珠三角專業(yè)市場案例分析報告

珠三角專業(yè)市場案例分析目錄Part1前言Part2珠三角成功案例分析Part3珠三角失敗案例分析Part4總結(jié)及啟示Part1前言前言珠三角專業(yè)市場匯總〔局部〕案例選擇標準前言

8月27日，張董給我們工程組布置了一項非常有意義的工作——對珠三角三個成功和三個失敗的專業(yè)市場案例進行分析。對其成功或失敗的原因、操作團隊以及啟發(fā)等方面進行重點分析。這對日后我們操作世界鞋業(yè)總部基地工程具有深刻的指導意義！因此，工程組對此工作給予了高度的重視，組織了8人的專案小組開展工作。我們整體的工作流程如下：珠三角專業(yè)市場初步匯總——確定選擇標準——案例選擇——二手資料搜集——現(xiàn)場考察及訪談——頭腦風暴會議——成案——匯報但鑒于調(diào)研時間較短、加上五一假期對各專業(yè)市場經(jīng)營影響，本次調(diào)研分析未能更全面和深入，請各位領(lǐng)導理解為盼！珠三角專業(yè)市場匯總初步匡算，珠三角專業(yè)市場分布主要為：分布城市：廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、江門、中山八個城市，其中主要集中在前四個城市；主要門類：日用工業(yè)品專業(yè)市場：電子信息產(chǎn)品、服裝鞋帽、家具、家居建材燈飾、食品飲料、小商品、美容美發(fā)產(chǎn)品、酒店用品、文具玩具禮品、汽車汽配等；工業(yè)生產(chǎn)資料專業(yè)市場：橡塑、工業(yè)原料、皮革鞋材、布料輔料、五金機械模具、飾品、印刷包裝、電子元件等；農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場：水產(chǎn)、肉類、蔬果、禽畜、三鳥、干貨、山珍海味、副食品、營養(yǎng)品、土特產(chǎn)、糧食等根源類型：集散型、銷地型、產(chǎn)地型珠三角專業(yè)市場匯總〔局部〕其他城市資料還在收集整理中案例選擇標準1、案例已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營三年以上，根本能反映其真實的經(jīng)營成效。2、案例具有代表性，涵蓋集散型、銷地型、產(chǎn)地型；不同的經(jīng)營門類〔鑒于之前市場調(diào)研中對于皮革鞋材、成品鞋類已做過分析，本次選擇就沒有選擇此門類案例〕。3、案例從啟動到開業(yè)時間在十年以內(nèi)，以便于了解其前期定位、營銷過程，才有利于了解其成敗原因。4、案例均是具有一定規(guī)模以上的市場，沒有選擇規(guī)模較小的市場或?qū)I(yè)街等分散市場，以便于對世界鞋業(yè)總部基地工程做參考。5、案例盡量選取公司化運作而非政府行為下的市場，以現(xiàn)代經(jīng)營或操作手法運作的工程，減少政府干預(yù)的特殊性。案例選擇標準成敗案例項目名稱城市本源類型經(jīng)營門類成功案例華南城深圳銷地型工業(yè)原料廣州國際輕紡城廣州集散型布料輔料佛山陶瓷城+陶瓷總部基地佛山產(chǎn)地型陶瓷失敗案例廣州國際玩具禮品城廣州集散型玩具禮品大朗毛織貿(mào)易中心東莞產(chǎn)地型服裝華南國際建材城惠州銷地型家居建材Part2珠三角成功案例分析華南城廣州國際輕紡城佛山陶瓷城+陶瓷總部基地更多資料請點擊深圳華南城規(guī)劃總占地面積超過100萬㎡，總規(guī)劃總建筑面積約260萬㎡，總規(guī)劃總投資超過60億元人民幣。華南城工程屬深圳市政府“重點物流工程〞、“綠色通道工程〞，并自2003年開始連續(xù)6年被列為“深圳市重大建設(shè)工程〞。工程定位為集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易中心于一體，涵蓋紡織、服裝、皮革、皮具、電子、五金、化工、塑料、印刷、紙品、包裝、小商品共12個產(chǎn)業(yè)門類，提供展示交易、會展、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運、檢測、金融結(jié)算、人才交流，及商務(wù)、生產(chǎn)和生活等配套效勞于一體的大型綜合商貿(mào)物流平臺。一、工程概況目前，華南城已采取模式化運營，集團工程〔7個〕：案例：深圳華南城華南城，規(guī)模巨大的一站式綜合性原料展示交易中心(1)深圳華南城：規(guī)劃建筑面積260萬平方米

(2)南寧華南城：規(guī)劃建筑面積488萬平方米(3)西安華南城：規(guī)劃建筑面積1750萬平方米

(4)哈爾濱華南城：規(guī)劃建筑面積1200萬平方米(5)南昌華南城：規(guī)劃建筑面積428萬平方米

(6)河源華南城：規(guī)劃建筑面積120萬平方米；(7)鄭州華南城：規(guī)劃建筑面積1200萬平方米7153410614895911162131234567891號交易廣場2號交易廣場1011121314153號交易廣場4號交易廣場5號交易廣場國際紡織服裝及面輔料交易中心國際皮革皮具及原輔料交易中心國際五金化工塑料交易中心國際印刷紙品包裝交易中心國際環(huán)球物流中心華南西苑生活小區(qū)華南城酒店國際電子原料及成品交易中心華南城鐵東物流區(qū)華南城總部大廈一、工程概況案例：深圳華南城名稱總建筑面積首期面積主要經(jīng)營華南國際紡織服裝及面輔料交易中心約43萬㎡約10萬㎡紡織原料、輔料、面料，家紡面料，皮草，各類服裝成品及床上用品等華南國際皮革皮具及原輔料交易中心約48萬㎡約10萬㎡合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工、縫制設(shè)備及皮具成品等華南國際電子原材料及成品交易中心約22萬㎡約4萬㎡電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材料及輔料、電子設(shè)備、電腦、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品華南國際五金化工塑料交易中心約37萬㎡約8萬㎡五金工具、機械設(shè)備、模具磨料類，五金飾品、配件類，化工類、塑料華南國際印刷紙品包裝交易中心約37萬㎡約5萬㎡各類紙張、材料、油墨、耗材、印刷包裝設(shè)備、配件、印刷包裝成品二、業(yè)態(tài)規(guī)劃華南城五大展示交易中心一期建筑面積約47萬㎡，已于2004年12月投入運營，五大交易中心進駐商家超過4000家，一期出租率超過95％以上。當初6500左右的售價，目前二手已達25000元華南城二期規(guī)劃建筑面積約210萬㎡，2007年7月開工建設(shè)。皮革皮具二期、紡織服裝二期，高度達138米的環(huán)球物流中心大廈，已陸續(xù)投入運營。二期1號交易廣場，已引進奧特萊斯購物中心、深圳首個珠三角港企產(chǎn)品總經(jīng)銷中心以及總規(guī)劃10萬平方米的國際燈飾展貿(mào)中心；2號交易廣場正在招商之中，定位為會聚國內(nèi)外品牌服裝為亮點，主營鐘表、內(nèi)衣、小商品、服裝、茶葉等業(yè)態(tài)滿足吃、喝、玩、樂、購的城市需求的大型時尚購物中心。