小區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施方案

小區(qū)物業(yè)管理詳細(xì)實(shí)施方案小區(qū)物業(yè)工程部管理詳細(xì)實(shí)施方案一、工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范工程人員服務(wù)禮儀規(guī)范提要：住戶維修是物業(yè)工程部日常工作主要組成部分,住戶維修服務(wù)搞得好不好,服務(wù)是否規(guī)范,直接表現(xiàn)了物業(yè)管理水平;所以我們對(duì)住戶維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長(zhǎng)抓不懈。從事物業(yè)工程維修和保養(yǎng)技術(shù)人員與通常維修工人有很大不一樣。通常維修工人只要掌握一定維修技術(shù)和有一定工作經(jīng)驗(yàn),能夠及時(shí)排除故障或確保設(shè)備正常運(yùn)行就能夠了;可是,從事物業(yè)管理工作工程維修技術(shù)人員除了要有一定要求技術(shù)外,還必須掌握一定客戶服務(wù)工作規(guī)范、禮儀和技巧,才可能確保維修工作順利開(kāi)展。住戶維修是物業(yè)管理處日常工作主要組成部分,住戶維修服務(wù)搞得好不好,服務(wù)是否規(guī)范,直接表現(xiàn)了物業(yè)管理水平;所以我們對(duì)住戶維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長(zhǎng)抓不懈。（一）工程部住戶維修工作基本要求

1.

住戶維修時(shí)限性

為確保業(yè)戶正常生活及工作不受影響,所以一旦發(fā)生業(yè)戶報(bào)修或投訴情況,工程部應(yīng)立刻安排人員進(jìn)行檢驗(yàn)和維修并在最短時(shí)間內(nèi)排除故障,使設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。本小區(qū)要求維修人員在接到業(yè)戶維修"派工單"後5-10分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場(chǎng),最遲不超出20分鐘。如無(wú)特殊原因,維修工作必須在接報(bào)後二十四小時(shí)內(nèi)完成。

2.

住戶維修規(guī)范化

住戶維修規(guī)范包含兩個(gè)方面內(nèi)容:一是住戶維修流程規(guī)范;二是維修工進(jìn)入住戶區(qū)域應(yīng)遵照禮儀規(guī)范。住戶維修流程規(guī)范是說(shuō)住戶報(bào)修、接單維修、住戶確認(rèn)、結(jié)帳等步驟環(huán)環(huán)相扣、有條不紊地進(jìn)行;并在嚴(yán)格執(zhí)行"流程"基礎(chǔ)上完善管理,提升效率。維修工進(jìn)入住戶區(qū)域應(yīng)遵照禮儀規(guī)范是指維修工進(jìn)入住戶區(qū)域後言行舉止應(yīng)按照管理處對(duì)客服務(wù)統(tǒng)一禮儀規(guī)范去做。

除特殊情況外,工程維修人員通常不應(yīng)(除獲業(yè)戶同意外)使用為業(yè)戶提供服務(wù)設(shè)備,如電話等。

除非檢驗(yàn)維修工作確有必要,工程維修人員通常不應(yīng)在大堂、商舖或公共地方內(nèi)逗留、穿行、借道等。3.住戶維修服務(wù)禮儀規(guī)范

（1）進(jìn)入住戶區(qū)域時(shí)應(yīng)取得對(duì)方同意方可進(jìn)入。我方人員應(yīng)首先按門(mén)鈴,等對(duì)方開(kāi)門(mén)及同意進(jìn)入關(guān)于單元後,方可進(jìn)入。假如是業(yè)戶要求維修或施工,我方人員能夠先問(wèn)詢:"我們依照安排要對(duì)這間單元內(nèi)XX進(jìn)行檢修。管理處是否已經(jīng)通知貴業(yè)戶了?"

