論現(xiàn)代市場條件下的典權(quán)

論現(xiàn)代市場條件下的典權(quán)

2007年3月16日，在10名全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上，《法》終于通過，歷時(shí)13年的立法工作終于結(jié)束。然而，這并不意味著相關(guān)理論的討論已經(jīng)結(jié)束。相反，完善權(quán)利和方法是社會(huì)生活的需要，也是理論必須面臨的未停止的任務(wù)。典權(quán)制度,在幾易其稿的物權(quán)法草案中,地位一直飄忽不定,但最終沒有擺脫在表決稿中被刪除的命運(yùn),現(xiàn)在再就這個(gè)問題加以討論,似乎不具有實(shí)質(zhì)性意義;即使在立法過程中,這個(gè)課題相對于其他課題而言,似乎顯得也并不重要,甚至很少有具影響力的學(xué)者專門撰文討論這個(gè)問題;在全國人大法工委2005年7月10日公布物權(quán)法草案后,從全國上下進(jìn)行討論的焦點(diǎn)看,除了少部分的學(xué)者關(guān)注這個(gè)問題外,它幾乎沒有引起一般人的興趣。畢竟,典權(quán)(從其真正意義上來說,而不是典當(dāng))作為一種交易方式,人們對其已是日益陌生。但是,對典權(quán)的態(tài)度,不僅折射出我們對法律文化遺產(chǎn)的理解,而且還涉及民法基本屬性與物權(quán)法定原則關(guān)系的理解;而且,不論是反對還是贊成在物權(quán)法中規(guī)定典權(quán)的理由,大多是抽象分析,而較少實(shí)證的利益考量。本文試圖通過對典價(jià)的確定、典權(quán)的避稅功能、典權(quán)對人們不同需要的滿足等因素來論證典權(quán)存在的空間并從物權(quán)法體系完整性出發(fā),分析典權(quán)在民法典中的缺失將帶來的弊端。一、關(guān)于典價(jià)浮動(dòng)的討論典權(quán)的權(quán)利構(gòu)造,從結(jié)果上看,是使出典人在保留所有權(quán)的前提下,獲得了資金上的融通。對于典權(quán)人而言,在支付一定典價(jià)后,獲得了對房屋的占有、使用、收益之權(quán)利,從這種結(jié)果上看,似乎與買賣、抵押、租賃等可供使用的法律手段無異,故有學(xué)者提出,“典權(quán)在用益功能上不如徑直買為所用,融資功能不若抵押權(quán)”(P115),主張?jiān)谖餀?quán)法中拿掉典權(quán)。但是,不論從法理上還是從經(jīng)濟(jì)利益或社會(huì)現(xiàn)實(shí)的實(shí)證分析上,它們和典權(quán)是有很大不同的。運(yùn)用實(shí)證手段分析典權(quán)在融資功能上和抵押權(quán)有何不同時(shí),我們首先要解決的一個(gè)關(guān)鍵問題是,在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下,如何確定典價(jià)呢?從目前來看,幾乎沒有人來探討這個(gè)方面,但是,這恰恰是問題的關(guān)鍵。馬克思指出,“我們已經(jīng)知道,任何一定的貨幣收入都可以資本化,也就是說,都可以看作一個(gè)想象資本的利息”(P541),并且,馬克思這一理論分析了地租?，F(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也認(rèn)為,“房地產(chǎn)價(jià)格使房屋建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一,也是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化的綜合價(jià)值的資本表現(xiàn)”(P160),這為我們提供了一個(gè)思路,即從理論上說,不論房租還是典價(jià),都可以看作一定資本的利息。所以,典價(jià)的確定,從理論上看,是直接受著銀行利率的影響。目前,我國中國人民銀行公布的存款利率為,定期存款:一年期的年利率2.25%,三年期的年利率為3.24%,五年的年利率為3.6%;貸款利率:六個(gè)月至一年(含)為5.58%,一至三年(含)為5.76%,三至五年(含)為5.85%,五年以上為6.12%。如前所述,從理論上說,房月租=房價(jià)×年銀行存款利率/12月。(當(dāng)然,這只是理論上的計(jì)算,由于市場供求等各種因素的方面的影響,不同時(shí)間和地域是有差異的)。