房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略5

學(xué)號(hào)：09590115學(xué)號(hào)：09590115天津城建大學(xué)本科畢業(yè)論文/設(shè)計(jì)種雅迎仕摧閣沿項(xiàng)攤目眨營鴿銷瞇策捆略潑研臣究皂學(xué)沫生舍姓臥名窩：肝陳候舉付專狼業(yè)涌名武稱虛：炎市味場(chǎng)登營記銷薦指耗導(dǎo)稿教藝師宴：愁趙崇燕悉華堆選講芳師旦經(jīng)威濟(jì)夏與敗管丑理臭學(xué)扯院取二欲〇調(diào)一米三厚年聚六匆月淋獨(dú)撕創(chuàng)麻性渠聲情明夢(mèng)本殲人姻聲攝明籮所濤呈船交餃的電畢諷業(yè)標(biāo)設(shè)深計(jì)隨（菜論蜜文御）鬧是棋本早人惡在度指役導(dǎo)借教作師謝指掘?qū)Р氏吕堰M(jìn)虛行酸的令研勢(shì)究葡工間作腸和復(fù)取接得水的棕研饅究楊成巾果涂，咐除扭了橫文儀中弊特漂別臥加努以質(zhì)引涌用鼻標(biāo)志注膝之廊處盯外像，圈論惡文蝶中音不鹿包險(xiǎn)含理其救他緞人積已罪經(jīng)傷發(fā)啄表伐或喘撰勉寫斷過桿的些研泉究減成閘果雞，獄沒志有浮偽益造下數(shù)畏據(jù)厭的矮行憑為絮。耽畢院業(yè)感設(shè)高計(jì)下（逼論涉文卸）股作添者躺簽寫名炒：盡簽乳字疾日脹期閑：莖年嶼月慢日織畢挨業(yè)捎設(shè)質(zhì)計(jì)眼（鞭論騎文滅）尊版湯權(quán)慌使?jié)L用碌授屯權(quán)叛書撞本蓄畢惠業(yè)其設(shè)襲計(jì)鳳（春論匹文禿）趣作制者獎(jiǎng)完波全鞭了汗解嘉學(xué)背校壇有撓關(guān)引保興留亂、逗使磁用肅論虧文凡的充規(guī)肅定拘。縫同乏意余學(xué)垂校師保礙留相并瞇向燥有醉關(guān)伏管股理腦部福門婆或詠機(jī)陵構(gòu)時(shí)送喪交喉論纏文掌的懷復(fù)泄印膜件仗和領(lǐng)電縣子少版萌，與允顧許誠論催文瑞被邊查路閱兄和李借姜閱銀。的本丈人猛授砌權(quán)母天奮津青城伙建標(biāo)大菜學(xué)已可期以愉將壇本嬸論份文光的茶全佩部忽或創(chuàng)部電分瓣內(nèi)推容臭編須入鏡有投關(guān)嘉數(shù)傅據(jù)販進(jìn)估行發(fā)檢資索扛，院可草以既采金用耍影母印怪、圣縮培印基或攻掃蜻描榆等術(shù)復(fù)木制營手革段適保離存具和倆匯柔編妄本門論促文剩。堵（懼保影密回的捧畢祖業(yè)兩設(shè)蔥計(jì)狠（主論奸文佩）表在就解演密劇后杠適伍用所本桃授籌權(quán)時(shí)說劃明絡(luò)）惱畢熱業(yè)蓋設(shè)頸計(jì)犬（剃論矮文拌）陰作遭者拿簽雞名象：存他指局導(dǎo)囑教漁師忽簽扒名箱：辮簽亮字蠟日駱期脅：賊年喊月衣日連簽斥字需日恨期枝：尊年錯(cuò)月胳日猶摘治要腳隨季著遇我港國擺經(jīng)卸濟(jì)找快電速恥的也發(fā)戴展炸,慌房廣地歇產(chǎn)運(yùn)產(chǎn)北業(yè)豆己正發(fā)兔展喝成亦為禾我伐國惑經(jīng)喝濟(jì)避主聚要證產(chǎn)陳業(yè)醒之霧一繁。歸自獄空仙港憲經(jīng)失濟(jì)曬區(qū)爛被遭開逃發(fā)貸以旁來婚，斃經(jīng)式濟(jì)泛發(fā)吹展絡(luò)迅殃速妥，屈人呼口橡增否長咸速喪度愿快故，習(xí)房協(xié)地速產(chǎn)東業(yè)家發(fā)淹展地越踏來尾越揚(yáng)成搜熟穿，律市矩場(chǎng)惕競(jìng)宿爭宜越退來侮越晚激我烈土。父又錦因彼國戀家秧對(duì)召房岡地稅產(chǎn)貢調(diào)玩控腦力汁度豐加冤大但，摔各諷種估限際制偵政快策初陸拴續(xù)疏出粱臺(tái)午，顯使瞧房丹地預(yù)產(chǎn)浩企眉業(yè)怠經(jīng)長營蛛與隙發(fā)糟展搏難士度姐加茂大唇。詳為壩了昏能沾夠首在聲競(jìng)粘爭輕環(huán)劫境肉下估良筐好仇的屢發(fā)豬展刮，鐘突透顯室實(shí)圖力炒，準(zhǔn)房炸地王產(chǎn)獅企誦業(yè)痰應(yīng)霸通舍過話制泥定繪科江學(xué)英、此合負(fù)理貢的魚營涉銷弓策腎略蕩手奉段問解埋決扔發(fā)哥展?fàn)I難隔題季。樓本吃論源文灘以毀天趴津哨萬裕順讓房補(bǔ)地扭產(chǎn)絞開煌發(fā)有企胡業(yè)點(diǎn)開己發(fā)渡的殘雅重仕俘閣蓋項(xiàng)停目裂為絹研兔究犯對(duì)隸象橡,勝在惹房碰地慌產(chǎn)醫(yī)營搬銷供理毯論衰的訂指玻導(dǎo)述下諒，截以逢目蒼前舌房砍地循產(chǎn)牲市木場(chǎng)掠發(fā)依展但的歪環(huán)念境偶為瘋前蛇提恒，譜對(duì)摔本賽項(xiàng)獄目叉進(jìn)鼻行繭環(huán)做境帖、瞞競(jìng)?cè)幹?、輔S擾W欲O踢T籌和柿營堅(jiān)銷促策貢略范分夕析幟，厚最前后眼提坦出嬌完眠善毯項(xiàng)拔目陳營析銷坐策仰略評(píng)的姨意侍見愚。枕關(guān)得鍵榨詞畫：倡房投地燕產(chǎn)謝開兆發(fā)雜與摧經(jīng)掛營貴；布營盤銷世理布論莊；眠營狗銷徐策吃略醒S傲t訴u杰d誘y堂振i立n串艘M聯(lián)a母r滲k到e短t師i蘇n綁g間袍S敘t隆r陶a竭t乳e棕g另y魯泳o膚f夜惰“兩Y龍a督s腎h照i捆g腰e握”待倍P懲r訊o鬧j咱e旅c島t宇A(yù)蝕B紋S灑T縮R棒A避C煎THYPERLINK"../AppData/Local/Temp/HZ$D.186.2530/HZ$D.186.2531/htmls/sentence_detail/34.htm"降W焦i寇t茫h慧中t幟h名e筍以r粉a裁p塘i他d愁牧d贊e像v猜e票l苦o應(yīng)p填m適e總n碼t黑帖o徐f爛利C省h尺i經(jīng)n灑e示s路e垮箏n復(fù)a永t哈i例o與n勒a降l擋毀e瓜c趕o習(xí)n博o極m秧y迫,蝶錘t胸h觸e緒炮r顯e燙a贏l擊柜e奸s即t雕a膨t漫e瓣涌i篇n紙d距u勵(lì)s庸t托r建y漢茅h游a辛s瘡拍b鋤e秀e痕n狹仇g筋r奏a顯d查u肅a安l犧l粗y稀絮b誤e抗c膜a肆m津e仙什o輸n出e背賺o指f撥楊t螺h韻e絮眠l銷e吊a分d疏i如n嫌g雄測(cè)i滲n才d妄u儲(chǔ)s野t悅r頑y惜述i者n餡權(quán)t絲h芒e瞞阿n獲a唱t鞋i圓o潮n坊a要l恩億e表c刻o征n桌o簡m突y家.HYPERLINK"../AppData/Local/Temp/HZ$D.186.2530/HZ$D.186.2531/htmls/sentence_detail/35.htm"糕浸S抓i蹲n各c萄e亦愚t丹h訴e標(biāo)挪T保i塘a模n紀(jì)j送i畜n毫獸A匪i搜r字p膛o嚼r昆t獨(dú)辭E濁c倚o今n暑o喜m蘆i霜c日范A雖r撤e奉a茶亭w的a伏s池查d囑e疤v好e敲l壤o部p描e驢d愈,毅蘿t屋h冒e托上d胳e魚v姑e標(biāo)l部o殿p棟m的e臺(tái)n死t施泛o性f斗查e望c錫o將n是o虹m亭i蝕c蜻父i泉s型能r接a羅p豈i覽d土,束脖p逃o蹄p圣u仁l常a膀t玻i午o犁n擺化g吐r絲o辮w挽t苦h遍鄉(xiāng)s貴p易e麻e灰d敗,穿竿t歐h游e廉憐d道e覆v耗e駛l澆o僅p少m甘e盤n濟(jì)t聰渡o吩f遞泛r逗e嚼a棵l狠荷e惹s激t研a蠶t課e但既i乞n關(guān)d綢u還s蜂t猶r泛y販塵i臟s師濱m信o傳r禮e腔咱a斤n木d蹦培m版o臉r體e桃犁m行a輛t異u頁r那e都,經(jīng)客a講n壯d誘飛t鐮h蒸e吳板m宵a表r禿k乖e芽t深蟻c劉o柴m續(xù)p呈e營t乎i防t鳴i縱o私n鑒百i爛s輛帽m趟o凈r龜e脖慎a核n土d且鋪m坐o培r落e埋禾f振i窗e核r尿c杠e煤.漆此B顛e懸c龜a叢u維s晝e冊(cè)景o樸f貌臺(tái)t杏h爐e然撫s筐t乏a患t卡e派濱o走f放販r災(zāi)e執(zhí)a蒸l旺冤e你s柳t焦a內(nèi)t肯e塊嘩c恨o槽n社t且r秧o啄l咱叫m吐e感a技n練s導(dǎo)我l駱a黃y笛e餐r適s陣湯o稍f父巴o胸v唯e很r犧w之e傭i處g笑h秀t河,功氧a育輝v勝a享r波i根e色t杰y妄矩o未f各睬r哄e(cuò)旦s頁t顏r品i傻c鉗t驕i梳v鑒e考立p醬o屑l拖i纖c飽i裳e伯s駕貫h仿a噴v必e柱桑b東e衫e圓n禍皇p港u錢t待控f真o忌r川w慶a被r倆d反,統(tǒng)速w債h搏i丘c容h顧騾m熄a鞭k塑e葵s依件t賓h毒e默悄r嬌e頭a罷l伸欄e旋s瞎t激a枝t慕e因取e境n乓t扶e程r抵p相r襖i貫s杯e膠s聞?chuàng)醫(yī)尸o黎趕i絕n貼c開r貸e帶a述s們e魯啄p搖r舅o從d華u沈c弦t良i矛o舌n櫻醋a鴉n廁d楚妄d伏e傻v武e惜l彼o程p咸m團(tuán)e須n濫t里河c翁h比a忌l辛l酬e艦n姥g陷e須s筍.HYPERLINK"../AppData/Local/Temp/HZ$D.186.2530/HZ$D.186.2531/htmls/sentence_detail/37.htm"駝慚I兄n凡茅o展r價(jià)d殘e省r鋤觸t遞o煉宿d候e踢v革e傭l爛o備p賓斃w手e胖l陳l帶然i奴n視漂a回禍c港o探m涼p竭e眼t羨i右t臂i恢v全e便冶e暮n膏v響i樸r京o判n絞m瞇e駕n槍t陸滅a掀n雄d寒沾h窄i盛g皺h顏l丘i鋒g桂h及t錘尸t堅(jiān)h么e熟墨s獵t膝r懇e假n即g早t蒜h鑰,等勾t謹(jǐn)h來e絞學(xué)r戚e閥a鞋l趣窗e氣s蔬t含a厭t全e下址b占u畫s債i麥n板e(cuò)鴉s騾s蹦寄s工h緊o餓u盜l捷d掙秤t潮h堪r存o斥u天g害h些促t抖h恐e雖墻d櫻e響v毅e鄰l昆o岡p饞m阿e饑n棋t焦氣o范f格滅s風(fēng)c夫i朵e閥n頂t鞋i溜f驚i鳥c珍咐a聽n慎d旅敏r贏a舌t逃i言o壺n痛a勾l候鏈m但a下r店k饒e偷t賴i趕n荒g狂統(tǒng)s瓣t貢r(shí)技a湊t霞e池g炸y駁叉m愈e傷a啟n普s戚稱t泉o掉缺s棚o蒜l病v從e勵(lì)受d我e驅(qū)v達(dá)e練l勸o式p拌m姿e客n癢t賣蘋p怎r慌o圣b勸l奏e牽m外s鵲.事I妥n坐談t談h賄i伯s塔竹t絹h足e互s播i悔s固,啊芬I馬積c死h粉o解o馬s灘e裕侮t娛h向e悲池"扇Y粱a主s朱h溪i冒g疫e蝦"焦恐p槍r快o紗j譜e拔c蕉t御拉d初e坦v族e(cuò)男l(wèi)鴨o紫p員e時(shí)d清廈b吸y鑰并t監(jiān)h認(rèn)e砍俱W艷a激n趨S戴h浮u蠟n膝坐r批e膊a糧l匠維e蘿s臂t螺a鵲t綢e登澇d燦e鴉v由e弊l籌o機(jī)p挺m拴e叫n雅t希汗e拾n睜t川e賽r鋒p并r孔i會(huì)s周e濁s功照i傘n亞睛T蘇i套a損n蹄j酬i吳n纏拘f捆o蠅r換殺t甜h們e具蛙s序t鋪u巧d住y戀.顆桐I給t湖翁i儀s繞鈴b什a口s貸e方d?；頾跌n簽左t左h吼e啄杰r鮮e美a稈l衛(wèi)探e何s鞋t此a必t錘e祥決m梨a斑r狐k柿e兇t漆i重n笑g窄盾t揮h撕e米o(hù)鄭r非y陳賽a周s控麻a括斬g接u器i王d置e班.核I色n腸客t胡h趙e否c縣u辭r半r饞e威n隱t鞠回r接e債a儉l魚數(shù)e財(cái)s屬t揚(yáng)a潑t涉e板記m話a蝶r煩k科e汪t勝e梯n螞v塔i斬r扛o撞n柜m申e浴n盡t參腎f化o元r褲想t妨h枝e點(diǎn)努d朋e你v打e嫩l倘o朗p單m葛e坦n煌t且o濁f齊追t植h痛e門鐮p橡r潮e桶m悶i將s撇e功,牙表b率a催s望e搞d臉廳o耐n凡蟻a雞n落a刺l丙y榴s切i販s傘它o順f乳易t繩h貓e暈仰p幻r段o煮j凈e斷c版t得黎e盜n擔(dān)v稍i授r甘o燈n車m絞e蒙n語t壘,透遷c之o面m戰(zhàn)p捷e每t判i雄t鞭i文o引n票,居鍛S境W認(rèn)O犬T鑒元a礙n店d倆叨m金a皇r乏k姑e魚t溝i僑n泳g街始s云t生r贈(zèng)a險(xiǎn)t蛙e岔g斑y來,母相t番h盛e紋館t便h逝e拔s漫i腸s敗蹈p疲u助t糟s女妥f橡o開r閣w疊a甚r歇d蛋久p舌e肅r鋼f憑e摩c塵t股搏p中r蓋o東j盲e揭c蠢t革摔m導(dǎo)a腔r燦k挨e持t齊i脈n厘g僚搭s潑t網(wǎng)r斥a肉t陽e煤g冬y電貓a趣d鉤v急i綿c怒e嫩.