青島嶗山區(qū)市場(chǎng)調(diào)查

青島嶗山區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告后市分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)地理交通

地理位置：嶗山區(qū)位于青島市東南部，總面積389.34平方公里（市內(nèi)四區(qū)總面積的2.26倍），海岸線長(zhǎng)103.7公里。交通便利：海爾路、青銀高速、松嶺路、深圳路、濱海大道等干線是進(jìn)出青島的主要通道，區(qū)域交通網(wǎng)完善，路況較好。資源狀況： 區(qū)內(nèi)以山地和丘陵為主，擁有高科技工業(yè)園、海爾路商務(wù)區(qū)、濱海高教區(qū)、石老人國(guó)家旅游度假區(qū)和嶗山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)青銀高速海爾路松嶺路濱海大道人口----人口分布情況嶗山區(qū)轄中韓、沙子口、北宅、王哥莊4個(gè)街道辦事處。

人口密度低：嶗山區(qū)全區(qū)戶籍人口23.09萬(wàn)人，平均593人/平方公里，與青島市區(qū)2500人/平方公里相比人口密度較低。主要緣由是嶗山區(qū)面積大、山地丘陵多。中韓街道辦是嶗山區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心：緊鄰市南市北區(qū)，旅游資源豐富，區(qū)域居住成熟度高，配套齊全，交通便利，人口數(shù)量最多,人口密度最大。其它區(qū)域地形山地和丘陵較多，主要為本地農(nóng)村人口居住，移動(dòng)性差，人口密度小。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源《青島嶗山06年年鑒》）人口----統(tǒng)計(jì)分析年份戶籍人口誕生率死亡率自然增長(zhǎng)率2005年21.46萬(wàn)9.39‰6.41‰2.98‰2006年21.98萬(wàn)9.43‰5.74‰3.69‰2007年22.39萬(wàn)11.30‰6.18‰5.12‰2008年23.09萬(wàn)10.24‰5.87‰4.37‰嶗山區(qū)人口自然增長(zhǎng)率為4.37‰，遠(yuǎn)高于市內(nèi)四區(qū)平均0.19‰的增長(zhǎng)率；嶗山區(qū)實(shí)際戶籍人口年增長(zhǎng)為18.6‰，遠(yuǎn)高于同年的人口自然增長(zhǎng)率，推斷嶗山區(qū)同青島其他區(qū)域一樣，外來(lái)人口入住成為人口增長(zhǎng)的主要緣由；與房地產(chǎn)銷量大增比較，嶗山戶籍人口增長(zhǎng)緩慢，推斷為本市改善性及投資性住宅偏多。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源于嶗山區(qū)統(tǒng)計(jì)局）經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

----三大產(chǎn)業(yè)進(jìn)展全區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)初步測(cè)算，2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）262.90億元，同比增長(zhǎng)7.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值4.33億元，下降14.3%；其次產(chǎn)業(yè)完成增加值152.34億元，增長(zhǎng)6.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值106.23億元，增長(zhǎng)10.0%。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)所占比重呈現(xiàn)出“二降一升”的特點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，其次產(chǎn)業(yè)下降1.77個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)提升1.97個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系由上年的1.85:59.72:38.43調(diào)整為1.65:57.95:40.40。嶗山區(qū)整體經(jīng)濟(jì)位居市內(nèi)七區(qū)第四名，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式需進(jìn)一步轉(zhuǎn)變；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性沖突較為突出；服務(wù)業(yè)進(jìn)展動(dòng)力不足；企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力有待提升；經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展進(jìn)程中還存在著一些制約因素。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源于嶗山區(qū)統(tǒng)計(jì)局）經(jīng)濟(jì)進(jìn)展----工業(yè)和特色經(jīng)濟(jì)情況08年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值140.44億元，增長(zhǎng)6.7%，市內(nèi)七區(qū)只落后于城陽(yáng)與黃島區(qū)，工業(yè)仍然保持較快進(jìn)展。旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)：嶗山旅游文化節(jié)、北宅櫻桃節(jié)、青島國(guó)際啤酒節(jié)，08年接待海內(nèi)外游客620萬(wàn)人次，增長(zhǎng)7%。全年實(shí)現(xiàn)旅游收入28.67億元，增長(zhǎng)12.0%。會(huì)展經(jīng)濟(jì)：全年青島國(guó)際會(huì)展中心共舉辦展會(huì)活動(dòng)76個(gè)、累計(jì)使用展覽面積81萬(wàn)平方米、接待國(guó)內(nèi)外來(lái)賓196萬(wàn)人次，同比分別增長(zhǎng)7%、6.6%、12%。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源于嶗山區(qū)統(tǒng)計(jì)局）經(jīng)濟(jì)進(jìn)展----居民消費(fèi)情況

