《強(qiáng)化管控落地 助力完美交付》-江蘇區(qū)域“精裝八條”管控措施分享

江蘇區(qū)域工程管理部

2018年8月內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│1完美交樓的思考98個(gè)項(xiàng)目

土建93個(gè)標(biāo)段

年底超110個(gè)標(biāo)段

目前裝修標(biāo)段

45個(gè)

交付550萬方2018管理品質(zhì)年

工程質(zhì)量精裝修質(zhì)量客戶關(guān)注點(diǎn)和體驗(yàn)感內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│2部門總助：李海超專項(xiàng)檢查、精裝

督辦組

組長：夏力一、區(qū)域精裝綜合組組織架構(gòu)及職責(zé)

區(qū)域工程管理部總經(jīng)理：陳文鋒

綜合二組組長：王賢登組員：魏中亞工地開放日組組長：胡圣濤副總經(jīng)理兼總工：沈宏亮

綜合一組組長：趙昌飛組員：王華燕馬鞍山城市公司鎮(zhèn)江城市公司南京城市公司寧南城市公司常州城市公司揚(yáng)州城市公司滁州城市公司內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│3分類具體事項(xiàng)城市公司項(xiàng)目管理部區(qū)域工程管理部區(qū)域抽檢比例展示區(qū)/貨量區(qū)精裝修管控工作展示區(qū)主體評分組織評分、資料留存區(qū)域初驗(yàn)出示，后評估中體現(xiàn)/展示區(qū)實(shí)測實(shí)量組織評分、資料留存區(qū)域初驗(yàn)出示，后評估中體現(xiàn)/展示區(qū)燈光檢測組織評分、資料留存區(qū)域初驗(yàn)出示，后評估中體現(xiàn)/圖紙會(huì)審參加要求策劃中體現(xiàn)15%裝修方案審核BIP流程BIP流程/交底、培訓(xùn)、宣貫負(fù)責(zé)組織交底、培訓(xùn)、宣貫，3日內(nèi)提交資料選擇性參加20%整層樣板驗(yàn)收負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收選擇性參加50%場地移交（土建、四大件）負(fù)責(zé)組織移交工作，明確移交標(biāo)準(zhǔn)選擇性參加20%材料驗(yàn)收檢查、收集、整理、存檔/20%職責(zé)下放明確各級管控的職責(zé)劃分和責(zé)任主體，提高管理效率，強(qiáng)化

城市公司管控，加快城市公司做實(shí)做強(qiáng)一、區(qū)域精裝綜合組組織架構(gòu)及職責(zé)內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│4?區(qū)域根據(jù)具體的施工工藝編制相應(yīng)的課件；?按照培訓(xùn)計(jì)劃組織針對性的培訓(xùn)。?新項(xiàng)目開工前，將集團(tuán)、區(qū)域的精裝八條管控文件組織進(jìn)行宣貫培訓(xùn)?組織區(qū)域所有工程人員每個(gè)月進(jìn)行裝修培訓(xùn)并考核。及時(shí)、有效的培訓(xùn)活動(dòng)課

件線上培訓(xùn)、線上考核

學(xué)

習(xí)線上考核二、人員梯隊(duì)建設(shè)

培訓(xùn)宣貫

不合格2018年重點(diǎn)加強(qiáng)線上培訓(xùn)考核工作

人人是老師，人人懂精裝修，人人會(huì)管精裝修對標(biāo)集團(tuán)對標(biāo)行業(yè)·碧桂園

鳳凰城地塊七三標(biāo)段

三、標(biāo)桿引領(lǐng)

精準(zhǔn)對標(biāo)◆區(qū)域要求每個(gè)城市公司至少選出一個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)打造區(qū)域標(biāo)桿，沖刺集團(tuán)標(biāo)桿！◆工藝工法推行，管理經(jīng)驗(yàn)積累◆區(qū)域內(nèi)交流、培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，整體提升各批四大件移交展示區(qū)驗(yàn)收樣板層驗(yàn)收首批次場地移交

過程巡查

工地開放日

（驗(yàn)收、開放）

首批四大件移交

專項(xiàng)檢查整改復(fù)查模擬驗(yàn)收及整改

聯(lián)合驗(yàn)收

交底培訓(xùn)