詠K月e窯y瓜概w肌o葡r竭d選s桂:卻鬼r跡e轎a化l射遙e冬s年t齒a話t鑒e剖以d執(zhí)e率v禍e港l鍬o航p千m芳e北n絹t毒;蔑擠m晝a眉r驚k高e危t羨i扔n謹(jǐn)g藝互t螺h浪e去o馳r呈y孕;模嗚m跌a僻r婦k旅e定t嗽i怪n禮g拍濤s再t前r晝a真t救e菌g樂y慨目捐錄HYPERLINK\l"_Toc360010072"村第脾1當(dāng)章莫緒楊論促第挖1炒章慈宅緒測(cè)論拖1矩.府1召選逝題超背抵景山二腥十襪世越紀(jì)應(yīng)以束來升，寺隨句著芽我拴國競(jìng)經(jīng)羊濟(jì)航發(fā)零展堵，欲房勉地膊產(chǎn)括行飼業(yè)殘飛帳速硬發(fā)羊展扮。勒國濱家妻及嫁地非方螺政病府孔針搭對(duì)厚房府地沉產(chǎn)托市筒場(chǎng)召發(fā)孟展郊涌拳現(xiàn)狐出泄各造種兆新映動(dòng)林態(tài)忙和晴新霧問有題遮，攪先旺后雙提戶出券了欠一網(wǎng)系襖列秋房睡地滑產(chǎn)月政暑策暑和碼限弓購摔政陳策跑，挽其幸中步包鉗括編土連地俱市蓋場(chǎng)斗、觸房券地抖產(chǎn)釋金控融搏市繪場(chǎng)鋤。波政觀府陜利秧用勒這慣些癥手帳段堅(jiān)來拳規(guī)蘇范縫房炮地花產(chǎn)翅市子場(chǎng)菜中街購逼房枝交傷易哄行何為就，宰從裕而診規(guī)壓范揚(yáng)房東地夢(mèng)差藝市常場(chǎng)愚發(fā)時(shí)展俊。鉗近第年正來呀天朽津豈地辱區(qū)粥新駱樓醋盤鐘產(chǎn)刺競(jìng)箭爭慚的輸日唯趨白激塵烈幅，亞和龜房鞭地鑼產(chǎn)膛業(yè)勁的烈日并趨需理走性躬，臘曾牙經(jīng)席簡蠟單摘的盟樓魔盤籮買兄賣扛概饒念烘已換不萍符幅合詠如秩今柜的執(zhí)房索地裹產(chǎn)默營渠銷累現(xiàn)薦狀姿，夏房擊地旬產(chǎn)找市腸場(chǎng)匯營科銷成己瓶從憂過雀去換的叼“翻以譯產(chǎn)無品絲為誤中溉心?！辟Q(mào)模盼式巨向雖“鎖以南消扎費(fèi)累者續(xù)為點(diǎn)中拖心杰”促的魔模碰式識(shí)轉(zhuǎn)蕉變買，祥合肯理刮應(yīng)禾用似房濕地窩產(chǎn)詢市暫場(chǎng)吊營識(shí)銷菊策指略擊理公論聰，瘡制柳定岸出老適定合漫項(xiàng)胡目槐本芽身程的圾營竊銷爆策跨略畢，顧是籠房耕地秤產(chǎn)愁企談業(yè)比決饅勝飾未哭來護(hù)市飽場(chǎng)蟻的埋關(guān)螺鍵冷因拾素錘之重一盟。則1羽.使2純網(wǎng)研銀究石意迷義孫“吉成姜也勿營克銷垃，看敗仁也幕營責(zé)銷令”勸。暮在雄激惰烈壞競(jìng)遍爭糟的識(shí)市答場(chǎng)舍環(huán)庭境君下痰，題企民業(yè)絨的鳳成蘇敗委很乒大部程追度膠上幻取平?jīng)Q窮于牢營從銷轎策告略示制附定豆的妄合唯理狼性生。恰在筍當(dāng)哀前縣條純件認(rèn)下南，但對(duì)導(dǎo)于集房事地飲產(chǎn)酸企混業(yè)匯來血說眉，言企援業(yè)誤與跟企迫業(yè)痛競(jìng)典爭極越峰來睛越游激葛烈秋，崇同社時(shí)腫隨蝦著喇一茅系染列略宏酸觀飯調(diào)亦控寨措繭施寺的濤出療臺(tái)如，共房濾地由產(chǎn)獵企醬業(yè)口能習(xí)夠素很柜好蔬的勾生飄存蒼與英發(fā)留展如有益著漫巨覆大嬌的式困鑒難下和男挑辛戰(zhàn)眾。葡為素了拴能鏟夠董在沸此汗環(huán)渣境紅下點(diǎn)良衡好至的煙發(fā)溝展譜，慮突誰顯構(gòu)實(shí)森力糠，付房為地渠產(chǎn)貪企自業(yè)漠應(yīng)勸通耐過瓦制若定乖科允學(xué)齡、竊合啟理黎的伙營下銷沒策灣略嫩手?jǐn)n段肢解迫決株發(fā)稀展憤難方題鄉(xiāng)。萍通竿過先對(duì)巨雅繡仕打閣皆項(xiàng)顫目語營遮銷叫策怕略岸的陣研棒究僑,衡廈提摘出露產(chǎn)宅品屢策王略固、睛分杠銷鉛策值略鼠、藥價(jià)密格潛策陜略膠和予營涌業(yè)急推因廣揮等凈營窮銷賺策妖略晚，進(jìn)為狡保濕證型雅厚仕剪閣匠住拍宅凡項(xiàng)籌目告實(shí)密現(xiàn)年預(yù)祥定劉的場(chǎng)銷砍售績目酸標(biāo)緣。離另良外鍛完盡善漿公曠司糾的加營議銷蜘組愁織拾機(jī)眠構(gòu)各，廳為丹該暢公石司質(zhì)打鋤造妖一京支低高齒水饞平檢營灘銷膠團(tuán)伶隊(duì)盈，拆增莊強(qiáng)乖人福員錯(cuò)的求市絡(luò)場(chǎng)安意獨(dú)識(shí)窩與誦競(jìng)撓爭笨意角，兩為甲企薦業(yè)計(jì)的君持項(xiàng)續(xù)掉快惑速漆發(fā)溝展逮奠親定逆一鈔個(gè)肺良曲好嘆的襪基姥礎(chǔ)腔。樹1掠.緞3疲蚊研闊究粥內(nèi)鼓容捧與頑技幣術(shù)柱路徒線丸1鄰.樓3跨.夾1爺家研罰究窮內(nèi)廊容墳該督論覺文班研肉究叛的約內(nèi)窩容院包竊括帆以觸下墻幾循點(diǎn)鍵：辟第守一糖部洋分僵“蹄緒貍論然”捐：粉該辰點(diǎn)勉闡段明慢論值文睡研垮究秘的寇背合景雞和延意畜義景；氏以弟及梯對(duì)箱國博內(nèi)液外伐文挖獻(xiàn)具綜善述俱，己介蒙紹也論莫文多研伯究兄的男內(nèi)兩容揉和嬸技牧術(shù)旗路姿線譯。喪第羞二敵部雙分綠“匠相紫關(guān)濕理列論優(yōu)綜階述緒”亭：芳本橋論改文階基辭于釣房糠地花產(chǎn)雅營覆銷囑理籍論孩與恨“氏4賤P為s伶”跌營怖銷輔組巴合碼理膛論慎對(duì)悔雅踩仕擦閣針項(xiàng)南目堡營貿(mào)銷頂策假略苦分凳析旬研怨究違，屬此直部球分廢主繁要恐介膝紹居房仔地散產(chǎn)生營原銷贊的崖基田本殲理綁論總與冒相嶄關(guān)乎文技獻(xiàn)抵。慕第舟三劈部籌分央“葬雅遺仕駕閣俯項(xiàng)育目跟背驚景懸與鞭環(huán)愧境胳分旱析斧”首：暖背狐景鳥部勺分膚著惕重促介猴紹畜項(xiàng)信目安的烘基根本樣概牌況闖；誓環(huán)庭境行分睡析喪部也分點(diǎn)首博先懼對(duì)廟房托地?fù)懋a(chǎn)岔市也場(chǎng)銹宏鋒觀桂環(huán)美境亦分守析犯和且區(qū)缸域鳳環(huán)踢境糾分傅析滿，昏明歲確條項(xiàng)鄙目歷的伶機(jī)搬遇毒與氏挑膝戰(zhàn)文，勾然莫后陽雅丘仕歇閣幅項(xiàng)藥目嫩競(jìng)咸爭放性莫分跌析蒙，欄明強(qiáng)確拴本趨項(xiàng)踢目壩的憤優(yōu)狗勢(shì)世與勿劣摩勢(shì)愉。肚并鍬且葛提擾出蝦盡壽可股能命避肺免癥本中項(xiàng)宮目疏的墊劣坐勢(shì)掌,脈最簡大撞限國度贏的冠發(fā)喊展鋤和哄創(chuàng)莖造畜自珍身妻優(yōu)掛勢(shì)勒,秘從率而旗使抽制節(jié)定串的繭營轟銷轟策精略硬得沫以私很涉好榨的立實(shí)晃施涉，關(guān)并糞且隱銷朗售懸效揉果唇顯蹲著不，請(qǐng)使猴本娃項(xiàng)勢(shì)目爺實(shí)暫現(xiàn)韻利控益柱的增最今大愿化衡。餅第始四外部肺分即“巨雅目仕哪閣亭項(xiàng)悟目費(fèi)營淋銷量策窮略耐分綿析龜”暖：嘗本豈部熔分禾基撿于續(xù)4詠P前理隆論要基惕礎(chǔ)直上群，御對(duì)號(hào)雅興仕您閣倘項(xiàng)速目裕現(xiàn)枯已克經(jīng)旅實(shí)鈴施泰的改產(chǎn)仍品護(hù)策蒙略巴、罰價(jià)塑格斃策劍略瀉、府分逆銷更策倉略接及芳營謎銷伯推斜廣斥策電略靠研殊究膛分浸析齒，橫再寬結(jié)碎合彼開錫盤誘后耍的拘銷息售按實(shí)翅際忘情叉況關(guān)，裙提怪出酬項(xiàng)怪目公在屬制可定振與吵實(shí)唱施渡營出銷軍策布略像的舞不看足稅之劣處舊，談以粘及凡影佳響腔銷拾售例量努的倚各竭種漂因礎(chǔ)素供。疑第奏五甜部遠(yuǎn)分絞“納營跨銷浪策石略灘的蓮改倒進(jìn)簡意它見埋”旅：罩針拼對(duì)賢于坦“贈(zèng)雅趟仕生閣迎”猶項(xiàng)筒目第已狂制根定筑的什營敲銷鄰策錘略研的蹦不挎足筍點(diǎn)乞，角提鍵出溉完監(jiān)善捐該團(tuán)項(xiàng)宰目贈(zèng)營芬銷脫組舍織返團(tuán)傲隊(duì)郵、岔項(xiàng)述目飾的姑產(chǎn)先品猴策捎略框、隆價(jià)香格懇策趴略領(lǐng)和棄營蒸銷茄推尿廣藝策團(tuán)略住方晃面栗意環(huán)見喪。兔1任.獅3標(biāo).晴2茫欺技責(zé)術(shù)于路棟線提出營銷策略的改進(jìn)意見雅仕閣項(xiàng)目營銷策略分析提出營銷策略的改進(jìn)意見雅仕閣項(xiàng)目營銷策略分析項(xiàng)目概況SWOT分析宏觀與區(qū)域分析競(jìng)爭項(xiàng)目分析環(huán)境分析文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)營銷策略文獻(xiàn)梳理營銷理論綜述提出問題項(xiàng)目概況SWOT分析宏觀與區(qū)域分析競(jìng)爭項(xiàng)目分析環(huán)境分析文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)營銷策略文獻(xiàn)梳理營銷理論綜述提出問題項(xiàng)目營銷策略分析項(xiàng)目營銷策略分析制定合理的營銷策略略制定合理的營銷策略略列圖虎1遞-壤1國詢晶技盜術(shù)給路磁線統(tǒng)圖蒸浙貼睛第2章相關(guān)理論研究綜述手第擔(dān)2庭章己涉相給關(guān)刊理吼論淚研府究疑綜蓋述昏2紡.最1隸市房場(chǎng)躍營蒼銷悉研頓究臺(tái)概編述妹理懇論攏本您部畜分隸主龜要緒研阿究趣的紗理腰論鑼為園“賣4衰P溫s駁”坡、靜“半4隊(duì)C榆s銀”疾及僵“非4要R哲s弓”歌理眨論虧。堆進(jìn)衰入而2申1要世寬紀(jì)蒜以簽來短,卻由哀于漫電惕子將信易息靈技獻(xiàn)術(shù)血迅輔速言發(fā)淹展烏,束人定們匪的龜消顫費(fèi)駁方疤式撿發(fā)蝴生爪非賴常棒大厲的法改痕變襖。耐隨丸著捕消財(cái)費(fèi)輔形雅式全的原多肢樣猛化偽，傳現(xiàn)沾如電今體市揀場(chǎng)皮情謎形片較雷復(fù)拿雜舞,劇企降業(yè)軌與勉企衛(wèi)業(yè)推之潔間列相噸互帝競(jìng)藥爭妥十噸分鎮(zhèn)激較烈勤，鋤不言管灶是那什陣么被性竟質(zhì)悅企叫業(yè)器，臉想夜要酷成坦功僚目宅標(biāo)篩占崇領(lǐng)薪、偽鞏民固勝和扒擴(kuò)茶展逼目檔標(biāo)郊市滔場(chǎng)箏,適采心用霞適梨當(dāng)切的平營潛銷引策城略座顯旁得唇十吩分女重央要奪。拐長鄙期辜以觀來騰,潛浪“歐4惜P歪s賞”澡營猛銷頃理耍論席被末廣底泛城的出引探用氧各支種名營糟銷長活熊動(dòng)舅中揮。浴“怪4怨P獸s枯”其理穩(wěn)論餃?zhǔn)钦嫌煞荍斤.算麥淋卡溪錫養(yǎng)(用M狀c跟c犁a識(shí)r貨t茂h彼y汁)宴在摩1燭9跌6初0訊年盯提么出框的仗,遞即霜產(chǎn)傻品何、鐵價(jià)雙格騎、么地夜點(diǎn)聯(lián)、客促裁銷?；畹珓?dòng)魯。覽“處4辛P影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發(fā)愉展季下郵去蘋，愁就侮必步須免盡各可度能鐮滿鴿足絡(luò)顧棟客迅的梯需懼求逗，筑為墾受伸益驚群來體謎提激供守他悟們矛所熊需斗要置的片產(chǎn)毛品謠。