上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析份課件

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2017年4月刊上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析0305081303050813上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析份精品課件31政策盤點(diǎn)[商辦土地政策-縱向分析]上海商辦類土地政策-縱向分析【2017.4.21】五年內(nèi)類住宅退出上海市場(chǎng)，斷絕商辦市場(chǎng)的個(gè)人投資者：2017年4月10日至2022年3月31日期間出讓的辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得公寓式酒店；辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售；明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有比例和持有年限；社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)應(yīng)整體持有；約定持有的物業(yè)，在持有年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；商業(yè)、辦公、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，應(yīng)按照出讓合同約定持有相應(yīng)面積的房地產(chǎn)，不得整體、分割轉(zhuǎn)讓；自持部分物業(yè)，應(yīng)整體抵押，不得分割抵押。【2017.1.6】暫停類住宅網(wǎng)簽：自1月6日起，上海市住建委會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約?！?016.2.25】【政策點(diǎn)評(píng)】土地出讓提高商辦持有比例，規(guī)定持有年限不得低于10年：2016年2月25日，上海政府發(fā)文指出，提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。五年內(nèi)類住宅產(chǎn)品在上海市場(chǎng)消失；小面積商辦產(chǎn)品逐漸退出市場(chǎng)；商辦產(chǎn)品政策尚未出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，年內(nèi)隨時(shí)可能調(diào)控令，主要內(nèi)容可能包括：限制購(gòu)買套數(shù)、提高首付比例、停止商貸、增加流轉(zhuǎn)稅費(fèi)和持有期限等。1政策盤點(diǎn)[商辦土地政策-縱向分析]上海商辦類土地政策-縱向上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析份精品課件2上海地市[供求價(jià)]近一年內(nèi)上海月度經(jīng)營(yíng)性土地供求走勢(shì)近一年內(nèi)上海經(jīng)營(yíng)性土地樓板價(jià)&溢價(jià)率走勢(shì)元/㎡供求近一年來經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量實(shí)在處于低位，受供應(yīng)不足影響成交量也處于歷史低位。其中，含宅土地更加稀缺，17年前四個(gè)月無新增含宅土地。樓板價(jià)&溢價(jià)率16年以來土地市場(chǎng)火熱異常，樓板價(jià)&溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。17年，政府著意于平息土地市場(chǎng)的瘋潮，先后出臺(tái)各類政策，提高房企入場(chǎng)門檻、中止熱門土地乃至斷供含宅土地，商辦類土地嚴(yán)格設(shè)置規(guī)劃條件，導(dǎo)致近4個(gè)月溢價(jià)率保持相對(duì)低位。萬㎡政府雖然提高土地市場(chǎng)入場(chǎng)門檻，但市場(chǎng)熱度不減；年內(nèi)含宅土地?cái)喙?