貨量精裝策劃工地開放策劃全過程管控

（營銷、工程）精裝修制度平臺(tái)進(jìn)一步完善細(xì)化，為精細(xì)化管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)精裝修管控流程1圖紙會(huì)審（初次深化）

四新體系穿插

展示區(qū)評分變更

展示區(qū)管控展示區(qū)策劃

標(biāo)桿評優(yōu)預(yù)交樓機(jī)制

業(yè)主收樓

問題閉合

圖紙會(huì)審

各批次

整改復(fù)查

重點(diǎn)工序檢查（二次深化）

場地移交

（建立全過程檔案）

精細(xì)化督查

集中+定尺加工“精裝八條”

管控措施培訓(xùn)宣貫2提醒施工注意亊項(xiàng)

針對性強(qiáng)、實(shí)用性高、時(shí)效性好要求城市公司對所管轄項(xiàng)目進(jìn)行二次轉(zhuǎn)化，區(qū)域結(jié)合日常巡查，對所

有項(xiàng)目培訓(xùn)落地情況進(jìn)行抽查。

解讀質(zhì)量管控制度

宣貫最新管控動(dòng)作

分享亮點(diǎn)施工工藝知鳥E-learning

線下培訓(xùn)

及時(shí)組織對集團(tuán)發(fā)布的精裝“八條”進(jìn)行培訓(xùn)宣貫，讓每位工程管理人員銘記于心，并嚴(yán)格執(zhí)行落地?！熬b八條”

管控措施3土建移交工作面

交樓樣板層假冒偽劣材料重點(diǎn)工藝控制模擬驗(yàn)收成品保護(hù)

圖紙深化集中+定尺加工精裝六條精裝八條過程管控標(biāo)準(zhǔn)升級圖紙深化

結(jié)構(gòu)深化

水電深化

墻地磚深化

工藝深化新增過程管控動(dòng)作

集中+定尺加工

量化加工清單

裝修工作量化

固化加工人員

加工質(zhì)量可視可控通過不斷完善全過程管控要求，全面推行精裝修精細(xì)化管理“精裝八條”

管控措施區(qū)域要求“精裝八條”

管控措施考核管控要點(diǎn)1.貨量施工前必須上報(bào)瓷磚排版圖，未通過區(qū)域?qū)徍隧?xiàng)目不予進(jìn)行整層樣板驗(yàn)收；2.貨量施工前必須設(shè)置集中加工區(qū)及貨品倉庫，未設(shè)置項(xiàng)目不得進(jìn)行貨量施工；3.區(qū)域、城市公司全過程對以上兩項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。墻地磚排版圖水電點(diǎn)位定位全體尺寸復(fù)核

加工區(qū)設(shè)置

材料倉庫加工成品堆放圖紙深化集中

+定尺加工

4

圖紙深化、集中+定尺加工

精裝修策劃圖紙深化：根據(jù)集團(tuán)圖紙深化指引完成相關(guān)內(nèi)容深化，并將深化內(nèi)容上報(bào)區(qū)域，通過審核后實(shí)施；集中+定尺加工：設(shè)置與項(xiàng)目體量匹配的集中加工區(qū)，根據(jù)排版及復(fù)核尺寸進(jìn)行加工，成品運(yùn)至施工現(xiàn)場，現(xiàn)場不得進(jìn)行大面積切割。重點(diǎn)檢查內(nèi)容：1).依據(jù)指引要求進(jìn)行圖紙深化；2).現(xiàn)場必須按圖紙深化要求施工；3).沒有按時(shí)進(jìn)行圖紙深化、現(xiàn)場未按照深化圖紙施工的項(xiàng)目，處罰項(xiàng)目10000元；4）墻地磚加工必須設(shè)立集中加工區(qū)、分類堆放,做到集中加工、定尺加工、集中配送；鞋柜、櫥柜等具備集中組裝的家具，必須設(shè)立集中組裝點(diǎn)加工?！熬b八條”

