舊城改造的看法

舊城改造之認(rèn)識(shí)張強(qiáng)20110514660框架體系我國改造存在的問題改造實(shí)質(zhì)我國城市更新不同時(shí)段的特點(diǎn)相關(guān)利益者權(quán)衡分析我國舊城改造運(yùn)行機(jī)制國外舊城改造歷程對(duì)比舊城改造模式研究基本內(nèi)容介紹發(fā)現(xiàn)問題提出策略案例分析新加坡河區(qū)域的更新改造

基本內(nèi)容介紹一.改造實(shí)質(zhì)1.自身發(fā)展不平衡具體表現(xiàn)為：一是發(fā)展過度，二是發(fā)展滯后。2.老化衰退現(xiàn)象嚴(yán)重

其具有三方面表征：一是物質(zhì)性老化，二是功能性衰退，三是結(jié)構(gòu)性衰退。3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻

舊城的自身發(fā)展不平衡及老化衰退等問題不可避免地會(huì)對(duì)舊城經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生阻礙作用。首先是就業(yè)機(jī)會(huì)奇缺，其次是貧困程度較高，失業(yè)是造成貧困的主要原因。4.文化傳統(tǒng)遭到破壞舊城的衰敗，加上政府對(duì)舊城更新建設(shè)的急功近利、開發(fā)企業(yè)的惟利是圖，造成舊城傳統(tǒng)風(fēng)貌特色被破壞、文化傳承斷層的現(xiàn)象，同時(shí)造成不同社會(huì)階層人口的遷入與遷出。人口的頻繁流動(dòng)將造成人們心理上的失落和歸屬感的缺乏，從而表現(xiàn)出歷史聯(lián)系和情感的割裂，同時(shí)也破壞了傳統(tǒng)的鄰里關(guān)系和社區(qū)文化基本內(nèi)容介紹二.我國城市更新不同時(shí)段的特點(diǎn)基本內(nèi)容介紹三.我國舊城改造運(yùn)行機(jī)制

該運(yùn)作模式主要有三種類型，即政府型、開發(fā)商主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型。

政府型運(yùn)作模式即政府掌握控制權(quán)，強(qiáng)化住宅的保障功能，實(shí)施主體不用開發(fā)商，改造區(qū)域不進(jìn)行商品房開發(fā)，所建房屋全部用于居民回遷。

開發(fā)商主導(dǎo)型即將亟待改造土地交給發(fā)展商去進(jìn)行整體規(guī)劃改造，政府不參與，發(fā)展商根據(jù)自身利益去進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，政府劃出地塊由開發(fā)商進(jìn)行投資，獨(dú)立承擔(dān)拆遷補(bǔ)償、安置、回遷和商品房建設(shè)。舊城改造的行為關(guān)系政府開發(fā)商居民管理、合作配合、合作舊城改造服從讓出空間開發(fā)、建設(shè)提供補(bǔ)償搬遷管理、保障規(guī)劃、政策、決策基本內(nèi)容介紹三.我國舊城改造運(yùn)行機(jī)制

政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型，分為兩階段，第一階段為政府做好居民的搬遷安置，進(jìn)行總體規(guī)劃、土地開發(fā)和市政設(shè)施建設(shè)，然后實(shí)行土地招牌掛，由開發(fā)商組織進(jìn)行設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)、開發(fā)商可以是由一家具有良好資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和舊城改造經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)獨(dú)立完成，或者是分片區(qū)由不同的開發(fā)商完成。操作模式如下圖

這三種類型各有利弊，我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)大都基于開發(fā)商主導(dǎo)型模式。操作模式政府舊城改造發(fā)展公司安置居民、拆遷、土地收購整理、拍賣開發(fā)商土地開發(fā)公司專項(xiàng)基金開發(fā)基本內(nèi)容介紹四.相關(guān)利益者權(quán)衡分析舊城改造涉及的利益相關(guān)者主要包括三方:被拆遷人、開發(fā)商以及城市政府。1.被拆遷人的成本收益分析。對(duì)于他們來說,成本即為拆遷造成的損失,包括舊有居住文化、鄰里關(guān)系、社區(qū)認(rèn)同的喪失以及動(dòng)遷之后居住、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等的困難。由于原居舊城區(qū)的居民大多生活并不富裕,自己無力負(fù)擔(dān)購買新住宅,又要面臨著高昂的就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)交通成本與時(shí)間成本,因此通常是成本大于收益,不會(huì)產(chǎn)生推動(dòng)舊城改造的動(dòng)機(jī),甚至?xí)哂幸欢ǖ牡钟|情緒。2.開發(fā)商的成本收益分析。需要支付的成本包括土地出讓金、拆遷費(fèi)、城鎮(zhèn)建設(shè)配套費(fèi)、土地再開發(fā)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金及相應(yīng)的利息等,舊城改造包含高昂的拆遷安置費(fèi)用,因此一般成本較高。