鐵東物流區(qū)規(guī)劃總占地面積約10萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約15萬㎡，已投入使用的倉儲面積約8萬㎡。一、工程概況案例：深圳華南城三、經(jīng)營情況四、成功原因分析1、市場定位合理華南城的定位目標是：立足深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際，集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專業(yè)交易中心。圍繞此定位，在選址拿地、產(chǎn)品規(guī)劃和業(yè)態(tài)選擇上才能做到適度超前和合理布局。選址拿地：深圳與東莞接壤，世界工廠及制造業(yè)十分興旺的珠三角腹地，具有巨大的產(chǎn)業(yè)需求和增長潛力。規(guī)劃布局：華南城以“一體兩翼〞為架構(gòu)〔“一體〞即整合各類分散的專業(yè)化市場，形成超大型綜合商貿(mào)物流中心；“兩翼〞即緊鄰主體的配套住宅和完善的一站式商務(wù)效勞設(shè)施〕；以“專業(yè)市場+展會活動+電子商務(wù)〞等三種營運模式互相促進，形成龐大的建設(shè)規(guī)模、完善的效勞配套、成熟的專業(yè)營運組織，這種極富有創(chuàng)造力和前瞻性的商業(yè)模式和運營模式，被譽為“華南城模式〞。華南城模式的創(chuàng)新，在宏觀經(jīng)濟方面順應(yīng)了制造業(yè)隨著經(jīng)濟全球化向中國集中而產(chǎn)生的對各種配套生產(chǎn)者效勞業(yè)的一站式需求；在微觀上，充分考慮到供給商與制造商有關(guān)節(jié)省交易本錢的共同需求，為客戶創(chuàng)造了價值，因此自身開展也得到了很大推動。這種模式的核心是集成生產(chǎn)者效勞中心。一、工程概況案例：深圳華南城四、成功原因分析2、開發(fā)模式創(chuàng)新及清晰華南城開發(fā)模式與一般的專業(yè)市場經(jīng)營模式不一樣：其贏利模式是建立在資本市場上的獲利套現(xiàn)而非專業(yè)市場本身的收支平衡。因此，在市場籌備之初的股東選擇、股權(quán)結(jié)構(gòu)和金融操作都是以此贏利模式為準那么的。深圳華南城堅持“3-7〞政策：只銷售30%物業(yè)，自營70%物業(yè)。在整個深圳華南城的建設(shè)和經(jīng)營過程中，無論市場培育期的風浪如何大，股東層面仍能堅持投入巨資來經(jīng)營和培育市場。對工程的開發(fā)節(jié)奏把握到位：先開發(fā)低密度大規(guī)模建設(shè)、后大體量多層建筑開發(fā)；符合前期資金回收和經(jīng)營旺場與工程整體形象展示。在深圳華南城一期獲得成功之后，集團通過股票市場的集資開發(fā)二期，以及在全國七個城市布局拿地開發(fā)，實現(xiàn)資本運作與實體運作的相當益彰，從而防止了單一工程運作的風險性。一、工程概況案例：深圳華南城四、成功原因分析3、投資組合優(yōu)化華南城的投資組合都深厚的制造業(yè)背景優(yōu)勢：由香港佳寧娜集團、民生集團〔珠寶〕、建樂士集團〔五金〕、力嘉國際集〔印刷包裝〕團及京暉國際五家公司的主席、董事長攜手創(chuàng)辦。他們皆為相關(guān)行業(yè)的資深工業(yè)家，實力雄厚，商譽超著，各自擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，華南城依托香港背景，引進30%海外企業(yè)〔主要為香港企業(yè)〕，和70%國內(nèi)商家在同一市場經(jīng)營，真正做到“國際市場國內(nèi)化，國內(nèi)市場國際化〞平臺。一、工程概況案例：深圳華南城四、成功原因分析4、產(chǎn)品規(guī)劃適度超前規(guī)模龐大：總建筑面積約為260萬平方米，五大交易中心相互拉動，形成一站式采購，成為全國乃至世界規(guī)模最大，品種最齊全、現(xiàn)代化程度最高的工業(yè)原料及成品交易中心、綜合商貿(mào)物流中心和高端生產(chǎn)效勞業(yè)基地。功能完善：華南城集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算，咨詢等功能于一體；建立經(jīng)營網(wǎng)站，實現(xiàn)電子商務(wù)交易。配套齊全：華南城為經(jīng)營者創(chuàng)造了全面和便利的配套效勞，在經(jīng)營方面包括市場運營、客服、設(shè)計培訓、倉儲物流〔監(jiān)管+保稅〕、國際會展、品牌推廣、金融效勞、政府駐場效勞、技術(shù)檢測、人才效勞、進出口效勞等；在生活配套實施方面包括生活住宅、餐飲、酒店、休閑娛樂、客運等。設(shè)計前瞻：整體設(shè)計與開發(fā)模式和推售節(jié)奏密切配合；道路規(guī)劃標準很高，寬敞通暢，井然有序，有利于經(jīng)營；后期產(chǎn)品形象高端大氣。整體設(shè)計20-30年不落伍。廣告位設(shè)計制作統(tǒng)一、醒目。一、工程概況案例：深圳華南城四、成功原因分析5、市場經(jīng)營管理到位鑒于開發(fā)模式的需求，華南城始終堅持與經(jīng)營商戶“謀求共贏，分享成功〞的經(jīng)營理念，70%產(chǎn)權(quán)歸華南城，30%產(chǎn)權(quán)出讓。華南城與所有經(jīng)營者互利雙贏，做強做大市場，形成“講究誠信、營造和諧、尋求共贏〞的新型商業(yè)文化。這一點在市調(diào)中客戶反映得最多。從2004年開業(yè)至今，集團已投入超過6億元來宣傳。其“立體式推廣〞可謂無孔不入，香港、珠三角、國內(nèi)外；包括創(chuàng)辦股東的采購網(wǎng)絡(luò)、廣告媒體軟性和硬性推廣、各類活動及每年10場展覽會、組建貿(mào)易協(xié)會，通過多種渠道推廣華南城工程，其知名度非常高。在市場培育初期，經(jīng)營戶生意清淡，華南城主動提出免租、減免各項費用和召集經(jīng)營戶座談等貼心效勞，讓經(jīng)營戶愿意與市場一同開展。這一點也是備受經(jīng)營戶贊許。為促進市場良好開展，在配套設(shè)施建設(shè)和投入上，華南城也是毫不吝嗇！如生活配套、酒店、物流倉儲、接送巴士和客運站、工商稅務(wù)辦理等方面都提前打造。自建中國電信從而減免10%本錢?！?jīng)營戶對華南城的物業(yè)管理普遍表示滿意。一、工程概況案例：深圳華南城四、成功原因分析6、保障措施得力：資本運作+政策扶持嫻熟的資本運作優(yōu)勢：華南城資金運轉(zhuǎn)的成功主要歸納于對資本運作的嫻熟，充分發(fā)揮資金的價值最大化；工程啟動資金僅8600萬元港幣，推動以租為主、規(guī)模巨大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，保證了企業(yè)巨額投資的需要，發(fā)揮了資金的杠桿效應(yīng)，實現(xiàn)股東利益最大化。