假設(shè)甲有一幢房屋價(jià)值100萬,他希望通過該房屋獲得一筆資金;乙有一筆資金,同時(shí)希望在上海有一個(gè)長期穩(wěn)定的居所,我們可以依據(jù)銀行利率對雙方當(dāng)事人利益進(jìn)行一個(gè)衡量。如果甲將房屋出租十年的話,每月租金應(yīng)為100萬×2.25%/12月=0.1875萬元,其十年所獲得的租金收益為0.1875萬×12×10=22.5萬元。因?yàn)樵O(shè)立典權(quán),須支付典價(jià),在回贖之時(shí),典價(jià)須返還,且不用支付利息,所以相對于雙方當(dāng)事人而言,這相當(dāng)于一筆無息借款(當(dāng)然,這是以房屋的使用收益為對價(jià)的),那么對于甲而言,他使用這筆資金,沒有支付利息,但以犧牲房屋租賃收益為代價(jià),那么典價(jià)至少相當(dāng)于甲要從銀行獲得同樣數(shù)量的資金所需支付的利息,即對于甲而言,典價(jià)的底線=22.5萬元/10年/6.12%=36.75萬;對于乙而言,他支付的典價(jià),沒有獲取利息,但是節(jié)省了房租,那末,典價(jià)就相當(dāng)于這筆資金存入銀行所獲得利息沖抵了房租,所以對于乙而言,典價(jià)上限=22.5萬元/10年/3.6%=62.5萬元。從以上分析可以看出,對于在市場上交易的理性主體而言,100萬房價(jià)的房屋根據(jù)目前銀行利率,典價(jià)合理空間在36.75萬元和62.5萬元之間;據(jù)此,我們可以總結(jié)出一個(gè)公式:年房租=房價(jià)/銀行年存款利率年房租/同典期年貸款利率<典價(jià)<年房租/同典期年存款利率這個(gè)公式,提供了典價(jià)浮動(dòng)的范圍,具體數(shù)額的確定取決于雙方的談判能力、市場供求等諸多因素。這個(gè)浮動(dòng)范圍之所以存在,從上述公式可以分析出,這是由于銀行貸款和存款利率之間的利差所造成的。由于銀行利潤的來源正是這樣的利差,而典價(jià)的浮動(dòng)空間也總是存在的。同時(shí),我們可以肯定,只要在這個(gè)范圍內(nèi),設(shè)立典權(quán)相對于融資人(房屋所有權(quán)人)向銀行抵押貸款和房屋使用需求者單純地租房在經(jīng)濟(jì)利益計(jì)算上要有利的多。就前述例子而言,我們不妨以典價(jià)50萬元來計(jì)算一下計(jì):相對于甲貸款而言,貸款50萬十年,須支付利息達(dá)50萬×6.12%×10年=30.6萬元,設(shè)立典權(quán)所損失的房租不過22.5萬元(實(shí)際上,銀行十年期貸款利率要遠(yuǎn)高于6.12%,因?yàn)榘凑铡吨袊嗣胥y行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知銀發(fā)251號》第二條規(guī)定,“5年期以上檔次貸款利率,由金融機(jī)構(gòu)參照人民銀行公布的5年期以上貸款利率自主確定”,而一般而言,貸款利率是與貸款時(shí)間成正比的。);對于乙而言,50萬元損失的十年利息收入為50萬×3.6%×10年=18萬元,但其節(jié)省的房租為22.5萬元。所以,僅從經(jīng)濟(jì)利益角度對于甲乙雙方而言,都是有利的。當(dāng)然,這種分析思路不免有將房屋買賣價(jià)格、租賃價(jià)格簡單化之嫌,但是,正是在這種簡單化的模式中,我們可以發(fā)現(xiàn)典價(jià)的決定因素,這也是典權(quán)制度在市場經(jīng)濟(jì)條件下的優(yōu)越之處。當(dāng)然采取這種方式進(jìn)行利益計(jì)算時(shí),有兩個(gè)方面問題仍需加以說明:第一,對于甲而言,其將房屋抵押后,在獲得融資的同時(shí),仍然對房屋擁有占有使用收益的權(quán)利,而設(shè)立典權(quán)后,則喪失了這種權(quán)利,這如何解釋?其實(shí)不難看出,甲即使將房屋抵押后,再將其出租,以獲得的房租沖抵利息,十年間,他仍然需實(shí)際向銀行交納利息為30.6﹣22.5=8.1萬元,而他所獲得的典價(jià)是不用交利息的;即使,假設(shè)他將房屋出典后,另行租房供自己居住之用,同等條件的房屋所支付的房租也低于支出的利息;第二,固然,價(jià)值100萬的房屋,獲得典價(jià)遠(yuǎn)小于100萬元,從價(jià)值上看,似乎沒有物盡所值,因?yàn)橥ㄟ^抵押,至少在理論上可以獲得100萬元的資金融通。但是,我們知道,資金需求者對資金的需求是有計(jì)劃的,并不是越多越好;另一方面,房屋出典后,并不妨礙其再次抵押,這樣獲得的資金便利會(huì)更大。