房地產(chǎn)投資拓展流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理流程一、流程概況：流程目的：保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出正確判斷。適用范圍:適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理最終獲取。，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的定義：1.市場定位:明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體并知悉群體特征;2.產(chǎn)品形態(tài):項(xiàng)目類型選擇，確定項(xiàng)目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場等;3。產(chǎn)品主題：項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題選擇,與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分;例如:普通住宅可以按價(jià)進(jìn)格行高中低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、多層、小高層區(qū)分.流程主導(dǎo)及參與部門:投資拓展部（主導(dǎo))、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理不、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營部.部門流程中承擔(dān)責(zé)任董事會(huì)董事長批準(zhǔn)新項(xiàng)目投資決策1。審批前期項(xiàng)目信息2.參與項(xiàng)目建議書會(huì)審，審批項(xiàng)目建議書3。參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議,審核新項(xiàng)目投資決策5。審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略6。參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過程7.參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審，審批項(xiàng)目獲取合同總經(jīng)理1。參與項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察2。審核前期項(xiàng)目信息3。參與項(xiàng)目建議書會(huì)審，審批項(xiàng)目建議書4。參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策6.審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略7。參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過程8.參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審，審核項(xiàng)目獲取合同投資拓展分1。主管項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察管副總2.審核前期項(xiàng)目信息3。參與項(xiàng)目建議書會(huì)審，審批項(xiàng)目建議書4.參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議,審核新項(xiàng)目投資決策6.審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略7。負(fù)責(zé)項(xiàng)目獲取過程8。主管新項(xiàng)目獲取合同的編制9.參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審，審核項(xiàng)目獲取合同參與各部門1.參與項(xiàng)目建議書會(huì)審副總2.參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審3.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議財(cái)務(wù)總監(jiān)/總參與新項(xiàng)目獲取合同會(huì)審經(jīng)濟(jì)師投資拓展部1.收集土地信息/二手項(xiàng)目信息,并接收相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)獲取的土地信息/二手項(xiàng)目信息，對(duì)土地背景情況進(jìn)行了解,協(xié)助編制《項(xiàng)目簡報(bào)》2.負(fù)責(zé)組織前期信息收集、溝通、考察3.負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目簡報(bào)》4.負(fù)責(zé)組織編制《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》5.負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目6.負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目7.參與編制8.參與競拍與商務(wù)談判9.負(fù)責(zé)10.負(fù)責(zé)獲取土地使用權(quán)1.協(xié)辦制《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的成果會(huì)審?fù)顿Y決策會(huì)招拍掛策略和二手項(xiàng)目談判策略的編制新項(xiàng)目獲取合同文本的編制，并負(fù)責(zé)組織合同評(píng)審與流轉(zhuǎn)會(huì)簽研發(fā)設(shè)計(jì)部工程管理部成本合約部建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》,提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議2.參與《項(xiàng)目1。協(xié)辦編制《項(xiàng)目部分進(jìn)行復(fù)核2。參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》,對(duì)工程計(jì)劃建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出初步建安成本建議2。參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審3。參與新項(xiàng)目獲取合同的會(huì)審營銷策劃部物業(yè)管理部財(cái)務(wù)管理部企管運(yùn)營部二、工作程序1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出初步市場分析2。參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1。協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出初步市場分析2。參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》,提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排建議2。參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1。項(xiàng)目信息(1）由投資拓展部對(duì)項(xiàng)目位、項(xiàng)目本身的性質(zhì)、主要特點(diǎn)和特殊性等）和內(nèi)部因素（對(duì)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響、項(xiàng)目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位、項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn))進(jìn)行有針對(duì)性的分析，幫助公司鎖定項(xiàng)目中的重點(diǎn)地塊；項(xiàng)目概況內(nèi)容框架包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位、宗地位整理和提出投資設(shè)想:外部環(huán)境(城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響、宗地所屬區(qū)域的城市地置、宗地現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、周邊環(huán)境、大市政配套、規(guī)劃控制要點(diǎn)、土地價(jià)格、土地升值潛力評(píng)估、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)比較；(2）投資拓展部通過各種途徑獲得土地信息，董事長、總經(jīng)理、相關(guān)分管副總等提供土地信息建議,主要信息來源渠道包括政府、中介機(jī)構(gòu)、或項(xiàng)目擁有者。