭，是湖南八大重點(diǎn)基地縣之一。山桂花蜂蜜是全國(guó)少有的珍稀蜜資源，平江蜜源豐富，屬全國(guó)九個(gè)重點(diǎn)基地縣之一。平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。（五） 政策優(yōu)勢(shì)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢(shì)，可享受以下政策的優(yōu)惠：1、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力?！r(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量安全檢驗(yàn)等服務(wù)體系的建設(shè)，都要著眼和有利于促進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶的形成?！M(jìn)一步完善農(nóng)產(chǎn)品的檢驗(yàn)檢測(cè)、安全監(jiān)測(cè)及質(zhì)量認(rèn)證體系，推行農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地標(biāo)記制度，開(kāi)展農(nóng)業(yè)投入品強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證試點(diǎn)，擴(kuò)大無(wú)公害食品、綠色食品、有機(jī)食品等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。各級(jí)財(cái)政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項(xiàng)資金，較大幅度地增加對(duì)龍頭企業(yè)的投入。對(duì)符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財(cái)政貼息。對(duì)新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，要加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)扶持和服務(wù)。不管哪種所有制和經(jīng)營(yíng)形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動(dòng)農(nóng)戶，與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，給農(nóng)民帶來(lái)實(shí)惠，都要在財(cái)政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。<DIValign=right>——中央1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見(jiàn)》2、國(guó)家物流政策國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家“十五”計(jì)劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務(wù)業(yè)之一。國(guó)家物流產(chǎn)業(yè)政策將在市場(chǎng)準(zhǔn)入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵(lì)第三方物流企業(yè)發(fā)展等方面有具體規(guī)定。中央1號(hào)文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。培育農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷主體。鼓勵(lì)發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購(gòu)銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。積極推進(jìn)有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。從2004年起，中央和地方要安排專門資金，支持農(nóng)民專業(yè)合作組織開(kāi)展信息、技術(shù)、培訓(xùn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與認(rèn)證、市場(chǎng)營(yíng)銷等服務(wù)。有關(guān)金融機(jī)構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、興辦倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和加工企業(yè)、購(gòu)置農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷設(shè)備，財(cái)政可適當(dāng)給予貼息。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開(kāi)辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)。進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)管理，有關(guān)部門要保證貨源充足、價(jià)格基本穩(wěn)定，嚴(yán)厲打擊制售假冒偽劣農(nóng)資等坑農(nóng)傷農(nóng)行為。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷，在全國(guó)建立高效率的綠色通道，各地要從實(shí)際出發(fā)進(jìn)一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。3、小城鎮(zhèn)建設(shè)的優(yōu)惠政策繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。小城鎮(zhèn)建設(shè)要同壯大縣域經(jīng)濟(jì)、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、移民搬遷結(jié)合起來(lái)，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場(chǎng)擴(kuò)大的良性互動(dòng)機(jī)制，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展的能力。國(guó)家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。<DIValign=right>——中央1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見(jiàn)》4、 當(dāng)?shù)卣块T制定的優(yōu)惠政策中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心優(yōu)惠政策第一條 為了鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商來(lái)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營(yíng)，特制定本優(yōu)惠政策。第二條 國(guó)內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營(yíng)，除國(guó)家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、項(xiàng)目外，其余一律實(shí)行自行選擇，自主經(jīng)營(yíng)，享受本優(yōu)惠政策。