如得到否定回答,我方人員應(yīng)先退場(chǎng),經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處深入聯(lián)絡(luò)後再作跟進(jìn)。

（2）進(jìn)門(mén)後要主動(dòng)向業(yè)戶說(shuō)明來(lái)意。我方人員能夠說(shuō):"先生/小姐,我們是管理處,您們有些人剛打來(lái)報(bào)修...。"如對(duì)方就是報(bào)修人,我方人員能夠接著說(shuō):"先生/小姐,麻煩您帶我們(到現(xiàn)場(chǎng))去看一下。"

(3)我方維修員工在維修時(shí),除非需要業(yè)戶配合,不要和對(duì)方之人員搭訕或閑聊。

（4）我方維修人員在維修中應(yīng)事先安排好客人區(qū)域及設(shè)施(如地面、桌椅/家俱及電器設(shè)備等)保護(hù)。

（5）維修人員如在維修過(guò)程中需暫時(shí)離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)主動(dòng)知會(huì)對(duì)方,并通知繼續(xù)維修時(shí)間。離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)前應(yīng)恢復(fù)故障設(shè)備外觀原狀并清理現(xiàn)場(chǎng)。

（6）維修結(jié)束後,應(yīng)清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀。離場(chǎng)時(shí),應(yīng)讓業(yè)戶確認(rèn)維修結(jié)果,并在維修單子上簽字確認(rèn)。

（7）維修技術(shù)人員在工作時(shí)間必須著整齊工裝(如發(fā)覺(jué)工裝損壞,應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)更換),及佩帶工作證。

（8）維修人員不可接收對(duì)方人員任何價(jià)值、任何形式饋贈(zèng)。二、小區(qū)物業(yè)工程部管理方案小區(qū)物業(yè)工程部管理方案提要：住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理統(tǒng)計(jì)、檔案工作，對(duì)于在實(shí)際檢修工作中產(chǎn)生設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案統(tǒng)計(jì)。（一）住宅小區(qū)物業(yè)工程部管理方案目標(biāo)制訂住宅小區(qū)物業(yè)工程管理方案目標(biāo)是保持配套設(shè)施良好狀態(tài)，確保配套設(shè)施正常運(yùn)行，為住宅小區(qū)居民生活穩(wěn)定、友好提供保障。（二）住宅小區(qū)物業(yè)工程部職責(zé)分工1.管理部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)配套設(shè)施保養(yǎng)維修工作進(jìn)行檢驗(yàn)、監(jiān)督，審批配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案及其預(yù)算等。2.維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)配套設(shè)施臺(tái)賬建立工作，處理技術(shù)難題，制訂維修方案以及預(yù)算，并負(fù)責(zé)配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)方案實(shí)施。3.維修工負(fù)責(zé)配套設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)工作。4.倉(cāng)庫(kù)報(bào)關(guān)員負(fù)責(zé)住宅小區(qū)配套設(shè)施零配件保管、工具保管。（三）住宅小區(qū)物業(yè)工程部詳細(xì)管理方案1.工程管理部主控房管理方案：1)禁止吸煙，禁止攜帶易燃、易爆、劇毒化學(xué)品等危險(xiǎn)物品進(jìn)入主控房。2)進(jìn)出隨手關(guān)門(mén)，2.配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理：1)日檢：對(duì)設(shè)備主控房以及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行有沒(méi)有異常情況。2)月檢：對(duì)設(shè)備周圍進(jìn)行全方面檢驗(yàn)，嚴(yán)查設(shè)備重點(diǎn)部位或者輕易出故障部位。3)季檢：對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。4)年檢：對(duì)設(shè)備周圍進(jìn)行全方面檢驗(yàn)，重點(diǎn)檢驗(yàn)設(shè)備機(jī)械有沒(méi)有故障，檢修或者更換零部件或者隸屬裝置。5)大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全方面解體檢驗(yàn)、測(cè)試、探傷，更換不符合安全標(biāo)準(zhǔn)零部件等。大修周期視情況而定。6)售后：由設(shè)備廠家定時(shí)做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作。3.配套設(shè)施預(yù)防性管理方案：1)住宅小區(qū)物業(yè)工程部各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表，做好設(shè)施管理臺(tái)賬統(tǒng)計(jì)、檔案工作，對(duì)于在實(shí)際檢修工作中產(chǎn)生設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案統(tǒng)計(jì)。2)各配套設(shè)施主要零部件尤其是輕易損耗零件，應(yīng)該由適量貯備，以應(yīng)對(duì)突發(fā)故障，以免影響住宅小區(qū)正常運(yùn)行。3)住宅小區(qū)應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行各時(shí)間段檢驗(yàn)計(jì)劃，吧排除事故隱患看成工作重中之重。4)保留好設(shè)施施工圖紙、售后服務(wù)卡、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等。4.住宅小區(qū)設(shè)備管理方法：1)制訂設(shè)備安全運(yùn)行崗位職責(zé)制，定時(shí)檢驗(yàn)設(shè)備并進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，建立完善設(shè)備檔案制度。2)設(shè)備主控房保持清潔衛(wèi)生，使之符合設(shè)備要求。3)配置專門(mén)或者經(jīng)過(guò)培訓(xùn)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作，堅(jiān)持設(shè)備管理以及維修人員持證上崗制度。4)確保消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好，隨時(shí)可開(kāi)啟；制訂完善消防疏散圖，以及突發(fā)性火災(zāi)消防方案。5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設(shè)備運(yùn)行正常，并做好統(tǒng)計(jì)。6)排水系統(tǒng)設(shè)備正常，給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道無(wú)跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴(yán)格，無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無(wú)泛水，地下室、設(shè)備主控房無(wú)積水現(xiàn)象發(fā)生。7)配套設(shè)施及配套服務(wù)周全，住宅小區(qū)內(nèi)通道照明完好，里面平坦，無(wú)架空管線，無(wú)有礙觀瞻障礙物。三、小區(qū)智能化管理處理方案（一）發(fā)展：近年來(lái)中國(guó)大步跨入了信息化社會(huì),人們工作生活與通信、信息關(guān)系日益緊密,信息化社會(huì)在改變我們生活方式與工作習(xí)慣同時(shí),也對(duì)傳統(tǒng)住宅提出了挑戰(zhàn)。人們對(duì)居住環(huán)境要求不停提升,希望有一個(gè)安全、舒適、便捷家,智能小區(qū)于是在中國(guó)各地蓬勃發(fā)展起來(lái),并已成為二十一世紀(jì)建筑業(yè)發(fā)展主流。