2008年城市居民人均可支配收入22545元，增長(zhǎng)14.0%；人均消費(fèi)支出13595元，增長(zhǎng)7.8%；城市恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）39.2%。農(nóng)夫人均純收入9853元,增長(zhǎng)13.6%；人均生活消費(fèi)支出7513元，增長(zhǎng)8.0%，農(nóng)村恩格爾系數(shù)38.1%。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源于嶗山區(qū)統(tǒng)計(jì)局）經(jīng)濟(jì)進(jìn)展小結(jié)在青島市東部宏觀進(jìn)展方向的指導(dǎo)下，嶗山區(qū)全力向新型經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)確立為嶗山區(qū)將來(lái)進(jìn)展的三個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級(jí)，將為嶗山經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶來(lái)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變，供應(yīng)新的機(jī)遇。嶗山區(qū)概況規(guī)劃建設(shè)青島市07年確立了“依托主城、組團(tuán)布局、擁灣進(jìn)展、軸向輻射”的進(jìn)展戰(zhàn)略，著力構(gòu)建“一主三輔多組團(tuán)”的城市框架，將嶗山的功能定位為旅游度假區(qū)、城市輔中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化基地，重點(diǎn)進(jìn)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。嶗山區(qū)概況規(guī)劃建設(shè)----商業(yè)配套建設(shè)

嶗山區(qū)建區(qū)15年來(lái)，商業(yè)設(shè)施落后、群眾生活不便利的問(wèn)題十分突出，加快商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，就成為了區(qū)委、區(qū)政府始終關(guān)注的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)多年的努力，2009年，總面積8.5萬(wàn)平方米的麗達(dá)購(gòu)物中心、樂(lè)天瑪特超市等3家大型商業(yè)設(shè)施投入運(yùn)營(yíng)，全區(qū)新建成商務(wù)樓宇7個(gè)，商務(wù)樓宇總面積達(dá)116萬(wàn)平方米，入駐企業(yè)近千家，商貿(mào)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展取得了重要突破。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，目前永新國(guó)際廣場(chǎng)、利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)、金嶺尚街、大拇指商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目等一批商貿(mào)項(xiàng)目正在抓緊建設(shè)，嶗山將逐步形成海爾路南端、中心軸線廣場(chǎng)、遼陽(yáng)東路“三大商圈”，總商業(yè)面積將達(dá)100萬(wàn)平方米。這里格外要提到的是，近期我們新簽約了總投資達(dá)78億元的21個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，其中商貿(mào)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目投資額達(dá)到48億元，友利世紀(jì)擔(dān)保公司、華誠(chéng)保利影院等多個(gè)項(xiàng)目填補(bǔ)了區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目空白，將進(jìn)一步凸顯嶗山的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展活力和城市魅力。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源《慕建民暢談嶗山區(qū)2010年大項(xiàng)目建設(shè)》）規(guī)劃建設(shè)----嶗山科技城建設(shè)

