房地產(chǎn)法-交易法律制度(一)

房地產(chǎn)交易概述

第一節(jié)房地產(chǎn)交易概念一、房地產(chǎn)交易定義

房地產(chǎn)交易是指一切房地產(chǎn)權(quán)屬的流通。從狹義上說，房地產(chǎn)交易僅指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在《城市房地產(chǎn)管理法》中，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。

二、房地產(chǎn)交易特征（一）房地產(chǎn)交易主體為平等的民事主體

（二）房地產(chǎn)交易內(nèi)容由交易雙方約定

（三）房地產(chǎn)交易的客體是房地產(chǎn)

（四）房地產(chǎn)交易的法律事實(shí)是要式法律行為不能進(jìn)行房地產(chǎn)交易的情況

1．我國憲法禁止任何組織或者個(gè)人買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，所以房地產(chǎn)交易不包括土地所有權(quán)流通。2．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅土地的使用權(quán)方可有償出讓。集體所有土地的使用權(quán)，不得直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，集體土地不得用于開發(fā)房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)交易也不包括集體土地使用權(quán)的流通。第二節(jié)房地產(chǎn)交易一般要求一、房地產(chǎn)交易合同的成立房地產(chǎn)交易合同成立的一般要件當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾生效時(shí)合同成立。房地產(chǎn)交易合同成立的特殊要件房地產(chǎn)交易合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，故書面形式為房地產(chǎn)交易合同成立的特殊要件。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。房地產(chǎn)交易合同成立的行為承諾法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。采取合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。締約過失責(zé)任假借訂立房地產(chǎn)交易合同，惡意進(jìn)行磋商；故意隱瞞與簽訂房地產(chǎn)交易合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；房地產(chǎn)交易合同訂立過程中有其他違背誠實(shí)信用原則的行為給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。當(dāng)事人泄露或者不正當(dāng)使用在房地產(chǎn)交易合同訂立過程中知悉的商業(yè)秘密給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。二、房地產(chǎn)交易合同的有效房地產(chǎn)交易合同有效的基本要件1．房地產(chǎn)交易主體具有完全民事行為能力

參與房地產(chǎn)交易的公民和法人，應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力。作為房地產(chǎn)交易主體的公民，必須是完全民事行為能力人，限制民事行為能力人或無民事行為能力人不能直接參與房地產(chǎn)交易（限制民事行為能力人簽訂的合同，經(jīng)其法定代理人追認(rèn)后，該合同有效）。2．房地產(chǎn)交易主體的意思表示真實(shí)

房地產(chǎn)交易合同主體之間的意思表示不僅要一致，而且要真實(shí)。房地產(chǎn)交易主體的外部表達(dá)與內(nèi)部意圖不一致，即意思表示不真實(shí)，可能由多種主、客觀原因造成。意思表示不真實(shí)，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)交易合同無效（或者成為可變更、撤銷的合同）。3．合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且不損害社會公共利益有效的房地產(chǎn)交易合同凡依法成立的房地產(chǎn)交易合同，不具有法律規(guī)定的無效情形的，為有效的房地產(chǎn)交易合同。無效的房地產(chǎn)交易合同

有下列情形之一的，房地產(chǎn)交易合同無效：（1）無民事行為能力人訂立的；（2）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（3）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（4）以合法形式掩蓋非法目的；（5）損害社會公共利益；（6）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。無效的房地產(chǎn)交易合同自始沒有法律約束力。效力待定的房地產(chǎn)交易合同限制民事行為能力人訂立的合同、不具有代理權(quán)限的人訂立的合同以及無處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)交易合同等，屬于效力待定的合同。行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。被代理人追認(rèn)的，則對被代理人生效。無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。可變更、撤銷的房地產(chǎn)交易合同因重大誤解訂立的，在訂立合同時(shí)顯失公平的房地產(chǎn)交易合同，第三人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。三、房地產(chǎn)交易合同的生效

有效的房地產(chǎn)交易合同才能生效。

有效的房地產(chǎn)交易合同可分為依法成立時(shí)立即生效的合同和符合法定和約定特殊生效條件時(shí)生效的合同。

當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效；附解除條件的合同，條件成就時(shí)失效。房地產(chǎn)交易合同當(dāng)事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效；附終止期限的合同，自期限屆滿時(shí)失效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，故房地產(chǎn)抵押登記為房地產(chǎn)抵押合同生效的特殊要件。

四、房地產(chǎn)交易的物權(quán)變動(dòng)按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》關(guān)于“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”等規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押的物權(quán)變動(dòng)效力自房地產(chǎn)權(quán)屬登記之時(shí)開始，即房地產(chǎn)交易的物權(quán)變動(dòng)，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記為要件。房屋承租人的權(quán)利不屬于物權(quán)，故房屋租賃不存在物權(quán)變動(dòng)問題。小結(jié)：房地產(chǎn)交易的法律流程成立時(shí)立即生效有效登記（物權(quán)變動(dòng)）↑符合特殊條件時(shí)生效成立效力待定↓合同的訂立無效

不成立

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度

第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律特征（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的雙方主體，一方為轉(zhuǎn)讓人，另一方為受轉(zhuǎn)讓人。轉(zhuǎn)讓人即房地產(chǎn)的賣方、贈與方等，受轉(zhuǎn)讓人是房地產(chǎn)的買方、受贈方等。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利1．國有土地使用權(quán)。2．國有土地上的房屋所有權(quán)。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈與和其他合法方式1．房地產(chǎn)買賣。2．房地產(chǎn)贈與。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他合法方式包括：1．以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2．一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；3．因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移的；4．以房地產(chǎn)抵債的；5．法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體，應(yīng)當(dāng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)贈與合同、房地產(chǎn)互換合同等）。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)交易中最重要的合同。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的兩項(xiàng)條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