，未來新房供?yīng)將會(huì)進(jìn)一步收緊2上海地市[供求價(jià)]近一年內(nèi)上海月度經(jīng)營(yíng)性土地供求走勢(shì)近一2本月全市無含宅土地成交，成交商辦土地多設(shè)置極為苛刻的規(guī)劃限制條件，有效抑制了樓板價(jià)&溢價(jià)率的上升上海地市[月度成交土地概覽]4月成交經(jīng)營(yíng)性土地概覽陸家嘴&港城商業(yè)地塊陸家嘴&港城商辦地塊中建商業(yè)地塊地塊名稱建面（㎡）中標(biāo)價(jià)（萬元）樓板價(jià)（元/㎡）成交時(shí)間溢價(jià)率中標(biāo)企業(yè)南匯新城NHC101社區(qū)01單元19-02、22-02、20-1地塊及海棗路地下空間216,47088,3004,0794/190%陸家嘴&港城龍華街道N11-08、N15-01、N15-05地塊96,834206,40021,3154/18招標(biāo)珠海萬印聯(lián)合體重固鎮(zhèn)福貿(mào)路北側(cè)16-13地塊19,4527,0033,6004/190%中建各地塊限制條件陸家嘴&港城地塊，配建兩棟酒店+5萬㎡滑雪場(chǎng)，需全部自持‘珠海萬印聯(lián)合體聯(lián)合體地塊，須承擔(dān)地下空間建設(shè)費(fèi)用，估價(jià)約18億元，實(shí)際樓板價(jià)約4萬/㎡；中建重固鎮(zhèn)地塊，自持建筑面積不低于85%（計(jì)16666平方米以上）的商業(yè)物業(yè)（含酒店），整體持有6000㎡以上菜場(chǎng)物業(yè)。2本月全市無含宅土地成交，成交商辦土地多設(shè)置極為苛刻的規(guī)劃限上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析份精品課件83上海全市商品住宅月度供求價(jià)上海樓市[住宅市場(chǎng)||供求價(jià)及庫(kù)存]市場(chǎng)存量降低，政府嚴(yán)控新入市樓盤預(yù)證價(jià)格，導(dǎo)致近三個(gè)月全市住宅均價(jià)幾乎無波動(dòng)；市場(chǎng)供需矛盾突出，催生搖號(hào)買房新政上海全市商品住宅月度庫(kù)存總量萬㎡3上海全市商品住宅月度供求價(jià)上海樓市[住宅市場(chǎng)||供求3上海樓市[住宅市場(chǎng)||項(xiàng)目排行]序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域面積(㎡)金額（億元）套數(shù)均價(jià)（元/㎡）1新城上坤樾山松江2765914.9218537262綠城上海誠(chéng)園奉賢256284.6220180153外高橋森蘭名軒浦東2301812.8154554894上海西環(huán)中心嘉定2291511.6233506595綠地天呈嘉定205847.2189352196凱德新視界南匯181933.6205199777同潤(rùn)·藍(lán)美俊庭南匯148544.0154268788萬科海上傳奇浦東136039.2116673339綠地小9窩松江111164.71844200710遠(yuǎn)洋萬和四季南匯111053.710033330高價(jià)樓盤嚴(yán)控預(yù)證，入市量有限；月度熱銷樓盤多位于城市外圍+新開盤，預(yù)證價(jià)格嚴(yán)控后格外具有性價(jià)比，多數(shù)樓盤開盤當(dāng)日可去化8成以上4月份商品住宅（含別墅）成交面積TOP10序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域金額（億元）面積(㎡)套數(shù)均價(jià)（元/㎡）1新城上坤樾山松江14.927659218537262外高橋森蘭名軒浦東12.823018154554893上海西環(huán)中心嘉定11.622915233506594萬科海上傳奇浦東9.213603116673335綠地天呈嘉定7.220584189352196萬科翡翠公園浦東7.111027118646727恒盛尚海灣豪庭徐匯6.66296361052178萬科天空之城青浦6.01006699595309中環(huán)國(guó)際公寓寶山5.7107801075274310晶耀名邸浦東5.6639452881414月份商品住宅（含別墅）成交金額TOP103上海樓市[住宅市場(chǎng)||項(xiàng)目排行]序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域面積3上海樓市[標(biāo)準(zhǔn)辦公市場(chǎng)||項(xiàng)目排行]序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)1融真·虹橋商務(wù)廣場(chǎng)北新涇板塊42659351652融信綠地商務(wù)廣場(chǎng)華漕板塊34938228213城開中心大古美、梅隴板塊276118448974綠地創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)中心祁連板塊22834385165復(fù)地申公館浦江鎮(zhèn)板塊19359140056星月科技園張江板橋龍湖天街商業(yè)中心華漕板源中心莘莊板塊136110348999綠地中央廣場(chǎng)彭浦、永和板塊110023427810中鐵諾德國(guó)際中心莘莊板塊1026229518標(biāo)準(zhǔn)辦公市場(chǎng)以整售為主，大虹橋及其輻射區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