青島嶗山科技城是嶗山區(qū)打造青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的重要載體，規(guī)劃了創(chuàng)業(yè)谷、科技谷、創(chuàng)智谷三個(gè)部分，總面積42平方公里（西起科苑經(jīng)一路和海爾路，東至濱海公路、嶗山風(fēng)景區(qū)，南起遼陽(yáng)東路，北至308國(guó)道、科苑緯四路至石嶺子），其中創(chuàng)業(yè)谷和科技谷的規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)市政府審批，創(chuàng)智谷規(guī)劃也由市城規(guī)委通過(guò)，等待市政府審批。關(guān)于科技城的規(guī)劃建設(shè)，主要在三個(gè)方面?zhèn)戎兀阂皇亲ズ没A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)實(shí)施株洲路產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)境改造工程、6條道路的配套工程，以及深圳路打通和海灣青島接線端海爾路立交橋工程，切實(shí)為科技城配套好進(jìn)展環(huán)境。二是抓好專業(yè)園區(qū)建設(shè)，啟動(dòng)國(guó)家海洋生物產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家級(jí)通訊產(chǎn)業(yè)園、東元軟件園的建設(shè)，加快培育一批銷售收入過(guò)10億元的骨干企業(yè)和銷售收入過(guò)百億元的專業(yè)園區(qū)，推動(dòng)科技城的園區(qū)化、專業(yè)化、特色化進(jìn)展。三是提高產(chǎn)業(yè)集群能力，樂(lè)觀推動(dòng)生物產(chǎn)業(yè)園總投資25.4億元的16個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，加快中科院蘭州化學(xué)物理討論所等7家國(guó)家級(jí)科研院所的建設(shè)和成果轉(zhuǎn)化，切實(shí)提高研發(fā)、孵化和產(chǎn)業(yè)化能力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群化進(jìn)展。嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源《慕建民暢談嶗山區(qū)2010年大項(xiàng)目建設(shè)》）據(jù)悉，正在編制的《青島市金融業(yè)進(jìn)展總體規(guī)劃》將提出重點(diǎn)建設(shè)嶗山金融商務(wù)區(qū)。為此，我們也把金融商務(wù)區(qū)建設(shè)作為進(jìn)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)，完成了青島嶗山金融商務(wù)區(qū)進(jìn)展設(shè)想及規(guī)劃方案，簡(jiǎn)略位置在海爾路南段、啤酒城周邊，規(guī)劃面積1.9平方公里。目前，包括中信萬(wàn)通、建行青島分行、深圳進(jìn)展銀行以及中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司山東分公司等35家金融機(jī)構(gòu)落戶嶗山，相關(guān)金融監(jiān)管部門和一批重點(diǎn)銀行也正在或計(jì)劃入駐，可以說(shuō)，嶗山金融商務(wù)區(qū)的集聚效應(yīng)已經(jīng)初步顯現(xiàn)。2010年我們初步計(jì)劃：一是盡快落實(shí)商務(wù)區(qū)的規(guī)劃。依據(jù)1.9平方公里核心區(qū)和周邊約20平方公里輻射區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成商務(wù)服務(wù)區(qū)、后臺(tái)服務(wù)區(qū)等功能區(qū)的簡(jiǎn)略設(shè)計(jì)，盡快上報(bào)審批。格外是要結(jié)合金融商務(wù)區(qū)特點(diǎn)，做足地下空間利用的文章，超前做好地下交通設(shè)計(jì)，拓展進(jìn)展空間。二是注意高端金融業(yè)態(tài)的引進(jìn)。金融商務(wù)區(qū)建設(shè)能否成功，關(guān)鍵要看能否引進(jìn)建設(shè)一批高端金融業(yè)態(tài)。在前段時(shí)間簽約的21個(gè)項(xiàng)目中，有海鼎投資擔(dān)保、友利世紀(jì)擔(dān)保、中原證券、興業(yè)證券等4個(gè)金融項(xiàng)目，格外是友利世紀(jì)擔(dān)保公司，是全省第一家中外合資的擔(dān)保公司。下步，嶗山還將連續(xù)引進(jìn)銀行類、證券類、保險(xiǎn)類和監(jiān)管類“四種金融高端業(yè)態(tài)”，引進(jìn)有實(shí)力、信譽(yù)好的風(fēng)險(xiǎn)投資公司等其他金融類企業(yè)，不斷壯大金融業(yè)進(jìn)展規(guī)模，加愉快躍資本市場(chǎng)，切實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。三是進(jìn)一步做好服務(wù)設(shè)施配套。加快青醫(yī)附院東院擴(kuò)建工程建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)“金領(lǐng)人才”高端公寓，逐步完善提升商貿(mào)、教育、文化等設(shè)施配套，切實(shí)改善高端人才工作、居住、生活環(huán)境，為金融商務(wù)區(qū)進(jìn)展實(shí)施全方位、精細(xì)化的配套服務(wù)。規(guī)劃建設(shè)----嶗山金融商務(wù)區(qū)嶗山區(qū)概況（數(shù)據(jù)來(lái)源《慕建民暢談嶗山區(qū)2010年大項(xiàng)目建設(shè)》）規(guī)劃建設(shè)----后期規(guī)劃