另外舊城改造出于對(duì)城市景觀與風(fēng)貌的考慮,大多有容積率、建筑密度等指標(biāo)的控制,所以改造后的收益能力也受到較大限制。收益受限,成本偏高,導(dǎo)致開發(fā)商的利潤(rùn)空間較小,所以除營(yíng)利能力較強(qiáng)的主要商業(yè)街道或商業(yè)區(qū)改造之外,多數(shù)情況下開發(fā)商也不具備主動(dòng)承擔(dān)舊城改造任務(wù)的主觀動(dòng)力。開發(fā)商城市政府被拆遷人其他參與主體注：表示主要利益關(guān)系，表示次要利益關(guān)系基本內(nèi)容介紹3.城市政府的成本收益分析。其主要職能就是彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷,提供市場(chǎng)不愿提供或供給不足的公共物品,提升整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)綜合效益,不會(huì)也不應(yīng)過分看重直接的經(jīng)濟(jì)收益?？梢娫谂f城改造的主要利益相關(guān)者之中,只有城市政府才是真正愿意推動(dòng)舊城改造的。舊城改造個(gè)方主體的動(dòng)機(jī)如下.

。四.相關(guān)利益者權(quán)衡分析政府動(dòng)機(jī)城市利益政府利益人們利益改善城市環(huán)境優(yōu)化功能空間保護(hù)歷史建筑獲取土地出讓金轉(zhuǎn)嫁基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善人們居住條件保障人們利益分配維持社會(huì)公平穩(wěn)定綜合利益最大化資本利潤(rùn)最大化開發(fā)商動(dòng)機(jī)舊城改造個(gè)人利益最大化改善居住條件獲取空間增值利益提升城市環(huán)境質(zhì)量居民動(dòng)機(jī)國外舊城改造歷程

第二次世界大戰(zhàn)后，西方各城市舊城改造實(shí)踐大體發(fā)生了這樣的變化，即清除貧民窟的重建性開發(fā)→改善舊住宅的整治性開發(fā)→保護(hù)與利用歷史建筑的維護(hù)性開發(fā)，與此同時(shí)指導(dǎo)舊城改造的基本理念也發(fā)生了相應(yīng)變化，從主張進(jìn)行目標(biāo)單一、內(nèi)容狹窄的大規(guī)模改造的“現(xiàn)代主義”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲝埬繕?biāo)廣泛、內(nèi)容豐富的人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展建設(shè)。

現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家(地區(qū))舊城改造大體上有兩種目的：一種是為了高效地利用土地和確保交通安全；另一種是為了改善不良居住區(qū)，消除危害危險(xiǎn)地區(qū)，保護(hù)歷史性建筑物，擴(kuò)大綠地面積等。政府強(qiáng)制拆遷，民眾反抗人文規(guī)劃思想體現(xiàn)出來國外舊城改造歷程二戰(zhàn)以來西方城市更新理論的演化及其特點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問題一.我國改造存在的問題

舊城改造過程中存在的問題主要有五個(gè)：（一）市場(chǎng)化舊城改造的運(yùn)作模式。市場(chǎng)化的舊城改造運(yùn)作模式給公益性的舊城改造項(xiàng)目加入了不少開發(fā)商自身的意愿，并不能夠完全代表城市居民的利益，不能夠體現(xiàn)以人為本的思想。（二）單一的舊城改造開發(fā)模式。每一個(gè)舊城改造項(xiàng)目都有著其不同的特點(diǎn)，需要我們因地制宜地對(duì)舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，因而需要選擇不同的開發(fā)模式，開發(fā)模式的單一只能造成舊城改造項(xiàng)目個(gè)個(gè)都趨于雷同。（三）資金成為舊城改造的瓶頸，嚴(yán)重阻礙著舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施。舊城改造項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度大，涉及人員多，從而需要的資金額也非常的龐大，改造過程中的資金問題一直很突出(拆遷費(fèi))。（四）指導(dǎo)著整個(gè)舊城改造工程實(shí)施的舊城改造制度還不夠完善，舊城改造的許多操作不能得到有效的保證。（五）整個(gè)舊城改造過程中，被拆遷戶的利益和舊城改造工程的進(jìn)度有很大的沖突（反映到資金）。提出策略一.舊城改造模式研究

