房地產(chǎn)營銷策劃-景瑞產(chǎn)品前期規(guī)劃報告正式版

景瑞地產(chǎn)/中國太倉東部項目前期定位研E-HOUSECHINA/2008/1/91工作思考路徑宏觀環(huán)境分析市場支撐土地屬性分析客源通路生成目標市場分析客源導入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位產(chǎn)品機會尋找項目市場定位產(chǎn)品定位生成產(chǎn)品選型分析價格定位產(chǎn)品建議?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有2宏觀環(huán)境分析Part01/定位背景市場支撐土地屬性分析客源通路生成目標市場分析Part02/市場定位客源導入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位產(chǎn)品機會尋找項目市場定位產(chǎn)品支撐生成Part03/發(fā)展建議產(chǎn)品選型分析價格定位產(chǎn)品建議?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有3項目宏觀環(huán)境分析太倉區(qū)域認知區(qū)域人口認知經(jīng)濟發(fā)展認知產(chǎn)業(yè)分布認知區(qū)域規(guī)劃認知宏觀環(huán)境小結?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有4太倉區(qū)域認知區(qū)位太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸，瀕崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉連昆山市，北接常熟市總面積為822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心50為公里左右，到上海橋機場僅半小時車程，一小時可達浦東國-蘇昆太高到速蘇州為50公里左右城市文化定位太倉建設東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實基礎蘇南城市群中，太倉與歐洲有著許多共同倉最有優(yōu)勢建設東方歐洲型城市。太倉與歐洲的歷史文化基礎相似。太倉從于此建倉屯糧已有18近00年歷史，600年前號稱“萬國碼頭”，盛杰一時。幾千年璀璨的婁東孕育了太倉古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐出一轍。毗鄰上海大都市外圍，地理位交通便捷城市文化定位“東為方新歐”洲?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有5城市人口認知l太倉戶籍人4口6.14萬，近三年漲幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增漲率較低l太倉外來人口近年來漲幅2明00顯6，年暫住人3口5萬，增幅4達3％l2006年太倉常駐人58口.92萬人，城市化率55.65％，根據(jù)太倉十一五規(guī)劃，2010年城市化水平達65到%，常住人口總規(guī)?？刂?在0萬左右戶籍人口增長低城市向心力,人足口導入力強城市外來人口增幅明顯?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有6經(jīng)濟發(fā)展認知城市上海蘇州無錫南京常州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2066818532181891753816649140581429119091190271917819674隨著太倉人均可支配收入的不斷增長，太倉人均消費性支出也不斷增長，只是在消費性結南通鎮(zhèn)江太倉杭州紹興寧波構上，更加趨于合理，這表明太倉人民的生活水平在不斷得到提高。人均收入增幅明整體經(jīng)濟實力位于長三角洲?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有7經(jīng)濟發(fā)展認知l2006年，太倉市完成固定資產(chǎn)投資200.17億元，比上年增長17.1％其中城鎮(zhèn)投資完成145.41億元，比上年增長13.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資的72.6%，同比下降了2.6個百分點；農(nóng)村投資完成54.76億元，同比增29長.0％2007年：224.31增長率：12.1％從近幾年太倉全社會固定資產(chǎn)投資額太倉市的城市建設步伐不斷加投資額始終保持著較高水平的增?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有8產(chǎn)業(yè)發(fā)展認知工業(yè)是太倉國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前形成了能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機械、電子信息、現(xiàn)等代物流六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。開放型經(jīng)濟是太倉經(jīng)濟的一大亮點。目前，累計已有美、英、德、日、30韓多及個香國港家、地臺區(qū)灣的等客

商

來

太

投

資

，

共

引進外資企2業(yè)200多家。世5界00強企業(yè)中已有美國的埃·美克孚森、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商14巖家井跨等國公司落戶太倉。太倉是臺商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。太倉優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不企業(yè)家的投資。第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟占投資環(huán)境良好?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有9產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認知沿滬產(chǎn)業(yè)帶：著力構建高新技術產(chǎn)業(yè)導向的現(xiàn)代制造業(yè)基地。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)中部經(jīng)濟圈沿江港區(qū)中部經(jīng)濟圈：圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟圈。在發(fā)展高新技術、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū)沿江港區(qū)：制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)沿滬產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰與上海產(chǎn)業(yè)緊密接?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有10產(chǎn)業(yè)分布認知1、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：共引進各類1項40目0家近，其中外資項目365家，其中，來區(qū)落戶歐的美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)40的%，日韓企業(yè)約40占%，港臺企業(yè)約占15%.42、陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟占主導地位外。企全總鎮(zhèn)量達129家，注冊外3資.15億美元，投資總6.1額億美元，外企的銷售收入及上交國家稅收占到全鎮(zhèn)總76.9%和66%。二是臺資工業(yè)區(qū)形成規(guī)模臺。區(qū)內(nèi)資企業(yè)已突1破00家.33、瀏河鎮(zhèn)：有企40業(yè)0多家，其外中資企業(yè)1近00家，民營企3業(yè)00多家.214、璜涇鎮(zhèn)規(guī)：模企業(yè)153家（超30億元1家，超20億元1家，超1億元7家）.開發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟強鎮(zhèn)中，外企有引導區(qū)域高端消費理念及高尚文化需?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有11城市規(guī)劃認知新區(qū)：高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等為重市區(qū)規(guī)劃建設20為萬人口、23平方公里的中等城市點，形成沿滬經(jīng)濟帶的核心、市區(qū)的重要組成部分新。區(qū)向北、向東拓，展整個城加工制造業(yè)區(qū)市進行東擴，市政府，東東遷部建設高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與生態(tài)住宅生，活并區(qū)且在基礎設施和生活服務設施配套方面有相當大的改進。北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè)。高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài)住宅生活區(qū)宗地老城區(qū)南郊新城：區(qū)休閑商住區(qū)，逐步形成市文化、教育、體育中心。商貿(mào)物流區(qū)商業(yè)生活區(qū)老城區(qū)：繼續(xù)實施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū)。休閑商住區(qū)西區(qū)：重點建成商貿(mào)物流區(qū)及其商業(yè)生活配套區(qū)。城市功能分區(qū)清向東擴展趨勢明?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有12從城市發(fā)展的角度看，發(fā)展新區(qū)是個必然；外向型經(jīng)濟主導的一個城市，需要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)以吸引外來企業(yè)，增強城市活力；老城區(qū)待開發(fā)土地較少，且受到交通、環(huán)境等因素限制，發(fā)展明顯受限；因此，必然要開辟新區(qū)以營造適合城市發(fā)展的新環(huán)境！而選擇城東作為核心發(fā)展軸是因為一方面地理位置靠近上海，更利于打造上海配套產(chǎn)業(yè)鏈，地緣優(yōu)勢明顯；另一方面連接港口產(chǎn)業(yè)帶，形成集約型的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)；高新區(qū)的定位：高新產(chǎn)業(yè)區(qū)及生態(tài)住宅區(qū)；打造城市副中心帶，呈兩極化發(fā)展；城市功能開始合理分散，而不是集中于老城區(qū)；陸渡歸屬新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，形成新的城市副中心帶；城市發(fā)展從中心輻射開始往多元極發(fā)展；未來幾年城東新區(qū)將成為太倉核心發(fā)展軸線，包括高新產(chǎn)業(yè)的壯大以及生態(tài)居住區(qū)的建成；?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有13宏觀環(huán)境總結?太倉區(qū)位條件突出，交通便捷，發(fā)展動力足；?太倉以外向型經(jīng)濟為主，產(chǎn)業(yè)基礎良好；?受產(chǎn)業(yè)結構的影響，城市外來人口增長明顯，人口導入力強，特別是高新技術人才引進，城市化進程快，城市具有較強的向心力；?城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰城市經(jīng)濟基礎強，城市化進程加快對房地產(chǎn)市場支撐明顯?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有14宏觀環(huán)境分析Part01/定位背景市場支撐土地屬性分析客源通路生成目標市場分析Part02/市場定位客源導入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位產(chǎn)品機會尋找項目市場定位產(chǎn)品支撐生成Part03/發(fā)展建議產(chǎn)品選型分析價格定位產(chǎn)品建議?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有151項目地塊條件2客源通路生成項目所在片區(qū)項目土地屬性分析4片區(qū)與城市關系3?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有16項目地塊條件1高速路收費站(上海進太)倉綠化隔離帶沿江高速公路朝陽路常勝南路項目位于太倉市區(qū)（城廂鎮(zhèn)）東南面的新區(qū)。地塊5距太倉市分鐘車程，近沿江高速路出口支路太倉市區(qū)濱河路太倉景觀大道高爾夫球場占地面積2：2.9萬m2總建面36.73萬m2周邊項目容積率≤1.6地塊俯瞰地塊現(xiàn)狀內(nèi)水道綠化隔離帶住宅限高80m建筑密度≤30%綠化率≥35％項目受“9070”限制?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有17項目所在片區(qū)2周邊配套上海方向高速進出口五星級酒店可以看到，前期以高檔商業(yè)娛樂為主的配套已成為新區(qū)的重點營造設施；艷陽山莊（休閑旅游）第一人民醫(yī)院市消防隊新市政府大樓學校：藝術幼兒園、公交站點雙語幼兒園、實驗小學而后期以生活教育為主五星級高檔會所的的配套也將逐漸.成熟高爾夫球場在建或籌建已建未來周邊配套逐漸完善，顯現(xiàn)出未來居住中心的完.善趨勢?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有18片區(qū)與城市關系3軌道交通n太倉至上海-沿江高速-204國道宗地沿江高速蘇昆太高速n太倉至蘇州、昆山-蘇昆太高速崇明縣太倉市n軌道嘉定區(qū)-距離嘉定11號線地鐵15分鐘車程11號線安亭新鎮(zhèn)南匯區(qū)松江新城臨港新城?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有19客源通路分析4根據(jù)交通導入方向，地現(xiàn)有客戶主要來源在以下幾個方向?