另外,典權(quán)所具有的擔(dān)保作用,并不亞于抵押權(quán)。眾所周知,抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)占有的,在擔(dān)保效力上相對于轉(zhuǎn)移占有之擔(dān)保而言實(shí)際上只有一層效力;而設(shè)立典權(quán),出典人以轉(zhuǎn)移對房屋的占有擔(dān)保典價(jià)的返還,同時(shí)以典價(jià)的返還作為房屋占有返還之擔(dān)保,這對于雙方而言,是相互牽連的互為擔(dān)保。當(dāng)然,采取典權(quán)這種方式,對于當(dāng)事人而言,是要承擔(dān)貨幣價(jià)值波動(dòng)之風(fēng)險(xiǎn)(即對于典權(quán)人而言,貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn);對于出典人而言,貨幣升值之風(fēng)險(xiǎn)),其實(shí)此種情形,在古時(shí)即有之。在宋本《名公書判清明集》中載有胡石壁判李邊贖田之訟一案,說明了此種情形1。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中,貨幣價(jià)值時(shí)有波動(dòng),而典期一般又歷時(shí)較長,遇此情形,如何處理,值得考慮。從以上分析可以看出,典權(quán)的設(shè)立,對于出典人而言,不僅是一種經(jīng)濟(jì)的長期融資手段,而且對于房屋使用需求者而言,也是獲得長期使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)手段,在這個(gè)意義上說,是不同于抵押權(quán)的。二、典權(quán)相對買賣的進(jìn)取權(quán)屬性就傳統(tǒng)典權(quán)存在的社會(huì)心理基礎(chǔ)而言,其有兩個(gè)方面,一是儒家思想之核心——“孝”,所以“崇敬祖先,重孝好名,于需款濟(jì)急之際,如出賣祖產(chǎn),雖非不孝之尤,亦遭敗家之譏,足使祖宗蒙羞,故力求避免。且祖宗遺產(chǎn),享用多年,永遠(yuǎn)喪失,情所不甘,將其出典,可于經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后,照價(jià)收回,不致喪失,乃兩全之策”(P258-259);二是在傳統(tǒng)中國社會(huì)中占主導(dǎo)地位的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)所影響的人們的觀念和交易方式特點(diǎn),即穩(wěn)定、保守,所以傳統(tǒng)上對土地、房屋等實(shí)物形態(tài)財(cái)富的極其重視,不愿輕易出賣。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下,這種觀念基礎(chǔ)當(dāng)然已不復(fù)存在,不動(dòng)產(chǎn)之買賣實(shí)屬正常,但是這并不意味著現(xiàn)在的中國人會(huì)輕易地出賣房屋(炒作房產(chǎn)的人除外,但這畢竟是少數(shù))。首先,對于大部分中國人而言,購買房子畢竟是傾其一生心血和積蓄,而且,從長遠(yuǎn)看,土地和房屋都是稀缺資源,對它的需求是剛性的,價(jià)格也會(huì)逐漸上揚(yáng),人們很少輕易將不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn),除非是出于緊迫需要。其次,為子女以后打算,提前備好房產(chǎn),也是中國人普遍的心態(tài),所以,并不是所有的人會(huì)輕易做出出賣房產(chǎn)之決定,更多人希望保留它,這也是現(xiàn)階段中國社會(huì)客觀的社會(huì)心理。對于那些既不愿意放棄房屋所有權(quán),又想獲得資金融通便利以及希望長期獲得房屋使用權(quán)的人而言,典權(quán)相對于買賣而言,也是一種相當(dāng)不錯(cuò)交易的選擇,不能為房屋買賣所替代。首先,典權(quán)制度滿足了出典人保留所有權(quán)的希望,而出典人獲得了長期、穩(wěn)定的使用權(quán)。這是典權(quán)應(yīng)有之內(nèi)容,不用贅述。