重慶市東原錦悅傳播推廣企劃

東原錦悅2021年傳播推廣企劃目錄工程競爭分析目標客戶定位營銷推廣策略營銷費用預算序言.錦悅工程2021年回憶開盤前及開盤期〔2021年9月—12月〕

開盤前初期形象推廣概念：為南坪著色/為建筑著色推廣價值內(nèi)容：時尚幻彩立面樹立差異化品質(zhì)形象建筑產(chǎn)品層面空間布局及2房變3房優(yōu)勢主要推廣形式：〔1〕?有色男女?活動結(jié)合炒作〔2〕網(wǎng)絡漫畫連載炒作〔3〕戶外形象〔4〕報版形象〔5〕現(xiàn)場活動及包裝開盤期推廣概念：超大戶型贈送面積/超低實得面積均價

推廣價值內(nèi)容：買5平米得30平米超大贈送1房到3房各戶型超低總價主要推廣形式：〔1〕?有色男女?活動現(xiàn)場拍攝〔2〕網(wǎng)絡漫畫連載炒作及其他炒作〔3〕戶外形象〔價格系列〕〔4〕報版形象〔贈送面積及總價〕〔5〕短信、電視〔6〕渠道營銷：團購、內(nèi)部認購等開盤期后期〔2021年12月底〕

開盤后期推廣概念：開盤熱銷/小三房總價推廣價值內(nèi)容：錦悅熱銷，引起客戶追捧相對其他中心三房的價格優(yōu)勢主要推廣形式：〔1〕戶外〔2〕報版〔3〕網(wǎng)絡〔4〕短信、電視〔5〕現(xiàn)場包裝及現(xiàn)場活動“有色男女〞活動效果回憶活動名稱：?有色男女?時尚劇合作形式：通過贊助時尚劇?有色男女?拍攝的形式，將東原·錦悅的產(chǎn)品和賣點嵌入劇情之中。預想目標：借助事件營銷，迅速傳播工程的知名度。主要推廣形式：〔1〕網(wǎng)絡〔帖子炒作〕〔2〕報版〔結(jié)合活動進行信息〕?有色男女?活動介紹類型：現(xiàn)代玄幻懸疑編?。簩庁斏裱輪T：?武林外傳?原班人馬加盟風格：喜劇與懸疑結(jié)合，科持與玄幻并重屬性：白領生活、網(wǎng)絡、超能力、時空穿梭、日常生活的異化、都市童話時長：20分鐘/段X7段，總計140分鐘，結(jié)合本工程安排3段在本工程地址或樣版間拍攝。播出平臺：網(wǎng)絡開機時間：１0月上線時間：11月底活動內(nèi)容地點出席人員有“色”男女選角新聞發(fā)布會項目地址寧財神及其他主創(chuàng)人員網(wǎng)絡選秀報名網(wǎng)絡目標人群男女主角決賽活動網(wǎng)絡人氣前5男5女直接晉級項目地址本地明星開機儀式項目地址劇組人員實地拍攝＼花絮活動項目地址劇組人員開播儀式項目地址本劇演員活動名稱：?有色男女?漫畫小說漫畫內(nèi)容：故事的主人公是一個記者，居住在東原·錦悅。漫畫用第一人稱的口吻來記錄記者居住的小區(qū)的瑣碎的事情。到達目標：以小說帶出工程的賣點，以漫畫吸引本工程的目標客戶—08年后。主要推廣形式：〔1〕網(wǎng)絡〔帖子炒作〕〔2〕報紙〔漫畫連載〕?有色男女?活動總結(jié)〔1〕最初的目標是借助事件營銷，迅速傳播工程的知名度，以到達提高工程的時尚調(diào)性，但是從現(xiàn)在來看，這次活動并沒有承擔起這樣的責任?！?〕從工程銷售情況來看，也沒有因為此次活動而使銷售火爆。2021年錦悅工程銷售狀況一房B單配19套57套B'單配38套兩房C2室2廳1衛(wèi)36套（1號房）35套（5號房）151套C'2室2廳1衛(wèi)40套（3號房40套（8號房）小三房E3室2廳1衛(wèi)27套（4號房）27套(7號房)54套大三房F3室2廳2衛(wèi)5套（1號房）6套（號房）11套躍層D2室2廳2衛(wèi)3套（5號房）9套（6號房）12套共計277套（含內(nèi)部認購），簽約253套。累計簽約金額6247萬元。2021年錦悅工程總結(jié)錦悅工程銷售及推廣都取得成功，完成了既定任務2021年保持這樣的勢頭，以更佳成績再創(chuàng)錦悅輝煌一.工程競爭分析1.1競爭工程根本狀況錦悅競爭區(qū)域描述核心競爭圈南坪商圈中心3公里范圍兩房/一房產(chǎn)品主要競爭次級競爭圈南坪片區(qū)范圍全產(chǎn)品線競爭三級競爭圈南坪相鄰主城區(qū)三房產(chǎn)品線競爭在售項目名稱總建筑面積（萬平方米）總占地面積（萬平方米）容積率物業(yè)形態(tài)開始銷售時間預計總銷售周期亞太·商谷73135.6高層、小高層2007.7.156-8年一米陽光6.251.624高層2008.1.131年巨成·龍灣27.44.95.6高層2007.7.203-4年融僑·蘋果城194.54高層2007.6.92-3年康德·國會山65135高層2008.3.295-6年上海城9017.35.2高層2004.9.45-6年重慶萬達廣場789.87.9高層2007.5.186-8年中冶·林蔭大道1743.8高層、小高層2008.6.282-3年和弘·南山道509.44.45高層2008．7.55-7年合計425.6577.52----東原·錦悅工程重點競爭工程根本情況一覽表錦悅工程目前的主要競爭對手為以上9個，總的競爭面積為428.25萬平方米，整體看競爭壓力相對較大。在競爭工程中包括了上海城、萬達廣場、和泓南山道以及亞太商谷等超級大盤，在整體規(guī)模上，錦悅項目的19萬平方米的體量僅處于中等規(guī)模，在競爭力上存在壓力。一米陽光體量較小，在2021年之后其剩余房源已經(jīng)較少，競爭程度較小。1.2競爭對手2007-2021年動態(tài)亞太商谷亞太商谷2007-2021整體供需表現(xiàn)項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價亞太商谷2007-7-15A52.022.0250050049402007-7-20C30.320.32404074002007-7A3/A44.94.91068106853652007-9-15A62.691.9154038468002008-4-12A22.791.0758032578002008-9-6A7（精裝修）2.812.468417366900亞太商谷總建筑面積73萬平方米，由寫字樓、五星級酒店、商務公寓、酒店式公寓、LOFT、江景住宅等構成。目前其在售的主要為小戶型公寓產(chǎn)品。目前已經(jīng)推出體量為16萬平方米，A3A4A5A6A7C4C32007年7月第一次開盤之后，順應當時市場旺市大量推出產(chǎn)品，且銷售情況非常良好。在2007年的房源中，除A6棟銷售率70％意以外均銷售完畢。2021年新推的房源中，在價風格整之后依然有著強勁的表現(xiàn)，截至12月，A2棟整體銷售率在56％左右，A7棟整體銷售率在87％左右。目前該棟剩余的均為首付約為4萬的產(chǎn)品，價格提升至6900元/平方米A2亞太商谷2007-2021供需總體表現(xiàn)目前亞太商谷所推出的產(chǎn)品中，全為一方及兩房產(chǎn)品，就整體走勢來看，一房表現(xiàn)出更快于兩房的走勢。出現(xiàn)一房走勢快于兩房的原因主要有兩個，其一為工程本身為高投資屬性產(chǎn)品，一房在總價上具有更易于觸及的優(yōu)勢；其二，兩房銷售較差的A2棟兩房房源設置于朝外接方向，從產(chǎn)品上本身具有一定的抗性。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房亞太·商谷2007-7-15A52.52.550040010000500400100002007-7-20C30.320.29404000036360002007-8月A3/A44.94.910689759300106897593002007-9-15A62.691.91540459810038432460002008-4-12A22.791.075804641160032530619002008-9-6A72.812.46841841000736736000綠色的為供給套數(shù)亞太商谷2021報媒推廣表現(xiàn)項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒亞太商谷1月71059.6在亞太商谷做全球的生意區(qū)位條件晨報商報

