房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的趨勢(shì)及發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的趨勢(shì)及發(fā)展戰(zhàn)略近20年來，在我國(guó)市場(chǎng)化進(jìn)程中，按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，房地產(chǎn)行業(yè)由于屬于對(duì)全局起帶動(dòng)作用的支柱產(chǎn)業(yè)而獲得優(yōu)先發(fā)展。2000年證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市解凍，從一個(gè)側(cè)面反映了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的肯定。與此同時(shí)，房地產(chǎn)中介業(yè)適應(yīng)于巨大的市場(chǎng)需求潛力的增長(zhǎng)也逐漸發(fā)展起來。加入WTO在即，為大規(guī)模進(jìn)入尚處于幼稚階段的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)外知名的房產(chǎn)中介企業(yè)已開始了實(shí)質(zhì)性的商業(yè)運(yùn)作，因此，分析房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和我國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)的現(xiàn)狀，從微觀層面制定房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是目前房地產(chǎn)中介企業(yè)面臨的一個(gè)核心問題。一、房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的趨勢(shì)分析(一)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是朝陽行業(yè)從全球范圍看，世界經(jīng)濟(jì)向服務(wù)化趨勢(shì)發(fā)展。從80年代開始發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)已進(jìn)入所謂“服務(wù)社會(huì)”，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是服務(wù)業(yè)收入占GDP的比重超過50％，如當(dāng)時(shí)令港為70％、美國(guó)60％、歐共體58％、瑞典62％、芬蘭55％等。服務(wù)性企業(yè)生產(chǎn)的附加值已經(jīng)多于制造業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值。盡管服務(wù)業(yè)伴隨制造業(yè)發(fā)展而發(fā)展，但在服務(wù)需求結(jié)構(gòu)變化的推動(dòng)下，服務(wù)行業(yè)特征呈現(xiàn)出服務(wù)性企業(yè)資本投入更加密集，科技投入越未越多，專業(yè)化程度越未越高，組織規(guī)模越來越大的總體發(fā)展趨勢(shì)，房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)隸屬于這一具有廣闊發(fā)展前景和高成長(zhǎng)性的朝陽行業(yè)。(二)專業(yè)化分工的利益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力促進(jìn)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)快速成長(zhǎng)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，行業(yè)內(nèi)專業(yè)分工日益細(xì)化。一方面房地產(chǎn)企業(yè)本身主動(dòng)把市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)功能從整體業(yè)務(wù)中剝離出去，使之成為獨(dú)立的營(yíng)銷服務(wù)實(shí)體；另一方面，更多的創(chuàng)業(yè)資本涉入專業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍具體指：房屋的買賣(代理／自營(yíng))、租賃、置換及相關(guān)金融、信息、法律等專業(yè)化服務(wù)。專業(yè)化分工不僅有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)和全社會(huì)整體效率的提高，同時(shí)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)各產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)達(dá)。(三)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)不斷膨脹刺激房地產(chǎn)中介業(yè)交易規(guī)模擴(kuò)大目前，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)上二手房交易量占整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80％左右。隨著我國(guó)二、三級(jí)市場(chǎng)的開放，房產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的逐漸形成，二手房買賣、租賃交易額急劇膨脹。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳、重慶四城市每年涉及市場(chǎng)交易規(guī)模就有幾百億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到2003年前后，上海二手房交易量將與商品房交易量持平。(四)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成功應(yīng)用為房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展注入活力從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)該而且是最早應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)的行業(yè)之一。而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式正是目前流行于歐美國(guó)家的MLS(MultiPleListingService)系統(tǒng)，絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務(wù)公司已經(jīng)被自己的房源信息系統(tǒng)和無所不在的互聯(lián)網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)”在了一起。