中糧-2013年4月上海萬科五玠坊低密度社區(qū)項(xiàng)目調(diào)研報告-18p-規(guī)劃設(shè)計(jì)

調(diào)研報告

萬科五玠坊2013年4月區(qū)域環(huán)境世博之后，有世博帶來的各種資源配套已經(jīng)扎根在這片土地，商業(yè)中心、醫(yī)療、生活配套逐漸齊全，三林版塊正在發(fā)育成熟；商務(wù)環(huán)境后灘、耀華兩大國際商務(wù)區(qū)支撐起三林的土地價值，將成為未來后世博貿(mào)易中心的核心所在；人文環(huán)境梅賽德斯奔馳文化中心，東方體育中心等藝術(shù)文體場館，提升三林的文化、居住品質(zhì)；生活環(huán)境上海浦東醫(yī)院以及沃爾瑪、家樂福等大型商超市，也從日常生活的每一個方面，完善了三林的區(qū)域格局，生活氛圍逐漸濃郁；區(qū)域認(rèn)知隨著世博會的召開，2008年之前還主要是動拆遷客群集聚的三林板塊，地段價值突顯。越來越多的本地與外地的中產(chǎn)階級客群競相購買該板塊內(nèi)樓盤，三林板塊的房價也一路水漲船高同時擁有城市公園和成熟商業(yè)位于浦東核心三林地區(qū)，擁有三林公園、世紀(jì)公園等天然氧吧；除了周邊成熟商業(yè)外，項(xiàng)目自身配備了約2萬㎡由多位國際大師打造的精品商業(yè)。周邊商業(yè)綜合性購物廣場：3個（森宏購物廣場、中房金誼廣場、三林城市商業(yè)廣場），大型賣場：9家（沃爾瑪、大潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、家樂福、卜峰蓮花），中型超市：約33家（聯(lián)華、華聯(lián)占比80％、迪亞天天、伍緣、家得利），集中商業(yè)街：7條（昌里東路商業(yè)街、南碼頭路路商業(yè)街、成山路商業(yè)街、靈巖南路商業(yè)街、海陽路商業(yè)街、安盛街商業(yè)街）擁有豐富的教育資源眾多市、區(qū)重點(diǎn)院校集中于周邊，滿足不同年齡段的求學(xué)需求。整個大三林板塊擁有眾多的幼兒園、中小學(xué)，其中楊思中學(xué)、三林中學(xué)、上南中學(xué)這三所浦東新區(qū)重點(diǎn)中學(xué)分別位于三林的三個不同區(qū)域，大大豐富了板塊內(nèi)的教育資源二環(huán)三橋四隧四軌道，交通便利步行5分鐘可至6號線高青路站；此外，周邊還有軌道7號線、8號線、及11號線（延伸段在建）；二環(huán)：內(nèi)環(huán)、中環(huán)（距上南路匝口1公里）；三橋：盧浦大橋、南浦大橋、徐浦大橋；四隧：西藏路隧道、打浦橋隧道復(fù)線、上中路隧道、龍耀路隧道。位于后世博時代的浦東三林板塊，出行便利，配套完善，環(huán)境優(yōu)美，坐擁城市資源和生態(tài)資源。區(qū)域認(rèn)知2010年尚東鼎上市，成為三林板塊最高端的住宅聚集區(qū)。2012年萬科五玠坊上市，萬科將旗下最頂級的低密度大平層項(xiàng)目開創(chuàng)性地引入該區(qū)域，那么是否能超越一條馬路之隔的尚東鼎，讓我們帶著這個疑問走進(jìn)萬科五玠坊。項(xiàng)目地址上海市浦東新區(qū)東明路2100號開發(fā)商上海萬科首次開盤日期2012年4月中旬總建筑面積10萬㎡總占地面積10萬㎡建筑形態(tài)29棟5層的多層車位比2.2容積率1.0綠化率40%報價對外報價：40000-50000元/平方米實(shí)際銷售均價：35000-38000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)3000-4000元/平方米萬科五玠坊總占地面積約12萬方，由住宅商業(yè)2部分組成。住宅占地約10萬方，商業(yè)占地約1.8萬方，住宅由29棟5層精裝修大平層點(diǎn)狀分布組成，面積在240-330之間，綠化率高達(dá)40%。容積率僅為1.0；萬科五玠坊倡導(dǎo)本真生活，尊重自然和居住的統(tǒng)一，邀請了楨文彥、蘆原弘子、葉錦添、彼得沃德克等國際大師團(tuán)隊(duì)打造高級住宅及商業(yè)。五玠坊商業(yè)夢之湖樂之島馨之亭悅之丘花之谷和之坪小區(qū)正門2.項(xiàng)目認(rèn)知景觀規(guī)劃：由日本設(shè)計(jì)師打造，被還原的日式園林景觀是本案的一個亮點(diǎn)。下沉式廣場湖中亭夢之湖

