房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、 內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、 公司設(shè)立準(zhǔn)備2、 申請資質(zhì)等級審批3、 申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、 辦理工商注冊登記5、 辦理稅務(wù)登記二、 外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、 申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書7、 辦理企業(yè)名稱登記8、 送審合資或合作合同、章程9、 申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10、 辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)2、 企業(yè)法人變更登記費(fèi)3、 企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4、 補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、 選定項(xiàng)目，簽定合作意向書2、 初步確定開發(fā)方案3、 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、 申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書5、 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 可行性研究費(fèi)2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、 申報(bào)選址定點(diǎn)2、 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、 辦理人防審核5、辦理消防審核6、 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8、 落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案9、 委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批10、 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、 委托地質(zhì)勘探12、 委托初步設(shè)計(jì)13、 申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、 征求主管部門審查意見15、 落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、 報(bào)審市政配套方案17、 市政各管理部門提出市政配套意見18、 市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 工程勘察（測量）費(fèi)2、 工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、 竣工檔案保證金5、 臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、 國有土地使用權(quán)的出讓1、 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、 辦理建設(shè)用地委托釘樁3、 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、 主管部門實(shí)地勘察5、 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、 委托地價(jià)評估7、 辦理核定地價(jià)手續(xù)8、 辦理土地出讓審批9、 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、 領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證11、 領(lǐng)取正式國有土地使用證12、 國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、 國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、 主管部門現(xiàn)場勘察15、 劃撥用地申請的審核、報(bào)批16、 取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、 征用集體土地用地申請18、 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、 簽訂征地協(xié)議20、 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、 確定勞動力安置方案22、 區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23、 市政府下文征地24、 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、 辦理批地文件、批地圖26、 辦理凍結(jié)戶口27、 調(diào)查戶口核實(shí)勞動力28、 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、 辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、 地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、 征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）2、 資金占用費(fèi)3、 滯納金4、 土地使用費(fèi)5、 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、 土地閑置費(fèi)8、 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)9、 城鎮(zhèn)土地使用稅10、 地價(jià)評估費(fèi)11、 出讓土地預(yù)訂金12、 征地管理費(fèi)13、 土地補(bǔ)償費(fèi)14、 青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)15、 地上物補(bǔ)償費(fèi)16、 勞動力安置費(fèi)17、 超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18、 新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、 耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、 委托進(jìn)行拆遷工作2、 辦理拆遷申請3、 審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、 簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、 辦理戶口凍結(jié)7、 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、 確定拆遷安置方案9、 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議10、 召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置11、 發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12、 拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、 移交拆遷檔案資料14、 房屋拆遷糾紛的裁決15、 強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、 搬家補(bǔ)助費(fèi)3、 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）6、 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7、 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、 房屋拆遷管理費(fèi)10、 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作1、 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊2、 項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、 交納自來水廠建設(shè)費(fèi)5、 交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、 交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、 土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、 設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10、 出施工圖11、 編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、 審批人防工程、辦理人防許可證14、 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、 領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、 辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請17、 招標(biāo)準(zhǔn)備18、 招標(biāo)通告19、 編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、 編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、 標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、 標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)23、 投標(biāo)單位資格審批24、 編制投標(biāo)書并送達(dá)25、 召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場26、 召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)27、 評標(biāo)、決標(biāo)28、 發(fā)中標(biāo)通知書29、 簽訂工程承包合同30、 工程承包合同的審查三、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理31、 辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、 建設(shè)工程監(jiān)理33、 辦理開工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35、 辦理開工前審計(jì)36、 交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、 領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、 報(bào)裝施工用水、電、路39、 協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、 協(xié)調(diào)交通管理部門41、 交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42、 領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、 施工場地的“三通一平”44、 施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)45、 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、 施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、 辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》49、 商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、 三通一平費(fèi)2、 自來水廠建設(shè)費(fèi)3、 污水處理廠建設(shè)費(fèi)4、 供熱廠建設(shè)費(fèi)5、 煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、 地下水資源養(yǎng)蓄基金7、 地下熱水資源費(fèi)8、 市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9、 開發(fā)管理費(fèi)10、 城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11、 建筑行業(yè)管理費(fèi)12、 綠化建設(shè)費(fèi)13、 公園建設(shè)費(fèi)14、 綠化補(bǔ)償費(fèi)15、 路燈維護(hù)費(fèi)16、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、 生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）18、 電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）19、 夕卜部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）21、 建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22、 合同預(yù)算審查工本費(fèi)23、 質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24、 竣工圖費(fèi)25、 建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、 實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27、 工程監(jiān)理費(fèi)28、 工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29、 機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、 超計(jì)劃用水加價(jià)31、 夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、 占道費(fèi)33、 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、 辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》2、 選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購房者簽訂認(rèn)購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、 辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、 辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、 外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、 外銷商品房抵押登記10、 樓宇交付入住手續(xù)11、 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12、 提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13、 簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、 辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》15、 銷售項(xiàng)目備案16、 委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17、 與購房者簽訂認(rèn)購書18、 與購房者簽訂買賣契約19、 辦理預(yù)售登記20、 辦理轉(zhuǎn)讓登記21、 辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、 樓宇交付入住23、 質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、 北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理25、 房屋出租權(quán)的確認(rèn)26、 申請房屋租賃許可證27、 出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、 租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、 租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、 房屋租賃關(guān)系的終止四、 北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理31、 房屋出租權(quán)的確認(rèn)32、 出租人辦理房屋租賃許可證33、 出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、 簽訂書面租賃協(xié)議35、 租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、 北京市房地產(chǎn)的抵押36、 抵押權(quán)的設(shè)定37、 簽訂抵押合同38、 辦理房地產(chǎn)抵押登記39、 抵押房地產(chǎn)的占管40、 抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)1、營業(yè)稅2、 城市維護(hù)建設(shè)稅3、 教育費(fèi)附加4、 印花稅5、 契稅6、 土地增值稅7、 企業(yè)所得稅8、 個(gè)人所得稅9、 房產(chǎn)稅10、 城市房地產(chǎn)稅11、 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12、 房屋所有權(quán)證工本費(fèi)13、 房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)14、 房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)15、 房屋買賣登記費(fèi)16、 房屋買賣手續(xù)費(fèi)17、 房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)18、 向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)19、 來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)20、 房屋租賃登記費(fèi)21、 房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)22、 房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)23、房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序