其次,作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的方式,典權(quán)的設(shè)立,當(dāng)須登記并繳納登記費(fèi)用;但是,設(shè)立典權(quán)并不需要像買賣房屋那樣要繳納契稅,就目前來看,根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,契稅為3%—5%,這在買賣中對于買方而言,都是很重的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然,作為一種規(guī)避契稅的方式,有可能因立法者修訂稅法而失去意義。例如,在臺(tái)灣地區(qū),辦理典權(quán)案件的計(jì)數(shù)也是日趨減少,“1997年共2002件,1998年16件,1999年431件,2000年29件,2001年(1-5月)僅9件”(P345)。其中最主要的原因就是,稅法修訂,對設(shè)立典權(quán)也須征稅,使其最重要的功能——避稅失去意義,所以此后較少在民間使用。但是,也有臺(tái)灣學(xué)者提出,“目前臺(tái)灣地區(qū)房屋承租人給付出租人巨額押租金,取得房屋使用權(quán),并以此該房屋設(shè)定抵押權(quán)擔(dān)保押租金之返還者頗多,此種法律關(guān)系,無異為典權(quán)之變態(tài)”(P231)。從中我們可以看出,法律為防止人們合理規(guī)避法律之規(guī)定而編織法網(wǎng)實(shí)是徒勞無益,不若賦予社會(huì)主體更多交易選擇方式,因?yàn)榻灰字械闹黧w是理性主體,在合法范圍內(nèi)的趨利避害,是其本性。立法者防止了一種合法的規(guī)避方式,交易主體又會(huì)創(chuàng)造出另一種。畢竟,在私法領(lǐng)域,“法無明文禁止者即合法”是基本原則,為防止人們利用設(shè)立典權(quán)規(guī)避契稅而修訂稅法,實(shí)際上達(dá)不到立法之目的。況且,對設(shè)立典權(quán)不予征稅,自清朝起已是定例,雖然在《大清律》中規(guī)定“凡典買田宅不契稅者,答五十,仍追契內(nèi)田宅價(jià)錢一半入官”2,但是后來的條例區(qū)分了典和賣,取消了這種做法:在雍正十年的一份諭中指出“民間活契典業(yè)者,乃一時(shí)借貸銀錢,原不在納稅之例”3,乾隆十八年(1753年)條例規(guī)定:“……凡民間活契典當(dāng)田房,一概免其納稅”4即典當(dāng)契約無需經(jīng)過官府加蓋官印、繳納契稅,同時(shí)也無需到官府稅務(wù)部門過割賦稅。如果現(xiàn)在立法能認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),典權(quán)相對于買賣而言,還是可以作為一種合法避稅手段。當(dāng)然,在買賣合同中,合同當(dāng)事人可以附買回約款,即出賣人于契約上約定保留買回原物的權(quán)利,他可以在約定的期限內(nèi),返還其受領(lǐng)的價(jià)金,將原出賣的標(biāo)的物買回,買回權(quán)與回贖權(quán)極為相似,但兩者顯然不同。首先在典權(quán)中不存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題;其次回贖權(quán)是出典人法定權(quán)利,是典權(quán)法律關(guān)系的基本內(nèi)容,是物權(quán),可對抗第三人,而買回權(quán)是意定權(quán)利,是債權(quán),不可對抗第三人。在前面已經(jīng)分析了,對于希望獲得長期房屋使用權(quán)者而言,設(shè)立典權(quán)比單純的房屋租賃在經(jīng)濟(jì)計(jì)算上要有利;不僅如此,在現(xiàn)實(shí)生活中,對于房屋所有人而言,將房屋出租并不一定是最佳選擇。首先在房屋租賃交易習(xí)慣中,租金是季付或年付,甚至月付,極少有將大額租金一次交付的情況,所以,以此種方式不僅對于解決資金融通是杯水車薪,而且在一些情況下,也會(huì)給房屋所有人收取租金帶來困難(例如,出典人長期在異地或出國留學(xué),又無合適之委托人的情況)。另外,從法理上而言,房屋租賃與設(shè)立典權(quán)也顯然不同,體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,典權(quán)人對房屋所享有的權(quán)利顯然大于租賃人對房屋所享有的權(quán)利,雖然租賃權(quán)帶有物權(quán)性,但這僅僅體現(xiàn)在“買賣不破租賃”上(例如,典權(quán)人可以將房屋出租、轉(zhuǎn)典等,但是對于出租人而言,轉(zhuǎn)租是受限制的)。