政府政策與金融資源：華南城在拿地時只需180元凈地價〔300元，扣除道路建設(shè)等外〕，使工程可以實現(xiàn)低本錢運作！工程享受政府在工商、稅務(wù)、重點物流工程等方面的優(yōu)惠政策。企業(yè)被定位為物流企業(yè)，躲避了國家對地產(chǎn)企業(yè)的種種限制和打壓。政府駐點效勞，水、電費按政府規(guī)定的平湖鎮(zhèn)物流園區(qū)最低標準收費。中國工商、農(nóng)業(yè)、中國銀行、民生銀行進駐為經(jīng)營者提供各種金融效勞。一、工程概況案例：深圳華南城五、操作團隊一、工程概況案例：深圳華南城深圳華南城工程在立項時聘請了深圳世方公司做前期籌劃；但工程實際籌劃、銷售、招商、推廣和經(jīng)營都是自己組建公司來操作。六、工程啟示一、工程概況案例：深圳華南城1、工程定位以及由此牽涉的業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)施等工作是否做好，是一個成功專業(yè)市場必須做好的工作，是客觀不可逾越的程序！2、工程開發(fā)模式?jīng)Q定工程的具體營銷、租售、經(jīng)營策略，以及工程開發(fā)節(jié)奏。這對于規(guī)模巨大型工程尤為重要。3、雄厚的資本實力是專業(yè)市場從培育到開展的重要保證。但不等于必須固定一筆資金方可實現(xiàn)。通過金融運作和租售策略的運用，也能實現(xiàn)工程段中長期資金平衡需要以及開發(fā)商的利益。4、工程經(jīng)營工作必須提前并貫穿整個過程！乞求短期獲利回報、不求市場長遠開展的急功近利做法是不可取的！5、整合資源為己所用：政府、行業(yè)、股東、商會、媒體等資源。6、團隊力量充足：2004年啟動時團隊已近200人，目前華南城員工已達800多人，在各項效勞和工作上做到責權(quán)明晰，團結(jié)一致！廣州國際輕紡城位處廣州傳統(tǒng)布匹商圈——中大紡織商圈，是目前亞洲單體建筑面積最大的現(xiàn)代化紡織品批發(fā)市場，建筑面積30萬平方米，商鋪4000余間，配套住宅公寓1200余套，1000多個車位。

廣州國際輕紡城共分A、B、C、D、E、F六大分區(qū)，聚集國內(nèi)外3000余個面料、輔料品牌商家，以品種齊全、價格實惠、交易模式先進等優(yōu)勢，立足廣州，依托珠三角，輻射全國，影響國際，全力打造一個全球紡織品采購中心。一、工程概況一、工程概況案例：廣州國際輕紡城廣州國際輕紡城集紡織品交易、展示、商務(wù)三大功能于一體，構(gòu)筑面料、輔料的一站式采購基地。負一層輔料交易廣場；AB區(qū)二層飾品配件專區(qū)；一至三層，擁有兩千多間面料商鋪，常年聚集數(shù)十萬種新穎面料；四層品牌輔料常年展貿(mào)中心聚集兩千家知名輔料商戶，領(lǐng)導時尚潮流；五、六兩層特設(shè)品牌面料常年展貿(mào)區(qū)網(wǎng)羅世界面料精品；七層為市場綜合效勞區(qū)，提供一站式產(chǎn)業(yè)和生活效勞。工程業(yè)態(tài)規(guī)劃一、工程概況一、工程概況案例：廣州國際輕紡城二、經(jīng)營情況一、工程概況案例：廣州國際輕紡城工程屬于整體一次性開發(fā)完成的市場，相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套不多，以市場經(jīng)營效勞為主。工程自2003年啟動至2005年開業(yè)，招商進駐率達90%，目前已經(jīng)實現(xiàn)98%以上的開業(yè)率。。目前租金水平根本是周邊散鋪的2倍。

三、成功原因分析1、占盡天時、地利優(yōu)勢中大紡織圈市場全國排名第二大，僅次于浙江柯橋中國輕紡城，市場輻射面十分廣闊，客戶中不少來自東南亞、中東及歐美。自1984年成市以來，中大紡織圈市場存在著一系列問題和隱患，主要包括市場長期自身開展，臨建為主，存在嚴重交通問題和火災(zāi)隱患，設(shè)施落后、權(quán)屬復雜、缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理；交易方式落后，經(jīng)營檔次較低；各場主實力參差不齊，沒有形成統(tǒng)一品牌，缺乏核心和龍頭。——廣州國際輕紡城正式牢牢把握這一傳統(tǒng)市場升級契機開展起來的！中大紡織商圈被列入?廣州商業(yè)網(wǎng)點十年規(guī)劃?之中；重點升級、改造的專業(yè)市場，海珠政府對中大紡織商圈的升級開展戰(zhàn)略規(guī)劃出臺。廣州國際輕紡城定位為“傳統(tǒng)中大紡織圈市場升級示范版本〞，從建筑規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商銷售策略以及經(jīng)營管理方面都實現(xiàn)了對原有市場的升級改造，并帶動周邊市場的升級以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的開展。因此，該工程的成功首先得益于所處市場的成熟。一、工程概況案例：廣州國際輕紡城三、成功原因分析2、硬件規(guī)劃科學、合理和實用一、工程概況案例：廣州國際輕紡城前期的合理規(guī)劃，為輕紡城創(chuàng)造了領(lǐng)先國際的優(yōu)勢條件：“連廊+街鋪〞形式設(shè)計，符合商戶需求，實現(xiàn)各樓層便利通達；100余部電梯和100多條樓梯構(gòu)筑暢通垂直交通；26米寬規(guī)劃路通過區(qū)內(nèi)，場內(nèi)主干道寬16米，普通道路寬10米，路路通車，戶戶街鋪；440個監(jiān)控攝像頭，中央控制室設(shè)置27個16畫面監(jiān)控顯示器，確保商戶平安；14000㎡光棚，光源充足，生意風雨無阻；國內(nèi)最大型之一的分戶獨立控制水源熱央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)約本錢、外觀統(tǒng)一；每層十多臺貨梯以及1000㎡物流中心設(shè)置，以及三輪車同行標準，解決高樓層物流需求；地下停車場總面積25,000㎡，可提供約1000個車位，且采取購物中心停車庫設(shè)計標準；光棚一樓可通車貨樓三、成功原因分析3、招商、經(jīng)營嚴把關(guān)，確保市場經(jīng)營成效一、工程概況案例：廣州國際輕紡城“商家旺、市場才旺〞！一個好的專業(yè)市場必須要由具有可持續(xù)經(jīng)營實力的商家進駐！輕紡城的開發(fā)商可謂牢牢堅持了這一原那么！輕紡城在招商初期設(shè)置一定的門檻，對商家的進駐采取審核進入制：包括其經(jīng)營歷史、商家信譽、銷售金額等，以此來引入可持續(xù)經(jīng)營商家的進駐。對于行業(yè)品牌企業(yè)，輕紡城還采取讓利、免租等形式招進來。對于后期散戶的進駐起著很強的影響帶動作用。在后期經(jīng)營期間，輕紡城和工商行政等部門緊密合作，引入有效的市場經(jīng)營監(jiān)管機制，建立良好的營商環(huán)境，打造“誠信市場〞，解決了各種違規(guī)、違法經(jīng)營。