（三）依法收回土地使用權(quán)的以出讓方式取得土地使用權(quán)的，如出讓年限屆滿而未續(xù)期，根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回，以及因逾期開發(fā)而被無償收回土地使用權(quán)的，土地使用者即喪失土地使用權(quán)。原土地使用者不再是該項(xiàng)房地產(chǎn)的權(quán)利主體，也就無權(quán)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)了。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如因依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定收回用地單位的土地使用權(quán)，則原土地使用者不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)指兩上以上的權(quán)利主體共同享有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。共有房地產(chǎn)分為按份共有和共同共有兩種形式。按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。這就要求，在按份共有或者共同共有房地產(chǎn)的情況下，如部分共有人要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須征得其他共有人的書面同意。這樣規(guī)定，一是保護(hù)其他按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，二是保護(hù)其他共同共有人對共有房地產(chǎn)的共同權(quán)利。（五）權(quán)屬有爭議的權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這里的權(quán)屬爭議，應(yīng)當(dāng)指各種內(nèi)容的房地產(chǎn)權(quán)屬爭議，但其爭議核心是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的爭議。只有在房地產(chǎn)權(quán)屬清楚的情況下，房地產(chǎn)權(quán)利人才可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。也只有這樣，才可有效地避免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利瑕疵現(xiàn)象。（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的證書是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證，凡未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書者，不得轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的房地產(chǎn)。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必備條件

1．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書2．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必備條件1．土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；2．領(lǐng)有國有土地使用證；3．具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；4．依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?？梢圆晦k理出讓手續(xù)的情形1．經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；2．私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；3．按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；4．同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；5．轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；6．根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；7．縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同分類

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人就轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)而成立的書面協(xié)議。主要包括：房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)贈與合同、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同。房地產(chǎn)買賣合同房地產(chǎn)買賣合同，是指房地產(chǎn)買方與賣方就轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和支付房地產(chǎn)價(jià)款等房地產(chǎn)買賣事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。房地產(chǎn)買賣合同具有以下法律特征：（1）房地產(chǎn)買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)合同房地產(chǎn)買賣合同由此不同于房屋租賃合同。（2）房地產(chǎn)買賣合同是等價(jià)有償?shù)碾p務(wù)合同房地產(chǎn)買賣合同由此不同于房地產(chǎn)贈與合同。（3）房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)和特定物（4）房地產(chǎn)買賣合同是要式合同房地產(chǎn)買賣合同必須是書面合同，而不能是口頭合同。房地產(chǎn)贈與合同房地產(chǎn)贈與合同，是指房地產(chǎn)贈與人自愿將自己擁有的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人表示接受贈與的協(xié)議。房地產(chǎn)贈與合同具有以下法律特征：（1）房地產(chǎn)贈與合同是無償合同；（2）房地產(chǎn)贈與合同是要式合同。房地產(chǎn)贈與合同包括以下主要條款：（1）贈與雙方當(dāng)事人，即贈與人和受贈人；（2）贈與房地產(chǎn)基本情況；（3）贈與人的意思表示；（4）受贈人的意思表示；（5）交付時(shí)間；（6）贈與人所附義務(wù)；（7）其他約定的條款。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同，是指不同產(chǎn)權(quán)人交換房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的合同。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同具有以下法律特征：（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同是關(guān)于房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的合同（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同是等價(jià)有償?shù)碾p務(wù)合同（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同是要式合同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)互換合同包括以下主要條款：（1）產(chǎn)權(quán)互換當(dāng)事人；（2）互換標(biāo)的物基本情況；（3）雙方互換房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的意思表示；（4）雙方關(guān)于差價(jià)補(bǔ)償?shù)募s定；（5）雙方換房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交付時(shí)間；（6）違約責(zé)任；（7）糾紛的解決；（8）其他約定的條款。

二、商品房買賣合同示范文本《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171）主要內(nèi)容包括：1．合同雙方當(dāng)事人；2．項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)；3．商品房銷售依據(jù)；4．買受人所購商品房基本情況；5．計(jì)價(jià)方式與價(jià)款；6．面積確認(rèn)及面積差異處理；

7．付款方式及期限；8．買受人逾期付款的違約責(zé)任；9．交付期限；10．出賣人逾期交房的違約責(zé)任；11．規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定；12．交接；13．出賣人的產(chǎn)權(quán)保證；14．出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任；

15．出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；16．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；17．保修責(zé)任；18．關(guān)于公共部位和設(shè)施的約定；19．糾紛解決方式（仲裁或者訴訟）；20．四個(gè)附件，即房屋平面圖，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及合同補(bǔ)充協(xié)議。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的特殊問題出租房買賣問題1．買賣不破租賃。2．出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。3．承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。---是為保護(hù)承租人的居住利益。但新的《房屋租賃合同解釋》F24規(guī)定了四種不得主張優(yōu)先購買權(quán)的情形！《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)《民法通則》F118，承租人的優(yōu)先購買權(quán)受侵害的，可請求法院確認(rèn)無效。但是《房屋租賃合同解釋》F21廢止了這一規(guī)定，這是為了保護(hù)第三人利益和維護(hù)交易安全，同時(shí)給出了救濟(jì)途徑：請求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任！第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。抵押房地產(chǎn)買賣問題根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。根據(jù)《物權(quán)法》

第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！镜盅簷?quán)人同意轉(zhuǎn)讓、告知受讓人，知道權(quán)利瑕疵合同法F150】

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

【并非絕對無效】2009.3-55．甲公司向某銀行貸款100萬元，乙公司以其所有的一棟房屋作抵押擔(dān)保，并完成了抵押登記。現(xiàn)乙公司擬將房屋出售給丙公司，通知了銀行并向丙公司告知了該房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。乙、丙訂立書面買賣合同后到房屋管理部門辦理過戶手續(xù)。下列哪些說法是正確的？

A．不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶，但銀行仍然對該房屋享有抵押權(quán)

