鄭州市鑫苑商務(wù)大廈調(diào)研報(bào)告

河南創(chuàng)贏鑫苑工程組2021年12月17日鑫苑商務(wù)大廈調(diào)研報(bào)告目錄第一局部區(qū)域市場分析第二局部目標(biāo)客戶分析第三局部競爭對手分析第四局部本工程分析區(qū)域市場分析二七商圈諸侯爭霸二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了大大小小的商業(yè)工程十多個，包括金博大、北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細(xì)亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、德化步行街等等，商業(yè)氣氛濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等形態(tài)。也是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。二七商圈歷來是鄭州商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)的中心，數(shù)年來，它以無可撼動的商業(yè)霸主地位，吸引著全世界商業(yè)大鱷的目光。區(qū)域市場分析因二七與火車站相距很近，而兩個商圈可以說是鄭州商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)過歷史變遷和城市開展以及經(jīng)濟(jì)水平的提高，二七商圈與火車站商圈的效勞半徑分別有了擴(kuò)大，甚至是慢慢的有融為一體的傾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牽著火車站商圈的尾巴。德化步行街做了兩個商圈的中間搭橋人。二七商圈對鑫苑商務(wù)的影響二七商圈早期以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，商業(yè)開展迅速，現(xiàn)已成為鄭州商圈的主流。幾乎承載了鄭州現(xiàn)代商業(yè)興起之初的全部榮耀，是商城無可替代的標(biāo)志。本工程屬于二七商圈的邊緣地帶，隨著城市的擴(kuò)張和區(qū)域功能的轉(zhuǎn)換二七商圈的快速開展，本工程區(qū)域的開展速度很快，對本工程地區(qū)帶動性很強(qiáng)。第二局部目標(biāo)客戶分析通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商鋪投資者的年齡構(gòu)成主要集中在31-40歲，所占比例為62%，其中36-40歲的比例為33%，31-35歲的比例為29%；41-45歲年齡段所占的比例是16%，25-30歲也有10%，46-55歲的比例合計(jì)為12%。研究結(jié)果顯示，31-40歲這一年齡層的人群是目前鄭州市商業(yè)地產(chǎn)市場商鋪投資的主力軍，這局部人群社會經(jīng)驗(yàn)豐富，具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，在目前投資渠道較少而商鋪投資前景看好的情況下自然被商鋪投資吸引。在此也建議開發(fā)商將這一局部人群作為重點(diǎn)目標(biāo)客戶群，研究他們的投資習(xí)慣和投資價(jià)值取向，和具體的投資需求，這樣才能獲取最大的市場份額。目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者購置商鋪的主要目的為投資的比例最高，到達(dá)58%，購置目的進(jìn)行投資已經(jīng)成為目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場的主旋律；購置母的自己經(jīng)營的比例有38%，這局部購置者主要是正在經(jīng)商和準(zhǔn)備經(jīng)商的人群；而選擇其他的比例僅為4%。購置目的分析目標(biāo)客戶分析購置區(qū)域分析中心區(qū)仍是購置者的首選，所占比例為32%；購置者選擇東區(qū)和鄭東新區(qū)的比例分別為18%和16%；選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有15%和13%；選擇南區(qū)的比例只有6%。中心區(qū)二七商圈：大上?！ゃ~鑼灣廣場和二七旺角、火車站商圈的世貿(mào)商城M區(qū)，以及清華園SOHO廣場·紅場等，都對投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。目標(biāo)客戶分析考慮因素分析投資者選擇時首先看的是位置地段，選擇比例高達(dá)40%；其次是增值潛力和周邊環(huán)境，投資者選擇的比例分別是19%和17%；投資者還考慮的因素主要有租售價(jià)格，商業(yè)氣氛，周邊交通，開發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)等。