管控措施4圖紙深化、集中+定尺加工

常見的問題

小條磚、不通縫鋪貼

水電點(diǎn)位跨磚縫、沖突

門垛缺失門套線不完整

浴室柜臺(tái)面與門套沖突

標(biāo)高不準(zhǔn)確

細(xì)部問題未提前考慮通過圖紙深化、

集中+定尺加工提前規(guī)避江蘇區(qū)域材料集中加工區(qū)管理辦法（2018試行版）裝修單位進(jìn)場設(shè)置

未完成驗(yàn)收未通過

驗(yàn)收通過

評審?fù)ㄟ^

不得展開貨量區(qū)

大范圍精裝修施工

按照樣板對工班落實(shí)

三級交底，按照樣板

及策劃報(bào)告擬定的節(jié)點(diǎn)

有序展開施工，并

加強(qiáng)過程管控“精裝八條”

管控措施5

交樓樣板層

---樣板先行

為保證集團(tuán)精裝修交樓戰(zhàn)略的實(shí)施，更好地把控貨量精裝修工程質(zhì)量，達(dá)到集團(tuán)要求的完美交樓狀態(tài)，同時(shí)也為提升一線管理人員素質(zhì)，指導(dǎo)施工班組現(xiàn)場交底、學(xué)習(xí)，要求各項(xiàng)目加強(qiáng)對裝修工程質(zhì)量的管控，要求各項(xiàng)目落實(shí)“樣板先行”制度，未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍裝修施工。

交樓樣板

工法樣板

材料樣板場地移交樣板

成品保護(hù)樣板

整層施工樣板精裝修策劃會(huì)

施工組織方案“精裝八條”

管控措施場地移交樣板

工法樣板

交樓樣板層

施工樣板材料工具樣板成品保護(hù)樣板六大樣板?明確移交標(biāo)準(zhǔn)，組織有序移交，三方會(huì)簽，奠定良好基礎(chǔ)；?統(tǒng)一精裝修做法，控制工序錯(cuò)漏隱患，真正指導(dǎo)貨量施工；?通過交樓樣板層暴露所有問題，提早發(fā)現(xiàn)，提早解決；?檢驗(yàn)精裝修施工班組施工的作業(yè)水平；?把好材料質(zhì)量關(guān)，通過工具的應(yīng)用提升觀感；?提高意識，減少成品的損壞和返工。

重點(diǎn)檢查項(xiàng)內(nèi)容：精裝交樓樣板層要求所有精裝單位的每個(gè)班組必須按每棟（一個(gè)單元、包括公共部位）做整層施工樣板，經(jīng)區(qū)域工程管理部驗(yàn)收合格后，才能開始大面施工；無施工樣板層的，勒令停工，處罰項(xiàng)目5000

元，情況嚴(yán)重的，區(qū)域月檢會(huì)通報(bào)批評。5交樓樣板層區(qū)域組織督辦城市公司督辦

項(xiàng)目整改整改不合格區(qū)域組織督辦城市公司督辦

項(xiàng)目

落實(shí)

整改

合格

區(qū)域由督辦轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織督辦檢查情況通報(bào)明確整改內(nèi)容、計(jì)劃及移交要求完善整改內(nèi)容及移交時(shí)間明確整改計(jì)劃、方案和責(zé)任人負(fù)責(zé)落實(shí)現(xiàn)場整改按整改計(jì)劃落實(shí)人、料、機(jī)，及時(shí)反饋整改進(jìn)度，達(dá)到整改目標(biāo)

總結(jié)區(qū)域由督辦轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織督辦6土建移交工作面（強(qiáng)督辦、重落實(shí)）“精裝八條”

管控措施

6.1場地移交流程

明確移交標(biāo)準(zhǔn)，移交樣板先行

編制移交計(jì)劃,成立驗(yàn)收小組

逐戶排查形成問題排查記錄表（一戶一表、問題統(tǒng)計(jì)表、實(shí)測匯總表）

落實(shí)整改，形成相關(guān)移交記錄“精裝八條”

管控措施6土建移交工作面

6.2場地移交要求?以標(biāo)段為單位首次工作面移交由區(qū)域組織實(shí)施，通過后申請集團(tuán)復(fù)驗(yàn)；?后續(xù)工作面移交由城市公司組織，