B．如丙公司代為清償了甲公司的銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶

C．如丙公司向銀行承諾代為清償甲公司的銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶

D．如甲公司清償了銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意，房屋管理部門均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶優(yōu)先購買權(quán)問題1．按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)2．承租人的優(yōu)先購買權(quán)3．住戶對公有住房的優(yōu)先購買權(quán)4．原公房出售單位的優(yōu)先購買權(quán)5.典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)【注意】房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)典當(dāng)概述人們習(xí)慣于將“典”與“當(dāng)”并提，稱為“典當(dāng)”，最高人民法院的解釋文件中常說“典當(dāng)關(guān)系”，若干年北京、上海、廣州等城市就出現(xiàn)了“典當(dāng)行”。其實(shí)，“典”和“當(dāng)”是不同的兩種民法制度。所謂“當(dāng)”，就是“當(dāng)鋪”。紅樓夢里的薛寶釵家里就是開“當(dāng)鋪”的。電視劇《大宅門》也有“當(dāng)鋪”?，F(xiàn)在各地都開設(shè)有“當(dāng)鋪”，“典當(dāng)行”是“當(dāng)鋪”的另一種稱呼?！爱?dāng)”就是現(xiàn)行擔(dān)保法上規(guī)定的“質(zhì)押”。假設(shè)我們現(xiàn)在急用一筆錢，又不想向親戚朋友借，我們就可以把家里暫時(shí)不用的財(cái)產(chǎn)如首飾，拿到當(dāng)鋪去“當(dāng)”一筆錢。實(shí)際是我們從當(dāng)鋪借款，把自己的財(cái)產(chǎn)（如首飾）交給當(dāng)鋪?zhàn)鳛閾?dān)保品（稱為“質(zhì)物”），當(dāng)鋪對該質(zhì)物（首飾）享有一種擔(dān)保物權(quán)，稱為“質(zhì)權(quán)”。我們從當(dāng)鋪取得借款的同時(shí)拿到一張“當(dāng)票”，“當(dāng)票”就是質(zhì)押借款合同書。在我們與當(dāng)鋪之間的質(zhì)押借款合同關(guān)系中，當(dāng)鋪是出借人和質(zhì)權(quán)人，我們是借款人和出質(zhì)人。“當(dāng)票”上約定的期限屆滿，如果我們的經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)，就可以拿一筆同樣數(shù)額的錢附上約定的利息，到當(dāng)鋪把首飾“贖”回來。實(shí)際是清償我們欠“當(dāng)鋪”的債務(wù)，使當(dāng)鋪在我們的首飾上的質(zhì)權(quán)歸于消滅，當(dāng)鋪當(dāng)然會把首飾退還我們。如果我們的經(jīng)濟(jì)情況沒有好轉(zhuǎn)，拿不出錢去“贖當(dāng)”，就成了“死當(dāng)”，當(dāng)鋪即取得首飾的所有權(quán)，我們對首飾的所有權(quán)歸于消滅，當(dāng)然我們欠當(dāng)鋪的那筆債務(wù)也一筆勾銷。等于是以首飾的所有權(quán)“抵償”了我們欠當(dāng)鋪的債務(wù)。因?yàn)榻?jīng)營當(dāng)鋪是一種特殊營業(yè)，當(dāng)鋪對我們的首飾享有的擔(dān)保物權(quán)，叫“營業(yè)質(zhì)權(quán)”?！盃I業(yè)質(zhì)權(quán)”是一種特殊的“質(zhì)權(quán)”，要說明其特殊性，須先說明什么是“質(zhì)權(quán)”。按照我國擔(dān)保法第六十三條的規(guī)定：所謂“質(zhì)權(quán)”，是指債務(wù)人將自己的動(dòng)產(chǎn)交給債權(quán)人占有，作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者從拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。用動(dòng)產(chǎn)如珠寶、首飾等設(shè)定的質(zhì)權(quán)，稱為“動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)”，用財(cái)產(chǎn)權(quán)利如股票、匯票、存款單、國庫券等設(shè)定的質(zhì)權(quán)，稱為“權(quán)利質(zhì)權(quán)”?！具@里有個(gè)“清算”的義務(wù)，否則構(gòu)成“流質(zhì)條款”而無效】人們習(xí)慣于將“典”、“當(dāng)”并提，而其實(shí)“典”和“當(dāng)”是不同的法律制度。“當(dāng)”就是“當(dāng)鋪”，是“營業(yè)質(zhì)權(quán)”?，F(xiàn)在介紹“典”。“典”是“典權(quán)”，是中國特有的民法制度。中國傳統(tǒng)思想認(rèn)為，子孫如果出賣祖宗留下的產(chǎn)業(yè)（房屋、土地），就是“敗家子”、“不肖子孫”，將被眾人恥笑。因此非到萬不得已，絕不輕易出賣祖產(chǎn)。急需一筆資金而又不愿出賣祖產(chǎn)背負(fù)“敗家子”的惡名，怎么辦？我們的先輩憑借中國人的智慧，發(fā)明了一種既能保持財(cái)產(chǎn)所有權(quán)又能夠解決資金困難的兩全其美的辦法，這就是“典權(quán)”制度。按照典權(quán)制度，急需資金的人把自己的不動(dòng)產(chǎn)（房屋、土地）“典”給他人占有、使用、收益，并從該他人收取一筆差不多等于賣價(jià)的金額，以解決面臨的資金困難。因急需資金而交出不動(dòng)產(chǎn)的一方，稱為出典人；以支付一筆金額為代價(jià)占有該不動(dòng)產(chǎn)的一方，稱為典權(quán)人；該不動(dòng)產(chǎn)稱為“典物”；該筆差不多等于賣價(jià)的金額，稱為“典價(jià)”。典權(quán)人所享有的權(quán)利，就是“典權(quán)”：因支付典價(jià)而對他人（出典人）的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。從出典人方面說，首先是取得了一筆差不多等于賣價(jià)的金額以解決燃眉之急。其次，因?yàn)椴扇〉氖恰俺龅洹倍皇恰俺鲑u”，雖然典物的占有、使用、收益歸了典權(quán)人，但出典人仍舊是所有權(quán)人，他仍舊保有典物的所有權(quán)，這就使他回避了出賣祖產(chǎn)的“敗家子”的惡名。最后，待典期屆滿時(shí)，如果出典人的經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，他可以返還一筆與典價(jià)相同的金額，贖回“典物”；如果出典人的經(jīng)濟(jì)狀況沒有好轉(zhuǎn)，他還可以要求典權(quán)人再支付一筆相當(dāng)于典物時(shí)價(jià)與典價(jià)的差額的金額（找貼），最終,把典物的所有權(quán)讓與占有人。從典權(quán)人方面說，首先是取得了對典物的占有、使用、收益之權(quán)。其次，他雖然名義上不是典物的所有權(quán)人，卻有所有權(quán)人之實(shí)，他不僅有權(quán)對典物占有、使用、收益，于必要時(shí)還有權(quán)將典物“出租”或者“轉(zhuǎn)典”他人，差別僅僅是不能將典物出賣。最后，典期屆滿時(shí)，如果出典人回贖典物，則典權(quán)人還可以取回當(dāng)年所支付給出典人的“典價(jià)”；如果出典人無力回贖，則典權(quán)人只需再支付一筆相當(dāng)于典物時(shí)價(jià)與典價(jià)的差額的金額，即可最終獲得典物的所有權(quán)。以房地產(chǎn)贈與形式規(guī)避法律問題以房地產(chǎn)贈與形式規(guī)避法律，主要存在于以下兩種情形：（1）以房地產(chǎn)贈與形式掩蓋房地產(chǎn)買賣事實(shí)；（2）以房地產(chǎn)贈與形式逃避其應(yīng)履行的義務(wù)（如債務(wù)，撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)等）。以合法形式掩蓋非法目的的民事行為是無效的。贈與人為了逃避應(yīng)履行的法定義務(wù)，將自己的財(cái)產(chǎn)贈與他人，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與無效。避稅方法：假贈與真買賣