智能小區(qū)是在智能大廈基本含義中擴(kuò)展和延伸出來(lái),它經(jīng)過(guò)對(duì)小區(qū)建筑群四個(gè)基本要素(結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理以及它們之間內(nèi)在關(guān)聯(lián))優(yōu)化考慮,提供一個(gè)投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全居住環(huán)境。（二）總體設(shè)計(jì)

前面說(shuō)過(guò),智能小區(qū)是在智能大廈基本含義中擴(kuò)展和延伸出來(lái)。智能大廈組成通常公認(rèn)包含以下三項(xiàng)基本內(nèi)容:辦公自動(dòng)化(OA)、通信自動(dòng)化(CA)和建筑自動(dòng)化(BA)。智能大廈各種自動(dòng)化系統(tǒng)基本結(jié)構(gòu)模式都是采取集散式系統(tǒng)。當(dāng)智能大廈內(nèi)容擴(kuò)展、延伸到智能小區(qū)時(shí),我們針對(duì)小區(qū)特殊情況,把智能大廈3A在智能小區(qū)應(yīng)用就演化成5A,即OA(智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)),BA(公共設(shè)備自動(dòng)化),CA(通信資訊自動(dòng)化),SA(安全防范自動(dòng)化),HA(家居智能化)。

OA:智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)

CA:綜合布線系統(tǒng),有線電視系統(tǒng),計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),電話通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)系統(tǒng);電子公告牌系統(tǒng)

BA:樓宇設(shè)備自控系統(tǒng),消防報(bào)警系統(tǒng),公共廣播系統(tǒng),小區(qū)管線系統(tǒng),停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

SA:一卡通系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對(duì)講系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),周圍防范系統(tǒng)

HA:三表自動(dòng)收費(fèi),家庭防盜報(bào)警,家電遠(yuǎn)程控制,智能燈光控制

2.1總體結(jié)構(gòu)圖

2.2設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)

1.采取系統(tǒng)集成方法,把各子系統(tǒng)集成到統(tǒng)一中央管理平臺(tái)上,包含網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成、應(yīng)用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)與應(yīng)用系統(tǒng)綜合集成,以及數(shù)據(jù)集成。

2.以數(shù)據(jù)集成為整個(gè)系統(tǒng)關(guān)鍵。只有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間數(shù)據(jù)共享和互操作。