太倉本地?

上海嘉定?

蘇州昆山嘉定區(qū)昆山市蘇州市?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有201上海嘉定市場分析2客戶定位分析蘇州昆山市場分析市場機會尋找4太倉區(qū)域市場分析3?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有21上海嘉定市場分析1板塊分析pp嘉定新城板塊：以嘉定新城核心區(qū)為中心，輻射周邊該，板塊為嘉定距離太倉最近的區(qū)域；安亭板塊：以安亭鎮(zhèn)為中心，除了安亭新鎮(zhèn)，其余個案基本集中在老鎮(zhèn)；嘉定新城pp南翔板塊：南翔鎮(zhèn)，代表個案為金地格林世界；江橋板塊：以江橋鎮(zhèn)為中心，個案集中在華江、豐莊區(qū)域。南翔安亭江橋?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有22上海嘉定市場分析1供求分析?2007年，嘉定區(qū)商品住宅每季度市場供應基本接2近0萬平方米，需求基本上20萬平方米以上?從全年的供需來看，供應76.76萬平方米，需求116.56平方米整體市場處于供小于求的水平，市場需求增長明顯?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有23上海嘉定市場分析1價格分析嘉定新城6000-70008000-13000南翔6000-7000安亭8000-10000江橋價格上漲幅大，高端項目對區(qū)域價格提升作用明顯，l從2006年4季度以來，嘉定區(qū)的商品住宅價格水平保持在7000-8000元/平方米之間；各板塊與到市中心的遠近不同，從而價格有所高低。l2007年宏觀調(diào)控并未對嘉定區(qū)的整體房價產(chǎn)生影響，整太倉市場目前普通4住00宅0-5000元/平方米，相

體價格水平處于穩(wěn)步上升4階季段度，更

是

接

近10了000元/平方米的高峰；比嘉定市場具有價格優(yōu)勢。l2007年金地格林世界的大量成交對均價影響很大。?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有24上海嘉定市場分析1客戶特征?江橋、南翔區(qū)域以市區(qū)客戶為主，區(qū)域客戶為輔；因為嘉定區(qū)的江橋區(qū)域近鄰普陀區(qū)，而價格比普陀區(qū)差一個檔次，因此很多戶選擇江橋；而南翔因為金地格林世界的聯(lián)排別墅高品質(zhì)定位，吸引了很多戶；?其他區(qū)域嘉定新城、安亭板塊客戶以區(qū)域客為主；嘉定區(qū)其他區(qū)域因為距離市中心較遠，交通通達性不強，因此對于市區(qū)客戶力較小，基本上以本區(qū)域客戶為主。嘉定新城客戶以自身區(qū)域客為主?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有25上海嘉定市場分析1嘉定新城板塊研究嘉定新城板塊為嘉定最接近太倉的區(qū)域，從客源導入來角度來看，該板塊為嘉定客源最又可能導入太倉的區(qū)域對嘉定新城市場研究，來論證嘉定客源導入太倉的可行性。??居住氛圍不濃、較為荒涼規(guī)劃中的嘉定新城核心區(qū)目前以前期配套建設為主，周邊土地基本以農(nóng)田和廠房為主，因此顯得格外的荒涼；區(qū)域規(guī)劃前景看好，土地供應量將迅速增加??嘉定新城的定位是現(xiàn)代化生態(tài)園林城市，因此其未來發(fā)展前景必將十分良好，而可以預計隨著區(qū)域土地供應量的增加，未來區(qū)域內(nèi)的開發(fā)量將大大增加；??房產(chǎn)市場供應量小，去化速度較快嘉定新城板塊目前的供應量很小，基本集中在老城區(qū)內(nèi)，目前主要以大面積產(chǎn)品供應為主，一般小高層毛6坯00房0－單價在7000元/m2之間；嘉定新城??金地是嘉定最有知名度的品牌，拉高了嘉定的居住檔次金地在嘉定2有個項目，分別是嘉定鎮(zhèn)中的格林春曉和南翔鎮(zhèn)的格林世界2，個項目都得到市場認可，但是目前格林春曉已全部去化完畢；而格林世界在較大程度拉高了嘉定的居住檔次，在人群類型的導入上也拔高了一個檔次。南翔安亭江橋?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有26上海嘉定市場分析1嘉定新城板塊研究下面我們將通過以下三個方面研究嘉定新城客源導入太倉的可行性123市場價格客戶特征市場供應量?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有27上海嘉定市場分析1嘉定新城板塊研究市場價格、客戶特征嘉定新城目前普通住宅為考慮到本項目的可能高端定位，項目將來的價格相比嘉定新城的普通住宅價格不具備價格優(yōu)勢，即嘉定新城普通客源基本上不具備導入項目的可能性。6000-7000元/平方米的價格，太倉4000-5000元的價格具有一定的價格優(yōu)勢從，當前價格來看，嘉定客源有通過價差導入太倉的可能。性下面我們將研究嘉定新城高端客源特征，來論證高端客源導入本項目性?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有28上海嘉定市場分析1嘉定新城板塊研究嘉定新城高端客群分析典型案例產(chǎn)品形態(tài)銷售狀態(tài)金地.格林春岸多層、小高層、疊加別墅售完浦發(fā)香舍小高層、聯(lián)排別墅在售小高層：8500聯(lián)排別墅1：0000市場價格客源區(qū)域——本地客源為主，極少上海市區(qū)客源本地客源為主，少量上海市區(qū)客戶客源特征置業(yè)原因身份地位工作區(qū)域改善型居住需求為主，部分投資可能是政商人士，或是專業(yè)精英，領域可以不同，但在各自的領域，都取得了相當?shù)某删?；私營企業(yè)主以及中高級主管和專業(yè)技術人員為主嘉定城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊工業(yè)園區(qū)為主大多客戶從心里上不考ü注重與工作區(qū)域的，距大離多考慮住在嘉定城的周邊區(qū)域ü注重與上海市區(qū)交通的便、捷出度行成本，便于經(jīng)常往返市區(qū)的商業(yè)消費和商務

慮居住在上海外周邊區(qū)置業(yè)關注點活動域ü看重小孩讀書、老人的養(yǎng)老看病問題價格不是關注的核心點，產(chǎn)品品質(zhì)、生活舒適度是其關注的重點產(chǎn)品偏好消費特征別墅、舒適性公寓偏好高端品牌的消費、喜好高層次的娛樂休閑生活從當前的嘉定新城的高端客源的特征來看，特別其置業(yè)關注點來看，嘉外圍區(qū)域導出的可能?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有29上海嘉定市場分析1嘉定新城板塊研究市場供應量建筑面積（萬平米）項目進程

上市時間預計編號地塊地址容積率嘉定區(qū)2005年5號公告嘉勝竹路以南、城北路以1902.282.54地已平

2008定城北路站地?