顧客只需在中介公司所設(shè)計(jì)的計(jì)算機(jī)終端上輸入所要租買房屋的特征，就可查出所有符合條件的房產(chǎn)，并可通過網(wǎng)上的電子地圖查看實(shí)際位置，通過網(wǎng)上播放的錄象進(jìn)行“實(shí)地考察”。顯然，MLS系統(tǒng)的好處一方面是中介服務(wù)商的業(yè)務(wù)更加趨于專業(yè)化，另一方面是滿足消費(fèi)者選擇的多樣性。二、國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的現(xiàn)狀和存在的問題國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)雖然已有了一定的發(fā)展，但由于發(fā)展歷史不長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)不足、行業(yè)發(fā)展無序和宏觀管理不規(guī)范以及企業(yè)微觀管理和經(jīng)營(yíng)落后，與房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和中國(guó)市場(chǎng)的需求相比存在著很大差距和一系列問題。(一)“散、亂、差、小”是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主要特征據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅北京一地登記在冊(cè)的房屋中介機(jī)構(gòu)大大小小有477家．它們彼此幾乎沒有信息溝通和共享，而每家的業(yè)務(wù)又都是遍布北京。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局中缺乏占絕對(duì)份額的壟斷者。另外一種情況是由于中國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的特殊性，所出現(xiàn)的一些房產(chǎn)中介組織脫胎或掛靠行政主管部門，既是經(jīng)營(yíng)者又是管理者，政企不分，在市場(chǎng)上處于特許壟斷地位，這既與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，也與中介服務(wù)業(yè)自身發(fā)展要求相悖。其進(jìn)一步發(fā)展的前提條件是實(shí)現(xiàn)政企分開，成為市場(chǎng)上獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)的主體。(二)行業(yè)管理不規(guī)范，進(jìn)入門檻低與退出成本低并存，造成房產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)出頻繁，無序競(jìng)爭(zhēng)，盈利遞減房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)機(jī)制的日趨完善，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)化會(huì)有更高要求，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)專業(yè)化的中介商會(huì)更加依賴。而目前房產(chǎn)中介企業(yè)整體素質(zhì)差、小打小闖、遍地開花的形勢(shì)顯然說明了房產(chǎn)中介市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)(法律、法規(guī)、教育培訓(xùn)、管理、準(zhǔn)入等)諸多方面的不成熟。如從業(yè)人員素質(zhì)方面，世界上房地產(chǎn)中介業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)中介從業(yè)人員資格都有專門規(guī)定，美國(guó)規(guī)定至少要2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門學(xué)科方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。由于房產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范，管理不嚴(yán)，造成我國(guó)房產(chǎn)中介業(yè)從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。(三)缺乏技術(shù)資本投入，經(jīng)營(yíng)模式單一落后，處于發(fā)展初期階段信息資源是房產(chǎn)中介企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。目前，許多房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)外聯(lián)絡(luò)不廣，甚至處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報(bào)、信息源，而且缺乏必要的信息理手段和電子通訊技術(shù)，對(duì)大量不斷產(chǎn)生的房地產(chǎn)信息、情報(bào)的收集、整理，憑的是分散的、有限的人力，而且全部靠人工完成。同時(shí)，開友利用缺乏深度，導(dǎo)致信息資源浪費(fèi)，難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)。落后的經(jīng)營(yíng)模式、傳統(tǒng)的門牌廣告，已越來越難于維持企業(yè)生存，難于獲得進(jìn)一步發(fā)展的利潤(rùn)。房產(chǎn)中介行業(yè)是最適合利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的行業(yè)之一，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用將從根本上革新房產(chǎn)中介業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)理念。而實(shí)施基于現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的信息處理系統(tǒng)不僅使房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、配對(duì)交易等的大量數(shù)據(jù)處理變得容易、便捷，而且促進(jìn)組織規(guī)模迅速擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)手段上向信息化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。