目標(biāo)客戶分析面積需求分析調(diào)查結(jié)果顯示，超過半數(shù)的投資者實(shí)際需求的面積為21-40平方米，需求面積在41-60平方米的比例占19%，需求面積為61-80平方米和80平方米以上的比例分別是12%和13%，而選擇20平方米以下的僅占4%。面積對投資者而言比較重要，面積太大不僅投資金額和投資本錢高，而且不易出手，接盤的投資者相對較少；而面積太小會對商鋪經(jīng)營者有所限制，不利于租賃和經(jīng)營。從開發(fā)商的角度來講，了解到投資者對面積的真實(shí)需求，根據(jù)他們的需求推出適合客戶的產(chǎn)品，在商業(yè)地產(chǎn)的競爭中將處于有利地位。投資者對商業(yè)地產(chǎn)市場的認(rèn)識分析有25%的投資者認(rèn)為目前市場處在開展成熟階段，市場比較繁榮；只有8%的投資者認(rèn)為目前市場已經(jīng)開展過剩，處在飽和狀態(tài)，對市場前景看得比較黯淡；另有2%的投資者對目前市場的情況不是很清楚和了解。九成的投資者對目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場表示樂觀，說明絕大局部投資者對市場開展非常的看好，投資信心比較充足，對商業(yè)地產(chǎn)市場會起到良好的推動和促進(jìn)作用。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有65%的投資者認(rèn)為目前鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)市場處在開展階段，開展前景比較看好；第三局部競爭對手分析周邊工程數(shù)據(jù)表數(shù)據(jù)顯示此區(qū)域純粹寫字樓較少次數(shù)據(jù)顯示各工程均價(jià)差異太大，總體均價(jià)在4200左右此數(shù)據(jù)顯示物業(yè)費(fèi)均在1.2元/平方米/月，停車位明顯供給缺乏。康橋·華城項(xiàng)目地址：開發(fā)商：占地面積：物業(yè)類別：綠化率：鄭州新長城房地產(chǎn)49%住宅、高尚綜合區(qū)寫字樓商鋪二七區(qū)大學(xué)路與中原路交匯處南166000平方米售完

租期及價(jià)位，押金合同細(xì)節(jié)均可與業(yè)主詳談；一梯五戶；公用衛(wèi)生間；入戶空調(diào)；得房率80%；精裝；公用衛(wèi)生間；出租率60%左右；30萬平米磅礴氣勢，包括高尚住宅、寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街于一體。位于市政府所在地的中心城區(qū)版塊,基地北面緊鄰鄭州大學(xué)，該區(qū)域行政機(jī)關(guān)、大專院校、醫(yī)院、眾多，城市配套成熟。鄭州大學(xué)、金水河、各大銀行、家世界超市等。康橋·華城售完物業(yè)管理效勞較完善，整體環(huán)境適合辦公；交通便利，處于大學(xué)路商圈核心地段。優(yōu)勢劣勢沒有統(tǒng)一招商，租聘市場有些混亂。康橋·華城售完升龍國際業(yè)態(tài)組合比例——生活配套40%休閑文化29%數(shù)碼家俬31%項(xiàng)目地址：開發(fā)商：占地面積：物業(yè)類別：綠化率：鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)住宅、住宅、商業(yè)、寫字樓、星級酒店二七區(qū)鄭州市大學(xué)路與淮河路交叉口南200米253080平方米30%在建筑品質(zhì)、園林外觀、產(chǎn)品塑造等方面，升龍國際中心鼎持以人為本的思想，運(yùn)用科學(xué)的“住宅雙地面，商業(yè)雙首層〞手法，有效別離商業(yè)嘈雜，保持住宅環(huán)境的單純、寧靜；在戶型設(shè)計(jì)上，全明開間、人性化尺度，自在享受大城美好生活。升龍國際1地段制勝論：把守鄭州西南門戶，連接西南城區(qū)與中心城區(qū)。2品質(zhì)高端論：首創(chuàng)“住宅雙地面，商業(yè)多首層〞概念。工程體量大，產(chǎn)品類型豐富，規(guī)劃起點(diǎn)高。3買一得五論：超大城市綜合體，集住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、星級酒店為一體，“五位一體〞的多類型產(chǎn)品使工程完全自身具備提供、居住、生活、工作、社交、娛樂等全功能，物超所值。優(yōu)勢升龍國際京廣闊廈項(xiàng)目地址：開發(fā)商：建筑面積：物業(yè)類別：綠化率：河南臺興房產(chǎn)住宅、普通住宅、商鋪京廣闊廈位于二七區(qū)鄭州市航海中路95號17萬平方米25%3米標(biāo)高，戶型大氣穩(wěn)重，寬敞明亮，優(yōu)雅舒適，享受陽光普照，清風(fēng)吹拂。該工程由3棟百米高層組成，總建筑面積約17萬平方米，其中1-3層為商鋪，4-31層為住宅。戶型從60平方米至150平方米，主力戶型為80-100平方米兩房一廳、兩房兩廳。