五換士句程話載說座,杰企影業(yè)聲求型發(fā)鄰展列，斬就固必植須俗熟請(qǐng)悉齒動(dòng)嚷態(tài)取市響場(chǎng)驢,概依供市巴場(chǎng)溪需音求憤為孫基段礎(chǔ)秤，逼開過發(fā)石和弊建來設(shè)夢(mèng)樓鳴盤市項(xiàng)樣目尖,屯通捉過筆消乘費(fèi)筒者矮購崖買竿使奉用項(xiàng)實(shí)袍現(xiàn)袍房傘地出產(chǎn)替產(chǎn)徹品梳的雜價(jià)展值志,罵最蹈終遇實(shí)方現(xiàn)罩客櫻戶材滿節(jié)意況與筑企汁業(yè)飛獲諸取俘利顧潤業(yè)雙過贏扔目蘇的埋，混能擔(dān)夠并促窮進(jìn)扇企祥業(yè)叮的妙不臂斷亮發(fā)膽展砌。動(dòng)總嗚之旁市般場(chǎng)煙營漁銷理是介連標(biāo)接枯房篩地貸產(chǎn)減產(chǎn)英品莖與別市宜場(chǎng)謎需森求纖的高中雅間冒橋掃梁積,拼開跑發(fā)繞企耀業(yè)據(jù)做送好他營駁銷渡策非略籍，寇將凡潛湖在境市猶場(chǎng)碑機(jī)幟會(huì)均發(fā)挺展喇為蓋有面利芹可帥得鐮投亭資特機(jī)焦會(huì)層,覽從員而夜使席房哈地悄產(chǎn)橡公摧司儲(chǔ)在通當(dāng)每前良競(jìng)盼爭喇環(huán)給境若中瀉很猶好飾的夫發(fā)旗展伶下船去疤。串因膀此相也狠可縫以食認(rèn)媽為到房喚地驅(qū)產(chǎn)同市結(jié)場(chǎng)由營該銷穴對(duì)妖房評(píng)地喉產(chǎn)徐開翠發(fā)僵經(jīng)從營談作嗽用著至瞧關(guān)俗重袋要鎮(zhèn)。阻2優(yōu).跳2劇.錯(cuò)2岸房倉地玩產(chǎn)冶營捕銷鋤研發(fā)究奧文倉獻(xiàn)鑰乘昂狗范(稀1鏡)蕩我豎國養(yǎng)房漢地輩產(chǎn)誓發(fā)霧展胞現(xiàn)濤狀慨王咳錦豆昆罰(甜2棟0彩1靠2原)榜在竟我宏國梳房濃地暗產(chǎn)跨價(jià)慈格秋下軟跌育的床情璃況績下爭，幼房腳地款產(chǎn)類的器需您求猴主套要貍由毀剛粥性難需錘求沃和習(xí)投肚資罩性鐮商龜用屈住斬宅愧需葛求平為饑主宿[善2阿]夏。劉陳夜靜掏（延2幼0援1毫2臉）賊,醋我槐國事房叫地過產(chǎn)啞營秤銷默目脂前領(lǐng)存喊在寨的耽問陪題較有需依良賴遙傳欄統(tǒng)香的在廣鼻告桐宣行傳驗(yàn)、續(xù)企呼業(yè)柏誠酒信狡度亡差傅、撫營柱銷被人礙員奇素剖質(zhì)夠良辰莠匪不極齊域、治市豎場(chǎng)鄰調(diào)慢研逮不劣足稅等胸問棕題既[漫3擊]倡。豬方掠梅脫(藍(lán)2崇0次1違2縱)邪,谷違現(xiàn)庭階線段望我減國蠅房通地億產(chǎn)組市階場(chǎng)誘主紐要攝存泄在候住左宅癥空獻(xiàn)置番率網(wǎng)升央高該、衡開冊(cè)發(fā)唉商占注珠重爐短足期蠢利細(xì)益嚴(yán)，彩迷拆信通廣驕告童作辜用陷、茶企漂業(yè)戀在典產(chǎn)僅品第的茅市綿場(chǎng)災(zāi)定位位蝴上劉迷資失恨方賴向辱、籌企旦業(yè)體大瘋量河圈僑地秩[部4雄]旱。佛邢兼利筆利聾（矮2車0傲1追1岸）女，娛對(duì)妖尾心樓昆銷擴(kuò)售咬情寨況飛研愈究雁發(fā)陵現(xiàn)種，版開漂發(fā)憑商拴不藍(lán)重桌視沖尾策樓瞎階純段朗營饑銷厲，柏并噸且李在辛營嫂銷糊過玩程瓦中否缺總乏作針閥對(duì)糾性臺(tái)。桂開宇發(fā)捕商橡缺胡乏棗樓松盤穴自獻(xiàn)我遮營向銷蜂策椒略牌的店設(shè)利計(jì)歡，班這荷就哄自步然正而權(quán)然索地窗影助響尸到尊了蟻樓蛙盤驅(qū)的鉛銷商售舍，翻產(chǎn)戒生技尾獄盤克也描在祖情戚理紐之羅中雷。勒銷撫售抬計(jì)樓劃敏的撥制撈定厭，擺缺順乏挽專郊業(yè)朝知砌識(shí)授和天市鋸場(chǎng)黑經(jīng)名驗(yàn)識(shí)豐止富撈的蹲專蟲業(yè)何人醒員洪深而入銅市披場(chǎng)旋調(diào)競(jìng)查迷，垂做妙出僚來午的甜營間銷嘴計(jì)罷劃競(jìng)不妖合佩理邪，鴉甚米至仍存凱在飼價(jià)愚格珍炒瞎作遙、兩銷顫售夾泡釣?zāi)瓑?、于?jì)忌劃旨絮揉亂件等鄙問笨題酬。膝同逃時(shí)月沒宗有敢組旱建臣尾江樓岔營統(tǒng)銷在人獄員溉嘴[濕5勁]鈔。詠(請(qǐng)2旨)您對(duì)勻存紗在損的葛問議題蝦提籍出誤建脈議劉趁維(2012)一文提出新環(huán)境下的營銷策略,包括綠色營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、體驗(yàn)營銷、關(guān)系營銷、品牌營銷等策略[6]。董穎（2011）基于目前房地產(chǎn)目前發(fā)展?fàn)顩r研究，對(duì)營銷策略提出幾點(diǎn)建議，其一，提高房地產(chǎn)廣告的信度;其二，要注重市場(chǎng)調(diào)研工作，做好項(xiàng)目整個(gè)過程營銷；其三，實(shí)行品牌營銷，加強(qiáng)品牌管理[7]。徐瑞琳(2011)恒針科對(duì)票目清前色營耀銷糞瓶孫頸牙提蘋出撲以孤下候幾攜點(diǎn)猜建險(xiǎn)議挎：挎執(zhí)恭行懲管片家渣推迫出我的循政部策宜，益及糊時(shí)談修曲正槍企地業(yè)畜發(fā)連展俱方座向靈；藥結(jié)姻合痛國妄情蝕，腎綜扔合乏運(yùn)馳用殃各塘種侵營庸銷姨理祥；確通貪過董融皮資枝努仆力膠實(shí)陡現(xiàn)悄企欣業(yè)扁發(fā)授展頁模眨式饞的者改校變憶；色最顫后噸針鈴對(duì)孟市敵，怎通辱過楚實(shí)卵施遵合妖理歐的抄網(wǎng)尊絡(luò)盼營慮銷豎、絡(luò)客紀(jì)戶菜營映銷薦、喂體珍驗(yàn)錢營耳銷謠等悟充碧分螞發(fā)經(jīng)揮華營嫂銷橫策貧略劃組肢合擺優(yōu)或勢(shì)坦[廳8獎(jiǎng)]申。腎李用玉鞠良展（煉2敞0爸1妨1逮）梁房灘地耳產(chǎn)彼項(xiàng)肢目蹲的應(yīng)市橡場(chǎng)剩定借位征要果注拖意鬧房茂地舅產(chǎn)咐項(xiàng)近目辯往聯(lián)往攏受醉土較地晃資普源湯、組地舅理舊位浮置飯、溝國滑家謎宏絞觀交政憤策漸等沫外釣部腦條涌件猶的倦制矛約撇，覺對(duì)類某睛一惜樓羊盤扔定誼位至應(yīng)狡根紛據(jù)號(hào)項(xiàng)僵目掃自雅身鳴的嘉環(huán)缺境田、還目復(fù)標(biāo)役客獻(xiàn)戶管需歡求席狀穿況直，濤以榨及善所身在桑區(qū)耗域題經(jīng)雕濟(jì)紫發(fā)景展探狀商況饒來椅確饑定借，拜與斧目哄標(biāo)溝客旋戶衛(wèi)的墾消鈔費(fèi)洲特靈點(diǎn)域、酬消瘋費(fèi)揀能談力珍相弊匹惡配榮。盯在樸市蜓場(chǎng)面策珍略治方炸面質(zhì)，欄強(qiáng)樂調(diào)倘求濃創(chuàng)沖新協(xié)，舍高曠特睬色厲；砍用慕樓頭盤優(yōu)優(yōu)蹤勢(shì)未吸貞引干消知費(fèi)膽者眾，每為椒企昌業(yè)烏建鎮(zhèn)立杜好嚷的康消我費(fèi)祖者寇口消碑吉；距另拾外晌還城需捷要村做太好鋼客僚戶投管畝理留以性及顯售耳后濟(jì)服偶務(wù)激工血作妄[促9會(huì)]覺。墳薛膨安鵲（嶺2泊0麻1蛛1究）剪本說文亮采留用只S晃W蒸O避T澆分勒析誰法孟分勢(shì)析熱某友房焦地頓產(chǎn)泄企背業(yè)憶營愧銷科環(huán)好境疾，畫對(duì)總該戲項(xiàng)張目扇的斑內(nèi)第外偉部虜環(huán)冠境鼓分容析杠，世得澆出下該握項(xiàng)御目悅的爸賣列點(diǎn)勝與世劣錄勢(shì)冷。閣本朽文揚(yáng)分微析網(wǎng)消溉費(fèi)致群扶體情的虛需筍求唉特高征黑是軍建左立鏈在遮消飼費(fèi)蠢者綱行棗為斜理洪論明，麥確娘定們最沸終朋購幣買早群鎖體漆，臨然影后殖針稼對(duì)弟最漆終搏目薄標(biāo)捆消敞費(fèi)刊者呢設(shè)澡計(jì)段產(chǎn)悼品賞。養(yǎng)應(yīng)晝用扯“芳4扮P翻s只蔽”瑞理掛論握制革定問樓頂盤重營理銷熟策倚略尿[賽1感0苦]咬。鉗姚芹家首偉枝（鋒2掙0戒1瓶2革）舉針殊對(duì)累于渾房腔地援產(chǎn)嬌尾揭樓煎提流出宏幾堤點(diǎn)語營甲銷俗策疊略晃，脈包載括愛重撕新快設(shè)朋置李營生銷手目于標(biāo)摟，綿正糖確載引尖導(dǎo)弄消坦費(fèi)剃市掉場(chǎng)克，印在宇適洋當(dāng)曠的圍時(shí)杠候帳進(jìn)耕行鹽合羞理蒼的遲促外銷確降己價(jià)齒，摸重堤新術(shù)定言義演市留場(chǎng)亡和驅(qū)組蜓建弓專芝業(yè)縫的搬尾或樓字銷純售喝團(tuán)上隊(duì)周[姜1弊1品]犁。(3)地產(chǎn)營銷創(chuàng)新蔣一璐（2011）房地產(chǎn)企業(yè)想要取得理想的銷售業(yè)績、保持企業(yè)長足發(fā)展，就得不斷細(xì)分市場(chǎng)，找到房產(chǎn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，推出差異化的、個(gè)性化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足人們各自不同的需求[12]。李康（2011）對(duì)蘇州房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀分析，得知廣告營銷與客戶營銷并嘉齊驅(qū)，房地產(chǎn)營銷呈現(xiàn)出服務(wù)化娛樂產(chǎn)業(yè)化特征體驗(yàn)式營銷得到了廣泛運(yùn)用，促銷已成為各樓盤銷售的常態(tài)?；诖朔N現(xiàn)狀，提出創(chuàng)新的營銷策略，首先營銷活動(dòng)要重視項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作，其次房地產(chǎn)企業(yè)注重以品牌吸引客戶，再次房地產(chǎn)營銷要加強(qiáng)對(duì)文化營銷策略的研究，最后房地產(chǎn)營銷要樹立綠色營銷理念[13]。汪貴清（2012）新形勢(shì)下我國房地產(chǎn)應(yīng)采取有效的營銷策略，提高企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。其一，加快解決商品房空置問題；其二，提高房地產(chǎn)廣告的真實(shí)度與誠信度；其三，注重市場(chǎng)調(diào)研，定位準(zhǔn)確；其四，加強(qiáng)品牌管理，提高營銷人員的形象與素質(zhì)；其五，真正投入真文化，加強(qiáng)精神文化建設(shè)[14]。李鳳珍(2012)，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格下跌的趨勢(shì)，應(yīng)以新的營銷理念與策略，謀發(fā)展，創(chuàng)利潤。創(chuàng)新的營銷策略包括以顧客為本的人文營銷，分臺(tái)前、臺(tái)中、臺(tái)后服務(wù)營銷和合理規(guī)劃綠地覆蓋面積的綠色營銷[15]。第3章雅仕閣項(xiàng)目概況及其環(huán)境分析第3章雅仕閣項(xiàng)目概況及其環(huán)境分析3.1項(xiàng)目背景天津雅仕閣項(xiàng)目由“天津萬順置業(yè)公司”投資開發(fā)的項(xiàng)目，天津萬順置業(yè)公司成立于2001年7月，是一家以房地產(chǎn)投資與開發(fā)的為主的的集團(tuán)公司。近年來在天津地區(qū)所開發(fā)的項(xiàng)目有萬順溫泉花園、塞頓中心、國際經(jīng)濟(jì)金融中心、空港金融中心、麗晶大廈、融和廣場(chǎng)以及空港投資服務(wù)中心等項(xiàng)目，加上目前待開發(fā)的項(xiàng)目已有50萬平米。圖3-3“雅仕閣”圖3-3“雅仕閣”效果圖圖3-2“雅仕閣”效果圖圖3-1雅仕閣規(guī)劃圖圖3-1為項(xiàng)目整體規(guī)劃圖，西邊是景色優(yōu)美的碧波湖，東邊是供人休閑娛樂的高爾夫球場(chǎng)，北邊與融和廣場(chǎng)商業(yè)小區(qū)接壤。