按照集團(tuán)、區(qū)域要求統(tǒng)一進(jìn)行場地移交；?區(qū)域?qū)Τ鞘泄竟ぷ髅嬉平还ぷ鬟M(jìn)行抽查、考核，集團(tuán)將全過程進(jìn)行隨機(jī)抽查。

有序移交，三方會(huì)簽，督辦整改土建施工界面土建施工界面現(xiàn)代家居界面總包組織管理分批次移交（每批次洋房不少于5層，別墅不少于

40戶），重點(diǎn)檢查外窗淋水、衛(wèi)生間沉箱試水、

給水管試水試壓、各項(xiàng)控制線“精裝八條”

管控措施

6.4重點(diǎn)檢查項(xiàng)內(nèi)容：（以戶為單位，≥3戶不合格）1）、土建移交工作面記錄表：沒有書面簽名移交手續(xù)的，處罰項(xiàng)目10000元，勒令停工，情況嚴(yán)重，集團(tuán)通報(bào)批評。2）、實(shí)測實(shí)量交接驗(yàn)收：數(shù)據(jù)真實(shí)、無弄虛作假。（觸碰須停工整改，真實(shí)實(shí)測數(shù)據(jù)上墻后方可復(fù)工）3）、移交后出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題：完成移交后，出現(xiàn)大面積砂漿強(qiáng)度不足、空鼓、開裂、滲漏等重

大質(zhì)量隱患。

落實(shí)土建工作面移交各項(xiàng)管控要求6

土建移交工作面

正式移交，定人定責(zé)1、避免人把握標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一

性，原則上驗(yàn)收參與人不能隨意更換；

2、問題整改必須整改樣板先行，對工班專業(yè)交底培訓(xùn)；

3、

結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，提前預(yù)判整改工作量，確保整改節(jié)點(diǎn)閉合。6.3案例：江蘇寶應(yīng)項(xiàng)目一標(biāo)段場地移交亮點(diǎn)如下：1、排查出的問題，“一戶一表”記錄與現(xiàn)場同時(shí)標(biāo)識，

一

一對應(yīng)；2、區(qū)域復(fù)核、驗(yàn)收、確認(rèn)，符合要求，報(bào)中心復(fù)檢；3、中心復(fù)查，資料齊全、真實(shí)；4、“一戶一表”問題記錄與現(xiàn)場存在問題相符，整改

符合要求?！熬b八條”

管控措施7專項(xiàng)行動(dòng)蓄水、淋水試驗(yàn)外墻觀感重點(diǎn)工藝控制專項(xiàng)行動(dòng)檢查城市公司項(xiàng)目管理部月度常態(tài)化全查，但

不限于以上9項(xiàng)，全查結(jié)果上報(bào)區(qū)域，區(qū)

域抽查第四季度：模擬驗(yàn)收2016年工程質(zhì)

量專項(xiàng)行動(dòng)

2017年工程質(zhì)

量專項(xiàng)行動(dòng)2018年工程質(zhì)

量專項(xiàng)行動(dòng)

假冒偽劣材料第一季度：第二季度：

同層排水第三季度：

木地板第四季度：

成品保護(hù)

第一季度：墻地磚鋪貼及勾縫質(zhì)量

第二季度：場地移交

第三季度：假冒偽劣材料

第四季度：乳膠漆墻面觀感

第一季度：機(jī)電工程

第二季度：假冒偽劣材料

第三季度：集中加工一季度?

圖紙深化類?

機(jī)電點(diǎn)位類三季度????成品保護(hù)屋面防水部位地下室外墻板開裂瓷磚集中加工檢查?

衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)?

同層排水施工?

假冒偽劣材料檢查????墻面開裂，墻磚空鼓地下室滲漏專項(xiàng)檢查室內(nèi)陰陽角模擬驗(yàn)收專項(xiàng)檢查每月月度總結(jié)會(huì)對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行通報(bào)處罰二季度四季度7專項(xiàng)行動(dòng)

區(qū)域月度抽查過程中，對區(qū)域工程質(zhì)量薄弱項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)專項(xiàng)檢查“精裝八條”

管控措施?