在市調(diào)中經(jīng)營戶普遍表示進入輕紡城后經(jīng)營標準、生意越做越大。三、成功原因分析4、軟性效勞深得民心一、工程概況案例：廣州國際輕紡城對于原有“散、亂、雜、不平安〞的中大紡織圈市場經(jīng)營戶而言，輕紡城在市場經(jīng)營管理、市場效勞和統(tǒng)一推廣方面的舉措，讓大局部商戶感覺“找到組織〞。“以客戶效勞為核心〞的經(jīng)營管理定位，是輕紡城贏得客戶的重要法寶。設(shè)立了分區(qū)主管，為商戶提供長期的點對點石效勞，幫助經(jīng)營戶開拓市場渠道，使大家順利度過了開業(yè)之期的培育期。實現(xiàn)統(tǒng)一、集中的治安管理，先進的管理模式，專業(yè)化、高素質(zhì)的治安隊伍，讓經(jīng)營戶放心安心。這一點也非常重要！專業(yè)的清潔、綠化效勞，為商戶、客戶提供舒適的經(jīng)營環(huán)境，打造“生態(tài)市場〞。與周邊的市場形成鮮明比照，吸引更多采購商——尤其是國外采購商前來。雖然在成熟商圈，但輕紡城每年投入巨資進行市場品牌推廣、設(shè)立接送巴士、制定采購指南、舉行展覽會或采購節(jié)、組織商家參加廣交會；工程的知名度甚至大于中大紡織圈！四、操作團隊一、工程概況案例：廣州國際輕紡城開展商在籌劃運營商并沒有找其他籌劃代理機構(gòu)。由開展商廣州凱華城房地產(chǎn)開發(fā)自行組建團隊操作。該公司是投資商三九國裕房地產(chǎn)為開發(fā)廣州國際輕紡城專門設(shè)立的。三九國裕是附屬于著名的三九集團的。可見，其投資背景的資本實力和政治資源駕馭能力是很強的。目前，凱華城房地產(chǎn)公司已經(jīng)升級為“凱華集團〞。廣州國際輕紡城效勞成立于2005年，是凱華集團下屬子公司，主要為“廣州國際輕紡城〞提供全方位優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞，目前有500名工作人員。五、工程啟示一、工程概況案例：廣州國際輕紡城1、專業(yè)市場選址很重要。在成熟商圈做升級版市場，比在非常熟商圈做創(chuàng)新版市場，在市場培育過程相對更為順利。2、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計是專業(yè)市場能保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。堅持“以人為本〞、切實“從經(jīng)營戶實際需求出發(fā)〞做好產(chǎn)品規(guī)劃和配套設(shè)置，才能獲得經(jīng)營戶的認可。3、“選商〞比“招商〞更為重要！為吸引有實力的經(jīng)營商戶進駐必須“舍得〞與“讓利〞。這一舉措也許前期喪失局部利益或者不被理解，但對后期經(jīng)營一定有巨大推動作用。4、經(jīng)營管理始終是專業(yè)市場可持續(xù)開展和經(jīng)營商戶最看重的因素之一！而且經(jīng)營管理團隊比方提前引入，在招商階段即幫助經(jīng)營戶提前開展經(jīng)營工作。一、工程概況中國陶瓷城位于廣東省佛山市南莊鎮(zhèn)，2002年10月18日正式開業(yè)，樓高五層，占地面積13萬平方米，主樓建筑面積5.3萬平方米。是一座集建筑陶瓷、衛(wèi)生陶瓷、休閑衛(wèi)浴、五金水件等衛(wèi)生間內(nèi)配套產(chǎn)品以及日用、工藝美術(shù)陶瓷，并提供國際商貿(mào)效勞、信息交流活動的綜合性高級場館。中國陶瓷城集全國最優(yōu)秀、最個性的產(chǎn)品與企業(yè)于一身，同時擁有海外最著名的品牌，是中國唯一由廠家直接經(jīng)營的云集最多中國乃至海外最有名與最高檔的陶瓷與衛(wèi)生間設(shè)備的商貿(mào)平臺。城內(nèi)現(xiàn)擁有200多個廠家直屬的國內(nèi)外知名品牌展廳，代表了國內(nèi)外建筑衛(wèi)生陶瓷和衛(wèi)浴產(chǎn)品的最高水平。中國陶瓷城一、工程概況案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地是佛山中國陶瓷城開展繼中國陶瓷城的另一開展工程，致力打造“全球采購中心，陶瓷經(jīng)濟總部，名牌核心基地〞。中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地于2021年10月18日正式營業(yè)，是國內(nèi)首個專業(yè)性陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地。本工程已經(jīng)被佛山政府認定為陶瓷產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的重點工程，是佛山市禪城區(qū)60項重點工作之一，也是南莊鎮(zhèn)政府13項重點工程之一，并作為佛山開展陶瓷總部經(jīng)濟的首個落地工程列入政策扶持范圍。中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地總投資達26億，總規(guī)劃400畝〔第二階段擬建面積約12萬平方米〕，是政府打造佛山陶瓷總部經(jīng)濟的第一個落地工程。中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地由于定位準確，規(guī)劃合理，不僅為佛山和國內(nèi)其它產(chǎn)區(qū)的陶瓷企業(yè)所選擇，更得到了國際知名品牌的認可。進駐客商除了有佛山外鄉(xiāng)品牌，更有來自華東、福建、山東、河北等國內(nèi)其它產(chǎn)區(qū)的品牌，也有來自意大利、日本、阿聯(lián)酋、希臘、瑞士等國際品牌。一、工程概況一、工程概況案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地除了獨棟的總部大樓建筑，陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地還設(shè)置了如下配套：中心商務(wù)大樓：提供大型會議中心、商務(wù)會所、餐飲中心、大型停車場、銀行等相關(guān)商務(wù)及行政配套設(shè)施，對企業(yè)在日常經(jīng)營管理和商貿(mào)活動中的行政效勞需求，實行一站式系統(tǒng)效勞。陶瓷機械原材料-陶瓷機械原材料配套中心：是佛山首個聯(lián)合陶瓷機械設(shè)備及配件、化工原材料、色釉料企業(yè)而打造的陶瓷配套工程；致力于為陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)提供完善的效勞，展示陶瓷機械裝備制造企業(yè)的實力，打造陶瓷產(chǎn)業(yè)配套的新格局。中國陶瓷文化歷史館：進一步向世界展示中國陶瓷文化的開展脈絡(luò)，使現(xiàn)代陶瓷與歷史文化交相輝映，以此突顯中國陶瓷魅力和深厚的文化內(nèi)涵，進而提升“佛山陶瓷〞的整體品牌形象；進而把中國陶瓷文化館打造成公益性質(zhì)的、向公眾免費開放的愛國主義教育基地和佛山市旅游景點之一。