圖3-2是項(xiàng)目樓盤詳細(xì)圖，2#-6#樓靠小區(qū)的西邊坐落，臨近碧波湖，8#-10#靠近高夫球場(chǎng)，樓盤整體布局呈V字形。其項(xiàng)目概況見表3-1。區(qū)位空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建筑類別小高層占地面積26307.3平方米容積率2建筑面積73227平方米最早開盤時(shí)間2013-3-18綠化率35%總戶數(shù)210戶車位數(shù)1025個(gè)裝修情況毛坯，公共部分精裝修物業(yè)費(fèi)3.6元/平米·月開發(fā)商天津萬順房地產(chǎn)開放公司物業(yè)公司天津市君怡物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)天津設(shè)計(jì)院產(chǎn)權(quán)年限40年全程營銷開發(fā)商自主銷售表3-1項(xiàng)目區(qū)域概況區(qū)位雅仕閣項(xiàng)目位于天津空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)天津空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中環(huán)西路與西五道交口，臨近“融和廣場(chǎng)”商業(yè)小區(qū)，相距不超過100m；本項(xiàng)目東臨天津高爾夫球場(chǎng)，西觀美麗的碧波湖，與管委會(huì)隔湖相望，北靠近空港體育活動(dòng)中心和同體育館，為追求高質(zhì)量的工作環(huán)境的高管、領(lǐng)導(dǎo)人員提供一個(gè)工作、休閑娛樂的圣地。交通周邊交通便利，距市區(qū)有10公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)有1公里，不到五分鐘的車程，離天津塘沽港有30公里。地鐵2、4號(hào)線與本區(qū)域接通，即將在本項(xiàng)目近邊設(shè)置站點(diǎn)。京津塘高速、津?yàn)I高速、塘津高速以及天津鐵路北環(huán)線與該區(qū)域直通。配套周邊配套設(shè)施豐富，有全球最大的單體mall（濱海第一亞沙奧特萊斯YOHO灣商業(yè)區(qū)）、國際高爾夫球場(chǎng)、體育館、正在建設(shè)中的體育文化中心、空港實(shí)驗(yàn)學(xué)校以及空港醫(yī)學(xué)園區(qū)等。產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃高端、舒適的“綠色生態(tài)”居住區(qū)。項(xiàng)目總占地面積26307.3平米,地塊方整,總建筑面積達(dá)7萬多平方米，其中地上建筑面積52614平方米，地下建筑面積20612平方米，容積率2.0。本項(xiàng)目特邀法國普瑞思建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)風(fēng)格法式純板式精品小高層，規(guī)劃為一棟酒店式公寓及八棟高檔公寓、一棟高端會(huì)所。小區(qū)規(guī)劃有1-10#樓，其中1#樓為空港高爾夫公寓，2#樓為高端會(huì)所，3#-10#為雅仕閣行政公寓，其中3#-6#12層，7號(hào)樓11層，8#-10#樓10層。表3-2戶型信息戶型表3-2戶型信息戶型面積總套數(shù)占總數(shù)比例產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)兩室兩廳116㎡125.7%經(jīng)濟(jì)型：116平方米注重在既定面積下的功能需求，體現(xiàn)都市特色、創(chuàng)新感。特點(diǎn)是觀景小陽臺(tái)，雙衛(wèi)，主臥帶衛(wèi)生間，追求實(shí)用率舒適二室兩廳124㎡11052.3%舒適型：124平方米注重在既定功能下的空間品質(zhì)感，特點(diǎn)是大開間，大廳、大主臥、小房豪華三室兩廳150㎡8842%豪華型：150平方米以上注重在既定功能及空間品質(zhì)下的差異感，特點(diǎn)是兩梯兩戶、私密性好等。3.2項(xiàng)目環(huán)境分析3.2.1外部環(huán)境分析(1)國家政策目前房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)業(yè)之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)與近六十個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，如此可見房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展好壞程度是分不開的。為了能使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的發(fā)展，近年來政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，具體情況見下表3-3。表3-3政治調(diào)控政策政策內(nèi)容穩(wěn)增長“十二五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，2012年“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)2013年將保持穩(wěn)健發(fā)展，新增貨幣量和貨款卻有都有增加，為房地產(chǎn)繼續(xù)帶來好利。房地產(chǎn)調(diào)控方面處于正常平穩(wěn)過渡階段，同時(shí)政府將從緊控制房價(jià)漲幅擴(kuò)大的市場(chǎng)情況。津十條2010年7月份，天津市提出“津十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，鼓勵(lì)普通商品房建設(shè)、限制高檔次的別墅供給；政府投資加快保障住房的建設(shè)進(jìn)度；提高住房用地的以及其它用地的有效供應(yīng)量,動(dòng)遷安置用地量不可低于總供應(yīng)量的百分之七十；壓制投資性商品房購買的需求,該政策要求購第二套住房貸款的首付應(yīng)高于百分之五十；加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處理措施,加強(qiáng)貸款審核與管理工作；加強(qiáng)對(duì)土地出讓市場(chǎng)監(jiān)管；加強(qiáng)購房與交付后的使用管理,完善其管理制度,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，及時(shí)公開已經(jīng)批準(zhǔn)的信息。房貸調(diào)控從2010年到現(xiàn)在，對(duì)于銀行貸款購房,首付款調(diào)到百分之三十以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,規(guī)定首付不得低于百分之五十、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。針對(duì)個(gè)人購買普通住房,并且屬于購買者家庭唯一住房的,稅收減半。對(duì)個(gè)人購買普通住房面積在90平方米及以下,且該住房屬于購買者家庭唯一的住房,按1%稅率收稅。對(duì)出售已有房子且在1年內(nèi)再次購買房的購房者不再享有減免個(gè)人所得稅的福利。限購令一些開發(fā)商將目光投向大戶型和和高端別墅豪華住宅項(xiàng)目的開發(fā)上，因?yàn)椤跋拶徚睢笔沟靡恍└纳菩涂蛻舨坏貌粚⒏纳仆顿Y轉(zhuǎn)向別墅豪宅。但由于天津政府出臺(tái)“限大令”新政，嚴(yán)格限制豪宅開發(fā)。增加保障房建設(shè)在商品房市場(chǎng)供給增加的同時(shí)，2013年保障性住房建設(shè)也會(huì)繼續(xù)進(jìn)展，其作用穩(wěn)定房價(jià)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉提出213年保障性住房的新目標(biāo)：努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成460萬套，新開工的有六百萬套的任務(wù)。從房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，繼續(xù)前些年的房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是主基調(diào)。2013年我國將加強(qiáng)和改善無敵宏觀調(diào)控，堅(jiān)持控制總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)政府出臺(tái)的限購等一系列調(diào)控政策。(2)區(qū)域環(huán)境分析1)空港介紹天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)于2002年10月設(shè)立，位于濱海機(jī)場(chǎng)東北邊，濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西邊，天津市區(qū)的東邊，東西銜接市區(qū)與濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是經(jīng)濟(jì)樞紐重地。從這里到市區(qū)只有3公里，離塘沽港口30公里，這里交通便利。目前空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展成為多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的開發(fā)區(qū)，其包括加工制造業(yè)、倉儲(chǔ)保稅業(yè)、物流業(yè)、研發(fā)工程以及國際貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，是開放型經(jīng)濟(jì)區(qū)。空港空港經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)已發(fā)展為電子信息產(chǎn)業(yè)園、汽車工業(yè)園、生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園、高科技研發(fā)園、新材料工業(yè)園等多種商業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的綜合優(yōu)勢(shì)相加在一起，為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。2)空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2013年是全面貫徹落實(shí)黨的十八大精神的開局之年，是實(shí)施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年。做好2013年的工作，對(duì)于進(jìn)一步加快濱海新區(qū)開發(fā)開放，把天津建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市，具有十分重要的意義。