因此對(duì)于目前我國(guó)房產(chǎn)中介業(yè)來說，缺乏技術(shù)和資本的大量投入無疑既是行業(yè)發(fā)展也是單個(gè)企業(yè)發(fā)展壯大的瓶頸。(四)企業(yè)管理落后仍是許多企業(yè)失敗的關(guān)鍵因素企業(yè)管理落后，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大。由于我國(guó)的房產(chǎn)中介行業(yè)正處于摸索階段，企業(yè)沒有形成一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、高效的管理結(jié)構(gòu)，也沒有一支嚴(yán)格培訓(xùn)的員工隊(duì)伍。因此，企業(yè)難以形成核心能力，競(jìng)爭(zhēng)的唯一手段就是價(jià)格拼殺，不能創(chuàng)造真正的服務(wù)價(jià)值，更談不上服務(wù)設(shè)計(jì)。另外，基于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，現(xiàn)代房產(chǎn)中介企業(yè)需要相適應(yīng)的現(xiàn)代管理制度、管理手段和現(xiàn)代管理人才。(五)地域性特征突出，尚未真正形成跨地區(qū)或全國(guó)性的著名現(xiàn)代房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)房產(chǎn)中介企業(yè)不僅差、小，而且具有很強(qiáng)的地域性，在一個(gè)地區(qū)同時(shí)存在多家同類企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面，但很少有哪家可以壟斷一個(gè)地區(qū)或城市市場(chǎng)，并成功地把自己的品牌打入外地市場(chǎng)。由于整個(gè)中國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)尚未進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，仍然處于地區(qū)分割的格局，跨地區(qū)或全國(guó)性的品牌尚未形成。(六)即將加入WTO，面臨國(guó)際著名房產(chǎn)中介服務(wù)公司全行業(yè)大舉進(jìn)入的巨大挑戰(zhàn)據(jù)中國(guó)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)表明，已有超過5000家海外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的20％。海外房地產(chǎn)企業(yè)大都擁有資金、人才、技術(shù)、管理等多方面的優(yōu)勢(shì)，加入WTO后，更多的海外房地產(chǎn)企業(yè)與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在同一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必定是優(yōu)勝劣汰，對(duì)中國(guó)企業(yè)帶來很大威脅。房產(chǎn)中介企業(yè)可能面臨更嚴(yán)峻的形勢(shì)：一是行業(yè)發(fā)展時(shí)間更短、更不成熟，二是入世臨近行業(yè)自身調(diào)整的任務(wù)更大、周期更短，很可能面臨國(guó)際著名房產(chǎn)中介服務(wù)公司全行業(yè)大舉進(jìn)入的巨大挑戰(zhàn)。被美國(guó)Entrepreneur雜志評(píng)選為1999年特許經(jīng)營(yíng)500強(qiáng)中名列房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)第一位的美國(guó)著名房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，特許加盟品牌COLDWELLBANKER，經(jīng)由著名的房產(chǎn)中介服務(wù)公司信義房屋取得了其在國(guó)內(nèi)發(fā)展特許加盟事業(yè)的獨(dú)家代理權(quán)，并形成聯(lián)合品牌“COLDWELLBANKER信義房產(chǎn)”，他們已在2000年推出了在上海的兩家加盟店。這個(gè)事實(shí)一方面表明了世界品牌開始進(jìn)入的挑戰(zhàn)，另一方面也表明了國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與本土結(jié)合、實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟的契機(jī)。三、我國(guó)房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議根據(jù)該行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)中介企業(yè)的具體情況，本文認(rèn)為我國(guó)房產(chǎn)中介企業(yè)在制訂自身發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注以下幾個(gè)主要方面：(一)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)宗旨利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)品?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宗旨是服務(wù)，而現(xiàn)代營(yíng)銷理念所指的產(chǎn)品包括服務(wù)，服務(wù)也是產(chǎn)品，也可以設(shè)計(jì)，可以包裝，可以進(jìn)行質(zhì)量管理和控制。又是一套為顧客解決問題的方案。房產(chǎn)中介服務(wù)不僅注重有形的實(shí)體(房屋)產(chǎn)品的質(zhì)量改進(jìn)，更重要的是注重?zé)o形的服務(wù)價(jià)值，包括提供信息的品種和質(zhì)量，響應(yīng)顧客需求的速度，幫助顧客解決問題的能力，與顧客的聯(lián)絡(luò)、溝通等都是服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值鏈。卓越的競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生于企業(yè)長(zhǎng)期積累所產(chǎn)生的獨(dú)特技巧和技術(shù)，房產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的積累符合于學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)曲線，服務(wù)的獨(dú)特技術(shù)來源于企業(yè)長(zhǎng)期專注，集中于核心能力投資、建設(shè)以及專業(yè)人員和經(jīng)理人員的共同學(xué)習(xí)和長(zhǎng)期歷史經(jīng)驗(yàn)積累。