第三條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的經(jīng)營(yíng)者，憑居民身份證等相關(guān)證件、資料到工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安等聯(lián)合現(xiàn)場(chǎng)辦公窗口辦理有關(guān)證照。辦理證照除收取工本費(fèi)外，不再收取其它任何費(fèi)用。第四條凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營(yíng)客商，經(jīng)工商、稅務(wù)等部門認(rèn)定，2年內(nèi)免收工商管理費(fèi)、暫住人口費(fèi)、防洪保安費(fèi)、治安費(fèi)、綠化費(fèi)?？h外經(jīng)商戶在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實(shí)行先征后返，后3年地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)入大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，地方稅收實(shí)行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后3年減半返還。第五條凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的固定經(jīng)營(yíng)者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；不符合投靠政策的，可按有關(guān)規(guī)定辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)非”。一個(gè)門面可解決1—2個(gè)城鎮(zhèn)常住人口，其用水、用電、糧油供應(yīng)、招工、參軍、醫(yī)療、保險(xiǎn)和子女入學(xué)、入園（包括外地客商的子女）等一切待遇與市場(chǎng)所在地城鎮(zhèn)居民同等對(duì)待。第六條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。第七條 水、電、電視、電話安裝實(shí)行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原則安裝、開(kāi)戶、入戶，不加收其他費(fèi)用。第八條 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會(huì)統(tǒng)一管理，堅(jiān)持杜絕多頭管理、多頭收費(fèi)，兩年內(nèi)除衛(wèi)生費(fèi)外，其他各種收費(fèi)不得入場(chǎng)。嚴(yán)禁亂收費(fèi)、亂攤派、亂集資。對(duì)不按規(guī)定收取的稅、費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者有權(quán)拒交，并可向市場(chǎng)管理委員會(huì)投訴。市場(chǎng)管理委員會(huì)應(yīng)予及時(shí)處理。第九條 平伍在市場(chǎng)設(shè)立公安掃執(zhí)勤室，負(fù)責(zé)市場(chǎng)治安管理，并按社會(huì)治安綜合治理有關(guān)規(guī)定，組織經(jīng)營(yíng)戶開(kāi)展治安關(guān)防，實(shí)行24小時(shí)值勤巡邏，以確保經(jīng)營(yíng)者的生命財(cái)產(chǎn)安全，保證市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)秩序。5、 各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持項(xiàng)目在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國(guó)信房產(chǎn)公司共同開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報(bào)建和部分建設(shè)工作已經(jīng)完成，市場(chǎng)的雛形已經(jīng)建立，為中泰農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的發(fā)展打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目的續(xù)建得到了平江縣、岳陽(yáng)市和湖南省各級(jí)政府的大力扶持，并制定了若干優(yōu)惠政策。湖南省委書記楊正午、岳陽(yáng)市市長(zhǎng)羅碧升親臨市場(chǎng)考察指導(dǎo)工作，積極贊許在湖南開(kāi)展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實(shí)可行性。該項(xiàng)目積極向省計(jì)委和國(guó)家計(jì)委申報(bào)，爭(zhēng)取獲得優(yōu)惠扶持政策。6、 以農(nóng)副產(chǎn)品為內(nèi)容，集市場(chǎng)交易、會(huì)展為一體而具有無(wú)可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，主要通過(guò)舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會(huì)展活動(dòng)，帶來(lái)源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動(dòng)商貿(mào)旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機(jī)，吸引投資，進(jìn)而拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成一個(gè)以會(huì)展活動(dòng)為核心的經(jīng)濟(jì)群體。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會(huì)將會(huì)帶來(lái)巨大的收益。會(huì)展是一個(gè)航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，國(guó)際上有1:9的說(shuō)法，即辦會(huì)展的場(chǎng)館收入如果是1的話，那么相關(guān)的社會(huì)收入就是它的9倍。所以在歐洲流行一句話：會(huì)展是城市的面包。瑞士的日內(nèi)瓦、德國(guó)的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國(guó)的芝加哥、法國(guó)的巴黎、英國(guó)的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來(lái)了巨額利潤(rùn)和城市繁榮。美國(guó)《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)一年舉辦的200多個(gè)商業(yè)會(huì)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益超過(guò)38億美元。法國(guó)博覽會(huì)和專業(yè)展覽會(huì)每年的營(yíng)業(yè)額可達(dá)85億法郎，展商的交易額高達(dá)1500億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在250億法郎左右。7、本項(xiàng)目與農(nóng)家樂(lè)旅游結(jié)合的產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。