塊東??東至經(jīng)七路、南至天祝2006年1號公告嘉定新城2008/2002路、西至永盛路、北至

36白銀路?地已平東云街地?塊92006年4號公告嘉定工滬業(yè)宜路以西、葉城路以35土地平整

2008區(qū)飛躍五金廠地?

塊北?東至經(jīng)四路、南至緯二2006年3號公告軌道交通2008/2004路、西至經(jīng)三路、北至

202.70.52地已平11號線白銀路站地?

塊9白銀路?2006年3號公告嘉定新裕城民路以東、石岡門塘5350301330277未拆遷

2009裕民路地?塊以北?2006年2號公告菊園新嘉區(qū)行公路以東、四環(huán)北B12地塊?

路以南?2008/20067動遷中92007年整個嘉定區(qū)的成交面20積3萬為平方米，而僅嘉定新城板塊未2年來供應極大，27達7萬平方米，08-09年為嘉定供應量集中爆發(fā)期，從供求來看嘉客源未來幾年客源外溢的可能性小。2006年1號公告嘉定新經(jīng)城七路以西、寶塔路以2008/2002土地平整動遷中1-3、D12、D13號地塊?南9東至裕民路、南至寶塔2006年2號公告嘉定新城8路、西至規(guī)劃河道、北至天祝路?32008D9地塊?2006年3號公告嘉定新裕城民路以西、白銀路以C9、12地塊?

北?2007/200土地平整928合計?2008?易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版?

權所有30上海嘉定市場分析1市場總結目前太倉市場與嘉定新城存在價差，但對于本項目而言，與嘉定新城價差小。不存在在價差導入的能性根據(jù)對目前嘉定新城高端客源置業(yè)心理的分析，高端客源基本不存在導入太高端客源導入可能性倉的可能性。2007年整個嘉定區(qū)的成交面20積3萬為平方米，而僅嘉定新城板2塊年未

來供應極大，2達77萬平方米.從供需分析，嘉定新城客源外溢的可能小供應充足客源外溢可能性小通過嘉定新城板塊進行分析，我嘉定客源導入本項目的可能?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有31蘇州昆山市場分析2?

昆山2006-2010年規(guī)劃未來供10應00萬平方米，以人口增2長0%率、年去化量352平方米推算，預3年計內(nèi)去化；昆山自身市場供應量充足，客源未來三年客源外延的可能性??；?

蘇州園區(qū)2006-2007年供應量500萬，按其人9口%的增長，單以市區(qū)住宅年去化量174.88萬平方米，預計去化時間3年在左右。蘇州園區(qū)的較大供應量將使蘇州市區(qū)各板塊競爭越發(fā)激烈客，源外延的可能性;較小?

同時從城市發(fā)展的角度，居民的購房消費習慣來看，蘇州、昆山客源都不具備導入的可行.性市場結論上海嘉定、蘇州、昆山的客源導入可能性低，本案客源以太倉區(qū)域為主?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有32太倉房地產(chǎn)投資32004年-2006年太倉房地產(chǎn)投資情況2007年：21.61增長率：3.1％2006年，太倉房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展較去年有所減弱，全20年.96完億

成元

投，同比下降26.1%，占全社會固定資產(chǎn)投10資.5的%，比上年同期下降6.1了個百分點。?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有33太倉整體市場供需32002年-2006太倉年商品房供需情況銷售量近年走勢有起伏20，05在年達到了歷史性的突破2006年銷售量61.45萬平方米，供需總量基本保持平穩(wěn)態(tài)勢?2008

易居中國|上海克而瑞信息技術有限公司版權所有34太倉土地市場供應32007年太倉市區(qū)范圍主要住宅用地供應概況面積（平方米）成交價（萬元）截至2007年11月，太倉土地供應172.25萬平方米，其中住宅用地面積為101.40萬平方米。太倉市區(qū)范圍內(nèi)（城廂鎮(zhèn)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）住宅用地供應面積55.55萬平方米。地塊用途住宅住宅容積率經(jīng)濟開發(fā)區(qū)香花苑小2區(qū)8宗（）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)華盛小2區(qū)宗

（）5549.60————82254357.40經(jīng)濟開發(fā)區(qū)世博小區(qū)二14期宗

（）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)世博小區(qū)二15期宗

（）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鳳蓮苑小區(qū)2501.802680.50893.50住宅住宅住宅居住————————597692132324太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)常勝小區(qū)1608.30經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西101668.00229590.30商業(yè)、住宅住宅≤2.1≤1.64850079000(特靈空調(diào)地塊）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)常勝路東側、朝陽路南側(本項目地塊)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)花園12街號26508.4012634.40商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅≤2≤3116005000經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側太倉市城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)三、經(jīng)四路與支七路兩8側6896.10住宅≤216300ü大規(guī)模住宅用地供應少ü地價創(chuàng)新高，位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的特靈空調(diào)廠地47塊77樓元

面/平地米價ü從容積率來看，低密度物業(yè)未來供應量小?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有35太倉區(qū)域市場構成3老城板塊:蘇州東路蘇州西路以南東倉路以西蘇州西路奧森尚東寶龍城市廣場新區(qū)板塊:東倉

新區(qū)板塊路東倉路以東老城板塊上城國際本案彩虹天下華源上海城蘇州東路南北擴展區(qū)域曼氏銀洲花園高爾夫湖濱花園金谷府邸錦繡新城君悅豪庭上?；▓@?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有36太倉區(qū)域市場構成3板塊市場特征?人民公園、汽車站，老居住區(qū)是區(qū)域居住的亮點；?生活機能設施相對完善，人流比;較充沛?臨近204國道和太倉長途汽車站、汽車站，對外;交通便利?受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對本區(qū)域的有一定的認同度；老城板塊特征描述?隨著城市布局的改善及功能性的加強，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善；?區(qū)域項目較多，但單個量體較小，主要是由于受制于土地;資源的稀缺性?區(qū)域土地供應量??；?開發(fā)區(qū)是除城西板塊外的另一房地產(chǎn)市場集中區(qū)域?開發(fā)區(qū)是太倉十五期間重點建設區(qū)域，整體規(guī)劃效應明顯，;目前配套不成熟?不少別墅、高檔公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品類型也更;趨向高檔化?區(qū)域產(chǎn)品價格差異較大，高爾夫湖濱花園的6公00寓0-價70格00為元/m2；?區(qū)域在售項目后期推出量;體大新區(qū)板塊特征描述?區(qū)域土地供應量大；板快市場特征、發(fā)展趨勢來看規(guī)劃向東，開發(fā)區(qū)板塊為未來太倉居民購房置業(yè)的首先發(fā)展?jié)摿Υ蟆?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有37太倉別墅市場分析3市場概況所在區(qū)域項目名稱別墅形態(tài)可售/已售43/10面積段（平方米）270-275?別墅基本分布在新區(qū)板塊雙拼別墅獨棟別墅聯(lián)排別墅海華景苑?涵蓋了聯(lián)排別墅、雙拼別墅和獨棟別墅32/8341-36856/55368-380?聯(lián)排別墅的面積大2都00在-300平方米，而雙拼別墅的面積在300-350平方米，獨棟別墅的面積則3在50-500平方米?除高爾夫湖濱花園外，大多體量偏小高爾夫湖濱花苑華源上海城疊加別墅172/172300-320獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加別墅雙拼別墅20/1868/688/8498219249275新區(qū)10/10尼盛花園獨棟別墅聯(lián)排別墅62/5063/0455-480225-303奧森尚東花園?基本為別墅公寓混合性社區(qū)，容積率一般1以在上獨棟別墅聯(lián)排別墅獨棟別墅獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅18/0470260-26834542/4251/5114/1476/3620/15華僑花園城市華庭西城樸墅348老城區(qū)325261別墅市場規(guī)模小，大多品質(zhì)目前市場在售項目可后售繼共計1約80套?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有38太倉別墅市場分析3價格、去化分析從銷售價格上來看：l太倉市的別墅市場價格基45本00在-7000元/平方米之間聯(lián)，排別墅價格45在00-6000元/平方米，獨棟別墅的價格6在000-7000元/平方米。l即將下月開盤的奧森尚東，聯(lián)62排00別元