嶗山區(qū)全力打造青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、國(guó)際旅游度假區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。嶗山區(qū)概況青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)其中嶗山科技城是打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的主陣地，嶗山科技城包括原嶗山高科園、張村河兩岸居住片區(qū)、枯桃花卉產(chǎn)業(yè)片區(qū)、高科園拓展區(qū)四個(gè)片區(qū)，面積約42平方公里。為完善科技城的基礎(chǔ)設(shè)施，今年政府將完成產(chǎn)業(yè)區(qū)六條道路建設(shè)，形成商住、娛樂(lè)、餐飲等城市功能。全力打造一個(gè)融都市型、人文型、生態(tài)型為一體的青島東部科技新城區(qū)。國(guó)際旅游度假區(qū)嶗山區(qū)將圍繞創(chuàng)建國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，不斷提升嶗山風(fēng)景區(qū)的管理服務(wù)水平，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套，全面啟動(dòng)客服中心的規(guī)劃建設(shè)，實(shí)施旅游通道改造工程，開(kāi)發(fā)“海上看嶗山”旅游線路，彰顯海上名山的獨(dú)特品質(zhì)和魅力。進(jìn)一步完善石老人旅游度假區(qū)功能，全力抓好小麥島等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的建設(shè)。此外，還要辦好青島國(guó)際啤酒節(jié)和嶗山論道活動(dòng)等名牌節(jié)慶活動(dòng)，規(guī)劃建設(shè)----后期規(guī)劃現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)

嶗山區(qū)將形成“一個(gè)廣場(chǎng)、兩條產(chǎn)業(yè)帶、兩個(gè)商圈”和一批特色街區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)展格局。嶗山區(qū)概況娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)金嶺商務(wù)帶科技大道世紀(jì)廣場(chǎng)商圈大小埠東商圈“一個(gè)廣場(chǎng)”：世紀(jì)廣場(chǎng)、大劇院、博物館、會(huì)展中心、永新國(guó)際、弄海園組成市民休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)?！皟蓷l產(chǎn)業(yè)帶”：

1、海爾路為主軸的金融商務(wù)帶；

2、濱海大道為主軸的科技大道?！皟蓚€(gè)商圈”：

1、世紀(jì)廣場(chǎng)為中心，通過(guò)對(duì)啤酒城、山東頭及海爾路南端的拆遷改造，形成以新啤酒城、利群購(gòu)物廣場(chǎng)、大拇指商業(yè)廣場(chǎng)為主體的商圈。

2、依托高科園建材城、好一家家居廣場(chǎng)、百安居裝飾城，在大小埠東周邊形成以新型建材、家居裝飾為特色的新商圈。規(guī)劃建設(shè)----進(jìn)展規(guī)劃嶗山區(qū)進(jìn)展規(guī)劃“一個(gè)中心區(qū)、兩條產(chǎn)業(yè)帶、三個(gè)幫助中心?！?/p>

嶗山區(qū)概況“一個(gè)中心區(qū)”：即以中韓街道辦事處為中心，集中進(jìn)展科技、服務(wù)、教育、會(huì)展、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)，成為以科技教育、商貿(mào)、生活居住為主要功能的區(qū)域；“兩條產(chǎn)業(yè)帶”：

一是向北宅方向延長(zhǎng)建成面積達(dá)16平方公里的青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶；二是以濱海旅游線為基礎(chǔ)，建設(shè)石老人國(guó)家旅游度假區(qū)、沙子口旅游經(jīng)濟(jì)帶、嶗山風(fēng)景名勝區(qū)、王哥莊濱海度假區(qū)為整體的嶗山濱海旅游經(jīng)濟(jì)帶；“三個(gè)幫助中心”：即以沙子口、王哥莊、北宅三個(gè)街道駐地集中改造建設(shè)為重心，形成肯定規(guī)模的幫助中心。規(guī)劃建設(shè)----住房建設(shè)布局