時報晚報2月116贏在·平臺·地產(chǎn)形象主題晨報3月118.2562.6精裝全配齊拎包就入住/亞太商谷發(fā)展計劃全球首發(fā)3.29品鑒產(chǎn)品特點、時間節(jié)點晨報商報

時報晚報4月42.5版+特刊43.9定義重慶精裝最高標準/4月12日精裝全配套樣板間開放產(chǎn)品特點、時間節(jié)點晨報商報晚報6月10.55.76精裝全配齊拎包就入住產(chǎn)品特點晨報8月9981.2重慶會展商業(yè)步行街落戶亞太商谷20-300平米全城公開/首推30套鉑金旺鋪，現(xiàn)已售罄。應市加推15套，重磅特惠8.8折（限本周內(nèi)）產(chǎn)品特點、促銷政策晨報商報時報晚報9月131299.720-33㎡個性精裝公寓9月6日·樣板間炫情開放/2008.9.29-2009.10.5期間購房并簽約就贈送全套家電親臨現(xiàn)場看房即有好禮相送時間節(jié)點、促銷政策晨報商報晚報女報渝報10月85.463.1亞太商谷QQ置業(yè)計劃正式啟動1.5萬起首付用租房的錢買一套精裝房/QQ計劃;10月13日-10月19日期間·購買28.94㎡精裝公寓，即可獲贈全套家電時間節(jié)點、促銷政策晨報時報11月52.727.520萬起·買步行街旺鋪/亞太商谷20-60㎡掘金旺鋪、限量發(fā)售/用一套小戶型公寓的錢，投資如此超值的掘金旺鋪，財富潛力無限可能/70㎡兩房精裝公寓，超值重磅優(yōu)惠，僅限5套產(chǎn)品特點晨報商報晚報12月21.118.4與225位老板一起做贏家，換辦公室吧。國際會展中心區(qū)，亞太商谷高端商務集群即刻呈現(xiàn)/現(xiàn)房商務公寓，購買立即入駐，錢景清晰可見產(chǎn)品特點晨報合計6152467.76---亞太商谷在2021年累計投放廣告61次，折合版面52個，總廣告費用467.76萬元?！舶疵襟w報價〕亞太商谷的報媒投放主要集中在1月、3月、8月、9月四個月，其中尤以8、9兩月為顯著，不僅屬于連續(xù)轟炸，并且在投入上以多以大版面廣告為主。從訴求點上可知，這一階段為其銷售策略轉(zhuǎn)向促銷，需求快速消化的重要標志。在報媒上，在平常時期，主要以晨報為主，在重要節(jié)點配合商報、晚報等媒體。亞太商谷2021典型平面報媒一覽一米陽光一米陽光2007-2021供需總體表現(xiàn)項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價一米陽光2008-1-131#1.951.9035234350402008-4-122#2.052.0136335653262008-8-303#2.161.283962455228一米陽光由三棟34層高層組成，總建筑面積6.25萬平方米，其中約6.16萬平方米為住宅。分別于2021年1月13日、4月12日、8月30日三次開盤。其中，1#、2#樓已經(jīng)根本銷售完畢，3#目前銷售約60％。一米陽光2007-2021供需戶型表現(xiàn)一米陽光供給的均為一房與兩房的小戶型產(chǎn)品。1#、2#剩余的幾套房源中，兩房相比比重更大。并且，在3#的銷售中，一房表現(xiàn)出明顯的更為快速的消化走勢。就目前的數(shù)據(jù)來看，3#樓一房整體銷售率約為70％，而兩房僅為40％。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房一米陽光2008-1-131#1.951.90352256960034325390002008-4-122#2.052.0136319816500356196160002008-8-303#2.161.28396264132002451875800綠色的為供給套數(shù)5#、6#、8#、9#房源為兩房5#6#8#9#2#、3#、4#、6#、7#房源為兩房7#6#4#3#2#兩房的消化相對緩慢主要是由于兩房布置根本朝中庭，均價相對較高，且面積更大，總價亦有所提升，加之后期區(qū)域內(nèi)供給有所增加，市場整體走勢低迷。一米陽光2021報媒表現(xiàn)一米陽光工程2021年累計投放廣告20次，折合投放版面20個，報媒投放總金額162.6萬元。一米陽光2021報媒廣告的投放主要集中在1月、3月、4月以及8月，根本上是以開盤或者放號等傳統(tǒng)營銷節(jié)點為核心的報媒推廣方式。