墅/平方米，獨棟別80墅00元/平方米。l高爾夫湖濱花苑由于物業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)品檔次較高，且地理位置優(yōu)越等利好因素，其銷售目前推出的別墅已經(jīng)基本售罄，僅剩少量聯(lián)聯(lián)排排別可墅售價，8格000元/平方米左右，獨棟1別00墅00元/平方米左，右遠遠高于太倉市其他別墅項目的銷售價格。從銷售速度來看：l高爾夫湖濱花園，別墅月7均-1去0套化，其他項目規(guī)模偏小，月均3去-5化套在。高品質(zhì)項目價格提升空市場接受度高?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有39太倉別墅市場分析3客戶分析太倉別墅市場客戶構成以私營業(yè)主為核心企業(yè)高層管理人員結合部分政府公務員私營業(yè)主企業(yè)高管、政府公務員?主要為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)制造企業(yè)老板?目前基本在市區(qū)擁有住宅?外資企業(yè)的高管為主?高層政府公務員?購買主要作為第一居所?購買主要作為第一居所?購買形態(tài)多為中檔聯(lián)排或疊加為主?部分高端客戶是市場雙拼以上主要客群?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有40太倉別墅市場分析3市場總結?市場在售項目后繼可售18量0套約，整體市場供應量小?受土地供應的影響，預期未來別墅上市量少?項目多為與公寓混合型社區(qū)，整體檔次不高，高品質(zhì)項目市場接受度高?客源以市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管為主太倉別墅市場供應量小，別墅產(chǎn)品市場接受度高本項目可部分打造別墅產(chǎn)品，提升項目的整體形像檔次?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有41太倉公寓市場分析3市場概況總量體（萬M2）項目名稱產(chǎn)品類型開盤時間銷售率高爾夫湖濱花苑小高層、高層2004年1月1894%錦繡新城多層、小高層、高層多層、小高層、高層2005年8月2004年1月754050%41%華源上海城小高層（１棟酒店式公寓）奧森尚東2007年12月2005年8月6.3未開盤寶龍城市廣場上城國際高層，小高層、多層小高層302.3998%2007年未開盤上?；▓@小高層2004年6月2005年1月2005年11月2005年7月95%90%97%70%君悅豪庭小高層6金谷府邸高層，小高層、多層多層、小高層、高層118曼氏銀洲花園目前公寓產(chǎn)品以小高層為主，項目大多位于銷新區(qū)目前在售項目后繼可售7量0萬體平約米，從后繼可售量的產(chǎn)品來看，產(chǎn)品大多同質(zhì)化，高?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有42太倉公寓市場分析3戶型面積分析主力戶型面積（平方米）項目名稱高爾夫湖濱花苑公寓：190-250（尾期銷售）從戶型面積來看：3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100錦繡新城太倉在售項目戶型面積普遍趨大，以面積在130-160平米的三房為主，小面積住宅缺少，目前只有在市中心的商住性質(zhì)的上城國際為小戶型集中的項目．3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105華源上海城上城國際（商住樓）45-903Ｒ：140-1604Ｒ：170-180上?；▓@君悅豪庭金谷府邸3Ｒ：140-1603Ｒ：132-1402Ｒ：125-1302Ｒ：1223Ｒ：150-170曼氏銀洲花園戶型面積大多同質(zhì)小戶型不多，高端項目處于市場?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有43太倉公寓市場分析3價格分析主要在售項目價格分析老城區(qū)板快價格新區(qū)板快價格從板快價格來看，目前開發(fā)區(qū)普通公4寓00價0元格／在平方米，城西板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價45格00在-4900元／平方米．從價格來看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時區(qū)域土地價格不斷其價格未來上升趨勢明顯，預期區(qū)域整體價格將在短時間內(nèi)超過?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有44太倉公寓市場分析3戶型面積去化分析新區(qū)主要在售項目戶型面積去化情況項目主力戶型面積已推產(chǎn)品去化率2Ｒ：97-10095％錦繡新城3Ｒ：125-15080％2Ｒ：88-1053Ｒ：120-1473Ｒ：193-1954Ｒ：246-24970％60％95％90％華源上海城高爾夫湖濱花園?從居住習慣上看，當?shù)鼐用衿毡槠么竺娣e戶型120-150平方米為市場主力需求戶型?從銷售速度來看2R，的去化速度快3R于?中低收入階層對中小戶型的需求日益增加市場偏好主力為大戶型，同時對中小面積住宅需求增加，戶型面積的情況下，合理的控制總價，更能迎合當?shù)厥袌鲂枨?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有45太倉公寓市場分析3未來競爭分析未來主要競爭項目分析項目、地塊相似度（從土地價格，規(guī)模大小、項目位置判斷）與本項目競爭關系強弱分析項目未來供應量特靈空調(diào)地塊錦繡新城約3200套約1700套規(guī)?？杀取⒌囟蜗嘟?guī)?？杀?、地段相近一般一般華源上海城鄭和東路經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西地塊（特靈空調(diào)地塊）建筑面積213502.8平方規(guī)?？杀?、地價接近區(qū)域相同宗地強弱米東倉路經(jīng)濟開發(fā)區(qū)花園12街號建筑面積53016.8平方米區(qū)域相同規(guī)?？杀鹊貕K南郊新城區(qū)經(jīng)三、經(jīng)四路與支七路兩側地塊建筑面積173792.2平方弱米?錦繡新城、華源上海城，雖近緊臨本項目，到考慮到本項目的可能定位方向，項目與這兩項目的競爭關系不強。?花園街12號地塊、南郊新城地塊由于在規(guī)模、區(qū)域上與本項目差距較大，因此與本項目競爭弱。?特靈空調(diào)廠地塊與本項目區(qū)域相同、地價接近、規(guī)?？杀葟脑摰貕K可能的定位來看，與本項目競爭關系較大。特靈空調(diào)廠地塊對本項目具有較大?2008