中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地一、工程概況一、工程概況案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地中國陶瓷城：2002年開始，已全面開業(yè)經(jīng)營。中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地：目前第一期12萬平方米根本建成開業(yè)。首個中國陶瓷CBD——規(guī)劃的中國陶瓷中央商務(wù)區(qū)是以華夏陶瓷博覽城為根底，擴大至佛山一環(huán)以西、樵樂路以北、南莊二馬路以南、龍津東路以東共2000多畝的區(qū)域。二、經(jīng)營情況一、工程概況案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析1、順應(yīng)天時、地利之勢一、工程概況中國陶瓷城所在佛山季華路段，過往一直是陶瓷工廠、門店聚集的地方。但長期以來以“臟、亂、差〞的馬路經(jīng)濟形象出現(xiàn)。中國陶瓷城開發(fā)抓住了在佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟亟需升級換代的歷史機遇，依托佛山寬松的政府環(huán)境和無可比較的產(chǎn)業(yè)根底、區(qū)域優(yōu)勢以及石灣博大深厚的文化底蘊，建立起自己的成熟品牌，成為中國陶瓷產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先專業(yè)市場。而中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地那么是抓住了廣東省在區(qū)域經(jīng)濟開展中由“廣東制造〞改為“廣東創(chuàng)造〞轉(zhuǎn)機、由“世界工廠〞到“全球總部〞的轉(zhuǎn)型升級大勢，緊握著政府土地和政策資源，掌握了企業(yè)急需打造產(chǎn)品品牌和開拓國內(nèi)外經(jīng)銷渠道的動態(tài)，開展陶瓷總部經(jīng)濟的佛山模式。因此，“市場升級〞與“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級〞是這兩個工程成功的重要時代背景！案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析2、開發(fā)商背景與眼光一、工程概況佛山中國陶瓷城、陶瓷總部基地皆由佛山中國陶瓷城開展開發(fā)物業(yè)，董事長是周軍先生。作為衛(wèi)浴龍頭企業(yè)之一的“鷹牌衛(wèi)浴〞走出的重量級人物，周董擁有深厚的建材行業(yè)背景，撐握大量廠家、經(jīng)銷商、終端消費者以及上下游產(chǎn)業(yè)〔包括原料及裝飾公司、房產(chǎn)商等〕的供需資源和政府大量的扶持優(yōu)惠政策資源。因此，在中國陶瓷城建設(shè)之初，周董就精準定位為升級版市場，在規(guī)劃建設(shè)、業(yè)態(tài)定位、開發(fā)節(jié)奏、招商經(jīng)營策略方面都超前于傳統(tǒng)的市場和投資者眼光。此外，周董在陶瓷行業(yè)的人脈優(yōu)勢，為其招商初期的成功有很大幫助。其事必躬親、招商談判親力親為，給行業(yè)龍頭商家和行業(yè)協(xié)會充分的讓利，以及后期幫助新建品牌的企業(yè)開拓市場渠道等等行為，深得經(jīng)營商戶的認可。案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析3、市場培育與平臺建設(shè)不遺余力一、工程概況中國陶瓷城出現(xiàn)前，佛山陶瓷行業(yè)宣傳以單個產(chǎn)品各自為政，整體形象和知名度不高。陶瓷城開展商在整個佛山產(chǎn)業(yè)推廣方面下了很大功夫：中國[佛山]國際陶瓷及衛(wèi)浴博覽交易會每年春季、秋季隆重啟幕。自2002年以來共成功舉辦15屆。以出口為主要定位的佛山陶交會，歷年來都以優(yōu)秀的會展資源吸引著來自世界各地的采購商。國際采購節(jié)自2007年以來，我們先后舉辦了“美洲采購節(jié)〞、“韓國采購節(jié)’’等系列國際性采購節(jié)活動。為國際采購商和陶瓷衛(wèi)浴廠家架設(shè)直接有效的交流與貿(mào)易合作平臺?，F(xiàn)代陶瓷國際策略研討會由中國陶瓷城于2002年創(chuàng)辦，每年定期舉行，是聚集中國陶瓷、建筑、房地產(chǎn)、設(shè)計師等各行業(yè)精英的尖峰對話論壇。案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析3、市場培育與平臺建設(shè)不遺余力一、工程概況公裝渠道拓展活動中國陶瓷城、中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地與中國建筑裝飾協(xié)會達成戰(zhàn)略聯(lián)盟合作關(guān)系，聯(lián)袂中國建筑裝飾協(xié)會組織舉辦或承辦或參與各類活動。終端促銷活動中國陶瓷城始終面向廣闊終端、家裝消費者，定期舉辦“廣佛陶瓷衛(wèi)浴樂購團〞、“暑期促銷風暴〞、“國慶促銷獻禮〞、“歲末大酬賓〞等終端促銷活動。發(fā)布陶瓷價格指數(shù)2021年4月18日，中國〔佛山〕陶瓷價格指數(shù)在中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部買家效勞中心正式試運行。這意味著中國建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過30年的開展后，中國的陶瓷產(chǎn)品價格有望有個明確的參考標準和數(shù)據(jù)。對發(fā)揮陶瓷總部基地在行業(yè)的地位打下更深根底。案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地三、成功原因分析4、開創(chuàng)新的陶瓷產(chǎn)業(yè)開展模式一、工程概況中國陶瓷城出現(xiàn)前，佛山陶瓷行業(yè)以生產(chǎn)與銷售結(jié)合一起。但隨著陶瓷工廠因污染外遷后，佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)一度陷入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移空心化的困境。中國陶瓷城和陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地的建設(shè)，佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)逐步形成了新的開展模式：佛山陶瓷從地攤式轉(zhuǎn)型至現(xiàn)代商城式市場，佛山陶瓷實現(xiàn)產(chǎn)區(qū)與營銷別離，摸索在“總部經(jīng)濟〞的道路上！