五玠坊在景觀設(shè)計(jì)上，由景觀總設(shè)計(jì)師長谷川浩己、戶田知佐，以一軸一帶四組團(tuán)景觀打造出美輪美幻的園林景觀，中央景觀帶總體面積約13000方，分為三層疊水的夢之湖，和四季長春的花之谷組成，并且在中央還整體掩藏了一個地上約80平，地下約1700平的會所，四組團(tuán)景觀由寵物撒歡的愛之園，緩坡般的悅之丘，兒童游玩的樂之島與鍛煉身心的馨之庭組成，秉持師法自然之理念，以疏密有致的布局，構(gòu)筑出簡約極富層次感的社區(qū)景觀。花之谷3.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公共部位：同樣由日本設(shè)計(jì)師打造，全現(xiàn)代風(fēng)格打造與項(xiàng)目定位的契合是一個亮點(diǎn)。

五玠坊在公共部位上，亦由日本設(shè)計(jì)大師傾力打造。從售樓處門口黑底白字鏡面材質(zhì)的精神堡壘，到售樓處內(nèi)（未來改會所餐飲用）處處古銅燙金色的立塑及壁飾，直至園林看房通道木格柵地板與玻璃嵌木框欄桿的搭配，無一不透著現(xiàn)代風(fēng)格對項(xiàng)目的演繹。布置得疏密有致的戶外休閑區(qū)，明快寬敞的會所泳池，尊崇簡約的會客廳設(shè)計(jì)，更是共同對這格調(diào)作補(bǔ)充。3.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)樣板房亮點(diǎn)：萬科五玠坊創(chuàng)新應(yīng)用陶土百葉技術(shù)，高品質(zhì)的陶土板制成間隙統(tǒng)一的百葉窗，不僅可以隨意調(diào)節(jié)光線，更能有效降低輻射。住戶因采光和需求的不同，打開程度便各不相同，想要照射更多陽光時更可以收攏使陽光入室。陶土百葉窗餐廳衣帽間供參觀的樣板房只有一種風(fēng)格，室內(nèi)硬裝無品質(zhì)感體現(xiàn)，軟裝屬于高檔住宅的低檔次，無豪宅氣質(zhì)3.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)第一批：280四房及240-260三房各占據(jù)40%，除最上端中央景觀房源外，其余基本屬中等位置房源第二批：

280四房戶型占據(jù)50%，325戶型30%，南向景觀房進(jìn)一步增多，同時擁有一批高壓線房源，整體屬于中上等資源。注：推盤套數(shù)有微調(diào)整項(xiàng)目以組團(tuán)形式推售，分2批3次開盤（2012.5、2012.10及2012.12）。第一批及第二批已涵蓋所有套型；兩組團(tuán)南北分界于中間主景觀道路，后者也是重要帶看動線，以夢之湖、馨之亭、悅之丘等集中景觀給客戶帶來實(shí)景沖擊，促組團(tuán)房源成交第三批：主推社區(qū)中央樓王戶型及穩(wěn)定去化邊套三房戶型4.項(xiàng)目推售分析戶型配比：項(xiàng)目整體規(guī)劃為大平層，目前共有三房和四房二種戶型可售；三房主力房型面積在244-246㎡和255-256㎡及263-265㎡三個面積段，四房主力房型面積在269、286-288㎡和328-330㎡。戶型類型戶型面積戶型套數(shù)所占比例三房