由以上分析得出，舊城改造過程中存在著很多問題，要完全避免它們是不可能的，但是要將問題出現(xiàn)后所產(chǎn)生的損失降低到最小還是可能的，因而要從源頭開始就對(duì)舊城改造可能會(huì)出現(xiàn)的問題做以防備。整體運(yùn)作模式開發(fā)模式融資模式拆遷模式制度建設(shè)確定舊城改造運(yùn)作的方向及主導(dǎo)方針對(duì)不同類型的改造地塊設(shè)定不同的開發(fā)模式在開發(fā)模式之下，針對(duì)改造地塊特點(diǎn)確定不同的融資和拆遷模式規(guī)范舊城改造實(shí)施，使每一項(xiàng)操作都有法律支撐，從而保護(hù)舊城改造項(xiàng)目參與方利益能夠得到有效保證舊城改造模式研究體系提出策略一.舊城改造模式研究（一）舊城改造整體運(yùn)作模式。該運(yùn)作模式主要有三種類型，即政府型、開發(fā)商主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型。（上文已提到）（二）舊城改造項(xiàng)目開發(fā)模式。避免大規(guī)模的改造模式，其是對(duì)現(xiàn)有城市進(jìn)行全盤否定，片面追求城市土地開發(fā)強(qiáng)度和開發(fā)效益，對(duì)城市的連續(xù)性和多樣性產(chǎn)生破壞性的影響。因此，有必要以漸進(jìn)式小規(guī)模更新改造代替大規(guī)模改造，該模式不僅可以改善居民的居住條件，還可以實(shí)現(xiàn)居住社區(qū)與歷史街區(qū)中文化的繼承與發(fā)展。

模塊式開發(fā)模式是針對(duì)大規(guī)模、多功能的舊城改造項(xiàng)目，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對(duì)獨(dú)立性與完整性。該模式適用于大型的、需要進(jìn)行全面的功能改變、開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)。

軟性開發(fā)模式的突出特點(diǎn)是，它采用漸進(jìn)式小規(guī)模理論，在城市改造過程中不強(qiáng)制居民一次性搬遷，而是采取邊改造邊搬遷的方式（考慮到民眾的抵抗情緒）。提出策略（三）舊城改造拆遷模式。應(yīng)采取“陽光”拆遷模式，堅(jiān)持以人為本、公開、公平、公正的原則，規(guī)范拆遷行為，制定好拆遷政策、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。讓群眾明白拆遷政策、參與評(píng)估裁決、受惠補(bǔ)償安置等?！辈粍?dòng)遷“拆遷模式的核心就是能不拆的盡量不拆，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)老建筑的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，該模式也可以說是一種綜合整治模式，即在滿足城市形象、居住條件、周圍環(huán)境的情況下，不動(dòng)遷原地居民，由居民自籌資金進(jìn)行改造。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是保護(hù)當(dāng)?shù)氐臍v史文化，保留了城市原汁原味的形象和內(nèi)涵，維護(hù)了居民原有的生活方式，減少了拆遷費(fèi)，解決了全盤拆遷中可能出現(xiàn)的許多問題。（四）舊城改造融資模式。通過對(duì)西方舊城改造經(jīng)驗(yàn)的分析，我們知道舊城改造的發(fā)展必然是一種政府主導(dǎo)的，走向三方的合作伙伴關(guān)系，因而那些注重各方合作的融資模式就比較適合舊城改造項(xiàng)目。如公私合作模式即ppp模式，是以參與方”雙贏“或”多贏"為理念的新型融資模式,以政府作為主導(dǎo)方，可以積極地制定激勵(lì)政策引導(dǎo)私人機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，一方面可以緩和政府的財(cái)政壓力，私人機(jī)構(gòu)的高效率帶入到公共部門，有利于提高政府公共部門的績(jī)效水平。案例分析——新加坡河區(qū)域的更新改造案例分析——新加坡河區(qū)域的更新改造一.歷史變遷第一階段——自由漁港（1819年以前）。淪為殖民地之前的新加坡區(qū)域是尚未開化的小漁村，村民以捕魚為生，也是海盜的避難場(chǎng)所。第二階段——航運(yùn)樞紐、城市動(dòng)脈（1819年～1965年），1819年標(biāo)志著新加坡進(jìn)入殖民地時(shí)期，新加坡河被發(fā)展成為當(dāng)時(shí)海上航運(yùn)的動(dòng)脈和商貿(mào)活動(dòng)中心。到1860年代中期，新加坡河承運(yùn)了75%的航運(yùn)活動(dòng)，其周邊區(qū)域逐漸成為城市中心區(qū)。第三階段——現(xiàn)代化休閑中心區(qū)（1965年至今）伴隨科技和交通方式的革新，新加坡河的航運(yùn)功能逐漸衰退，沿河而生的產(chǎn)業(yè)日趨沒落，至1970年代，被嚴(yán)重污染。1977年，新加坡政府提出河流治理工程，經(jīng)過數(shù)十年的努力，如今的新加坡河區(qū)域已呈現(xiàn)煥然一新的面貌，成為新加坡最具吸引力的市民休閑場(chǎng)所。1860新加坡河的景象1970新加坡河被污染的景象案例分析——新加坡河區(qū)域的更新改造二.基于歷史文脈的改造1.功能置換

改造工程首先拆除質(zhì)量較差的工業(yè)建筑和所有的棚戶建，將一些具有較高歷史和文化價(jià)值的傳統(tǒng)建筑被保留下來，以強(qiáng)化歷史記