第二,風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)不同,在房屋租賃關(guān)系中,房屋損毀滅失之風(fēng)險(xiǎn)由房屋所有人承擔(dān),而典權(quán)關(guān)系中,現(xiàn)代典權(quán)立法和研究則傾向于由典權(quán)人和出典人共同分擔(dān)5;第三,就對房屋的管理義務(wù)而言,承租人對于房屋管理為一般注意義務(wù),而典權(quán)人為善良管理人之義務(wù)。三、對典權(quán)的重新定位—也談物權(quán)法體系的完整性大部分學(xué)者認(rèn)為,典權(quán)是我國特有的法律制度,但是筆者認(rèn)為,所謂“特有”這是從具體的權(quán)利義務(wù)構(gòu)架而言的。法律制度源于社會(huì)生活,相同的社會(huì)生活條件必然會(huì)產(chǎn)生出在功能上相近的法律制度,從這個(gè)意義上說,典權(quán)或許并不為我國所獨(dú)有。正如有學(xué)者指出,“……典權(quán)制度并非是我國獨(dú)有、他國所無的法律制度。如果對上述制度的發(fā)展及其實(shí)質(zhì)功能作一比較考察,那么就會(huì)發(fā)現(xiàn),無論是德國的擔(dān)保用益(Sicherungsniessbrauch)還是法國、意大利(anticresi)等國的不動(dòng)產(chǎn)質(zhì),抑或我國的典權(quán),它們的內(nèi)在實(shí)質(zhì)和基本功能是始終如一的,即都是一種財(cái)產(chǎn)或資源的用益”(P30)。也有學(xué)者分析了韓國的典權(quán)制度(在韓國典權(quán)稱為傳貰權(quán)),指出“債權(quán)性典權(quán)乃韓國立法者為保護(hù)利用他不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)上弱者,將原房屋租賃習(xí)慣規(guī)定為物權(quán),而與現(xiàn)代民法租賃權(quán)(債權(quán))物權(quán)化之趨勢相符”(P84)。中國與韓國當(dāng)然國情不同,但是,社會(huì)生活確有其相似的一面。在市場化的過程中,房屋租賃(特別在大都市)已是人們獲得居住權(quán)的常用方式,“韓國方面,因政府立法政策適時(shí)調(diào)整,同時(shí)保障物權(quán)性典權(quán)與債權(quán)性典權(quán)(未登記典權(quán))之利益,截至2001年為止,目前全國使用典權(quán)的戶數(shù)為4039514家,不但比房屋租賃或其它形態(tài)計(jì)2113243家為多,更占全國居住形態(tài)百分之二十八以上,在為韓國最重要居住形態(tài)之一”。(P84)“韓國法對傳貰習(xí)慣充分尊重并善加改造,不因外國法制所無而輕忽之,不因現(xiàn)實(shí)利用欠廣而否棄之,最終使其在現(xiàn)代社會(huì)中煥發(fā)新的生命力……”(P118)這種對典權(quán)“化而用之”的方式是值得我們學(xué)習(xí)的。所以,我們看到,在西方的法律制度中存在著和典權(quán)功能相似的制度,而且,市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展,意味著我們和西方社會(huì)的經(jīng)濟(jì)生活中已經(jīng)或?qū)⒁嬖谀承┕餐瑢傩?這當(dāng)然需要有相似的制度對這種生活進(jìn)行調(diào)整,我們有理由在新制定的民法典中去掉典權(quán)嗎?更何況目前我國不論是理論準(zhǔn)備,還是立法實(shí)踐,均拒絕不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和擔(dān)保用益的概念。那么,有一個(gè)經(jīng)過長期歷史發(fā)展形成的與之相似的制度,立法卻擬摒棄不用,這樣的物權(quán)法在內(nèi)容和邏輯上的完整性是值得懷疑的。其實(shí),我國民國時(shí)期制定《中華民國民法典》(1930年)時(shí),起草者已意識(shí)到這個(gè)問題,在民法物權(quán)編起草說明進(jìn)一步指出,“各國法律分質(zhì)權(quán)為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)、不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)、及權(quán)利質(zhì)三種。