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒一米陽光1月5536.81月13日，一米陽光炫麗開盤/南方東銀置地祝新業(yè)主新年快樂時間節(jié)點晨報時報晚報2月115.7同收獲，共分享形象主題時報3月5536.7和孫儷在一起還等什么呢？/我的專屬領地，只需要一米陽光形象主題晨報時報渝報4月4428.64月12日，一米陽光2期炫麗開盤/4月9日18點2期“米粉團”會員卡發(fā)放正式截止時間節(jié)點晨報渝報6月1111.5一米陽光3期收官杰作炫世登場時間節(jié)點商報8月3331.8不要說，你又錯過了！8月30日，一米陽光3期收官杰作激情綻放時間節(jié)點晨報晚報11月1111.5南坪中心炫彩生活30-57㎡可變空間、最后的一米陽光/最后30余套、精致現(xiàn)房清盤熱銷、優(yōu)惠多多。驚喜連連產(chǎn)品特點晨報在報媒選擇上，一米陽光更多的以晨報為主，配有少量的時報、晚報等媒體。采取這種策略主要是由于其報媒推廣均以整版為主。一米陽光2021典型平面報媒一覽巨成龍灣巨成龍灣2007-2021供需總體表現(xiàn)巨成龍灣總建筑面積27.6萬平方米，其中住宅約有23萬平方米，由11棟高層組成。2007年7月20日第一次開盤之后，分別與2007年9月、11月、12月以及2021年3月、10月推出了8棟房源，累計供給面積16.6萬平方米。目前剩余的房源為7#、8#以及11#樓。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價巨成·龍灣2007-7-201#、2#4.074.0745945934502007-9-163#、4#4.034.0346346339202007-11-119#2.191.7532526145542007-12-165#2.021.2020312545542008-3-2310#2.141.8232327546002008-10-126#2.150.25203244600銷售方面，1-4#樓銷售完畢，9#、5#以及10#三棟早期開出的房源銷售到達80％、60％以及85％，整體走勢較好。但10月開出的6#樓，由于絕大局部為3房產(chǎn)品，總價相對較高，走勢低迷。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#巨成龍灣2007-2021供需戶型表現(xiàn)有三房的樓棟，除了在2007年市場瘋狂期推出的房源之外，均出現(xiàn)了銷售情況相對緩慢的走勢。尤其是在市場低迷之后的供給。比方2021年10月供給的6#樓。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房巨成·龍灣2007-7-201#、2#4.074.07459039168045903916802007-9-163#、4#4.034.03463042934046304293402007-11-119#2.191.7532513119400261105156002007-12-165#2.021.20203010210101250804502008-3-2310#2.141.8232313119200275110165002008-10-126#2.150.2520303416902407170綠色的為供給套數(shù)3房產(chǎn)品銷售緩慢，一方面有產(chǎn)品本身質(zhì)素上的因素，另一方面，三房產(chǎn)品面積相對較大導致總價較高亦是一個重要因素。巨成龍灣2021報媒表現(xiàn)巨成龍灣2021累計投放廣告49次，折合版面49.1次，累計報媒投放金額386.4萬元。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒巨成龍灣1月2214.2巨成集團恭祝新年快樂品牌推廣晚報2月115.8告急形象主題時報3月87.567.510號樓3.23盛情加推時間節(jié)點晨報商報

時報晚報新報4月66.543.210號樓持續(xù)熱銷中…形象主題晨報商報

時報新報5月4431.8房交會震撼優(yōu)惠三重奏促銷政策晨報

時報晚報6月4431.8南岸新南湖30萬方新中式景觀社區(qū)。樓王即將面世/景觀樓VIP卡辦理中時間節(jié)點晨報

時報晚報7月5550.6景觀樓VIP卡辦理中/“巨成速度”再戰(zhàn)江湖時間節(jié)點晨報

時報晚報8月44.125.5景觀樓王六號樓VIP卡火熱辦理中，持卡購房另享受5000元開盤優(yōu)惠時間節(jié)點、促銷政策晚報時報9月55486號樓即限量發(fā)售