目前贈與只交納房屋評估價(jià)格3%的契稅及公證費(fèi)，因此有些買賣雙方的當(dāng)事人為了避稅，采用贈與的方式逃避稅費(fèi)。通過贈與的方式進(jìn)行房屋買賣存在相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)問題時(shí)買房人往往要吃“啞巴虧”。這是由于我國《合同法》中規(guī)定，“贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任”，也就是說，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)，不能要求售房人賠償。此外，買方還要承擔(dān)贈與人撤消贈與和不履行贈與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，而且如果私下交易被拆穿，雙方都要負(fù)法律責(zé)任，輕則補(bǔ)繳稅款與罰款，重則可能導(dǎo)致合同無效，這對雙方來說都得不償失。下面重點(diǎn)介紹假贈與真買賣的法律后果:

為避稅采用贈與的方式買賣房屋是否合法

2005年國家為控制房價(jià)的過快上漲，出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，其中包括未滿五年的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)需交納房價(jià)款5%的營業(yè)稅及交納個(gè)人所得稅。有些購房人為避免多交5%的營業(yè)稅及個(gè)人所得稅，采取贈與的方式轉(zhuǎn)讓房屋。這種行為首先違反了國家稅收方面的法律規(guī)定，嚴(yán)重者要承擔(dān)刑事責(zé)任。其次雙方以贈與的形式規(guī)避國家的規(guī)定，損害了國家的利益，按照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。雙方簽訂的贈與合同應(yīng)屬于無效合同，因?yàn)橘I賣雙方是以合法的形式掩蓋非法的目的，任何一方都可主張合同無效，對購房人任何一方合法權(quán)益都沒有保障。最后，因?yàn)閷τ谫u方而言，合同是贈與合同，是沒有付款作為對價(jià)的，起碼從形式上不構(gòu)成實(shí)際的買賣合同關(guān)系，買方完全有可能不按事先約定付款，如果買方不付房款，那么賣方將得不到任何利益補(bǔ)償，除非賣方證明是假贈與、真買賣。二手商品房契稅繳納二手普通商品房（1）取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時(shí)間不滿五年的，買賣雙方所需繳納的稅費(fèi)如下：賣方交納：①營業(yè)稅。按成交價(jià)的5%繳納。舉例：交易的房屋面積是100平方米，從開商處購買的價(jià)格是每平方米8000元，總計(jì)購入價(jià)800000元，賣出價(jià)為900000元，則營業(yè)稅為900000元X5%＝45000元；②城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。按成交價(jià)的0.5%繳納。按照上面的舉例，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加為900000元X0。5%＝4500元；③個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅的稅率為20%，但納稅基數(shù)是房屋的增值部分。具體計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額＝成交價(jià)－買入價(jià)－合理費(fèi)用（合理費(fèi)用包括各種稅費(fèi)、裝修費(fèi)用）X20%。納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)扣除合理費(fèi)用的憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，采取核定征稅，目前核定征收稅率暫按成交價(jià)的1%來執(zhí)行。④印花稅。按照成交價(jià)的0.05%繳納。按照上面的舉例，印花稅為900000元X0.05%＝450元；買方交納：①契稅：普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納。按照上面的例子，契稅標(biāo)準(zhǔn)為900000元X1.5%＝13500元；B：印花稅。按照成交價(jià)的0.05%繳納。按照上面的舉例，印花稅為900000元X0.05%＝450元；

房地產(chǎn)互換糾紛問題在實(shí)踐中，常因雙方當(dāng)事人沒有明確是互換產(chǎn)權(quán)還是互換使用權(quán)而發(fā)生糾紛。如果雙方?jīng)]有訂立書面互換合同，又未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，一方提出是互換產(chǎn)權(quán)，主張產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，人民法院在審理時(shí)只宜確定為互換房地產(chǎn)使用權(quán)，對另一方有正當(dāng)理由要求換回房地產(chǎn)的，應(yīng)依法予以支持。第四節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序一、出讓方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同公證

從法律上講，法律、法規(guī)規(guī)定經(jīng)過公證和當(dāng)事人雙方約定經(jīng)過公證生效的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證為其生效條件，不經(jīng)過公證不能生效。

必須經(jīng)過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證的情形有：1．房地產(chǎn)贈與2．涉外、涉港澳臺房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓【思考】以為成年子女的名義買房，同時(shí)過戶在未成年名下是不是也涉及到公證呢？如何以未成年子女名義購房

疑問：我們夫婦倆在亞運(yùn)村附近看中了一處商品房，對格局、環(huán)境都很滿意，已簽訂認(rèn)購書。我們想在該房的房屋所有權(quán)證上署上我兒子的名字，他今年十三歲，讀初中二年級，可以嗎？律師答疑：能否在房權(quán)證上署上您兒子的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。民事行為能力指法律確認(rèn)公民以自己的行為行使民事權(quán)利和設(shè)定民事義務(wù)，并且能夠?qū)ψ约旱男袨槌袚?dān)民事法律責(zé)任的資格。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。由此可見，我國法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。從年齡上分析，您的兒子現(xiàn)在屬于限制民事行為能力人，能進(jìn)行與其智力能力相當(dāng)?shù)姆尚袨椤Ｙ彿啃袨椋瑯?biāo)的數(shù)額高，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，這已大大超出了您兒子所能預(yù)測和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，因此，購房行為必須由他的代理人，也就是作為法定監(jiān)護(hù)人的父母來代為行使。另外，根據(jù)我國房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律規(guī)定，在房屋權(quán)屬證書上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名，必須與《商品房買賣合同》上的＂乙方＂名稱一致。因此，您的問題歸根結(jié)底是必須以您兒子的名義簽署《商品房買賣合同》。但他不能以自己的名義單獨(dú)簽署購房合同，而必須由其監(jiān)護(hù)人以＂乙方監(jiān)護(hù)人＂的名義同時(shí)簽署。這時(shí)必須辦理父母和子女關(guān)系公證。