易居中國|上海克而瑞信息技術有限公司版權所有46太倉公寓市場分析3客戶分析板塊主力/輔助主力客戶類型客戶描述中高收入的老城區(qū)的居民具有老城居住情節(jié)，對周邊生活配套考慮較多為子女購置婚房、小孩讀書方便、身份象征、投資老城區(qū)板塊周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輔助以上海為主的少量外地客戶投資、工作需要市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動遷遷客戶婚房需求、首次置業(yè)需求、為子女購房、為小孩讀書方便購房、投資等主力市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主、企業(yè)高管等高收高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過來購買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的入階層新區(qū)板塊部分上海投資客戶投資、工作需要方便工作、投資輔助小部分太倉及附近區(qū)域工作臺灣、日韓客戶新區(qū)公寓以本地客源為主，外來客源以改善居住型為主的復合性投資需求向首次置業(yè)的自住?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有47太倉公寓市場分析3公寓目標客戶研調(diào)研時間2：007年12月30日—2008年1月3日采訪樣本1量73個，其中未來三年內(nèi)計劃在太倉新區(qū)購房占7總4%訪問量的有效樣本超7過0％，客戶置業(yè)新區(qū)的意愿強樣本構成以外資企業(yè)一般/工職人員、外資合資企業(yè)管理人員、個體商戶為主調(diào)研客戶為太倉中高收入階層?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有48太倉公寓市場分析客戶特征分析3年齡年齡集中2在5－40歲居住區(qū)域工作區(qū)域職業(yè)背景家庭收入學歷背景家庭結構置業(yè)目的以老城區(qū)以及新區(qū)為主工作區(qū)域主要在新區(qū)，其次為老城區(qū)外資企業(yè)一般職/工員人、外資合資企業(yè)管理人員、個體商戶為主大部分家庭月收5入00在0元以上大部分具有大學學歷以三口之家為主改善居住需求為主，其次為剛性的居住需求n此次問卷調(diào)查主要針對年25齡-40在歲居住和工作在新區(qū)與老城區(qū)的客戶n受訪客戶中月收入60在00元以上的客戶占總2數(shù)9%的月收入在5000-6000元的客戶占總數(shù)16的%n考慮客戶心理會把收入降低的因素，此次受訪客戶總體收入較高可以作為分析太倉中高端客戶特征和產(chǎn)品需求的參照樣本?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有49太倉公寓市場分析客戶購房產(chǎn)品偏好分析3戶型偏好分析客戶的主要購房目的為改善居住環(huán)境同時本次所訪客戶家庭結構以三人或以上為主戶型結構的選擇多為三房這也是經(jīng)濟良好的中小型城市客戶需求的共性面積偏好分析客戶主要選擇的房型為三房相對應的住宅面積10為0-140平方米100-120平米為功能型三房120-140平米為舒適型三房?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有50太倉公寓市場分析客戶購房產(chǎn)品偏好分析3物業(yè)偏好分析太倉區(qū)域目前的產(chǎn)品以高層和多層產(chǎn)品為主太倉客戶對高層產(chǎn)品的接受度較高景觀偏好分析太倉客戶對景觀處于初級認識階段中心綠地已經(jīng)滿足了大部分的客戶的需求其次為社區(qū)中心水景?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有51太倉公寓市場分析客戶購房產(chǎn)品偏好分析3關注因素產(chǎn)品偏好地段和價格高層和多層是主力需求產(chǎn)品戶型偏好面積偏好建筑風格三房為主力需求，其次為二房100-140平方米為主力需求面積段現(xiàn)代風格為客戶的主要偏好綠地/植被和大型中央水景景觀偏好外立面材料產(chǎn)品細節(jié)商業(yè)位置生活配套大多客戶對外立面材料不十分重視大多客戶偏2好個衛(wèi)生間2、個陽臺，大多偏好毛坯房多數(shù)客戶希望小區(qū)的配套商業(yè)是設獨立的商業(yè)超市、銀行、公共汽車專線、停車場、診所為主要需求n以改善性需求為主的客戶，看重產(chǎn)品的功能性，對生活配套要求較高n三房為主力需求戶型，主力需求1面00積-1在40平方米n同時由于太倉市場房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟，客戶對產(chǎn)品的細節(jié)關注度不高?2008

易居中國|上海克而瑞信息技術有限公司版權所有52太倉公寓市場分析客戶對房地產(chǎn)市場關注度分析3關注樓盤關注原因高爾夫湖濱花園、上?；▓@關注度最高朋友介紹、廣告是客戶關注樓盤的主要原因品牌開發(fā)商認可度萬科、綠地、華潤的品牌認可度較高認可品牌企業(yè)的原因產(chǎn)品質(zhì)量是主要，其次是房型設計和物業(yè)管理品牌企業(yè)產(chǎn)品總價高出普通產(chǎn)品可接受的范圍大多數(shù)客戶認為品牌企業(yè)產(chǎn)品總價高出普2-3通%產(chǎn)可品以的接

受n太倉客戶目前還處于房地產(chǎn)非成熟階段對品牌開發(fā)商的認識不深刻n太倉區(qū)域內(nèi)沒有認可度十分高的標桿樓盤項目推廣途徑主要以人際傳播和密集型廣告通路組合為主n太倉客戶對房產(chǎn)開發(fā)商最注重的方面為產(chǎn)品質(zhì)量?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有53太倉公寓市場分析公寓客戶研究總結3以改善性居住需求為主的太倉公寓中高端客源三房為主力需求戶，型主力需求面1積00-140平米在追求戶型功能性的同時，適當?shù)乜刂泼娣e和總價為其重要考慮因素高層產(chǎn)品的市場接受度高，客戶對產(chǎn)品的細節(jié)關注度不高?2008易居中國|上海克而瑞信息技術有限公司版權所有54太倉公寓市場分析3市場總結?住宅市場1以30-160平方米3R為主，市場偏好主力為大戶型，同時對中小面積住宅需求增加?整體市場價格差別不大，4集00中0-在5000元/平方米，高品質(zhì)項目有較大價格浮動空間?新區(qū)市場在售項目后期供應7量0萬接平近方米，但從產(chǎn)品來看，目前可售和預推項目大多同質(zhì)化，高端項目缺?太倉當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展及居民收入水平來看，當前區(qū)域本地客源的置業(yè)需求多為二次，甚至多次置業(yè)。在太倉投資購房。部分高端項目，出現(xiàn)了臺灣、日韓客源。新城規(guī)劃將使宗地所處片區(qū)成為城市住宅開發(fā)重點區(qū)域片區(qū)居住氛圍趨好在各項配套逐步完善的基礎上將越發(fā)凸顯當前太倉高端產(chǎn)品面臨著市場空白期區(qū)域客源以太倉市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源為主目標客戶對產(chǎn)品的偏好為三房，面10積0-1段40在?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有55客戶定位分/太析倉客源導入模式4土地屬性變化影響結果新區(qū)便捷交通沿江高速交通屬性板塊輻射擴大交通導入型軌道交通11號線2011年通車供求屬性太倉市場供應熱點區(qū)域價格優(yōu)勢增強供應導入型配套導入型配套屬性人口屬性新區(qū)生活配套、環(huán)境逐步完善生活功能增強人口導入，外來常住人口增加城市化率不斷提高人口密度增加產(chǎn)業(yè)導入型新區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)屬性產(chǎn)業(yè)人士導入周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有56客戶定位分析4從以上4種不同的客戶導入，推導出客群的定位策略：太倉市區(qū)客源，太倉經(jīng)濟發(fā)達，本地客源的置業(yè)需求多為二次，甚至置業(yè)，主要考慮的是居住環(huán)境的進一步改善，長線投資，子女入學，便利等方面精準的區(qū)域客戶+擴大的客戶面太倉市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，太倉周邊地區(qū)外向型經(jīng)濟發(fā)達，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)強，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟實力強，同時太倉城市化率不斷提高，具備經(jīng)濟實邊區(qū)域客源大多打算在太倉購房置業(yè)，以作身份象征、子女入學、長資等擴大的區(qū)域客戶+近鄰太倉的上海周邊區(qū)域，以嘉定為主，價差投資是他們置業(yè)太倉的因素，同時包括工作、商務產(chǎn)生的居住、度假等因素。對本項目而言差導入性不明顯，近期上海客源導入量少外來導入的客源客源以太倉本地為主?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有57整體客戶基本特征描述4購買目的－－以居住為主客戶來源－－以太倉市區(qū)為主，周邊城鎮(zhèn)為補充私營業(yè)主外商高管別墅主力購買群體公寓主力購買群體高端客戶政府官員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員、本案客戶界定中端客戶外資企業(yè)高級藍領、企事業(yè)中高層公務員、政府官員、私營業(yè)主普通購買群體?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有58分類客戶消費偏好描述4項目公寓產(chǎn)品別墅產(chǎn)品主力有實力的購買年齡3段5-，50歲，目前工作或居住在太倉市區(qū)區(qū)，或者市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)25-40歲，目前工作或居住在太倉市區(qū)區(qū)，或者市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客戶群購買用途自用為主，首次置業(yè)占多數(shù)，部分改善型居住，對配套有較高的要求自用為主，改善目前的居住環(huán)境，基本為首次購買類產(chǎn)品，最求產(chǎn)品的品質(zhì)的身份的認同感經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員、工業(yè)企業(yè)高級藍領、公務員、政府官員、私,其營中業(yè)主主力的客源為外資企業(yè)/工職人員、外資合資企業(yè)管理人員經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、外企高層管理人員、政層官員、私營業(yè)主行業(yè)可能購房者愿承擔的總價70萬-150萬3房250萬-400萬主力戶型需求3房、4房及以上主力面積區(qū)間