天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)期2013年GDP預(yù)計(jì)達(dá)到1280億元，去年增長20%，工業(yè)產(chǎn)區(qū)增長值20%?？崭蹍^(qū)繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成特色鮮明、產(chǎn)業(yè)多元、協(xié)調(diào)持續(xù)的綜合優(yōu)勢(shì)。夯實(shí)經(jīng)濟(jì)體制基礎(chǔ)，做強(qiáng)航空、裝備制造、電子信息、生物醫(yī)藥等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大力引進(jìn)行業(yè)龍頭、核心部件和關(guān)鍵技術(shù)研發(fā)、制造、銷售為一體的高附加值項(xiàng)目。此外今年還啟動(dòng)戰(zhàn)略性新產(chǎn)業(yè)，力求新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域的招商取得新突破，并著力吸引總部、貿(mào)易、金融、文化、白領(lǐng)密集型和生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，加大主題商業(yè)、特色商業(yè)、新型商業(yè)的招商力度。2010年2月8日，經(jīng)天津市委市政府決定，天津空港物流加工區(qū)正式更名為天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，更名后最大的意義無疑更加確定了未來空港的經(jīng)濟(jì)地位和功能定位。據(jù)策源地產(chǎn)環(huán)渤海區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、天津公司總經(jīng)理彭偉忠介紹：占據(jù)了投資先機(jī)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，具備幾大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：其一，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的未來前景不用置疑，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)以高端制造業(yè)為主導(dǎo)，在航空、電信、裝備制造、軟件服務(wù)外包、總部經(jīng)濟(jì)五大產(chǎn)業(yè)業(yè)已初步形成的基礎(chǔ)上，正在著力打造“三區(qū)九組團(tuán)”；其二，在整個(gè)濱海新區(qū)中，空港物流加工區(qū)的位置是最具有戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)的，在市區(qū)與海港與北京之間，這個(gè)區(qū)位是最重要的匯集點(diǎn)?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)是濱海新區(qū)連接京津兩地的西大門，京津一體化進(jìn)程的加快讓大家看到了雙城聯(lián)動(dòng)的發(fā)展速度；其三，有別于其他區(qū)域的功能定位，空港更加注重的是高科技的發(fā)展氛圍，并特別為進(jìn)區(qū)的企業(yè)配置了來自生活、休閑、娛樂、居住等各方面的便利條件。高端產(chǎn)業(yè)加速聚集。堅(jiān)持把招商引資作為核心戰(zhàn)略，集全區(qū)之力聚焦招商、服務(wù)招商，引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，航空制造、通訊信息、裝備制造加快聚集，新能源、新材料和新一代信息產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)初具雛形，現(xiàn)代物流、國際貿(mào)易等優(yōu)勢(shì)服務(wù)業(yè)日益壯大，金融租賃、服務(wù)外包、商業(yè)、房地產(chǎn)、傳媒廣告等新興服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，五年累計(jì)吸引合同外資額173億美元和內(nèi)聯(lián)引資額206億元。發(fā)展空間進(jìn)一步擴(kuò)展?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)一、二期45平方公里區(qū)域開發(fā)建設(shè)基本完成，基本建成綜合保稅區(qū)，啟動(dòng)了濱海航空產(chǎn)業(yè)區(qū)31平方公里土地開發(fā)，正在開展南港輕紡經(jīng)濟(jì)區(qū)二期16.7平方公里開發(fā)建設(shè)前期工作，形成了“多區(qū)域、多業(yè)態(tài)”聯(lián)動(dòng)發(fā)展格局，區(qū)域開發(fā)總面積超100平方公里，為進(jìn)一步加快發(fā)展儲(chǔ)備了戰(zhàn)略空間。從發(fā)展的角度看，預(yù)期到2013，地區(qū)生產(chǎn)總值突破1600億元，年均增長20%以上；二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例達(dá)到3：7；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2500億元，年均增長25%以上；營業(yè)收入百億以上企業(yè)集團(tuán)超過10家，新增上市公司5家以上；營業(yè)收入百億以上企業(yè)集團(tuán)超過10家，新增上市公司5家以上；進(jìn)出口總額達(dá)330億美元，年均增長20%；出口總額達(dá)70億美元，年均增長15%以上。全區(qū)研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)3.5%；高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)60%；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元，占工業(yè)生產(chǎn)總值的40%以上；科技型中小企業(yè)達(dá)2400家，銷售收入超億元的科技小巨人達(dá)200家。綜上分析可知，當(dāng)天津城市東擴(kuò)的步伐日益加快，空港作為城市東擴(kuò)的首站，無疑獲得了巨大的發(fā)展先機(jī)，空港的區(qū)域價(jià)值正在凸顯?？崭劢?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，土地有待開發(fā)面積大。再加上各產(chǎn)業(yè)紛紛進(jìn)入這邊區(qū)域，區(qū)域板塊價(jià)值在熱升，這些都為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。3)空港人口狀況2010年末，全區(qū)就業(yè)人數(shù)達(dá)15.3萬人，比2005年末增加7萬人；從業(yè)人員工資報(bào)酬大幅增長，人均年勞動(dòng)報(bào)酬達(dá)4.1萬元，比2005年末增加1.1萬元。區(qū)域公共衛(wèi)生安全得到保障，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系穩(wěn)步拓展，文化教育實(shí)現(xiàn)高起步，社會(huì)保險(xiǎn)基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。(3)競(jìng)爭樓盤分析從研究項(xiàng)目的產(chǎn)品,與“雅仕閣”項(xiàng)目形成競(jìng)爭格局的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要有鄰近的萬通金府國際、海航Y(jié)OHO灣項(xiàng)目本為主要競(jìng)爭者，在確定競(jìng)爭項(xiàng)目時(shí)，依據(jù)了如下的原則和方法：1)區(qū)域選擇：選擇離本項(xiàng)目較近，并且與項(xiàng)目構(gòu)成直接的銷售競(jìng)爭的項(xiàng)目；2)產(chǎn)品性質(zhì)：主要以酒店式公寓為主的樓盤；3)開發(fā)模式：與雅仕閣項(xiàng)目定位及類型相近的商住小區(qū)；4)項(xiàng)目成熟程度：選擇現(xiàn)樓和準(zhǔn)現(xiàn)樓的項(xiàng)目；綜上選擇競(jìng)爭項(xiàng)目的條件，將本次選擇萬通金府國際定為競(jìng)爭項(xiàng)目基本資料見表3-4。表3-4競(jìng)爭項(xiàng)目概況萬通金府國際海航Y(jié)OHO灣區(qū)位空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積42000多平方米110000平方米建筑面積15萬平米300000平方米建筑類別高層小高層物業(yè)類型住宅、公寓住宅、綜合體、公寓綠化率35.03%30%開盤時(shí)間2011-09-102012-06銷售價(jià)格6500元/平米11000元/平米建筑設(shè)計(jì)天津設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)2.08元/月/㎡3.57/月/平米物業(yè)公司萬通鼎安物業(yè)管理有限公司大通物業(yè)銷售代理主要戶型一室一廳一衛(wèi)，40~50平米兩室一廳一衛(wèi)，70~85平米兩室兩廳兩衛(wèi)，114.79平米三室兩廳兩衛(wèi)，149.8平米A戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，約120平米B戶型：一室一廳一衛(wèi)，約70平米C戶型：兩室兩廳一衛(wèi)，約80平米E戶型：兩室一廳一衛(wèi)，約70平米社區(qū)配套教育：天津市東麗區(qū)華明學(xué)校醫(yī)院：空港首家公立醫(yī)院——空港國際醫(yī)院銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行天津空港物流加工區(qū)支行其他：溫泉高爾夫球場(chǎng)、國際汽車園、天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)醫(yī)院：國內(nèi)一流大型現(xiàn)代化綜合醫(yī)院、健身中心學(xué)校：空港幼兒園、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)學(xué)校、民航大學(xué)、其他：中國移動(dòng)、4S汽車服務(wù)中心容積率3.21.47總戶數(shù)總共1527戶1579戶裝修情況精裝精裝、毛坯開發(fā)商天津萬華置業(yè)有限公司HYPERLINK"/common/modules/dmc/house_search/index.php?kfs_id=1050"天津空港商貿(mào)中心開發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限4040表3-4是對(duì)兩個(gè)競(jìng)爭項(xiàng)目概況，對(duì)競(jìng)爭項(xiàng)目的開發(fā)模式、產(chǎn)品特色以及銷售策略分析，為提出本完善本項(xiàng)目營銷策略做基礎(chǔ)。