對整改不力且造成不良后果的，

勒令限期整改的同時(shí)，對項(xiàng)目部

進(jìn)行相應(yīng)的處罰。

成品與半成品保護(hù)

不按合同約定進(jìn)行成品保護(hù)導(dǎo)致破損嚴(yán)重的，如：木地板、櫥柜、潔具、門等。

（以戶為單位，≥3戶不合格）成型效果較好多次周轉(zhuǎn)

“精裝八條”

管控措施

專項(xiàng)行動(dòng)---成品保護(hù)7

?

事前控制：負(fù)責(zé)對各在建項(xiàng)目進(jìn)

行培訓(xùn)和宣貫。

?

事中控制：對各項(xiàng)目樣板間、場

地交接及貨量施工中，成品保護(hù)

不到位的進(jìn)行指正，并下發(fā)整改

聯(lián)系單督促整改。處罰措施：1）、施工單位有假冒偽劣材料或偷工減料行為的，材料退場，罰款，月檢會(huì)通報(bào)批評，列入黑名單；2）、對于項(xiàng)目責(zé)任人通報(bào)批評、降級、降職、降薪?！熬b八條”

管控措施區(qū)域?qū)⒏鶕?jù)上報(bào)結(jié)果進(jìn)行抽查。

好質(zhì)量

始于源頭把控

過程精品7

專項(xiàng)行動(dòng)---假冒偽劣材料

材料管理要求

材料樣品

經(jīng)設(shè)計(jì)部門確認(rèn)并封樣

材料報(bào)驗(yàn)制度

有完整材料臺(tái)帳

城市公司每月對項(xiàng)目標(biāo)段甲指材、甲供材品牌、規(guī)格、型號、數(shù)量進(jìn)行全面摸排檢查并將結(jié)果上報(bào)，門檻石擋水石機(jī)

電濕鋪貼瓷磚開孔開裂兩

防墻地磚勾縫滲漏集實(shí)行片區(qū)責(zé)制建立項(xiàng)目精裝修檔案對巡查及整改全面把控團(tuán)域“精裝八條”

管控措施7

專項(xiàng)行動(dòng)---重點(diǎn)工藝控制

給水

地暖

水

路

排水

新風(fēng)

空調(diào)

智能化

等電位區(qū)

以集團(tuán)重點(diǎn)工藝為基準(zhǔn)拓展重點(diǎn)工藝項(xiàng)形成常態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)

門檻石、擋水石：未采用濕鋪貼、門檻石填充不密實(shí)、有滲水；

給水管帶壓施工：給水管未帶壓施工處罰施工單位20000元；

瓷磚開孔：

瓷磚未采用專用開孔器開孔；

墻地磚勾縫

：未采用專用填縫劑。

（以戶為單位，≥3戶不合格）項(xiàng)目申請模擬驗(yàn)收前15天城市公司自評自評通過整改區(qū)域模擬驗(yàn)

收

審核通過區(qū)域職能部門審核模擬驗(yàn)收前5天

發(fā)自評及整改

結(jié)果

整改審核不通過處罰自評通過自評不通

過

整改

處罰整改不通

過無城市公司自評，不予發(fā)起模擬驗(yàn)收“精裝八條”

管控措施8模擬驗(yàn)收---城市公司自評

模擬驗(yàn)收與整改流程圖驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)及處罰措施：

城市公司按照《交樓區(qū)模擬驗(yàn)收管理辦法（2018版）》在模擬驗(yàn)收前15天對所管轄項(xiàng)目交樓區(qū)進(jìn)行自評，評分達(dá)到85分及以上為符合交樓標(biāo)準(zhǔn)，并將評分材料發(fā)區(qū)域工程管理部備案，城市公司對自評分負(fù)責(zé)。未按節(jié)點(diǎn)發(fā)自評結(jié)果的對城市公司項(xiàng)目管理部總監(jiān)進(jìn)行口頭警告；自評分弄虛作假的對城市公司項(xiàng)目管理部總監(jiān)、項(xiàng)目總各處罰貳仟元。！責(zé)任主體把控能力交樓機(jī)制

物

業(yè)

城市公司區(qū)域工程管理部1.

門衛(wèi)崗?fù)げ荒軡M足移交使用；2.

瀝青道路、道路劃線無聯(lián)合驗(yàn)收前具體澆筑時(shí)間；3.

路燈監(jiān)控預(yù)埋未結(jié)束；4.

園建