隨著我國(guó)春節(jié)、“五一”、“十一”3個(gè)旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費(fèi)模式初現(xiàn)雛形。國(guó)務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個(gè)7天的長(zhǎng)假，已成為我國(guó)的“旅游黃金周”，對(duì)刺激全民的旅游需求、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的作用十分明顯；包括雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我國(guó)居民消費(fèi)的集中時(shí)段，假日經(jīng)濟(jì)已初具規(guī)模。以度假旅游為主題的“農(nóng)家樂(lè)”持續(xù)升溫，據(jù)省旅游局透露：節(jié)假日期間一些農(nóng)家樂(lè)全部客滿。今年過(guò)夜旅游者人均逗留天數(shù)比同期延長(zhǎng)0.35天，度假傾向更為明顯?！拔逡弧逼陂g，居民度假休閑消費(fèi)比例有所上升，許多城郊度假村爆滿，長(zhǎng)線的度假線路也受到普遍歡迎。中泰國(guó)際農(nóng)莊度假村以泰國(guó)及世界主要國(guó)家的民俗民居為載體，突出簡(jiǎn)單、樸素、潔凈的格調(diào)，對(duì)農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進(jìn)行改造和包裝，設(shè)置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具，收集民間故事、民間服飾，吸引游客休閑娛樂(lè)，體驗(yàn)農(nóng)家風(fēng)情。充分利用庭院空間以及周圍的魚塘、樹(shù)林、果園、菜地等農(nóng)家資源，增設(shè)耕地種菜、現(xiàn)場(chǎng)采摘、任意“點(diǎn)宰”、自選自做等服務(wù)項(xiàng)目，讓游客吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、當(dāng)農(nóng)家人、享農(nóng)家樂(lè)。從而填補(bǔ)了南中國(guó)沒(méi)有國(guó)際農(nóng)莊的空白，必將受到旅游者的青睞。二、 項(xiàng)目的劣勢(shì)（W）（一）本項(xiàng)目作為新建項(xiàng)目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地，又沒(méi)有老市場(chǎng)作為基礎(chǔ)和依托，其歷史上也不是一個(gè)傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場(chǎng)缺少一種其賴以生存的文史基礎(chǔ)，需要較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育過(guò)程。（二） 現(xiàn)已建好的一期工程，市場(chǎng)的布局不盡合理。物流中心須具備容大廣納的特征和開(kāi)放式的氣勢(shì)，現(xiàn)有市場(chǎng)過(guò)分重視臨街門面的收益，臨街門面設(shè)計(jì)太多，道路與內(nèi)部的交流感覺(jué)受滯；建筑物密度過(guò)大，間距太小，很多通道只能容納一輛小車通過(guò)，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠(yuǎn)；臨街店面稍大約30平方米，內(nèi)部店面面積約20平方米，面積太小，不適合部分產(chǎn)品的大進(jìn)大出；店面結(jié)構(gòu)單一，不適合綜合性產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)要求；市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有規(guī)劃面積足夠大的停車場(chǎng)。（三） 平江及周圍地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品趨勢(shì)不明顯。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費(fèi)，尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，其商品化程度不高，影響到農(nóng)產(chǎn)品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色。（四）物流、運(yùn)輸、交通成本較高。京珠高速的帶動(dòng)作用明顯，但收費(fèi)較高,從平江到長(zhǎng)沙和岳陽(yáng)的小車過(guò)路費(fèi)均為30元,大車的過(guò)路費(fèi)更高，導(dǎo)致很多本地及周邊地區(qū)來(lái)往于長(zhǎng)沙和岳陽(yáng)的車輛均繞道與京珠平行的107國(guó)道。（五）泰國(guó)水果進(jìn)場(chǎng)需要有冷庫(kù)等技術(shù)支持，伍市鎮(zhèn)雖有冷庫(kù)，但在市場(chǎng)之外，泰國(guó)進(jìn)口水果價(jià)格較高，屬高檔消費(fèi)，本地缺少消費(fèi)基礎(chǔ)，兩頭在外，難度不小。三、 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）（一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈高速發(fā)展快車。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”，體現(xiàn)了珠三角經(jīng)濟(jì)能量集聚亟需擴(kuò)大釋放腹地的內(nèi)在要求，將促進(jìn)“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)雙贏。這對(duì)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。本項(xiàng)目可謂“北枕長(zhǎng)江，南鄰廣東?！薄昂鲜?huì)長(zhǎng)沙位于‘泛珠三角'中兩個(gè)中心城市廣東和武漢的中間，湘粵的合作對(duì)整個(gè)‘泛珠三角'的融合起著至關(guān)重要的作用?！北卷?xiàng)目同樣如此。（二）全國(guó)鐵路第五次提速，對(duì)加速中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的物流將起到推動(dòng)作用。在中部地區(qū)，第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線上，長(zhǎng)沙的周邊城市如武漢、南昌等同時(shí)受益，正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)專家指出，京廣鐵路干線的提速，必將強(qiáng)化湖南在“泛珠三角”概念中的地位。同時(shí)也拉近了與政治中心北京、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的能力。當(dāng)三年后湖南到廣東的時(shí)速達(dá)250公里的客運(yùn)專線開(kāi)通后，廣東到長(zhǎng)沙只需要3個(gè)多小時(shí)。此外計(jì)劃還修建一條到湛江的客貨運(yùn)鐵路，經(jīng)過(guò)湘西北、湘西南，然后進(jìn)入廣東。在兩條鐵路、兩條高速公路的保障下，本項(xiàng)目通聯(lián)更廣泛。三）“長(zhǎng)沙生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶”帶來(lái)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇。近來(lái)，省政府發(fā)布的《湘江長(zhǎng)沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，這對(duì)于促進(jìn)地處多重輻射、黃金經(jīng)濟(jì)地帶的中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，成為演繹生態(tài)經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)、成為可以燎原的地域經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，無(wú)疑是一個(gè)利好消息。（四）商務(wù)會(huì)議上山下鄉(xiāng)，度假村人財(cái)兩旺這些年來(lái)，各種各樣的組織都把商務(wù)和會(huì)議等活動(dòng)轉(zhuǎn)向城郊度假村，儼然形成了一個(gè)新的“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)，從而帶動(dòng)了度假村的繁榮。中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心、中泰國(guó)際農(nóng)莊度假村建成后，前來(lái)參加各種展會(huì)以及休閑度假的人將絡(luò)繹不絕。同時(shí)，企事業(yè)組織和個(gè)人來(lái)到這里舉行各種各樣的會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)以及休閑度假。此外，這些度假村的建設(shè)和運(yùn)行除了帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬(wàn)人的就業(yè)問(wèn)題，并帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。四、 威脅點(diǎn)（T）（一）近期，中國(guó)人民銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的門檻進(jìn)一步提高，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本金由原來(lái)的20%提升為35%。這對(duì)需要大量開(kāi)發(fā)資金的中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來(lái)說(shuō)，是個(gè)很大的威脅。（二）一期工程已經(jīng)定形，檔次低，規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，對(duì)后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的困難。（三） 在我國(guó)云南、廣西已有類似項(xiàng)目，在我省長(zhǎng)沙、常有關(guān)類似項(xiàng)目也在陸續(xù)推出，這對(duì)本項(xiàng)目的招商和銷售帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。五、 全國(guó)同類市場(chǎng)（交易中心）比較全國(guó)同類市場(chǎng)（交易中心）比較表<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0width="100%"border=1><TBODY><TDwidth=100>名稱<TDwidth=80>區(qū)域位置<TDwidth=119>定位<TDwidth=108>規(guī)模<TDwidth=121>運(yùn)營(yíng)狀況<TDwidth=119>備注</TR><TDwidth=100>廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心<TDwidth=80>南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)<TDwidth=119>是廣西農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際物流中心、國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺(tái)<TDwidth=108>規(guī)劃用地3000多畝<TDwidth=121>尚未投入運(yùn)營(yíng)<TDwidth=119>規(guī)劃用地3000多畝</TR><TDwidth=100>南寧五里亭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)<TDwidth=80>南寧市五里亭<TDwidth=119>原為西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)<TDwidth=108>年銷售額達(dá)到10幾億元。<TDwidth=121>人氣足、生意旺、物流量大。但是,由于是一個(gè)老市場(chǎng),起點(diǎn)不高、市場(chǎng)布局不合理、功能不全。<TDwidth=119>后來(lái)慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)所搶占地位。</TR><TDwidth=100>昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)<TDwidth=80>昆明三寶小屯<TDwidth=119>為目前西南地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。<TDwidth=108>占地面積105.7畝，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場(chǎng)，8000平方米的交易大棚。<TDwidth=121>于2002年12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。正式營(yíng)運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。<TDwidth=119>它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源；一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。</TR><TDwidth=100>東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心<TDwidth=80>長(zhǎng)春市<TDwidth=119>東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心<TDwidth=108>年經(jīng)營(yíng)量100萬(wàn)噸，年交易額30億元。<TDwidth=121>2003年12月8日首期建成開(kāi)業(yè)，一期工程，占地面積15萬(wàn)平方米，建筑面積4.8萬(wàn)平方米<TDwidth=119>該物流中心總投資12億元</TR><TDwidth=100>海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心<TDwidth=80>海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)<TDwidth=227colSpan=2>具備200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車間,具有日運(yùn)輸能力1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。