VIP卡火熱辦理中，持卡購房可另享受5000元開盤優(yōu)惠促銷政策晨報商報

時報晚報10月66466號樓10月12日盛大開盤67-106平米可變兩房三房，最大贈送面積近15平米/開盤當天三重大禮，最高優(yōu)惠達三萬元時間節(jié)點、促銷政策時報晚報渝報11月112.85號樓特價房限時一口價，6號樓景觀華庭雙重驚喜！5號樓最高優(yōu)惠3.19萬元，6號樓一次性97折，按揭98折，購三房贈8000元，購兩房贈5000元促銷政策渝報12月3319.241-106㎡人文美宅，全城熱銷中。。09年5月特定交房，中庭景觀即將呈現(xiàn)/演繹空間魔術，兩房變?nèi)?，可變戶型最高贈送面積15㎡/5號樓特價房限時一口價，6號樓景觀華庭雙重驚喜產(chǎn)品特點、促銷政策時報晚報渝報巨成龍灣的報媒投放相對較為均等，在3-10月期間，根本上保持每月4次以上的報媒投放量，其中，3、4開盤關鍵節(jié)點以及10月的新促銷策略有一定幅度的增加。廣告訴求主要圍繞時間節(jié)點與促銷。報媒的選擇主要是以晨報＋兩種以上的輔助報媒策略進行。巨成龍灣2021典型平面報媒一覽康德·國會山康德·國會山2007-2021供需總體表現(xiàn)康德國會山總建筑面積65萬平方，由25棟高層組成，目前銷售的為A、B兩個組團的房源。于2021年3月29日第一次開盤之后，目前累計供給推出了B組團全部房源以及A組團的1、2號樓。累計供給面積13.54萬平方米。銷售方面，第一次開盤的A1、A2、B5、B6四棟房源總體銷售率為70％左右，其中B5根本銷售完畢，B6銷售約60％，A1銷售約60％，A2銷售約90％。A1A2B1B2B6B5B3B4項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價康德·國會山2008-3-29A1\A2\B5\B66.505.00108174752242008-5-1B1棟1.781.7823022454002008-6-14B3、B4棟3.421.7036218651002008-9-27B2棟1.840.45230605400B1棟根本銷售完畢、B3、B4兩棟整體銷售50％，B2棟銷售相對較差，缺乏30％?？档隆鴷?007-2021供需戶型表現(xiàn)就目前的銷售走勢來看，兩房產(chǎn)品與三房產(chǎn)品之間的走勢大致相同，這主要是由于其三房〔四房〕產(chǎn)品在面積上布置相對更為緊湊，屬于經(jīng)濟三房，在總價上相對更容易讓消費者接受。B2棟的銷售緩慢，一方面與市場本身的低迷有關，另一方面，其本身樓棟位置較差亦是一個重要因素。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房康德·國會山2008-3-29A1\A2\B5\B66.505.001081550410121074722839912002008-5-1B1棟1.781.72230017456022401695502008-6-14B3、B4棟3.421.703620118244018606412202008-9-27B2棟1.840.45230017605460045015綠色的為供給套數(shù)康德·國會山2021報媒表現(xiàn)康德·國會山2021年累計投放報媒廣告130次，折合版面124.2版，累計投放金額1315.9萬元。報媒宣傳，康德·國會山根本上全年均保持著高見報率，屬于典型的轟炸式策略。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒康德國會山1月9985.2美國派/名校大盤/兩大公園/小戶特區(qū)配套設施晨報晚報時報2月9867.1給小戶型配置大社區(qū)/3月1日預約登記產(chǎn)品特點、時間節(jié)點晨報晚報商報時報3月1816.5160.9預約登記火爆進行/VIP搖號卡發(fā)放突破3000張/3月29日盛大開盤時間節(jié)點晨報商報

女報晚報新報4月1211.6126.5重慶樓市銷售奇跡狂銷635套，開盤銷售突破1.8個億/重慶新世紀強勢入駐康德·國會山/房源告緊，5.1緊急加推B1號樓時間節(jié)點、配套設施晨報商報

時報晚報新報5月1111120屢受追捧熱銷不斷/中庭寬景樓王全城預約登記。B3/B46月7日全城預約登記，先拍好時間節(jié)點晨報商報

女報晚報新報6月9984.5B3/B4中庭寬景樓王6月7日全城預約登記/B3/B4中庭寬景樓王6月14日開盤時間節(jié)點晨報商報

時報晚報女報7月1211.5130.2圓您住大盤讀名校夢想/教育大社區(qū)超高性價比配套設施晨報商報

時報晚報女報8月129.6114.3三大明校重慶珊瑚幼兒園重慶南坪實驗小學重慶輔仁中學配套設施晨報商報

晚報9月1212129.8名校就在家門口，既省心，又省錢/B2棟震撼登場88㎡闊綽四房58㎡舒適兩房/三大名校兩大公園重慶新世紀強勢入住產(chǎn)品特點、配套設施晨報商報

時報晚報女報新報10月1212137全市獨家義務教育贊助費全免重慶珊瑚幼兒園重慶南坪實驗小學重慶輔仁中學重慶新世紀強勢入駐配套設施晨報商報

時報晚報女報渝報11月7772.9戶型50余種給您更多選擇重慶獨家業(yè)主子女義務教育贊助費全免給業(yè)主空前實惠/最高節(jié)省6萬元/重慶珊瑚幼兒園、重慶南坪實驗小學、重慶輔仁中學、重慶新世紀強勢入駐產(chǎn)品特點、配套設施晨報商報

新報晚報渝報12月7787.5戶型50余種，給您更多選擇，30㎡-90㎡全能戶型，榮耀呈現(xiàn)，重慶獨家業(yè)主子女義務教育贊助費全免。給業(yè)主空前實惠，最高節(jié)省6萬，重慶珊瑚幼兒園、重慶南坪實驗小學、重慶輔仁中學產(chǎn)品特點、配套設施晨報商報