臺興房產(chǎn)著力打造讓老百姓買得起、住得起的經(jīng)典樓盤，起價(jià)3700元／平方米，其入市價(jià)格比同等地段樓盤優(yōu)惠近千元。廣告大廈3元/平米/天3200左右/平米1元/平米/天交叉口向南1000米路東大學(xué)路與中原路工程地址租金售價(jià)75%物業(yè)出租率優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢94年房屋落成，產(chǎn)權(quán)35年左右，樓體外觀破舊；物業(yè)效勞及硬件設(shè)計(jì)較差，提供停車位缺乏。工程在大學(xué)路旁，處于大學(xué)路商圈核心地段，價(jià)位合理；毗鄰二七區(qū)工商所，鄭州大學(xué)，頗受從事教育咨詢，工商咨詢，財(cái)務(wù)管理的公司青睞。廣告大廈優(yōu)勢劣勢1、緊鄰十字路口公，交線路多，火車站、京廣車站為出行提供便利。1、工程較早，樓體比較舊。2、價(jià)位較低，老客戶較多。2、物業(yè)管理不好，可提供車位較少?；圬S大廈項(xiàng)目地址：租金停車費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.1元/天/㎡1元/月/㎡大學(xué)路隴海路交匯處向西100米路北90元/輛/月原某公司辦公樓，后對外招租，目前根本到達(dá)100%第四局部本工程分析本工程由鑫苑〔中國〕置業(yè)開發(fā)運(yùn)營，品牌支撐力較強(qiáng)，物業(yè)由鑫苑物業(yè)提供，屬本區(qū)域較高配置，依托鑫苑品牌效應(yīng)加之較強(qiáng)推廣力度和營銷手段迅速去化現(xiàn)有房源，由鑫苑物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)運(yùn)營管理共同打造本區(qū)域有影響力寫字樓辦公環(huán)境。工程概況西出站口經(jīng)濟(jì)圈本案大學(xué)路商圈鑫苑商務(wù)大廈項(xiàng)目地址：開發(fā)商：占地面積：物業(yè)類別：物業(yè)公司：寫字樓隴海路與京廣路交叉口西行500米1200㎡鑫苑〔中國〕置業(yè)鑫苑物業(yè)管理公司鑫苑商務(wù)大廈位于隴海路與京廣路交叉口西行200米路南。大廈由中國首家海外上市房地產(chǎn)企業(yè)鑫苑〔中國〕置業(yè)于1998年開發(fā)的商務(wù)寫字樓。物業(yè)效勞由國家一級物業(yè)管理公司——河南鑫苑物業(yè)管理公司提供。工程距離距離火車站西出站口缺乏2公里，距離京廣汽車站約200米，門前十余趟公交線路，交通非常便利；西出站口投入使用，隴海路高架橋、京廣路拓寬，隴海路的地鐵口及高架橋的修建；以及周邊鑫苑現(xiàn)代城、世界城、升龍國際中心的開發(fā)，使商務(wù)大廈具備極大的升值潛力。大廈占地1200㎡，建筑面積10590㎡，共計(jì)十層，房間進(jìn)深7.5米，層高4.2米，單間建筑面積約200㎡左右，單層總面積約922㎡。1、2層為商鋪，3-10層寫字樓。配套：兩部電梯直通3-10層，每層配備公用衛(wèi)生間，中央空調(diào)。上下立體交通，地鐵口物業(yè)隴海路快速路規(guī)劃設(shè)置13對BRT?？空?，隴海路／大學(xué)路以東，隴海路／京廣北路以西，分布位于本案東西側(cè)，未來隨著BRT快速公交的開通，辦公用戶市內(nèi)往來將更加快捷；從本案出發(fā)，沿隴海路至火車站僅8分鐘車程，到二七廣場僅13分鐘車程。沿大學(xué)路至碧沙崗商圈僅需8分鐘車程；本工程位于地鐵6號線火車站西出站口之上，真正意義上的“地鐵就在家門口〞。隨著地鐵6號線的開通，辦公出行更是暢通無阻，外加地鐵商業(yè)的興起，將更為便利。地鐵6號線公路自駕車BRT快速公交工程價(jià)值表達(dá)大學(xué)路東西兩側(cè)大型居住區(qū)將成為高消費(fèi)的客戶本工程優(yōu)勢開發(fā)商具有一定品牌效應(yīng)成熟居住社區(qū)逐漸形成，為本按提供巨大消費(fèi)潛力同等地段寫字樓數(shù)量較少，多為住宅一層底商，店面陳舊檔次較低本工程可與升龍商圈及二七/火車站商圈共同組成鄭州市最核心的商業(yè)金三角區(qū)域。本工程劣勢工程開發(fā)時間較早，外觀及內(nèi)飾較舊，缺乏視覺沖擊力僅有四十年的房屋產(chǎn)權(quán)使用年限本工程價(jià)格與該區(qū)域價(jià)格比照，相對而言中等偏上工程推廣力度不夠，導(dǎo)致很多客戶不知道本工程缺乏停車位工程時機(jī)一、利用開發(fā)商提供的客戶資源及自己的人脈網(wǎng)絡(luò)介紹工程；二、利用鑫苑現(xiàn)代城的住宅開盤襯托寫字樓；工程存在的威脅一、經(jīng)調(diào)查，康橋·華城工程定位在中高端寫字樓，但該工程在出售初期價(jià)格與目前我們所暫定價(jià)格接近，切康橋·華城智能管理相對到位，樓體環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚；二、位于大學(xué)路上的廣告大廈始建于1992年，目前也