<TDwidth=121>2004年2月開(kāi)始興建。<TDwidth=119>今年一期工程計(jì)劃投資18億元</TR><TDwidth=100>中國(guó)（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心<TDwidth=80>長(zhǎng)沙市107國(guó)道、韶山路、京珠高速公路的交匯處<TDwidth=119>打造成一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國(guó)際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。<TDwidth=108>規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬(wàn)平方米<TDwidth=121>主體已建成營(yíng)業(yè)，每年召開(kāi)具有全國(guó)品牌的“農(nóng)博會(huì)”<TDwidth=119>斥資19.112億元，2003年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。</TRx/TBODYx/TABLE>六、結(jié)論通過(guò)對(duì)全國(guó)類似項(xiàng)目的調(diào)查和比較，以及本項(xiàng)目特點(diǎn)分析，我們以為在中國(guó)的中部地區(qū)開(kāi)發(fā)這樣一個(gè)以農(nóng)產(chǎn)品交易展示為主要內(nèi)容，確定“中泰國(guó)際”大主題，是非常有個(gè)性的“農(nóng)博市場(chǎng)”項(xiàng)目。具有市場(chǎng)生存和發(fā)展空間，而且可以達(dá)到“特色經(jīng)營(yíng)、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。<BRclear=all>第五章中泰項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或相關(guān)項(xiàng)目調(diào)研（一）類比類似競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料（含建設(shè)與招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售）1、 廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心是廣西自治區(qū)為迎接“南博會(huì)”而興建的重點(diǎn)項(xiàng)目，規(guī)模宏大，起點(diǎn)高，是廣西農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際物流中心、國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺(tái)。該項(xiàng)目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地3000多畝，主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)中心、農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心等以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號(hào)文確定該項(xiàng)目為自治區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。一期項(xiàng)目招商內(nèi)容：計(jì)劃征地500畝，作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所用地，投資總額為20215萬(wàn)元。其中農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣批發(fā)市場(chǎng)為10萬(wàn)平方米，包括農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)賣大廳及500間鋪面，預(yù)計(jì)投資8200萬(wàn)元。倉(cāng)儲(chǔ)中心為7萬(wàn)平方米，包括常溫、冷藏及冷倉(cāng)庫(kù)，設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏能力為1萬(wàn)噸，預(yù)計(jì)投資7940萬(wàn)元。此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬(wàn)平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設(shè)計(jì)加工能力27000噸/年，預(yù)計(jì)投資3700萬(wàn)元，相應(yīng)配套設(shè)施停車場(chǎng)為2.5萬(wàn)平方米，可提供500個(gè)車位，預(yù)計(jì)投資375萬(wàn)元。2、 西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)——昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)，于2002年12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。這個(gè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)占地面積105.7畝，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場(chǎng)，8000平方米的交易大棚。據(jù)悉，這個(gè)市場(chǎng)不僅在西南地區(qū)規(guī)模最大，其配套設(shè)施也最先進(jìn)、交易品種也最全。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源；一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。試營(yíng)業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá)3000噸左右，預(yù)期正式營(yíng)運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。3、 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心由長(zhǎng)春糧食集團(tuán)與德隆集團(tuán)共同建設(shè)，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開(kāi)業(yè)，一期工程，占地面積15萬(wàn)平方米，建筑面積4.8萬(wàn)平方米，擁有150個(gè)門市和庫(kù)房，年經(jīng)營(yíng)量100萬(wàn)噸，年交易額30億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長(zhǎng)春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙、新疆及沿海各省。其設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場(chǎng)管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化，是與國(guó)家糧食交易網(wǎng)及全國(guó)35個(gè)大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)悉，該項(xiàng)目全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。