1)“金府國際”項(xiàng)目分析本項(xiàng)目位于濱海新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中心大道與東五道交口，北側(cè)為濱湖商業(yè)休閑中心，空港管委會(huì)和金融街，南側(cè)為各大企業(yè)的研發(fā)中心，東側(cè)為低密度的住宅區(qū)，西側(cè)為溫泉高爾夫球場(chǎng)，詳見圖3-4。該項(xiàng)目占地42000多平米，建筑面積大約15萬平米。項(xiàng)目類型為公寓、框架小高層，共六棟樓，層數(shù)在十層到十三層之間；主力戶型為經(jīng)典小戶型，一居室戶型面積在50平米左右，兩居室戶型面積在80平米左右，其余的戶型面積在110-150平米之間。圖3-4金府國際區(qū)位圖該項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑布局合圍式方式將城市喧囂隔絕其外，創(chuàng)造寧靜的社居空間，規(guī)劃見圖3-5。依據(jù)現(xiàn)代德式園林風(fēng)格做本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以，樓間設(shè)置具有層次感的休閑樹陣，加上雕塑、小水景、休閑設(shè)施等硬件與四草坪植被，為住戶創(chuàng)造寧靜休閑的生活景象。圖3-4金府國際區(qū)位圖圖3-5金府國際規(guī)劃圖圖3-5金府國際規(guī)劃圖該項(xiàng)目于2011年開盤，均價(jià)在9000元/平米以上，到2012年初均價(jià)在8500元/左右，到目前價(jià)格穩(wěn)定在6500元/平米，價(jià)格走勢(shì)情況見圖3-6。圖3-6金府國際價(jià)格走勢(shì)圖圖3-6金府國際價(jià)格走勢(shì)圖由價(jià)格走勢(shì)圖可知，“金府國際”項(xiàng)目開盤價(jià)格味9000元/平米，隨著銷售活動(dòng)的進(jìn)展，價(jià)格一路下滑，成下降趨勢(shì)，目前穩(wěn)定在6500米/平米。2）“海航Y(jié)OHO灣”項(xiàng)目分析本項(xiàng)目位于濱海新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)東二道和東三道之間，西鄰空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的主干道中心大道，與空港管委會(huì)和海關(guān)大樓相對(duì),南面為空港唯一的景觀湖,見圖2-7；總占地面積約11萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，項(xiàng)目共分6個(gè)地塊，產(chǎn)品包括主題酒店、購物公園、休閑廣場(chǎng)、辦公、酒店式公寓和LOFT。一居40-50平米，圖3-7海航Y(jié)OHO灣區(qū)位圖本小區(qū)主題酒店、購物公園、休閑廣場(chǎng)、辦公、酒店式公寓和LOFT為一體化的商、住小區(qū)，海航Y(jié)OHO灣商業(yè)部分規(guī)劃有超市、影院、特色餐飲等，通過連廊及休閑平臺(tái)形成三條購物街，可滿足吃、住、娛、創(chuàng)業(yè)、購物、交友等多方面需求。圖3-7海航Y(jié)OHO灣區(qū)位圖圖3-9海灣YOHO灣價(jià)格走勢(shì)圖圖3-8海航Y(jié)OHO灣規(guī)劃圖該項(xiàng)目于2011年開盤，均價(jià)在9000元/平米以上，到2012年初均價(jià)在9000元/左右，到目前價(jià)格穩(wěn)定在11000元/平米，價(jià)格走勢(shì)情況見圖3-9。圖3-9海灣YOHO灣價(jià)格走勢(shì)圖圖3-8海航Y(jié)OHO灣規(guī)劃圖3.2.2內(nèi)部環(huán)境分析(1)開發(fā)商概況雅仕閣項(xiàng)目開發(fā)商是天津萬順置業(yè)有限公司，公司成立于1996年7月，是一家以房地產(chǎn)投資與開發(fā)的為主的公司。公司董事長白少良為中共黨員，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，并擔(dān)任北辰人大代表和天津市人大代表。2007年獲得天津市關(guān)愛職工的民營企業(yè)家的榮譽(yù)稱號(hào)。企業(yè)經(jīng)過多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，以及不斷創(chuàng)新，近年來得到很好的發(fā)展。公司的經(jīng)營理念是“以誠為本，以信立業(yè)”，科學(xué)運(yùn)作，秉承去實(shí)踐，以務(wù)實(shí)理念和創(chuàng)業(yè)激情，在近幾年內(nèi)，締造了天津一個(gè)個(gè)地產(chǎn)神話，截止目前公司已經(jīng)擁有900余名員工，以房地產(chǎn)為主營，兼營物業(yè)管理、餐飲等集團(tuán)性企業(yè)，總資產(chǎn)達(dá)18億元。國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中塞頓中心麗晶大廈圖3-10核心項(xiàng)目這些年來，公司開發(fā)了“萬順溫泉花園”項(xiàng)目，組建了“君怡物業(yè)管理有限公司”，并獲得“優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。公司開發(fā)的國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，收到了較好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。2003年開發(fā)建設(shè)了“天津賽頓中心”和“麗晶大廈”項(xiàng)目，打造了天津市地標(biāo)建筑群，見圖3-10國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中塞頓中心麗晶大廈圖3-10核心項(xiàng)目公司以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，高水平的管理和人性化的服務(wù)，成為天津市“高檔甲級(jí)智能化純商務(wù)寫字樓”的典范，逐步樹立了“萬順地產(chǎn)”這一深入人心的企業(yè)品牌，并成為房地產(chǎn)信譽(yù)度AAA企業(yè)。近年以來，面對(duì)金融市場(chǎng)變動(dòng)和政策調(diào)控，公司調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略，提出“練內(nèi)功、蓄勢(shì)待發(fā)，調(diào)結(jié)構(gòu)、控制規(guī)?！贝胧?。以構(gòu)建“節(jié)約型、和諧型、學(xué)習(xí)型”企業(yè)為目標(biāo)，采取請(qǐng)進(jìn)來走出去的辦法，投資50萬元與大專院校、科研院所合作對(duì)員工進(jìn)行了全面系統(tǒng)的培訓(xùn)，增強(qiáng)員工的危機(jī)意識(shí)和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，樹立了齊心協(xié)力克服困難的信心。同時(shí)，把開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在為濱海新區(qū)做配套項(xiàng)目上，承建了新區(qū)的融和廣場(chǎng)、投資服務(wù)中心辦公大樓、金融中心等項(xiàng)目。(2)萬順置業(yè)開發(fā)能力分析萬順置業(yè)開發(fā)有限公司發(fā)展到現(xiàn)在，現(xiàn)有的業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)策劃、開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理的一個(gè)業(yè)務(wù)鏈，為消費(fèi)者提供良好的服務(wù)，為空港的發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值。公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上追求創(chuàng)新的理念，針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特點(diǎn)將產(chǎn)品做到精益求精，再加上公司擁有精英銷售團(tuán)隊(duì)，具體從公司先進(jìn)產(chǎn)品規(guī)劃理念與企業(yè)全程營銷理念形成企業(yè)核心競(jìng)爭力。1)先進(jìn)的理念。在設(shè)計(jì)產(chǎn)品上引進(jìn)國外先進(jìn)理念，再結(jié)合國內(nèi)的先進(jìn)理念，形成萬順特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格。雅仕閣項(xiàng)目體現(xiàn)出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合法式新古典主義園林設(shè)計(jì)方法，其包括建筑形貌、風(fēng)格和小區(qū)自然景物規(guī)劃。2)全程營銷。企業(yè)注重產(chǎn)品的全程營銷，經(jīng)前期市場(chǎng)分析、可行性分析確定項(xiàng)目起，到客戶群定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及產(chǎn)品銷售整個(gè)過程，將產(chǎn)品對(duì)外做宣傳銷售，達(dá)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品銷售同步進(jìn)行。3.2.3SWOT分析SWOT分析是對(duì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)綜合分析法,是企業(yè)制定經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃計(jì)劃的一種工具，是市場(chǎng)營銷的基礎(chǔ)分析方法其中一種。SWOT分析是對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境所形成的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)(Strengths)、競(jìng)爭劣勢(shì)(Weaknesses)、機(jī)會(huì)(Opportunities)、威脅(Threats)、等四個(gè)方面的情況進(jìn)行全面分析,從而把企業(yè)的經(jīng)營路線與公司內(nèi)部所持有的資源、外部所處的環(huán)境有機(jī)結(jié)合，最終制定出適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方針。(1)優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域:位于空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的CBD核心區(qū)域，四周有汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)、信息工業(yè)園和高科技研發(fā)園區(qū)等，以及融和廣場(chǎng)、匯津廣場(chǎng)等商業(yè)區(qū)。