3.系統(tǒng)劃分為管理層、自動(dòng)化層、現(xiàn)場(chǎng)層三個(gè)層次分明體系結(jié)構(gòu)。

4.統(tǒng)一數(shù)據(jù)傳輸平臺(tái)和數(shù)據(jù)傳輸協(xié)議。

5.模塊化式設(shè)計(jì)。（三）、智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)

沒(méi)有高質(zhì)量住宅小區(qū)智能化管理,就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化功效效果?？茖W(xué)高效管理是智能化真正內(nèi)涵,簡(jiǎn)單子系統(tǒng)堆砌對(duì)于智能小區(qū)實(shí)際應(yīng)用是缺乏實(shí)際意義。能夠說(shuō),沒(méi)有智能化管理,就沒(méi)有真正意義上智能化小區(qū)。

依照我們調(diào)查研究,國(guó)內(nèi)大多數(shù)智能小區(qū)都不能將各個(gè)子系統(tǒng)管理集成在一起,各個(gè)子系統(tǒng)之間信息還處于孤立狀態(tài),操作和管理人員需要熟悉和掌握各個(gè)不一樣系統(tǒng)及對(duì)象技術(shù)。

鑒于以上種種問(wèn)題,廣州城市信息研究全部限企業(yè)獨(dú)家推出了"WINGSUNG智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)"。她是一個(gè)一體化集成平臺(tái),將各個(gè)子系統(tǒng)有機(jī)地集成起來(lái),各個(gè)子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。中心提供公共信息資源,全部子系統(tǒng)既可獨(dú)立運(yùn)行,又能夠在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)集中管理。

這個(gè)平臺(tái)是完全基于小區(qū)物內(nèi)部網(wǎng)Intranet之上,經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)集成、數(shù)據(jù)集成、界面集成、通信集成等多個(gè)技術(shù),實(shí)現(xiàn)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)上信息交互、綜合和共享,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一人機(jī)界面和跨平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)訪問(wèn)。真正做到局域和遠(yuǎn)程信息實(shí)時(shí)監(jiān)控,數(shù)據(jù)資源綜合共享,以及全局事件快速處理和一體化科學(xué)管理。

智能小區(qū)綜合管理平臺(tái)詳細(xì)實(shí)現(xiàn)功效以下:

·采取國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)OPC技術(shù)提供一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)軟硬件接口,能夠很好地適應(yīng)各種硬件系統(tǒng)和各種通信控制協(xié)議,并為第三方系統(tǒng)提供樓宇設(shè)備綜合性管理信息。

·平臺(tái)軟件實(shí)現(xiàn)模塊化結(jié)構(gòu),用戶依照自己情況選擇組合不一樣模塊,搭建不一樣智能小區(qū)管理平臺(tái)。

·滿足系統(tǒng)所選取技術(shù)和設(shè)備協(xié)同運(yùn)行能力、系統(tǒng)投資長(zhǎng)久效應(yīng)以及系統(tǒng)功效不停擴(kuò)展需求。

·基于子系統(tǒng)和基于管理系統(tǒng)集成,愈加好表現(xiàn)"管理"功效。

·實(shí)現(xiàn)分散控制和集中管理。

·能夠全方面掌握小區(qū)各方面信息。搜集各個(gè)子系統(tǒng)歷史和當(dāng)前狀態(tài)信息,提供相關(guān)匯報(bào)或報(bào)表、趨勢(shì)圖等;

·實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、信息和資源共享。

·系統(tǒng)內(nèi)優(yōu)化和聯(lián)動(dòng)控制。

·預(yù)留與小區(qū)信息化服務(wù)系統(tǒng)接口。四、通信自動(dòng)化

4.1計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在整個(gè)智能小區(qū)系統(tǒng)中,無(wú)疑是處于關(guān)鍵地位。小區(qū)物業(yè)管理中心對(duì)智能小區(qū)各個(gè)子系統(tǒng)監(jiān)視、控制、查詢,小區(qū)各項(xiàng)收費(fèi)、通知,小區(qū)住戶電子商務(wù)、Internet漫游等等都得經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)大腦。