一線、七片“一線”即香港東路沿線濱海區(qū)；“七片”即村莊改造項(xiàng)目較為集中的麥島片區(qū)、山東頭片區(qū)、大小埠東片區(qū)、北村片區(qū)、張村河南片區(qū)、朱家洼午山片區(qū)和四姜一灣片區(qū)。其中涉及村莊改造的項(xiàng)目已經(jīng)間續(xù)開(kāi)頭。嶗山區(qū)概況規(guī)劃建設(shè)小結(jié)嶗山區(qū)在城市形態(tài)上已逐步融入青島中心城區(qū)。主城區(qū)功能逐漸完善、優(yōu)化，并且向東、向北延長(zhǎng)，提升城區(qū)的進(jìn)展空間；在產(chǎn)業(yè)進(jìn)展上呈現(xiàn)出以高新技術(shù)、旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市經(jīng)濟(jì)的顯著特征。在整體青島大規(guī)劃的指引下，嶗山區(qū)將發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)整個(gè)青島東部區(qū)域的進(jìn)展。

后市分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況嶗山區(qū)域特征描述

物業(yè)形態(tài)豐富：嶗山區(qū)地理位置優(yōu)越，具有豐富的山景海景資源；區(qū)域面積大，土地資源豐富；區(qū)域跨度較大，各板塊所擁有的自然資源及交通路線各不相同，因此使得嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)豐富多樣，包含了一般住宅、酒店式公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、等多種物業(yè)形態(tài)。道路狀況好：由于嶗山區(qū)是新區(qū)，其規(guī)劃起點(diǎn)高，大多干道為雙向六車道，部分雙向八車道。樓盤檔次高：多為高檔樓盤，別墅項(xiàng)目多，物業(yè)品質(zhì)高，售價(jià)高，大多為精裝修樓盤。生活配套不齊全：

嶗山商圈暫未形成，缺少基礎(chǔ)的生活配套，居民生活不便。市政基礎(chǔ)配套好：城市規(guī)劃起點(diǎn)高，基礎(chǔ)配套例如水、電、通訊等設(shè)施相對(duì)科學(xué)完善，市政配套例如青島高校、中國(guó)海洋高校、藝術(shù)館、國(guó)際會(huì)展中心、海洋極地世界等，對(duì)規(guī)程將來(lái)的進(jìn)展極為有利。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況開(kāi)發(fā)規(guī)模

指標(biāo)名稱2007年2008年同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資70.51億元76.11億元7.9%房屋施工面積820.58萬(wàn)㎡927.42萬(wàn)㎡13%竣工面積66.8萬(wàn)㎡220.56萬(wàn)㎡271.9%指標(biāo)名稱2007年2008年同比增長(zhǎng)1.施工面積3223.8萬(wàn)㎡3704.7萬(wàn)㎡14.9%2.竣工面積640.7萬(wàn)㎡657.3萬(wàn)㎡2.6%嶗山區(qū)2007-2008開(kāi)發(fā)規(guī)模青島市開(kāi)發(fā)規(guī)模（包括7區(qū)5市）（資料來(lái)源嶗山統(tǒng)計(jì)局）（資料來(lái)源市統(tǒng)計(jì)局）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2008年嶗山區(qū)施工面積占青島市施工面積的25%，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量巨大。隨著市南沿海區(qū)域開(kāi)發(fā)的飽和，使得嶗山區(qū)成為青島市的無(wú)可爭(zhēng)議的高檔住宅區(qū)。從嶗山區(qū)的開(kāi)發(fā)面積來(lái)看，2008年的竣工面積只占了施工面積的23.8%左右，同比漲幅高達(dá)271.9%，因此推斷嶗山區(qū)進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)期，在今后2年嶗山區(qū)供應(yīng)量還將放大。從竣工面積來(lái)看，2008年嶗山區(qū)的竣工面積占到了整個(gè)青島竣工面積的33.56%，較2007年10.4%大漲了兩倍多，嶗山區(qū)竣工面積遠(yuǎn)大于青島市內(nèi)四區(qū)，并且該區(qū)域的中端產(chǎn)品供應(yīng)加大，對(duì)市南市北區(qū)房地產(chǎn)銷售形成明顯的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)本區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也將更加白熱化。土地出讓情況（2010年）