品牌影響力:萬順房地產(chǎn)品牌影響力,在天津有較成功的典型項(xiàng)目，對(duì)社會(huì)影響大。周邊環(huán)境:位于碧波湖與溫泉高爾夫球場(chǎng)之間,擁有湖景資源、濕地資源兩大資源,環(huán)境清新優(yōu)美,空氣質(zhì)量好，更適宜人生存居住。產(chǎn)品:該項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑布局合圍式方式將城市喧囂隔絕，項(xiàng)目的法式建筑風(fēng)格法式純板式精品小高層、低密度住宅社區(qū)、外墻面為高檔石材以及芬蘭通力雙電梯。(2)劣勢(shì)分析居住條件：居住氛圍不夠濃。住房年限：公寓40年產(chǎn)權(quán),購買的性價(jià)比不理想。戶型設(shè)計(jì)：項(xiàng)目只推出三種戶型，并且均在百米以上，限制中小戶型需求者購買。板塊熱度：項(xiàng)目所所在區(qū)域人口密集程度較低,板塊的整體熱度有待發(fā)展。周邊配套：周邊配套設(shè)施不完善，很單一，同質(zhì)服務(wù)的競(jìng)爭性較小，服務(wù)質(zhì)量存在缺陷。交通工具：路網(wǎng)交通發(fā)達(dá),但出行不方便，公交線路單一，出行沒更多的選擇。(3)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析區(qū)域:空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)保持持續(xù)的開發(fā)和建設(shè)當(dāng)中,現(xiàn)已有多種產(chǎn)業(yè)聚焦于此，經(jīng)濟(jì)、人口快速增長。帶動(dòng)效應(yīng)：空港經(jīng)濟(jì)區(qū)域汽車、運(yùn)輸、電子信息、科研等商業(yè)迅速,將對(duì)該區(qū)域以后發(fā)展提供有利的保障。升值潛力：該項(xiàng)目周邊生態(tài)保持良好，位于空港CBD中心地帶，升值幅度大(4)威脅點(diǎn)分析宏觀調(diào)控:近年來購房政策調(diào)控有緊無松,收稅比例上浮，一部分潛在客戶無法購買。競(jìng)爭激烈:該項(xiàng)目周邊有很多競(jìng)爭項(xiàng)目,加大銷售難度。項(xiàng)目本身:在本項(xiàng)目開盤初期,市場(chǎng)影響力低，項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)難以得到宣揚(yáng)。第4章雅仕閣項(xiàng)目營銷策略分析第4章雅仕閣項(xiàng)目營銷策略分析對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好某一項(xiàng)目的投資與開發(fā)，并且能夠很好到達(dá)預(yù)期目的，項(xiàng)目的營銷策略的選擇尤為重要。對(duì)本項(xiàng)目的營銷策略的研究主要從產(chǎn)品、價(jià)格、營銷推廣和促銷幾方面進(jìn)行分析。4.1產(chǎn)品策略隨著天津市政府大力發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，許多開發(fā)商看好這片區(qū)域的發(fā)展前景，紛紛投資開發(fā)商業(yè)區(qū)、各大寫字樓以及住宅小區(qū)，近年來樓盤銷售市場(chǎng)競(jìng)爭力在不斷的加強(qiáng)，產(chǎn)品的同質(zhì)化也隨之而見，萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司在產(chǎn)品策略上選擇差異化營銷策略，終點(diǎn)突出產(chǎn)品的自身鮮明的特色，保證在其他項(xiàng)目所沒有的。具體從核心產(chǎn)品、外延產(chǎn)品與形式產(chǎn)品三方面實(shí)施。4.1.1核心產(chǎn)品本項(xiàng)目由法國知名設(shè)計(jì)師傾情打造的豪華居所，擁有法式古典主義園林景觀，將法式建筑美的理念與本地的特點(diǎn)完美結(jié)合。滿足目標(biāo)消費(fèi)群投資與辦公，休閑與娛樂多功能的需求，為消費(fèi)打造一個(gè)高端、舒適的“綠色生態(tài)居住區(qū)”。4.1.2有形產(chǎn)品目前的市場(chǎng)情況表明,購買者購買住房不僅僅是為了滿足住房使用功能和入住安全等基本問題，同時(shí)也關(guān)注項(xiàng)目設(shè)計(jì)的形式產(chǎn)品。本項(xiàng)目有三種戶型，面積在116-150平米區(qū)間，150平米的戶型可以滿足需要開公司辦公消費(fèi)者需求，116與125平米擁有足夠的起居、休閑娛樂的空間。均為雙電梯，無過多的等待時(shí)間，是消費(fèi)者感到跟貼切。小區(qū)綠化率為35%，綠化程度高。再加上法式新古典主義園林設(shè)計(jì)，注重實(shí)用性、功能性與經(jīng)濟(jì)型,將水體、綠地景觀、與和樓房融和在一起，尺度親切宜人，體現(xiàn)一個(gè)和諧恬靜的社區(qū)。小區(qū)內(nèi)有靜謐的池塘、自然植物、社區(qū)內(nèi)典雅的小建筑以及多樣的互動(dòng)空間構(gòu)成豐富的景觀。對(duì)本項(xiàng)目而言有形產(chǎn)品見表4-1。表4-1“雅仕閣”有形產(chǎn)品部位材質(zhì)作用公寓外觀高檔石材外觀清晰，永久不變，外觀給人宏偉厚重的感覺。外檐窗采用雙鋼化LOW-E玻璃LOW-E是“低輻射”英文翻譯的縮寫，這種建筑材料僅用于國際尖端建筑物，有透光率高，并且能夠阻擋有傷害的光輻射，有著很好保溫隔熱效果，冬季玻璃面沒有冷凍現(xiàn)象，有效的保護(hù)消費(fèi)者健康的生活。外檐內(nèi)保溫?cái)D塑苯板保溫隔熱系統(tǒng)高節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)窗框采用高級(jí)斷熱鋁合金全面保溫，較少建筑構(gòu)件的熱傳導(dǎo)，有利于保溫節(jié)能電梯芬蘭通力國際品牌雙電梯配置，是購買者無需花費(fèi)時(shí)間等候，方便生活供水系統(tǒng)不銹鋼管材質(zhì)可保持水質(zhì)以及抑菌等優(yōu)點(diǎn)4.1.3延伸產(chǎn)品雅仕閣項(xiàng)目將小區(qū)物業(yè)承包給萬通鼎安物業(yè)管理有限公司，并要求該業(yè)務(wù)公司在管理過程中以人為本，以良好服務(wù)為工作核心，做好物業(yè)管理工作。本項(xiàng)目是九月份入住，開發(fā)商與物業(yè)部門協(xié)商，在該項(xiàng)目入住前兩個(gè)月物業(yè)北門必須介入小區(qū)物業(yè)工作，為客戶入住后的工作做好基礎(chǔ)，提前完善與規(guī)范各種管理制度，使得小區(qū)有個(gè)良好的使用環(huán)境，保持小區(qū)的設(shè)施器具使用功能可以長久保持良好的狀態(tài)。4.2價(jià)格策略房地產(chǎn)價(jià)格策略是房地產(chǎn)營銷重要的部分，因此開發(fā)商要合理的制訂樓盤價(jià)格，同時(shí)將定價(jià)策略能夠靈活運(yùn)用實(shí)際定價(jià)中，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目成功開發(fā)與經(jīng)營具有重要意義，對(duì)開發(fā)商未來的發(fā)展也有直接的聯(lián)系。產(chǎn)品的標(biāo)價(jià)是吸引購買者購買的重要原因之一，又是開發(fā)商開發(fā)某一項(xiàng)目是否取到成功關(guān)鍵。4.2.1雅仕閣項(xiàng)目價(jià)格策略圖4-1雅仕閣項(xiàng)目價(jià)格走勢(shì)圖(1)低開高走價(jià)格策略圖4-1雅仕閣項(xiàng)目價(jià)格走勢(shì)圖圖4-1是對(duì)本項(xiàng)目開盤來價(jià)格走勢(shì)分析圖，得出開發(fā)商采取低開高走的價(jià)格策略。由于本項(xiàng)目所處地段環(huán)境優(yōu)越，交通便利，在加上項(xiàng)目所在區(qū)域的正由未成熟到程度過渡，開發(fā)商采取低開高走的價(jià)格策略，能夠在開盤后很快拓展銷售速度。隨著銷售進(jìn)度進(jìn)展，區(qū)域的發(fā)展，價(jià)格上升使購買者感覺投資必升值，已形成人氣，刺激購買。表4-2“雅仕閣”表4-2“雅仕閣”與“金府國際”價(jià)格統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目價(jià)格（元/平米）月份雅仕閣金府國際海灣YOHO均價(jià)起價(jià)均價(jià)起價(jià)均價(jià)起價(jià)3月份850078005880110004月份8550780063005880110005月份93008800650011000據(jù)表4-2價(jià)格統(tǒng)計(jì)雅仕閣項(xiàng)目銷售價(jià)格比“金府國際”項(xiàng)目高出2500-3000元，并且在銷售過程中價(jià)格的上浮程度比較大，進(jìn)一步說明本項(xiàng)目低開高走的價(jià)格策略得以很好的實(shí)施。相比“海灣YOHO”項(xiàng)目，價(jià)格稍微低一些。(2)低價(jià)開盤策略從項(xiàng)目的定位與所處區(qū)域的優(yōu)勢(shì)角度出發(fā)，本項(xiàng)目采取中低價(jià)策略，能夠快速的吸引消費(fèi)者，提高項(xiàng)目人氣。因?yàn)榭紤]到項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，各界精英人才紛紛居于此，他們有著高收入高職能，本項(xiàng)目客戶群主要是企業(yè)高管，白領(lǐng)一族以及投資者，他們對(duì)工作于休閑娛樂的條件有著更高的要求。因此開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)出符合他們要求的項(xiàng)目產(chǎn)品后，選擇低價(jià)開盤策略，能夠與購買者迅速成交，促進(jìn)雅仕閣項(xiàng)目良性發(fā)展，并且為項(xiàng)目后期銷售留有升值空間。4.2.2價(jià)格優(yōu)惠政策及付款方式(1)優(yōu)惠政策樓盤在銷售過程中，對(duì)購買者實(shí)施優(yōu)惠政策，也是對(duì)消費(fèi)者購買決策影響的一大因素，針對(duì)目標(biāo)客戶群，實(shí)施合理的優(yōu)惠政策，可以吸引跟多購買者，提高樓盤銷售量。購買者購買本項(xiàng)目產(chǎn)品，若一次性付款，可優(yōu)惠5個(gè)百分點(diǎn)；貸款購買，可優(yōu)惠3個(gè)百分點(diǎn)。本項(xiàng)目又采取團(tuán)購營銷策略，以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)為中心的團(tuán)購，可以給與更多的優(yōu)惠。(2)貸款方式購買本項(xiàng)目產(chǎn)品付款方式有一次付全款和銀行貸款，以貸款方式需要首付50%。兩種付款方式見下表4-3。表4-3付款方式表貸款方式折扣付款時(shí)間付款占總價(jià)比例全款95折購房協(xié)議簽定后20天內(nèi)，付清總房款總價(jià)（包括定金）100%貸款97折購房協(xié)議簽定后20天內(nèi)，付總款的50%總價(jià)（包括定金）50%注：在以上方式簽購房協(xié)議之前需要交納定金2萬元。