時報在訴求點上，主要以其完善的配套為依托點，配合時間節(jié)點形成有效的市場沖擊合力。報媒選擇上全年都保持了晨報＋2種以上輔助媒體的組合方式，并且晨報主推整版。康德·國會山2021典型平面報媒一覽中冶·林蔭大道中冶·林蔭大道2007-2021供需總體表現(xiàn)中冶·林蔭大道總建筑面積為17.2萬平方米，屬于高層與多層圍合工程。1#、2#、4#、6#、7#、8#為高層產(chǎn)品，其中1#為小戶型公寓。2021年6月28日第一次開盤之后，于9月6日有一次加推，兩次累計供給房源766套，目前銷售496套，銷售率約為65％。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價康德·國會山2008-6-286、8、12號樓4.053.1048633747002008-9-62、3、5號樓2.141.228015948502008-12-287號樓1.500.411684647507#樓屬于近期開盤產(chǎn)品，新推168套房源，目前銷售率約為27％。12#3#8#6#2#5#7#中冶·林蔭大道2007-2021供需戶型表現(xiàn)兩房有著較一房、三房更優(yōu)異的消化走勢，主要是由于其具有一定比例的贈送面積，相比而言，兩房具有更實惠的是的面積。三房產(chǎn)品主要集中在多層產(chǎn)品上，雖然產(chǎn)品設計上具有一定的特色，但相比同期龍湖產(chǎn)品，顯然在價格與品牌之間存在一定壓力，因此走勢更為緩慢。圍合式的多層產(chǎn)品雖名義上成為洋房，但其在本身的景觀、視野上均與同期的龍湖·酈江存在太多差距，加之品牌上的缺乏，其該類產(chǎn)品的兩房、三房后期走勢看淡。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房中冶·林蔭大道2008-6-286、8、12號樓4.053.1048693323700337732491502008-9-62、3、5號樓2.141.2028018686801599861002008-12-287號樓1.500.411680168004604600綠色的為供給套數(shù)中冶·林蔭大道2021報媒表現(xiàn)中冶·林蔭大道2021年累計投放報媒廣告34次，折合版面36版，累計投放金額318.4萬元。報媒投放主要集中在第一次開盤前的5、6兩月，兩月累計投放20次，占全年的近6成，并且有三次的雙通整版投放。在訴求點上，除了配合時間節(jié)點的集中轟炸外，其核心點放在其產(chǎn)品的形象主題與產(chǎn)品特點上，尤其在其產(chǎn)品的可變面積上做文章，從某種程度上說，是吸引客戶的主要因素。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒中冶·林蔭大道5月5866.85月15日VIP卡首發(fā)重慶/責任央企眾志筑城時間節(jié)點、形象主題晨報商報

時報晚報6月1515121.3中心生活城，戀上新南湖/戶戶空間可變，超乎所得/6月21日南坪會展中心，產(chǎn)品推介會誠邀品鑒！/6.28開盤。28日8點VIP登記，9點登記結(jié)束，9點半正式搖號選房。時間節(jié)點、產(chǎn)品特點晨報商報

時報晚報渝報7月2223.1從走遍世界到影響世界形象主題晨報商報8月4330.8有生命的建筑會長大的房子/9月應市加推，37-113㎡院館高層，城市洋房全新亮相。8月30日全程放號。時間節(jié)點晨報商報時報9月2225.39月6日盛情加推，加推當日，震撼優(yōu)惠現(xiàn)場公開/院館高層超乎所得：開盤折前均價4980元，最大贈送面積達30%時間節(jié)點、產(chǎn)品特點晚報晨報10月2220.4見您所想悠美盡頭是疊加廊院聯(lián)排

感動升階，景觀盛宴三重奏產(chǎn)品特點商報晚報11月113.57#院館高層08年壓軸臻品即將同期獻映11月8日起VIP卡限量發(fā)放時間節(jié)點渝報12月3327.27號樓王·12月28日盛情開盤，65-82㎡兩室兩廳，兩房可變?nèi)?，折前套?nèi)均價4988元/㎡組合優(yōu)惠升級版，僅開盤可享，漲價政策實施在即，欲購從速時間節(jié)點、促銷政策晨報商報渝報中冶·林蔭大道2021典型平面報媒一覽和泓·南山道和泓·南山道2007-2021供需總體表現(xiàn)和泓·南山道總建筑面積50萬平方米，由21棟高層組成。2021年7月5日第一次開盤至今累計供給房源1051套，銷售424套，整體銷售率40％。第一次開盤的5、6#樓目前銷售率約為64％，第二次開盤的7#樓目前銷售率約為43％，第三次開盤的3#樓目前銷售率約為66％，4#樓目前銷售情況35％。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價和泓·南山道2008-7-55、6號樓3.572.2339425047002008-9-137號樓1.880.831979045002008-10-183號樓1.761.1419713142502008-12-204號樓1.750.53263924100和泓·南山道2007-2021供需戶型表現(xiàn)兩房銷售走勢明顯快于三房。三房的銷售走緩主要來自于于大面積三房在總價上的壓力。第一次開盤的5、6#樓目前銷售率約為64％，第二次開盤的7#樓目前銷售率約為43％，第三次開盤的3#樓目前銷售率約為66％，4#樓目前銷售情況項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房和泓·南山道2008-7-55、6號樓3.572.233940263131025001777302008-9-137號樓1.880.831970651320840434102008-10-183號樓1.760.261970651320290587302008-12-204號樓1.750.532630132131092048440和泓·南山道2021報媒表現(xiàn)和泓·南山道報媒廣告從5月開始全年累計投放報媒廣告64次，折合版面59.6版，累計投放金額542.2萬元。報媒投放節(jié)點上除5月集中轟炸外以及11月較少外，表現(xiàn)較為平穩(wěn)，根本在7-9次之間，主要采取整版面投放。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒和泓·南山道5月1415136.2帝王如山也未曾氣吞如畫江城。未來比想象更好/在門前的MALL，檢閱世界的潮流。5.31接待中心開放形象主題、時間節(jié)點晨報商報

時報晚報女報6月8871.5城醉南山溢彩濱江之上。在自家樓臺，享受世界的重慶/國際主流濱江生活即將啟幕。6.29日開盤區(qū)位條件、時間節(jié)點晨報商報