經(jīng)過(guò)分析現(xiàn)實(shí)狀況和需求,結(jié)合當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展水平,初步?jīng)Q定以光纖千兆網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)主干線。這是當(dāng)前應(yīng)用最廣泛、性價(jià)比最高、最成熟之干線網(wǎng),是一個(gè)符合OSI標(biāo)準(zhǔn)化網(wǎng)絡(luò)。網(wǎng)絡(luò)10M入戶,住戶獨(dú)享10M帶寬。10M帶寬能夠滿足住戶全部需求了,包含視頻點(diǎn)播、IP電話等。

4.2綜合布線系統(tǒng)

智能小區(qū)布線系統(tǒng)作為各種功效應(yīng)用傳輸基礎(chǔ)媒介,同時(shí)也是將各功效子系統(tǒng)進(jìn)行綜合維護(hù),統(tǒng)一管理媒介及中心。智能小區(qū)綜合布線為小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及布線管理中心,樓宇自控系統(tǒng)(BAS)、保安監(jiān)控及巡更系統(tǒng)(SAS)、門(mén)禁及消費(fèi)一卡通系統(tǒng),停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)、Internet、ISDN電話、IP電話、數(shù)字傳真等通訊系統(tǒng)(CAS)提供一個(gè)性能優(yōu)良統(tǒng)一平臺(tái)。

在此,我們將經(jīng)過(guò)與用戶溝通和磋商,依照小區(qū)實(shí)際應(yīng)用情況,并從充分保障投資者利益角度考慮,向小區(qū)提供一份支持高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視、可視門(mén)禁系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等經(jīng)典應(yīng)用布線方案。我們將對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一安裝、統(tǒng)一施工、集中管理與維護(hù),從而為投資者用一次投資建立一個(gè)靈活、可靠、開(kāi)放、先進(jìn)結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)。

4.3電子公告牌

大屏幕電子公告牌,天天能夠向居民公布天氣預(yù)報(bào)、報(bào)刊新聞、小區(qū)公告等,該電子公告可取代當(dāng)前使用公告黑板,具備很好社會(huì)效益,十分方便物業(yè)管理。大屏幕顯示內(nèi)容由中心計(jì)算機(jī)控制,經(jīng)過(guò)一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示內(nèi)容。其主流技術(shù)以單色或三色LED式為主。五、安防自動(dòng)化

伴隨城市環(huán)境美化,文明程度提升,傳統(tǒng)住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會(huì)治安形勢(shì)依然嚴(yán)峻,所以要求有新型安全防范體系來(lái)預(yù)防罪案發(fā)生。在富力城信智能小區(qū)處理方案中,建立了一個(gè)多層次、全方位、立體化、科學(xué)安全防范和服務(wù)系統(tǒng),詳細(xì)分為幾個(gè)層次:

1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置保安監(jiān)控中心,監(jiān)控監(jiān)視小區(qū)內(nèi)全部保安事件,使得小區(qū)內(nèi)發(fā)生保安事件都能得到及時(shí)、快速處理。

2.家庭安全防范在室內(nèi)安裝各種自動(dòng)探測(cè)器,可經(jīng)過(guò)"集中控制器"與小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)絡(luò),確保任何突發(fā)事件能得到快速處理。

3.門(mén)禁系統(tǒng)在樓門(mén)設(shè)置了門(mén)禁系統(tǒng),住戶可使用IC卡進(jìn)入,外來(lái)人員能夠經(jīng)過(guò)樓門(mén)口可視對(duì)講與住戶通話后,經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入。可將閑雜人員拒之樓門(mén)外。

4.巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可確保巡查保安按要求路線及時(shí)間進(jìn)行巡查,確保保安人員可及時(shí)發(fā)覺(jué)和處理各類緊急事件。

5.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)各主要出入口、車庫(kù)、電梯和室外路口安裝了攝像機(jī),全天候,全方位地監(jiān)視小區(qū)動(dòng)態(tài),全部攝像機(jī)均經(jīng)過(guò)小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連到監(jiān)控中心。