)辦公活躍度最高的熱點(diǎn)區(qū)域4月份標(biāo)準(zhǔn)辦公成交面積TOP10序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交金額（億元）成交套數(shù)成交均價(jià)1融真·虹橋商務(wù)廣場(chǎng)北新涇板塊1.509351652城開中心大古美、梅隴板塊1.2418448973綠地創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)中心祁連板塊0.884385164融信綠地商務(wù)廣場(chǎng)華漕板塊0.808228215星月科技園張江板塊0.631396936虹橋龍湖天街商業(yè)中心華漕板塊0.584407047金源中心莘莊板塊0.4710348998綠地中央廣場(chǎng)彭浦、永和板塊0.382342789中鐵諾德國(guó)際中心莘莊板塊0.3022951810綠地融信國(guó)家會(huì)展中心徐涇板塊0.294334534月份標(biāo)準(zhǔn)辦公成交金額TOP103上海樓市[標(biāo)準(zhǔn)辦公市場(chǎng)||項(xiàng)目排行]序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊3上海樓市[商業(yè)市場(chǎng)||項(xiàng)目排行]序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)1建邦16區(qū)四川北路，四平路板塊2.4226668002上海青浦萬達(dá)茂青浦鎮(zhèn)板塊1.9772311113愷尊廣場(chǎng)華漕板塊1.9625296594申銀發(fā)展大廈靜安北塊1.428199345瑞凱麗庭嘉定新城板塊1.2741303276上海五角世貿(mào)商城惠南板塊1.10193230137鈺豐商都泗涇板塊1.0355305498綠都繡云里祝橋板塊0.9455422419萬科翡翠公園張江板塊0.89137081310蓮康苑花木、北蔡板塊0.871023501商業(yè)市場(chǎng)以住宅項(xiàng)目的配套底商整售為主；萬科翡翠公園，為商業(yè)屬性的類住宅產(chǎn)品，市場(chǎng)空白期銷售良好4月份商業(yè)成交面積TOP10序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交金額（億元）成交套數(shù)成交均價(jià)1申銀發(fā)展大廈靜安北塊71418199342愷尊廣場(chǎng)華漕板塊662225296593上海青浦萬達(dá)茂青浦鎮(zhèn)板塊632872311114新黃浦徐涇北城·瑞和動(dòng)遷項(xiàng)目華新鎮(zhèn)板塊561818108125新虹橋雅苑徐涇板塊517118130736上海五角世貿(mào)商城惠南板塊4800193230137瑞凱麗庭嘉定新城板塊419141303278蓮康苑花木、北蔡板塊368910235019建邦16區(qū)四川北路，四平路板塊3627266680010鈺豐商都泗涇板塊335755305494月份商業(yè)成交金額TOP103上海樓市[商業(yè)市場(chǎng)||項(xiàng)目排行]序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析份精品課件13趨勢(shì)研判[樓市預(yù)判]4供應(yīng)量小幅上漲，帶動(dòng)成交量攀升；價(jià)格嚴(yán)控，不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)；政策補(bǔ)丁不定期出現(xiàn)01政策不定期打補(bǔ)丁出臺(tái)各類政策調(diào)控令的可能性極大土地市場(chǎng)維穩(wěn)為主，高溢價(jià)土地不會(huì)頻現(xiàn)；土地端開始篩選企業(yè)，未來企業(yè)兼并情況會(huì)愈演愈烈，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者退場(chǎng)。02土地03住宅供求供應(yīng)小幅增量，預(yù)證限價(jià)&搖號(hào)之下需求愈加強(qiáng)烈，供需矛盾加??；全市均價(jià)被嚴(yán)控，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)04房企土地市場(chǎng)門檻提高，一地難求，部分中小型卡發(fā)送被擠出上海，在環(huán)上海都市圈尋求機(jī)會(huì)趨勢(shì)研判[樓市預(yù)判]4供應(yīng)量小幅上漲，帶動(dòng)成交量攀升；價(jià)格14經(jīng)常不斷地學(xué)習(xí),你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量StudyConstantly,AndYouWi