100M2–140M2180M2—400M2對于配套要求看重，特別注重生活服務類的社區(qū)配套，完善的教育、醫(yī)療和交通配套也是必須的配套需求偏好文化、運動休閑高端配套，便捷的道路交通風格需求景觀需求要求風格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風格居多對于風格，特別是外立面的品質(zhì)感要求較高1、綠地2、水景1、水景2、綠地室內(nèi)：露臺、陽臺、凸窗等細部設計室外：高尚娛樂設施與完善的生活配套設施需求：總價控制，車位充足室內(nèi)：結構可調(diào)性較大室外：高尚的運動設施與園林景觀需求：安全且私密性附加需求?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有591區(qū)域可比項目分析2市場定位分析上海標桿項目分析產(chǎn)品機會尋找4產(chǎn)品機會點分析3?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有60區(qū)域可比項目分析1湖濱高爾夫花園項目物業(yè)

獨立別墅、聯(lián)體別墅、疊加別墅及高層、小高層建筑\景觀建筑:后現(xiàn)代風格景觀:現(xiàn)代風格產(chǎn)品特色

依托高爾夫球場概念打造的高.高檔層社建區(qū)筑

與

細

節(jié)

處

理,到位形成區(qū)域樓盤的高端形象周邊配套

豪華五星級會所14，000平方米，室內(nèi)國際標準恒溫游泳池、SPA香薰水療、大型室內(nèi)運動健身中心、豪…華“領宴袖會

廳俱樂部”?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有61區(qū)域可比項目分析1高層建筑材料：面磚、,局涂部料石

材低密度:面磚為主,局部石材景觀:綠化景觀相對周邊樓盤檔次較高．建筑/景觀處理高層公寓面積18段0-254平米疊加面積3：00平米，聯(lián)3排80平米左右車位：293個地下二層1：0.75面積車位配比：智能化:1.煤氣泄露報警系統(tǒng)2.緊急求助系統(tǒng)3.彩色可視對講系.全統(tǒng)方位安防系統(tǒng)4.引進家庭直飲水系統(tǒng)5.庭中央熱水系統(tǒng)。裝修/其他

6.現(xiàn)代化智能安保系“一統(tǒng)卡

通”.物業(yè):萬科物業(yè)顧.問建材:德國進口五金件；國際品“牌通

芬力”蘭電梯；中空玻璃；?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有62區(qū)域可比項目分析1獨棟別墅建筑產(chǎn)品1.獨棟外立面石材貼面，局部涂料，但遠看品質(zhì)感一般．2.入口處理過于

,停留在早期別墅水準?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有63區(qū)域可比項目分析1獨棟別墅建筑細節(jié)1.落水管處理粗糙。2.窗與強面處理細節(jié)體現(xiàn)不出，品質(zhì)感不強。門窗建材品質(zhì)感不強。?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有64區(qū)域可比項目分析1疊加/聯(lián)排別墅1.疊加聯(lián)排別墅產(chǎn)品品質(zhì)感比較強。2.疊加為電梯產(chǎn)品，配置相對高端。3.兩種物業(yè)的立面沒有體現(xiàn)差異?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有65區(qū)域可比項目分析高層建筑11.高層遠看比較有氣勢，且頂部細節(jié)處理較細。2.建筑底部六層外立面為石材貼面2-3層的大堂空間，酒店式裝修風格。?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有66區(qū)域可比項目分析景觀及細節(jié)處理11.景觀主入口與社區(qū)綠化處理整體感較強。2.景觀風格不明顯。缺乏性格。?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有67區(qū)域可比項目分析景觀及細節(jié)處理11.軟質(zhì)景觀處理較粗糙，不能與整體形象匹配．2.設施等處理欠考,比較粗糙.?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有68區(qū)域可比項目分析1人性化設施與標識1.兒童設施和老年設施處理較考究．2.人性化標識導視系統(tǒng)設置等比較完善．?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有69區(qū)域可比項目分析會所11.會所體量大1.4萬平米，現(xiàn)代風格建筑，外立面為石材，玻璃等建筑現(xiàn)代材料。2.功能為室內(nèi)國際標準恒溫游SPA香薰水療、大型室內(nèi)運動健身中心、豪華宴會廳等，在區(qū)頂級娛樂休閑場所。?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有70區(qū)域可比項目分析1公共空間處/物理管地下電梯廳疊加電梯大堂1.高層大堂挑2-3層，內(nèi)部裝修豪華，地面墻面均以石材貼面，頂部造型水晶吊燈。挑空空間作物業(yè)管理辦公和業(yè)主對外接待會客功能等。2.高層地下電梯廳設置較簡陋。3.疊加電梯廳設置較簡單。?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有71區(qū)域可比項目分析1湖濱高爾夫花園戶型分析戶型二戶型一建筑面積254平米

戶型：四房二廳三衛(wèi)戶型特色:1.空中花園．2.房型比起一般公寓在面寬都放,功大

能很

較多

齊全,舒適度較.強但相對缺少保姆用房.功能建筑面積199平米戶型：三房二廳兩衛(wèi)戶型特色:1.房型比起一般公寓在面寬都放,功大能很較多齊,全舒適度較強.?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有72區(qū)域可比項目分析湖濱高爾夫花園戶型分析1四層三層二層一層地下建筑面積380平米

戶型特色:1.帶有電梯，半地下空間。2.客廳空間利用率不高。二層，三層空間格局沒有具體分開。,功使

能用

不不

明便.確利用率不,高有很大提升空間。?2008易居中國|上海克而瑞信息技術有限公司版權所有73區(qū)域可比項目分析1湖濱高爾夫花戶園型分析地下室一層平面二層平面戶型：五房二廳四衛(wèi)戶型特色:1.地下空間利用較單,面調(diào)積

小,僅作為保姆用,沒房體現(xiàn)地下空間的價值．缺少娛樂等多.功能空間2.二層三房三衛(wèi)突出舒.適性.?2008

易居中國|上海克而瑞信息技術有限公司版權所有74區(qū)域可比項目分析1產(chǎn)品機會點A周邊項目名稱湖濱高爾夫花園?1.品質(zhì)建筑/景觀2.戶型特色+附加值?3.智能化/品牌物管4.會所設置可