5.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)是為保安中心提供實(shí)時(shí)視頻圖像一套最直接安防系統(tǒng)?？稍诔鋈肟?車站等公共場(chǎng)所觀察人員流動(dòng)情況,能夠監(jiān)控統(tǒng)計(jì)各種工作、生產(chǎn)、生活等情況。在智能小區(qū)中,閉路監(jiān)控系統(tǒng)使管理人員在控制室內(nèi)能觀察到小區(qū)內(nèi)全部主要場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)情況,為保安系統(tǒng)提供了遠(yuǎn)程視覺(jué)效果,為小區(qū)各種人員活動(dòng)提供了監(jiān)控路徑。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、主要公建及周界設(shè)置攝像機(jī),將圖像傳送到管理中心。由管理中心對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和統(tǒng)計(jì),使中心管理員充分了解小區(qū)動(dòng)態(tài)。

5.2周圍防范系統(tǒng)

當(dāng)代小區(qū)占地面積很大,它四面圍界總長(zhǎng)在一公里以上。傳統(tǒng)上對(duì)小區(qū)周圍防范,就是起高墻,勤加巡查。但因?yàn)樾^(qū)邊界太長(zhǎng),加上氣候、地形等環(huán)境原因影響,難免百密一疏,很輕易形成安防死角。周圍防范系統(tǒng)利用主動(dòng)紅外對(duì)射技術(shù),在小區(qū)邊界形成一道電子幕墻,能夠全天候,全方位、二十四小時(shí)地監(jiān)測(cè)小區(qū)周圍情況,做到萬(wàn)無(wú)一失。而且它隱蔽性強(qiáng),不輕易被入侵者發(fā)覺(jué)。

周圍防范系統(tǒng)紅外對(duì)射報(bào)警器接到小區(qū)保安中心報(bào)警接收機(jī)上。當(dāng)有些人非法跨越時(shí),將切斷紅外線路,即會(huì)觸發(fā)報(bào)警。周圍防范系統(tǒng)能夠和GIS結(jié)合,當(dāng)周圍防范系統(tǒng)產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)時(shí),能夠在地圖上顯示出報(bào)警位置、和報(bào)警原因,同時(shí)發(fā)出報(bào)警聲音。假如和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合,系統(tǒng)還應(yīng)該能夠馬上自動(dòng)把畫(huà)面切換到報(bào)警位置,同時(shí)自動(dòng)錄像。

5.3可視對(duì)講系統(tǒng)

可視對(duì)講系統(tǒng)是一套為住戶與訪客間提供圖像及語(yǔ)音交流當(dāng)代化樓宇控制系統(tǒng)。來(lái)訪者在門(mén)口主機(jī)上輸入房號(hào),呼叫住戶,住戶聽(tīng)到鈴聲后,可在屏幕上看到來(lái)訪者容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開(kāi)鎖鍵開(kāi)門(mén),讓來(lái)訪者進(jìn)入;也可選擇不理會(huì)來(lái)訪者或報(bào)警求援。

小區(qū)內(nèi)門(mén)口主機(jī)可與小區(qū)管理中心管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng),管理人員可看到及聽(tīng)到各門(mén)口主機(jī)圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、搶救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員一樣也可呼叫分機(jī)與住戶聯(lián)絡(luò)。

5.4電子巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)是一套管理保安隊(duì)伍智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在巡更線路上設(shè)置簽到點(diǎn),保安人員經(jīng)過(guò)時(shí)定點(diǎn)簽到。巡更班次、時(shí)間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到統(tǒng)計(jì),排除了許多人為原因,有效地管理巡更員巡視活動(dòng),加強(qiáng)了保安防范方法。統(tǒng)計(jì)信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員工作情況,加強(qiáng)保安人員管理,從而實(shí)現(xiàn)人防和技防結(jié)合。功效以下:

(1)實(shí)現(xiàn)巡更路線設(shè)定、修改;

(2)實(shí)現(xiàn)巡更時(shí)間設(shè)定、修改;

(3)在小區(qū)主要部位及巡更路線上安裝巡更站點(diǎn);

(4)中心可查閱、打印各巡更人員到位時(shí)間及工作,情況;

(5)巡更違規(guī)統(tǒng)計(jì)提醒。

5.5一卡通系統(tǒng)

IC卡作為一個(gè)信息存貯和傳遞媒體,在當(dāng)代社會(huì)中正得到越來(lái)越廣泛利用。在WINGSUNG智能小區(qū)處理方案中,采取IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用個(gè)人證件和現(xiàn)金支付伎倆,真正在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了一卡通。IC卡在小區(qū)內(nèi)可作為:

·能夠使用IC卡來(lái)對(duì)居室智能管理系統(tǒng)進(jìn)行撤防和布防

·IC卡作為門(mén)禁系統(tǒng)鑰匙,而且這種鑰匙不能被偽造

·IC卡作為停車場(chǎng)管理系統(tǒng)繳費(fèi)憑證

·IC卡能夠作為物業(yè)管理人員工作證、餐廳就餐卡、考勤卡

·持卡進(jìn)出小區(qū)大門(mén),IC卡作為住戶身份憑證

·持卡進(jìn)出小區(qū)娛樂(lè)場(chǎng)所和商店,全部消費(fèi)均能夠經(jīng)過(guò)IC卡來(lái)實(shí)現(xiàn)

·IC卡能夠作為存折或錢(qián)包使用,能夠儲(chǔ)蓄、取款和支付

系統(tǒng)由感應(yīng)式IC卡、IC卡感應(yīng)器和各種終端設(shè)備經(jīng)過(guò)電腦連接組成,將小區(qū)管理和服務(wù)設(shè)施全方面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中,

一卡通系統(tǒng)依照不一樣用戶要求,靈活組合,可隨時(shí)增加、刪除不一樣子功效。六.公共設(shè)備管理自動(dòng)化

6.1樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)

當(dāng)今世界,節(jié)能和環(huán)境保護(hù)是世界發(fā)展普遍趨勢(shì)。在富力城信智能小區(qū)處理方案,我們對(duì)小區(qū)采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、生活/消防水箱液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進(jìn)行了信息采集和自動(dòng)控制,全部信息采集和自動(dòng)控制均由公用設(shè)備管理系統(tǒng)依靠計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成,起到了集中管理、分散控制、節(jié)能降耗作用。小區(qū)全部機(jī)電設(shè)備工作情況均能夠在小區(qū)中央控制室監(jiān)測(cè),出現(xiàn)任何異常情況均能夠快速發(fā)覺(jué),快速得以處理,確保設(shè)備一直運(yùn)行在最好狀態(tài),提升了設(shè)備使用率及壽命。同時(shí),還能夠大大降低運(yùn)行維護(hù)人員,降低了物業(yè)管理人力成本。

樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)基本功效有:

·經(jīng)過(guò)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺(tái)相連,為管理平臺(tái)服務(wù)。

·供配電監(jiān)控

·給排水監(jiān)控

·公共照明監(jiān)控,包含小區(qū)公共場(chǎng)所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應(yīng)/時(shí)間表/照度)控制

·電梯運(yùn)行監(jiān)測(cè)

6.2消防報(bào)警系統(tǒng)

消防報(bào)警系統(tǒng)象一張龐大保護(hù)網(wǎng),時(shí)刻監(jiān)視建筑物內(nèi)消防動(dòng)態(tài),為火災(zāi)早期發(fā)覺(jué)和突發(fā)怒災(zāi)后緊急處理,提供了有效可靠伎倆。整個(gè)系統(tǒng)從功效上來(lái)看,可分成四個(gè)子系統(tǒng),即:

·火險(xiǎn)探測(cè)系統(tǒng)探測(cè)周圍環(huán)境火險(xiǎn)情況

·中央控制系統(tǒng)集中監(jiān)控,統(tǒng)一調(diào)度

·火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)匯報(bào)火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn),及時(shí)進(jìn)行人員疏散

·滅火聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)開(kāi)啟滅火設(shè)備,快速撲滅火災(zāi)

6.3公共廣播系統(tǒng)

本系統(tǒng)在正常情況下,可按程序設(shè)定時(shí)間自動(dòng)播放有線廣播、背景音樂(lè),廣播員可隨時(shí)插播講話、通知等其它主要內(nèi)容,在控制中心可手動(dòng)或自動(dòng)開(kāi)啟和關(guān)閉小區(qū)內(nèi)部分廣播設(shè)備而形成區(qū)域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統(tǒng)接到不一樣事故背景信號(hào)而轉(zhuǎn)入事先錄制好事故自動(dòng)廣播或人工事故廣播。

6.4小區(qū)管線系統(tǒng)

地下管線是小區(qū)主要基礎(chǔ)