4、 海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開(kāi)始興建。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車間，具有日運(yùn)輸能力1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，主要引用先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，重視農(nóng)產(chǎn)品保鮮、儲(chǔ)藏、包裝等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。據(jù)了解，今年一期工程計(jì)劃投資18億元，完成20萬(wàn)噸氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和日運(yùn)輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。5、中國(guó)（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心位于長(zhǎng)沙市107國(guó)道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長(zhǎng)株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達(dá)。該項(xiàng)目由政府策劃、市場(chǎng)運(yùn)作、紅星實(shí)業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬(wàn)平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號(hào)重點(diǎn)工程，長(zhǎng)沙市的一項(xiàng)標(biāo)志性工程。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會(huì)展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心，以及星級(jí)酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂(lè)等三大附屬功能區(qū)，形成一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國(guó)際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。主體工程于2002年建成并每年召開(kāi)具有全國(guó)品牌的“農(nóng)博會(huì)”，2003年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。6、常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心由香港泛華國(guó)際投資公司與常德市聯(lián)手打造，投資總額為2.5億元人民幣，于年初已經(jīng)破土動(dòng)工，該市場(chǎng)建成后，將使常德成為我國(guó)中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。據(jù)悉，已有200個(gè)珍珠專業(yè)戶、100個(gè)茶葉專業(yè)戶、150個(gè)干貨經(jīng)銷商、150個(gè)水果商及1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜。總計(jì)已經(jīng)招來(lái)了鄰近4省2000多個(gè)客商和企業(yè)。7、高嶺水果水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)位于長(zhǎng)沙市城北的金霞大道（即芙蓉北路）東側(cè)，即將開(kāi)通的二環(huán)線兩廂，緊鄰新鐵路貨運(yùn)北站和107國(guó)道，距霞凝水運(yùn)新港較近。項(xiàng)目占地面積為900多畝。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場(chǎng)。計(jì)劃總投資5億元。目前正著手報(bào)批及籌建工作。（二）綜合評(píng)判在區(qū)域內(nèi)，目前還沒(méi)有可以類比的項(xiàng)目，岳陽(yáng)市內(nèi)沒(méi)有，湖南省內(nèi)也少有。就全國(guó)而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無(wú)現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場(chǎng)。也就是說(shuō)，類似市場(chǎng)項(xiàng)目還有較大的發(fā)展空間。就已經(jīng)建成而且運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目綜合分析，基本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。二、中泰項(xiàng)目定位（一）市場(chǎng)定位中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其他國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。（二）區(qū)域定位中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。（三）主力客戶群定位中國(guó)客商、泰國(guó)客商。（四）功能定位集批零交易、展示交流、會(huì)展合作、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、旅游觀光、休閑美食等功能于一體。包括交易區(qū)、會(huì)展中心、加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。（五）建筑風(fēng)格定位以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風(fēng)情，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風(fēng)格。<BRclear=all>第六章中泰項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）1、選擇可類比項(xiàng)目平江縣新城區(qū)的住宅項(xiàng)目、距本項(xiàng)目24公里遠(yuǎn)的盤石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園的配套住宅項(xiàng)目、伍市鎮(zhèn)新建的住宅等。2、確定該項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素，我們綜合分析歸納為以下幾大類：土地價(jià)值、項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值、項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值、項(xiàng)目?jī)?nèi)在文化價(jià)值、使用性質(zhì)價(jià)值、建筑形態(tài)價(jià)值、建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值、項(xiàng)目配套服務(wù)價(jià)值、項(xiàng)目位置價(jià)值、項(xiàng)目升值潛力價(jià)值、各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值、地方不同政策形成的價(jià)值、項(xiàng)目品牌價(jià)值、投資回報(bào)率及周期價(jià)值等。