用地單位用地位置用地面積容積率用途出讓方式合同金額青島東億實(shí)業(yè)總公司濱海大道以東、張村河以南、李宅路以北47642.2小于或等于1.99住宅拍賣2010年11月25日30012萬(wàn)元青島亞建實(shí)業(yè)有限公司遼陽(yáng)東路以南、汽車東站西南18303.9商服拍賣2010年5月4日24220萬(wàn)元多單位多幅工業(yè)用地嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2010年，嶗山區(qū)的住宅土地出讓并不活躍，最值得我們關(guān)注的是東億取得的土地，與項(xiàng)目接近，高爾夫資源更佳，土地成交價(jià)格很低，將來(lái)對(duì)項(xiàng)目將形成直接競(jìng)爭(zhēng)。其他土地均已工業(yè)用地出讓。住宅用地出讓極少緣由是嶗山主要以土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓和內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的形式。嶗山區(qū)近幾年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，世紀(jì)華庭、溫哥華花園、橄欖城、尚東區(qū)、國(guó)際名都、上實(shí)啤酒城等10幾個(gè)項(xiàng)目均為1994年前環(huán)宇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的爛尾改造工程。其它在建項(xiàng)目除了海爾東城國(guó)際、頤和星苑、北國(guó)之春等涉及拆遷改造項(xiàng)目是協(xié)議取得土地之外，其他土地均在2002年之前就出讓完畢。小結(jié)（資料來(lái)源青島國(guó)土局）銷售情況

嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況截止2010年12月23日青島住宅銷售狀況小結(jié)嶗山區(qū)2010年累計(jì)住宅成交7071套，共計(jì)72.08萬(wàn)平米，市內(nèi)七區(qū)總計(jì)成交576.89萬(wàn)平米，嶗山區(qū)占總銷量的12.5%，僅高于市南區(qū)、市北區(qū)。2008年嶗山區(qū)住宅銷售總面積為68.54平米，時(shí)隔2009年到2010年總體銷量增長(zhǎng)不大，因該區(qū)域產(chǎn)品較高端，售價(jià)較高，因此成交量增長(zhǎng)不大。（資料來(lái)源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況銷售情況

2010年11月青島市區(qū)房屋銷售情況2010年11月，嶗山區(qū)共成交房源503套，在室內(nèi)七區(qū)中排名倒數(shù)其次，僅高于市南區(qū)，11月銷售最多的是城陽(yáng)區(qū)，其次是黃島區(qū)，單月銷量均超過(guò)1800套，可見(jiàn)購(gòu)房者的需求仍然旺盛。嶗山區(qū)截止12月23日，共成交7071套，平均每月589套，11月份嶗山的購(gòu)房低于平均水平。（資料來(lái)源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況銷售情況

2010年11月青島市區(qū)房屋銷售價(jià)格情況（資料來(lái)源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)503套住宅中10000元以上430套，萬(wàn)元以上的比例已超過(guò)85%，比例為全市最高。嶗山區(qū)整體均價(jià)已位居青島首位，也更加印證了區(qū)域的重要性。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況銷售情況

2010年11月青島市區(qū)房屋銷售面積情況在11月嶗山區(qū)成交的房源中90-120平米成交最多，占48.5%，其次是60-90平米，銷售占35%。120平米以上，銷量為82套，占比例16%，而愛(ài)丁堡多以120平米以上為主，市場(chǎng)的需求量尚處于低位，銷售壓力仍然很大。（資料來(lái)源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況銷售情況

截止2010年12月23日青島市區(qū)房屋可售情況嶗山區(qū)住宅登記可售房源面積約40.92萬(wàn)平米，市場(chǎng)消化量也許要半年時(shí)間。伴隨著嶗山加快區(qū)域進(jìn)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量逐年增加，將來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量還是會(huì)比較大。（資料來(lái)源青島房地產(chǎn)交易中心）嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況銷售情況

嶗山區(qū)可售房源的面積區(qū)間仍以60-90平米為主，其次是90-120平米180平米以上的房源為392套，比例較低。整體房源分布和銷售比例是比較統(tǒng)一，而愛(ài)丁堡北區(qū)以超大戶型為主的情況，需要公司重點(diǎn)考慮，從目前的走量來(lái)看，大戶型仍是較慢的。（資料來(lái)源青島房地產(chǎn)交易中心）后市分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況嶗山區(qū)概況嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析

嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析浮山新區(qū)板塊遼陽(yáng)東路以南、海爾路兩側(cè)板塊

高爾夫周邊板塊

松嶺路以東-沙子口板塊

石老人度假區(qū)板塊

香港東路兩側(cè)-麥島片區(qū)板塊

板塊分析----香港東路兩側(cè)-麥島片區(qū)板塊

該區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，與市南區(qū)接壤。擁有青島高校和海洋高校等知名院校，人文氣息深厚；且背山面海，海景資源明顯，環(huán)境美麗，是居住最佳地段，四周道路交通發(fā)達(dá)，可以在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)市區(qū)中心，購(gòu)物休閑都格外便利，目前在建和已建樓盤的產(chǎn)品建筑形式多以多層、小高層為主，價(jià)格為市區(qū)最高。該區(qū)域的代表樓盤有海信天璽、亞麥新城等。目前天璽均價(jià)45000元/㎡。后續(xù)樓盤包括海信麥島金岸F區(qū)、青啤地產(chǎn)北山項(xiàng)目等嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----浮山新區(qū)板塊

該區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)和市北區(qū)浮山后接壤區(qū)域，也是青島市的中央生活區(qū)，緊鄰浮山森林公園與頤中體育中心，經(jīng)過(guò)近幾年的進(jìn)展，該區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提高。區(qū)域交通便利，目前本區(qū)域在建工程較多，本地知名開(kāi)發(fā)商大盤云集，項(xiàng)目建筑形式以多層、小高層、高層住宅為主。該區(qū)域代表樓盤有金光麗園、香邑暖山、恒易慧心園、魯信含章花園、城建竹韻山色、桃園山色、百仕凱旋城等項(xiàng)目。該板塊目前的均價(jià)13000元/㎡（含精裝修）。將來(lái)推出項(xiàng)目包括遠(yuǎn)洋風(fēng)景等。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----遼陽(yáng)東路以南、海爾路兩側(cè)板塊

該區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)政治經(jīng)濟(jì)中心，也是嶗山區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，區(qū)域內(nèi)商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)諸多寫(xiě)字樓的建設(shè)，也極大的帶動(dòng)了樓盤價(jià)值，另嶗山區(qū)重點(diǎn)打造其區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)置，目前已經(jīng)投入使用的包括麗達(dá)購(gòu)物中心、樂(lè)天馬特廣場(chǎng)等，在建的包括大拇指廣場(chǎng)、利群廣場(chǎng)、永新國(guó)際、啤酒城改造等，屆時(shí)將極大的促進(jìn)板塊地產(chǎn)進(jìn)展。目前代表樓盤有恩馬文景園、金領(lǐng)世家等。該板塊目前均價(jià)16000元/㎡左右。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----石老人度假區(qū)及松嶺路拓展區(qū)板塊

該板塊沿石老人旅游度假區(qū)和香港東路呈帶狀布列。是嶗山區(qū)的高端旅游度假休閑中心。有多家星級(jí)酒店、青島現(xiàn)代藝術(shù)中心、啤酒城等高端度假休閑配套設(shè)施。交通便捷，風(fēng)景優(yōu)越。早期以低層洋房為主、現(xiàn)在以高層、小高層高檔公寓為主。代表樓盤上實(shí)海上海、恒基新天地、弄海園等。目前市場(chǎng)供應(yīng)量很少，僅有嘉尚青庭服務(wù)公寓、櫻海園公寓將來(lái)推出的項(xiàng)目包括：魯商領(lǐng)海公館、迪生山莊、書(shū)香門第C、D區(qū)、海信午山南麓、尚山闞海、啤酒城改造項(xiàng)目，目前產(chǎn)品均價(jià)17000元/㎡嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----松嶺路以東-沙子口板塊