〔數(shù)據(jù)顯示，南莊鎮(zhèn)關(guān)停轉(zhuǎn)移了75家陶瓷企業(yè)中的62家，而以中國陶瓷總部基地為中心的陶瓷商貿(mào)工程，共進駐陶瓷營銷中心1027家，公司總部127家，陶瓷總部經(jīng)濟態(tài)勢開始形成?！尺@一全新的產(chǎn)業(yè)開展模式，離不開佛山政府的大力扶持！2021年5月佛山市政府正式出臺?佛山市陶瓷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整評價指導方案?、?佛山市陶瓷產(chǎn)業(yè)扶優(yōu)扶強假設(shè)干政策措施?、?佛山市陶瓷產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃〔2021—2021〕?3個政策性文件。佛山陶瓷產(chǎn)業(yè)開展模式被譽為“政府主導、市場驅(qū)動達成共贏〞的最正確案例。案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地四、操作團隊開展商是中國陶瓷城開展，是由政府與企業(yè)共同投資成立的。兩個工程在建設(shè)初期都由佛山市政府參與日常管理，因此很快理順各項土地、規(guī)劃、報建以及優(yōu)惠政策的申辦事宜?！材壳罢淹顺鋈粘９芾怼硟蓚€工程的主要操盤手是周軍。他從2006年開始由家電行業(yè)轉(zhuǎn)入陶瓷行業(yè)，參與中國陶瓷城的組織與管理工作，隨后一直致力于陶瓷展銷工作，先后成功規(guī)劃建成中國陶瓷總部基地、總部基地二期工程以及組織編制中國(佛山)陶瓷價格指數(shù)等，現(xiàn)任中國陶瓷城、中國陶瓷總部基地執(zhí)行董事。一、工程概況案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地五、工程啟示1、作為產(chǎn)地型專業(yè)市場，必須緊緊把握產(chǎn)業(yè)開展態(tài)勢，捕捉最好的契機介入——過早參與或延誤時機都不明智。2、政府的參與，無論是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的工作還是企業(yè)外部的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與政策，對產(chǎn)地型專業(yè)市場的開展都有一定的幫助。政企合力，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程最好的助推劑！3、具有行業(yè)背景的開發(fā)商或企業(yè)領(lǐng)導，因為理解產(chǎn)業(yè)的開展規(guī)律和企業(yè)的真實需求，如能全力以赴參與工程前期的籌劃、招商工作，對工程邁開關(guān)鍵第一步尤為重要！一、工程概況案例：佛山中國陶瓷城+陶瓷總部基地Part3珠三角失敗案例分析廣州國際玩具禮品城大朗毛織貿(mào)易中心華南國際建材城案例：廣州國際玩具禮品城工程地址：廣州市黃埔國際物流園區(qū)內(nèi)投資單位：長江實業(yè)與和記黃埔兩大巨頭投資工程規(guī)模：總占地面積32萬平方米，總投資15億元工程定位：全球最大的玩具禮品商流中心。功能定位：研發(fā)、展示、辦公、批發(fā)、倉儲物流、居住開業(yè)時間：2006年一、工程概況首期工程構(gòu)成與分區(qū)表廣州國際玩具禮品城由廣州國際玩具禮品城投資建設(shè)，占地面積482畝，總投資10億元〔人民幣〕首期投資4億〔人民幣〕占地200畝，建筑面積約160000㎡，分為交易區(qū)、展覽區(qū)、倉儲區(qū)、電子商務(wù)區(qū)、后勤與商業(yè)效勞區(qū)，還引進世界獨一無二集交易、休閑、購物、娛樂于一體的商務(wù)型“迪斯尼樂園〞的玩具主題公園。二期工程包括大型會館、商務(wù)酒店、各類娛樂設(shè)施與場所、配套商住小區(qū)等，將大大拓展市場的綜合功能，為國際化大市場提供完善配套效勞，加強國際交流與合作。項目面積（㎡）商鋪60000展廳40000銀行區(qū)1500辦公區(qū)5000餐廳、酒廊3500倉儲中心20000停車場30000玩具主題公園30000合計160000一、工程概況案例：廣州國際玩具禮品城廣州國際玩具禮品城平面布局首層平面圖二層平面圖一、工程概況案例：廣州國際玩具禮品城地址：廣州市站南路廣州國際玩具禮品城租金及售價樓層售價（元/㎡）租金標準（元/㎡.月

）單位面積（㎡/間）一、二、三層連體720062220-600二、三層連體68006090-220首層單體1200010550-130倉儲月租金11-18元/㎡一、工程概況該工程一期工程于2005年完成，并推出商鋪800多間。據(jù)公開資料顯示，商鋪價格與當時廣州天河區(qū)員村、東圃一帶的商鋪相差不遠。經(jīng)與商戶溝通可知：當時很多買鋪的人都很看好這個工程，沖著李嘉誠的商業(yè)地位和政府的政策支持的！案例：廣州國際玩具禮品城近期再次走訪玩具城，城中900多檔口只剩十間留守苦撐，而且多為臨街鋪位自主經(jīng)營?，F(xiàn)場招商中心也關(guān)閉，市場只剩下保安與清潔在維護。沒有一點專業(yè)市場的氣氛。對于工程二三期原定規(guī)劃做研發(fā)中心和商務(wù)配套的工程，開展商已經(jīng)擅自修改了規(guī)劃，目前正在建設(shè)“都會新城〞的住宅樓盤。因此，原投資者和經(jīng)營商戶非常憤怒！工程目前招商和經(jīng)營現(xiàn)狀二、經(jīng)營情況2005年5月，玩具城首期10萬多平方米、800多家商鋪投入運營。偌大的整個市場門可羅雀，顯得冷清，與同樣是經(jīng)營玩具的一德路川流不息的情景形成鮮明的比照。據(jù)商家反映，除了春季、秋季采購會兩個以及專場活動外，平時的經(jīng)營狀況并不令人滿意，他們是在勉強支撐。2007年去踩盤時，800多家商鋪只有300多家開門營業(yè)。工程曾經(jīng)經(jīng)營情況案例：廣州國際玩具禮品城地址：廣州市站南路工程實景圖片二、經(jīng)營情況案例：廣州國際玩具禮品城。三、失敗原因分析1、選址問題工程選址在廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)，屬于廣州進出口加工基地。黃埔片區(qū)不同于白云片區(qū)和廣佛片區(qū)，向來以工業(yè)為主，缺乏交易市場氣氛和工程；無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)的開展都還有待完善。開展商選址于此，除非是看中其未來的住宅開發(fā)潛力，否那么難以支撐交易市場的經(jīng)營。此外，工程所在片區(qū)遠離廣州傳統(tǒng)的玩具禮品交易集散地段〔一德路一帶〕，工程定位完全取決于傳統(tǒng)市場的外遷以及政府的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃設(shè)置。