時報晚報女報7月8877.37.5盛大開盤/首付3萬起，緩付一成，輕松置業(yè)南濱核心時間節(jié)點、促銷政策晨報商報

時報晚報女報8月74.143.68月16日106㎡舒適四房首度公開/50萬方南濱核心宜居品質(zhì)大盤時間節(jié)點晚報晨報時報9月97.567.6未來比想象更好問鼎南濱宜居巔峰/9月13日，7號樓盛情加推，敬請關注時間節(jié)點晨報時報晚報女報10月9862.5套內(nèi)4080元起買了南濱！3號樓即將開盤，僅148席火熱預約登記中/四重優(yōu)惠重磅出擊10月18日，3號樓耀世開盤時間節(jié)點晨報商報

時報晚報女報11月2219.7契稅減半2008秋季房交會政府優(yōu)惠政策11月6日即將結(jié)束敬請把握最后機會！/11月29.30加入，“晶彩制皂”彩色香皂DIY活動將在和泓·南山道銷售中心舉辦時間節(jié)點、促銷政策晨報晚報12月7763.8魔法·競技場/南濱核心46-60㎡夢幻時尚小戶領地，和泓·南山道4號樓12月20日夢幻開盤！套內(nèi)均價4198元/㎡時間節(jié)點、產(chǎn)品特點晨報商報

時報晚報新報在訴求上除了11月以促銷為核心外，更多的是配合銷售節(jié)點的產(chǎn)品宣傳。報媒選擇上采用了新女報這一其他工程未采用的媒體，主流依舊為晨報＋3種左右輔助媒體的組合。和泓·南山道2021典型報媒一覽融僑·蘋果城融僑·蘋果城2007-2021供需總體表現(xiàn)融僑·蘋果城總建筑面積19萬平方米，住宅由9棟高層組成。2007年6月第一次開盤后，到目前已經(jīng)有7棟房源在售，剩余5#、6#兩棟未推出。2007年推出的7#、9#、1#、8#四棟房源目前已經(jīng)實現(xiàn)了100％銷售。2021年推出的2#、3#、4#三棟目前整體銷售率亦到達近70％的消化率。其中，2#、4#消化超過80％，3#消化約40％。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價融僑·蘋果城2007-6-97、9號樓6.394.0936736734252007-6-231號樓2.062.0627827835602007-8-138號樓1.221.2210810837132008-4-192號樓1.751.5028724244972008-11-123號樓1.750.60264993744-4號樓2.31.8288239融僑·蘋果城2007-2021供需戶型表現(xiàn)2021年推出的房源完全為兩房產(chǎn)品，走勢除3#樓相對緩慢之外均表現(xiàn)良好。3#樓走勢緩慢一方面其銷售時間較短，且屬于市場最為低迷的時期；另一方面，其局部兩房產(chǎn)品面積較大，導致總價較高，消費者具有一定的抗性。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房融僑·蘋果城2007-6-97、9號樓6.394.0936794185880367941858802007-6-231號樓2.062.0627810417400278104174002007-8-138號樓1.221.221080189001080189002008-4-192號樓1.751.502870287002420242002008-11-123號樓1.750.602640264009909900

4號樓2.301.80288028800239023900融僑·蘋果城2021報媒表現(xiàn)融僑·蘋果城2021年累計投放報媒廣告29次，折合版面29版，累計投放金額261.4萬元。融僑·蘋果城在2021年的報媒投放相對較為平淡，除4月開盤月有9次投放外，其余均在4次及以下，但其完全以整版的投放方式以及依托產(chǎn)品本身配套以及特點為核心訴求的方式亦取得了一定的認知效果。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒融僑·蘋果城1月4431.550-85㎡先鋒小戶，傾城獻映產(chǎn)品特點晨報商報時報2月1113.6精彩快去快來形象主題晨報3月4433.9在融僑.蘋果城所向披靡的網(wǎng)速配套設施晨報商報晚報4月9973.34月19日2期50-78㎡先鋒小戶升級開盤時間節(jié)點晨報商報時報女報5月2221.3早來晚來都是好朋友/樓上樓下都是愛心形象主題商報8月2219.2僅給5000蘋民的網(wǎng)絡平臺/網(wǎng)絡智能物管，用鼠標搞定生活瑣事/50-78㎡先鋒小戶持續(xù)熱銷，特價房3800元起配套設施商報時報10月1111.5融僑蘋果城2期升級之作全新上線4120元/平方米50-78㎡先鋒小戶產(chǎn)品特點晨報11月4438.7我要e屋所有，宅女的懶人日記，53㎡緊湊兩房，83㎡兩房變?nèi)?，過一種自己想要的生活/11月8日，3號樓應市上線，3800元/㎡起產(chǎn)品特點、時間節(jié)點晨報晚報時報12月2218.4我要E屋所有，3號樓暖冬發(fā)行。73㎡起價3400元/㎡/52㎡起價3800元/㎡。最高不超過4150元/㎡產(chǎn)品特點晨報晚報在報媒選擇上，在重大時間節(jié)點上，其依舊以晨報為主，但在平淡時期其采用不局部時間放棄晨報的方式，這在某種程度上節(jié)約了一定的營銷費用。融僑·蘋果城2021典型平面報媒一覽上海城上海城2007-2021供需總體表現(xiàn)上海城總建筑面積90萬平方米，2004年推出首期產(chǎn)品后，一度寂靜。2007、2021年累計供給房源12.29萬平方米，其中2007年以兩房、三房〔包括少量四房〕等居住產(chǎn)品為主，2021年主推其小戶型公寓產(chǎn)品。2007年推出的26#、31#兩棟房源目前已經(jīng)銷售完畢，27#、22#、24#三棟房源目前銷售約為50％，其中27#樓銷售約75％。22#24#26#31#27#項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價上海城2007-7-1626、31號樓3.963.9639639643502007-9-1527號樓2.071.5318013554002007-10-122、24號樓4.041.6539016166002008-10-1820號樓LEMO2.220.4451210162002021年10月推出其小戶型公寓lemo，目前銷售20％左右。上海城2007-2021供需戶型表現(xiàn)2007年推出的產(chǎn)品中，四房相對稀缺〔僅四套〕并且當時市場行情屬于旺市，完全消化；兩房與三房相比，兩房具有明顯的速度優(yōu)勢。Lemo目前銷售走勢較為緩慢一方面有整體市場的原因，另一方面其定價相對較高亦是一個影響因素。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房上海城2007-7-1626、31號樓3.963.963963316519803963316519802007-9-1527號樓2.071.53180030146413503010142007-10-122、24號樓4.041.65390019419601610917002008-10-1820號樓LEMO2.220.44512512000101101000上海城2021報媒表現(xiàn)由于新房源上的缺乏，上海城2021年廣告表現(xiàn)較為平淡，全年累計投放報媒廣告僅16次，折合版面11.5版，累計投放金額118.8萬元。上海城2021年的廣告投放主要依托其極佳的區(qū)位條件，在lemo產(chǎn)品推出時還配合了其大盤小戶型的體量優(yōu)勢。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒上海城3月218.6中心之城生活盛典區(qū)位條件商報時報6月6656.1讓中心更中心/70-110㎡中央公館6月7日購房活動卡，全城發(fā)放！/上海城，讓中心更中心時間節(jié)點、區(qū)位條件晨報商報時報晚報7月1110.6上海城，讓中心更中心區(qū)位條件商報9月1111.5非常中心非常炫