（三）房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)由當(dāng)事人向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請轉(zhuǎn)讓變更登記。未經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不能發(fā)生房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的設(shè)定或變更效力。二、劃撥方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序（一）申請（二）批準(zhǔn)（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（四）【受讓方】補(bǔ)辦出讓手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同公證（六）房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記第五節(jié)商品房銷售管理一、商品房銷售概念商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和房地產(chǎn)預(yù)售。所謂商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。二、商品房銷售條件商品房預(yù)售條件1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書2．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證3．按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期4．向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》商品房預(yù)售的程序1、售前宣傳

2、簽訂商品房預(yù)售合同

3、辦理登記備案手續(xù)

4、辦理入住手續(xù)

5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

商品房現(xiàn)售條件1．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2．取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4．已通過竣工驗(yàn)收；5．拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6．供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。禁止性規(guī)定1．不符合商品房預(yù)售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。5．商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

購買商品房的流程是什么樣的？

商品房合同履行的時(shí)間比較長，交易時(shí)手續(xù)繁雜，購房的過程大致分為幾個(gè)步驟：（一）決定購買房屋，確定購買房屋的價(jià)位，制定購房預(yù)算。（二）收集購房信息、進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，確定購買樓盤。（三）簽訂認(rèn)購書，確定購買具體房屋。（四）簽訂商品房買賣合同，交納首付款或全款。（五）貸款購房人辦理貸款手續(xù)。（六）辦理預(yù)售登記手續(xù)(七)辦理入住手續(xù)、領(lǐng)取房屋鑰匙。(八)簽訂物業(yè)管理公約，對房屋進(jìn)行裝修。（九）辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。(十)在保修期內(nèi)有質(zhì)量問題開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。購房人辦理完房產(chǎn)證后及經(jīng)過保修期后整個(gè)商品房交易最終完成。如果雙方存在爭議協(xié)商不成需通過訴訟方式解決。

三、預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓問題商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓1、概念：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓也被稱之為樓花轉(zhuǎn)讓，或期房轉(zhuǎn)讓。它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓他人的行為。2、樓花轉(zhuǎn)讓的限制：（1）限制樓花轉(zhuǎn)讓的條件和次數(shù)，抑制過度投機(jī)行為。（2）完善房地產(chǎn)交易登記制度，將樓花轉(zhuǎn)讓納入房地產(chǎn)登記管理的范圍，將樓花轉(zhuǎn)讓置于政府的監(jiān)管之下。（3）通過對樓花轉(zhuǎn)讓者征收所得稅，調(diào)節(jié)其增值收益，加大其交易成本，使以投資為目的的樓花轉(zhuǎn)讓者的收益限定在一定的范圍，降低其刺激作用。

四、商品房計(jì)價(jià)方式與面積誤差處理按套（單元）計(jì)價(jià)按套（單元）計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)合同未作約定的，按以下原則處理：1．面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；2．面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。五、商品房交付（一）按約交付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。（二）提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

（三）承擔(dān)保修責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保險(xiǎn)期限、保修責(zé)任等做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，并協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！舅伎肌慨a(chǎn)權(quán)登記分幾步？

產(chǎn)權(quán)登記分兩步：一是開發(fā)商在房屋竣工后，要辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，確定開發(fā)商對房屋擁有所有權(quán)；二是開發(fā)商所建房屋確權(quán)后再辦理轉(zhuǎn)移登記，即由開發(fā)商的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為業(yè)主的所有權(quán)。

（五）商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量核驗(yàn)商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依據(jù)有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，買受人可以退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和法律特征(一)概念：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。(二)特征：

1、房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復(fù)雜。

2、房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

3、房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的：---《物權(quán)法》F180(1)房屋和其他地上附著物。(2)依法享有處分權(quán)的國有土地使用權(quán)。【注意】房地一體主義(3)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。(4)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物

(5)預(yù)購商品房

(6)在建工程不得設(shè)立抵押的房地產(chǎn)有以下幾種：

(1)土地所有權(quán)；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地的使用權(quán)(法律允許的除外)；(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他社會公益性的房產(chǎn)；(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)；(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房產(chǎn)；(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的范圍

1、主債權(quán)

2、利息

3、違約金

4、損害賠償金

5、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用四、房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記的具體程序如下：【抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，去房管部門去登記】

1、申請

2、受理

3、發(fā)證房地產(chǎn)抵押以登記為生效要件。【注意】是否暫扣所有權(quán)證？他項(xiàng)權(quán)證指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房屋行政主管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。

一個(gè)比較特殊的問題：抵押權(quán)的存續(xù)期間根據(jù)物權(quán)法和擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，主債權(quán)消滅、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人放棄抵押權(quán)以及抵押財(cái)產(chǎn)滅失的，抵押權(quán)消滅。那么，在上述任何一種情形都沒有發(fā)生的情況下，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)一直存續(xù)下去還是應(yīng)當(dāng)有一定的存續(xù)期間呢？

《物權(quán)法》第二百零二條抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。擔(dān)保法解釋：主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿起兩年內(nèi)比較差異這樣規(guī)定的主要考慮是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，如果允許抵押權(quán)一直存續(xù)，可能會使抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，不利于發(fā)揮抵押財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用，制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，規(guī)定抵押權(quán)的存續(xù)期間，能夠促使抵押權(quán)人積極行使權(quán)利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于抵押權(quán)是主債權(quán)的從權(quán)利，因此一些國家民法和我國臺灣地區(qū)“民法”將抵押權(quán)的存續(xù)期間與主債權(quán)的消滅時(shí)效或者訴訟時(shí)效掛鉤的做法，值得借鑒?！稉?dān)保法解釋》的缺陷：主債權(quán)的訴訟時(shí)效期間屆滿后，抵押權(quán)還有兩年的存續(xù)期間，是否妥當(dāng)？在抵押人為第三人的情況下，抵押人在這兩年期間內(nèi)承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后，應(yīng)當(dāng)有權(quán)向債務(wù)人追償。但由于主債權(quán)已過訴訟時(shí)效，債務(wù)人對抵押權(quán)人清償債務(wù)的請求享有抗辯權(quán)，這種抗辯權(quán)能否對抗抵押人的追償權(quán)？如果不能對抗，訴訟時(shí)效對債務(wù)人來說就失去了意義，債務(wù)人實(shí)際上還要履行債務(wù)；如果能夠?qū)?，抵押人的追償?quán)就無法得到保障。

