11.2擬任物業(yè)項目經理筆試試題(二)

PAGEPAGE5天津市擬任物業(yè)項目經理考試試題（筆試二）姓名單位學號成績一、簡答題：（每題8分共計56分）1、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)？答：1）備齊資料；2）填寫申報登記表；3）簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協議》；4）物業(yè)裝飾裝修登記；5）辦理開工手續(xù)；6）施工過程巡查；6）隱蔽工程驗收；7）裝飾裝修竣工驗收。2、簡述新的物業(yè)管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準？答：新的物業(yè)管理服務標準分為四個等級。一級標準：每月每平方米1.2元；二級標準：每月每平方米0.9元；三級級標準：每月每平方米0.7元；三級級標準：每月每平方米0.5元。

并明確規(guī)定開發(fā)建設單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)在協商確定物業(yè)管理基本服務費時可在中準價格基礎上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。3、簡述物業(yè)設備管理的內容？答：要點：物業(yè)設備包括：室內設備、物業(yè)紅線內的室外設備與設施。物業(yè)設備管理的基本內容：設備基礎資料的管理、設備運行管理、設備維修管理、設備更新改造管理、備品配件管理、固定資產管理、工程資料管理。4、簡述綠化接管驗收應注意的問題？答：(1)綠化接管驗收應以綠化竣工圖為依據；(2)特別注意種植土的深度；(3)注意苗木規(guī)格，品種；(4)注意綠籬及灌木的密度；(5)新補植植物應注意成活率；(6)仔細檢查供水系統(tǒng)。5、屋面的維修養(yǎng)護管理工作應注意哪幾方面？答：（1）定期檢查、發(fā)現問題及時處理（2）保證屋面清潔，利于雨水順暢排除（3）加強屋面維護管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約6、投標文件中技術部分分別由哪些內容組成？答：（1）項目的整體設想與構思；（2）主要工作環(huán)節(jié)運行程序；（3）機構設置、人員的配備、培訓與管理；（4）管理指標與措施；（5）內部管理制度的制訂；（6）檔案資料的建立與管理；（7）前期物業(yè)管理服務內容；（8）常規(guī)物業(yè)管理服務內容；（9）各個階段工作計劃；（10）物資裝備與提供方式；（11）緊急預案；（12）社區(qū)文化。7、專項維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內容？答：專項維修資金使用程序共分六步。第一步物業(yè)服務企業(yè)制定《維修和更新、改造方案》。第二步《維修和更新、改造方案》經業(yè)主書面同意，在小區(qū)進行公示。第三步物業(yè)服務企業(yè)到項目所在地的區(qū)縣房地產管理局辦理使用備案。第四步物業(yè)服務企業(yè)到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃款。第五步工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。第六步物業(yè)服務企業(yè)填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)。二、論述題：（每題12分共計24分）1、新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定，本市實行物業(yè)管理聯系會議制度。請闡述物業(yè)管理聯席會議制度的召集、組成及主要協調哪些問題。答：《條例》第三十一條內容2、闡述業(yè)主滿意度調查的步驟和方法。答：1、物業(yè)企業(yè)應在年初制定業(yè)主（客戶）滿意度調查計劃。2、滿意度調查應定期進行（至少半年一次、每年兩次），調查的比例按照服務標準應達到80%左右。3、調查表收集后進行情況匯總，寫出業(yè)主、客戶滿意度調查報告。調查報告的內容包括基本情況（業(yè)主、客戶對各項物業(yè)管理服務工作的滿意度情況），對業(yè)主、客戶提出的意見和建議進行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。4、進行內（公司）、外（業(yè)主委員會）部反饋：公司內部和業(yè)主委員會和業(yè)主大會（對提出意見和建議的業(yè)主要進行回訪）。三、案例分析題：（2選1，20分）1、某物業(yè)管理服務公司在承接物業(yè)項目進行管理服務中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機房改造成為公共秩序維護員宿舍；沒有預留足夠的會所和物業(yè)管理服務用房等等。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結到物業(yè)公司身上，以至于業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)公司。問題：開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結到物業(yè)公司身上怎么辦？答：要點：(1)物業(yè)公司承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行交接驗收，并與開發(fā)商履行必要的驗收手續(xù)和相關資料的移交手續(xù)。(2)《天津市物業(yè)管理條例》第三十條中規(guī)定：按照開發(fā)建設住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務用房，用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主活動。物業(yè)管理服務企業(yè)可以代表業(yè)主依照前期物業(yè)管理服務合同約定依法向人民法院提起訟訴。(3)對于開發(fā)商遺留問題應按照《天津市物業(yè)管理條例》第三十三條中規(guī)定：物業(yè)在國家規(guī)定的保修期內，由房地產開發(fā)企業(yè)負責維修，保修期限屆滿后，自用的部位、設施、設備，由業(yè)主負責維修、養(yǎng)護；共用的部位、設施、設備，由物業(yè)管理服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護。業(yè)主因為開發(fā)商遺留問題解聘物業(yè)企業(yè)也是不符合有關規(guī)定的?？梢杂梅墒侄尉S護自己的權益。2、某高校物業(yè)管理中心的兩名公共秩序維護員，班后外出吃飯，由于喝酒過量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強行要一名學生送倆人回宿舍，學生沒有理會，倆人強行抓住學生，發(fā)生了糾纏，并且動起手來，倆人將該學生的眼睛打破，傷及眼眉。該學生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合3針。事發(fā)后，其他學生報告給學校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位公共秩序維護員送往派出所，經查屬實，被拘留審查。問題：（1）公共秩序維護員的行為是否與物業(yè)服務企業(yè)有關？（2）物業(yè)服務企業(yè)是否應該進行賠償？為什么？答：要點：（1）公共秩序維護員打人系下崗后自己行為，與物業(yè)服務企業(yè)無關。物業(yè)企業(yè)不應該承擔經濟賠償責任和法律責任；但應承擔教育和管理職工的責任。（2）公共秩序維護員打人行為違反了《中華人民共和國治安管理處罰條例》有關規(guī)定，應由有關執(zhí)法部門進行處罰。（3）提示項目經理，企業(yè)應有規(guī)定和要求公共秩序維護員班后不許著工裝，否則即使該事情發(fā)生在班后，由于著工裝因此不能完全認定班后，物業(yè)公司要負一定的責任，并承擔一定的經濟賠償。其中專業(yè)理論知識內容包括：保安理論知識、消防業(yè)務知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內容包括：崗位操作指引、勤務技能、消防技能、軍事技能。二．培訓的及要求培訓目的安全生產目標責任書為了進一步落實安全生產責任制，做到“責、權、利”相結合，根據我公司2015年度安全生產目標的內容，現與財務部簽訂如下安全生產目標：一、目標值：1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數為零。2、現金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產費用，保障安全生產投入資金的到位。4、安全培訓合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內容：1、對本單位的安全生產負直接領導責任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴格履行本人的安全職責，確保安全責任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內全面實施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產，始終把安全工作放在首位，當“安全與交貨期、質量”發(fā)生矛盾時，堅持安全第一的原則。4、參加生產碰頭會時，首先匯報本單位的安全生產情況和安全問題落實情況；在安排本單位生產任務時，必須安排安全工作內容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對發(fā)現的各類違章現象負有查禁的責任，同時要予以查處。8、虛心接受員工提出的問題，杜絕不接受或盲目指揮；9、發(fā)生事故，應立即報告主管領導，按照“四不放過”的原則召開事故分析會，提出整改措施和對責任者的處理意見，并填寫事故登記表，嚴禁隱