南坪中心·33㎡精裝·時尚青年家區(qū)位條件、產(chǎn)品特點晨報10月62.532非常中心非常炫

南坪中心·33㎡精裝·時尚青年家10月11日正式接受預約登記/10月18日炫彩開盤5808元/㎡起時間節(jié)點、產(chǎn)品特點晨報商報時報女報上海城2021典型平面報媒表一覽萬達廣場萬達廣場2007-2021供需總體表現(xiàn)萬達廣場總建筑面積78萬平方米，屬于包含大型購物中心、五星級酒店、寫字樓、商業(yè)街、住宅、商務公寓等的綜合體工程。2007年5月第一次開盤至今累計供給房源13.54萬平方米，銷售約8.18萬平方米，整體銷售率超過60％項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價重慶萬達廣場2007-5-12A、C棟4.34.2860860750002008-7-27B、D棟4.112.6258849263402008-9-21E2.050.252483863602008-11-29F1.780.331803361602008-12-27H1.30.72481136530萬達廣場2007-2021供需總體表現(xiàn)萬達廣場目前推出的產(chǎn)品包括一房、兩房、三房，其中，兩房、三房走勢相對優(yōu)于一房。三房走勢能夠與兩房根本相同，一方面是其地段位置以及未來的大體量商業(yè)配套的支撐，另一方面，其大局部經(jīng)濟型三房面積配置亦是一個重要因素。項目開盤時間開盤樓棟開盤體量銷售體量供應/銷售套數(shù)一房兩房三房四房重慶萬達廣場2007-5-12A、C棟4.34.286082882566406072882566302008-7-27B、D棟4.112.625882822466004922771565902008-9-21E2.050.252481866200381028002008-11-29F1.780.331800120600330201302008-12-27H1.30.7248248000113113000萬達廣場2021報媒表現(xiàn)萬達廣場2021年累計投放報媒廣告96次，折合版面79次，累計投放金額822.6萬元。由于沒有新的房源推出，萬達廣場2021年上半年的報媒廣告投放根本停滯，至6月，為了配合其7月的開盤，開始大投入報媒廣告，并且，在剩余的幾個月里根本保持10次/月以上的報媒投放量，廣告投放力度較大。項目名稱時間廣告頻次廣告版面廣告價格廣告主題廣告訴求點選擇報媒重慶萬達廣場6月1010102.6南坪在變中心不變區(qū)位條件晨報時報晚報7月1212141.4南坪在變中心不變/住宅銘邸B/D棟選房卡7月19正式發(fā)放區(qū)位條件、時間節(jié)點晨報時報晚報8月226.576選擇萬達，選擇信心/銘邸E/F棟即將面市B/D棟即將售罄/定義中心生活標準區(qū)位條件晨報時報晚報9月1717160.6為中心加冕問鼎重慶8月樓市銷售金額、面積雙冠王/9月21日銘邸E棟63-66㎡高尚住宅應勢加推時間節(jié)點、形象主題晨報商報