產(chǎn)品不足低密度:獨棟外觀品質(zhì)感不強,入戶處理簡單,建筑細節(jié)粗糙,軟質(zhì)景觀處理不考究,聯(lián)排戶型利用率不高,缺乏特色,疊加電梯廳處理粗糙.比項目高層:地下大堂處理?戶型缺乏特色5.建材?2008易居中國|上海克而瑞信息技術有限公司版權所有75上海標桿項分目析2上海中環(huán)．凱旋宮項目物業(yè)多層、小高層、高層、疊加別墅建筑\景觀建筑:ARTDECO風格/景觀現(xiàn)代風格英。式自然園林、兩條天然河流并緊1鄰5萬平方米中央綠化Ve，dag屋頂花園產(chǎn)品特色一房：78-100平

米占23%二房141-151平

米占40%三房169-177平

米占36%四房205-230平米占1%周邊配套萬里家樂,福大華虎城,美頌巴黎,萬里農(nóng)貿(mào)市,肯場德

基,龍華中醫(yī)門診,同濟醫(yī)院童的夢藝術幼兒,晉園元高級中,晉學元附屬中學會所5000平米:室內(nèi)泳池、網(wǎng)球場、健身房、室外泳池?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有76上海標桿項分目析2采用Hasit的10cm巖棉外墻保溫系統(tǒng)木質(zhì)防火防盜門Sc、hueco戶外多功能鋁窗Al及ulux外窗金屬卷簾材料24小時熱水供應，中央分質(zhì)供水24系小統(tǒng)時；社區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng)，每戶獨立新風交換系統(tǒng)廚房:美時櫥柜；蒙特利麗家石臺面；帥康脫排、爐灶；德槽龍頭全裝修配置衛(wèi)生間:坐便器：科勒；臺盆：科勒；臺盆籠頭：貝朗；浴缸科勒；客廳:頂面：ICI多樂士乳膠;頂漆面線條：三達利石膏;門線

套條飾面：楓木木皮飾;五面金：瑞;高窗臺：天然大理石臥室:木門飾面：楓木木皮;門飾套面飾面：楓木木皮;五飾金面：瑞高;窗臺：天然大理石物業(yè)管理第一太平戴維斯智能化:家庭防盜報警系統(tǒng)無，線電子巡更，周界紅外線報警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，車庫管理IC系卡統(tǒng)門；禁系統(tǒng)，樓宇可視對講系統(tǒng)，家庭防盜報警無系線統(tǒng)電，子巡更，周界紅外線報警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)；智能化/設備設備:OTIS電梯（國產(chǎn)）?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有77上海標桿項分目析2上海仁恒家園項目物業(yè)多層、小高層、高層、疊加別墅建筑\景觀地中海風情的生活景致、人性化的風雨廊設計、大面積集中小組團綠化產(chǎn)品特色141-151平

米占73%200-210平

米占14%復式200-250占10%復式250-300占3%周邊配套學校：高橋鎮(zhèn)小學、外高橋保稅區(qū)實驗小學、高橋中學、醫(yī)院：市七醫(yī)院購物：永樂家電、家得利超市、農(nóng)工商超市銀行：中國工商銀行自身配套會:2所000平米室內(nèi)泳池、桌球館、閱覽室、健身房、室外泳池、桑拿房、餐等廳?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有78上海標桿項分目析2外部:1－2層局部使用花崗石，淺粉紅色面磚與局部紅色涂料飾帶相接合材料門窗:高級防盜門，高級鋁合金窗大堂:設有自動感應門；走廊：高級大理石；電梯廳：高級石廚房:高級配套組合櫥柜，三星臺面，不銹鋼水槽，華倫帝脫排油煙機、燃氣灶具、消毒柜，容積式熱水爐衛(wèi)生間:科勒品牌潔具，微晶石洗面臺并配有墻鏡，高儀龍頭浴霸全裝修配置客廳:高級實木地板、墻面高級乳膠漆；大金家庭變頻中央臥室:柚木面復合地板局部位置配高級固定櫥或柜、大金品凋物業(yè)管理仁恒物業(yè)管理有限公司智能化:門襟智能管理系統(tǒng)、可視樓宇對講室內(nèi)機和室內(nèi)緊急叫按鈕、燃氣報警器、停車庫管理系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)、電視統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)；每戶提供四對電話線入戶，數(shù)據(jù)信一個，小區(qū)設有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)智能化/設備設備:永大電梯（國產(chǎn)）?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有79產(chǎn)品機會點分析3項目名稱賣點提煉中環(huán)凱旋宮建材/公共部分營/物造

管/智能化Ｂ標桿項目借鑒可借鑒點相對于本項目的借鑒物管/智能化/建材/公共部分?1.品質(zhì)建筑?2.品牌物業(yè)及智能化3.建材項目名稱賣點提煉借鑒點仁恒家園建材/公共部分營/建造筑品質(zhì)建材?品質(zhì)建筑?1.品質(zhì)建筑/特色戶型/附加值?2.體現(xiàn)高端形象的配套設置3.品牌物管/智能A+B=本項目產(chǎn)品機會點4.建材?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有80項目綜合SWOT分析4項目的優(yōu)勢和機遇項目的開發(fā)挑戰(zhàn)l區(qū)域規(guī)劃發(fā)展利好，未來周邊配套逐漸完善，毗鄰高爾夫高端配套ll新區(qū)板塊市場供應量大，板塊市場關注度高交通條件優(yōu)越，不僅可以方便快捷地來往市l(wèi)項目緊臨高速公路，雖隔有綠化帶，但一定度影響項目的品質(zhì)區(qū)，到長三角的幾個主要城市也十分方便，有利于吸引市區(qū)和上海-客源借助周邊地利優(yōu)勢，結l目前項目整個區(qū)域位于開發(fā)進程，一定程度響了消費者的購買欲望l地塊內(nèi)有水帶，與高速公路有綠化，帶相隔端配套，市場機會，項目便于小區(qū)景觀環(huán)境打造有打造為大倉高檔住宅新桿的可能高爾夫湖濱花園提升了項目區(qū)域的整體居住ll宏觀政策對第二套房的限制，一定程度影響場對高端住宅的需求品質(zhì)，引導了太倉市場高端房地產(chǎn)的消費，市場存在潛在的高端住宅需求ll太倉市場高端住宅處于空白期l項目區(qū)域市場未來供應量大，市場直接競爭烈；太倉市近幾年經(jīng)濟增長迅速，人均收入增長明顯，形成一批具有相當購買能力的消費者l地塊70/90限制?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有81項目市場定位4集高檔居住、完善配套為一體的太倉東部CLD標桿住宅?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有82

全國區(qū)域標桿樓盤的分析

太倉區(qū)域標桿樓盤的分析城市北京上海廣州項目實現(xiàn)標桿的關鍵點市場反映★★★★項目實現(xiàn)標桿的立勢點共性點建外SOHO世茂濱江花園鳳凰城、星河灣華僑城概念創(chuàng)新海派+高貴高爾夫湖濱花園上海假日產(chǎn)品＋配套＋景觀★★★★品牌+大盤產(chǎn)品力強+社區(qū)景觀環(huán)境優(yōu)規(guī)模+高性價比+郊區(qū)大盤旅游與地產(chǎn)資源整合★★★★★★★★★君悅豪庭建筑產(chǎn)品+成熟生活配套深圳萬科系列桃源居精準定位+模式創(chuàng)新+品牌策略★★★★★★★★★清華學校模式樓盤適合條件風險評估操作性價值實現(xiàn)大規(guī)模資源取勢東海岸、桃源居小易總體價值較高，內(nèi)部價值不均衡海景/湖景/山景/公園/學校資源區(qū)域整合營銷模式概念創(chuàng)新強勢價格規(guī)模取勢品牌取勢華僑城區(qū)域多種資源新模式推廣資源較少大中大大小中難總體較高，價值均勻分布四季花城中等難中等高建外SOHO世茂濱江獨特資源難高鳳凰城、上海假日萬科系樓盤適合大盤易較低中等適合中等規(guī)模樓盤易?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有83模式本項目具備條件與模式具備條件擬和分析