以上各價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計(jì)和評(píng)價(jià)的方式不同，可能會(huì)有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0border=1><TBODY><TDwidth=67>序號(hào)<TDwidth=192>價(jià)值要素<TDwidth=96>權(quán)重比值<TDwidth=276>價(jià)值要素決定因素</TR><TDwidth=67>1<TDwidth=192>項(xiàng)目位置價(jià)值<TDwidth=96>8<TDwidth=276>由自然和政府規(guī)劃決定。</TR><TDwidth=67>2<TDwidth=192>項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)<TDwidth=96>10<TDwidth=276>開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目定位決定。</TR><TDwidth=67>3<TDwidth=192>使用性質(zhì)價(jià)值<TDwidth=96>11<TDwidth=276>規(guī)劃批地時(shí)決定。</TR><TDwidth=67>4<TDwidth=192>建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值<TDwidth=96>12<TDwidth=276>開(kāi)發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。</TR><TDwidth=67>5<TDwidth=192>土地價(jià)值<TDwidth=96>4<TDwidth=276>政府決定。</TR><TDwidth=67>6<TDwidth=192>建筑形態(tài)價(jià)值<TDwidth=96>6<TDwidth=276>開(kāi)發(fā)商及策劃者決定。</TR><TDwidth=67>7<TDwidth=192>項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值<TDwidth=96>8<TDwidth=276>開(kāi)發(fā)商與政府共同決定。</TR><TDwidth=67>8<TDwidth=192>項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值<TDwidth=96>3<TDwidth=276>大環(huán)境是自然的，小環(huán)境由開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要而決定</TR><TDwidth=67>9<TDwidth=192>項(xiàng)目?jī)?nèi)在文化價(jià)值<TDwidth=96>4<TDwidth=276>項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及引導(dǎo)與運(yùn)營(yíng)決定。</TR><TDwidth=67>10<TDwidth=192>投資回報(bào)率及周期價(jià)值<TDwidth=96>6<TDwidth=276>市場(chǎng)前景、定位及操作者決定。</TR><TDwidth=67>11<TDwidth=192>各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值<TDwidth=96>2<TDwidth=276>政府與開(kāi)發(fā)商決定。</TR><TDwidth=67>12<TDwidth=192>項(xiàng)目配套價(jià)值<TDwidth=96>7<TDwidth=276>開(kāi)發(fā)商與政府共同決定。</TR><TDwidth=67>13<TDwidth=192>地方不同政策形成的價(jià)值<TDwidth=96>8<TDwidth=276>政府決定。</TR><TDwidth=67>14<TDwidth=192>項(xiàng)目升值潛力價(jià)值<TDwidth=96>6<TDwidth=276>定位及管理、經(jīng)營(yíng)者決定。</TR><TDwidth=67>15<TDwidth=192>項(xiàng)目品牌價(jià)值<TDwidth=96>5<TDwidth=276>開(kāi)發(fā)商及經(jīng)營(yíng)者共同決定。</TR></TBODY></TABLE>3、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素（見(jiàn)上表）4、根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)由于價(jià)格體系的復(fù)雜性，以及確定價(jià)格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價(jià)還為時(shí)過(guò)早，而且不確定價(jià)值因素較多，因而暫無(wú)按此方法計(jì)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。二、類比土地價(jià)值A(chǔ)、 市政交通及直入交通的便利性的差異本項(xiàng)目市政交通條件已經(jīng)相當(dāng)好，直入交通也相當(dāng)便利。只要項(xiàng)目建起來(lái)后，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在交通方面價(jià)值的最大化。B、 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項(xiàng)目，故而項(xiàng)目周邊環(huán)境與項(xiàng)目的差異主要由項(xiàng)目本身決定，由本項(xiàng)目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。C、 周邊市政配套便利性的差異就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長(zhǎng)時(shí)間后的跟進(jìn)性，和市場(chǎng)政配套的不斷完善。三、 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A、 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，而且開(kāi)發(fā)建設(shè)成為獨(dú)有的風(fēng)格，則這種價(jià)值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當(dāng)獨(dú)特而巨大的，可能形成強(qiáng)大的賣點(diǎn)和吸引力。B、 單體戶型設(shè)計(jì)單體主要體現(xiàn)在國(guó)際農(nóng)莊的別墅，其戶型設(shè)計(jì)既要有區(qū)域特色，又要邁向國(guó)際化，使購(gòu)買和使用者感到尊貴和超值。C、 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為國(guó)際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。