對于該地塊的開發(fā)風險加大。工程雖然位于廣深公路旁，但地理位置較偏，對外交通網(wǎng)絡(luò)不興旺。本來這個園區(qū)還有穿梭巴士來往一德路和廣州東站，由于資金問題，穿梭巴士停駛，讓玩具城的人氣更加雪上加霜。案例：廣州國際玩具禮品城。三、失敗原因分析2、過高估計政府干預(yù)力度，以致定位失誤商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。雖然政府在工程立項時期是大力提出城內(nèi)交易市場外遷的規(guī)劃，并把本工程作為唯一扶持的玩具市場。但市場行為不以政府的意愿為轉(zhuǎn)移！至今，廣州一德路的玩具禮品批發(fā)市場仍然交投兩旺！新老玩具城“夾攻〞讓該工程處境更為難，除了一德路的批發(fā)市場對玩具禮品城造成壓力，位于廣州市南岸路原城啟大廈的登云天下等工程也因占據(jù)“地利〞而阻擊黃埔玩具城的經(jīng)營。開展商從開始定位就基于“市場搬遷〞的前提假設(shè)，一旦老市場不搬遷，新市場又未能開辟藍海，就只能等死！與此同時，受國際金融危機影響的行業(yè)首當其沖的便是玩具業(yè)。玩具業(yè)的訂單減少，加上美國和歐盟對于玩具的要求越來越高，使本地的玩具生產(chǎn)越來越困難，對市場銷售渠道開拓的需求大大減少。案例：廣州國際玩具禮品城。三、失敗原因分析3、產(chǎn)權(quán)分割出售，為市場經(jīng)營埋下禍根工程一期800多個鋪位以產(chǎn)權(quán)分割出售為主，并且價格不菲！開發(fā)商出售后采取業(yè)主自主經(jīng)營的模式，只提供物業(yè)管理效勞。如此一來，市場經(jīng)營難以實現(xiàn)統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營，甚至在出現(xiàn)定位問題后也難以調(diào)整業(yè)態(tài)開展！專業(yè)市場成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但在大局部產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難在統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于8％的投資回報率問題。專業(yè)市場一般要經(jīng)歷至少3年的培育期，需要優(yōu)惠的租金提供給進駐的商家，所以，這種分割產(chǎn)權(quán)出售商鋪的做法，最終是難以獲得成功的。失敗的本錢首先轉(zhuǎn)嫁給商鋪的投資商，然后會引發(fā)一系列的矛盾和沖突，開發(fā)商最終也會為此付出高昂的代價。案例：廣州國際玩具禮品城。三、失敗原因分析4、以銷售為主的開發(fā)模式下，導致產(chǎn)品規(guī)劃、招商、經(jīng)營的缺陷鋪位規(guī)劃過大、租金水平過高，導致經(jīng)營戶不堪重負。由于當時商鋪熱銷，開發(fā)商忽略了品牌廠商的招商工作。沒有知名品牌廠商的進駐，未能帶動行業(yè)上下游企業(yè)的進駐；市場成為投資者和普通散戶的天下！商戶質(zhì)量差，工程從根源上缺乏可持續(xù)經(jīng)營的力量！開展商前期營銷階段通過資金投入翻開了整個市場的知名度，但由于分割出售資金回籠了，開展商缺乏經(jīng)營管理的后勁！工程開業(yè)后沒有實質(zhì)的舉措幫助經(jīng)營戶和市場經(jīng)營起來！

案例：廣州國際玩具禮品城四、操作團隊廣州國際玩具禮品城是由李嘉誠旗下和記黃埔與長江實業(yè)聯(lián)合持有60%的股權(quán)，廣州市地方企業(yè)持有40%股權(quán)。是李嘉誠在國內(nèi)投資的第一個商業(yè)工程！李嘉誠期待廣州政府的合股加速廣州市內(nèi)傳統(tǒng)玩具市場的外遷！而正是“李嘉誠〞+“廣州政府〞兩張牌吸引了港澳臺甚至海外投資者蜂擁而至！港資背景企業(yè)習慣引入港式代理公司操盤。因此，工程籌劃及銷售代理公司是廣州美聯(lián)港置房地產(chǎn)代理，市場經(jīng)營和運營是美聯(lián)集團。案例：廣州國際玩具禮品城五、工程啟示1、“外遷-升級型〞專業(yè)市場最大的風險就在于原有市場外遷遲遲未能實現(xiàn)！導致商家兩邊開鋪，但實際經(jīng)營重心仍在老市場、新市場大局部成倉庫，最終的結(jié)果是新市場缺乏市場競爭力而慘遭淘汰！即使與政府合作利益捆綁也不能改變市場開展的客觀規(guī)律！2、開發(fā)模式的方向一旦錯誤，對工程的負面影響是非常大的！尤其是以售代租的模式，商鋪完全屬于產(chǎn)權(quán)分割出售，開展商沒有控制權(quán)的話，市場是很難經(jīng)營起來的！——這對于規(guī)模較大、滾動開發(fā)型工程尤為重要，否那么工程后期開發(fā)局部的價值將難以實現(xiàn)！案例：廣州國際玩具禮品城案例：大朗毛織貿(mào)易中心工程地址：東莞市大朗鎮(zhèn)客運總站旁投資單位：東莞市正大興業(yè)實業(yè)投資工程規(guī)模：占地7.5萬平方米，總建筑面積12萬平方米工程定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛織采購平臺功能定位：研發(fā)、設(shè)計、展示、批發(fā)、倉儲物流、金融結(jié)算開業(yè)時間：2005年10月大朗毛織貿(mào)易中心一、工程概況地址：廣州市站南路案例：大朗毛織貿(mào)易中心大朗毛織貿(mào)易中心B、C區(qū)租金及售價樓層售價（元/㎡）月租金標準（元/㎡）折后月租金標準（元/㎡）3層不售不租不租2層5500-1050040-8020-401層6000-1400060-12030-60備注：B、C區(qū)臨廣場商鋪售價萬元/㎡，根本售完；進駐市場的商戶，租賃合同三年一簽，免租一年半；A、D區(qū)商鋪租金標準是在B、C區(qū)折后標準根底上再優(yōu)惠的，進駐商家〔必須有生產(chǎn)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照〕，租賃合同三年一簽，前兩年免租，最終月租金10-20元/㎡。一、工程概況案例：大朗毛織貿(mào)易中心大朗毛織貿(mào)易中心平面布局A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)前沿廣場前沿廣場注：A、D區(qū)為工廠直銷中心，除了08年之前賣了少量一樓臨街鋪位，余下商鋪目前只租不售；B、C區(qū)由開發(fā)商對外招租，目前均帶租約對外銷售。二、經(jīng)營情況招商情況：整個工程一樓總體完成60%，二樓總體完成40%，空置較多。經(jīng)營情況：商家客源不穩(wěn)定，依靠展會生存，整體經(jīng)營狀況一般。地址：廣州市站南路工程實景圖片案例：大朗毛織貿(mào)易中心二、經(jīng)營情況地址：廣州市站南路。案例：大朗毛織貿(mào)易中心1、產(chǎn)業(yè)特性與區(qū)域市場氣氛缺乏以支撐以商貿(mào)為主的專業(yè)市場