詳審我國質(zhì)權(quán)之習(xí)慣,只有動(dòng)產(chǎn)質(zhì)及權(quán)利質(zhì)而無不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)。通常所謂不動(dòng)產(chǎn)質(zhì),與法律上之典,用語混淆。典為我國固有之習(xí)慣,此編對于典權(quán)特設(shè)專章,故于質(zhì)權(quán)章中,不另設(shè)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)之規(guī)定?！?P777)有學(xué)者認(rèn)為從物權(quán)法體系的純粹性出發(fā)提出,“典權(quán)制度不合用益物權(quán)之體系?！覈穹ǖ涞闹贫⒆阌诿嫦?1世紀(jì),物權(quán)法的制定應(yīng)當(dāng)保持體系完整性并具有一定之先進(jìn)性,而典權(quán)制度的特質(zhì)無疑將會(huì)破壞用益物權(quán)體系的純粹性?！?P9-10)。但是,在理論上,典權(quán)究竟是屬于用益物權(quán)還是擔(dān)保物權(quán),長期以來,并無定論,筆者認(rèn)為,對于兼具用益和擔(dān)保雙重功效的典權(quán)制度來說,對其性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不可僵化。在現(xiàn)代社會(huì)中,不動(dòng)產(chǎn)所具有的融資功能與用益功能并重,所以,毋寧將之歸為用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán),不如將之視為兼具用益功能和擔(dān)保功能的特殊物權(quán),這在韓國理論研究和司法實(shí)踐中已得到證實(shí)。如果我們在物權(quán)法立法中將典權(quán)置于擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)之外,另立一編,這樣不但會(huì)使我國物權(quán)的體系缺乏完整和緊湊,而且還擔(dān)心有損于“用益物權(quán)體系的純粹性”。民法是私法,這亦是不爭之定論。這意味著民法的規(guī)范是以任意性規(guī)范為主,即民法法律規(guī)范對于社會(huì)主體民事行為而言只有指導(dǎo)意義,而無強(qiáng)制意義。只要當(dāng)事人對相互之間的權(quán)利義務(wù)沒有約定時(shí),任意性規(guī)范才可以成為司法裁判的依據(jù)。而由于社會(huì)主體在認(rèn)識(shí)上的局限性,對自身的權(quán)利義務(wù)設(shè)定大多并不清晰,這也需要法律盡可能地周全,以濟(jì)解決社會(huì)糾紛之需;況且,市場主體都是具有理性之主體,交易的實(shí)質(zhì)是當(dāng)事人力圖使自己的利益最大化的博弈,這種博弈的結(jié)果往往是雙贏,并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造出新的交易形式(這也是法律為什么總是“計(jì)劃趕不上變化”的原因)。這意味著即使在民法典中沒有規(guī)定典權(quán),但是當(dāng)事人在交易中還是可能采取“典”這種交易方式,盡管可能沒有采取典權(quán)這樣的名稱。所以,盡管立法者可以根據(jù)自己的主觀意志在民法典中廢除典權(quán),但這并不能禁止民事主體在社會(huì)交易中采取典權(quán)這種方式,盡管物權(quán)法定主義是物權(quán)法基本原則之一,但物權(quán)法定主義之緩和亦是各國司法實(shí)踐之趨勢,何況典權(quán)之設(shè)立,完全可具公示性:一是通過占有的轉(zhuǎn)移來向社會(huì)公示,二是通過不動(dòng)產(chǎn)登記來達(dá)到公示目的。在這種情況下,我們是無法否認(rèn)這種交易的合法性。所以,有學(xué)者認(rèn)為典權(quán)在社會(huì)生活中適用很少,所以沒有必要浪費(fèi)立法資源而規(guī)定典權(quán),這個(gè)理由是值得商榷的。適用很少,并不意味著不會(huì)出現(xiàn)適用的情況。而且,從我國目前社會(huì)環(huán)境發(fā)展之趨勢來看,典權(quán)適用的空間是不容忽視的。從我國典權(quán)發(fā)展的歷史和德國以及韓國歷史經(jīng)驗(yàn)看,在住房私有制度下,擔(dān)保用益或典權(quán)是自然要出現(xiàn)的物權(quán)關(guān)系。當(dāng)