需要注意的是，本條規(guī)定的是抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)未行使抵押權(quán)的，人民法院不予保護(hù)。也就是說，過了主債權(quán)訴訟時(shí)效期間后，抵押權(quán)人喪失的是抵押權(quán)受人民法院保護(hù)的權(quán)利即勝訴權(quán)，而抵押權(quán)本身并沒有消滅，如果抵押人自愿履行擔(dān)保義務(wù)的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

協(xié)議折價(jià)（不能損害其他債權(quán)人的利益，1年內(nèi)撤銷權(quán)）、拍賣、變賣—優(yōu)先受償(三)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的特殊要求1.租賃與抵押并存時(shí)如何處理？F190第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。2.再抵押情形的債權(quán)實(shí)現(xiàn)？F199擔(dān)保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分?！睂Ρ緱l之規(guī)定，應(yīng)為兩層涵義之理解：首先，本條以明示方式肯定了重復(fù)抵押制度，即許可債務(wù)人就同一抵押物分別向多個(gè)債權(quán)人進(jìn)行抵押。其次，本條對抵押物價(jià)值與被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額之關(guān)系作了限制，只允許抵押物價(jià)值大于被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，也只允許就價(jià)值大于被擔(dān)保債權(quán)部分設(shè)立重復(fù)抵押。就擔(dān)保法第三十五條的這兩層涵義，前一涵義成為確立重復(fù)抵押制度之基礎(chǔ)，使得抵押人可以充分利用抵押物的擔(dān)保價(jià)值，以使舉債與融資更容易，成本更低。這對于實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活之益處，自不必說。而其后一涵義對重復(fù)抵押所作之限制是值得商榷的。

第一百九十九條同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)按揭“按揭”，又稱個(gè)人住房商業(yè)性抵押貸款，是指購房者在個(gè)人購買具有合法產(chǎn)權(quán)或合法手續(xù)的商品房時(shí)，由于資金不足，不能一次性付清房款，購房者以所購房屋做抵押，向銀行申請占所購房屋總價(jià)款一定比例的貸款。在購房者的房產(chǎn)證辦理完畢前開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保，房產(chǎn)證辦理完畢后，將房產(chǎn)抵押。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給發(fā)展商或賣方帳戶上。商業(yè)性貸款中的一種貸款方式，目前個(gè)人住房商業(yè)貸款普遍采用抵押加階段性擔(dān)保的方式。按揭的過程是什么樣的？

按揭的一般過程是：在項(xiàng)目的期房預(yù)售合同中，買方支付一部分樓價(jià)款給賣方，其余房價(jià)款買方通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。買方還清所有貸款本金及利息后，可將期權(quán)贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。樓宇按揭制度涉及幾方當(dāng)事人？

樓宇按揭制度至少涉及三方當(dāng)事人，即買方、賣方（開發(fā)商）和金融機(jī)構(gòu)（銀行）。在按揭關(guān)系中，有四至七個(gè)法律關(guān)系：即1、買方與賣方之間的房屋買賣合同關(guān)系；2、買方與銀行之間的資金借貸關(guān)系；3、銀行與開發(fā)商之間有關(guān)銀行同意對預(yù)售項(xiàng)目提供貸款合同關(guān)系；4、開發(fā)商同意在房產(chǎn)證辦理下來之前對買方的還款責(zé)任向銀行提供擔(dān)保的保證關(guān)系。5、買方與銀行之間的房屋抵押關(guān)系；6、買方為貸款向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系；

7、當(dāng)買方不能償還銀行本息時(shí)，銀行或開發(fā)商回購買方所購房屋所產(chǎn)生的房屋回購關(guān)系。房屋租賃一、房屋租賃的概念和特征1、概念：房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、特征：（1）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。房屋的經(jīng)營管理權(quán)人，所有權(quán)人，委托的代理人，典權(quán)人等也可以成為出租方。（2）房屋租賃一般具有明確的期限。（3）作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。（4）房屋租賃法律關(guān)系的成立與登記備案?！咀赓U合同是諾成合同，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致合同即成立，與是否登記備案無關(guān)】---那為什么房屋租賃需要登記備案呢？登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃進(jìn)行管理和控制的一種手段?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》F54\《城市房屋租賃管理辦法》F13\16\17-----取得房屋租賃證（是租賃合法性的證據(jù)）備案登記不影響房屋租賃合同的效力二、房屋租賃分類

1、按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)，可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃

2、按租賃房屋的使用性質(zhì)，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃

3、城鎮(zhèn)廉租住房租賃。三、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)

(一)出租方權(quán)利：

1．依照合同約定收取租金。

2．租賃期間有權(quán)對承租人使用房屋進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

3．在租賃合同期滿時(shí)收回出租的房屋。

出租方義務(wù)：

1．按照租賃合同約定將房屋交付給承租人占有、使用。

2．保證出租房屋的安全使用

3．不得損害承租人的利益

4．依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

(二)承租人權(quán)利：

1．在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。

2．在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利。

3．在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

4．在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。(二)承租方義務(wù)：

1．按房屋租賃合同約定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2．愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。

3．因承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。

4．承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。

5．承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收入的義務(wù)。四、房屋租賃合同

(一)房屋租賃合同的形式---應(yīng)當(dāng)采用書面形式（要式）第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

(二)房屋租賃合同的內(nèi)容

(三)房屋租賃合同的終止：

1．房屋租賃合同期限屆滿。

2．當(dāng)事人依法解除合同。

租賃合同（第219、224、227、231-233條）

1、承租人未按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。

2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

3、承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的，出租人可以解除合同。

4、因不可歸責(zé)于承租人的事由，租賃物部分或全部毀損、滅失的，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

5、租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同明知該租賃物質(zhì)量不合同，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

6、不定期租賃的，當(dāng)事人雙方均可以隨時(shí)解除合同。但出租人解除合同應(yīng)在合理期限前通知承租人?，F(xiàn)實(shí)案例大學(xué)剛畢業(yè)的黃某為了工作需要在單位附近租了一間房子，與房主胡某簽訂了房屋租賃合同，合同約定胡某將自己的房屋出租給黃某，租期為3年，黃某須每月按時(shí)交租。租期剛過1年，胡某在黃某回家過春節(jié)時(shí)，將房屋出售給了蘇某，雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。黃某回來后，蘇某要求黃某立即搬離住處。黃某拿出自己與胡某所簽合同，以3年租期未滿為由拒絕搬離，并指出，胡某與蘇某的買賣行為是在自己不知情下進(jìn)行的，對自己不公平。但蘇某認(rèn)為該協(xié)議是胡某與黃某所簽，與自己毫無關(guān)系，仍強(qiáng)行要求黃某搬離。黃某與蘇某兩不相讓。