毛紡產(chǎn)業(yè)在大朗的落戶生根源于港企的工廠轉(zhuǎn)移，但毛紡本身的市場不在南方而在北方城鎮(zhèn)！大朗純粹是一個生產(chǎn)基地！連開展自有品牌的毛紡企業(yè)都很少！而且毛紡屬于服裝類的一個很小分支，難以形成單一的批發(fā)市場。大朗位處東莞中心位置，毗鄰國家高科技產(chǎn)業(yè)園松山湖，一直以來缺乏大型商貿(mào)批發(fā)產(chǎn)業(yè)〔不同于服裝交易的虎門和展會交易的厚街〕，缺乏市場氣氛。

三、失敗原因分析地址：廣州市站南路。案例：大朗毛織貿(mào)易中心2、商家定位決定市場經(jīng)營成敗

以上第1點分析初步可得出結(jié)論——此工程應(yīng)該適合做產(chǎn)地型的、以促進毛紡企業(yè)開展的原材料、機器設(shè)備、研發(fā)設(shè)計等專業(yè)市場。然而，大朗毛紡的開展多以本地民營企業(yè)為主，他們在大朗擁有自有物業(yè)〔臨街的多層商住樓〕，因此多采取“底商接單+樓上談判+倉庫交貨〞的設(shè)店模式！經(jīng)過十多年的開展，大朗富康路一帶已經(jīng)形成了長達3公里的毛紡一條街！由于生產(chǎn)和倉庫都在市外或周邊，該路段并沒有過多的擁擠、消防、環(huán)境污染等問題！因此，本地商家每年為了迎合政府的號召都會到毛紡中心參展，設(shè)立臨時展廳；但展會一結(jié)束，他們就回歸原處辦公。目前在經(jīng)營的商戶80%是做尾貨生意！通過廣州經(jīng)銷商來分銷，整個毛紡中心缺乏市場競爭力！——既做不成效勞產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)地型專業(yè)市場，也做不大銷地型的批發(fā)市場！三、失敗原因分析。案例：大朗毛織貿(mào)易中心3、開發(fā)模式不合理，開發(fā)商進退維艱大朗毛紡中心的建設(shè)，是基于大朗鎮(zhèn)政府要打造大朗毛紡的會展經(jīng)濟而起來的；為減少政府投入，政府邀請了時任大朗毛織商會會長組建公司負責開發(fā)。前三年由政府主導每年召開一次“毛織會〞，第四年開始交由正大興業(yè)公司市場化運營。基于對政府的信任和資金壓力過大，正大公司采取了商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售的方式；但在出售當場就被封了——因為證照不齊全、手續(xù)不完整！開局不利后，工程在大朗本地投資者和經(jīng)營戶心目中大打折扣！雖然開展商后來補足手續(xù)、獲得銷售準許，并接連邀請三家商業(yè)代理公司銷售，但工程銷售和招商情況都大受影響！2021年金融危機后，開展商因毛織工廠盈利影響，難以再籌資金參與工程招商和經(jīng)營。致使工程至今處于“半生不死〞的狀態(tài)！仍然得依賴政府每年一度的“毛織會〞注強心針！三、失敗原因分析。案例：大朗毛織貿(mào)易中心4、市場經(jīng)營管理陷入惡性循環(huán)根本沒有專門及專業(yè)的運營管理物業(yè)管理極差，保安的效勞、衛(wèi)生極差管理團隊效勞極差，經(jīng)營戶普遍不滿目前在營商鋪開門率低，經(jīng)營管理方?jīng)]有采取任何措施補救推廣宣傳不夠，毛紡中心在行業(yè)的知名度低——開發(fā)商對市場經(jīng)營管理的資金投入少、精力投入少，對市場的經(jīng)營沒有更好的策略和方向，任其自生自滅！市場經(jīng)營難有起色，造成經(jīng)營戶的流失和開發(fā)商利益的損失。。。。如此反復，形成惡性循環(huán)！三、失敗原因分析案例：大朗毛織貿(mào)易中心工程由政府牽頭、引入開發(fā)商正大興業(yè)實業(yè)投資投資開發(fā)。開發(fā)商老板本身是大朗毛紡商會會長?；谧陨砩虡I(yè)操盤經(jīng)驗缺乏，開發(fā)商先后聘請了深圳市三立商業(yè)參謀籌劃、東莞慧谷城市策略以及深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)參謀機構(gòu)負責籌劃、銷售和招商工作。目前，這三家公司都先后撤離了，只剩下開發(fā)商自組的物業(yè)管理公司進行經(jīng)營和管理。四、操作團隊五、工程啟示1、專業(yè)市場不能過高寄希望于政府的口頭支持，必須按照有關(guān)規(guī)定、實現(xiàn)工程的良性開發(fā)和一氣呵成，否那么將給工程租售和經(jīng)營埋下禍根！2、產(chǎn)地型專業(yè)市場必須對產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)供銷模式和現(xiàn)狀進行深入和反復的分析和論證，工程定位確定后必須全力以赴按照既定目標去招商、推廣和經(jīng)營！3、沒有傳統(tǒng)商貿(mào)氣氛的地區(qū)開發(fā)專業(yè)市場，必須做好長期經(jīng)營的資金投入和人員投入準備，做好7-10年左右的市場培育期準備！從而在工程整體開發(fā)方案上做好提前布局！案例：大朗毛織貿(mào)易中心案例：華南國際建材城工程地址：惠州大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資單位：大亞灣廣寶實業(yè)工程規(guī)模：總占地面積26.32萬平方米，建筑面積約50萬平方米，總投資7億元工程定位：打造一座“世界級建材銷售基地〞功能定位：以建材經(jīng)營為導向又兼?zhèn)渖罡拍畹纳虡I(yè)中心開業(yè)時間：2007年9月26日一、工程概況華南國際建材城平面布局案例：華南國際建材城一、工程概況華南國際建材城租金及售價單間面積：32-105平方均價：12000-16000元/㎡，返租后均價10000元/㎡租約情況：返租四年，平均每年6%回報率，租金價格：市場價格：40元——60元/㎡.月開發(fā)商返租價格：70元/㎡.月〔高于市場價〕產(chǎn)權(quán)：50年〔2003——2053年〕招商情況：前期建材城招商率90%;經(jīng)營情況：一直沒有經(jīng)營起來，經(jīng)過調(diào)整改為華南國際鋼材城，現(xiàn)在入住率40%。整個市場顯得冷冷清清。案例：華南國際建材城二、經(jīng)營情況工程實景圖片地址：廣州市站南路案例：華南國際建材城1、產(chǎn)品定位上受國家宏觀環(huán)境影響多大工程初期定位為建材城，其著眼點在于殼牌落戶大亞灣后帶動的城市建設(shè)，以及深圳居住外溢對惠州房地產(chǎn)的巨大推動。然而，隨著2021年開始惠州房地產(chǎn)開發(fā)量過多、加上國家限購政策的影響，惠州房地產(chǎn)走向低迷。工程所在片區(qū)的小區(qū)入住非常低，對家居建材的需求量大幅減少！因此，工程前期招商困難、開業(yè)率低；所以就改變業(yè)態(tài)為鋼貿(mào)城。孰料國家在2021年底逐步對鋼鐵產(chǎn)業(yè)的嚴控、房地產(chǎn)低迷導致鋼材需求下降！以金融