項(xiàng)目拓展專員負(fù)責(zé)對(duì)獲取的土地信息進(jìn)行信息登記。（3）在對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場有了比較深入的了解并占有大量市場信息的,尋找需要滿足的市場需求，提出投資設(shè)想2.開發(fā)項(xiàng)目用地信息及重點(diǎn)地塊編制項(xiàng)目簡報(bào)（1）投資拓展部對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地環(huán)境等進(jìn)行分析，篩選出,并結(jié)合公司內(nèi)部資部將選取的重點(diǎn)地塊信息上報(bào)投資拓展決定是否需要深入研究.董事長決定深入研究后,投資拓展部踏勘、市場考察（3）考察結(jié)束后,投資拓展部、概況和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析，形成《項(xiàng)目簡報(bào)（4）《項(xiàng)目簡報(bào)編》制完成，報(bào)投資拓展副總、總經(jīng)理審核，董事長審批,決定是否需基礎(chǔ)上.、人口、政治和經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)可能開發(fā)的項(xiàng)目源，選擇適合公司發(fā)展的意向項(xiàng)目。投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長。由董事長對(duì)初步選擇的地塊進(jìn)行審批，(2）當(dāng)組織分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長等相關(guān)工作人員進(jìn)行地塊負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目簡報(bào)》,投資拓展部根據(jù)考察后獲得的項(xiàng)目信息》要深入研究3.項(xiàng)目初步論證與確定（1）《項(xiàng)目簡報(bào)織公司相關(guān)部門配合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步論證；供項(xiàng)目概況、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)部負(fù)責(zé)提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析營銷策劃部提供項(xiàng)目周邊地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析、產(chǎn)品建議、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、市場供給（與需求）現(xiàn)狀分析及預(yù)測、目標(biāo)客戶相關(guān)信息、消費(fèi)行為分析等成本合約部負(fù)責(zé)提出開發(fā)類（建安、設(shè)計(jì)、營銷)成本預(yù)算物業(yè)管理部財(cái)務(wù)管理部企業(yè)運(yùn)營部負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目安排中的工程工期部分進(jìn)行復(fù)核（2)投資拓展部負(fù)責(zé)匯總以上分析資（3)投資拓展部議對(duì)《項(xiàng)目建議書》進(jìn)行會(huì)成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營部、投資拓展分管副計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長參與會(huì)審（4）投資拓展部依據(jù)會(huì)議評(píng)審意見進(jìn)行修改,報(bào)投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事決定是否需要深入研究4。項(xiàng)目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證（1）《項(xiàng)目建議書》審批通過后，根據(jù)《項(xiàng)目建議書》的要求，投資拓展部需解和跟蹤該項(xiàng)目，源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同其他相關(guān)部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，優(yōu)化方案，評(píng)選出》審批通過，投資拓展部需進(jìn)一步跟蹤了解該項(xiàng)目，并有投資拓展部組投資拓展部提環(huán)境分析、市場定位等研發(fā)設(shè)負(fù)責(zé)提出物業(yè)運(yùn)營草案負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及非開發(fā)類部分整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，工程管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)料，編制《項(xiàng)目建議書》負(fù)責(zé)組織會(huì)審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、總、研發(fā)設(shè)長審批，進(jìn)一步了結(jié)合市場和資合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)方式和開發(fā)進(jìn)度等（2）結(jié)合《項(xiàng)目建議書》會(huì)審意見和方案優(yōu)化選擇情況，投資拓展部門的協(xié)助和專業(yè)建議，進(jìn)行《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的起草和編制，并推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)層參考(3）投資拓展部議對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行會(huì)審,研發(fā)設(shè)、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營部、投資拓參考以上相關(guān)部負(fù)責(zé)組織會(huì)計(jì)部、工程管理部展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長參與會(huì)審(4）投資拓展部依據(jù)會(huì)議評(píng)審意見進(jìn)行修改,報(bào)投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批，決定是否需要進(jìn)行投資決策5.新項(xiàng)目投資決策（1）《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲董事長批準(zhǔn)后，投資拓展部負(fù)責(zé)組織投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長進(jìn)行投資決策（2）新項(xiàng)目投資決策審議通過后，報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長審核，董事會(huì)審批6。土地獲取和合同談判（1）董事會(huì)對(duì)新項(xiàng)目投資決策審批通過后，投資拓展分管副總(2)招拍掛項(xiàng)目負(fù)責(zé)組織土地獲取A．投資拓展分管副總主持與土地提供方進(jìn)行溝通洽談,投資拓展部相關(guān)人員參與溝通洽談B．投資拓展分管副總負(fù)責(zé)編制招拍掛策略，投資拓展部參與，報(bào)總經(jīng)理審核，董事長審批C．由投資拓展分管副總參與/指導(dǎo)，如競價(jià)成功，則進(jìn)入合同評(píng)審/會(huì)簽階段,如競價(jià)失敗,則投資拓展部對(duì)失敗負(fù)責(zé)匯報(bào)，作為整個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)的終結(jié)負(fù)責(zé)主持招拍掛活動(dòng)，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，由投資拓展分管副總（3）二手項(xiàng)目A．投資拓展分管副總B．投資拓展分管副總審批土地賣方價(jià)格、合作方式、付款方式等內(nèi)容C．由投資拓展分管副總組織談判,投資拓展主持與土地供應(yīng)方進(jìn)行溝通洽談負(fù)責(zé)制定談判策略，投資拓展部參與，總經(jīng)理審批，董事長部參與，總經(jīng)理、董事長參與/指導(dǎo)，若談判成功，則進(jìn)入合同評(píng)審/會(huì)簽階段，若談判失敗，則投資拓展分管副總對(duì)失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，