該板塊位于嶗山腳下，自然環(huán)境狀況極佳，是休閑度假旅游的好處所。與環(huán)境差別很大的是該區(qū)域交通狀況及生活便利性一般，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，缺少大型生活配套設(shè)施，給居民生活帶來(lái)肯定的不便。目前該區(qū)域項(xiàng)目多以別墅、大面積住宅為主，價(jià)格范圍依據(jù)樓盤品質(zhì)的不同有較大的差別，代表樓盤有石灣山莊、頤和星苑等。該板塊一般住宅目前均價(jià)20000元/㎡。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析板塊分析----高爾夫周邊板塊

新華錦愛(ài)丁堡項(xiàng)目改造拉開(kāi)了嶗山區(qū)科技谷（高爾夫片區(qū)）開(kāi)發(fā)的序幕，省房的中華園美邸河畔項(xiàng)目則是對(duì)孫家下莊和劉家下莊的改造，接下來(lái)沿著張村河谷地排開(kāi)，包括東邊的五個(gè)張村（張村、文張村、南張村、鄭張村、張村河南），中間的七個(gè)下莊（車家下莊、宋家下莊、張家下莊、李家下莊、董家下莊、孫家下莊、劉家下莊），西邊的五韓（東韓哥莊、中韓哥莊、西韓哥莊、大南韓、小南韓）等近20個(gè)村的拆遷和改造將貢獻(xiàn)上千萬(wàn)平的房子，高爾夫片區(qū)將成為將來(lái)嶗山區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)最大、開(kāi)發(fā)周期最長(zhǎng)的區(qū)域。是嶗山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛力股。將來(lái)即將推出的項(xiàng)目包括午山存改造項(xiàng)目、東億項(xiàng)目等，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將給愛(ài)丁堡帶來(lái)巨大壓力。目前愛(ài)丁堡均價(jià)：20000元。嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)住宅分析----住宅分布圖嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析嶗山區(qū)房地產(chǎn)綜合分析項(xiàng)目名稱總套數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)10月簽約套數(shù)11月簽約套數(shù)12月簽約套數(shù)三月累計(jì)銷售套數(shù)均價(jià)備注新華錦愛(ài)丁堡6695371321719195518650

城建竹韻山色1393299109410388912829039小高層在售，面積70平米的一居和面積90平米的二居，毛坯、精裝都有，毛坯起價(jià)11000元/平米，精裝起價(jià)12600元/平米，一次性每平米優(yōu)惠300元，付80%首付款，每平米優(yōu)惠200元，付60%首付款，每平米優(yōu)惠100元。金光麗園73021709452811849310金光麗園推出新居源面積70、80、90平不等，套二套三戶型為主，均價(jià)12500元/平，購(gòu)房即送地下停車位。城建桃園山色651257394143916429813506現(xiàn)有多層、高層房源在售。高層戶型面積從60-120平米，起價(jià)11600元/平米；多層戶型面積從90-130平米，起價(jià)14200元/平米，購(gòu)房一次性優(yōu)惠300元/平米。魯信含章花園238063617446661044381311819現(xiàn)只剩面積61平米的小戶型在售，精裝修，售價(jià)均價(jià)約12000元/平米香邑暖山1217843

282812914香邑暖山12月19日開(kāi)盤，現(xiàn)僅剩面積98平的套三戶型在售，均價(jià)14000元/平百仕凱旋城68759628253107838準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，戶型面積86-143平米的二居室、三居室，均價(jià)13500元/平米，毛坯房，估計(jì)近期交付，其中86-90多平米的二居室，120-143平米為三居室，均為高層。恩馬文景園79466728215164213806現(xiàn)有復(fù)式大戶型在售，最小面積250平米，最低580萬(wàn)/套，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)約3000元/平米，估計(jì)2011年年底交付。金領(lǐng)世家159623113651474259504現(xiàn)房銷售，僅剩面積66平米的一室一廳戶型，起價(jià)14000元/平米，毛坯房。恒易慧心園49635461241673634412548從11月份開(kāi)拍，當(dāng)月銷售124套，現(xiàn)已售罄亞麥山城563521511718879在售房源已不多，面積195平米的套三戶型，南北通透，位于高、低樓層，起價(jià)23000元/平米嘉尚青庭1311711461222018196現(xiàn)在只剩一套面積98平米的房源在售，單價(jià)17000元/平米，精裝修，送家具和部分家電，現(xiàn)房，北向房。櫻海園1685711121152