時報晚報女報10月1111121四十不惑？南坪正中心重慶萬達廣場15-90㎡步行街獨立商鋪/為什么人在江湖飄就我不挨刀為啥不挨刀、因為靠山找得好、商業(yè)地產(chǎn)領袖、萬達集團在全國開業(yè)21萬個萬達廣場開一個火一個、實力領袖、為您“錢途”保駕護航、南坪正中心/重慶萬達廣場1、5街區(qū)20-90㎡步行街獨立金鋪、火爆熱銷形象主題、產(chǎn)品特點晨報商報女報11月9993.4182500=10元*365天*50年/一套房子為您省下18萬？省錢?。し孔右材芤蝗杖笆　?銘邸F棟選房順序卡全城發(fā)放中。。2變3院館兩房，4陽臺闊景3房。11月29日，盛大加推時間節(jié)點、產(chǎn)品特點晨報商報晚報女報12月1513.5127.6大型購物中心/五星級酒店/寫字樓/商業(yè)街區(qū)/高尚住宅/商務公寓/首付4萬，搶占步行街29-46㎡小公館重慶萬達廣場H棟排號倒計時時間節(jié)點、配套設施晨報商報晚報在訴求點上，主要是對其產(chǎn)品本身的區(qū)位、投資特點等進行輪番轟炸。報媒選擇上主要是晨報＋時報＋晚報的方式，幾乎同時進行。萬達廣場2021典型平面報媒一覽1.3競爭對手2021年預測東原·錦悅工程重點競爭工程2021年情況預測在售項目名稱總建筑面積（萬平方米）2009年初剩余房源（萬平方米）2009年預計推出面積（萬平方米）預計推出樓棟主要產(chǎn)品類型合計競爭體量亞太·商谷732.686S2#、S4#一房、兩房，兩房為主。有贈送空間8.68一米陽光6.250.970兩房為主0.97巨成·龍灣27.43.485.917#、8#、11#一房、兩房、三房，三房為主9.39融僑·蘋果城194.255#、6#一房、兩房，兩房為主9.2康德·國會山654.618c組團一房、兩房，兩房為主12.61上海城904.71127棟一房、兩房、三房、四房16.71重慶萬達廣場785.366H#、J#、K#一房、兩房、三房11.36中冶·林蔭大道172.9881#、4#、10#、11#一房、兩房、三房10.98和弘·南山道504.238--12.23合計425.6533.2258.91--92.132021年競爭體量約92.13萬平方米，其中有約有33.22萬平方米屬于以往存量，新增約58.91萬平方米；競爭對手中，亞太商谷將推出其三期產(chǎn)品，在產(chǎn)品設計上有贈送空間；巨成龍灣新推的三棟房源中，三房產(chǎn)品占主力。上海城2021年方案推出其目前剩余的7棟房源，其中18#樓為小戶型公寓，其余為兩房、三房、四房產(chǎn)品，目前配比尚不清楚；1.4錦悅工程自身競爭價值分析東原錦悅工程位于重慶市南岸區(qū)，地塊四周與道路相臨，近臨南坪中心地帶。所以該工程的地理位置相當優(yōu)越，整個地塊呈不規(guī)那么矩形，地段高差較大，最大高差約有20米。地塊內(nèi)有一條輕軌穿過?？傆玫孛娣e為27015m2，總建筑面積189683.0m2，其中，住宅建筑面積為124433.99m2，商業(yè)建筑面積為22769.27m2，糼兒園、車庫、配套設施建筑面積為42153.98m2。由兩棟高32層，一棟39層，和三棟41層的住宅樓和配套商業(yè)組成；配套功能有商業(yè)、車庫、設備用房、物業(yè)管理用房等。總居住戶數(shù)1905戶，總居住人數(shù)6096人。停車位921個，容積率5.5%，綠化率31%。錦悅工程整體概況東原錦悅產(chǎn)品優(yōu)勢眾多接下來，我們必須找出最具溝通力的核心這是我們的差異化價值這是贏取競爭勝利的有效利器這是工程的09年傳播重點這是消費者最終買單的理由……產(chǎn)品依托的外部價值〔產(chǎn)品氣質(zhì)核心〕產(chǎn)品自身的內(nèi)部價值〔產(chǎn)品差異核心〕東原錦悅產(chǎn)品價值體系構成產(chǎn)品同質(zhì)化時代，地段價值就是核心東原錦悅產(chǎn)品外部價值產(chǎn)品自身的內(nèi)部價值〔產(chǎn)品差異核心〕南坪商圈中心解讀中心價值支撐我們的產(chǎn)品銷售價格支撐我們城市高端產(chǎn)品的品質(zhì)感支撐我們區(qū)隔周邊非中心工程競爭東原錦悅產(chǎn)品內(nèi)部價值客戶關注產(chǎn)品的重點除去價格因素，就產(chǎn)品而言客戶最為關注戶型自身的優(yōu)勢我們的戶型優(yōu)勢，超大贈送面積南坪商圈中心超大贈送面積東原錦悅價值整合體系商圈中心區(qū)位+超大贈送面積東原錦悅價值體系審查客戶利益：不花錢的面積，誰不會動心差異優(yōu)勢：南坪中心區(qū)唯一超大贈送面積購置理由：如此高的性價比，值得擁有錦悅競爭價值分析居住層面：由于錦悅商業(yè)為小區(qū)配套，且配置封閉小區(qū)和景觀地理位置：臨近南坪核心商圈，便捷享受商圈所有商業(yè)配套及環(huán)境交通環(huán)境：臨近公交總站，雙輕軌交通配置產(chǎn)品自身：小戶型為主，整體總價較低；超大贈送面積銷售價格：具有高性價比優(yōu)勢的銷售價格錦悅競爭價值定位〔2021年主要競爭訴求點〕地段優(yōu)勢：商圈中心〔時尚浪漫〕交通環(huán)境：中心樞紐〔便捷通暢〕生活環(huán)境：景觀小區(qū)〔舒適自然〕產(chǎn)品價值：超大贈送〔靈動空間〕產(chǎn)品利益：適中價格〔高性價比〕共性價值差異價值二.目標客戶定位2021年兩重客戶體系第一重：購置三房客群〔2021年4月前，銷售1期剩余3房房源〕第二重：2期房源客群〔2021年5月開始，2期小戶型房源推出〕2.1三房客戶群體描述及需求目標客戶寫真年齡范圍：35—50歲之間職業(yè)范圍：公司主管、職員、企事業(yè)機關人員、私營業(yè)主及公務員群體家庭收入：年收入8—15萬左右家庭構成：兩口、三口之家的年輕家庭單位購房目的：滿足品質(zhì)生活需求或投資購置二次置業(yè)客戶為主目標客戶心理描述有強烈的社會主流意識，具有一定事業(yè)成功度個性穩(wěn)重，有自主的判斷力能接受新鮮事物，喜歡城市繁華生活感受對總價和性價比重視程度高注重住宅實用性，自住為主對住宅資源