(四)房屋租賃合同的特殊保護(hù)

1、買賣不破租賃原則。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。本條的規(guī)定體現(xiàn)了租賃合同的一個(gè)特點(diǎn)，即租賃權(quán)的物權(quán)化特點(diǎn)。所謂物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

【限制動(dòng)產(chǎn)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的適用】買賣不破租賃原則的歷史發(fā)展過程這一條原則起源于《羅馬法》,由于承租人確定租賃房屋一定期限后，租賃期內(nèi)房屋的租賃價(jià)格上升，出租人依約無法提升出租價(jià)格，就以先轉(zhuǎn)讓他人的方式解除租賃關(guān)系，然后回購再行高價(jià)出租。這樣極大的侵害了承租人的權(quán)益，因此《羅馬法》及以后的各國民法都確定了這一原則，以保護(hù)租賃協(xié)議，保護(hù)承租人利益。通過這一事實(shí)，二手房買受人就應(yīng)當(dāng)在購房時(shí)注意自己所購買的房屋是否已經(jīng)出租。如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計(jì)劃。到了近現(xiàn)代，大多數(shù)國家的法律便形成了買賣不破租賃的原則。

由此可見，“買賣不破租賃”是一條傳統(tǒng)規(guī)則，創(chuàng)建該規(guī)則的初始目的是為了保障社會弱勢群體的基本居住權(quán)利。

在商事領(lǐng)域，承租人租賃房屋的目的不是居住而是經(jīng)營，在承租關(guān)系中其居住權(quán)利不需要保障。因此，這個(gè)規(guī)則在現(xiàn)代法制中逐漸有所弱化。按照上海市相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買賣不破租賃”為由向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道承租人的存在時(shí)，這一規(guī)則仍然適用。2、房屋租賃合同的效力不受當(dāng)事人死亡的影響第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！舅痉ń忉孎19擴(kuò)張到“共同經(jīng)營人”、“合伙人”】

3、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。五、房屋的轉(zhuǎn)租(一)概念與意義：

房屋轉(zhuǎn)租是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為。

第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

疑問1：次承租人損害租賃物如何主張權(quán)利？（同意轉(zhuǎn)租的情況下）疑問2：未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同。租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同也就無存在的根據(jù)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)終止。如何正確理解？疑問3：未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同效力如何？疑問4：承租人賺取的差價(jià)租金應(yīng)該如何處理？根據(jù)（江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見（2008

年12

月10

日審判委員會第40

次會議討論通過）第十八條未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。因此，承租人擅自轉(zhuǎn)租賺取差價(jià)，出租人可以要求承租人退還租金差價(jià)。(二)特征：

1、房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意

2、房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但受原租賃合同的制約。

3、房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案【疑問】擅自轉(zhuǎn)租的，出租人是否一直保持解除權(quán)？《解釋》規(guī)定出租人應(yīng)該在知情的6個(gè)月內(nèi)提出異議，否則視為同意，不得在主張解除權(quán)或合同無效?！舅伎肌糠课蒉D(zhuǎn)租與租賃合同的轉(zhuǎn)讓？【案例】某商鋪的產(chǎn)權(quán)人甲與乙簽訂房屋租賃協(xié)議，乙租用該房后由于經(jīng)營不善想解除租約，甲不同意解除但同意乙轉(zhuǎn)讓給他人。丙此時(shí)看好該房，乙在取得甲書面同意的情況下，和丙簽訂了一份房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將房屋交給丙使用。后來，丙對該房屋進(jìn)行了必要的修繕，根據(jù)原租賃合同，修繕費(fèi)用應(yīng)由甲承擔(dān)，但甲已出國，于是丙找到乙，要求乙支付修繕費(fèi)用。丙的理由是他從乙的手中轉(zhuǎn)租到甲的房子，乙是轉(zhuǎn)租人，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付修繕費(fèi)用的義務(wù)。上述案例中，乙與丙之間的合同行為屬于房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓行為而非轉(zhuǎn)租，根據(jù)民法關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓合同生效后，乙與甲之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由丙承擔(dān)，乙也就退出了該房屋租賃關(guān)系，不用承擔(dān)與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。所以，本案的修繕費(fèi)應(yīng)當(dāng)由甲支付，乙與本案無關(guān)。(三)轉(zhuǎn)租雙方權(quán)利義務(wù)---參見出租合同的有關(guān)權(quán)利義務(wù)六、廉租住房的租賃廉租住房租賃的特征：

1、廉租房具有明顯的社會保障性

2、廉租住房法律關(guān)系主體具有特定性

3、實(shí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)

4、廉租住房的承租實(shí)行審批制

5、廉租住房配租實(shí)行滾動(dòng)制小結(jié)：購房合同陷阱（簽約前）1.認(rèn)購定金難歸還；2.單方擴(kuò)大解約權(quán)；3.減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)；4.模糊標(biāo)的好圈錢；5.面積誤差設(shè)陷阱；6.違約責(zé)任不對等；7.一房兩賣搞欺詐；8.虛假宣傳不負(fù)責(zé)；9.購房簽約先交錢。小結(jié)：購房合同陷阱（簽約后）1.交付房屋未按期；2.未經(jīng)驗(yàn)收即交付；3.修改設(shè)計(jì)不商量；4.房屋質(zhì)量成問題；5.配套設(shè)施不健全；6.產(chǎn)權(quán)辦證不及時(shí)；7.無法取得產(chǎn)權(quán)證；8.物業(yè)管理留麻煩；9.所購房屋遭拍賣。第六節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格管理一、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)，是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，即根據(jù)我國城鎮(zhèn)土地在實(shí)際利用過程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟(jì)收益，按照一定的方法折算出來的土地價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是縣級以上政府部門根據(jù)需要評估的，在正常土地市場、正常經(jīng)營條件和政策作用下，某一具體地塊在某一時(shí)期、某一使用年限內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)具體地塊的土地使用年限、大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正的方法評估得出，也可直接采用收益還原法、市場比較法等方法評估得出。房屋重置價(jià)房屋重置價(jià)是指假設(shè)舊房屋在估價(jià)期日重新建造時(shí)所需的適當(dāng)價(jià)格，重置成本法是計(jì)算房屋重置價(jià)的評估方法。二、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