太倉房地產(chǎn)營銷模式不成熟可行度取勢價值點分析

取勢高度提升營銷模式★★★概念創(chuàng)新資源取勢

新概念在太倉樓盤定位中不突出★★★★★★★★

創(chuàng)新概念，聚焦太倉市場注意力

后期取勢重點社區(qū)配套

社區(qū)高端商務休閑運動配套

社區(qū)內(nèi)部景觀配套品牌取勢區(qū)域整合

景瑞品牌模式延伸★★★★★

景瑞優(yōu)勢發(fā)揮

區(qū)域界定

區(qū)域具備資源多

實現(xiàn)時間長，難度高強勢價格規(guī)模取勢

資源與強勢價格存在矛盾——

客戶面窄，與項目規(guī)模矛盾

對利潤實現(xiàn)有貶損性

規(guī)模取勢與項目利潤目標存在矛盾★

★太倉東部CLD標桿住宅支撐一支撐二支撐三水主題景觀獨創(chuàng)性產(chǎn)品力藝術文化特色會所資源取勢產(chǎn)品創(chuàng)新、概念創(chuàng)新資源取勢?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有84項目賣點提煉4城市東擴的重點區(qū)域外部地段產(chǎn)品太倉房地產(chǎn)市場熱點/區(qū)未域來太倉中央居住區(qū)域成熟生活及商業(yè)配套，交通便捷規(guī)模樓盤效/應景瑞地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)保證項目核心價值體系戶型設計多元化、優(yōu)質(zhì)戶型結構公寓戶型100％得房率、四重院特色戶型風格別墅，合院別墅內(nèi)部社區(qū)情景水岸，地中海風情建筑綠化景觀，坡地綠化景觀營造景觀配套地中海風情商業(yè)街，/音繪樂畫藝術會所稀有情景水岸項目核心價值純正地中海人文生活?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有85項目產(chǎn)品概念4地中海風情水岸別墅社區(qū)?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有86項目案名建議4景瑞·羅納河谷景瑞·灣畔千米鉆石水岸線，純正地中海人文小鎮(zhèn)品味生活古典建筑藝術文化普羅旺斯之于法國，正如香格里拉之于中國普羅旺斯就像一場浪漫的饗宴，每一個角落都是風景醇。正法老國歐洲建筑風格人說，巴黎或許代表了塵世的極樂，而普羅旺斯，是天堂。在法國南部蔚藍大海岸“快區(qū)活的王

國”——普羅旺斯，那天才藝術家公元前123年起，羅馬人最先進入法蘭西地區(qū)，善于農(nóng)田普羅旺斯艷麗的陽光和湛藍的海濱，制造出令無數(shù)藝術天才傾水利、建筑屯墾的羅馬人留下許多獨特風格的遺跡，羅馬線和色彩畢。加索大半生的時間都待在格拉斯的南部海濱，與普羅里風景殊勝，色彩變化極為豐富，到處是葡萄園、橄欖林、人在普羅旺斯定居，阿爾、亞維農(nóng)、尼姆都是深受羅馬文斯結下了半個世紀的不解之緣，創(chuàng)作了豐富的油畫、雕塑、版明影響的重要城鎮(zhèn)，有許多保存完好的珍品古跡，包括完花田和清泉，夜鶯和玄禽在歌唱，安人逸們過、著空靈、嫻靜、浪漫的生…活羅納河谷地區(qū)是普羅旺斯北部的器，并開啟了他布滿歡“地樂中的海

時”期；凡高讓阿爾城的向日葵成整的古城池、競技場、圓拱門、噴泉，或是頹圮的為石世柱界、上最昂貴的花，在阿爾和圣雷米的日子，凡高仿佛是把濱河沿岸區(qū)域，陽光充沛，氣候宜人，成為皇親貴族、富賈失散的馬賽克壁飾，另一個特色是中世紀的修道院在，畫大布理上燃燒，創(chuàng)作4了00近幅作品和大量素描，其中最為光彩奪目名流的時髦定居、度假圣地，他們以各種理由逃離現(xiàn)實，聚石砌成的方形修道院有一種獨特之美。觸古目典皆建是的的《向日葵》成為曠世杰作；而普羅旺斯更成“就現(xiàn)了代一繪代畫

之

父”印象派創(chuàng)立塞者尚，“用色彩造”型是塞尚對世界美術史作出的最受推集到那里享受暖和的陽光、空氣與健…康的生活筑和滲透著古意的優(yōu)雅，生為活世人留住了地道的老歐洲崇的貢獻，而這些濃烈的色彩正來自于普莫羅內(nèi)旺、斯馬；蒂斯、夏卡爾人均在普羅旺斯展開了藝術生命的重要階段。風貌。?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有87宏觀環(huán)境分析Part01/定位背景市場支撐土地屬性分析客源通路生成目標市場分析Part02/市場定位客源導入可行性分析產(chǎn)品屬性客源定位產(chǎn)品機會尋找項目市場定位產(chǎn)品支撐生成Part03/發(fā)展建議產(chǎn)品選型分析價格定位產(chǎn)品建議?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有88項目產(chǎn)品選型分析?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有89產(chǎn)品選型可能的產(chǎn)品組合獨棟別墅合院?項目容積1率.6開發(fā)商景瑞地產(chǎn)?區(qū)域獨棟項目稀.但缺政策不允.許?疊加別墅市場接受度高地塊位置土地面積建筑面積容積率太倉項目雙拼別墅22.9萬平米36.64萬㎡?花園洋房市場空,但白沒經(jīng)過客戶論,

證相對有風.險聯(lián)排別墅疊加別墅花園洋房高層?雙拼不易營造項目最高檔產(chǎn)品類型?合院能夠營造獨棟別墅效果。?聯(lián)排屬于別墅類物.項業(yè)目高端產(chǎn)品綜合容積率1.6建筑高度80米限定政策70/90(可能性)商業(yè)配套其中花園洋房和疊加別墅在物業(yè)形態(tài)和容積率上,因都此比通較過接價近值和開發(fā)風險論證和取舍?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有90產(chǎn)品選型花園洋房與疊加價值差論證以同一項目中有花園洋房和疊加物業(yè)項目作為價格參考上海金地格林世界花園洋房

單價13000-15000/平米7%的物業(yè)單價差疊加別墅

單價14000-16000/平米預測明年本項目開盤時期價格如下公寓：6900元/平方米疊加別墅8：000元/平米洋房:8000元/平方米*(1-0.07)=7760元/平米?2008易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有91產(chǎn)品選型花園洋房與疊加產(chǎn)品的價值論證假設物業(yè)類

占地面積型?建筑面積容積率總投資成本稅前利潤25021926031.116046.110.40%9.78%高層疊加合計7.6415.2622.922.913.736.63項目凈利0.91.6投資收益率(前）銷售利潤率(稅前）√假設物業(yè)類

占地面積

建筑面積型容積率總投資成本稅前利潤24968421248.811456.18.51%項目凈利高層6.8716.0322.920.616.036.63投資收益率(前）銷售利潤率(稅前）花園洋房合計1.01.68.14%疊加別墅

8000元/平米花園洋房7760元/平米整體利潤高整體利潤低√X高層6900元/平米?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有92產(chǎn)品選型花園洋房與疊加開發(fā)風險物業(yè)市場條件?客戶認可度容積率未來發(fā)展綜合評選花園洋房市場沒有此類物業(yè),空缺,存在通過市場初步調(diào)查,客戶初步認同例似多層公寓1需要進行引導,存風險風險疊加市場認可度較高物業(yè)認同列入別墅范0.9未來上市量非常小圍疊加別墅√花園洋房

X?2008

易居中國|上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有93產(chǎn)品選型高層+疊+聯(lián)+合物業(yè)高層疊加聯(lián)排占地8.059.