(二)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)模的大小直接關(guān)系著企業(yè)的贏利能力、競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。房產(chǎn)中介企業(yè)適合于利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段，具有規(guī)模效益的特征，一方面是信息收集、積累的來源渠道規(guī)模效應(yīng)，另一方面是信息加工過程和數(shù)據(jù)庫利用價(jià)值的爆炸效應(yīng)，即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所顯示的低成本效應(yīng)。依靠品牌化，通過連鎖經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行密集技術(shù)資本投入，可以迅速形成合理規(guī)模，樹立市場(chǎng)形象，提升市場(chǎng)份額，確定本地區(qū)本行業(yè)的壟斷地位，通過低成本擴(kuò)張迅速淘汰掉眾多小而散的競(jìng)爭(zhēng)者。大規(guī)模的技術(shù)資本投入和品牌戰(zhàn)略會(huì)提高本地區(qū)的行業(yè)壁壘，排斥新的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入，最終實(shí)現(xiàn)靠擴(kuò)大規(guī)模、降低成本穩(wěn)定本企業(yè)的市場(chǎng)贏利。(三)品牌化戰(zhàn)略持續(xù)不斷的品牌管理和投入，樹立品牌信譽(yù)，促使房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)逐步進(jìn)入品牌化經(jīng)營(yíng)的高級(jí)階段；這是房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)當(dāng)前特別需要投入資本、人力逐步加以建設(shè)的一個(gè)戰(zhàn)略方面。首先就是要努力構(gòu)筑一些基礎(chǔ)條件：先進(jìn)的行銷資源和操作系統(tǒng)，包括軟件和硬件兩個(gè)方面。這里面存在一個(gè)根本的條件就是品牌背后的核心技術(shù)創(chuàng)新能力，不論是引進(jìn)或是模仿性的研制開發(fā)，一定要有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新技術(shù)，這就要求不斷地進(jìn)入R&D的投入。其次，就是對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行有效的培育和大量的廣告投入。(四)國(guó)際化目標(biāo)企業(yè)走向國(guó)際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問題，更是環(huán)境變化所提出的客觀要求。為了適應(yīng)環(huán)境的國(guó)際化，在越來越多的行業(yè)，國(guó)內(nèi)企業(yè)相繼進(jìn)入國(guó)外市場(chǎng)；同時(shí)，國(guó)外企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。房地戶中介行業(yè)也不例外。無論是美國(guó)著名房地產(chǎn)中介服務(wù)公司COLDWELLBANKER，或是臺(tái)灣的信義房屋，都已經(jīng)開始了在中國(guó)市場(chǎng)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)；另一方面，由于房地產(chǎn)中介行業(yè)的橋梁作用，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)為了開拓國(guó)際市場(chǎng)，迫切需要中國(guó)房產(chǎn)中介企業(yè)能夠先行一步、為打開國(guó)際市場(chǎng)創(chuàng)造條件。中國(guó)房產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級(jí)發(fā)展階段，但面臨國(guó)際和國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以利用技術(shù)創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢(shì)，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合內(nèi)外要求和條件的國(guó)際化目標(biāo)。本文認(rèn)為，對(duì)單個(gè)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)樹立“立足本地、面向全國(guó)、走向國(guó)際”的發(fā)展遠(yuǎn)景，以應(yīng)對(duì)中國(guó)加入WTO之后本行業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。(五)人才戰(zhàn)略一流的人才做一流的事業(yè)即使企業(yè)的財(cái)務(wù)資源豐富，實(shí)施一項(xiàng)好的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的關(guān)鍵仍是有效的人力資本。在急劇變化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，企業(yè)的生命周期在縮短，因而迫使企業(yè)即使在剛起步階段便要構(gòu)建能支撐企業(yè)未來成長(zhǎng)和升級(jí)換代的人才結(jié)構(gòu)，吸引、激勵(lì)并留住優(yōu)秀人才是人力資本管理的核心使命，也是實(shí)施人才戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。房產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個(gè)不利的條件迫使企業(yè)在人力資源方面投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身?xiàng)l件，有效地開發(fā)人力資源，實(shí)行有效的激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境。特別是對(duì)于關(guān)鍵技術(shù)人才可借鑒國(guó)外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)給予長(zhǎng)期激勵(lì)，比如使之享有一定比例的剩余索取權(quán)。(六)通過資本市場(chǎng)直接融資保證長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)支持充足的資本金和規(guī)范的公司治