D、 市場(chǎng)配套、市場(chǎng)管理和物業(yè)管理這對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系，沒(méi)有良好而齊全的配套以及科學(xué)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理，則項(xiàng)目根本無(wú)法正常營(yíng)業(yè)和發(fā)展，因而在項(xiàng)目規(guī)劃和策劃階段，就應(yīng)該按項(xiàng)目定位相要求的那樣，做好這方面的工作。E、 形象包裝和營(yíng)銷策劃做好形象包裝和營(yíng)銷策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，順利而更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，甚至可以增加項(xiàng)目的附加值。F、 發(fā)展商品牌和實(shí)力長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略考慮的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該更注重公司品牌與項(xiàng)目品牌的共同成長(zhǎng)，因而做好項(xiàng)目品牌與做好開(kāi)發(fā)商本身的品牌同樣重要，而且在雄厚實(shí)力前提下，更應(yīng)該把公司和項(xiàng)目品牌都做起來(lái)，并持久深入下去，從而在更廣泛的人們心中形成極有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌實(shí)力。四、 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A、 經(jīng)濟(jì)因素上表已經(jīng)列出，不再重復(fù)。B、 政策因素主要是指當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的支持力度，包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。五、 中泰項(xiàng)目定價(jià)模擬（一）均價(jià)的確定1、比照其他住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法、有效需求成本加價(jià)法A、 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍我們認(rèn)為，有效市場(chǎng)價(jià)格范圍包括本項(xiàng)目的市場(chǎng)交易中心的門面、商住樓，地下可銷售的停車位，展銷中心的展位或門面，酒店，寫字樓，國(guó)際農(nóng)莊別墅等等。B、 確保合理利潤(rùn)率，增加有效需求價(jià)格為了確保合理而較大的利潤(rùn)率，我們提出增加了交易中心的建筑面積和國(guó)際農(nóng)莊別墅的面積，適當(dāng)減少停車場(chǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)中心的建設(shè)面積，在保證綠化率、容積率等必需指標(biāo)的前提下，盡量多做些直接價(jià)值較高的建筑產(chǎn)品，從而增加了有效需求的價(jià)值。C、運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)：銷售均價(jià)明細(xì)表<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0border=1><TBODY><TDwidth=231>產(chǎn)品類別<TDwidth=126>銷售均價(jià)(元/m<SUP>2</SUP>)備 注</TR><TDwidth=231>農(nóng)產(chǎn)品交易中心<TDwidth=126>1200一層2000元/m<SUP>2</SUP>,二層1500元/m<SUP>2</SUP>,三層800元/m<SUP>2</SUP>,四層500元/m<SUP>2</SUP>°(1200元/m<SUP>2</SUP>為一至四層均價(jià))</TR><TDwidth=231>國(guó)際農(nóng)莊度假村<TDwidth=126>1000別墅類型</TR><TDwidth=231>展銷中心<TDwidth=126>1000或可做成標(biāo)準(zhǔn)化展位出租售</TR><TDwidth=231>寫字樓<TDwidth=126>1000<TDwidth=231>普通倉(cāng)庫(kù)<TDwidth=126>600<TDwidth=231>冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心<TDwidth=126>2000<TDwidth=231>中泰國(guó)際大酒店<TDwidth=126>2000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店</TR><TDwidth=231>地下車庫(kù)<TDwidth=126>1.5萬(wàn)元/個(gè)</TBODY></TABLE>2、中泰項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬單位成本核算定價(jià)（通過(guò)成本計(jì)算定價(jià)）參考國(guó)內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)和博覽交易中心，以及湖南北部地區(qū)岳陽(yáng)平東的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，我們測(cè)算出本項(xiàng)目的綜合成本為720元/m<SUP>2</SUP>,在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)不同產(chǎn)品類型及成本投入和配置要求，進(jìn)一步細(xì)化框算出不同的價(jià)格。特別說(shuō)明的是，冷凍冷藏倉(cāng)儲(chǔ)中心作為本中心技術(shù)會(huì)計(jì)師最高的一個(gè)產(chǎn)品，也是本項(xiàng)目作為與國(guó)際接軌，并展銷許多進(jìn)口高檔農(nóng)產(chǎn)品的必要裝備。在中國(guó)目前應(yīng)該是一流的標(biāo)準(zhǔn)，參考了多家同類型產(chǎn)品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。其它的不再作特別說(shuō)明。六、中泰項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一）中泰項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)由于項(xiàng)目的特殊性，首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)調(diào)查得知，秦馳開(kāi)發(fā)商對(duì)首期是通過(guò)2000萬(wàn)元買斷原來(lái)國(guó)信開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)的占地50多畝建筑面積為3.85萬(wàn)平方米的物業(yè)，但尚有35畝推平了的土地沒(méi)有建設(shè)（此部分可以計(jì)入本項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)之中）。因而，要完成已開(kāi)發(fā)的物業(yè)保證能夠進(jìn)入交付使用，則還需要投資一些經(jīng)費(fèi)，估計(jì)600萬(wàn)元左右。2、二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0border=1><TBODY><TDwidth=56>序號(hào)<TDwidth=196>項(xiàng)目名稱<TDwidth=104>技術(shù)指標(biāo)<TDwidth=225>備