瞞價(jià)現(xiàn)象主要表現(xiàn)形式有：1．私下高價(jià)出售房屋。2．簽訂真假兩份協(xié)議瞞價(jià)。3．以贈與為名進(jìn)行高價(jià)買賣。4．長期租賃，相當(dāng)于賣房。

三、商品住宅價(jià)格管理制度

商品住宅價(jià)格由成本、利潤、稅金和地段差價(jià)四部分構(gòu)成。第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理第二節(jié)活塞式空壓機(jī)的結(jié)構(gòu)和自動(dòng)控制第三節(jié)活塞式空壓機(jī)的管理復(fù)習(xí)思考題單擊此處輸入你的副標(biāo)題，文字是您思想的提煉，為了最終演示發(fā)布的良好效果，請盡量言簡意賅的闡述觀點(diǎn)。第六章活塞式空氣壓縮機(jī)

piston-aircompressor壓縮空氣在船舶上的應(yīng)用：

1.主機(jī)的啟動(dòng)、換向；

2.輔機(jī)的啟動(dòng)；

3.為氣動(dòng)裝置提供氣源；

4.為氣動(dòng)工具提供氣源；

5.吹洗零部件和濾器。

排氣量:單位時(shí)間內(nèi)所排送的相當(dāng)?shù)谝患壩鼩鉅顟B(tài)的空氣體積。單位：m3/s、m3/min、m3/h第六章活塞式空氣壓縮機(jī)

piston-aircompressor空壓機(jī)分類：按排氣壓力分：低壓0.2～1.0MPa；中壓1～10MPa；高壓10～100MPa。按排氣量分：微型<1m3/min；小型1～10m3/min；中型10～100m3/min；大型>100m3/min。第六章活塞式空氣壓縮機(jī)

piston-aircompressor第一節(jié)活塞式空壓機(jī)的工作原理容積式壓縮機(jī)按結(jié)構(gòu)分為兩大類：往復(fù)式與旋轉(zhuǎn)式兩級活塞式壓縮機(jī)單級活塞壓縮機(jī)活塞式壓縮機(jī)膜片式壓縮機(jī)旋轉(zhuǎn)葉片式壓縮機(jī)最長的使用壽命-

----低轉(zhuǎn)速（1460RPM），動(dòng)件少（軸承與滑片），潤滑油在機(jī)件間形成保護(hù)膜，防止磨損及泄漏，使空壓機(jī)能夠安靜有效運(yùn)作；平時(shí)有按規(guī)定做例行保養(yǎng)的JAGUAR滑片式空壓機(jī)，至今使用十萬小時(shí)以上，依然完好如初，按十萬小時(shí)相當(dāng)于每日以十小時(shí)運(yùn)作計(jì)算，可長達(dá)33年之久。因此，將滑片式空壓機(jī)比喻為一部終身機(jī)器實(shí)不為過?；?葉)片式空壓機(jī)可以365天連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)并保證60000小時(shí)以上安全運(yùn)轉(zhuǎn)的空氣壓縮機(jī)1.進(jìn)氣2.開始壓縮3.壓縮中4.排氣1.轉(zhuǎn)子及機(jī)殼間成為壓縮空間，當(dāng)轉(zhuǎn)子開始轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，空氣由機(jī)體進(jìn)氣端進(jìn)入。2.轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動(dòng)使被吸入的空氣轉(zhuǎn)至機(jī)殼與轉(zhuǎn)子間氣密范圍，同時(shí)停止進(jìn)氣。3.轉(zhuǎn)子不斷轉(zhuǎn)動(dòng)，氣密范圍變小，空氣被壓縮。4.被壓縮的空氣壓力升高達(dá)到額定的壓力后由排氣端排出進(jìn)入油氣分離器內(nèi)。4.被壓縮的空氣壓力升高達(dá)到額定的壓力后由排氣端排出進(jìn)入油氣分離器內(nèi)。1.進(jìn)氣2.開始壓縮3.壓縮中4.排氣1.凸凹轉(zhuǎn)子及機(jī)殼間成為壓縮空間，當(dāng)轉(zhuǎn)子開始轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，空氣由機(jī)體進(jìn)氣端進(jìn)入。2.轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動(dòng)使被吸入的空氣轉(zhuǎn)至機(jī)殼與轉(zhuǎn)子間氣密范圍，同時(shí)停止進(jìn)氣。3.轉(zhuǎn)子不斷轉(zhuǎn)動(dòng)，氣密范圍變小，空氣被壓縮。螺桿式氣體壓縮機(jī)是世界上最先進(jìn)、緊湊型、堅(jiān)實(shí)、運(yùn)行平穩(wěn)，噪音低，是值得信賴的氣體壓縮機(jī)。螺桿式壓縮機(jī)氣路系統(tǒng)：

A

進(jìn)氣過濾器

B

空氣進(jìn)氣閥

C

壓縮機(jī)主機(jī)

D

單向閥

E

空氣/油分離器

F

最小壓力閥

G

后冷卻器

H

帶自動(dòng)疏水器的水分離器油路系統(tǒng)：

J

油箱

K

恒溫旁通閥

L

油冷卻器

M

油過濾器

N

回油閥

O

斷油閥冷凍系統(tǒng)：

P

冷凍壓縮機(jī)

Q

冷凝器

R

熱交換器

S

旁通系統(tǒng)

T

空氣出口過濾器螺桿式壓縮機(jī)渦旋式壓縮機(jī)

渦旋式壓縮機(jī)是20世紀(jì)90年代末期開發(fā)并問世的高科技壓縮機(jī)，由于結(jié)構(gòu)簡單、零件少、效率高、可靠性好，尤其是其低噪聲、長壽命等諸方面大大優(yōu)于其它型式的壓縮機(jī)，已經(jīng)得到壓縮機(jī)行業(yè)的關(guān)注和公認(rèn)。被譽(yù)為“環(huán)保型壓縮機(jī)”。由于渦旋式壓縮機(jī)的獨(dú)特設(shè)計(jì)，使其成為當(dāng)今世界最節(jié)能壓縮機(jī)