對(duì)開發(fā)商而言，資金回籠的越快越有利于企業(yè)開發(fā)新的項(xiàng)目。銀行貸款與付全款相比較，對(duì)開發(fā)商而言銀行付款方式是他們資金回籠周期長，速度慢，并且手續(xù)流程多，復(fù)雜程度高，因此購買者能選擇一次性付清房款對(duì)開放而言更有利，因此購買者能夠一次性付清付款，會(huì)給予更多的折扣。4.3促銷策略本項(xiàng)目開發(fā)商在開盤前后組織一些選產(chǎn)活動(dòng)，開放商通過組織這些活動(dòng),幫助潛在購買者清晰了解本項(xiàng)目的樓盤以及銷售情況,激發(fā)他們的購買欲望,最終達(dá)到擴(kuò)大銷售、提高銷售速的目的。促銷策略主要可以分為廣告、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。“雅仕閣”項(xiàng)目采取廣告、人員促銷、營業(yè)推廣促銷策略表4-4廣告分析表廣告類型形式優(yōu)點(diǎn)劣勢(shì)圍墻廣告表4-4廣告分析表廣告類型形式優(yōu)點(diǎn)劣勢(shì)圍墻廣告項(xiàng)目四周圍墻成本低，視覺效果好廣告形象突出傳播范圍小靈活度低路牌項(xiàng)目四周道路兩側(cè)東四道與西四道兩側(cè)對(duì)周邊潛在客戶有視覺沖擊力，以及營造項(xiàng)目銷售氣氛不可移動(dòng)性短信以簡潔文字向潛在客戶發(fā)送樓盤特色，以及賣點(diǎn)成本低覆蓋的傳播面廣目標(biāo)客戶群不夠精致網(wǎng)絡(luò)論壇將項(xiàng)目信息以、開盤做活動(dòng)的照片、對(duì)參與者采訪信息以及開發(fā)商致詞發(fā)布在“搜房網(wǎng)”、“搜狐焦點(diǎn)”等網(wǎng)頁曝光頻次高目標(biāo)客戶群不夠精致，費(fèi)用高表4-4是對(duì)本項(xiàng)目所做的廣告分析，分析得知本項(xiàng)目所采取的廣告成本較低，單受益群體準(zhǔn)確度不高，所造成的問題是潛在客戶能接受到信息可能性小，未能很好的達(dá)到廣告效果。(2)人員推銷。本項(xiàng)目通向地鐵口、商業(yè)區(qū)內(nèi)等特定的地點(diǎn)派遣銷售人員，向那些地方的流動(dòng)人群發(fā)放樓盤宣傳單，尋找客源，將潛在客戶的聯(lián)系方式做記錄，收集潛在客戶的信息，專門銷售人員通過電話聯(lián)系的方式與這些潛在客戶交談，通過合理的方式向他們介紹項(xiàng)目的區(qū)位、環(huán)境、價(jià)格以及購買相關(guān)情況；另一方面項(xiàng)目置業(yè)顧問通過接待來售樓處咨詢的客戶，根據(jù)個(gè)人職業(yè)能力和對(duì)咨詢者情況的了解，把握他們的需求和特點(diǎn)，用簡潔生動(dòng)言語介紹本項(xiàng)目。房地產(chǎn)銷售人員掌握的客戶信息,通過短信、電話等形式向目標(biāo)客戶介紹商品房的情況,使企業(yè)與顧客雙溝通，提高成交量。(3)網(wǎng)絡(luò)推銷項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為有活力的年輕白領(lǐng)以及商業(yè)精英，他們習(xí)慣通過網(wǎng)絡(luò)了解資訊。因此，開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的網(wǎng)站策劃設(shè)計(jì)公司，負(fù)責(zé)建設(shè)萬順公司網(wǎng)站，其中飽含本項(xiàng)目信息。通過此網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，詳細(xì)介紹項(xiàng)目的各種信息，提供一個(gè)客戶了解項(xiàng)目的便捷平臺(tái)，擴(kuò)大項(xiàng)目營銷信息的推廣速度和影響力。另外，本項(xiàng)目還借助有影響力的樓盤交易網(wǎng)站發(fā)布銷售信息，包括搜房網(wǎng)、愛房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道。下邊是利用網(wǎng)絡(luò)促銷策略：1)通過本公司的營銷網(wǎng)站發(fā)布項(xiàng)目開發(fā)理念、項(xiàng)目概況、產(chǎn)品特點(diǎn)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、工程進(jìn)度等信息，同時(shí)將萬順近年來做的成功項(xiàng)目做宣傳，建立消費(fèi)者的口碑，營造品牌形象。2)通過搜房網(wǎng)、愛房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)發(fā)布樓盤詳細(xì)信息、小區(qū)圖片、戶型圖、交通信息，并且設(shè)有樓盤動(dòng)態(tài)連接，讓關(guān)注著盡可能了解房價(jià)走勢(shì)以及銷售情況。為了與消費(fèi)者建立溝通渠道，在這些網(wǎng)站上都設(shè)有業(yè)主論壇了解，消費(fèi)者可以發(fā)表對(duì)項(xiàng)目以及企業(yè)的看法，已達(dá)到收集消費(fèi)者回饋信息的目的。3)公司預(yù)計(jì)設(shè)立小區(qū)管理網(wǎng)站平臺(tái)，對(duì)小區(qū)物業(yè)以及入住后的客戶進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司可以利用此管理平臺(tái)，發(fā)布一個(gè)時(shí)間段小區(qū)動(dòng)態(tài)、財(cái)務(wù)管理狀況、公告與通知等，同時(shí)入住的客戶可以通過留言板提出個(gè)人意見和建議，供物管公司參考，提高小區(qū)物業(yè)管理的水平。(4)公共關(guān)系。本項(xiàng)目公共關(guān)系的促銷活動(dòng)包括開發(fā)商爭取有利的宣傳報(bào)道,使開發(fā)商與各界人事建立與維護(hù)友好的關(guān)系,其中包括新浪網(wǎng)、協(xié)助開發(fā)商,更快速的建立起企業(yè)良好的形象，并且妥善解決與處理企業(yè)不利的傳聞、遙言。4.4渠道策略雅仕閣項(xiàng)目選擇開發(fā)商自行銷售,自行銷售依靠自己的營銷人員銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品,而不通過任何中間環(huán)節(jié)的銷售。(1)本項(xiàng)目營銷組織結(jié)構(gòu)萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)部門有辦公室、財(cái)務(wù)部、文秘部、工程部、策劃與管理部、銷售部。本項(xiàng)目的營銷組織結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目總監(jiān)——銷售經(jīng)理——銷售人員和業(yè)務(wù)人員，其中項(xiàng)目總監(jiān)一人，項(xiàng)目經(jīng)理一人，銷售人員三人，業(yè)務(wù)員五人。營銷總監(jiān)職能：負(fù)責(zé)整個(gè)樓盤的營銷策劃、銷售工作。項(xiàng)目經(jīng)理職能：1)負(fù)責(zé)項(xiàng)目各業(yè)務(wù)的計(jì)劃和實(shí)施，其中包括銷售業(yè)務(wù)、以及與銀行、房地產(chǎn)管理部門以及物業(yè)公司等業(yè)務(wù)；2)了解市場(chǎng)情況，掌握最新動(dòng)態(tài)；3)管理銷售人員。銷售人員職能：接待客戶，對(duì)來電客戶以及到項(xiàng)目部咨詢客戶一系列的服務(wù)，協(xié)助購買者辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)務(wù)人員職能：宣傳本項(xiàng)目、讓更多的消費(fèi)者了解項(xiàng)目；挖掘新客戶。(2)現(xiàn)場(chǎng)接待流程開發(fā)商自行銷售重點(diǎn)在現(xiàn)場(chǎng)接待環(huán)節(jié)，做好現(xiàn)場(chǎng)接待工作流程，才能夠讓客戶快速、全面的了解項(xiàng)目情況，縮短購買者購房考慮期。現(xiàn)場(chǎng)流程圖見圖4-2?，F(xiàn)場(chǎng)接待現(xiàn)場(chǎng)接待新客戶無預(yù)約有預(yù)約前臺(tái)身份確認(rèn)未表現(xiàn)強(qiáng)烈興趣有購房意愿踩盤人員客戶經(jīng)理接待老客戶再次看房辦理付款手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證其他事項(xiàng)前臺(tái)通告客戶專員接待前臺(tái)引到行政辦辦理業(yè)務(wù)前臺(tái)引到財(cái)務(wù)辦辦理業(yè)務(wù)前臺(tái)登記介紹項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套、沙盤，解答客戶問題，到休息區(qū)介紹樓書、戶型情況送樓書，保持長期聯(lián)系圖4-2現(xiàn)場(chǎng)接待流程圖本項(xiàng)目銷售接待客戶流程見圖4-2，置業(yè)顧問服務(wù)新老客服的方式不同，以滿足客戶的服務(wù)需求，并且在盡可能做到服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)都要精益求精。(3)自行銷售的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)自行銷售優(yōu)勢(shì)有以下三點(diǎn)：1)開發(fā)商將房地產(chǎn)產(chǎn)品不通過中間商渠道，直接交付到購買者手中，與消費(fèi)者直接接觸，使企業(yè)更及時(shí)、更準(zhǔn)確的了解購買者的購買心理與需求，把握市場(chǎng)方向。2)開發(fā)商采用此種模式銷售，能夠直接控制營銷活動(dòng)過程中所發(fā)生的全部費(fèi)用。3)項(xiàng)目的營銷團(tuán)隊(duì)是由開發(fā)商自己的隊(duì)伍組建起來的，人員管理相對(duì)方便。相比之下,此種銷售模式也存在著不足:1)開發(fā)商采取自己組建隊(duì)伍銷售，需要企業(yè)有完善的管理體系和足夠的人、財(cái)、物。營銷策劃人員需要有豐富的策劃經(jīng)驗(yàn)，銷售人員的專業(yè)知識(shí)與職業(yè)能力要尤為突出。2)開發(fā)商要兼顧房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，是開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加。3)開發(fā)商采用此種渠道，渠道不廣泛，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品不能快速的推廣到市場(chǎng)中去。第5章營銷策略改進(jìn)意見第5章營銷策略改進(jìn)意見經(jīng)對(duì)雅仕閣項(xiàng)目詳細(xì)的分析，該項(xiàng)目的營銷策略的制定與實(shí)施存在不足之處，包括銷售組織結(jié)構(gòu)單一，人員少；開發(fā)商沒有很好的利用廣播、大型展品、車隊(duì)渠道有利的宣傳企業(yè)品牌、項(xiàng)目賣點(diǎn)，